Постановление от 1 февраля 2024 г. по делу № А07-26159/2022

ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД






ПОСТАНОВЛЕНИЕ



№ 18АП-17200/2023
г. Челябинск
01 февраля 2024 года
Дело № А07-26159/2022


Резолютивная часть постановления объявлена 25 января 2024 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 01 февраля 2024 года.


Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Аникина И.А.,

судей Жернакова А.С., Камаева А.Х.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления земельных и имущественных отношений администрации городского округа города Уфы Республики Башкортостан на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 13.10.2023 по делу № А07-26159/2022.


Общество с ограниченной ответственностью «Уфагеотехпроект» (далее – истец, ООО «Уфагеотехпроект») обратилось в Арбитражный суд Курганской области с исковым заявлением к Управлению земельных и имущественных отношений администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее – ответчик, Управление), в котором просит урегулировать договорные разногласия при заключении договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда, арендуемого субъектом малого предпринимательства, с рассрочкой платежа от 08.07.2022, следующим образом:

- пункт 3.1 договора изложить в следующей редакции:

«Стоимость Объекта по настоящему договору составляет 10 875 000 (десять миллионов восемьсот восемьдесят пять тысяч) руб. 00 коп., без учета НДС 20 % и равна его рыночной стоимости, определенной судебной экспертизой в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», что подтверждается заключением эксперта № 16-22ВС от 28.02.2023, составленным ООО «Бюро права и оценки»;

- пункт 3.3 договора изложить в следующей редакции:

«Покупатель уплачивает Продавцу первоначальный платеж в размере десяти процентов, что составляет 1 087 500 (один миллион восемьдесят семь тысяч пятьсот) руб. 00 коп., перечисляемый на счет, указанный Продавцом в настоящем Договоре, в течение десяти рабочих дней со дня заключения настоящего Договора»;

- пункт 3.5 договора изложить в следующей редакции:

«В пределах срока оплаты Объекта (до наступления обусловленного настоящим договором срока погашения платежа) производится начисление процентов на сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, исходя из ставки, равной 1/3 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату утверждения условий приватизации (06 июля 2022 года)» (с учетом уточнения исковых требований, принятого судом первой инстанции в порядке части 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; т.2, л.д. 163-166).

Судом первой инстанции к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Аудит-Безопасность» (далее – третье лицо, ООО «Аудит-Безопасность»).

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 13.10.2023 исковые требования удовлетворены, спорные пункты договора приняты в редакции истца. Кроме того с Управления в пользу ООО «Уфагеотехпроект» взыскано 40 000 руб. в возмещение судебных расходов на оплату судебной экспертизы, 30 000 руб. на оплату юридических услуг и 6 000 руб. по уплате государственной пошлины (т. 2, л.д. 178-183).

С вынесенным решением не согласился ответчик, обжаловав его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе Управление (далее также – податель жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указывает, что требование истца не было направлено на оспаривание достоверности величины рыночной стоимости. Кроме того, отчет об оценке подготовлен оценочной организацией ООО «Аудит-Безопасность», которое должно выступать соответчиком по настоящему делу в случае оспаривания его отчета об оценке, поскольку затрагиваются права и законные интересы данной организации. Достоверность величины рыночной стоимости не обжалована в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Предметом рассмотрения дела не является установление законности отчетов об оценке, подготовленных ООО «Аудит-Безопасность». Эксперт не наделен полномочиями по определению законности тех или иных обстоятельств по делу, вывод эксперта является лишь его экспертным мнением, как специалиста в области оценочной деятельности. Суд, не признавая отчет об оценке ООО «Аудит-Безопасность» недостоверным, отдает предпочтение заключению эксперта ООО «Бюро права и оценки» № 16-22ВС от 28.02.2023, определив рыночную стоимость согласно выводам эксперта. Также Управление возражает против принятой судом редакции пункта 3.5 договора от 08.07.2022. Полагает, что согласно части 3 статьи 5 Закона № 159-ФЗ на сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества. Поскольку сведений об опубликовании объявления о продаже спорного объекта недвижимости в материалах дела не имеется, следует определять ставку на дату заключения договора.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения указанной информации на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся лиц.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, общество «Уфагеотехпроект» 15.02.2022 обратилось в Управление с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (т. 1, л.д. 80).

