Постановление от 22 сентября 2024 г. по делу № А41-1451/2024

ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

117997, г. Москва, ул. Садовническая, д. 68/70, стр. 1, www.10aas.arbitr.ru



ПОСТАНОВЛЕНИЕ

10АП-12554/2024, 10АП-11930/2024

Дело № А41-1451/24
23 сентября 2024 года
г. Москва



Резолютивная часть постановления объявлена  10 сентября 2024 года

Постановление изготовлено в полном объеме  23 сентября 2024 года


Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи : Семушкиной В.Н.,

судей : Виткаловой Е.Н., Коновалова С.А.,

при ведении протокола судебного заседания ФИО1,

при участии в судебном заседании:

от ООО «Славянское подворье Л»

от конкурсного управляющего ФИО2 – ФИО3 по доверенности от 10.09.2024

от ПАО АКБ "Пересвет"– ФИО4 по доверенности от 21.12.2023

от Администрации городского округа Лыткарино – ФИО5 по доверенности от 13.08.2024

от Комитета по управлению имуществом г. Лыткарино– ФИО5 по доверенности от 21.01.2024

от Публично-правовой компании "Фонд развития территорий" – ФИО6 по доверенности от 30.07.2024, ФИО7 по доверенности от 30.07.2024

от  третьих лиц – представитель не явился, был извещен надлежащим образом.

рассмотрев в судебном заседании жалобы конкурсного управляющего «ООО Славянское  подворье Л» ФИО2  и ПАО АКБ «Пересвет», поданную в порядке ст. 42 АПК РФ на решение Арбитражного суда Московской области от 02.05.2024 по делу № А41-1451/24


                                                   УСТАНОВИЛ:


Общество с ограниченной ответственностью «Славянское подворье Л» в лице  конкурсного управляющего  ФИО2   (далее – заявитель, общество) обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением к Администрации городского округа Лыткарино, Комитету по управлению имуществом г. Лыткарино (далее – Администрация г.о. Лыткарино, Комитет) о признании незаконными Решений от 28.11.2023 № P001-1097731899-79756511, от 06.12.2023 № P001-1097731899- 80022857, от 22.12.2023 № P001-1097731899-80482517 об отказе в приеме документов для заключения договора аренды земельного участка без торгов, обязании заключить договор аренды в отношении части земельного участка с кадастровым номером 50:53:0020107:14, необходимого для строительства и эксплуатации многоэтажного 3-х секционного жилого дома с нежилыми помещениями на первом этаже, расположенном по адресу <...> корпус 3, без проведения торгов на три года до 31.12.2026г. и взыскании расходов по уплате государственной пошлины в размере 9 000 рублей.

 Решением Арбитражного суда Московской области от 02.05.2024 по делу №А41-1451/24  в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с решением суда,  заявитель и  ПАО АКБ «Пересвет» (в порядке ст. 42 АПК РФ) обратились в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами, в которых  просят решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований  в полном объеме.

В апелляционной жалобе конкурсный управляющий ООО «Славянское подворье Л» ФИО2 ссылается на несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, нарушение норм материального права.

В обоснование доводов апелляционной жалобы конкурсный управляющий указал, что вопреки доводам заинтересованного лица, земельный участок не предоставлялся для комплексного освоения в целях жилищного строительства и его завершения неоднократно. ООО «Славянское подворье Л», не воспользовалось правом продления договора в соответствии со ст. 39.6 ЗК РФ, а продлевало договор аренды в рамках поддержки государством бизнеса в период пандемии. Указанное обусловлено и подтверждается тем (указано в отзыве от 21.03.2024 г.) , что: 10.12.2020 г. общество обратилось в Администрацию г. Лыткарино с заявлением о продление договора аренды согласно пункта 4 статьи 23 Закона № 166-ФЗ, вступившего в силу 08.06.2020, статьи 19 Закона № 98-ФЗ дополненной частями 4 – 8, в силу части 6 статьи 19 Закона № 98-ФЗ (в редакции Закона № 166-ФЗ). Так как Администрацией г. Лыткарино было отказано в заключении дополнительного соглашения, ООО «Славянское подворье Л» обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением к Комитету по управлению имуществом г. Лыткарино с требованиями (с учетом принятых судом уточнений): признать отказ от 14.12.2020 исх. N 1837 за подписью И.О. Председателя Комитета по управлению имуществом в заключении дополнительного соглашения о продлении срока действия договора аренды 95/ДЗ от 15.11.2016 земельного участка с кадастровым номером 50:53:0020107:14, площадью 35334 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для комплексного освоения в целях жилищного строительства, расположенного по адресу: <...> незаконным ввиду его несоответствия положениям Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» Таким образом, в соответствии с указанными выше положениями Закона № 98-ФЗ до 01.03.2021 арендатор земельного участка, находящегося в публичной собственности, вправе потребовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения, предусматривающего увеличение срока действия договора, независимо от оснований его заключения, наличия или отсутствия задолженности по арендной плате при соблюдении условий, установленных в части 6 статьи 19 Закона № 98-ФЗ. При этом частью 8 статьи 19 предусмотрена обязанность арендодателя без проведения торгов заключить соглашение, указанное в части 6 данной статьи, в срок не позднее чем в течение пяти рабочих дней со дня обращения арендатора. По мнению конкурсного управляющего, продление договора аренды земельного участка с кадастровым номером 50:53:0020107:14 может быть направлено не только на извлечение потенциальной финансовой выгоды, как «актив», но и использовано в целях обеспечения законных прав и интересов кредиторов должника. Так как это способствует недопущению причинения материального вреда должнику и кредиторам, в том числе участникам долевого строительства, с которыми заключены соответствующие договоры (обманутым дольщикам), обеспечивает возможность максимального обеспечения удовлетворения требований граждан - участников строительства и недопустимость нарушения баланса частных и публичных интересов, связанных со строительством жилого дома. Судом первой инстанции не аргументированы доводы, на основании которых сделано заключение о том, что получение земельного участка, согласно документации, представленной Заявителем, противоречит положениям 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ.

