Постановление от 12 ноября 2018 г. по делу № А28-17007/2017

ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

610007, г. Киров, ул. Хлыновская, 3,http://2aas.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело № А28-17007/2017
г. ФИО4
12 ноября 2018 года
Резолютивная часть постановления объявлена 08 ноября 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 12 ноября 2018 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Хоровой Т.В.,

судейВеликоредчанина О.Б., Черных Л.И.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

при участии в судебном заседании:

представителя истца: ФИО2, действующей на основании доверенности от 19.12.2017,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу

общества с ограниченной ответственностью «ССП»

на решение Арбитражного суда Кировской области от 30.05.2018 по делу №А28-17007/2017, принятое судом в составе судьи Едоминой С.А.,

по иску общества с ограниченной ответственностью «ССП»

(ИНН: <***>, ОГРН: <***>)

к Департаменту муниципальной собственности администрации города Кирова (ИНН: <***>, ОГРН: <***>),

третье лицо: общество с ограниченной ответственностью «ВЯТКА инвест»

признании недействительным договора аренды земельного участка от 18.12.2013 № 66266 и применении последствий недействительности сделки,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «ССП» (далее – Истец, ООО «ССП», Общество) обратилось с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Кировской области к Департаменту муниципальной собственности администрации города Кирова (далее – Ответчик, Департамент) о признании недействительным договора аренды земельного участка от 18.12.2013 № 66266.

Решением Арбитражного суда Кировской области от 30.05.2018 в иске отказано.

ООО «ССП» с принятым решением суда не согласилось и обратилось во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт, обращая внимание апелляционного суда на следующее.

Договоры купли-продажи объектов незавершенного строительства, расположенных на спорном земельном участке, являются ничтожными сделками, которые не порождают в гражданском обороте никаких правовых последствий, за исключением реституционных обязательств, следовательно, ООО «ССП» не приобрело право собственности на объекты недвижимости, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 43:40:000635:11, поэтому на момент заключения договора аренды ООО «ССП,» несмотря на наличие сведений в ЕГРП, не являлось собственником объектов недвижимости и не приобрело исключительное право на приобретение спорного земельного участка в аренду в порядке, предусмотренном статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Следовательно, передача объектов недвижимости в собственность иному лицу по недействительной сделке не влечет правовых последствий в виде перехода права собственности, поэтому на момент заключения договора аренды земельного участка собственником расположенных на нем объектов незавершенного строительства являлось ООО «Вятка Инвест», в силу чего для признания сделки недействительной (ничтожной) не имеют правового значения внесенные в ЕГРП сведения о правообладателе спорных объектов недвижимости.

Поэтому на момент заключения оспариваемого договора аренды земельного участка ООО «ССП» не могло признаваться собственником объектов недвижимости, поскольку в основание возникновения титула была положена ничтожная сделка, которая, в свою очередь, не порождает гражданских прав, поэтому неверным является вывод суда первой инстанции, что на момент заключения договора аренды ООО «ССП» являлось собственником объектов недвижимости, поэтому порядок предоставления в аренду земельного участка и заключения договора аренды соответствовал требованиям действующего законодательства.

Кроме того, отказав Истцу в удовлетворении его требований, суд первой инстанции фактически предоставил Ответчику возможность взыскания с Истца задолженности по арендной плате по дату расторжения договора аренды (то есть по 24.07.2017), одобряя тем самым неправомерные действия Департамента, который даже при наличии вступившего в законную силу 14.02.2017 решения Первомайского районного суда г. Кирова от 11.01.2017 по делу №2-6321/2016, в рассмотрении которого представитель Ответчика принимал участие, продолжил начисление арендных платежей по ничтожному договору аренды вплоть до 24.07.2017, о чем сам Департамент неоднократно заявлял в суде первой инстанции.

Так, в Арбитражном суде Кировской области рассматривается дело №А28-11206/2017 по иску Департамента к ООО «ССП» о взыскании арендных платежей по ничтожному договору аренды за период с 01.10.2016 по 31.03.2017.

