Постановление от 25 мая 2022 г. по делу № А63-16471/2020

ШЕСТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Вокзальная, 2, г. Ессентуки, Ставропольский край, 357601, http://www.16aas.arbitr.ru,

e-mail: info@16aas.arbitr.ru, тел. 8(7934) 6-09-16, факс: 8(7934) 6-09-14


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Ессентуки Дело № А63-16471/2020

25.05.2022

Резолютивная часть постановления объявлена 18.05.2022.

Полный текст постановления изготовлен 25.05.2022.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Белова Д.А., судей Годило Н.Н., Джамбулатова С.И., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ФИО2 на определение Арбитражного суда Ставропольского края от 24.01.2022 по делу № А63-16471/2020, принятое по заявлению ФИО2 о включении требований в реестр требований кредиторов должника, в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью «РЕГИОНБИЗНЕСГРУПП» (ИНН <***>, ОГРН <***>), при участии в судебном заседании ФИО2 (лично), представителя ФИО2 – ФИО3 (доверенность от 21.04.2021), в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет,

УСТАНОВИЛ:

публично-правовая компания «Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства» (далее - заявитель, фонд) в порядке статьи 201.1 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве) обратилась в арбитражный суд с заявлением о признании общества с ограниченной ответственностью «РЕГИОНБИЗНЕСГРУПП» (далее - ООО «РЕГИОНБИЗНЕСГРУПП», общество, должник) несостоятельным (банкротом).

Определением суда от 10.11.2020 заявление фонда о признании общества несостоятельным (банкротом) принято к производству, возбуждено производство по делу о банкротстве, суд при банкротстве общества применил правила параграфа 7 «Банкротство застройщиков» Закона о банкротстве.

Решением суда от 15.02.2021 (резолютивная часть объявлена 08.02.2021) в отношении должника открыта процедура конкурсного производства, конкурсным управляющим утверждена ФИО4.

Сведения о введении в отношении должника процедуры конкурсного производства опубликовано в установленном законом порядке в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве 17.02.2021 номер сообщения 6202638 и в периодическом издании газете «Коммерсантъ» от 27.02.2021 № 34.

В арбитражный суд поступило заявление ФИО2, (далее -ФИО2, заявитель) о включении его требований о передаче жилого помещения - однокомнатная квартира, общей площадью 46 кв.м, на 3 этаже в блок секции 1 в многоквартирном доме расположенном по адресу: <...>, в реестр требований кредиторов ООО «РЕГИОНБИЗНЕСГРУПП».

Определением суда от 24.01.2022 в удовлетворении заявления ФИО2 отказано в полном объеме.

В апелляционной жалобе ФИО2 просит отменить определение суда первой инстанции и принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований. Апелляционная жалоба мотивирована обоснованностью заявленных требований.

В судебном заседании апеллянт и его представитель поддержали доводы апелляционной жалобы, просили определение суда отменить, апелляционную жалобу – удовлетворить.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей для участия в судебном заседании не направили, в связи с чем, на основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проведено в их отсутствие.

Информация о времени и месте судебного заседания с соответствующим файлом размещена в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» http://arbitr.ru/ в соответствии с положениями статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, апелляционный суд пришел к выводу, что определение Арбитражного суда Ставропольского края от 24.01.2022 по делу № А63-16471/2020 подлежит оставлению без изменения, исходя из следующего.

Из материалов дела следует, что 15.11.2018 между ООО «РЕГИОНБИЗНЕСГРУПП» (далее - Застройщик) и ФИО2 (далее - участник долевого строительства) заключен предварительный договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома, согласно условиям которого Застройщик привлекает участника долевого строительства к финансированию объекта капитального строительства - жилого дома квартирного типа со встроенными помещениями, расположенного по адресу: Ставропольский край, г. Ставрополь, пр-зд Надежденский, 1 «а», а также обязуется в предусмотренный договором срок построить (создать) указанный объект капитального строительства и после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию обеспечить передачу участнику долевого строительства объекта долевого строительства, а именно квартиры площадью 46 кв.м., расположенной на 3 этаже 1 блок-секции вышеназванного многоквартирного дома, в собственность участника долевого строительства. В свою очередь участник долевого строительства обязуется перечислить денежные средства в размере, предусмотренном договором участия в долевом строительстве, на расчетный счет Застройщика в течение 7 дней с момента проведения государственной регистрации вышеназванного договора.