14.06.2024 года заявителем также представлены дополнения к апелляционной жалобе, касающиеся комплекта представленных для оказания государственной услуги документов. По мнению заявителя, представленные документы  подтверждают реальное нахождение ОНС на земельном участке, однако суд первой инстанции уклонился от их  исследования.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ПАО АКБ "Пересвет» ссылается на нарушение судом норм материального и процессуального права. Заявитель указал, что 25.03.2024 АКБ «ПЕРЕСВЕТ» (ПАО) (Банк) в суд первой инстанции направлено ходатайство о вступлении в дело № А41-1451/2024 в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, которое не было разрешено судом по существу. Вместе с тем, Банк является залогодержателем имущественных прав требования на передачу квартир в Жилом доме, находящемся на Земельном участке, право аренды которого является предметом настоящего спора. Право залога возникло на основании договора залога № 757-12/ЗИПР-1 (далее — Договор залога ЗИПР-1) от 28.01.2016, заключенного между Банком и ООО «ГАРАНТСТРОЙ-СЕРВИС-М» (ООО «ГСС+М»). Договор залога ЗИПР-1 обеспечивал исполнение обязательств ООО «ГСС+М» по кредитному договору <***> от 20.12.2012 (Кредитный договор). За счет средств, полученных по кредитному договору ООО «ГСС-+М» оплатило ООО «Славянское подворье Л» (Застройщик) права по Договору участия в долевом строительстве № 052-04/15/ОПТ-ЛТЦЗ от 23.12.2015 (ДДУ) на получение квартир в Жилом доме, которые и были переданы в залог Банку.  Банк является конкурсным кредитором ООО «Славянское подворье Л». Отказ Ответчиков в заключении договора аренды Земельного участка на новый срок влечет нарушение прав и законных интересов не только ООО «Славянское подворье Л», но и всех участников долевого строительства, кредиторов, действовавших добросовестно, вступая в правоотношения с Обществом, как застройщиком на Земельном участке, полагаясь на подтвержденное государством (разрешение на строительство № КО50- 54-1113-2015 от 25.06.2015, выданное Министерством строительного комплекса Московской области) право Общества  на строительство.  Таким образом, судебный акт, вынесенный по результатам рассмотрения настоящего дела, нарушает права и законные интересы Банка, как конкурсного кредитора, как залогодержателя имущественных прав требования к ООО «Славянское подворье Л» на получение в собственность квартир в строящемся на Земельном участке Жилом доме, в связи с чем, Банк должен был быть привлечен к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований. По мнению Банка, судом первой инстанции при принятии решения были проигнорированы нормы Закона о банкротстве, регламентирующие специальный порядок регулирования обязательств застройщика перед участниками строительства в виде передачи прав застройщика Фонду, согласно которому застройщик - банкрот передает Фонду, в том числе, земельные участки либо права на земельные участки, предназначенные для размещения строящихся объектов незавершенного строительства.

В соответствии с пунктом 24 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2012 N 35 "О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве" если конкурсные кредиторы полагают, что их права и законные интересы нарушены судебным актом, на котором основано заявленное в деле о банкротстве требование (в частности, если они считают, что оно является необоснованным по причине недостоверности доказательств либо ничтожности сделки), то на этом основании они, а также арбитражный управляющий вправе обжаловать в общем установленном процессуальным законодательством порядке указанный судебный акт.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 19 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22.07.2020, обжалование кредитором (или арбитражным управляющим) судебных актов по правилам пункта 24 постановление Пленума N 35 (экстраординарное обжалование ошибочного взыскания) является одним из выработанных судебной практикой правовых механизмов обеспечения права на судебную защиту лиц, не привлеченных к участию в деле, в том числе тех, чьи права и обязанности обжалуемым судебным актом непосредственно не затрагиваются.

