Постановление от 15 сентября 2025 г. по делу № А40-85945/2024

ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД 127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной Сторожки, 12 адрес электронной почты: 9aas.info@arbitr.ru адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ № 09АП-28812/2025

Дело № А40-85945/24
г. Москва
16 сентября 2025 года
Резолютивная часть постановления объявлена 11 сентября 2025 года Постановление изготовлено в полном объеме 16 сентября 2025 года

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Г.М. Никифоровой, судей: С.Л. Захарова, С.М. Мухина, при ведении протокола секретарем судебного заседания Королевой М.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Росреестра по Москве на решение Арбитражного суда города Москвы от 16.04.2025 по делу № А40-85945/24, по заявлению ООО «Компания О.С.К.» к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве о признании незаконными решений об отказе в государственной регистрации ранее возникшего права на нежилые помещения, о возложении обязанности,

третье лицо: Департамент городского имущества г. Москвы,

при участии в судебном заседании:

от заявителя: ФИО1 по доверенности от 08.11.2023; от заинтересованного лица: не явился, извещен;

от третьего лица: не явился, извещен.

У С Т А Н О В И Л:

ООО «Компания О.С.К.» (далее - заявитель, общество) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с заявлением о признании незаконными решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве (далее - Управление) от 15 октября 2024 года: № КУВД-001- 2024-289641/5; КУВД-001-2024-289642/5; КУВД-001-2024-289643/5; КУВД-001-2024- 289644/5, № КУВД 001¬2024-289528/5; № КУВД 001-2024-289623/5 об отказе в государственной регистрации ранее возникшего права на нежилые помещения с кадастровыми номерами: 77:05:0010010:1131 и 77:05:0010010:1288 - 77:05:0010010:1292 в здании по адресу: <...>, условный номер 3804971, кадастровый номер 77:05:0010010:10144; о возложении обязанности на Управление Росреестра по Москве в течение 5 рабочих дней с даты вступления в силу решения суда на основании заявлений: MFC-0555/2024-978-1; MFC0555/2024-1383-1; MFC0555/2024-1451-1; MFC-0555/2024-1451-2; MFC-0555/2024- 1451-3; MFC-0555/2024-1451-4 зарегистрировать право собственности ООО «Компания О.С.К.» (ОГРН <***>) на нежилые помещения с кадастровыми номерами:

77:05:0010010:1131 и 77:05:0010010:1288 - 77:05:0010010:1292 в здании по адресу: <...>, условный номер 3804971, кадастровый номер 77:05:0010010:1014, с учетом уточнения предмета требований, принятого судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

С участием в деле третьего лица Департамента городского имущества г. Москвы.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 16.04.2025 требования удовлетворены.

Не согласившись с указанным судебным актом, Управление обратилось в Девятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просило решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт, которым в требованиях заявителя отказать.

В обоснование апелляционной жалобы Управление указало на несоответствие выводов суда, изложенных в решении, обстоятельствам дела; неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела.

Информация о принятии апелляционной жалобы вместе с соответствующим файлом размещена в информационно-телекоммуникационной сети Интернет на сайте Девятого арбитражного апелляционного суда (www.9aas.arbitr.ru) и Картотеке арбитражных дел по веб-адресу: (www.kad.arbitr.ru) в соответствии положениями части 6 статьи 121 АПК РФ.

Поскольку апелляционная жалоба подана без пропуска срока на обжалование, лица, участвующие в деле, которые были извещены надлежащим образом в суде первой инстанции, признаются извещенными в суде апелляционной инстанции.

В судебном заседании представитель Управления поддержал доводы жалобы, просил решение отменить, в заявлении общества отказать.

От общества поступил отзыв на жалобу, который в порядке статьи 262 АПК РФ приобщен к материалам дела.

В соответствии со статьями 123, 156 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствии представителей общества и третьего лица, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.

Законность и обоснованность принятого решения проверены апелляционным судом по правилам, предусмотренным главой 34 АПК РФ.

Повторно рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 АПК РФ, изучив доводы жалобы, исследовав и оценив представленные доказательства, отзыв, заслушав позицию стороны, Девятый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены или изменения решения Арбитражного суда города Москвы от 16.04.2025г.

