Решение от 11 августа 2017 г. по делу № А33-692/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОЯРСКОГО КРАЯ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е

11 августа 2017 года

Дело № А33-692/2017

Красноярск

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 03 августа 2017 года.

В полном объёме решение изготовлено 11 августа 2017 года.

Арбитражный суд Красноярского края в составе судьи Тимергалеевой О.С., рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Лесник» (ИНН 2463215857, ОГРН 1092468042391, г. Красноярск)

к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Красноярском крае, Республике Хакасия и Республике Тыва

о признании недействительным уведомления,

с привлечением к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора:

- общества с ограниченной ответственностью «ФинЭкспертиза-Красноярск» (ИНН <***>, ОГРН <***>),

- общества с ограниченной ответственностью «Агентство экономико-правового обслуживания и оценочной деятельности «ОценкаПлюс»,

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО1, представителя по доверенности от 20.02.2017 № 1, личность установлена паспортом,

от ответчика: ФИО2, представителя по доверенности от 23.05.2017 № 03-52/04/4445, личность установлена паспортом.

в отсутствие представителей третьих лиц,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО3,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Лесник» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Красноярском крае (далее – ответчик) о признании недействительной сделки по изменению в одностороннем порядке размера арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 24:50:0100501:8, арендуемый на основании договора аренды № 50-133 земельного участка федеральной собственности, оформленной уведомлением ответчика от 16.12.2015 № 03-56\08\13942.

Определением от 24.01.2017 исковое заявление оставлено судом без движения.

В арбитражный суд 30.01.2017 от истца поступили документы, устраняющие обстоятельства, послужившие основанием для оставления искового заявления без движения.

Исковое заявление принято к производству суда. Определением от 31.01.2017 возбуждено производство по делу, предварительное судебное заседание и судебное заседание по делу назначено на 01.03.2017.

Протокольным определением от 01.03.2017, учитывая необходимость предоставления дополнительных доказательств в материалы дела, предварительное судебное заседание отложено на 03.04.2017.

Определением от 03.04.2017, учитывая привлечение третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора - общество с ограниченной ответственностью «ФинЭкспертиза-Красноярск» (ИНН <***>, ОГРН <***>), общество с ограниченной ответственностью «Агентство экономико-правового обслуживания и оценочной деятельности «ОценкаПлюс», а также необходимости предоставления дополнительных доказательств, предварительное судебное заседание отложено на 16.05.2017.

В судебном заседании 16.05.2017 произведена замена ответчика - Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Красноярском крае на Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Красноярском крае, Республике Хакасия и Республике Тыва и документы в порядке процессуального правопреемства.

В судебном заседании 16.05.2017 представитель истца представил суду ходатайство о назначении экспертизы, которое в порядке статьи 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд определил приобщить к материалам дела.

Определением от 16.05.2017, учитывая замену ответчика в порядке процессуального правопреемства, а также необходимость представления в материалы дела дополнительных доказательств, предварительное судебное заседание отложено на 06.06.2017.

В материалы дела 31.05.2017 в ответ на определение суда от 16.05.2017 от экспертного учреждения - ООО «Траст-аудит» поступили запрашиваемые документы, которые в порядке статьи 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации приобщены к материалам дела.

В материалы дела 01.06.2017 в ответ на определение суда от 16.05.2017 от экспертного учреждения - ООО «Профессионал» поступил ответ, который в порядке статьи 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации приобщены к материалам дела.

В материалы дела 02.06.2017 от третьего лица - ООО Агентство «Оценка Плюс» в материалы дела поступили дополнительные документы, которые в порядке статьи 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации приобщены к материалам дела.

В материалы дела 02.06.2017 от истца поступили заявление об отзыве ходатайства о назначении экспертизы и ходатайство о назначении экспертизы, которые в порядке статьи 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации приобщено к материалам дела.

Протокольным определением от 06.06.207, учитывая, что запрашиваемая определением суда от 16.05.2017 информация поступила не от всех экспертных организаций, предварительное судебное заседание отложено на 21.06.2017.

