Постановление от 12 апреля 2023 г. по делу № А70-22245/2022

1207/2023-19535(6)



ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД 644024, г. Омск, ул. 10 лет Октября, д.42, канцелярия (3812)37-26-06, факс:37-26-22, www.8aas.arbitr.ru, info@8aas.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А70-22245/2022
12 апреля 2023 года
город Омск


Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе судьи Краецкой Е.Б.,

рассмотрев апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-788/2023) общества с ограниченной ответственностью «Создатели». Специализированный застройщик» на решение от 19.12.2022 Арбитражного суда Тюменской области по делу № А70-22245/2022 (судья Маркова Н.Л.), рассмотренному в порядке упрощенного производства по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Создатели». Специализированный застройщик» о взыскании 492 114 руб. 18 коп.

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – ИП ФИО1, предприниматель, истец) обратился в Арбитражный суд Тюменской области к обществу с ограниченной ответственностью «Создатели». Специализированный застройщик» (далее – ООО «Создатели». Специализированный застройщик», общество, ответчик) с исковым заявлением о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.01.2022 по 07.03.2022 в сумме 81 241 руб. 93 коп., неустойки за период с 25.12.2021 по 31.03.2022 в сумме 27 622 руб. 22 коп., компенсации за неисполнение обязанности по производству восстановительного ремонта в сумме 365 000 руб., штрафа в сумме 18 250 руб.

Решением от 19.12.2022 Арбитражного суда Тюменской области по делу № А70-22245/2022 исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Не соглашаясь с указанным судебным актом, ООО «Создатели». Специализированный застройщик» обратилось в Восьмой арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить оспариваемое решение, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований в полном объеме.

В обоснование своей позиции податель жалобы указывает на ошибочность выводов суда первой инстанции о правомерности удержания истцом задолженности по неустойке из обеспечительного платежа; наличии оснований для взыскания компенсации за неисполнение обязанности по производству восстановительного ремонта ввиду отсутствия доказательств размера расходов истца на восстановительный ремонт. Также указал, что судом не рассмотрено ходатайство о переходе к рассмотрению дела по общим правилам искового производства, а доступ к материалам дела предоставлен ответчику лишь 19.12.2022, то есть в день принятия оспариваемого решения.

ИП ФИО1 в представленном суду апелляционной инстанции письменном отзыве на апелляционную жалобу не согласился с доводами апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В письменных пояснениях и дополнениях к ним ООО «Создатели». Специализированный застройщик» указывает, что зачисление обеспечительного платежа в счет погашения неустойки при наличии основной задолженности по аренде является неправомерным. По мнению апеллянта, истцом не представлены доказательства фактически понесенных им затрат на восстановление спорного помещения. Суд первой инстанции, рассмотрев дело в порядке упрощенного производства, лишил ответчика возможности инициировать проведение экспертизы.


Информация о рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьёй 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), размещена на сайте суда в сети Интернет.

В соответствии с положениями части 1 статьи 272.1 АПК РФ и разъяснениями Пленума Верховного Суда Российской Федерации, содержащимися в пункте 47 постановления от 18.04.2017 № 10 «О некоторых вопросах применения судами положений Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации об упрощённом производстве», апелляционная жалоба рассмотрена судьёй единолично без проведения судебного заседания, без извещения лиц, участвующих в деле, о времени и месте проведения судебного заседания, без осуществления протоколирования в письменной форме или с использованием средств аудиозаписи.

Повторно рассмотрев материалы дела, проверив доводы апелляционной жалобы, письменных пояснений и дополнений к ним, а также отзыва на апелляционную жалобу суд апелляционной инстанции установил, что исковые требования предпринимателя мотивированы ссылкой на следующие обстоятельства.

Как следует из обстоятельств спора, 01.05.2021 между ИП ФИО1 (арендодатель) и ООО «Создатели». Специализированный застройщик» (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения, по условиям которого арендодатель обязуется предоставить за плату в аренду (во временное владение и пользование) арендатору, а арендатор принять нежилое помещение № 5 общей площадью 27,3 кв.м. кадастровый номер 72:23:0429002:10468, находящееся по адресу: <...> (пункты 1.1, 1.2 договора).

Арендная плата за помещение устанавливается в размере 36 500 руб. в месяц (пункт 3.1 договора) и уплачивается ежемесячно авансом до 25 числа месяца, предшествующего месяцу аренды (пункт 3.2 договора).