Как следует из материалов дела и установлено апелляционным судом, общество подало через МФЦ заявления: MFC0555/2024-978-1; MFC-0555/2024-1383-1; MFC0555/2024-1451-1; MFC-0555/2024-1451- 2; MFC-0555/2024-1451-3; MFC-0555/2024-1451-4 для регистрации ранее возникшего права собственности ООО «Компания О.С.К.» (ОГРН <***>) на нежилые помещения с кадастровыми номерами: 77:05:0010010:1131 и 77:05:0010010:1288 - 77:05:0010010:1292 в здании по адресу: <...>.

Заявления поданы обществом, инвестором строительства здания гаража-стоянки, в порядке ч. 3 ст. 58 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ (далее - Закон № 218-ФЗ), как заявления о регистрации ранее возникшего права в отношении ранее учтенных объектов недвижимости без их одновременного кадастрового учета (п. 4 ст. 14 Закона № 218-ФЗ).

Решениями Управления от 12 января 2024 года: № КУВД 001-2024-289641/1; КУВД-001- 2024-289642/1; КУВД-001-2024-289643/1; КУВД-001-2024-289644/1,

№ КУВД-001-2024-289528/1; № КУВД-001-2024-289623/1 государственная регистрация была приостановлена.

В последствии решениями Управления Росреестра по Москве от 15 октября 2024 года: № КУВД-001-2024-289641/5; КУВД-001-2024-289642/5; КУВД-001-2024- 289643/5; КУВД-001-2024-289644/5, № КУВД 001-2024-289528/5; № КУВД 001-2024- 289623/5 заявителю отказано в государственной регистрации ранее возникшего права.

Не согласившись с указанными решениями, заявитель обратился в Арбитражный суд г. Москвы с рассматриваемым заявлением.

С учётом представленных в дело доказательств, суд апелляционный инстанции соглашается с позицией суда первой инстанции с учётом следующего.

Срок обжалования ненормативных правовых актов, предусмотренный ч. 4 ст. 198 АПК РФ, исчисляется с даты, когда организации стало известно о нарушении прав и законных интересов, соответственно, не пока заявитель не получил решения, которыми, как он считает нарушены его права и интересы, ему не были известны основания приостановления государственной регистрации и соответственно течение срока обжалования не началось.

Основанием для регистрации права являются: инвестиционный контракт № 40 от 28.08.1996, заключенный между ООО (ТОО) «Компания О.С.К.» и ООО «Базис-БиБ», апелляционное определение Московского городского суда от 22 декабря 2017 года по делу № 33-48657/17, документы технического учета здания, расположенного по адресу: <...>, условный номер 3804971, кадастровый номер 77:05:0010010:1014.

Общество сообщило, что недвижимое имущество приобретено им по основанию, предусмотренному законом (пп. 4) ч. 1 ст. 8, ст. 218 ГК РФ), а именно по правилам инвестиционного законодательства Российской Федерации, поэтому с учетом положений п. 3 ст. 3 Закона об инвестиционной деятельности фактическое приобретение права состоялось в 1996 году в виде права долевой собственности на объект инвестиционной деятельности, которое после завершения строительства здания гаражного комплекса, трансформировалось в индивидуальное вещное право на конкретные нежилые помещения здания и на долю общества в общем имуществе здания многоэтажного гаража. Заявитель также указал на выводы вступивших в силу судебных актов, принятых с участием Управления, и на существо решений, вынесенных судами по итогам рассмотрения споров с участием заявителя и Управления (пп. 3) п. 1 ст. 8 ГК РФ, ст. 69 АПК РФ).

Возражая против утверждения Управления о снятии с кадастрового учета нежилых помещений, принадлежащих обществу, ООО «Компания О.С.К.» сослалось на то, что в деле нет допустимых доказательств прекращения существования этих объектов недвижимости и решений компетентного лица об этом (пп. 7) п. 4 ст. 8 Закона о регистрации), а имевшая место попытка образования из помещений общества и помещений общего имущества построенного здания нового объекта недвижимости, противоречит, как кадастровому, так регистрационному законодательству РФ, незаконна и прав общества, как собственника имущества не изменила.

Также приведены доводы о несоответствии решений Управления и информации в представленных Управлением выписках из ЕГРН правилам Порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, утвержденного Приказом Росреестра от 07.12.2023 № П/0514 (далее - Порядок ведения ЕГРН).