В материалы дела 16.06.2017 в ответ на определение суда от 16.05.2017 от экспертного учреждения - ООО «ИнвестОценкаАудит» поступили запрашиваемые документы, которые на основании статьи 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации приобщены к материалам дела.

В судебном заседании 21.06.2017, руководствуясь статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, объявлен перерыв до 13 час. 15 мин. 27.06.2017.

В судебном заседании 27.06.2017 удовлетворено ходатайство истца о назначении оценочной экспертизы.

Определением от 27.06.2017 назначена оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Траст-аудит» ФИО4, судебное заседание по делу назначено на 04.08.2017.

Третьи лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в судебное заседание не явились, своих представителей не направили. На основании статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса российской Федерации судебное заседание проводится в отсутствие третьих лиц.

В материалы дела 10.07.2017 от общества с ограниченной ответственностью «Траст-аудит» поступило экспертное заключение, которое на основании статьи 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации приобщено к материалам дела.

В материалы дела 01.08.2017 от третьего лица - общества с ограниченной ответственностью «ФинЭкспертиза-Красноярск» поступили пояснения по делу и ходатайство об отложении судебного заседания (мотивированно тем, что специалист находится в отпуске и не может присутствовать в судебном заседании), которые на основании статьи 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации приобщены к материалам дела.

Представитель истца требования поддерживает в полном объеме, устно пояснил позицию по делу,

Представитель ответчика с исковыми требованиями не согласен, устно огласил позицию по делу.

Представители сторон пояснили, что с экспертным заключением ознакомились до даты судебного заседания, возражений относительно экспертного заключения не заявили. Суд исследовал экспертное заключение.

Суд, исследовав представленные доказательства, признал подготовку дела к судебному разбирательству оконченной.

Лицами, участвующими в деле, не были заявлены возражения относительно возможности завершения предварительного судебного заседания и продолжения рассмотрения дела в судебном заседании.

На основании статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пункта 27 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.12.2006 № 65 «О подготовке дела к судебному разбирательству» суд окончил подготовку дела к судебному разбирательству, завершил предварительное судебное заседание, продолжил рассмотрение настоящего дела в судебном заседании арбитражного суда первой инстанции.

Представитель истца поддерживает заявленные требования в полном объеме по доводам, изложенным в исковом заявлении.

Представитель ответчика возражает против удовлетворения исковых требований, поддержал ходатайство третьего лица об отложении судебного заседания.

В соответствии с пунктом 5 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд может отложить судебное разбирательство, если признает, что оно не может быть рассмотрено в данном судебном заседании, в том числе вследствие неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле, других участников арбитражного процесса, в случае возникновения технических неполадок при использовании технических средств ведения судебного заседания, в том числе систем видеоконференц-связи, а также при удовлетворении ходатайства стороны об отложении судебного разбирательства в связи с необходимостью представления ею дополнительных доказательств, при совершении иных процессуальных действий.

Отложение судебного разбирательства по правилам статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является правом, а не обязанностью суда, и обусловлено поименованными в данной статье основаниями для отложения, которые в настоящем случае отсутствовали.

Согласно части 5 статьи 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд вправе отказать в удовлетворении заявления или ходатайства в случае, если они не были своевременно поданы лицом, участвующим в деле, вследствие злоупотребления своим процессуальным правом и явно направлены на срыв судебного заседания, затягивание судебного процесса, воспрепятствование рассмотрению дела и принятию законного и обоснованного судебного акта, за исключением случая, если заявитель не имел возможности подать такое заявление или такое ходатайство ранее по объективным причинам.