Заявитель указал, что надлежащим образом исполнил условия предварительного договора участия в долевом строительства и произвел оплату спорной квартиры в размере 1 610 000 руб., в доказательства оплаты по предварительному договору участия в долевом строительства от 15.11.2018 ссылается на квитанцию к приходно-кассовому ордеру № 22/Н от 15.11.2018 на сумму 1 610 000 руб., подписанную бывшим руководителем ООО «РЕГИОНБИЗНЕСГРУПП» - ФИО5

Учитывая изложенные обстоятельства ФИО2 просит суд включить его требования о передаче объекта недвижимости, указанного в предварительном договоре участия в долевом строительстве от 15.11.2018 в реестр требований кредиторов ООО «РЕГИОНБИЗНЕСГРУПП» о передаче жилых помещений.

ФИО2 и его представители ссылаются, что оплата спорной квартиры по предварительному договору долевого участия в строительстве от 15.11.2018 была произведена за счет денежных средств в размере 1 450 000 руб., полученных ФИО2 в результате отчуждения принадлежащей ему квартиры площадью 30.2 кв.м., к.н. 26:12:011503:4804, расположенной по адресу: <...>, представили в материалы дела договор купли-продажи квартиры площадью 30.2 кв.м., к.н. 26:12:011503:4804, расположенной по адресу: <...>, а также выписку о состоянии вклада ФИО2, подтверждающую зачисление на счет заявителя денежных средств в размере 1 450 000 руб. от реализации вышеназванной квартиры.

Представитель заявителя указывает, что полная оплата спорной квартиры была произведена ФИО2 15.11.2018, то есть непосредственно в день заключения между ним и должником предварительного договора участия в долевом строительстве от 15.11.2018.

В ходе судебного разбирательства представитель ФИО2 пояснил, что оплата спорной квартиры была произведена заявителем за счет собственных средств в размере 610 000 руб. (из которых 310 000 руб. - семейные сбережения заявителя, 300 000 руб. - денежные средства, полученные от продажи 26:12:011503:4804, расположенной по адресу: <...>), а также заемных денежных средств в размере 1 000 000 руб., полученных ФИО2 от гр. ФИО6, в результате заключения между сторонами договора займа от 14.11.2018.

Определением от 26.08.2021 суд удовлетворил ходатайство представителя ФИО2 и истребовал у Комитета градостроительства и архитектуры администрации г. Ставрополя копии проектной документации в отношении многоквартирного дома, кадастровый номер 26:12:031812:1020, расположенного по адресу: <...>.

28.09.2021 от Комитета градостроительства и архитектуры администрации г. Ставрополя в материалы дела поступили копии проектной документации в отношении многоквартирного дома, указанного в определении суда от 26.08.2021.

15.11.2021 от ФИО2 в материалы дела поступили уточнения требований, в которых он указал, что проектная документация многоквартирного дома, кадастровый номер 26:12:031812:1020, расположенного по адресу: <...>, по состоянию на 14.09.2018 не предполагала наличие в блок-секции 1 вышеназванного жилого каких-либо однокомнатных квартир, в то время как в блок-секции 2, как и в подъезде №2 было размещено по две однокомнатные квартиры. Указал, что согласно измененной проектной документации в блок-секции 1 на каждом этаже (за исключением первого, где жилые помещения отсутствуют) размещены однокомнатные квартиры площадью 46,2 кв.м., а в проектных декларациях, начиная с 29.05.2020 (после внесения соответствующих изменений), в подъезде №1 размещены по две однокомнатные квартиры на каждом этаже (за исключением первого), в то время как в подъезде № 2 стало находиться по одной однокомнатной квартире.

Заявитель на основании изложенных обстоятельств указал, что в проектных декларациях многоквартирного дома, кадастровый номер 26:12:031812:1020, расположенного по адресу: <...> произошли изменения в части нумерации подъездов, а именно: квартиры подъезда №1 стали квартира подъезда № 2 и наоборот.