В качестве обеспечения исполнения обязательств по договору арендатор не позднее 2-х рабочих дней с момента подписания договора перечисляет арендодателю обеспечительный платеж. Сумма обеспечительного платежа устанавливается в двукратном размере ежемесячной арендной платы, установленной в пункт 3.1 договора (пункт 4.1 договора).

Если арендатор задерживает какие-либо из платежей, причитающихся по договору, или иным образом причиняет убытки или ущерб арендодателю, арендодатель вправе удержать из обеспечительного платежа любые суммы, причитающиеся с арендатора или просроченные арендатором платежи (пункт 4.3 договора).

При удержании обеспечительного платежа, арендатору направляется письменное уведомление с приложением расчета удержанных сумм. В каждом случае такого удержания арендатор в течение 5-ти календарных дней с момента получения от арендодателя уведомления об удержании, обязан восстановить обеспечительный платеж до равного сумме ежемесячной арендной платы на дату восстановления обеспечительного платежа (пункт 4.4 договора).

Договор заключен на 11 месяцев и вступает в силу с даты приема арендатором помещения по акту приема-передачи (пункт 1.6 договора).

Досрочное расторжение договора может иметь место по соглашению сторон, либо по требованию арендодателя или арендатора, в случаях предусмотренных законодательством (пункт 5.2 договора).

В соответствии с пунктом 2.2.12 договора арендодатель имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке до истечения срока его действия, предупредив о своих намерениях арендатора в письменной форме не менее чем за 20 календарных дней до даты планируемого расторжения.

Пунктом 5.3. договора предусмотрены основания для досрочного расторжения договора в одностороннем порядке по требованию арендодателя, в том числе, в случае просрочки внесения платежей на десять и более календарных дней.


В соответствии с 2.3.23 договора арендатор обязан письменно сообщить арендодателю не позднее чем за 30 календарных дней о предстоящем освобождении помещения как в связи с окончанием срока аренды, так и при досрочном его освобождении по иным обстоятельствам.

Согласно пункту 2.4.6 договора арендатор имеет право досрочно расторгнуть настоящий договор в случаях, когда арендодатель не предоставляет помещение в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию помещением в соответствии с условиями договора или назначением помещения.

Пунктом 2.3.22 договора предусмотрено, что арендатор обязуется в срок не позднее чем за 5 дней до окончании срока аренды (при досрочном расторжении договора за 5 дней до дня досрочного расторжения договора) произвести за свой счет восстановительный ремонт помещения эквивалентный по своей стоимости затратам арендодателя на приобретение строительных материалов и выполнение отделочных работ, либо выплатить арендодателю за ремонт дополнительную сумму в размере 10 ежемесячных арендных платежей.

В соответствии с пунктом 6.3 договора в случае если арендатор в течении 5 календарных дней с даты предъявления требования арендодателя не будут устранены все признаки крепления различных вывесок, конструкций арендодатель вправе устранить все крепления самостоятельно, при этом арендатор обязуется перед началом вывоза имущества из арендуемого помещения возместить понесенные в связи с этим расходы либо взыскать с арендатора штраф в размере 50% от суммы месячной арендной платы за последний месяц аренды, при этом арендатор обязуется в добровольном порядке выплатить указанный штраф до начала вывоза имущества.

Пунктом 6.2 договора предусмотрено, что за несовременное внесение арендной платы или обеспечительного платежа арендатор уплачивает арендодателю пеню в размере 1% от суммы платежа за каждый день просрочки.

Помещение передано со стороны арендодателя арендатору по акту приема-передачи от 01.05.2021.

Из обстоятельств спора следует, что 29.11.2021 арендатор посредством электронной почты уведомил арендодателя о расторжении договора с 15.01.2022.

Предприниматель после получения указанного уведомления 29.12.2021 сообщил обществу о несогласии, ссылаясь на отсутствие оснований для досрочного расторжения договора по инициативе арендатора.

В свою очередь, 16.02.2022 предприниматель со ссылкой на пункт 5.3 договора уведомил общество о расторжении договора в одностороннем порядке с 07.03.2022 в связи с наличием просрочки по оплате аренды, которое получено обществом 25.02.2022.

07.03.2022 по инициативе предпринимателя ООО «ОЦЕНКА-мастер» произведен осмотр нежилого помещения, по результатам которого составлен письмо от 07.03.2022 № 22 с указанием выявленных повреждений помещения.