Из материалов дела следует, что решения государственного регистратора о приостановлении государственной регистрации и решения об отказах в ней, обоснованы тем, что апелляционное определение Московского городского суда от 22 декабря 2017 года по делу № 33-48657/17 не является документом - основанием для регистрации ранее возникшего права и не содержит указаний на регистрацию такого права, при этом, государственный регистратор полагает, что на объект, введенный в эксплуатацию в 2002 году, ранее возникшее право отсутствует, и незавершенный строительством объект в 1996 и 2001 году не мог быть объектом недвижимого имущества.

В решениях об отказе в государственной регистрации содержатся ссылки на то, что помещения, в отношении которых были представлены заявления, входили в структуру объекта с кадастровым номером 77:05:0010010:1709 и были сняты с кадастрового учета с присвоением им статуса «архивные».

Регистратор считает, что суды должны были разрешить вопрос о статусе объектов недвижимости, из которых было образовано помещение с кадастровым номером 77:05:0010010:1709. Заявителю было предложено оплатить госпошлину за совершение регистрационных действий в размере 22000 рублей. Решения об отказе в государственной регистрации обоснованы неисполнением требований регистратора, изложенных в решениях о приостановлении государственной регистрации, в том числе отсутствием госпошлины. Приведены дополнительные доводы о том, что в здании по адресу: <...> расположены гаражные помещения: магазин «Пятерочка»; объект общественного питания; магазин «Продукты» и шиномонтаж, и что помещения 1-го этажа здания обладают признаками незаконной перепланировки. По этим обстоятельствам сделаны выводы о том, что заявленные к государственной регистрации нежилые помещения фактически и юридически не существуют, а объекты недвижимости могут быть использованы только по их прямому назначению в силу законодательного регулирования, кроме того, приводятся ссылки на решение Арбитражного суда города Москвы от 22.07.2024 по делу № А40-703/2024.

Управление, поддержало позицию государственного регистратора, представило в дело выписки из ЕГРН в отношении спорных помещений, пояснения по утверждениям о снятии с кадастрового учета нежилых помещений, ссылаясь на законные действия кадастровых и регистрирующих органов по верификации данных.

В силу пункта 1 статьи 2 Закона № 218-ФЗ правовую основу отношений, указанных в части 1 статьи 1 настоящего Федерального закона, составляют Конституция Российской Федерации, Гражданский кодекс Российской Федерации, настоящий Федеральный закон, другие федеральные законы и издаваемые в соответствии с ними иные нормативные правовые акты Российской Федерации.

Государственная регистрация недвижимости – государственная услуга (п. 2 «Административного регламента Росреестра, утвержденного приказом Минэкономразвития России» от 07.06.2017 № 278).

Согласно п. 1 ч. 4 ст. 18 Закона № 218-ФЗ к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются документы, необходимые для осуществления государственной регистрации.

Пунктом 5 части 2 статьи 14 Закона № 218-ФЗ вступившие в законную силу судебные акты отнесены к основаниям для государственной регистрации права.

В соответствии с пп. 5) части 5 статьи 14 Закона № 218-ФЗ государственная регистрация прав на объект недвижимости, возникших до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при условии наличия в Едином государственном реестре недвижимости сведений об объекте недвижимого имущества, право на который регистрируется, проводится без одновременного государственного кадастрового учета.

Согласно пункту 1 статьи 21 Закона № 218-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН). Указанные документы должны содержать описание

недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц.

В силу пунктов 1 - 3 статьи 58 Закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав на недвижимое имущество на основании решения суда осуществляются в соответствии с настоящим Федеральным законом.

При отсутствии причин, препятствующих государственной регистрации перехода права и (или) сделки с объектом недвижимости, наличие судебного спора о зарегистрированном праве не является основанием для отказа в государственной регистрации перехода такого права и (или) сделки с объектом недвижимости. В случае, если решением суда предусмотрено прекращение права на недвижимое имущество у одного лица или установлено отсутствие права на недвижимое имущество у такого лица и при этом предусмотрено возникновение этого права у другого лица или установлено наличие права у такого другого лица, государственная регистрация прав на основании этого решения суда может осуществляться по заявлению лица, у которого право возникает на основании решения суда либо право которого подтверждено решением суда.

При этом не требуется заявление лица, чье право прекращается или признано отсутствующим по этому решению суда, в случае, если такое лицо являлось ответчиком по соответствующему делу, в результате рассмотрения которого признано аналогичное право на данное имущество за другим лицом.