Согласно абзацу пятому пункта 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 N 12 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" в случае, когда после рассмотрения апелляционной жалобы и принятия по результатам ее рассмотрения постановления суд апелляционной инстанции принял к своему производству апелляционную жалобу лица, участвующего в деле и подавшего жалобу в срок, установленный процессуальным законодательством, либо лица, не привлеченного к участию в деле, права и обязанности которого затронуты обжалуемым судебным актом (статья 42 АПК РФ), такую жалобу следует рассматривать применительно к правилам рассмотрения заявления о пересмотре судебного акта по новым или вновь открывшимся обстоятельствам.

До начала заседания от конкурсного управляющего ФИО2 поступили письменные пояснения, которые приобщены  к материалам дела.

Заявители апелляционных жалоб поддержали доводы своих жалоб, просят обжалуемый судебный акт отменить.

Представить Публично-правовой компании "Фонд развития территорий" поддержал доводы апелляционных жалоб, просит обжалуемый судебный акт отменить.

Представитель Администрации городского округа Лыткарино  и Комитета по управлению имуществом г. Лыткарино возразили против удовлетворения апелляционной жалобы, просит оставить обжалуемый судебный акт без изменения.

Апелляционная жалоба рассматривается в соответствии с нормами статей 121-123, 153, 156 АПК РФ, в отсутствие представителей третьих лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru и не заявивших о его отложении, в соответствии с частью 1 статьи 266 и частью 3 статьи 156 АПК РФ.

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, апелляционную жалобу, проверив в порядке статей 266, 268 АПК РФ законность и обоснованность решения суда первой инстанции, Десятый арбитражный апелляционный суд не находит оснований,  предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между ООО «Славянское подворье Л» и Администрацией г.о. Лыткарино заключен Договор аренды земельного участка от 15.11.2016 № 95/ДЗ, по условиям которого обществу передан во временное владение и пользование земельный участок с кадастровым номером 50:53:0020107:14 площадью 35334 кв. м, категории земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для комплексного освоения в целях жилищного строительства, расположенного по адресу: <...>.

Согласно пункту 2.1 Договора аренды земельного участка от 15.11.2016 № 95/ДЗ срок аренды согласован сторонами с 01.01.2017г. по 31.12.2020г.

На основании Постановления Десятого арбитражного апелляционного суда от 29 декабря 2021 года по делу № А41-15177/21 Комитет по управлению имуществом г. Лыткарино заключил с заявителем Дополнительное соглашение к Договору аренды от 15.11.2016 №95-Д3 о продлении срока действия договора до 31.12.2023г.

В Постановлении Десятого арбитражного апелляционного суда от 29 декабря 2021 года по делу № А41-15177/21 отражено, что Дополнительное соглашение необходимо заключить в площади, необходимой для эксплуатации строящегося корпуса 3, установленной в рамках дела №А41-96046/19, как равной 16 251 кв.м.

Как указывает заявитель, на земельном участке с кадастровым номером 50:53:0020107:14 расположен объект незавершенного строительства - жилой дом (корпус №3), возведенный на основании Разрешения на строительство от 25.06.2015 № RU50-54- 1113-2015 на средства граждан-участников долевого строительства.

Застройщик обратился в Администрацию г.о. Лыткарино с Заявлениями о предоставлении земельного участка под объектом незавершенного строительства в аренду.

Решениями Администрации  от 28.11.2023 № P001-1097731899-79756511, от 06.12.2023 № P001- 1097731899-80022857, от 22.12.2023 № P001-1097731899-80482517 в приеме документов для оказания государственной услуги отказано.

Не согласившись с решениями заинтересованного лица, заявитель обратился в арбитражный суд с требованием о признании их незаконными и восстановлении нарушенных прав.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что после 01.03.2015г. земельный участок уже предоставлялся заявителю на основании Договора аренды земельного участка от 15.11.2016 № 95/ДЗ для осуществления строительства, а в дальнейшем на основании судебного акта путем заключения Дополнительного соглашения Д3 продлен вновь с 01.01.2021г. до 31.12.2023г, следовательно, свое право на «однократное» предоставление земельного участка для завершения строительства им было реализовано. Кроме того, срок аренды обществом земельного участка на момент рассмотрения дела (02.05.2024г.) составил более 13 лет, при этом, мероприятия по завершению строительства жилого дома до сих пор не реализованы, работы остановлены на стадии закладки фундамента одного из корпусов. Таким образом, оснований для предоставления в аренду земельного участка не имелось.

Оставляя обжалуемое решение без изменения, суд апелляционной инстанции исходит из следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

При рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов арбитражный суд обязан осуществить проверку оспариваемого акта или его отдельных положений и установить их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, установить наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, а также установить, нарушают ли оспариваемый акт права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 4 статьи 200 АПК РФ).

Исходя из оснований рассматриваемого заявления и доводов конкурсного управляющего, ООО «Славянское подворье Л» фактически просило признать право аренды на земельный участок с кадастровым номером 50:53:0020107:14 существующим, поскольку Решением Арбитражного суда города Москвы от 03 августа 2022 года по делу № А40-289891/19 ООО «СЛАВЯНСКОЕ ПОДВОРЬЕ Л» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него применены положения параграфа 7 главы IX ФЗ РФ «О несостоятельности (банкротстве)», открыто конкурсное производство ; 29.10.2022г. право аренды земельного участка включено в конкурсную массу должника, заявитель полагает право аренды земельного участка «единственным активом должника», реализация которого будет способствовать восстановлению нарушенных прав участников долевого строительства и Фонда защиты прав граждан.