27.06.2022 предприниматель направил в адрес общества претензию с требованием о погашении задолженности за период с 01.01.2022 по 07.03.2022, неустойки и возмещении причинённого ущерба.

Отсутствие действий со стороны общества по добровольному удовлетворению требований истца явилось основанием для обращения с настоящим иском в суд.

Суд первой инстанции, оценив в порядке статьи 71 АПК РФ предоставленные в материалы дела доказательства, руководствуясь положениями статей 309, 310, 329, 330, 381.1, 606, 614, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), разъяснениями, приведенными в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» (далее – информационное письмо № 66), положениями договора, установив факт ненадлежащего исполнения ответчиком принятых на себя обязательств, пришел к выводу об удовлетворении иска в заявленном размере.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции приходит к следующему.


Относительно доводов подателя жалобы о нарушении судом первой инстанции норм процессуального права, выраженные в не разрешении ходатайства о рассмотрении дела по общим правилам искового производства, суд апелляционной инстанции находит их несостоятельными.

В соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 227 АПК РФ в порядке упрощенного производства подлежат рассмотрению дела по исковым заявлениям о взыскании денежных средств, если цена иска не превышает для юридических лиц восемьсот тысяч рублей, для индивидуальных предпринимателей четыреста тысяч рублей.

Предъявленные в настоящем случае исковые требования о взыскании задолженности по договору аренды в общем размере 492 114 руб. 18 коп. в силу императивного положения пункта 1 части 1 статьи 227 АПК РФ относятся к числу споров, которые рассматриваются арбитражным судом в порядке упрощенного производства.

Частью 5 статьи 227 АПК РФ предусмотрены обстоятельства, препятствующие рассмотрению дела в порядке упрощенного производства, в частности, суд выносит определение о рассмотрении дела по общим правилам искового производства или по правилам административного судопроизводства, если в ходе рассмотрения дела, в частности, необходимо выяснить дополнительные обстоятельства или исследовать дополнительные доказательства, а также провести осмотр и исследование доказательств по месту их нахождения, назначить экспертизу или заслушать свидетельские показания.

Учитывая, что согласие сторон на рассмотрение дела в порядке упрощенного производства не требуется, а представленные в материалы настоящего дела доказательства позволяют установить обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения спора по существу, судом первой инстанции правомерно рассмотрено дело в порядке упрощенного производства.

Относительно доводов о том, что в судебном акте отсутствует ссылка на результат рассмотрения ходатайства ответчика о переходе к рассмотрению дела по общим правилам искового производства, суд апелляционной инстанции отмечает, что отсутствие указания в судебном акте на соответствующие доводы стороны не свидетельствует, что такое ходатайство судом не рассмотрено либо не получило судебной оценки. То обстоятельство, что дело рассмотрено в порядке упрощенного производства, о чем указано в тексте оспариваемого судебного акта, свидетельствует о том, что ходатайство ответчика о переходе к рассмотрению дела по общим правилам искового производства оставлено судом первой инстанции без удовлетворения.

Довод ответчика о том, что доступ к материалам дела для ознакомления был предоставлен ему лишь 19.12.2022 в день изготовления оспариваемого решения, что лишило ответчика подготовить дополнительные доводы по направленным в дело возражениям истца, также подлежит отклонению исходя из следующего.

Согласно пункту 24.2 Инструкции по делопроизводству в арбитражных судах Российской Федерации (первой, апелляционной и кассационной инстанций), утвержденной Постановлением Пленума ВАС РФ от 25.12.2013 № 100 (далее – Инструкция) исковое заявление (заявление) и прилагаемые к такому заявлению документы по делам, рассматриваемым в порядке упрощенного производства, могут быть представлены в арбитражный суд либо на бумажном носителе, либо в электронном виде с использованием сервиса «Мой арбитр».

Регистрация в САС (система автоматизации судопроизводства) поступающих исковых заявлений (заявлений) по делам, рассматриваемым в порядке упрощенного производства, формирование судебного дела с присвоением ему номера осуществляются в соответствии с пунктом 21.7 Инструкции, их распределение и передача судьям производятся в установленном порядке.

В соответствии с пунктом 24.6. Инструкции материалы судебного дела, рассматриваемого в порядке упрощенного производства, должны быть отсканированы и размещены в КАД в срок, не превышающий пяти дней со дня вынесения определения о рассмотрении дела в порядке упрощенного производства.