Ходатайство третьего лица - общества с ограниченной ответственностью «ФинЭкспертиза-Красноярск» об отложении судебного заседания, рассмотрено судом и отклонено, в связи с отсутствием правовых оснований, предусмотренных статьей 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку в ходатайстве об отложении судебного разбирательства отсутствует обоснование невозможности рассмотрения дела в отсутствие специалиста-оценщика ФИО5, из ходатайства не усматривается, в чем заключается необходимость его личного присутствия в судебном заседании. Более того, судом учтено, что одновременно с ходатайством третьим лицом представлены письменные пояснения по делу, подписанные директором ООО «ФинЭкспертиза-Красноярск». В связи с чем, причина не явки представителя третьего лица в судебное заседание не обоснована. На основании изложенного, суд не считает невозможность явки представителя третьего лица - специалиста-оценщика ФИО5 в судебное заседание уважительной причиной для отложения судебного заседания.

Ответчик в материалы дела 01.03.2017 представил отзыв, в котором сообщил следующее:

- Территориальное управление в соответствии с пунктами 7.1. и 7.2. Договора аренды направило в адрес ООО «Лесник» уведомление от 16.12.2015 № 03-56/08/13942 об изменении размера арендной платы в связи с проведением рыночной оценки земельного участка, величина рыночной стоимости земельного участка составила 63 700 000,00 рублей. Результаты оценки рыночной стоимости земельного участка оформлены Отчетом от 04.12.2015 № 676/15 «Об оценке рыночной стоимости земельных участков»;

- оценка рыночной стоимости земельного участка проводилась во исполнение Государственного контракта № К-03-01-Зкм-2015 от 17.11.2015, в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральными стандартами оценки;

- с 01.01.2016 арендная плата в год рассчитывается как произведение рыночной стоимости земельного участка и выраженной в процентах ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на начало календарного года. С 01.01.2016 Центральный банк Российской Федерации приравнивает ставку рефинансирования к ключевой ставке, предусмотренной на уровне 11%;

- арендная плата за земельный участок в 2016 году в год составляет 7 007 000 руб., квартал 1 751 750 руб.;

- выражая свое несогласие с установленной арендной платой с 01.01.2016 ООО «Лесник» производил оплату в 2016 году по Договору аренды в размере, установленном на 2015 год -1,5% от кадастровой стоимости земельного участка;

- кроме того, в исковом заявлении ООО «Лесник» указал, что обратился в ООО Агентство экономико-правового обслуживания и оценочной деятельности «ОценкаПлюс», которое подготовило отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка № 013 от 03.10.2016 на дату проведения оценки 01.01.2016;

- по результатам проведенной оценки рыночная стоимость земельного участка составила 4 180 852 руб.;

- поскольку не представлены доказательства о недостоверности результатов оценки, на основании которых установлена арендная плата за пользование земельным участком, требования ООО «Лесник» не подлежат удовлетворению.

При рассмотрении дела установлены следующие, имеющие значение для рассмотрения спора, обстоятельства.

По договору аренды земельного участка федеральной собственности от 16.01.2015 № 50-133, заключенному между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Красноярском крае (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Лесник» (арендатор), был передан в аренду земельный участок федеральной собственности с кадастровым номером 24:50:0100501:8, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Красноярский край, г. Красноярск, в Октябрьском районе, севернее пионерского лагеря «Восток», общей площадью 17050,00кв.м., из категории земель - земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования - для строительства санатория-профилактория для медицинских работников (РНФИ П 11250006909), в границах, указанных в кадастровом паспорте, прилагаемом к Договору и являющимся его неотъемлемой частью (Приложение № 1).

Срок действия настоящего Договора - 49 (сорок девять) лет. Срок Договора Участка устанавливается с момента его государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю (пункт 2.1 договора).

Настоящий Договор имеет силу акта приема-передачи земельного участка, являющегося предметом Договора (Раздел 3 Договора).

Разделом 4 Договора определены размер и условия внесения арендной платы.

Согласно пункту 4.1 Договора размер арендной платы определяется в соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» (далее Правила) одним из следующих способов:

а) на основании кадастровой стоимости земельного участка;

б) в соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по ее расчету, утвержденными Министерством экономического развития;

в) на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Пунктом 4.2. Договора аренды установлено, что арендная плата по настоящему Договору начисляется с момента государственной регистрации Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю права собственности Российской Федерации на участок за период фактического использования с 19.08.2014.