По мнению конкурсного управляющего и ПАО АКБ «Пересвет», Общество соответствует подпункту 3.3 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ, согласно которому договор аренды без торгов заключается в случае предоставления земельного участка застройщику, признанному в соответствии с Федеральным законом от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» банкротом, для передачи публично-правовой компании «Фонд развития территорий», принявшей на себя обязательства застройщика перед гражданами по завершению строительства многоквартирных домов или по выплате возмещения гражданам в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 2017 года № 218-ФЗ «О публично-правовой компании «Фонд развития территорий» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» ; Наблюдательным советом Фонда (протокол от 25.12.2023 № НС-27/2023) принято решение о финансировании мероприятий, указанных в пункте 5 части 2 статьи 13.1 Закона № 218-ФЗ, в отношении объекта незавершенного строительства - многоэтажный 3-х секционный жилой дом с нежилыми помещениями на первом этаже, расположенный по адресу: <...> корпус 3, на земельном участке с кадастровым номером 50:53:0020107:14 .

Между тем, заявителями жалоб не учтено, что представленные Обществом заявления для оказания государственной услуги «Предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в аренду без проведения торгов, в собственность за плату без проведения торгов» Администрацией по существу не рассматривались, Обществу отказано в приеме документов.

Соответственно, суду в рамках настоящего спора необходимо было проверить наличие либо отсутствие оснований для отказа в приеме документов, а не наличие оснований для предоставления земельного участка в аренду в соответствии со ст.ст. 39.6 Земельного кодекса РФ.

С учетом изложенного, приведенные в апелляционной жалобе  ПАО АКБ «Пересвет» доводы о том, что обжалуемое решение нарушает права и законные интересы Банка, как конкурсного кредитора и залогодержателя имущественных прав требования к ООО «Славянское подворье Л» на получение в собственность квартир в строящемся на Земельном участке Жилом доме, являются необоснованными, поскольку представленные к/у ООО «Славянское подворье Л» ФИО2 заявления Администрацией по существу не рассматривались, соответственно, права Банка оспариваемыми решениями затронутыми быть не могут.

Кроме того, ООО «СЛАВЯНСКОЕ ПОДВОРЬЕ Л» осуществляло строительство объекта капитального строительства: многоэтажного многоквартирного жилого дома на имеющемся у него в аренде земельном участке по адресу: <...> корпус 3, кадастровый номер земельного участка 50:53:0020107:14, на основании разрешения на строительство, выданного Администрацией г.о. Лыткарино 25.06.2015.

Строительство осуществлялось путем привлечения денежных средств граждан в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее- Закон №214).

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о зарегистрированных договорах участия в долевом строительстве на земельном участке с кадастровым номером 50:53:0020107:14 зарегистрировано 133 обременений в виде договоров долевого участия в строительстве, а также арестов приставов.

В силу ст. 13 Закона №214 в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

Таким образом, право аренды на земельные участки с кадастровыми номерами 50:53:0020107:14 и расположенные на них объекты незавершенного строительства находятся в залоге у участников долевого строительства.

Оспариваемые отказы в приеме документов мотивированы Администрацией   непредставлением Обществом :

- документов, удостоверяющих права застройщика на объект незавершенного строительства при отсутствии зарегистрированного права на объект в ЕГРН ;

-  действующего разрешения на строительство объекта ;

а также некорректным заполнением обязательных полей в форме интерактивного запроса на РПГУ (отсутствием сведений об условном или кадастровом номере объекта незавершенного строительства).

Распоряжением Министерства имущественных отношений Московской области от 31.05.2021 № 15ВР-883 утвержден Административный регламент предоставления государственной услуги «Предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в аренду без проведения торгов, в собственность за плату без проведения торгов» (далее – Административный регламент).

Пунктом 12.1 Административного регламента предусмотрено, что основаниями для отказа в приеме документов, необходимых для предоставления Государственной услуги, являются:

12.1.1. Обращение за предоставлением иной государственной услуги.

12.1.2. Заявителем представлен неполный комплект документов, необходимых для предоставления Государственной услуги.

12.1.3. Документы, необходимые для предоставления Государственной услуги, утратили силу.

12.1.4. Наличие противоречий между сведениями, указанными в Запросе, и сведениями, указанными в приложенных к нему документах.

12.1.5. Документы содержат подчистки и исправления текста, не заверенные в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

12.1.6. Документы содержат повреждения, наличие которых не позволяет в полном объеме использовать информацию и сведения, содержащиеся в документах, для предоставления Государственной услуги.

12.1.7. Некорректное заполнение обязательных полей в форме интерактивного Запроса на РПГУ (отсутствие заполнения, недостоверное, неполное либо неправильное, не соответствующее требованиям, установленным настоящим Административным регламентом).

 12.1.8. Представление электронных образов документов посредством РПГУ не позволяет в полном объеме прочитать текст документа и (или) распознать реквизиты документа.