Постановлением Главы администрации г. Уфа № 1062 от 06.07.2022 «Об утверждении условий приватизации нежилых помещений второго этаже отдельно стоящего двухэтажного нежилого строения (кадастровый номер 02:55:020706:3193), расположенного по адресу: <...> СССР, д. 45 б», утверждены условия приватизации названного объекта недвижимости (далее – постановление № 1062 от 06.07.2022).

Согласно п. 1.5 постановления № 1062 от 06.07.2022 рыночная стоимость объекта согласно отчету об оценке № 22-7/12/9-Н от 17.06.2022 ООО «Аудит-безопасность» составляет 13 269 288 руб. 61 коп., без учета НДС 20%, и равна его рыночной стоимости.

Покупатель уплачивает продавцу стоимость объекта без учета НДС.

Руководствуясь Федеральным законом от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», постановлением № 1062 от 06.07.2022, Управление направило обществу «Уфагеотехпроект» проект договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда, арендуемого субъектом малого или среднего предпринимательства, с рассрочкой платежа от 08.07.2022, согласно которому продавец продает, а покупатель приобретает в собственность объект муниципального нежилого фонда – нежилые помещения второго этажа отдельно стоящего двухэтажного нежилого строения, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Октябрьский район, ул. 50 лет СССР, 45 б, общей площадью 251 кв. м. (кадастровый номер: 02:55:020706:3193), именуемый в дальнейшем объект. Характеристики объекта приведены согласно техническому паспорту инвентарный номер 3646 (литера А) по состоянию на 14.01.2009.

Согласно п. 3.1 договора стоимость объекта по договору составляет 13 269 288 руб. 61 коп., без учета НДС 20% и равна его рыночной стоимости, определённой независимым оценщиком в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», что подтверждается Отчётом № 22-7/12/9-Н от 17.06.2022, составленным ООО «Аудит-Безопасность».

Покупатель производит оплату стоимости объекта, указанную в п. 3.1 раздела 3 договора, в рассрочку на основании письменного заявления путем перечисления денежных средств на счет, указанный продавцом в договоре (п. 3.2 договора).

В соответствии с п. 3.3 договора покупатель уплачивает продавцу первоначальный платеж в размере 10%, что составляет 1 326 928 руб. 86 коп., перечисляемый на счет, указанным продавцом в договоре, в течение 10 рабочих дней со дня заключения договора. Днем исполнения обязательства покупателя по оплате объекта считается день поступления денежных средств на счет продавца.

В пределах срока оплаты объекта (до наступления обусловленного договором срока погашения платежа) производится начисление процентов на сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, исходя из ставки, равной 1/3 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату заключения договора (п. 3.5 договора).

Истец считает, что стоимость помещения, определенная оценщиком – ООО «Аудит-Безопасность», является завышенной, не соответствует рыночной стоимости объекта недвижимости.

По инициативе истца оценщиком была произведена оценка рыночной стоимости нежилого помещения ООО «ТРС групп».

В соответствии с выполненным отчетом № 40/2022-1 от 27.07.2022 рыночная стоимость указанного выше нежилого помещения составляет 9 608 333 руб. 33 коп., за вычетом НДС.

03.08.2022 истец в адрес ответчика направил письмо, в котором выразил намерение заключить договор купли-продажи, но с изменением продажной цены, исходя из стоимости 9 608 333 руб. 33 коп., указанной в отчете № 40/2022-1 от 27.07.2022, выполненном ООО «ТРС групп», о чем был составлен и направлен протокол разногласий.