Пунктом 4.3. Договора аренды расчет арендной платы определен в размере 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка, и действует до проведения оценки рыночнойстоимости земельного участка, согласно Приложению №2 к настоящему Договору, которое является его неотъемлемой частью.

Арендная плата за фактическое пользование земельным участком за период с 19.08.2014 по 01.01.2015, указанная в приложении №2 к настоящему Договору перечисляется Арендатором в 30-ти дневный срок с момента государственной регистрации Договора в Управлении Росреестра по Красноярскому краю единовременно в твердом денежном выражении.

Согласно приложению № 1 к Договору (расчет арендной платы) арендная плата за использование Участка за период с 19.08.2014 по 01.11.2015 составляет 23 818 руб. 85 коп.

В подпункте 4.4.4 Договора стороны предусмотрели, что Арендодатель вправе в одностороннем порядке изменить размер, порядок и сроки внесения арендной платы не чаще одного раза в год одним из следующих способов:

-в связи с изменением рыночной стоимости земельного участка. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не позднее, чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы. В случае изменения рыночной стоимости земельного участка размер уровня инфляции не применяется;

-в связи с изменением размера уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен договор аренды;

- в связи изменением кадастровой стоимости земельного участка. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости. В этом случае индексация арендной платы с учетом размера уровня инфляции, указанного в пункте 8 Правил, не проводится;

- в связи с принятием нормативных правовых актов, изменяющих порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации.

Согласно пункту 4.5 договора об изменении размера арендной платы Арендодатель извещает Арендатора путем направления уведомления в соответствии с пунктами 7.1., 7.2.9.1 настоящего Договора.

В соответствии с подпунктом 5.4.3 договора арендатор обязан уплачивать в размере и на условиях, установленных договором и (или) изменениями к нему, и (или) в соответствии с уведомлением об изменении арендной платы.

В соответствии с разделом 8 договора споры между сторонами, возникающие по Договору, разрешаются в соответствии с законодательством Российской Федерации в Арбитражном суде Красноярского края.

Государственная регистрация договора произведена 26.01.2015 (согласно штампу о регистрации, проставленному на договоре, рег.№ 24-24/001-24/001/018/2015-12211-122/2).

Согласно пункту 7.1. Договора изменения и (или) дополнения к Договору оформляются Сторонами в письменной форме и подлежат государственной регистрации в установленных законом случаях, за исключением изменений методики, размера, порядка и сроков внесения арендной платы в соответствии с п. 4.4. настоящего Договора.

Изменение размера, порядка и сроков внесения арендной платы, предусмотренное п. 4.4. настоящего Договора, производится Арендодателем в одностороннем порядке путем направления уведомления, в котором устанавливаются новые размер, порядок и сроки внесения арендной платы (пункт 7.2 Договора).

Договор может быть расторгнут в порядке, установленном подпунктом 5.1.2 Договора, и по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством (пункт 7.3 Договора).

В силу пункта 7.4 Договора договор прекращает свое действие в связи с истечением его срока, по решению суда, а также в любой другой срок по соглашению Сторон. В случае если до окончания срока действия Договора ни одна из Сторон не уведомит другую сторону о прекращении Договора, то Договор считается продленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Прекращение действия настоящего Договора не освобождает Арендатора от обязанности по уплате задолженности по арендной плате, от уплаты пени и штрафов по настоящему Договору» (пункт 7.5 Договора).

Уведомление об изменении размера, порядка и сроков внесения арендной платы на соответствующий календарный год направляется Арендатору не позднее 20 февраля каждого года. Неполучение или несвоевременное получение уведомления не является основанием для освобождения Арендатора от уплаты арендной платы. В этом случае Арендатор уплачивает арендную плату в размере, указанном в полученном им ранее расчете (уведомлении) арендной платы (пункт 9.4.4 Договора).