12.1.9. Подача Запроса и иных документов в электронной форме, подписанных с использованием ЭП, не принадлежащей Заявителю или представителю Заявителя.

12.1.10. Поступление Запроса, аналогичного ранее зарегистрированному Запросу, срок предоставления Государственной услуги по которому не истек на момент поступления такого Запроса.

Проверив наличие оснований для отказа в приеме представленных заявителем для оказания государственной услуги  документов, суд первой инстанции  установил, что указанные в оспариваемых решениях Администрации основания для отказа в приеме документов, утв. Распоряжением Министерства имущественных отношений Московской области от 31.05.2021 № 15ВР-883, прямо предусмотрены пунктами 12.1.2., 12.1.3, 12.1.7 Административного регламента, а непредставление спорных документов на объект незавершенного строительства не позволяло идентифицировать объект на земельном участке, осуществить его привязку к адресным ориентирам, определить права собственности застройщика на объект и его намерение «завершить строительство жилого дома».

Оспаривая указанный вывод суда первой инстанции, заявитель в дополнениях к апелляционной жалобе указывает, что ни приказ Росреестра от 02.09.2020 № П/0321 «Об утверждении перечня документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов», ни Административный регламент не содержат указания на то, какие конкретно документы могут подтверждать права заявителя на ОНС, незарегистрированный в ЕГРН.

Так, конкурсным управляющим  для предоставления услуги были представлены:

- заявление о продлении в свободной форме за подписью конкурсного управляющего Заявителя;

- Решение о признании банкротом  от 03.08.2022 года по делу №А40-289891/19-101-365, которое содержит данные о наличии объекта и его нахождении «в низкой степени готовности» и продлении полномочий конкурсного управляющего ;

- разрешение на строительство от 25.07.2015 №RU50-54-1113-2015, на основании которого возводился ОНС;

 - Постановление Десятого арбитражного апелляционного  суда от 29 декабря 2021 года по делу № А41-15177/21 об обязании Администрации г.о. Лыткарино заключить дополнительное соглашение с должником ООО «Славянское подворье Л» для завершения строительства на испрашиваемом участке в г. Лыткарино многоквартирного дома корпус 3 по ул. Ленина,  в абз. 8  на стр. 5 которого указано : «после введения в эксплуатацию указанного дома ответчик осуществляет строительство корпуса-3 на земельном участке»;

 - копия отчета об оценке  №23С/0508 от 17.11.2023, свидетельствующий о фактическом наличии объекта ;  

- выгрузка из ЕРПО (https://наш.дом.рф), свидетельствующая о том, что «недостроенный объект» имеется на территории испрашиваемого земельного участка.

Вышеперечисленные документы, по мнению заявителя, позволяют идентифицировать ОНС, установить его местонахождение и местоположение в границах земельного участка, в том числе с учетом того, что вышеперечисленные документы содержат фотофиксацию ОНС, однако суд первой инстанции уклонился от их  исследования.

Исследовав указанные документы, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что они не могут подтверждать права заявителя на ОНС, незарегистрированный в ЕГРН,  по следующим основаниям.

Перечень документов, предоставляемых заявителем, в случае объективного отсутствия у объекта строительства кадастрового номера (или какого-либо иного). отражен в табличной части к тексту Административного регламента.

Согласно строке 9 таблицы (Приложение №8) к Административному регламенту: документами, удостоверяющими (устанавливающими) права Заявителя на здание, сооружение либо помещение, если право на такое здание, сооружение либо помещение не зарегистрировано в ЕГРН могут быть : свидетельства о праве на здание, сооружение либо помещение, договоры, судебные решения, акты государственных органов.

Согласно строке. 24 таблицы (Приложение №8) к Административному регламенту: документами, удостоверяющими (устанавливающими) права заявителя на объект незавершенного строительства, если право на такой объект незавершенного строительства не зарегистрировано в ЕГРН могут быть : свидетельства о праве на объект незавершенного строительства, договоры, судебные решения, акты государственных органов.

Однако, право собственности ООО «Славянское подворье Л»  на объект незавершенного строительства не зарегистрировано в ЕГРП, однако как обоснованно указал суд первой инстанции, истечение срока действия договора аренды земельного участка не препятствует государственной регистрации права собственности на созданный в период действия договора аренды объект незавершенного строительства (пункт 21 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 15.11.2017г., пункт 24 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»).

Вопреки утверждению конкурсного управляющего, Постановление Десятого арбитражного апелляционного  суда от 29 декабря 2021 года по делу № А41-15177/21 не является документом, удостоверяющим (устанавливающим) права заявителя на объект незавершенного строительства, по следующим основаниям.

