Решение от 12 мая 2025 г. по делу № А33-2024/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОЯРСКОГО КРАЯ


ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ


13 мая 2025 года


Дело № А33-2024/2024

Красноярск


Резолютивная часть решения вынесена в судебном заседании 23 апреля 2025 года.

В полном объёме решение изготовлено 13 мая 2025 года.


Арбитражный суд Красноярского края в составе судьи Толстых А.С., рассмотрев в судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к муниципальному учреждению «Управление имущества Администрации города Норильска» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

с привлечением к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора:

– общества с ограниченной ответственностью «Аксерли»,

об урегулировании разногласий,

при участии в  судебном заседании:

от истца: ФИО2, представителя по доверенности от 01.12.2023, личность установлена паспортом, диплом о высшем юридическом образовании,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания   Крайновой Е.Е.,

установил:

индивидуального предпринимателя ФИО1 (далее – истец) обратился в Арбитражный суд Красноярского края с иском к муниципальному учреждению «Управление имущества Администрации города Норильска» (далее – ответчик) об урегулировании разногласия, возникшие при заключении договора купли - продажи недвижимого имущества, приобретаемого в рассрочку, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Норильск, район Центральный, ул. Ломоносова, д. 5, общей площадью - 17,50 кв.м., кадастровый номер 24:55:0402011:6244, изложив спорные положения договора купли - продажи в следующей редакции:

1. Пункт 2.1 изменить, изложив в следующей редакции: «Рыночная стоимость Объекта составляет 1 203 333 руб. 00 коп, без учёта налога на добавленную стоимость.

Цена Объекта равна его рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135 - ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

2. Приложение № 1 к договору купли - продажи изменить, изложив в следующей редакции: «Наименование имущества: нежилое помещение, расположенное по адресу: Красноярский край, г. Норильск, район Центральный, ул. Ломоносова, д. 5, пом. III, общей площадью - 17,50 кв.м, общей стоимостью 1 203 333,00 (без учета НДС).

Первоначальный платеж перечисляется в течение 10 рабочих дней с даты заключения договора: - 20 095,66; Остаток задолженности: - 1 183 237,40.

Погашение основной суммы (период погашения: 1- й платеж до 01.01.2024, 60-й платеж до 01.12.2028: -1203 333,00;

Сумма процента Пр=(1/ЗхСр)365 (366)xNlxD)/100: - 150 265,47.

График платежей в части погашения основной суммы, суммы процентов и остатка задолженности изложить исходя из рыночная стоимость Объекта в размере 1 203 333 руб. 00 коп, без учёта налога на добавленную стоимость.

Исковое заявление принято к производству суда. Определением от 13.02.2024 возбуждено производство по делу; предварительное и судебное заседания назначены на 11.04.2024.

Определением суда от 11.04.2024 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено – общество с ограниченной ответственностью «Аксерли», предварительное судебное заседание отложено на 28.05.2024.

Предварительные судебные заседания откладывались.

На основании статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пункта 27 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.12.2006 № 65 «О подготовке дела к судебному разбирательству», при отсутствии возражений лиц, участвующих в деле, арбитражным судом завершено предварительное судебное заседание, рассмотрение дела продолжено в судебном заседании арбитражного суда первой инстанции, о чем вынесено протокольное определение от 27.09.2024.

Судебные заседания откладывались.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте  судебного заседания. Согласно статье 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проводится в отсутствие иных лиц, участвующих в деле.

Представитель истца в материалы дела представил уточнения, согласно которым просит сумму платежа основного долга считать в размере 21 632,60 руб., исключить указание суммы процентов в просительной части, оставить только формулу расчета.

Суд приобщил дополнительные документы к материалам дела в порядке статьи 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Истец поддержал заявленные исковые требования с учетом уточнений, дал пояснения по основаниям иска, ответил на дополнительные вопросы суда.

Суд заслушал устные доводы представителя истца.

В соответствии со статьёй 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнение исковых требований принято судом. Спор рассматривается с учетом принятых уточнений.

Суд заслушал пояснения представителя истца, задал ему дополнительные вопросы.