05.10.2018 от ООО «ССП» в апелляционный суд поступило «Дополнение к апелляционной жалобе», в котором Истец указал следующе:

1) На основании решения Первомайского районного суда г. Кирова от 11.01.2017 по делу №2-6321/2016 объекты незавершенного строительства, находящиеся на земельном участке с кадастровым номером 43:40:000635:11, были истребованы из чужого незаконного владения в пользу ООО «Вятка Инвест» у ООО «ССП». При этом ООО «ССП» являлось добросовестным приобретателем данных объектов недвижимости, поскольку не знало и не могло знать, что первоначальный договор купли-продажи между ФИО3 и ООО «Вятка Инвест» является ничтожной сделкой, то есть сделкой, совершенной с нарушением требований закона.

Соответственно, из-за признания договора купли-продажи между ФИО3 и ООО «ССП» в судебном порядке ничтожной сделкой, Общество понесло убытки в виде потери не только самих объектов недвижимости, в отношении которых имело намерение осуществлять в дальнейшем коммерческую деятельность, извлекая прибыль от использования комплекса зданий автотехцентра, но и их стоимости в сумме 9 000 000 руб.

2) По спариваемому договору аренды земельного участка от 18.12.2013 №66266, который в силу части 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) является ничтожной сделкой, не порождающей никаких юридических последствий, с ООО «ССП» в пользу Департамента на основании судебных актов Арбитражного суда Кировской области по делам №А28-12622/2014, №А28-7Э06/2015, №А28-14858/20154, №А28-4751/2016, №А28-14716/2016 и так уже взыскана задолженность по арендной плате за период с 05.11.2013 по 30.09.2016 в общей сумме 11 645 856,50 руб.

Кроме того, даже зная о вступившем в законную силу решении Первомайского суда г. Кирова от 11.01.2017 по делу №2-6321/2016 (вступило в силу 14.02.2017), которое является основанием для перехода права собственности ООО «Вятка Инвест» на объекты недвижимости и погашении (аннулировании) регистрационной записи о праве собственности ООО «ССП», Департамент обратился 04.09.2017 в Арбитражный суд Кировской области с исковым заявлением к ООО «ССП» о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 3 112 434,22 руб. за период с 30.09.2016 по 31.03.2017, то есть уже после вынесенного судебного акта, согласно которому имущество было истребовано у ООО «ССП» по причине ничтожности сделок купли-продажи, которые в силу части 1 статьи 167 ГК РФ не влекут юридических последствий, а собственником объектов недвижимости является ООО «Вятка Инвест», (дело №А28-11206/2017 - производство по делу приостановлено до вступления в законную силу судебного акта по настоящему спору.).

Таким образом, вышеизложенные обстоятельства свидетельствуют о недобросовестном поведении Ответчика по отношению к Истцу, которое направлено исключительно на причинение ООО «ССП» убытков еще в большем размере, чем уже причинено.

3) Отмена оспариваемого решения суда не только восстановит нарушенные права и законные интересы ООО «ССП», но и не нарушит права и интересы Ответчика, который вправе взыскать арендную плату с собственника объектов недвижимости, то есть с ООО «Вятка Инвест», у которого есть имущество, необходимое для удовлетворения требований кредитора.

В «Дополнении к апелляционной жалобе» Общество на основании пункта 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявило о приобщении к материалам дела копии искового заявления Департамента к ООО «ССП» о взыскании задолженности по арендной плате в размере 1 957 488,37 руб. за периоде 01.04.2017 по 23.07.2017 и определения Арбитражного суда Кировской области от 27.09.2018 по делу №А28-12229/2018, указав, что не могло представить данные документы в суд первой инстанции, поскольку исковое заявление было подано Ответчиком в суд уже после вынесения Арбитражным судом Кировской области оспариваемого решения и в период рассмотрения Вторым арбитражным апелляционным судом апелляционной жалобы.

Таким образом, заявитель жалобы считает, что решение от 30.05.2018 подлежит отмене, поскольку при его принятии суд первой инстанции неправильно применил нормы материального права и неверно оценил фактические обстоятельства дела.

Департамент изложил свою позицию по делу, указав, что решение от 30.05.2018 считает законным и обоснованным, а жалобу – не подлежащей удовлетворению.

Третье лицо отзыв на жалобу не представило.

В порядке статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное разбирательство откладывалось до 11 часов 40 минут 30.08.2018, до 11 часов 30 минут 11.10.2018 и до 11 часов 50 минут 08.11.2018.

В судебных заседаниях апелляционного суда 30.08.2018, 11.10.2018 представитель Истца настаивала на своей позиции по делу.