ФИО2 также пояснил, что на момент заключения между ним и ООО «РЕГИОНБИЗНЕСГРУПП» предварительного договора участия в долевом строительстве от 15.11.2018 многоквартирный дом, кадастровый номер 26:12:031812:1020, расположенный по адресу: <...>, уже был построен с вышеназванными изменениями в конструкцию, в последующем легализованными посредством внесения соответствующих изменений в проектную документацию, и отражёнными в проектных декларациях, начиная с 29.05.2020.

При изложенных обстоятельствах, ФИО2 считает, что при заключении с должником предварительного договора участия в долевом строительстве от 15.11.2018, он фактически приобрел у последнего однокомнатную квартиру площадью 46.2 кв.м. (согласно проектной документации) и обозначенной в проектных декларациях, начиная с 29.05.2020, как квартира № 43 площадью 40,6 кв.м., расположенная на 3 этаже второго подъезда многоквартирного дома, расположенного по адресу: <...>, и при заключении договора ее при наличии изменений строящегося объекта недвижимости.

В связи с чем заявитель просит суд признать обоснованными требования ФИО2 к ООО «РЕГИОНБИЗНЕСГРУПП» о передаче однокомнатной квартиры, расположенной на третьем этаже жилого многоквартирного дома по адресу: Ставропольский край, г. Ставрополь, пр-д. Надежденский, 1 А в блок-секции 1 площадью 46.2 кв.м. (согласно проектной документации) и обозначенной в проектных декларациях как квартира № 43 площадью 40,6 кв.м., расположенная на третьем этаже второго подъезда жилого дома (уточненные требования принятые определением суда от 15.11.2021).

На основании пункта 26 Постановления Пленума ВАС РФ № 35 от 22.06.2012 «О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве» и статей 100, 142, 201.4, 201.6 Закона о банкротстве установленными могут быть признаны только требования, в отношении которых представлены достаточные доказательства наличия и размера задолженности. При этом необходимо иметь в виду, что целью проверки обоснованности требований является недопущение включения в реестр необоснованных требований, поскольку такое включение приводит к нарушению прав и законных интересов кредиторов, имеющих обоснованные требования, а также должника и его учредителей (участников).

Следовательно, в деле о банкротстве включение в реестр требований кредиторов должника возможно только в случае установления действительного наличия обязательства у должника перед кредитором, которое подтверждено соответствующими доказательствами. При рассмотрении обоснованности требований кредиторов подлежат проверке доказательства возникновения задолженности в соответствии с материально - правовыми нормами, которые регулируют обязательства, не исполненные должником.

Согласно пункту 1 статьи 201.4 Закона о банкротстве с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства в отношении застройщика требования о передаче жилых помещений, требования о передаче машино-мест и нежилых помещений, в том числе возникшие после даты принятия заявления о признании должника банкротом, и (или) денежные требования участников строительства могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве застройщика с соблюдением установленного настоящим параграфом порядка предъявления требований к застройщику.

Процедура банкротства застройщика в соответствии с нормами параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве призвана обеспечить соразмерное пропорциональное удовлетворение требований всех участников строительства (подпункт 2 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве), имеющих к должнику (застройщику) как требования о передаче жилого помещения, так и денежные требования, квалифицируемые в соответствии с подпунктом 4 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве.

В силу подпункта 9 пункта 6 статьи 201.6 Закона о банкротстве арбитражный суд по правилам установления размера требований кредиторов вправе признать наличие у участника строительства требования о передаче жилого помещения или денежного требования в случае заключения сделок, связанных с передачей денежных средств в целях строительства многоквартирного дома и последующей передачи жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность, следовательно, в соответствии с процессуальными правилами доказывания (статьи 65-68 АПК РФ) кредитор обязан доказать относимыми, допустимыми, достоверными и достаточными доказательствами правомерность своих требований, вытекающих из неисполнения другой стороной ее обязательств, так, в силу статей 71, 201.4, 201.6 Закона о банкротстве условиями признания лица, обратившегося с требованием о включении в реестр требований должника, участником строительства является: установление факта того, что это лицо заключило с застройщиком сделку, по которой было обязано передать денежные средства и (или) иное имущество в целях строительства многоквартирного дома с последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность заявителя; установление факта того, что заявитель фактически передал денежные средства и (или) иное имущество в целях строительства многоквартирного дома.