Суд исследовал письменные материалы по делу.

При рассмотрении дела установлены следующие, имеющие значение для рассмотрения спора, обстоятельства.

Между муниципальным учреждением «Управление имущества Администрации города Норильска» (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем ФИО1 (арендатор) подписан договор аренды недвижимого имущества муниципальной собственности от 25.08.2021 № 5122-А (далее – договор аренды), согласно пункту 1.1 которого на основании протокола рассмотрения заявок на участие в аукционе единой комиссии по проведению конкурсов, аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход права в отношении движимого и недвижимого имущества, находящегося в собственности муниципального образования город Норильск, от 30.07.2021 № 4 арендодатель предоставляет арендатору во временное владение и пользование объект недвижимого имущества – нежилое помещение (далее по тексту – объект), а арендатор принимает объект, расположенный по адресу: <...>, пом. III, и обязуется своевременно оплачивать арендную плату. Общая площадь объекта составляет 17,5 кв.м., кадастровый номер объекта 24:55:0402011:6244. Пунктом 1.2 договора стороны предусмотрели, что срок действия договора устанавливается с 25.08.2021 по 25.08.2031. По акту приема-передачи от 25.08.2021 имущество передано арендатору.

Договор аренды нежилого здания зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю 07.09.2021.

20.03.2023 стороны подписали соглашение о внесении изменений в договор аренды недвижимого имущества муниципальной собственности № 5122-А от 25.08.2021 в части изменения размера арендной платы за 2022 и 2023 годы.

В материалы дела представлена выписка из Единого государственного реестра недвижимости (далее также – ЕГРН) от 20.05.2024 в отношении объекта с кадастровым номером 24:55:0402011:6244, согласно которой объект аренды является муниципальной собственностью, зарегистрировано право аренды в отношении истца. Также в материалы дела представлены выписки из ЕГРН на земельный участок, здание, в ответ на определение об истребовании доказательств копии материалов регистрационного дела.

В целях реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее - истец) обратился в МУ «Управление имущества Администрации г. Норильска» (далее - ответчик, Управление имущества) с заявлением от 20.09.2023 о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества.

Пунктом 1 Распоряжения Управления имущества Администрации города Норильска от 23.10.2023 № 150 - 378 «О наличии преимущественного права на приватизацию недвижимого имущества», признано право ИП ФИО1 на приватизацию нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Норильск, район Центральный, ул. Ломоносова, д. 5, пом. III, общей площадью - 17,50 кв.м., кадастровый номер 24:55:0402011:6244. В материалы дела также представлена копия постановления от 27.11.2023 № 548 о приватизации объекта, арендуемого субъектом малого и среднего препирательства.

Согласно пункту 1.1 проекта договора купли-продажи недвижимого имущества, приобретаемого в рассрочку, продавец продает, а покупатель приобретает в собственность на условиях, изложенных в договоре, нежилое помещение III, расположенное по адресу: Красноярский край, г. Норильск, район Центральный; ул. Ломоносова, д. 5, общей площадью - 17,50 кв.м. (далее - объект), кадастровый номер 24:55:0402011:6244.

Согласно пункту 2.1 договора рыночная стоимость объекта составляет 2 275 000 (два миллиона двести, семьдесят пять тысяч) руб. 00 коп. без учета налога на добавленную стоимость.

Рыночная стоимость объекта установлена на основании отчета об оценки рыночной стоимости объекта оценки от 27.10.2023 № 465/8-01, составленного ООО «Аксерли» на основании муниципального контракта от 22.05.2023 № 230247.

Не согласившись с указанной в проекта договора рыночной стоимостью объекта, истец составил и направил в адрес ответчика протокол разногласий к проекту договора купли - продажи недвижимого имущества, приобретаемого в рассрочку, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Норильск, район Центральный, ул. Ломоносова, д. 5, общей площадью - 17,50 кв.м., кадастровый номер 24:55:0402011:6244, заключаемого между Управлением имущества Администрации города Норильска (Продавец) и ИП ФИО3 (Покупатель), от 18.12.2023, в котором предложил пункт 2.1 Договора и Приложение № 1 к договору купли - продажи, принять в следующей редакции:

«Пункт 2.1. Рыночная стоимость Объекта составляет 1 203 333 руб. 00 коп, без учёта налога на добавленную стоимость.