Департамент ходатайствовал о рассмотрении дела без участия своих представителей.

В связи с невозможностью по причине нахождения в отпуске дальнейшего участия судьи Немчаниновой М.В. в рассмотрении дела произведена ее замена на судью Черных Л.И., в связи с чем рассмотрение дела было начато с начала.

Ответчик и третье лицо явку своих представителей в судебные заседания не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей Департамента и третьего лица.

В судебном заседании апелляционного суда 08.11.2018 представитель ООО «ССП» подтвердила свою позицию по рассматриваемому спору, настаивает на доводах апелляционной жалобы.

Законность решения Арбитражного суда Кировской области от 30.05.2018 проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, полагая, что признание недействительным (ничтожным) договора купли-продажи недвижимости от 23.10.2013, заключенного между ООО «ССП» и ФИО3 влечет за собой недействительность (ничтожность) договора аренды земельного участка от 18.12.2013 № 66266, на котором расположены незавершенные строительством объекты недвижимости, ООО «ССП» обратилось с соответствующим иском в суд.

Арбитражный суд Кировской области, руководствуясь статьями 8, 11, 12, 166, 168 ГК РФ, Постановлением Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», статьями 11, 35, 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), Федеральным законом от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», статьями 4, 65, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исковые требования признал необоснованными.

Второй арбитражный апелляционный суд, изучив доводы жалобы, «Дополнение к апелляционной жалобе», письменную позицию Департамента, выслушав представителя Истца, исследовав материалы дела, не нашел оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта исходя из нижеследующего.

В соответствии со статьей 8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с частью 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном АПК РФ, самостоятельно определив способы их судебной защиты (статья 12 ГК РФ).

Под заинтересованным лицом следует понимать лицо, имеющее материально-правовой интерес в признании сделки ничтожной, в чью правовую сферу эта сделка вносит неопределенность и может повлиять на его правовое положение. Такая юридическая заинтересованность может признаваться за участниками сделки либо за лицами, чьи права и законные интересы прямо нарушены оспариваемой сделкой.

Критерием наличия интереса истца в удовлетворении заявленного требования является оценка судом возможности восстановления нарушенных прав истца через судебное признание договора ничтожным.

Положениями статьи 12 ГК РФ установлено, что защита гражданских прав осуществляется путем: признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применении последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки, признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления; самозащиты права; присуждения к исполнения обязанности в натуре; возмещения убытков; взыскания неустойки; компенсации морального вреда; прекращения или изменения правоотношений; неприменения судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону; иными способами, предусмотренными законом.

Пунктом 1 статьи 11 ГК РФ определено, что судебной защите подлежат оспоренные или нарушенные права.

Выбор способа защиты нарушенного права осуществляется истцом и должен действительно привести к восстановлению нарушенного материального права или к реальной защите законного интереса.

Следовательно, истец, обращаясь в суд за защитой нарушенных прав, должен указать, какие его права и каким образом нарушены ответчиком, а также самостоятельно избрать предусмотренный законом способ защиты нарушенного права.

Условиями предоставления судебной защиты лицу, обратившемуся в суд с соответствующим требованием, являются установление наличия у истца принадлежащего ему субъективного материального права или охраняемого законом интереса, установление факта его нарушения, установление факта нарушения права истца именно ответчиком, наличие материального ущерба.

Согласно пункту 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии со статьей 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

На основании пункта 3 статьи 166 ГК РФ требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Согласно пункту 75 Постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25 применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды.

Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы, например, сделки о залоге или уступке требований, неразрывно связанных с личностью кредитора (пункт 1 статьи 336, статья 383 ГК РФ), сделки о страховании противоправных интересов (статья 928 ГК РФ).

Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов.

В соответствии с пунктом 84 Постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25 согласно абзацу второму пункта 3 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации допустимо предъявление исков о признании недействительной ничтожной сделки без заявления требования о применении последствий ее недействительности, если истец имеет законный интерес в признании такой сделки недействительной. В случае удовлетворения иска в решении суда о признании сделки недействительной должно быть указано, что сделка является ничтожной.

Согласно пункту 2 статьи 11 ЗК РФ (в редакции, действующей на момент возникновения спорных правоотношений) органами местного самоуправления осуществляются управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности.