Государственная регистрация прав инвестора производится по правилам ч. 2 ст. 70 Закона № 218-ФЗ, при этом судебная практика исходит из того, что, если инвестор не имеет возможности подписать акт распределения результатов финансовых вложений между сторонами инвестиционного контракта по независящим от него причинам и обстоятельствам – в качестве акта распределения результатов финансовых вложений признается судебное решение по спору между участниками инвестиционного соглашения, которое содержит указание, что является основанием для внесения в ЕГРН сведений о правах инвестора на соответствующие помещения построенного объекта, так как уклонение стороны инвестиционного контракта от подписания акта о реализации инвестиционного проекта представляет собой неисполнение договорного обязательства, препятствующее другим участникам инвестиционной сделки оформить права на объект, созданный на их средства (Постановление Президиума ВАС РФ от 04.06.2013 № 1276/13, Определения Верховного Суда РФ от 21.11.2016 г. № 305-ЭС14-5756 по делу № А40-11689/2011; от 07.12.2017 по делу № 310-ЭС17-12472 по делу № А09-10227/2014, Постановление АС Московского округа от 14.12.2022 по делу № А40-245154/2016).

В силу п. 9 ст. 7 Закона № 218-ФЗ Единый государственный реестр недвижимости, далее – ЕГРН, является федеральной государственной информационной системой, в которой достоверность информации является основополагающим принципом ее работы и предназначения (п. 6) ст. 3 Федерального закона от 27.07.2006 № 149-Ф3).

По смыслу второго абзаца п. 52 Постановления Пленума ВС РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» основанием для внесения записи в государственный реестр прав являются судебные акты, в резолютивной части которых решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки.

Согласно частям 2 и 3 ст. 13 ГПК РФ вступившие в законную силу судебные постановления, а также законные распоряжения, требования, поручения, вызовы и

обращения судов являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, граждан, организаций и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации. Аналогичные положения закреплены в части 1 статьи 16 АПК РФ.

Все нежилые помещения, в отношении которых представлены заявления о государственной регистрации ранее возникшего права находятся в здании по адресу: <...>. Зданию в 2005 г. ГУП МосгорБТИ присвоен условный номер 3804971. Кадастровый номер 77:05:0010010:1014 присвоен зданию в 2012 году.

Объект с кадастровым номером 77:05:0010010:1014 стоит на кадастровом учете, как ранее учтенный объект недвижимости (ч. 4 ст. 69 Закона о регистрации). Здание находится на участке с кадастровым номером 77:05:0010010:13, предназначенным для эксплуатации здания многоэтажного капитального гаража-стоянки для хранения индивидуального легкого транспорта.

Спорные нежилые помещения имеют инвентарные номера, как помещения в здании с условным номером 3804971 и кадастровым номером 77:05:0010010:1014, также присвоенные в 2005 году. Кадастровые номера им тоже присвоены в 2012 году.

Заявления общества о государственной регистрации ранее возникшего права содержат конкретный кадастровый номер нежилого помещения.

Из кадастровой выписки на здание с кадастровым номером 77:05:0010010:1014 от 13.05.2024 (т. 1 л.д. 104) следует, что нежилые помещения с кадастровыми номерами: 77:05:0010010:1131 и 77:05:0010010:1288 - 77:05:0010010:1292 являются частью этого здания и имеют учетные номера части этого здания (п. 8 Порядка ведения ЕГРН).

Сведения в ЕГРН о здании с кадастровым номером 77:05:0010010:1014 имеют статус – актуальные, ранее учтенные.

Здание по адресу: <...> является гаражным комплексом (ст. 4 Федерального закона от 24.07.2023 № 338-ФЗ «О гаражных объединениях и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской ФИО2).

ООО «Компания О.С.К.» является управляющей компанией этого гаражного комплекса (Протоколы собраний собственников нежилых помещений от 27.10.2023 и от 19.09.2024 (т. 1 л.д. 76; т. 3 л.д. 37)).

Права на здание гаражного комплекса не зарегистрированы (ч. 19 ст. 40 Закона о регистрации).

За ООО «Компания О.С.К.» зарегистрировано право на долю в общем имуществе здания в размере 949/1000 (запись в ЕГРН от 12.05.2023 № 77:05:0010010:2075-77/051/2023-1) (т. 2 л.д. 103) и право на нежилое помещение площадью 32,1 кв.м., находящееся в подвале и на 1-м этаже здания гаражного комплекса (запись в ЕГРН от 05.02.2025 № 77:05:0010010:1139-77/051/2025-1). Кадастровый номер помещения - 77:05:0010010:1139, инвентарный номер IV-6, учетные номера, как частей здания: 3804971/0009, 3804971/0009 (т. 1 л.д. 110).