Цена Объекта равна его рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135 - ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации.

Приложение № 1 к договору купли - продажи изменить, изложив в следующей редакции: «Наименование имущества: нежилое помещение, расположенное по адресу: Красноярский край, г. Норильск, район Центральный, ул. Ломоносова, д. 5, пом. III, общей площадью - 17,50 кв.м, общей стоимостью 1 203 333,00 (без учета НДС).

Первоначальный платеж перечисляется в течение 10 рабочих дней с даты заключения договора: - 20 095,66; Остаток задолженности: - 1 183 237,40

Погашение основной суммы (период погашения: 1- й платеж до 01.01.2024, 60-й платеж до 01.12.2028: -1203 333,00;

Сумма процента Пр=(1/ЗхСр)365 (366)xNlxD)/100: - 150 265,47.

График платежей в части погашения основной суммы, суммы процентов и остатка задолженности изложить исходя из рыночная стоимость Объекта в размере 1 203 333 руб. 00 коп, без учёта налога на добавленную стоимость.».

В обоснование предложенной в протоколе разногласий рыночной стоимости истцом в материалы дела представлен отчет от 12.12.2023 № 2-100 об оценке рыночной стоимости нежилого помещения, общей площадью 17,50 кв.м., по адресу: Красноярский край, г. Норильск, район Центральный, ул. Ломоносова, д. 5, кадастровый номер 24:55:0402011:6244, составленный ООО «Независимый экспертно-консалтинговый центр».

Письмом 26.12.2023 № 150-12173/150 ответчик сообщил, что Управление имущества не правомочно изменять рыночную стоимость отчуждаемого муниципального имущества и подписывать протоколы разногласий к договорам купли-продажи, в связи с чем указанный спор подлежит рассмотрению в судебном порядке.

С учетом изложенного, истец обратился в суд с настоящим иском об урегулировании разногласий.

В отзыве на исковое заявление ответчик с заявленными требованиями не согласился, считает предложенную в проекте договора рыночную стоимость обоснованной. Ссылаясь на то, что оценка рыночной стоимости объекта проведена в соответствии с Федеральным законом РФ от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральным законом РФ от 22.07.2008 № 159-ФЗ), ответчик считает невозможным разрешить спор в досудебном порядке.

Определением от 17.12.2024 назначена судебная оценочная экспертиза. Проведение судебной оценочной экспертизы поручено эксперту ООО «ОЦЕНКА - КОНСАЛТИНГ» ФИО4. ИНН <***>, ОГРН <***>. 655012, <...>. Перед экспертом поставлены следующие вопросы:

1. Соответствует ли отчет от 27.10.2023 № 465/8-01 об оценке рыночной стоимости нежилого помещения III, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Норильск, район Центральный, ул. Ломоносова, д. 5, общей площадью - 17,50 кв.м., кадастровый номер 24:55:0402011:6244, выполненный ООО «Аксерли», требованиям ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральным стандартам оценки и подтверждает ли данный отчет указанную в них рыночную стоимость объекта, определенную оценщиком?

2. В случае, если отчет от 27.10.2023 № 465/8- об оценке рыночной стоимости нежилого помещения III, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Норильск, район Центральный, ул. Ломоносова, д. 5, общей площадью - 17,50 кв.м., кадастровый номер 24:55:0402011:6244, выполненный ООО «Аксерли», не соответствует требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральным стандартам оценки и не подтверждает указанную в них рыночную стоимость объекта, определенную оценщиком, какова по состоянию на 20.09.2023 рыночная стоимость объекта оценки: нежилого помещения III, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Норильск, район Центральный, ул. Ломоносова, д. 5, общей площадью - 17,50 кв.м., кадастровый номер 24:55:0402011:6244?

07.02.2025 в материалы дела поступило экспертное заключение.