В силу пункта 1 статьи 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В соответствии с пунктом 21 части 3 Федеральный закон от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (в редакции, действующей на момент возникновения спорных правоотношений) собственник объекта незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано до 1 января 2012 года, имеет право приобрести земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен указанный объект, в аренду без проведения торгов в порядке, установленном для оформления прав на земельные участки собственниками зданий, сооружений.

На основании пункта 1 статьи 36 ЗК РФ (в редакции, действующей на момент возникновения спорных правоотношений) граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом. Исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

Для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица, указанные в настоящей статье, совместно обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, с заявлением о приобретении прав на земельный участок (пункт 5 статьи 36 ЗК РФ).

В месячный срок со дня поступления указанного в пункте 5 настоящей статьи заявления исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, принимает решение о предоставлении земельного участка на праве собственности, в аренду или в случаях, указанных в пункте 1 статьи 20 настоящего Кодекса, на праве постоянного (бессрочного) пользования. В месячный срок с даты принятия решения о предоставлении земельного участка на праве собственности или в аренду исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи или аренды земельного участка и направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора (пункт 6 статьи 36 ЗК РФ).

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 23.10.2013 между ФИО3 и ООО «ССП» был заключен договор купли-продажи недвижимости, предметом которого являлись объекты недвижимого имущества: незавершенное строительство здания автосалона, общая площадь застройки 1206,2 кв. м, кадастровый номер 43:40:000635:24; объект незавершенного строительства здания автосалона, площадь застройки 1358,6 кв. м, кадастровый номер 43:40:000635:25; объект незавершенного строительства здания автосалона – Honda, площадь застройки 1901,4 кв. м, кадастровый номер 43:40:000635:23.

05.11.2013 право собственности на указанные объекты зарегистрировано за ООО «ССП».

Рассмотрев заявление ООО «ССП» о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 43:40:000635:11, выписки из ЕГРП о регистрации права собственности на объект незавершенного строительства здания автосалона – Honda, незавершенное строительство здания автосалона, объект незавершенного строительства здания автосалона с кадастровыми номерами 43:40:000635:23, 43:40:000635:24, 43:40:000635:25, кадастровый паспорт от 25.11.2013 №90/13-184381 земельного участка с кадастровым номером 43:40:000635:11, учитывая кадастровые паспорта на объект незавершенного строительства здания автосалона – Honda, незавершенное строительство здания автосалона, объект незавершенного строительства здания автосалона с кадастровыми номерами 43:40:000635:23, 43:40:000635:24, 43:40:000635:25 по адресу: <...>, руководствуясь пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», пунктом 6 статьи 36 ЗК РФ, администрацией города Кирова вынесено постановление от 11.12.2013 №4825-П «О предоставлении в аренду обществу с ограниченной ответственностью «ССП» земельного участка с кадастровым номером 43:40:000635:11 по адресу: <...>».

18.12.2013 между Департаментом (Арендодатель) и ООО «ССП» (Арендатор) был заключен договор аренды земельного участка, по которому Арендодатель передает на основании постановления администрации города Кирова от 11.12.2013 №4825-П, а Арендатор принимает в аренду с 11.12.2013 земельный участок с кадастровым номером 43:40:000635:11 (местоположение: <...>, площадь 67500 кв. м, разрешенное использование: комплекс зданий автотехцентра по продаже и техобслуживанию автомобилей. Категория земель: земли населенных пунктов).

Договор аренды прошел государственную регистрацию 28.12.2013 (запись №43-43-01/439/2013-099).

Решением Арбитражного суда по Кировской области от 29.04.2014 по делу №А28-16158/2013 были удовлетворены требования ООО «ССП» об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 43:40:000635:11, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01 января 2012 в размере 42 190 058 руб.

На основании поступивших 24.12.2014 и 13.01.2015 в администрацию города Кирова заявлений ООО «ССП» на получение разрешений на строительство объекта капитального строительства администрацией муниципального образования «Город ФИО4» ООО «ССП» были выданы разрешения на строительство комплекса зданий автотехцентра по продаже и техобслуживанию автомобилей (1,2,3 очередь строительства) от 29.12.2014 №RU43306000-412, от 19.01.2015 №RU43306000-003, от 19.01.2015 №RU43306000-004.

Разрешено строительство на земельном участке с кадастровым номером 43:40:000635:11, расположенном по адресу: <...>.