Нежилые помещения, в отношении которых обществом были представлены заявления, поименованы в резолютивной части апелляционного определения Московского городского суда от 22 декабря 2017 года, как имущество, на которое подтверждено право ООО «Компания О.С.К.», расположенное на третьем этаже здания гаража с соответствующим описанием и идентификацией: помещение VIII-150 - комната 22 (бокс площадью 16,9 кв. м.); помещение VIII-151 - комната 21 (бокс площадью 16,8 кв. м.); помещение VIII-152 - комната 20 (бокс площадью 17,1 кв. м.); помещение VIII-153 - комната 19 (бокс площадью 17,3 кв. м.); помещение VIII-154 - комната 18 (бокс площадью

16,7 кв. м.); помещение VIII-155 - комната 28 (бокс площадью 26,7 кв. м.); помещение VIII-156 - комната 39 (бокс площадью 33,6 кв. м.).

Резолютивная часть апелляционного определения Московского городского суда от 22 декабря 2017 года по делу № 33-48657/2017 (стр. 40 определения) содержит указание на то, что судебный акт является основанием для внесения записи о праве собственности на нежилые помещения и на долю общества в размере 949/1000 в общем имуществе объекта недвижимости по адресу: <...>.

Кроме того, согласно резолютивной части апелляционного определения от 22 декабря 2017 года указанные помещения истребованы из незаконного владения ООО «АТЦ «Касимовская» с возложением обязанности передать их по акту собственнику – ООО «Компания О.С.К.» до 22 января 2018 года. Решение суда в этой части не исполнено.

Права ООО «Компания О.С.К.» на нежилые помещения индивидуально определенные и поименованные в резолютивной части апелляционного определения Московского городского суда от 22 декабря 2017 по делу № 33-48657/2017, а также на долю в общем имуществе здания по адресу: <...> возникли в 1996 году по нормам российского инвестиционного законодательства (п. 3 ст. 7 Закона РСФСР об инвестиционной деятельности; п. 3 ст. 3 Федерального закон от 25.02.1999

№ 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений»; ст. 24.2 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее – Закон о регистрации) сначала, как долевая собственность инвестора на объект финансовых вложений, затем после ввода объекта в эксплуатацию, трансформировавшегося в право на индивидуально определенные нежилые помещения в здании по адресу: <...> и имеют статус ранее возникшего права (стр. 11-12 постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 19 декабря 2024 года по делу № А40-643/24, апелляционное определение Московского городского суда от 22 декабря 2017 по делу № 33-48657/2017).

Права на объекты недвижимости со статусом ранее возникшего права, в том числе права на объекты, приобретенные по правилам инвестиционного законодательства признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в ЕГРН, которая проводится по желанию их правообладателей или в случаях предусмотренных законом (ч. 3 ст. 1, ч. 1, 3 ст. 69 Закона № 218-ФЗ, Определения ВС РФ № 5-КГ16-57 от 13.09.2016 г., от 21.11.2016 г. № 305-ЭС14-5756 по делу № А40-11689/2011; от 16.11.2020 г. № 305-ЭС18-25276 (5) по делу № А40-38421/2013; от 21.11.2024 г. № 305-ЭС24-15053 по делу № А40-8823/2023).

Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на имущество, не вправе давать правовую оценку вступившему в законную силу судебному акту, в резолютивной части которого содержится вывод о принадлежности имущества определенному лицу на вещном праве (абзац первый пункта 5 статьи 8.1 ГК РФ, статья 13 ГПК РФ, статья 16 АПК РФ) (п. 5 постановления Пленума ВС РФ № 25 от 23.06.2015).

Вступившим в законную силу апелляционным определением Московского городского суда от 22.12.2017 по делу № 33-48657/2017 по спору о зарегистрированных правах разрешены правоотношения между ТОО «Базис-БиБ» и ООО «Компания О.С.К.» в отношении недвижимого имущества в здании по адресу: <...>, кадастровый номер 77:05:0010010:1014, расположенном на участке с кадастровым номером 77:05:0010010:13, которое принято с участием этих лиц по спору о недвижимом имуществе.