Пунктом 24.3 Инструкции предусмотрено, что для всех новых дел, зарегистрированных в САС, автоматически генерируется и сохраняется в составе атрибутов дела уникальный код, предназначенный для обеспечения участникам арбитражного процесса удаленного доступа к материалам дела на официальном сайте соответствующего арбитражного суда в Интернет.

Уникальный код дела автоматически проставляется при печати в текстах судебных актов, сформированных в САС на основании имеющихся шаблонов: «Определение о переходе к рассмотрению дела в порядке упрощенного производства», «Определение о принятии искового заявления (заявления) к производству и рассмотрении дела в порядке упрощенного производства». САС обеспечивает выгрузку в КАД секретного кода в составе атрибутов дела. При этом секретный код в КАД визуально не отображается (пункт 24.4. Инструкции).

Поскольку настоящее дело рассмотрено в упрощенном порядке, то следует вывод, что судом первой инстанции сторонам направлено определение о принятии искового заявления и рассмотрении дела в порядке упрощенного производства (согласно почтовому извещению получено ответчиком 08.11.2022), в котором указан код доступа ко всем доказательствам, имеющимся у суда и представленных сторонами в материалы дела, соответственно, сторона, добросовестно пользуясь своими правами и процессуальными обязанностями могла и должна была самостоятельно отслеживать ход рассмотрения дела, в том числе, представление другой стороной доказательств по делу.

В этой связи само по себе ознакомление с материалами дела ответчиком лишь в день приятия оспариваемого решения, не свидетельствует о нарушении его прав со стороны суда, поскольку ответчик имел возможность ознакомиться с материалами дела, рассматриваемого в порядке упрощенного производства, по системе «удаленного доступа» на сайте http://kad.arbitr.ru, использовав для этого «код доступа», который содержится в определении о принятии искового заявления к производству, а не только посредством направления самостоятельного заявления в суд.

По существу спора суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что сложившиеся между сторонами гражданско-правовые отношения возникли на основании договора аренды недвижимого имущества, подлежат регулированию нормами параграфа 1 главы 34 ГК РФ (общие положения об аренде), разделом 3 части 1 ГК РФ (общие положения об обязательствах), а также условиями заключенного договора.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Положениями пункта 1 статьи 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Согласно статье 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

По смыслу положений статей 606, 611, 614, 622 ГК РФ обязанность по внесению арендной платы возникает у арендатора с момента получения имущества в аренду по акту приема-передачи и прекращается после возврата имущества также по акту приема-передачи.

Из обстоятельств спора следует, что договорные отношения, как указывает истец, прекращены 07.03.2022 в связи с чем подлежит начислению арендная плата за период с 01.01.2022 по 07.03.2022 в общем размере 81 241 руб. 93 коп. (36 500 + 36 500 + 8 241, 93).

Доказательства внесения арендной платы за указанный период ответчиком не представлены, в связи с чем суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о наличии оснований для удовлетворения иска в указанной части.

Оснований полагать, что договорные отношения прекращены 15.01.2022, суд апелляционной инстанции не усматривает, принимая во внимание следующее.


Согласно пункту 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В силу пункта 2 статьи 450.1 ГК РФ в случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

В данном случае из условий договора следует, что возможность отказа от исполнения договора в одностороннем порядке по требованию арендатора допускается при наличии оснований, предусмотренных пунктом 2.4.6 договора (арендодатель не предоставляет помещение в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию помещением), а пункт 2.3.23 договора лишь содержит порядок уведомления арендодателя о предстоящем освобождении помещения (не позднее чем за 30 календарных дней).

Уведомление ответчика о досрочном расторжении договора с 15.01.2022 не содержит указания на причины расторжения договора, в том числе, на наличие оснований, предусмотренных пунктом 2.4.6 договора.

В этой связи, поскольку из условий договора не следует, что арендатор имеет право в одностороннем порядке немотивированно отказаться от договора, а соглашение сторон о расторжении договора с 15.01.2022 отсутствует, то оснований для вывода о прекращении между сторонами договорных отношений с 15.01.2022 не имеется.

В свою очередь, досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы (пункт 13 информационного письма № 66).

В соответствии со статьей 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой.