По вопросу № 1 экспертом сделаны следующие выводы:

- содержание отчета в части определения рыночной стоимости не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона об оценочной деятельности, а также требованиям федеральных стандартов оценки, действующих на дату заключения договора на оценку, и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартам и правилам оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиков.

Допущенные нарушения повлияли на итоговое значение рыночной стоимости оцениваемых объектов в отчете от 27.10.2023 № 465/8-01.

По вопросу № 2 экспертом сделаны следующие выводы:

- рыночная стоимость нежилого помещения III, общей площадью - 17,50 кв.м., кадастровый номер 24:55:0402011:6244, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Норильск, район Центральный, ул. Ломоносова, д. 5 по состоянию на 20.09.2023, без учета НДС, составила (округленно): 1 320 000 руб.

- рыночная стоимость нежилого помещения III, общей площадью - 17,50 кв.м., кадастровый номер 24:55:0402011:6244, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Норильск, район Центральный, ул. Ломоносова, д. 5 по состоянию на 20.09.2023, в том числе НДС, составила (округленно): 1 584 000 руб.

Исследовав представленные доказательства, оценив доводы присутствующих в заседании лиц, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее также – ГК РФ) имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В соответствии с пунктами 1, 3 статьи 51 Федерального закона от 06.10.2003 №131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», органы местного самоуправления от имени муниципального образования самостоятельно владеют, пользуются и распоряжаются муниципальным имуществом в соответствии с Конституцией Российской Федерации, федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними нормативными правовыми актами органов местного самоуправления (пункт 1). Порядок и условия приватизации муниципального имущества определяются нормативными правовыми актами органов местного самоуправления в соответствии с федеральными законами (пункт 3).

Решением Норильского городского Совета депутатов от 07.04.2009 N 18-433 утвержден Порядок приватизации недвижимого имущества муниципальной собственности муниципального образования город Норильск, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства (далее - Порядок).

Согласно пункту 3.2 Порядка установлено, что принятие решения об условиях приватизации муниципального имущества принимается путем издания постановления Администрации города Норильска.

Пунктом 1 Распоряжения Управления имущества Администрации города Норильска от 23.10.2023 № 150 - 378 «О наличии преимущественного права на приватизацию недвижимого имущества», признано право ИП ФИО1 на приватизацию нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Норильск, район Центральный, ул. Ломоносова, д. 5, пом. III, общей площадью - 17,50 кв.м., кадастровый номер 24:55:0402011:6244. В материалы дела также представлена копия постановления от 27.11.2023 № 548 о приватизации объекта, арендуемого субъектом малого и среднего препирательства.

Статьей 3 Закона №159-ФЗ предусмотрено, что субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости  и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»). При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое недвижимое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, и на день подачи заявления оно находится в их временном владении и пользовании или временном пользовании непрерывно в течение одного года и более в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

1.1) арендуемое движимое имущество включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, в указанном перечне в отношении такого имущества отсутствуют сведения об отнесении такого имущества к имуществу, указанному в части 4 статьи 2 настоящего Федерального закона, и на день подачи заявления такое имущество находится в их временном владении и пользовании или временном пользовании непрерывно в течение одного года и более в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за движимое и недвижимое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления;

5) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества предусмотрен статьей 4 Закона №159-ФЗ.

В течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «О приватизации государственного и муниципального имущества», уполномоченные органы направляют арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества (далее - предложение) и проекты договоров купли-продажи такого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера (пункт 2 статьи 4).

В случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества (часть 4 статьи 4).

Течение срока, указанного в части 4 настоящей статьи, приостанавливается в случае оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда (часть 4.1 статьи 4).

Согласно пунктом 2 части 8 статьи 4 Закона №159-ФЗ, субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

В силу пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

На основании пункта 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В силу статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

В соответствии с пунктом 1 статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно пункту 1 статьи 555 ГК РФ, договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

Из приведенных норм права следует, что цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать цене, определенной независимым оценщиком исходя из рыночной стоимости этого имущества.