Согласно протоколу разногласий № 1 от 03.08.2022, истец просил изложить пункты 3.1, 3.3 договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда, арендуемого субъектом малого или среднего предпринимательства, с рассрочкой платежа от 08.07.2022, в следующей редакции:

- п. 3.1 договора: «Стоимость Объекта по настоящему договору составляет 9 608 333 руб. 33 коп., без учета НДС 20% и равна его рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», что подтверждается Отчетом № 40/2022-1 от 27.07.2022 «Об оценке рыночной стоимости нежилого помещения, кадастровый номер 02:55:020706:3193, общей площадью 251 кв. м, расположенного по адресу: <...> СССР, <...>», составленным ООО «ТРС групп»».

- п. 3.3 договора: «Покупатель уплачивает продавцу первоначальный платеж в размере десяти процентов, что составляет 960 833 руб. 33 коп., перечисляемый на счет, указанный продавцом в договоре, в течение 10 рабочих дней со дня заключения договора».

Письмом Управления от 15.08.2022 № 20939 предложение истца об изменении условия договора о цене было отклонено.

Изложенные обстоятельства послужили основанием для обращения общества «Уфагеотехпроект» в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу о недостоверности рыночной стоимости нежилого помещения, подлежащего выкупу в порядке, предусмотренном Федеральным законом № 159-ФЗ, определенной в проекте договора от 08.07.2022, урегулировал разногласия по цене выкупаемого имущества, определив выкупную стоимость в размере, установленном по результатам судебной экспертизы.

Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия пришла к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно пункту 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В соответствии со статьей 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

По общему правилу, закрепленному в пункте 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

При этом договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Спор между сторонами возник относительно выкупной цены объекта муниципального нежилого фонда.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, Законом № 159-ФЗ.

Согласно абзацу первому статьи 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности).

В соответствии с абзацем первым статьи 20 Закона об оценочной деятельности требования к порядку и проведению оценки и осуществлению оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности.

Критерии оценки имущества закреплены в действовавших на момент подготовки отчета об оценке обществом Федеральных стандартах оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО № 1), «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО № 2) и «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3), утвержденных приказами Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 256, № 255 и № 254.

Согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке, не установлено иное.

В соответствии со статьей 13 Закона об оценочной деятельности в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», разъяснено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе, спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Федерального закона № 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Установив, что между сторонами спора возникли разногласия по вопросу о рыночной стоимости выкупаемого имущества, так как рыночная стоимость выкупаемого имущества двумя независимыми оценщиками определена различно, суд первой инстанции определением от 14.11.2022 назначил судебную строительно-оценочную экспертизу, производство которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Бюро права и оценки» ФИО2

На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

- определить, соответствует ли Федеральному стандарту оценки «требования к отчету об оценке ФСО-№3» и иным федеральным стандартам оценки отчет № 22-7/12/9-Н от 17.06.2022, исполненный оценщиком ООО «Аудит-Безопасность» ФИО3 по оценке рыночной стоимости объекта нежилого фонда – нежилые помещения второго этажа отдельно стоящего двухэтажного нежилого строения, общей площадью 251 кв. м, кадастровый номер 02:55:020706:3193, расположенные по адресу: РБ, <...> СССР, д.45. Если не соответствует, то указать в чем заключается не соответствие и повлияло ли это на величину рыночной стоимости;

- определить рыночную стоимость объекта нежилого фонда - нежилые помещения второго этажа отдельно стоящего двухэтажного нежилого строения, общей площадью 251 кв. м, кадастровый номер 02:55:020706:3193, расположенные по адресу: РБ, <...> СССР, д.45, без учета НДС 20% по состоянию на 15.02.2022.

Согласно выводам эксперта, изложенным в заключении № 16-22ВС от 28.02.2023 (т. 2, л.д. 5-152), составленный обществом с ограниченной ответственностью «Аудит-Безопасность», не соответствует федеральным стандартам оценки, предусмотренным действующим законодательством. Выявленные несоответствия существенно повлияли на величину рыночной стоимости объекта исследования.