Согласно пункту 9.5 Договора при получении уведомления об изменении арендной платы Арендатор, в случае увеличения размера арендной платы, при проведении следующего ежеквартального (ежемесячного) платежа доплачивает разницу арендной платы, а в случае уменьшения арендной платы Арендатор уменьшает размер последующего платежа на разницу арендной платы.

Согласно приложению № 1 к Договору (расчет арендной платы) арендная плата на 2015 год составляет 64 960 руб. 50 коп. в год.

Территориальным управлением Росимущества в Красноярском крае в адрес истца – общества с ограниченной ответственностью направлялись уведомления от 10.08.2016 № 03-56/08/7464 и № 03-56/08/10190 о нарушении обязательств по договору аренды от 16.01.2015 № 50-133, согласно которым по состоянию на 01.07.2016 выявлена задолженность по арендной плате в сумме 1 734 530 руб. 27 коп., по состоянию на 01.10.2016 – в сумме 3 469 380 руб. 28 коп.

Обществом с ограниченной ответственностью «Лесник» в ответ на указанные уведомления в адрес Территориальным управлением Росимущества в Красноярском крае направлялись запросы от 16.08.2016 № 1/8, от 30.08.2016 № 1/9 с просьбой предоставить информацию относительно расчета и указания периода возникновения задолженности, а также предоставления отчета об оценке земельного участка, послужившего основанием для увеличения арендной платы (от 14.06.2016 № 8/21), а также письма от 28.10.2016 № 1/5 и от 27.12.2016 № 117, содержащие возражения относительно изменения арендной платы с 01.01.2016.

Письмами от 05.09.2016 № 03-51/08/8364, от 09.09.2016 № 03-51/08.8545, от 09.11.2016 № 03-51/08/10502 Территориальное управление Росимущества в Красноярском крае информировало заявителя – ООО «Лесник» о величине и основаниях изменения арендной платы в 2016 году.

Письмом от 29.09.2016 № 03-51/08/9120 Территориальное управление Росимущества в Красноярском крае отказало заявителю – ООО «Лесник» в ознакомлении с результатами проведенной оценки

Спорным письмом от 16.12.2015 № 03-56/08/13942 ответчик направил истцу уведомление об изменении арендной платы. В письме указано, что в соответствии с п. 6 Правил постановления Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 №582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации», на основании статьи 8 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» на 2016 год проведена рыночная оценка земельного участка, с кадастровым номером 24:50:0100501:8. Величина рыночной стоимости земельного участка составляет 63 700 000 руб. 00 коп. Арендная плата за земельный участок рассчитывается как произведение рыночной стоимости земельного участка и выраженной в процентах ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на начало календарного года.

Не согласившись с данным увеличением арендной платы, заявитель обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением, с требованием признать недействительной сделку Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Красноярском крае по изменению в одностороннем порядке размера арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 24:50:0100501:8, арендуемый на основании договора аренды № 50-133 земельного участка федеральной собственности, оформленную уведомлением ответчика от 16.12.2015 № 03-56\08\13942.

В обоснование требований истец ссылается на то, что оспариваемым письмом размер арендной платы увеличен до суммы 7 007 000 руб. в год (в 2015 год – 64 960 руб. в год) или 1 751 750 руб. в квартал (в 2015 году – 16 2040 руб. в квартал). При этом новый размер арендной платы установлен на основании отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка 04.12.2015 № 676/15, подготовленный ООО «ФинЭкспертиза-Красноярск, который не соответствует требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральным стандартам оценки.

Обществом с ограниченной ответственностью «Лесник» в качестве доказательства обоснованность заявленных требований представлен отчет № 013 об оценке рыночной стоимости земельного участка, выполненный ООО «Агентство «Оценка плюс» (объект оценки: земельный участок площадью 17 050 кв.м., кадастровый номер 24:50:0100501:8, адрес объекта оценки (местоположение): Красноярский край, г. Красноярск, в Октябрьском районе, севернее пионерского лагеря «Восток».