Таким образом, лицо, имеющее преимущественное право на возмездное приобретение арендуемого недвижимого имущества из государственной или муниципальной собственности, вправе рассчитывать на включение в договор купли-продажи арендуемого имущества условия о цене имущества, которое будет соответствовать его рыночной стоимости. Такое условие в обязательном порядке подлежит включению в текст договора.

При этом покупатель вправе оспаривать цену выкупаемого имущества, определенную оценщиком и включенную уполномоченным органом в проект договора купли-продажи арендуемого имущества.

В том случае, если в ходе заключения договора купли-продажи по результату обмена протоколами разногласий стороны не достигли соглашения в части его условий, в том числе о цене имущества, такие разногласия подлежат урегулированию судом.

Согласно постановлению Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.09.2012 № 3139/12, при определении выкупной стоимости спорного помещения из нее подлежит исключению налог на добавленную стоимость (далее также – НДС).

Между муниципальным учреждением «Управление имущества Администрации города Норильска» (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем ФИО1 (арендатор) подписан договор аренды недвижимого имущества муниципальной собственности от 25.08.2021 № 5122-А (далее – договор аренды), согласно пункту 1.1 которого на основании протокола рассмотрения заявок на участие в аукционе единой комиссии по проведению конкурсов, аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход права в отношении движимого и недвижимого имущества, находящегося в собственности муниципального образования город Норильск, от 30.07.2021 № 4 арендодатель предоставляет арендатору во временное владение и пользование объект недвижимого имущества – нежилое помещение (далее по тексту – объект), а арендатор принимает объект, расположенный по адресу: <...>, пом. III, и обязуется своевременно оплачивать арендную плату. Общая площадь объекта составляет 17,5 кв.м., кадастровый номер объекта 24:55:0402011:6244. Пунктом 1.2 договора стороны предусмотрели, что срок действия договора устанавливается с 25.08.2021 по 25.08.2031. По акту приема-передачи от 25.08.2021 имущество передано арендатору.

Договор аренды нежилого здания зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю 07.09.2021.

В целях реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее - истец) обратился в МУ «Управление имущества Администрации г. Норильска» (далее - ответчик, Управление имущества) с заявлением от 20.09.2023 о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества.

Пунктом 1 Распоряжения Управления имущества Администрации города Норильска от 23.10.2023 № 150 - 378 «О наличии преимущественного права на приватизацию недвижимого имущества», признано право ИП ФИО1 на приватизацию нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Норильск, район Центральный, ул. Ломоносова, д. 5, пом. III, общей площадью - 17,50 кв.м., кадастровый номер 24:55:0402011:6244. В материалы дела также представлена копия постановления от 27.11.2023 № 548 о приватизации объекта, арендуемого субъектом малого и среднего препирательства.

Согласно пункту 1.1 проекта договора купли-продажи недвижимого имущества, приобретаемого в рассрочку, продавец продает, а покупатель приобретает в собственность на условиях, изложенных в договоре, нежилое помещение III, расположенное по адресу: Красноярский край, г. Норильск, район Центральный; ул. Ломоносова, д. 5, общей площадью - 17,50 кв.м. (далее - объект), кадастровый номер 24:55:0402011:6244.

Согласно пункту 2.1 договора рыночная стоимость объекта составляет 2 275 000 (два миллиона двести, семьдесят пять тысяч) руб. 00 коп. без учета налога на добавленную стоимость.

Рыночная стоимость объекта установлена на основании отчета об оценки рыночной стоимости объекта оценки от 27.10.2023 № 465/8-01, составленного ООО «Аксерли» на основании муниципального контракта от 22.05.2023 № 230247.

Не согласившись с указанной в проекта договора рыночной стоимостью объекта, истец составил и направил в адрес ответчика протокол разногласий к проекту договора купли - продажи недвижимого имущества, приобретаемого в рассрочку, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Норильск, район Центральный, ул. Ломоносова, д. 5, общей площадью - 17,50 кв.м., кадастровый номер 24:55:0402011:6244, заключаемого между Управлением имущества Администрации города Норильска (Продавец) и ИП ФИО3 (Покупатель), от 18.12.2023, в котором предложил пункт 2.1 Договора и Приложение № 1 к договору купли - продажи, принять в следующей редакции:

«Пункт 2.1. Рыночная стоимость Объекта составляет 1 203 333 руб. 00 коп, без учёта налога на добавленную стоимость.