С учетом изложенного, исполнение обязанностей участником строительства перед застройщиком должно оцениваться, исходя из конкретных договорных условий оплаты того договора, который был заключен участником строительства с застройщиком или с действовавшими в его интересах третьими лицами, т.е. кредитор должен подтвердить свои требования, приложив судебный акт или иные обосновывающие документы, а именно: должны быть предоставлены доказательства факта полной или частичной оплаты, осуществленной участником строительства во исполнение своих обязательств перед застройщиком по договору.

Статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев предусмотренных законом.

Ввиду статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации объекты незавершенного строительства отнесены к недвижимому имуществу, которое согласно статье 128 Гражданского кодекса Российской Федерации является объектом гражданских прав.

Положениями пункта 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 214-ФЗ) установлено, что по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену.

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блока-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования.

Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта, или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Как усматривается из материалов дела 15.11.2018 между ООО «РЕГИОНБИЗНЕСГРУПП» (далее - Застройщик) и ФИО2 (далее - участник долевого строительства) подписан предварительный договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома (далее - Предварительный договор).

Согласно пункту 1.1. Предварительного договора Заемщик привлекает участника долевого строительства к финансированию объекта капитального строительства - жилого дома квартирного типа со встроенными помещениями, расположенного по адресу: Ставропольский край, г. Ставрополь, пр-зд Надежденский, д. 1 «А» с количеством этажей - 9 единиц, в том числе один этаж подземный, на основании разрешения на строительство № 26-309000-253с-2018 (дата выдачи 27.04.2018) с внесенными в разрешение изменениями приказом комитета градостроительства администрации города Ставрополя № 38-оду от 25.06.2018, кадастровый номер земельного участка, на котором осуществляется строительство - 26:12:031812:1020.

В данном пункте Предварительного договора также указано, что Застройщик обязуется в предусмотренный договором срок построить (создать) объект капитального строительства 8-ми этажный многоквартирный жилой дом (общее количество этажей- 9, в том числе 1 этаж подземный) общей площадью 7 669,3 кв.м. со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями на первом этаже площадью 257,2 кв.м., расположенный по адресу: Ставропольский край, г. Ставрополь, пр-зд Надежденский, д. 1 «А» и после получения разрешения на ввод указанного объекта строительства в эксплуатацию обеспечить передачу участнику долевого строительства объекта долевого строительства, а именно квартиры площадью 46 кв.м., расположенной на 3 этаже 1 блок-секции многоквартирного дома.

В силу пункта 4.1 Предварительного договора стоимость объекта долевого строительства составляет 1 610 000 руб., исходя из стоимости одного квадратного метра 35 000 руб. и общей приведённой площади квартиры равной 46 кв.м.

Местоположение квартиры на плане дома указано в Приложении № 1 к предварительному договору участия в долевом строительстве, являющегося его неотъемлемой частью (абзац 3 пункта 1.1 Предварительного договора).

Ввиду пункта 4.2 Предварительного договора участник долевого строительства перечисляет денежные средства в размере указанно в пункте 4.1. настоящего договора на расчетный счет Застройщика единовременным платежом в течение 7 (семи) дней с момента проведения регистрации указанного договора.

Факт оплаты участником долевого строительства стоимости объекта долевого строительства будет подтверждаться копией платежного поручения с отметкой банка об исполнении (пункт 4.3 Предварительного договора).

ФИО2 в качестве доказательства надлежащего исполнения условий предварительного договора участия в долевом строительстве от 15.11.2018 и оплаты спорной квартиры представлена копия квитанции к приходно-кассовому ордеру № 22/Н от 15.11.2018 на сумму 1 610 000 руб., подписанную бывшим руководителем ООО «РЕГИОНБИЗНЕСГРУПП» - ФИО5

Между тем, вышеназванный способ оплаты объекта долевого строительства не соответствует условиям предварительного договора участия в долевом строительстве, предусматривающим оплату спорной квартиры посредством перечисления денежных средств на расчетный счет Застройщика, в связи с чем, сама по себе копия квитанции к приходно-кассовому ордеру о внесении в кассу должника денежных средств в размере 1 610 000 руб. в отсутствие иных документов, позволяющих с разумной степенью достоверности установить факт реальной оплаты заявителем спорной квартиры, не может безусловно свидетельствовать о надлежащем исполнении ФИО2 предварительного договора участия в долевом строительстве от 15.11.2018.