Отсутствуют допустимые сведения о прекращении существования объектов недвижимости для целей снятия этого объекта с технического учета и кадастрового учета (пп. 7 п. 4 ст. 8 Закона о недвижимости), которые в силу абз. 1 п. 4 ст. 8 Закона о недвижимости относятся к основным сведениям об объекте недвижимости.

Согласно вступившим в законную силу судебным актам постановка помещения с кадастровым номером 77:05:0010010:1709 не соответствовала закону, то есть, сама по себе, не могла привести к снятию с кадастрового учета предшествующего помещения. Коллегия судей Московского городского суда в апелляционном определении от 22.12.2017 по делу № 33-48657/17 указала, что совершение в отношении имущества ООО «Компания О.С.К.» действий, направленных на изменение его функционального назначения и его технических характеристик иными лицами, без ведома и согласия истца, явиться препятствием для восстановления нарушенных прав истца, как собственника имущества не может.

Доказательств изменения функционального назначения нежилых помещений в дело не представлено.

Вопрос регистрации права на недвижимое имущество связан с данными технического или кадастрового учета, а не с противоправными действиями третьих лиц.

Не отрицая, что ООО «Компания О.С.К.» выступало инвестором строительства, что инвестиционный договор заключен в 1996 году, что заявитель, как инвестор приобрел долевое право на незавершенный объект строительства с 1996 года, Управление, поддерживая позицию государственного регистратора и возражая против удовлетворения требований, не указывает, во что трансформировалось долевое право ООО «Компания О.С.К.» (инвестора, а также граждан - его соинвесторов) на незавершенное строительством здание гаража после подписания акта о приемке данного оконченного строительством объекта и ввода его в эксплуатацию.

Так, право общества на долю в общем имуществе здания (объект с кадастровым номером 77:05:0010010:2075) зарегистрировано в 2023 на основании апелляционного определения Московского городского суда от 22 декабря 2017 года.

Исходя из норм инвестиционного законодательства, правил пп. 5) п. 4 ст. 14, ч. 2 ст. 70 Закона № 218-ФЗ, для оценки факта является ли право инвестора строительства (пп. 4 ст. 8, ч. 1 ст. 218 ГК РФ) ранее возникшим правом или нет, надлежит проверять: дату заключения инвестиционного контракта, статус земельного участка для строительства объекта инвестиций и статус арендодателя (орган государственной власти, орган местного самоуправления, государственное или муниципальное учреждение, либо унитарное предприятие); источник финансирования строительства; исполнены или нет обязательства по контракту на день вступления в силу Федерального закона от 12 декабря 2011 г. № 427-ФЗ (пункты 4 и 5 статьи 7 Закона № 427-ФЗ) (Определение ВС РФ от 21 ноября 2024 г. № 305-ЭС24-15053 по делу № А40-8823/2023 (стр. 7, 8)).

Общество представило документы на государственную регистрацию, указав, что его права возникли по российскому инвестиционному законодательству.

Правила, идентичные ранее содержавшимся в ст. 24.2 Закона о регистрации, воспроизведены в части 2 статьи 70 Закона № 218-ФЗ в ее связи с пунктами 1 – 4 ст. 69 Закона № 218-ФЗ.

Правила части 2 статьи 70 Закона № 218-ФЗ, как прежде действовавшая ст. 24.2 Закона о регистрации, предусматривают регистрацию права инвестора и застройщика при наличии подписанного сторонами документа, подтверждающего исполнение ими обязательств по такому договору, и в соответствии с распределением площади соответствующего объекта недвижимости, предусмотренным данным документом.

При этом, сам по себе «акт о реализации инвестиционного проекта» не является правоустанавливающим документом на вновь созданные объекты недвижимого имущества, и лишь фактически подтверждает прекращение всех обязательств, вытекающих из инвестиционного контракта, являясь по своей правовой природе добровольным соглашением участников инвестиционной деятельности о распределении долей при реализации инвестиционного контракта.

В отсутствие акта реализации, подписанного между сторонами во внесудебном порядке, в случае разрешения спора о распределении имущества между сторонами в суде, таким актом является соответствующий судебный акт, вступивший в законную силу и являющийся основанием для регистрации права собственности на указанные в нем помещения в порядке, предусмотренном статьей 24.2 Закона о регистрации.

Такой правовой подход соответствует Постановлению Президиума ВАС РФ от 04.06.2013 № 1276/13 и позиции в Определении Верховного Суда РФ от 21 ноября 2016 г. № 305-ЭС14-5756 по делу № А40-11689/2011.