Цена Объекта равна его рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135 - ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации.

Приложение № 1 к договору купли - продажи изменить, изложив в следующей редакции: «Наименование имущества: нежилое помещение, расположенное по адресу: Красноярский край, г. Норильск, район Центральный, ул. Ломоносова, д. 5, пом. III, общей площадью - 17,50 кв.м, общей стоимостью 1 203 333,00 (без учета НДС).

Первоначальный платеж перечисляется в течение 10 рабочих дней с даты заключения договора: - 20 095,66; Остаток задолженности: - 1 183 237,40

Погашение основной суммы (период погашения: 1- й платеж до 01.01.2024, 60-й платеж до 01.12.2028: -1203 333,00;

Сумма процента Пр=(1/ЗхСр)365 (366)xNlxD)/100: - 150 265,47.

График платежей в части погашения основной суммы, суммы процентов и остатка задолженности изложить исходя из рыночная стоимость Объекта в размере 1 203 333 руб. 00 коп, без учёта налога на добавленную стоимость.».

В обоснование предложенной в протоколе разногласий рыночной стоимости истцом в материалы дела представлен отчет от 12.12.2023 № 2-100 об оценке рыночной стоимости нежилого помещения, общей площадью 17,50 кв.м., по адресу: Красноярский край, г. Норильск, район Центральный, ул. Ломоносова, д. 5, кадастровый номер 24:55:0402011:6244, составленный ООО «Независимый экспертно-консалтинговый центр».

Письмом 26.12.2023 № 150-12173/150 ответчик сообщил, что Управление имущества не правомочно изменять рыночную стоимость отчуждаемого муниципального имущества и подписывать протоколы разногласий к договорам купли-продажи, в связи с чем указанный спор подлежит рассмотрению в судебном порядке.

Относительно иных условий договора спор между сторонами отсутствует.

Соответствие истца условиям, предусмотренным статьей 3 Закона №159-ФЗ, ответчиком не оспаривается.

Предметом спора по делу является устранение разногласий между сторонами по условиям договора купли-продажи недвижимого имущества, находящегося в аренде и приобретаемого в порядке реализации преимущественного права на его приобретение в собственность, в части цены продажи объекта.

Согласно статье 3 Закона №159-ФЗ отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон №135-ФЗ).

Статьей 12 Закона №135-ФЗ, итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. Согласно статье 13 названного закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

В силу положений пунктов 1, 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 №92 вопрос о достоверности величины стоимости объекта оценки может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения, в том числе дела об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица. В этом случае судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки. Аналогичная правовая позиция выражена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.07.2011 № 2419/11.

В целях устранения возникших разногласий о выкупной цене имущества, суд по ходатайству истца назначил судебную оценочную экспертизу, проведение которой поручено эксперту ООО «ОЦЕНКА - КОНСАЛТИНГ» ФИО4. ИНН <***>, ОГРН <***>. 655012, <...>. Перед экспертом поставлены следующие вопросы:

1. Соответствует ли отчет от 27.10.2023 № 465/8-01 об оценке рыночной стоимости нежилого помещения III, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Норильск, район Центральный, ул. Ломоносова, д. 5, общей площадью - 17,50 кв.м., кадастровый номер 24:55:0402011:6244, выполненный ООО «Аксерли», требованиям ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральным стандартам оценки и подтверждает ли данный отчет указанную в них рыночную стоимость объекта, определенную оценщиком?

2. В случае, если отчет от 27.10.2023 № 465/8- об оценке рыночной стоимости нежилого помещения III, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Норильск, район Центральный, ул. Ломоносова, д. 5, общей площадью - 17,50 кв.м., кадастровый номер 24:55:0402011:6244, выполненный ООО «Аксерли», не соответствует требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральным стандартам оценки и не подтверждает указанную в них рыночную стоимость объекта, определенную оценщиком, какова по состоянию на 20.09.2023 рыночная стоимость объекта оценки: нежилого помещения III, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Норильск, район Центральный, ул. Ломоносова, д. 5, общей площадью - 17,50 кв.м., кадастровый номер 24:55:0402011:6244?