В материалы настоящего дела КУИ г.о. Лыткарино представлена копия договора аренды земельного участка №12/ДЗ от 04.02.2011 года, заключенного между КУИ г. Лыткарино (арендодатель) и ООО «Славянское Подворье Л» (арендатор)  - т. 2 л.д. 68-72)), по которому КУИ предоставляет, а ООО «Славянское Подворье Л» принимает в аренду из земель населенных пунктов по акту приема-передачи земельный участок с КН 50:53:0020107:14 площадью 35.334 кв.м., расположенный по адресу : МО, <...> для комплексного освоения в целях жилищного строительства. Срок аренды устанавливался с 04.02.2011 по 03.02.2014 года. 17.03.2011 года указанный договор зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Московской области  за №50-50-53/002/2011-225.

03.02.2014 между сторонами оформлено дополнительное соглашение №1 к договору аренды земельного участка от 04.02.2011 №12/ДЗ, в соответствии с которым договор аренды заключается на срок с 04.02.2011 по 31.12.2016 года. Указанное Дополнительное соглашение зарегистрировано 24.04.2014 за №50-50-53/007/2014-029.

В связи с окончанием срока договора и для завершения строительства был заключен новый договор №95/ДЗ сроком с 15.11.2016 по 31.12.2020 года.

Таким образом, рассматриваемый договор аренды от 15.11.2016 №95/ДЗ земельного участка  с КН 50:53:0020107:14 площадью 35.334 кв.м., расположенный по адресу : МО, <...> для комплексного освоения в целях жилищного строительства, уже однажды перезаключался сторонами для завершения строительства 3-х секционного жилого дома.

Постановлением Десятого арбитражного апелляционного  суда от 26.02 2021 года по делу № А41-96046/19, оставленным без изменения Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 01.06.2021 установлены следующие обстоятельства.

«На арендуемом земельном участке (договор аренды от 15.11.2016 №95/ДЗ земельного участка  с КН 50:53:0020107:14 ) предполагалось поэтапное возведение многоквартирных жилых домов. Разрешением от 04.06.2019 введен в эксплуатацию многоквартирный жилой дом корпус-2, возведенный ответчиком на спорном земельном участке. Согласно сведениям из Единого государственного реестра недвижимости 30.09.2019 было зарегистрировано право собственности на первую из квартир в указанном введенном в эксплуатацию многоквартирном жилом доме . Поскольку из земельного участка не была выделена часть земельного участка, необходимая для эксплуатации уже возведенного многоквартирного дома, руководствуясь вышеизложенными правовыми нормами права и разъяснениями, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что с момента первой регистрации права собственности на помещение в жилом доме, а именно с 30.09.2019 у собственников жилых помещений возникло право владения и пользования земельным участком. Соответственно, право пользования земельным участком под указанным домом у ответчика прекратилось.

Между тем, после введения в эксплуатацию указанного дома ответчик осуществляет строительство корпуса-3 на земельном участке».

Впоследствии, на основании Постановления Десятого арбитражного апелляционного суда от 29 декабря 2021 года по делу № А41-15177/21 Комитет по управлению имуществом г. Лыткарино заключил с заявителем Дополнительное соглашение к Договору аренды от 15.11.2016 №95-Д3 о продлении срока действия договора до 31.12.2023г.

Следовательно, как обоснованно указано судом первой инстанции, свое право на «однократное» предоставление земельного участка для завершения строительства Обществом уже было реализовано.

Предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: 1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; 2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (пункт 5 статьи 39.6 ЗК РФ).

Согласно пункту 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ (далее – Закон № 171-ФЗ), действующей с 01.03.2015г., в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015г. или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015г. в аренду для строительства такого объекта, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 – 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с этим пунктом.

Совокупное толкование приведенных норм права позволяет сделать вывод о том, что действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 01.03.2015г. однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта. Приведенный вывод содержится в пункте 24 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22.07.2020г.

Учитывая, что заявитель уже реализовал свое право на «однократное» предоставление земельного участка в аренду для завершения строительства (срок аренды земельного участка на основании заключенного сторонами в соответствии с Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 29 декабря 2021 года по делу № А41-15177/21 Дополнительного соглашения к Договору аренды от 15.11.2016 №95-Д3  истек 31.12.2023г.), право собственности заявителя на объект незавершенного строительства не зарегистрировано, а иных документов, поименованных в строке 24 таблицы (Приложение № 8) к Административному регламенту, которые могли бы быть представлены заявителем в качестве подтверждения его права на объект незавершенного строительства, в Администрацию Обществом не представлено, отказ\ Администрации в принятии документов по основанию п.12.1.2 Административного регламента  (предоставление неполного комплекса документов, необходимых для предоставления государственной услуги) является правомерным.

Также в оспариваемых отказах Администрация указала, что Распоряжением Министерства жилищной политики Московской области от 27.07.2020 №Р22/17 ранее выданное на строительство объекта «Многоэтажный 3-х секционный жилой дом с нежилыми помещениями на первом этаже, расположенный по адресу: <...> корпус 3» Разрешение на строительство от 25.06.2015 №RU50-54-1113-2015 отменено.

По мнению заявителя апелляционной жалобы, данная ссылка не является обоснованным поводом для отказа в предоставлении спорного земельного участка, поскольку на текущий момент вопрос относительно решения в продлении срока действия разрешения на строительство от 25.06.2015 № RU50-54-1113-2015 не разрешен (в рамках дела №А41-14181/23 назначено рассмотрение кассационной жалобы).