В силу пункта 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Поскольку обстоятельства ненадлежащего исполнения обязательства по внесению арендной платы подтверждены материалами дела, то требования истца о взыскании неустойки также заявлены обоснованно.

По расчету истца, за период с 25.12.2021 по 31.03.2022, исходя из размера договорной неустойки 1% в день от суммы просроченного платежа (пункт 6.2 договора), сумма неустойки составила 61 567 руб. 25 коп.

С учетом удержаний из обеспечительного платежа в сумме 33 945 руб., размер неустойки, предъявленный к взысканию, составил 27 622 руб. 25 коп.

Как установлено судом и не оспаривается ответчиком, во исполнение обязательств по договору обществом внесен обеспечительный платеж в сумме 73 000 руб.

Письмом от 29.12.2021 ИП ФИО1 уведомил общество о начислении пени в размере 39 055 руб. в связи с ненадлежащим исполнением обязательств по договору за период с 26.09.2021 по 30.12.2021 (октябрь, декабрь 2021 года, январь 2022 года) и удержании указанной суммы из обеспечительного платежа в соответствии с пунктом 4.3 договора.

Таким образом, остаток обеспечительного платежа после удержания его части составил

33 945 руб., который истцом учтен при определении размера неустойки за период с 25.12.2021 по 31.03.2022, предъявленный в настоящем иске.


Обстоятельства, свидетельствующие о ненадлежащим исполнении ответчиком обязательств за период октябрь, декабрь 2021 года, январь 2022 года и, как следствие наличии оснований для удержания из суммы обеспечительного платежа неустойки в размере 39 055 руб., ответчиком не опровергнуты, в том числе на стадии апелляционного производства.

Доводы подателя жалобы о нарушении очередности погашения обязательств из суммы обеспечительного платежа со ссылкой на статью 319 ГК РФ подлежат отклонению, поскольку в данном случае подлежат применению положения статьи 381.1 ГК РФ, по смыслу которой размер суммы удерживаемого обеспечения напрямую взаимосвязан с размером имеющихся у стороны по договору конкретных требований к контрагенту, то есть в данном случае арендодателя к арендатору.

Соответственно, при наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.

Применительно к обстоятельствам настоящего спора, из условий договора следует, что арендодатель вправе удержать из обеспечительного платежа любые суммы, причитающиеся с арендатора или просроченные арендатором платежи (пункт 4.3 договора).

Как указано выше, на момент направления истцом письма в адрес ответчика от 29.12.2021 у последнего имелась просрочка в исполнении обязательств по внесению арендной платы за более ранние периоды в связи с чем истцом в счет неустойки обоснованно произведено удержание из суммы обеспечительного платежа.

Проверив расчет неустойки, суд первой инстанции признал его обоснованным, с чем не может согласиться суд апелляционной инстанции, поскольку из изложенного выше следует, что неустойка на сумму долга за январь 2022 года (36 500 руб.) начислена истцом дважды, за период с 26.12.2021 по 30.12.2021 (из расчета 5 календарных дней в сумме 1 825 руб.), в счет оплаты которой удержана неустойка из суммы обеспечительного платежа в размере 39 055 руб. и при предъявлении настоящего иска за период с 26.12.2021 по 31.03.2022 (из расчета 96 календарных дней в сумме 35 040 руб.).

В этой связи расчет неустойки на сумму долга за январь 2022 года подлежит начислению за период с 31.12.2021 по 31.03.2022 (91 календарный день), что по расчетам суда апелляционной инстанции составляет 33 215 руб. (36 500 руб. х 1% х 91 день).

Таким образом, требование истца о взыскании неустойки является обоснованным в размере 59 742 руб. 25 коп. и подлежит удовлетворению в сумме 25 797 руб. 25 коп. (за вычетом остатка суммы обеспечительного платежа 33 945 руб.), в удовлетворении оставшейся части неустойки в сумме 1 825 руб. за период с 26.12.2021 по 30.12.2021 следует отказать, поскольку указанная сумма уже удержана истцом.

Относительно доводов подателя жалобы об отсутствии оснований для взыскания компенсации за нарушение обязанности по выполнению восстановительного ремонта в сумме 365 000 руб., суд апелляционной инстанции отмечает следующее.

Как следует из пункта 2.3.7 договора, арендатор обязуется по истечении срока аренды в течение 2-х календарных дней освободить помещение от своего имущества и возвратить его по акту приема-передачи помещения в состоянии, в котором оно было передано арендатору, с учётом нормального износа (и неотделимых улучшений), а также на условиях, определенных в договоре (восстановительный ремонт).