07.02.2025 в материалы дела поступило экспертное заключение.

По вопросу № 1 экспертом сделаны следующие выводы:

- содержание отчета в части определения рыночной стоимости не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона об оценочной деятельности, а также требованиям федеральных стандартов оценки, действующих на дату заключения договора на оценку, и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартам и правилам оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиков.

Допущенные нарушения повлияли на итоговое значение рыночной стоимости оцениваемых объектов в отчете от 27.10.2023 № 465/8-01.

По вопросу № 2 экспертом сделаны следующие выводы:

- рыночная стоимость нежилого помещения III, общей площадью - 17,50 кв.м., кадастровый номер 24:55:0402011:6244, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Норильск, район Центральный, ул. Ломоносова, д. 5 по состоянию на 20.09.2023, без учета НДС, составила (округленно): 1 320 000 руб.

- рыночная стоимость нежилого помещения III, общей площадью - 17,50 кв.м., кадастровый номер 24:55:0402011:6244, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Норильск, район Центральный, ул. Ломоносова, д. 5 по состоянию на 20.09.2023, в том числе НДС, составила (округленно): 1 584 000 руб.

Заключение эксперта, соответствует требованиям статей 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Выводы эксперта по существу представляют ясный ответ на поставленный судом вопрос, не допускают различного толкования. Заключение не имеет противоречий и не вызывает сомнений в объективности и квалификации экспертов. Заключение носит утвердительный, а не вероятностный характер, основано на достаточном исследованном материале, выполнено на основе фактического осмотра и с учетом предоставленных на экспертизу материалов. Доказательств некомпетентности назначенной судом экспертной организации, нарушений законодательства экспертом и иных злоупотреблений при проведении экспертизы, в материалах дела не имеется. Эксперт в установленном порядке предупрежден об уголовной ответственности, правовых оснований не доверять заключению у суда инстанции не имеется. Правом на заявление ходатайств о проведении повторной либо дополнительной судебной экспертизы, ответчик не воспользовался.

Экспертиза проведена лицом, обладающим специальными познаниями для разрешения поставленного вопроса. Экспертному исследованию подвергнут необходимый и достаточный материал, проведенное исследование, ход которого подробно указан в исследовательской части заключения, и методы, использованные при экспертном исследовании, а также сделанные на их основе выводы обоснованы и не противоречат другим исследованным по делу доказательствам, соответствуют требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В этой связи оснований для сомнений в достоверности и обоснованности выводов эксперта у суда не имеется.

Следовательно, заключение является надлежащим и допустимым доказательством.

При изложенных обстоятельствах, суд пришел к выводу об обоснованности заявленных истцом исковых требований.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, доводы и возражения сторон, суд пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения иска и урегулировании разногласий по спорным пунктам в редакции истца.

При изложенных обстоятельствах, учитывая предмет и основания иска, разногласия между индивидуальным предпринимателем ФИО1 и муниципальным учреждением «Управление имущества Администрации города Норильска» возникшие при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества, приобретаемого в рассрочку, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Норильск, район Центральный, ул. Ломоносова, д. 5, общей площадью 17,50 кв.м., кадастровый номер 24:55:0402011:6244, изложив спорные положения договора купли-продажи в следующей редакции:

Пункт 2.1 изложить в следующей редакции:

«Рыночная стоимость Объекта составляет 1 320 000 (один миллион триста двадцать тысяч) руб. 00 коп, без учёта налога на добавленную стоимость.

Цена Объекта равна его рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135 - ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Приложение № 1 к договору изложить в следующей редакции:

«Наименование имущества: нежилое помещение, расположенное по адресу: Красноярский край, г. Норильск, район Центральный, ул. Ломоносова, д. 5, пом. III, общей площадью - 17,50 кв.м, общей стоимостью 1 320 000,00 (без учета НДС).

