Решение от 23 сентября 2021 г. по делу № А35-3375/2021

Арбитражный суд Курской области

Карла Маркса ул., дом 25, Курск, 305004, http://kursk.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А35-3375/2021
23 сентября 2021 года
г. Курск


Резолютивная часть решения объявлена 20 сентября 2021 г.

Полный текст решения изготовлен 23 сентября 2021 г.

Арбитражный суд Курской области в составе судьи Белых Н.Н. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1 рассмотрел в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

индивидуального предпринимателя Главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2

к Администрации Мантуровского района Курской области

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи

В судебном заседании приняли участие представители:

от истца - ФИО3 по доверенности от 11.03.2021 №31 АБ 1517877;

от ответчика – ФИО4 по доверенности от 20.08.2021 №1980.


Индивидуальный предприниматель Глава крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 (далее – ИП Глава КФХ ФИО2, истец) обратился в суд с исковым заявлением к Администрации Мантуровского района Курской области об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи №9 земельных участков от 19.03.2021, изложив пункт 2.1 договора в следующей редакции:

«Цена участков составляет 17 272 185 руб. 00 коп. и равно выкупной цене, равной рыночной стоимости земельных участков, в т.ч. цена за:

- земельный участок с кадастровым номером 46:14:170601:7, площадью 1 000 005 кв.м., из категории земель сельскохозяйственного назначения, с видом разрешенного использования – для сельскохозяйственного производства, расположенный по адресу (имеющий адресный ориентир): Курская обл., Мантуровский р-н, Ястребовский с/с, составляет – 2 550 000 руб. 00 коп.;

- земельный участок с кадастровым номером 46:14:170402:15, площадью 1 250 139 кв.м., из категории земель сельскохозяйственного назначения, с видом разрешенного использования – для сельскохозяйственного производства, расположенный по адресу (имеющий адресный ориентир): Курская обл., Мантуровский р-н, Ястребовский с/с, составляет –3 635 250 руб. 00 коп.;

- земельный участок с кадастровым номером 46:14:170401:16, площадью 2 133 176 кв.м., из категории земель сельскохозяйственного назначения, с видом разрешенного использования – для сельскохозяйственного производства, расположенный по адресу (имеющий адресный ориентир): Курская обл., Мантуровский р-н, Ястребовский с/с, составляет – 5 868 340 руб. 00 коп.;

- земельный участок с кадастровым номером 46:14:160303:31, площадью 1 391 276 кв.м., из категории земель сельскохозяйственного назначения, с видом разрешенного использования – для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, расположенный по адресу (имеющий адресный ориентир): Курская обл., Мантуровский р-н, Ястребовский с/с, составляет – 3 450 335 руб. 00 коп.

- земельный участок с кадастровым номером 46:14:170601:8, площадью 780 850 кв.м., из категории земель сельскохозяйственного назначения, с видом разрешенного использования – для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, расположенный по адресу (имеющий адресный ориентир): Курская обл., Мантуровский р-н, Ястребовский с/с, составляет – 1 768 260 руб. 00 коп.»

Определением суда от 25.06.2021 по ходатайству истца по настоящему делу была назначена судебная экспертиза, проведение которой было поручено ИП ФИО5, члену Некоммерческого партнерства СРО «Деловой Союз Оценщиков», с постановкой перед экспертом следующих вопросов:

«1. Какова рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 46:14:170601:7, площадью 1 000 005 кв.м., из категории земель сельскохозяйственного назначения, с видом разрешенного использования - для сельскохозяйственного производства, расположенный по адресу (имеющий адресный ориентир): обл. Курская, р-н Мантуровский, с/с Ястребовский, по состоянию на 21.12.2020?

2. Какова рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 46:14:170402:15, площадью 1 250 139 кв.м., из категории земель сельскохозяйственного назначения, с видом разрешенного использования - для сельскохозяйственного производства, расположенный по адресу (имеющий адресный ориентир): обл. Курская, р-н Мантуровский, с/с Ястребовский, по состоянию на 21.12.2020?