Однако, апелляционным судом установлено, решением Арбитражного суда Московской области от 13.07.2023 по делу  А41-14181/2023, оставленным без изменения Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 26.09.2023 и Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 21.02.2024, ООО «СЛАВЯНСКОЕ ПОДВОРЬЕ Л» в лице к/у ФИО2 отказано в удовлетворении заявления о признании незаконным решения Министерства от 20.12.2022 об отказе в регистрации документов, необходимых для предоставления Государственной услуги о продлении срока действия разрешения на строительство от 25.06.2015 № RU50-54-1113-215  и обязании Министерства устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя и зарегистрировать заявление о продлении срока действия разрешения на строительство от 25.06.2015 № RU50-54-1113-2015.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды трех инстанций указали, что материалами регистрационного дела подтверждается, что по заявлению КУИ г. Лыткарино от 11.12.2019 о расторжении договора от 15.11.2016 № 95/ДЗ в связи с переходом земельного участка в общую долевую собственность собственников жилых помещений в жилом многоквартирном доме Управлением Росреестра по Московской области из ЕГРН погашена запись об обременении прав на земельный участок с к.н. 50:53:0020107:14 договором аренды, о чем принято уведомление от 19.12.2019 № 50/053/009/2019-4929.

Судебными актами по делу № А41-96046/19 установлено, что с момента государственной регистрации права собственности на жилое помещение в жилом многоквартирном доме, расположенном в границах земельного участка с к.н. 50:53:0020107:14, договор аренды от 15.11.2016 № 95/ДЗ прекратился исключительно в части земельного участка, занятого многоквартирным домом, но не в отношении всего участка с к.н. 50:53:0020107:14.

Следовательно, оснований для погашения регистрационной записи об обременении прав на земельный участок по договору аренды от 15.11.2016 № 95/ДЗ не имелось. Вместе с тем действия КУИ г. Лыткарино по расторжению договора аренды от 15.11.2016 № 95/ДЗ и действия Управления Росреестра по Московской области по исключению из ЕГРН регистрационной записи ООО «Славянское подворье Л» в установленном порядке и сроки не оспорены.

Кроме того, на момент рассмотрения настоящего спора срок договора аренды от 15.11.2016 № 95/ДЗ истек (договор заключен до 31.12.2020), а судебными актами по делу № А41-96046/19 установлено, что в период действия договора с момента государственной регистрации права собственности на жилое помещение в жилом многоквартирном доме до 31.12.2020 изменился предмет такого договора в части площади используемого земельного участка. Следовательно, восстановление прав заявителя возможно исключительно путем установления правовой определенности в обязательственных правоотношениях между КУИ г. Лыткарино и ООО «Славянское подворье Л» по поводу использования земельного участка с к.н. 50:53:0020107:14..

Также в Постановлении Десятого арбитражного апелляционного суда от 29.12.2021 по делу № А41-15177/2021 указано, что в целях восстановления нарушенного права заявителя, апелляционный суд полагает необходимым обязать КУИ г. Лыткарино заключить дополнительное соглашение к договору аренды № 95-ДЗ от 15.11.2016 о продлении срока действия договора до 31.12.2023 в площади, необходимой для эксплуатации строящегося корпуса 3, установленной в рамках дела №А41-96046/19, как равной 16 251 кв.м.

Таким образом, исходя из анализа указанных постановлений следует, что суды фактически не признали действующим договор аренды № 95-ДЗ от 15.11.2016 по изначальному предмету, а обязали КУИ г. Лыткарино и Застройщика на основании обязательств указанного договора аренды оформить правоотношения по поводу использования земельного участка с к.н. 50:53:0020107:14 путем заключения дополнительного соглашения с измененным предметом.

Информация о возобновлении правоотношений между КУИ г. Лыткарино и Застройщиком по поводу использования земельного участка с к.н. 50:53:0020107:14 площадью 16 251 кв.м, заявителем не предоставлена.

Разрешение на строительство от 25.06.2015№ RU50-54-1113-2015, которое прекратило свое действие в связи с принятием распоряжением Министерства от 27.07.2020 № Р22/17, было выдано заявителю по показателям общей площади земельного участка с к.н. 50:53:0020107:14 – 35334 кв.м.

Таким образом, после исполнения постановления Десятого арбитражного апелляционного суда от 29.12.2021 № 10АП-16384/2021 по делу № А41-15177/2021 участниками указанного спора, застройщик вправе обратиться в Министерство за получением нового разрешения на строительство.

Судом первой инстанции по настоящему делу установлено, что в рамках дела № А40-289891/19 Фонд развития территорий подал заявление о намерении приобрести права ООО «СЛАВЯНСКОЕ ПОДВОРЬЕ Л» на земельный участок с кадастровым номером 50:53:0020107:14 и расположенный на нем объект незавершенного строительства – многоэтажный трехсекционный жилой дом с нежилыми помещениями на первом этаже, общей площадью 17 106,09 кв.м., строительный объем 62 216,56 куб.м., по адресу: <...> корпус 3, а также прав на проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения.