Из отзыва конкурсного управляющего должником от 07.05.2021 следует, что анализ движения денежных средств по счетам должника, открытых в ПАО «Сбербанк» и АО ФК «Открытие» показал, что инкассирования денежных средств в размере 1 610 000 руб., указанных в копии квитанции к приходно-кассовому ордеру, на которую ссылается ФИО2, на расчетный счет ООО «РЕГИОНБИЗНЕСГРУПП» не производилось.

Более того, заключенный между должником и ООО «РЕГИОНБИЗНЕСГРУПП» предварительный договор участия в долевом строительстве от 15.11.2018 сторонами до настоящего времени не зарегистрирован.

В связи с отсутствием государственной регистрации предварительного договора участия в долевом строительстве, отраженная в квитанции к приходно-кассовому ордеру № 22/Н от 15.11.2018 оплата ФИО2 спорной квартиры на сумму 1 610 000 руб. также является нарушением пункта 4.2. указанного договора, устанавливающего обязанность участника долевого строительства внести плану за приобретаемую им квартиру в течении7 (семи) дней с момента проведения регистрации указанного договора.

Заявителем не были представлены разумные обоснования оплаты им объекта долевого строительства в отсутствие регистрации должником предварительного договора участия в долевом строительстве от 15.11.2018, как и не были представлены надлежащие пояснения, обуславливающие отступление ФИО2 от условий указанного договора, устанавливающих порядок и способ оплаты приобретаемой спорной квартиры.

При рассмотрении вопроса об обоснованности требований участника долевого строительства суду необходимо исходить из фактических обстоятельств обособленного спора, наиболее полно исследовать имеющиеся в материалах дела доказательства с целью установления не только факта оплаты спорного жилого помещения, но и наличия у лица реальной финансовой возможности к произведению соответствующей оплаты.

ФИО2 при обращении в суд с настоящим заявлением, а также в судебном заседании 06.07.2021 и его представители пояснили, что оплата спорной квартиры по предварительному договору долевого участия в строительстве от 15.11.2018 была произведена, в том числе за счет денежных средств в размере 1 450 000 руб., полученных ФИО2 в результате отчуждения принадлежащей ему квартиры площадью 30.2 кв.м., к.н. 26:12:011503:4804, расположенной по адресу: <...>.

В тоже время из выписки о состоянии вклада должника от 03.07.2021 усматривается, что денежные средства в размере 1 150 000 руб., которые по утверждению заявителя были направлены на оплату по предварительному договору участия в долевом строительстве от 15.11.2018, были сняты со счета ФИО2 лишь 17.11.2018.

Суд первой инстанции предложил ФИО2 мотивированно обосновать, каким образом денежные средства, полученные от продажи принадлежащей ему квартиры (к.н. 26:12:011503:4804), могли быть использованы им для совершения оплаты по предварительному договору участия в долевом строительстве 15.11.2018 непосредственно в день его заключения, с учетом того, что фактически указанные денежные средства были сняты со счета ФИО2 лишь 17.11.2018, то есть после оформления квитанции к приходно-кассовому ордеру от 15.11.2018, на которую ссылается ФИО2 как на подтверждение оплаты по договору.

Однако после получения требований суда о даче вышеназванных пояснений, заявитель в отсутствие каких-либо мотивированных пояснений изменил свои первоначальные показания и указал, что, на самом деле, оплата спорной квартиры по предварительному договору участия в долевом строительстве от 15.11.2018 была произведена частично за счет денежных средств, полученных от реализации принадлежащей ему квартиры (в размере 300 000 руб.), за счет его личных сбережений (в размере 310 000 руб.), также за счет заемных денежных средств (в размере 1 000 000 руб.), полученных ФИО2 от гр. ФИО6, в результате заключения между сторонами договора займа от 14.11.2018.

Вышеназванные безосновательные изменения показаний ФИО2 относительно источников получения денежных средств, которые могли быть использованы им для оплаты спорной квартиры, не соответствует разумному стандарту поведения участника арбитражного процесса и являются причиной возникновения у суда сомнений относительно действительного источника поступления денежных средств и реального наличия у заявителя финансовой возможности к исполнению условий предварительного договора участия в долевом строительстве от 15.11.2018.