Пунктом 2.3.22 договора предусмотрено, что арендатор обязуется в срок не позднее чем за 5 дней до окончании срока аренды (при досрочном расторжении договора за 5 дней до дня досрочного расторжения договора) произвести за свой счет восстановительный ремонт помещения эквивалентный по своей стоимости затратам арендодателя на приобретение строительных материалов и выполнение отделочных работ, либо выплатить арендодателю за ремонт дополнительную сумму в размере 10 ежемесячных арендных платежей.

Как указывает истец, обязанность по производству восстановительного ремонта ответчиком не выполнена, что является основанием для взыскания компенсации в размере 365 000 руб.


В качестве доказательств наличия оснований для проведения восстановительного ремонта истец ссылается на письмо ООО «ОЦЕНКА-мастер» от 07.03.2022 № 22, которое произвело осмотр помещения.

Из содержания указанного письма следует, что имеются повреждения потолка (отверстия от вкрученных саморезов), стен (повреждения шпатлевочно-окрасочного слоя), пола (выкрошилась затирка межплиточных швов, сломан порог), электрики (местами сломаны короба под кабель, царапины на щетке), сантехники (отсутствует крышка унитаза, образование плесени в тумбе под раковиной), ПВХ двери (трещина между дверью и откосом), наружных стен (отверстия от демонтированной вывески в кирпичной кладке).

Указанные обстоятельства ответчиком не опровергнуты, доказательства, из содержания которых бы усматривалось, что помещение освобождено ответчиком в ином состоянии, позволяющем его дальнейшую эксплуатацию без проведения ремонта, не представлены, в свою очередь, стороны при подписании акта приема-передачи недвижимого имущества в аренду от 01.05.2021 указали, что помещение находится в состоянии чистовой отделки («новый ремонт»), какие-либо повреждения либо недостатки помещения в акте от 01.05.2021 не зафиксированы.

Оснований полагать, что перечисленные выше недостатки относятся к состоянию нормального износа вследствие эксплуатации помещения, исходя из представленных в материалы дела, доказательств суд апелляционной инстанции не усматривает.

Согласно пункту 2 статьи 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

В соответствии с пунктом 1 статьи 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

В силу пункта 2 статьи 393 ГК РФ возмещение убытков в полном размере означает, что в результате их возмещения кредитор должен быть поставлен в положение, в котором он находился бы, если бы обязательство было исполнено надлежащим образом.

Пунктом 5 статьи 393 ГК РФ предусмотрено, что размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности. Суд не может отказать в удовлетворении требования кредитора о возмещении убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства, только на том основании, что размер убытков не может быть установлен с разумной степенью достоверности. В этом случае размер подлежащих возмещению убытков определяется судом с учетом всех обстоятельств дела исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению обязательства.

Принимая во внимание изложенное выше, а также условия договора, в силу которых на арендатора возложена обязанность по проведению восстановительного ремонта или компенсации в размере 10 кратной арендной платы, суд апелляционной инстанции в отсутствие со стороны ответчика доказательств проведения восстановительного ремонта либо денежного возмещения за ремонт, соглашается с выводами суда о наличии оснований для взыскания расходов в сумме 365 000 руб.

Доводы подателя жалобы об отсутствии у оценщика ООО «ОЦЕНКА-мастер» необходимой квалификации, подлежат отклонению, поскольку иными доказательствами состояние помещения на момент его возврата из аренды ответчиком не опровергнуто, в свою очередь, зафиксированные в письме повреждения не являются скрытыми недостатками и могут быть установлены визуально, не требуя для этого специальных познаний (наличие отверстий в потолке, повреждение стен, пола, дверей, сантехники).

Отсутствие в деле доказательств относительно фактически понесенных истцом затрат на восстановление помещения либо оценки стоимости восстановительного ремонта исходя из пункта 5 статьи 393 ГК РФ, а также пункта 2.3.22 договора не являются основанием для отказа в их взыскании.

Кроме того, при буквальном прочтении пункта 2.3.22 договора по смыслу последнего следует, что арендатор обязан произвести эквивалентный восстановительный ремонт (то есть с использованием тех


объемов работ и материалов, затраты на которые были понесены арендодателем) либо выплатить сумму, размер которой определен по соглашению сторон исходя из 10 кратной арендной платы.