В статье 3 Федерального закона от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании «Фонд развития территорий» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» в качестве одного из полномочий Фонда обозначено финансирование за счет имущества Фонда мероприятий по завершению строительства многоквартирных домов, домов блокированной застройки (в случае, если количество таких домов составляет три и более), зданий (сооружений), предназначенных исключительно для размещения машино-мест (далее - объекты незавершенного строительства), а также по завершению строительства (строительству) объектов инженернотехнической инфраструктуры, объектов социальной инфраструктуры, предназначенных для размещения дошкольных образовательных организаций, общеобразовательных организаций, поликлиник, объектов транспортной инфраструктуры и объектов капитального строительства, обеспечивающих подключение (технологическое присоединение) объектов строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, в целях последующей безвозмездной передачи объектов инфраструктуры в государственную или муниципальную собственность (далее - объекты инфраструктуры), в том числе объектов инфраструктуры, необходимых для обеспечения ввода при завершении строительства объектов незавершенного строительства в эксплуатацию.

Соответственно, в случае выплаты участникам долевого строительства возмещения именно Фонд будет завершать строительство объекта, для чего ему необходимо будет получать новое разрешение на строительство и вправе претендовать на заключение договора аренды земельного участка под ним для завершения строительства указанного объекта.

Определением Верховного Суда РФ  № 305-ЭС24-8205  от  05.06.2024 конкурсному управляющему ООО «Славянское подворье Л» отказано в передаче кассационной жалобы на вышеуказанные судебные акты по делу № А41-15177/2021 для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

Поскольку разрешение на строительство от 25.06.2015 № RU50-54-1113-2015 отменено, а решение об отказе в продлении срока действия разрешения на строительство признано законным вступившим в законную силу  решением Арбитражного суда Московской области по делу №А41-14181/23, отказ Администрации по п.12.1.3 Административного регламента также обоснован.

Администрация г.о. Лыткарино в своих Решениях об отказе в приеме документов, необходимых для предоставления государственной услуги «Предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в аренду без проведения торгов, в собственность за плату без проведения торгов» указывает, что в интерактивной форме заявления отсутствуют сведения об условном, либо кадастровом номере объекта незавершенного строительства (п.12.1.7 Административного регламента).

 Суд апелляционной инстанции считает отказ по указанному основанию необоснованным, поскольку согласно пояснениям ООО «Славянское подворье Л» объекту незавершенного строительства корпус 3, по ул. Ленина, в г. Лыткарино, не присвоен какой-либо номер (кадастровый, условный или иной другой). Это обусловлено тем, что в отношении объекта незавершенного строительства не проводился кадастровый учет. Следовательно, ни условный, ни кадастровый, ни какой-либо иной номер, не был присвоен объекту незавершенного строительства. В этой связи, ввиду данных объективных причин, не представлялось возможным указать в заявлении, и при его подаче, в системе РПГУ Московской области, номер объекта. О данных обстоятельствах конкурсный управляющий при формировании заявления в интерактивной форме, и в тексте  письма по форме Приложения №7 сообщал Администрации (т. 2 л.д. 44-46).

Учитывая приведенные конкурсным управляющим причины отсутствия какого-либо номера объекта незавершенного строительства, отказ в приеме документов  по п.12.1.7 Административного регламента  является незаконным.

Вместе с тем, поскольку иные указанные  в оспариваемых отказах основания признаны законными, апелляционный суд приходит к выводу о том, что оспариваемые решения Администрации соответствуют Административному регламенту, не нарушают прав заявителя, поскольку отказ в приеме документов не лишает заявителя права на повторное обращение за государственной услугой, в связи с чем, оснований для удовлетворения заявленных требований не имеется.

Приведенные в апелляционной жалобе доводы Общества о том, что оно соответствует критериям пп. 3.3 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ, в связи с чем, у него имеется право на получение земельного участка в аренду,  отклоняются апелляционным судом, поскольку как указывалось судом выше, представленные к/у ООО «Славянское подворье Л» заявления Администрацией по существу не рассматривались ввиду отказа в приеме документов.

Указанное заявителем основание для предоставления земельного участка в аренду подлежит исследованию при принятии Администрацией необходимых для оказания  государственной услуги документов, при рассмотрении соответствующего заявления по существу.

С учетом изложенного, обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Доводы заявителей апелляционных жалоб сводятся к иному пониманию и толкованию законных и обоснованных выводов суда первой инстанции, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, не могут служить основанием для отмены оспариваемого решения.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено. Оснований для отмены обжалуемого судебного акта не имеется.

Апелляционные жалобы не подлежат удовлетворению.

Учитывая вышеизложенное, руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд


                                                ПОСТАНОВИЛ:


Решение Арбитражного суда Московской области от 02.05.2024  по делу №

А41-1451/24  оставить без изменения, апелляционные жалобы – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в  Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через суд первой инстанции.


Председательствующий :


В.Н. Семушкина  


Судьи:


Е.Н. Виткалова


С.А. Коновалов  



Е.Н. Виткалова


С.А. Коновалов