Исследовав представленные доказательства, оценив доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

Согласно статье 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются соглашением сторон.

В силу части 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации юридические и физические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей. Они по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права (часть 1 статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 153 Гражданского кодекса Российской Федерации сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Как следует из статей 154, 155 Гражданского кодекса Российской Федерации сделки могут быть двух- или многосторонними (договоры) и односторонними. Односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны.

Из представленных в материалы дела доказательств и указанных норм права следует, что направленное ответчиком истцу письмо от 16.12.2015 №03-56/08/13942 об изменении (увеличении) размера арендной платы на основании отчета оценщика (отчет № 676/15 от 04.12.2015 ООО «ФинЭкспертиза-Красноярск), является односторонней сделкой, направленной на изменение размера арендной платы по договору аренды.

Заключенный между сторонами договор от 16.01.2015 № 50-133 по своей правовой природе является договором аренды, правоотношения сторон по нему регулируются положениями главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

В соответствии со статьей 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В договоре стороны согласовали наличие права арендодателя в одностороннем порядке изменять размер арендной платы, при этом в качестве одного из основания изменения размера арендной платы сторонами предусмотрено «на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности».

В обоснование такого изменения в уведомлении об увеличении ставки арендной платы ответчик сослался на определение размера арендной платы на основании отчета об оценке рыночной стоимости арендной платы в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

ООО «ФинЭкспертиза-Красноярск» в соответствии с государственным контрактом № К-03-01-Зкм-2015 от 17.11.2015 на оказание услуг по определению рыночной стоимости земельных участков, составляющих имущество государственной казны Российской Федерации, составило отчет от 04.12.2015 № 676/15 об определении рыночной стоимости земельного участка; предполагаемое использование результатов оценки – ля целей заключения договора аренды.

Согласно указанному отчету рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:50:0100501:8, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Красноярский край, г. Красноярск, в Октябрьском районе, севернее пионерского лагеря «Восток», общей площадью 17050,00 кв.м. составляет 63 700 000 руб.; в связи с этим ответчик принял оспариваемой решение об увеличении размера арендной платы в одностороннем порядке на 2016 год.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу положений пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, действовавшими на момент подготовки оспариваемого расчета арендной платы, порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» устанавливает, что проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, в том числе при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации в целях их передачи в аренду. Данная норма Закона подтверждает обязательность проведения оценки рыночной величины арендной платы для таких договоров с целью изменения и установления в договоре цены, соответствующей рыночному размеру.

Поскольку переданный истцу по рассматриваемому договору аренды земельный участок относится к федеральной собственности, размер арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы в отношении данного земельного участка устанавливаются в соответствии с нормативными правовыми актами Правительства Российской Федерации.

Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации (далее – Правила № 582) утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582.

Согласно материалам дела, при расчете размера арендной платы Территориальным управлением применены положения подпункта «г» пункта 2 и пункт 6 Правил № 582.

В соответствии с подпунктом «г» пункта 2 Правил № 582 размер годовой арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и расположенных на территории Российской Федерации, может определяться на основании рыночной стоимости земельных участков, устанавливаемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В таких случаях в силу пункта 6 Правил № 582 арендная плата рассчитывается как произведение рыночной стоимости земельного участка и выраженной в процентах ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на начало календарного года, в котором принято решение о предоставлении земельного участка.

В настоящем случае истец не оспаривает наличия в заключенном между сторонами договоре условия о возможности изменения арендодателем в одностороннем порядке размера арендной платы и наличия у ответчика права воспользоваться данным условием, что не противоречит положениям части 1 статьи 450 и части 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации; однако истец не согласен с величиной установленной ответчиком арендной платы, ссылаясь на несоответствие отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка от 04.12.2015 №676/15, составленным ООО «ФинЭкспертиза-Красноярск» Федеральному закону «Об оценочной деятельности», Федеральным стандартам оценки.

Статьей 6 Федерального закона от 29.07.1998 № 155-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» Российской Федерации, субъектам Российской Федерации предоставлено право на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки на основаниях и условиях, предусмотренных указанным Федеральным законом.