То есть, по сути, стороны согласовали размер возможных убытков при наличии оснований для проведения восстановительного ремонта и отсутствие со стороны арендатора действий по его проведению.

Таким образом, доводы подателя жалобы о необходимости проведения экспертизы для определения размера затрат также подлежат отклонению.

Кроме того, истцом заявлено требование о взыскании штрафа, предусмотренного пунктом 6.3. договора, в размере 18 250 руб., которое удовлетворено судом первой инстанции.

Самостоятельных возражений по указанному требованию ответчиком в апелляционной жалобе не приведено, в свою очередь, из представленных в материалы дела доказательств усматривается наличие повреждений кирпичной стены вследствие размещения вывески, что зафиксировано ООО «ОЦЕНКА- мастер» в письме от 07.03.2022 № 22 и приложенной фото-таблице.

С учетом положений статей 329, 330 ГК РФ и условий договора, оснований для иного вывода в данной части иска суд апелляционной инстанции не усматривает.

Податель жалобы в дополнениях указал, что общий размер взысканных судом санкций более чем в 5 раз превышает сумму основного долга, а размер взысканной неустойки составляет 365 % годовых является чрезмерным и влечет получение истцом необоснованной выгоды.

Согласно положениям пункта 1 статьи 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

В пункте 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее – постановление № 7) указано, что если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

При этом заявление ответчика о применении положений статьи 333 ГК РФ может быть сделано исключительно при рассмотрении дела судом первой инстанции или судом апелляционной инстанции в случае, если он перешел к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции (часть 6.1 статьи 268, часть 1 статьи 286 АПК РФ, пункт 72 постановления № 7).

Однако ответчик не воспользовался указанным правом и не заявил в суде первой инстанции о применении правил статьи 333 ГК РФ.

Согласно части 3 статьи 257 АПК РФ в апелляционной жалобе не могут быть заявлены новые требования, которые не были предметом рассмотрения в арбитражном суде первой инстанции.

В соответствии с частью 7 статьи 268, абзаца 6 пункта 27 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2020 № 12 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции» новые требования, которые не были предметом рассмотрения в суде первой инстанции, не принимаются и не рассматриваются судом апелляционной инстанции.

В связи с изложенным, оснований для применения положений статьи 333 ГК РФ на стадии апелляционного обжалования ввиду отсутствия оснований для перехода к рассмотрению настоящего спора по правилам производства в суде первой инстанции у суда апелляционной инстанции не имеется.

В силу пункта 3 части 1 статьи 270 АПК РФ несоответствие выводов суда обстоятельствам дела является основанием для изменения решения суда.


Учитывая, что суд первой инстанции пришел к ошибочному выводу о наличии оснований для взыскания неустойки за период, начиная с 26.12.2021, в указанной части решение подлежит изменению по основаниям, изложенным в мотивированной части настоящего постановления.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины за подачу искового заявления и апелляционной жалобы в соответствии со статьей 110 АПК РФ относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

С учетом удовлетворения иска на 99,63% с ответчика в пользу истца подлежат возмещению судебные расходы по оплате государственной пошлины по иску в сумме 12 794 руб., в свою очередь, с истца в пользу ответчика подлежат возмещению судебные расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в сумме 11 руб.

В результате произведенного судом зачета судебных расходов, с ответчика в пользу истца надлежит взыскать 12 783 руб.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 270-271, 272.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 19.12.2022 Арбитражного суда Тюменской области по делу № А70-22245/2022 изменить, изложить резолютивную часть в следующей редакции:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Создатели». Специализированный застройщик» в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 490 289 руб. 18 коп., из которых: задолженность в сумме 81 241 руб. 93 коп., неустойка в сумме 25 797 руб. 25 коп., штраф в сумме 18 250 руб. и компенсация на восстановительный ремонт в сумме 365 000 руб., а также расходы по оплате государственной пошлины в сумме 12 783 руб.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно- Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме по основаниям, предусмотренным частью 3 статьи 288.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа и подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, направляется лицам, участвующим в деле, согласно статье 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

Информация о движении дела может быть получена путём использования сервиса «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ru в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Судья Е.Б. Краецкая

Электронная подпись действительна.Данные ЭП:Удостоверяющий центр Казначейство РоссииДата 01.06.2022 8:32:00

Кому выдана Краецкая Елена Борисовна