Рыночная стоимость нежилого помещения второго этажа отдельно стоящего двухэтажного нежилого строения, общей площадью 251,0 кв.м. кадастровый номер 02:55:020706:3193, расположенный по адресу: РБ, <...> СССР, д. 45, без учета НДС 20% по состоянию на 15.02.2022, составляет 13 050 000 руб. с НДС 20%, 10 875 000 руб. без НДС 20%.

Согласно правовому подходу, сформулированному в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 № 7240/12, оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Федеральным законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

В анализируемом случае, экспертом произведена оценка рыночной стоимости спорного объекта по состоянию на 15.02.2022, которая указана в качестве даты заявления ООО «Уфагеотехпроект» о реализации преимущественного права на выкуп арендуемого имущества.

Оценивая представленное экспертное заключение в качестве допустимого и достоверного доказательства, суд первой инстанции отметил, что оно является подробным, мотивированным и обоснованным, составивший заключение эксперт имеет соответствующую квалификацию, предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

При исследовании и оценке, по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, экспертного заключения судебной коллегией не установлено в нем каких-либо противоречий и сомнений в его обоснованности.

Сведений, позволяющих усомниться в компетентности эксперта апеллянтом не представлено.

В материалах дела не имеется доказательств, свидетельствующих о том, что заключение содержит недостоверные выводы, а также доказательств того, что выбранные экспертом способы и методы оценки привели к неправильным выводам.

Само по себе существенное различие установленных экспертом рыночной стоимости объекта исследования от рыночно стоимости Отчета об оценке № 22-7/12/9-Н от 17.06.2022 не подтверждает недостоверность экспертного заключения.

Возражения апеллянта по существу означают несогласие стороны спора с итоговой величиной рыночной стоимости объекта оценки, что не является основанием для критической оценки.

С учетом изложенного, в отсутствие в материалах дела иного суд первой инстанции обоснованно признал экспертное заключение № 16-22ВС от 28.02.2023 надлежащим и допустимым доказательством по делу и разрешил преддоговорной спор между сторонами, установив рыночную стоимость объекта (цену продажи имущества) в размере 10 875 000 руб. без учета НДС 20 %, установленном по результатам судебной экспертизы.

Иная достоверная рыночная стоимость спорного объекта недвижимости достоверными и непротиворечивыми доказательствами Управлением подтверждена не была.

Довод апеллянта о том, что в силу статьи 3 Федерального закона № 159-ФЗ величина стоимости объекта оценки, установленной независимым оценщиком для определения рыночной стоимости объекта, отчуждаемого в порядке названной нормы права, носит общеобязательный характер, в силу чего достоверность оценки должна быть оспорена в самостоятельном исковом производстве, чего истцом сделано не было, признан судебной коллегией несостоятельным, так как доводы, касающиеся недостоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, могут быть заявлены субъектом малого и среднего предпринимательства, в том числе в качестве основания иска об урегулировании разногласий (обязании заключить договор) по соответствующему договорному условию, предъявляемого в соответствии со статьями 445 - 446 ГК РФ. В силу изложенного предъявления отдельного иска об оспаривании достоверности отчета об оценке № 22-7/12/9-Н от 17.06.2022, подготовленного ООО «Аудит-Безопасность», а также привлечения ООО «Аудит-Безопасность» в качестве соответчика по делу, в рассматриваемой ситуации не требовалось.

Относительно довода апелляционной жалобы по определению редакции пункта 3.5 договора суд апелляционной инстанции соглашается с соответствующими выводами суда первой инстанции на странице 9 обжалуемого судебного акта, оснований для их переоценки не усматривает.

Решение суда первой инстанции является законным, обоснованным и изменению не подлежит. Оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Государственная пошлина за рассмотрение дела судом апелляционной инстанции распределяется между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В связи с подачей апелляционной жалобы лицом, освобожденным от уплаты государственной пошлины, ее взыскание в доход федерального бюджета не производится.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции



ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 13.10.2023 по делу № А07-26159/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления земельных и имущественных отношений администрации городского округа города Уфы Республики Башкортостан - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.


Председательствующий судья И.А. Аникин

Судьи: А.С. Жернаков

А.Х. Камаев