Таким образом, поведение ФИО2, выразившиеся в столь значительном изменении показаний относительно источника поступления денежных средств, произошедшем непосредственно после предложения суда представить мотивированные пояснения относительно несовпадения сроков оплаты объекта долевого строительства и снятия денежных средств, полученных ФИО2 от реализации принадлежащей ему квартиры, свидетельствует о недобросовестности заявителя и совершении им намеренных действий по введению суд в заблуждение относительно фактических обстоятельств, имеющих непосредственное значение для правильного и справедливого разрешения настоящего обособленного спора.

Также в случае если денежные средств в полном объеме или в части были сняты ФИО2 для оплаты по договору с расчетного счета, не усматривается препятствий либо разумных объяснений отклонения от условий договора относительно оплаты по договору посредством перечисления денежных средств на счет должника при наличии такой возможности у заявителя.

Вызывают обоснованные сомнения и сами условия договора займа от 14.11.2018, заключенного между ФИО2 и гр. ФИО6, на который ссылается заявитель как на источник поступления денежных средств, в последующем использованных для оплаты ФИО2 спорной квартиры.

Согласно представленному в материалы дела договору займа от 14.11.2018 ФИО6 (Займодавец) передает ФИО2 (Заемщик) денежные средства в размере 1 000 000 руб.

Указанный договор определен сторонами как безвозмездный (пункт 4 договора займа от 14.11.2018), а возврат заемных денежных средств должен быть произведен Заемщиком по первому требованию Займодавца непосредственно в день его предъявления.

Подобные условия договора займа, существенно отличаются от обычной практики заключения аналогичных договоров, установленной гражданским оборотом, предполагающей по общему правилу возмездный характер указанных сделок и установление достаточно определенного срока возврата заемных денежных средств.

ФИО2 в ходе рассмотрения настоящего обособленного спора не указал на наличие каких-либо отношений аффилированности между ним и гр. ФИО6, не пояснил, в связи с чем, заключенный между ними договор займа носит безвозмездный характер и устанавливает его обязанность по возврату всей суммы заемных денежных средств по первому требованию Займодавца непосредственно в день его предъявления в отступление от общих правил пункта 1 статьи 810 ГК РФ, предусматривающих обязанность заемщика возвратить сумму переданного ему займа в течение тридцати дней с момента поступления соответствующего требования.

Учитывая изложенное действия по займу ФИО2 столь существенной суммы денежных средств (1 000 000 руб.) на безвозмездной основе с определением срока их возврата по первому требованию Займодавца в отсутствие отношений аффилированности между сторонами вызывает у суда обоснованные сомнения относительно реальности, разумности и экономической целесообразности заключения указанной сделки.

Кроме того, ввиду пункта 1 статьи 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно пункту 1 статьи 4 Закона № 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу пункта 3 статьи 4 Закона № 214-ФЗ договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом. Договор может быть заключен в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью.

В подпункте 1 пункта 4 статьи 4 Закона № 214-ФЗ установлено, что договор участия в долевом строительстве должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, о количестве этажей, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения), а также условный номер такого объекта долевого строительства в соответствии с проектной декларацией.

В тоже время представленный заявителем предварительный договор участия в долевом строительстве от 15.11.2018 не содержит каких-либо сведений, позволяющих с разумной степенью достоверности конкретизировать объект долевого строительства, подлежащей передаче ФИО2

Пункт 1.1. Предварительного договора содержит лишь указание, что Застройщик обязуется передать участнику долевого строительства квартиру площадью 46 кв.м., расположенную в 1 блок-секции на 3 этаже многоквартирного дома, находящегося по адресу: Ставропольский край, г. Ставрополь, пр-зд Надежденский, д. 1 «А», при этом какого-либо указания на номер, количество комнат, количество помещений вспомогательного использования, количество лоджий, также на общую жилую площадь подлежащей передачи квартиры вышеназванный договор не содержит.

Сторонами договора было определено, что точное местоположение подлежащей передаче квартиры на плане многоквартирного дома указано в Приложении № 1 к вышеназванному договору.