Статьей 12 указанного Федерального закона установлено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно статье 13 указанного Федерального закона, в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

В случае, если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной и, следовательно, самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается.

Если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).

В пункте 2 указанного Информационного письма установлено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ). При этом оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (статья 51 АПК РФ).

В целях исследования доводов лиц, участвующих в деле, арбитражный суд определением от 27.06.2017 назначил оценочную экспертизу в целях определения соответствия отчета № 676/15 от 04.12.2015 об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 24:50:0100501:8, площадью 17 050 кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Красноярский край, г. Красноярск, в Октябрьском районе, севернее пионерского лагеря «Восток», выполненного обществом с ограниченной ответственностью «ФинЭкспертиза – Красноярск» требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральным стандартам оценки и подтверждает ли данный отчет указанную в нем рыночную стоимость земельного участка, определенную оценщиком.

Проведение экспертизы было поручено эксперту-оценщику ООО «Траст-аудит» ФИО4

На разрешение экспертизы был поставлен вопрос: соответствует ли отчет № 676/15 от 04.12.2015 об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 24:50:0100501:8, площадью 17 050 кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Красноярский край, г. Красноярск, в Октябрьском районе, севернее пионерского лагеря «Восток», выполненного обществом с ограниченной ответственностью «ФинЭкспертиза – Красноярск» требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральным стандартам оценки и подтверждает ли данный отчет указанную в нем рыночную стоимость земельного участка, определенную оценщиком?

Из содержания экспертного заключения следует, что отчет № 676/15 от 04.12.2015 не соответствует требованиям закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29.07.1998 и Федеральным стандартам оценки ФСО № 1, ФСО № 3.

Согласно заключению эксперта в отчете № 676/15 от 04.12.2015

- отсутствует перечень использованных при проведении оценки объекта данных с указанием источников их получения;

- отчет допускает неоднозначное толкование или вводит в заблуждение (использована недействующая согласно ФСО терминология (анализ наилучшего и наиболее эффективного использования);

- нет вывода по анализу наиболее эффективного использования объекта оценки; на стр. 32 указано, что аналог 4 рассматривается как аналог, хотя в дальнейшем и перед этой фразы отобраны иные аналоги);

- не указаны в задании допущения, установленные заказчиком. Приведенный раздел является допущениями, принятыми оценщиком в процессе оформления результатов оценки (например, «при проведении оценки предполагалось…»);

- показатель назван не в соответствии с требованиями ФСО 3: рыночная стоимость, а не итоговая величина рыночной стоимости;

- в приложении к отчету отсутствуют правоподтверждающие документы на земельный участок;

- информация, использованная для проведения расчетов, противоречит требования достаточности (ФСО №1.3); нет данных о сроке аренды аналога № 3 в таблице на стр. 34-35; анализ рынка ограничен 2 кварталом 2015 года, данных за 3 квартал нет, что приводит к невозможности учета динамики цен на рынке земельных участков.

- при расчете стоимости объектов недвижимости оценщик не учел здание котельной и насосной (с. 44) – это приводит к завышению стоимости земельного участка; дата объявления объекта сравнения после даты оценки; расчеты сделаны без учета материала стен объектов недвижимости, так расчет прибыли предпринимателя проведен на основе строительства сборных (т.е. железобетонных) объектов (с.49); нет корректировки стоимости земельного участка на местонахождение; износ строений явно завышен – 40% соответствуют сроку эксплуатации строений не менее 40 лет, что также завышает стоимость земельного участка; дополнительная верификация по объявлению о продаже самого оцениваемого объекта некорректна: продается незавершенное строительством 5-ти этажное здание с правом долгосрочной аренды земельного участка, что не является аналогом условно свободного земельного участка.