Вопреки выводам в оспариваемых решениях государственного регистратора, и доводам Управления, апелляционное определение Московского городского суда от 22.12.2017 года по делу № 33-48657/17 - это в том числе документ, имеющий значение акта о реализации инвестиционного контракта № 40 от 28.08.1996, заключенного между ООО (ТОО) «Компания О.С.К.» и ООО «Базис-БиБ». Застройщик строительства, ООО «Базис-БиБ» уклонялось от подписания акта о реализации инвестиционного контракта. Инвестор не имел другого способа защиты в этой части.

Мотивов, по которым государственный регистратор при рассмотрении заявлений общества о государственной регистрации ранее возникшего права на нежилые помещения в построенном при участии инвестора здании не руководствовался правилами пунктов 1 – 4 ст. 69 и части 2 статьи 70 Закона № 218-ФЗ в решениях об отказе в государственной регистрации не приведено.

Исходя из даты заключения инвестиционного контракта, принадлежности земельного участка, на котором построен гаражный комплекс, к государственной (муниципальной) собственности, факта строительства гаража за счет внебюджетных источников финансирования, суд считает доказанным тот факт, что право собственности ООО «Компания О.С.К.» на нежилые помещения с кадастровыми номерами 77:05:0010010:1131 и 77:05:0010010:1288 - 77:05:0010010:1292 в здании по адресу: <...>, условный номер 3804971, кадастровый номер 77:05:0010010:1014, имеют статус ранее возникшего права, приобретенного обществом в соответствии с законом, по основаниям, предусмотренным российским инвестиционным законодательством (пп. 9) ч. 1 ст. 8, ст. 218 ГК РФ).

Суд отмечает, что Управление ссылаясь на нормы регистрационного законодательства (ст. 8.1, ст. 130 ГК РФ), вступившие в силу существенно позднее, чем правила инвестиционного законодательства, и не имеющие отношения к вещному праву и основаниям возникновения прав заявителя, неверно квалифицирует природу приобретенного обществом права.

Утверждение Управления о том, что нежилые помещения с кадастровыми номерами 77:05:0010010:1131 и 77:05:0010010:1288 - 77:05:0010010:1292 в здании по адресу: <...>, условный номер 3804971, кадастровый номер 77:05:0010010:1014, сняты с кадастрового учета 20.01.2015 с присвоением статуса записям о них в ЕГРН «архивные» на основании п. 12 Порядка ведения ЕГРН подлежат отклонению.

Оценку сведений в выписках из ЕГРН суд проводит на общих основаниях, в том числе, на их соответствие закону и публичному порядку, а также на соответствие сведений в ЕГРН фактическим отношениям, имея ввиду, что представленные в дело доказательства могут свидетельствовать о недостоверности сведений в выписке из ЕГРН, в том числе ввиду реестровой или технической ошибки или в силу того, что федеральный закон не предусматривает возможности существования зарегистрированного права, обременения или объекта недвижимости.

Согласно п. 11-15 Правил ведения ЕГРН (утв. Приказом Росреестра от 07.12.2023 № П/0541) сведения в ЕГРН в отношении конкретного объекта недвижимости должны иметь один из обязательных статусов: «актуальные», «архивная», «погашенная».

Отсутствие в выписке конкретного объекта недвижимости сведений о статусе записей об объекте (разделе ЕГРН) – исключает данный документ из числа допустимых доказательств, так как суд не может установить достоверность или недостоверность сведений в выписке из ЕГРН, оформление которой проведено с нарушением порядка, предусмотренного регулятором, в том числе установить актуальность этих сведений (ч. 3 ст. 64, 68,ч. 1, 3, 4 ст. 71 АПК РФ, ч. 4 ст. 62 Закона № 218-ФЗ).

Выписки из ЕГРН, представленные Управлением в отношении объектов с кадастровыми номерами 77:05:0010010:1709, 77:05:0010010:1131, 77:05:0010010:1288 - 77:05:0010010:1292, - статусов записей (разделов об объектах) в ЕГРН не имеют.