Между тем, представленный в материалы дела предварительный договор участия в долевом строительстве представлен без Приложения.

При этом не смотря на неоднократные предложения суда в ходе рассмотрения настоящего обособленного спора ФИО2 Приложение № 1 к предварительному договору участия в долевом строительстве от 15.11.2018 в материалы дела не представил, не смог точно указать, какую именно квартиру собирался приобрести у должника в результате подписания с ним вышеназванного предварительного договора.

При изложенных обстоятельствах отсутствует объективная возможность определить, какое именно жилое помещение является объектом долевого строительства, подлежащим передаче заявителю, что в свою очередь также является основанием для возникновения разумных сомнений относительно реальности заключения и реального исполнения ФИО2 предварительного договора участия в долевом строительстве от 15.11.2018.

Заключение гражданином договора участия в долевом строительстве, не содержащего такое существенное условие, как подлежащий передаче объект долевого строительства, и произведение оплаты по указанному договору в отсутствие его государственной регистрации, а также в нарушение предусмотренных самими сторонами соглашения порядка и способа оплаты спорной квартиры не соответствует среднестатистическому стандарту поведения добросовестного участника гражданского оборота, который действуя с должной степенью разумности и осмотрительности, предпринял бы надлежащие меры по получению актуальных сведений относительно приобретаемого им жилого помещения перед совершением действий по его оплате.

Вместе с тем суд первой инстанции верно не принял во внимание пояснения ФИО2 о том, что предварительный договор участия в долевом строительстве от 15.11.2018 был заключен между ним и должником с учетом конструктивных изменений здания, которые были легализованы застройщиком лишь в 2020 году, поскольку указанный довод носит лишь вероятностный характер и не подтвержден ни один надлежащим, допустимым и относимым доказательством имеющимся в материалах дела.

Представленные в суд заявителем фотографии жилых помещений не позволяют определить их принадлежность ни к многоквартирному дому, расположенному по адресу: Ставропольский край, г. Ставрополь, пр-зд Надежденский, д. 1 «А», ни к жилому помещению, требования о передаче которого заявлены ФИО2

В случае если предварительный договор участия в долевом строительстве от 15.11.2018 был подписан в период фактической перепланировки помещений, отсутствуют мотивированные пояснения относительно того, по каким причинам в условиях предварительного договора была указана квартира в первой блок-секции, а при заявлении уточнений после получения проектной документации было заявлено требование о передаче квартиры во второй блок-секции.

Изложенные факты опровергают доводы заявителя о том, что он при подписании предварительного договора участия в долевом строительстве от 15.11.2018 осматривал объект незавершенного строительства и знал о вероятности смены нумерации квартир, а также указывают на то, что в предварительном договоре не содержится обязательных условий, необходимых для его заключения согласно статье 429 ГК РФ.

Представленный ФИО2 предварительный договор участия в долевом строительстве от 15.11.2018 не содержит условий, позволяющих определить его предмет (пункт 3 статьи 429 ГК РФ), не соблюдена форма договора (пункт 2 статьи 429 ГК РФ).

Принимая во внимание отсутствие государственной регистрации предварительного договора участия в долевом строительстве от 15.11.2018, несогласованность сторонами его существенных условий относительно подлежащего передаче объекта долевого строительства, нарушение ФИО2 условий, касающихся порядка и способа оплаты спорной квартиры, а также недобросовестное процессуальное поведение заявителя в части представления суду противоречивых пояснений относительно источника поступления денежных средств, направленных на оплату спорной квартиры, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу об отказе в удовлетворении заявленных ФИО2 требований.

Выражая несогласие с выводами суда первой инстанции, податель апелляционной жалобы не представил соответствующих доказательств в их обоснование, а имеющимся в деле доказательствам дана надлежащая оценка. Выводы суда по данному делу основаны на установленных обстоятельствах и имеющихся в деле доказательствах при правильном применении норм материального и процессуального права.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 АПК РФ основанием к отмене или изменению определения, апелляционной инстанцией не установлено.

Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Ставропольского края от 24.01.2022 по делу № А63-16471/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в месячный срок через арбитражный суд первой инстанции.

ПредседательствующийД.А. Белов

СудьиН.Н. Годило

С.И. Джамбулатов