Постановление от 16 января 2018 г. по делу № А52-2122/2017

ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Батюшкова, д.12, г. Вологда, 160001

E-mail: 14ap.spravka@arbitr.ru, http://14aas.arbitr.ru


П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А52-2122/2017
г. Вологда
16 января 2018 года


Резолютивная часть постановления объявлена 09 января 2018 года.

В полном объеме постановление изготовлено 16 января 2018 года.


Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Зориной Ю.В., судей Зайцевой А.Я. и Черединой Н.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Великие Луки на решение Арбитражного суда Псковской области от 12 октября 2017 года по делу № А52-2122/2017 (судья Бударина Ж.В.),



у с т а н о в и л:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (ОГРНИП 304602531000095, ИНН <***>; место жительства: Псковская область, город Великие Луки) обратился в Арбитражный суд Псковской области с иском к Комитету по управлению муниципальным имуществом г. Великие Луки (ОГРН <***>, ИНН <***>; место нахождения: 182113, Псковская область, город Великие Луки, площадь Ленина, дом 1; далее - Комитет), индивидуальному предпринимателю ФИО3 (ОГРНИП 316602700072144, ИНН <***>; место жительства: Псковская область, город Великие Луки) о признании недостоверной величины рыночной стоимости имущества, определении достоверной величины рыночной стоимости и возложении обязанности заключить договор по соответствующей цене.

Решением Арбитражного суда Псковской области от 12 октября 2017 года заявленные исковые требования удовлетворены частично, величина рыночной стоимости недвижимого имущества с кадастровым номером 60:25:0020906:583, расположенного по адресу: <...>, в сумме 702 850 руб. (без учета НДС), указанная в отчете от 30.01.2017 № 004 об оценке стоимости недвижимого имущества независимого оценщика индивидуального предпринимателя ФИО4, признана недостоверной. Признана достоверной величина рыночной стоимости указанного недвижимого имущества в сумме 515 568 руб. (без учета НДС). На Комитет возложена обязанность заключить с индивидуальным предпринимателем ФИО2 договор купли-продажи объекта недвижимого имущества с кадастровым номером 60:25:0020906:583, расположенного по адресу: <...> по цене равной 515 568 руб. в течение 30 календарных дней с момента вступления решения в законную силу.

Комитет не согласился с судебным актом и обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт. В обоснование жалобы указывает на то, что наличие иного результата оценки недвижимого имущества не свидетельствует о недостоверности ранее определенной рыночной стоимости. По мнению подателя жалобы, при назначении судебной экспертизы и при вынесении оспариваемого решения судом первой инстанции не установлено, какие нарушения законодательства допущены оценщиком ФИО3 при изготовлении отчета от 03.02.2017 № 004 об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества.

Индивидуальный предприниматель ФИО2 в отзыве на апелляционную жалобу с ее доводами не согласился, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Индивидуальный предприниматель ФИО3 отзыв на апелляционную жалобу не представила.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в суд не направили, в связи с этим дело рассмотрено в их отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность решения суда, изучив доводы жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для ее удовлетворения.

Как следует из материалов дела, предприниматель ФИО2 по результатам аукциона на основании протокола от 06.02.2012 № 1-05/09.02.2012 является арендатором нежилого помещения, расположенного по адресу: Псковская область, город Великие Луки, улица Ставского, дом 16, площадью 21,5 кв. м. для использования под торговлю.

Истец 09.12.2016 обратился в Комитет с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого помещения в порядке Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ).

На основании муниципального контракта от 30.01.2017 № 01/01-2017 индивидуальный предприниматель ФИО3 произвела оценку рыночной стоимости нежилого помещения. Согласно отчету от 03.02.2017 № 004 об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества рыночная стоимость нежилого помещения составляет 702 850 руб. (без учета НДС).

Решением от 03.03.2017 № 13 Великолукская городская Дума утвердила условия приватизации объекта недвижимости с учетом рыночной стоимости помещения, установленной индивидуальным предпринимателем ФИО3 в отчете от 03.02.2017 № 004 об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества.

Комитет подготовил и направил предпринимателю с сопроводительным письмом от 10.03.2017 № 1423 проект договора купли-продажи объекта нежилого имущества при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендованного муниципального имущества.

Предприниматель 21.04.2017 уведомил Комитет о своем несогласии с выкупной ценой, указанной в проекте договора, считая рыночную стоимость нежилого помещения, установленную в отчете об оценке от 03.02.2017 № 004, недостоверной, предложил Комитету заключить договор купли-продажи помещения на основании отчета от 31.03.2017 № 154 об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества, выполненного экспертом-оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Независимая оценка» по состоянию на 31.03.2017.

Комитет 27.04.2017 в письме № 2338 сообщил предпринимателю, что стоимость объекта на основании отчета об оценке от 03.02.2017 № 004 определена независимым оценщиком и является достоверной и рекомендованной для цели совершения сделки.

Разногласия сторон относительно стоимости выкупаемого имущества явились основанием для обращения предпринимателя в суд с соответствующим иском.