В сведениях в ЕГРН со статусом «актуальные» по состоянию на 13.05.2024 в отношении здания с кадастровым номером 77:05:0010010:1014 (т. 1 л.д. 104) в составе частей здания (т. 1 л.д. 110, 115) указаны помещения с КН: 77:05:0010010:1131 (площадь 770,7 кв. м., номер части здания 3804971/0001); 77:05:0010010:1288 (площадь 16,9 кв. м., номер части здания 3804971/000158); 77:05:0010010:1289 (площадь 16,8 кв. м., номер части 3804971/000159); 77:05:0010010:1290 (площадь 17,1 кв.м., номер части 3804971/000160); 77:05:0010010:1291 (площадь 17,3 кв.м., номер части 3804971/000161); 77:05:0010010:1292 (площадь 16,7 кв.м., номер части 3804971/000162).

Основания полагать спорные помещения не существующими отсутствуют.

Суд разрешает спор по данным технического и кадастрового учета. С данными технического и кадастрового учета у заявителя противоречий нет.

Во вступившем в силу решении Арбитражного суда города Москвы от 28.10.2022 по делу № А40-177550/21 и в постановлении Девятого арбитражного апелляционного суда достоверно установлено, что в состав объекта с кадастровым номером 77:05:0010010:1709 незаконно включена самовольная постройка (т. 1 л.д. 71), что противоречит федеральному законодательству, исключающему оборот самовольных построек (ст. 222 ГК РФ) и указывает на незаконность постановки объекта с кадастровым номером 77:05:0010010:1709 на кадастровый учет.

Из выписки по объекту с кадастровым номером 77:05:0010010:1709 (т. 1 л.д. 97) следует, что его площадь составляет 7946,9 кв.м. и он полностью расположен в пределах здания с кадастровым номером 77:05:0010010:1014.

Согласно Акту приема законченного строительством объекта от 30.08.2002 (т. 3 л.д. 131) площадь построенного здания составляет 8023,3 кв. м. Из экспликации помещений здания (т. 3 л.д. 84 (оборот)) следует, что площадь здания по обмерам (с учетом самовольной постройки) 8068,2 кв. м. Из них площадь основных помещений – 3510,7 кв.м., а площадь вспомогательных помещений составляет 4557,5 кв.м. Вспомогательные помещения – это помещения общего пользования. В здании с кадастровым номером 77:05:0010010:1014 нельзя сформировать и поставить на кадастровый учет объект, имеющий площадь 7946,9 кв.м., без включения в него помещений общего пользования этого здания.

В силу п. 2 ст. 141.4 ГК РФ помещения, предназначенные для обслуживания иных помещений в здании или сооружении, являются общим имуществом в таких здании или сооружении и не участвуют в обороте как самостоятельные недвижимые вещи. Сделки с общим имуществом и регистрация на него индивидуальных прав ничтожны (Определения Верховного Суда РФ от 14.11.2024 г. по делу № А40-109777/2023, от 18.02.2025 по делу № А45-20899/2023).

Выводы государственного регистратора о том, что заявленные к государственной регистрации нежилые помещения фактически и юридически не существуют, противоречат нормативному регулированию в сферах кадастрового учета, оборота недвижимости и

фактическим обстоятельствам дела. Установлено, что объекты стоят как на кадастровом, так на техническом учете и имеют учетные номера, как части здания.

Правила правовой экспертизы (пункты 216 – 218, 220, 221 Регламента № 278) предусматривают для государственного регистратора при проведении им правовой экспертизы исследование не только решений суда, с которым согласен сам регистратор, но и иных документов, представленных на государственную регистрацию.

В решениях об отказе в государственной регистрации приведены ссылки на решение Арбитражного суда города Москвы от 22.07.2024 по делу № А40-703/24.

В решениях о приостановлении государственной регистрации тех же нежилых помещений таких ссылки отсутствуют.

Между тем, на дату принятия решения по настоящему делу решение по делу № А40-703/24 пересмотрено по новым обстоятельствам (ст. 311 АПК РФ) – решение от 17.12.2025 по делу № А40-703/24.

С учетом изложенного, оспариваемые решения не соответствуют требованиям закона и нарушении данными решениями прав заявителя в сфере экономической деятельности.

Сам факт несогласия Управления с выводами суда первой инстанции, основанными на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, которым дана надлежащая правовая оценка без документального опровержения не может служить основанием для отмены или изменения решения суда.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта (часть 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), при принятии решения судом первой инстанции не допущено.

Руководствуясь статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда города Москвы от 16.04.2025 по делу № А40-85945/24 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья: Г.М. Никифорова

Судьи: С.Л. Захаров

С.М. Мухин