Недостатки отчета привели к искажению итогового результата о рыночной стоимости земельного участка. Согласно экспертному заключению № 17-2017 от 10.07.2017 отчет № 676/15 от 04.12.2015 не соответствует требованиям законодательства об оценке, содержит внутренние противоречия. Отчет не подтверждает указанную в нем рыночную стоимость земельного участка, определенную оценщиком.

В экспертном заключении изложена информация, необходимая согласно требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Результатом исследования в представленном экспертном заключении является ответ на вопрос, поставленный перед экспертом согласно определению от 27.06.2016.

Статья статьи 17.1 Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и приказа Минэкономразвитие РФ от 04.07.2011 № 328 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО № 5) не регулируют порядок проведения судебной экспертизы, которая назначается по правилам Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Судебная экспертиза назначается судом с учетом требований процессуального законодательства. В силу статьи 55 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к экспертизе могут привлекаться лица, обладающие специальными знаниями.

Представленными от эксперта документами подтверждается наличие у эксперта ФИО4 специальных званий по касающимся рассматриваемого дела вопросам, в том числе необходимого образования, стажа работы. Положения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не обязывают суд и заинтересованных лиц (участников арбитражного процесса) в проведении экспертизы только саморегулируемой организации оценщиков, в которой состоит оценщик, составивший отчет.

С учетом изложенного суд приходит к выводу о том, что изменение размера арендной платы оспариваемым письмом произведено ответчиком на основании отчета, составленного с нарушениями законодательства об оценочной деятельности, который не может подтверждать рыночный размер арендной платы земельного участка, являющийся основанием для расчета арендной платы в оспариваемом письме.

При указанных обстоятельствах суд приходит к выводу о недействительности одностороннего изменения величины арендной платы, оформленного письмом ответчика от 16.12.2015 № 03-56/08/3942, что является основанием для удовлетворения заявленных требований.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В силу требований пункта 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты, при этом статьей 2 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что правоотношения участников гражданского оборота основано на равенстве автономии воли и имущественной самостоятельности. Предпринимательская деятельность участников осуществляется на свой страх и риск, направлена на получение прибыли от пользования имущества.

В настоящем случае необоснованно завышенная величина рыночной стоимости земельного участка нарушает права и законные интересы арендатора, влечет неблагоприятные для него последствия, поскольку (с учетом изложенного выше) возлагает на него необоснованное бремя по уплате завышенной арендной платы, уменьшает прибыть общества.

Суд учитывает, что оспариваемым письмом размер арендной платы увеличен в 2016 году более чем в 107 раз при неизменных условиях использования ответчиком земельного участка, вида деятельности на участке, характеристик земельного участка, его разрешенного использования.

Согласно частям 1, 2, 5 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

На основании изложенного, оценив представленные в дело доказательства в совокупности согласно правил статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу о том, что требования истца о признании недействительной сделки ответчика по изменению в одностороннем порядке размера арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 24:50:0100501:8, арендуемый на основании договора аренды № 50-133 земельного участка федеральной собственности, оформленную уведомлением ответчика от 16.12.2015 № 03-56\08\13942, подлежит удовлетворению.

Расходы по уплате государственной пошлины и оплате экспертизы относятся на ответчика по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Красноярского края

РЕШИЛ:

иск удовлетворить.

Признать недействительной сделку по изменению в одностороннем порядке размера арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 24:50:0100501:8, арендуемый на основании договора аренды № 50-133 земельного участка федеральной собственности от 16.01.2015, оформленную письмом Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Красноярском крае от 16.12.2015 № 03-56/08/13942.

Взыскать с Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Красноярском крае, Республике Хакасия и Республике Тыва в пользу общества с ограниченной ответственностью «Лесник» (ИНН <***>, ОГРН <***>) 30 000 руб. судебных расходов на проведение экспертизы, а также 6 000 руб. расходов по оплате государственной пошлины.

Разъяснить лицам, участвующим в деле, что настоящее решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия путём подачи апелляционной жалобы в Третий арбитражный апелляционный суд.

Апелляционная жалоба на настоящее решение подаётся через Арбитражный суд Красноярского края.

Судья

О.С. Тимергалеева