Суд первой инстанции заявленные исковые требования удовлетворил частично, величина рыночной стоимости недвижимого имущества с кадастровым номером 60:25:0020906:583, расположенного по адресу: <...>, в сумме 702 850 руб. (без учета НДС), указанная в отчете от 30.01.2017 № 004 об оценке стоимости недвижимого имущества независимого оценщика индивидуального предпринимателя ФИО4, признана судом недостоверной, при этом достоверной признана величина рыночной стоимости указанного недвижимого имущества в сумме 515 568 руб. (без учета НДС), кроме того на Комитет возложена обязанность заключить с ФИО2 договор купли-продажи спорного объекта недвижимого имущества по цене равной 515 568 руб. в течение 30 календарных дней с момента вступления решения в законную силу.

Апелляционный суд находит выводы суда, содержащиеся в обжалуемом судебном акте, верными.

Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

При этом в соответствии с пунктом 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключение договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Согласно пункту 4 упомянутой статьи условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ).

В силу статьи 446 ГК РФ разногласия, возникшие при заключении договора, могут быть переданы на рассмотрение суда на основании статьи 445 указанного Кодекса либо по соглашению сторон. В этом случае условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В силу статьи 3 Закона № 159-ФЗ отчуждение арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности субъектам малого и среднего предпринимательства производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон № 135-ФЗ).

По смыслу названной статьи цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать рыночной стоимости имущества, определенной независимым оценщиком. При этом органы государственной власти и местного самоуправления не вправе изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества. Таким образом, Законом № 159-ФЗ предусмотрена обязательность для сторон сделки определенной независимым оценщиком величины стоимости объекта оценки.

Вместе с тем согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 18.10.2012 № 7240/12, оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

В соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 03.02.2017 № 004, выполненным индивидуальным предпринимателем ФИО3, стоимость спорного объекта недвижимости проведена по состоянию на 30.01.2017.

Представленный истцом отчет стоимость нежилого помещения выполнен по состоянию на 31.03.2017.

В связи наличием между сторонами разногласий в отношении цены выкупаемого истцом муниципального имущества в целях определения стоимости нежилого помещения по состоянию на дату обращения истца с заявлением о выкупе (09.12.2016) судом в процессе рассмотрения дела назначалась судебная экспертиза, проведение которой поручалось обществу с ограниченной ответственностью «Оценочная Компания «АЗИМУТ».

В представленном в суд по результатам судебной экспертизы отчете от 11.08.2017 № 0240/17 рыночная стоимость спорного объекта по состоянию на 09.12.2012 определена в размере 515 568 руб. (без учета НДС).

Оценив представленное экспертом заключение по правилам статей 71, 86 АПК РФ, суд первой инстанции пришел к выводу о его соответствии требованиям действующего законодательства, регулирующего оценочную деятельность. Поскольку процедура назначения и проведения экспертизы полностью соблюдена, а заключение эксперта соответствует предъявляемым законом требованиям и является достаточно ясным и полным, а потому не вызывает сомнений в его обоснованности, суд правомерно признал заключение эксперта допустимым доказательством и определил выкупную стоимость объекта недвижимости в размере 515 568 руб.

Довод подателя жалобы о том, что рыночная стоимость выкупаемого нежилого помещения должна быть определена на основании отчета, подготовленного по заказу Комитета по состоянию на 30.01.2017, противоречит вышеприведенной правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.

Действительно, наличие иного результата оценки недвижимого имущества не свидетельствует о недостоверности ранее определенной рыночной стоимости.

Вместе с тем в данном случае имеет принципиальное значение дата, на которую определена рыночная стоимость выкупаемого имущества.

По смыслу пункта 1 части 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ, дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления двухмесячного срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества.

Поскольку рыночная стоимость может существенно меняться в различные промежутки времени в зависимости от различных экономических факторов, влияющих на формирование рыночной стоимости, определение ее величины в каждом случае на различные даты может привести к созданию для субъектов малого и среднего предпринимательства неравных условий при реализации ими предоставленного законом преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, а также к нарушению баланса интересов продавца и покупателя публичного имущества.

С учетом изложенного суд первой инстанции обоснованно посчитал, что дата, на которую устанавливается рыночная стоимость выкупаемого недвижимого имущества, должна определяться датой выражения стороной волеизъявления на приобретение имущества.

По результатам рассмотрения апелляционной жалобы судебная коллегия не усматривает оснований для отмены или изменения решения суда.

В жалобе Комитетом не приводится убедительных доводов, которые влияли бы на законность и обоснованность обжалуемого судебного акта либо опровергали выводы суда первой инстанции.

Решение суда соответствует имеющимся в деле доказательствам, нормы материального права применены судом правильно, нарушений норм процессуального права, которые привели или могли привести к принятию неправильного судебного акта, судом при рассмотрении спора не допущено.

В свете изложенного апелляционная жалоба ответчика удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд



п о с т а н о в и л :

решение Арбитражного суда Псковской области от 12 октября 2017 года по делу № А52-2122/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Великие Луки – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.


Председательствующий

Ю.В. Зорина


Судьи

А.Я. Зайцева


Н.В. Чередина