Вступившим 14.02.2017 в законную силу решением Первомайского районного суда г. Кирова Кировской области от 11.01.2017 были удовлетворены требования ООО «ВЯТКА инвест» и истребованы из незаконного владения ООО «ССП» в пользу ООО «ВЯТКА инвест» объекты недвижимого имущества, расположенные по адресу: <...>, а именно: здание автосалона Хонда, с кадастровым номерам 43:40:000635:23, площадью 1901,4 кв.м; здание автосалона кадастровый номер 43:40:000635:24, площадью 1206,2 кв.м; здание автосалона кадастровый номер 43:40:000635:25, площадью 1358,6 кв.м. В судебном акте указано на ничтожность сделки по отчуждению недвижимости из собственности ООО «ВЯТКА инвест».

Согласно выпискам из ЕГРН от 29.09.2017 в отношении объектов недвижимого имущества – зданий автосалона с кадастровыми номерами 43:40:000635:23, 43:40:000635:24, 43:40:000635:25 зарегистрировано право собственности ООО «ВЯТКА инвест» на основании решения Первомайского районного суда г. Кирова Кировской области от 11.01.2017, которым прекращено право Истца. Дата государственной регистрации права – 24.07.2017.

Департамент обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кировской области с письмом от 13.11.2017 №7321-01-06ДМС о погашении регистрационной записи, указав, что договор № 66266 (регистрационный номер 43-43-01/439/2013-099 от 28.12.2013) земельного участка с кадастровым номером 43:40:000635:11 по адресу: <...>, арендатор – ООО «ССП», необходимо считать расторгнутым по основаниям пункта 6.3 договора аренды.

Настаивая на своих требованиях, ООО «ССП» считает, что на момент заключения договора аренды земельного участка ООО «ССП» не являлось собственником указанных объектов недвижимости, что свидетельствует о заключении между Истцом и Ответчиком сделки, нарушающей требования закона (а именно: порядка предоставления в аренду земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, на которых расположены здания, строения и сооружения), которая посягает на права и охраняемые законом интересы третьего лица (законного собственника объектов недвижимости – ООО «ВЯТКА инвест»), в связи с чем, настаивает, что договор аренды земельного участка от 18.12.2013 №66266 является недействительным (ничтожным).

Второй арбитражный апелляционный суд не соглашается с данной позицией заявителя апелляционной жалобы на основании следующего.

Согласно пункту 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

В пункте 25 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» указано, что по смыслу статей 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ и статьи 25.5 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

В силу пункта 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (пункт 3 статьи 607 ГК РФ).

Требования к существенным условиям договоров устанавливаются законодателем с целью недопущения неопределенности в правоотношениях сторон и для предупреждения разногласий относительно исполнения договора. Однако если стороны договора совершают действия по исполнению договора и обоюдно принимают их без каких-либо возражений, то отсутствует неопределенность в отношении содержания договоренностей сторон.

В рассматриваемом случае объект аренды согласован сторонами в договоре аренды от 18.12.2013 и в акте приема-передачи земельного участка от 18.12.2013, которые Истец подписал без замечаний (л.д. 29-31).

На протяжении действия договора аренды земельного участка ООО «ССП» совершало действия, свидетельствующие о его намерении исполнять договор.

Сам по себе факт признания ничтожной сделки купли-продажи недвижимости не свидетельствует о ничтожности договора аренды земельного участка с кадастровым номером 43:40:000635:11, расположенного по адресу: <...>, и не влечет его недействительность по этому основанию, поскольку порядок предоставления земельного участка в пользование ООО «ССП» и заключения договора аренды от 18.12.2013 № 66266 соответствовали действующему на тот момент законодательству, что не лишает законной силы указанный договор.

На основании изложенного Второй арбитражный апелляционный суд признает решение Арбитражного суда Кировской области от 30.05.2018 законным и обоснованным, принятым при правильном применении норм материального и процессуального права, а также с учетом фактических обстоятельств дела. Оснований для удовлетворения жалобы ООО «ССП» по изложенным в ней доводам у апелляционного суда не имеется.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Кировской области от 30.05.2018 по делу №А28-17007/2017 оставить без изменения, а апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «ССП» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Кировской области.

Постановление может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьями 291.1 - 291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при условии, что оно обжаловалось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа.

Председательствующий

Судьи

Т.В. Хорова

ФИО5

Л.И. Черных