Первоначальный платеж в размере 22 044,00 руб. перечисляется в течение 10 рабочих дней с даты заключения договора.

Остаток задолженности составляет 1 297 956,00 рублей.

Погашение основной суммы: платежи вносится до первого числа каждого календарного месяца в течение пяти лет равными взносами от оставшейся стоимости Объекта после оплаты первого платежа, и составляют 21 632,60 рублей.

Сумма процента рассчитывается по формуле Пр=(1/3хСр)365 (366)xNlxD)/100.

График платежей в части погашения основной суммы, суммы процентов и остатка задолженности изложить исходя из рыночной стоимости Объекта в размере 1 320 000 (один миллион триста двадцать тысяч) руб. 00 коп, без учёта налога на добавленную стоимость.

Иск подлежит удовлетворению.

В соответствии со статьей 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

Статей 106 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся, в том числе, денежные суммы, подлежащие выплате экспертам.

При обращении в суд истец оплатил государственную пошлину в размере 6 000 руб.

Денежные средства за проведение экспертизы в размере 60 000 руб. внесены истцом на депозитный счет арбитражного суда, что подтверждается чек-ордерами ПАО «Сбербанк» от 20.09.2024 на сумму 50 000 руб., от 15.10.2024 на сумму 10 000 руб.

Стоимость проведение экспертизы составила 60 000 руб.

Согласно части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Принимая во внимание результат рассмотрения дела, судебные расходы по оплате государственной пошлины, а также за проведение судебной экспертизы, подлежат взысканию с ответчика в пользу истца.

Настоящее решение выполнено в форме электронного документа, подписано усиленной квалифицированной электронной подписью судьи и считается направленным лицам, участвующим в деле, посредством его размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа.

По ходатайству лиц, участвующих в деле, копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Красноярского края

РЕШИЛ:

иск удовлетворить.

Урегулировать разногласия между индивидуальным предпринимателем ФИО1 (ИНН <***>, ОГРН <***>) и муниципального учреждения «Управление имущества Администрации города Норильска» (ИНН <***>, ОГРН <***>), возникшие при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества, приобретаемого в рассрочку, нежилого помещения III, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Норильск, район Центральный, ул. Ломоносова, д. 5, общей площадью 17,50 кв.м., кадастровый номер 24:55:0402011:6244, изложив спорные положения договора купли-продажи в следующей редакции:

Пункт 2.1 изложить в следующей редакции:

«Рыночная стоимость Объекта составляет 1 320 000 (один миллион триста двадцать тысяч) руб. 00 коп, без учёта налога на добавленную стоимость.

Цена Объекта равна его рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135 - ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Приложение № 1 к договору изложить в следующей редакции:

«Наименование имущества: нежилое помещение, расположенное по адресу: Красноярский край, г. Норильск, район Центральный, ул. Ломоносова, д. 5, пом. III, общей площадью - 17,50 кв.м, общей стоимостью 1 320 000,00 (без учета НДС).

Первоначальный платеж в размере 22 044,00 руб. перечисляется в течение 10 рабочих дней с даты заключения договора.

Остаток задолженности составляет 1 297 956,00 рублей.

Погашение основной суммы: платежи вносится до первого числа каждого календарного месяца в течение пяти лет равными взносами от оставшейся стоимости Объекта после оплаты первого платежа, и составляют 21 632,60 рублей.

Сумма процента рассчитывается по формуле Пр=(1/3хСр)365 (366)xNlxD)/100.

График платежей в части погашения основной суммы, суммы процентов и остатка задолженности изложить исходя из рыночной стоимости Объекта в размере 1 320 000 (один миллион триста двадцать тысяч) руб. 00 коп, без учёта налога на добавленную стоимость.

Взыскать с муниципального учреждения «Управление имущества Администрации города Норильска» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРН <***>) 6 000 руб. судебных расходов по оплате государственной пошлины, 60 000 руб. судебных расходов по оплате судебной экспертизы.

Разъяснить лицам, участвующим в деле, что настоящее решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия путём подачи апелляционной жалобы в Третий арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Красноярского края.


Судья

А.С. Толстых