3. Какова рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 46:14:170401:16, площадью 2 133 176 кв.м., из категории земель сельскохозяйственного назначения, с видом разрешенного использования - для сельскохозяйственного производства, расположенный по адресу (имеющий адресный ориентир): обл. Курская, р-н Мантуровский, с/с Ястребовский, по состоянию на 21.12.2020?

4. Какова рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 46:14:160303:31, площадью 1 391 276 кв.м., из категории земель сельскохозяйственного назначения, с видом разрешенного использования - для сельскохозяйственного производства, расположенный по адресу (имеющий адресный ориентир): обл. Курская, р-н Мантуровский, с/с Ястребовский, по состоянию на 21.12.2020?

5. Какова рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 46:14:170601:8, площадью 780 850 кв.м., из категории земель сельскохозяйственного назначения, с видом разрешенного использования - для сельскохозяйственного производства, расположенный по адресу (имеющий адресный ориентир): обл. Курская, р-н Мантуровский, с/с Ястребовский, по состоянию на 21.12.2020?»

Одновременно производство по делу было приостановлено до получения судом экспертного заключения.

29.07.2021 через канцелярию от ИП ФИО5 поступило заключение эксперта от 28.07.2021 №28/07/21 с реквизитами для оплаты экспертизы, в связи с чем определением суда от 16.08.2021 производство по делу было возобновлено.

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) истец уточнил исковые требования с учетом результатов судебной экспертизы и просил суд изложить пункт 2.1. договора в следующей редакции:

«Цена Участков составляет 19 700 700 (девятнадцать миллионов семьсот тысяч семьсот) руб. 00 коп. и равна выкупной цене, равной рыночной стоимости земельных Участков, в т.ч. за:

- земельный участок с кадастровым номером 46:14:170601:7, площадью 1 000 005 кв.м., из категории земель сельскохозяйственного назначения, с видом разрешенного использования - для сельскохозяйственного производства, расположенный по адресу (имеющий адресный ориентир): обл. Курская, р-н Мантуровский, с/с Ястребовский составляет 2 923 100 (два миллиона девятьсот двадцать три тысячи сто) руб. 00 коп.;

- земельный участок с кадастровым номером 46:14:170402:15, площадью 1 250 139 кв.м., из категории земель сельскохозяйственного назначения, с видом разрешенного использования - для сельскохозяйственного производства, расположенный по адресу (имеющий адресный ориентир): обл. Курская, р-н Мантуровский, с/с Ястребовский составляет 3 654 300 (три миллиона шестьсот пятьдесят четыре тысячи триста) руб. 00 коп.;

- земельный участок с кадастровым номером 46:14:170401:16, площадью 2 133 176 кв.м., из категории земель сельскохозяйственного назначения, с видом разрешенного использования - для сельскохозяйственного производства, расположенный по адресу (имеющий адресный ориентир): обл. Курская, р-н Мантуровский, с/с Ястребовский составляет 6 235 500 (шесть миллионов двести тридцать пять тысяч пятьсот) руб. 00 коп.;

- земельный участок с кадастровым номером 46:14:160303:31, площадью 1 391 276 кв.м., из категории земель сельскохозяйственного назначения, с видом разрешенного использования - для сельскохозяйственного производства, расположенный по адресу (имеющий адресный ориентир): обл. Курская, р-н Мантуровский, с/с Ястребовский составляет 4 066 900 (четыре миллиона шестьдесят шесть тысяч девятьсот) руб. 00 коп.;

- земельный участок с кадастровым номером 46:14:170601:8, площадью 780 850 кв.м., из категории земель сельскохозяйственного назначения, с видом разрешенного использования - для сельскохозяйственного производства, расположенный по адресу (имеющий адресный ориентир): обл. Курская, р-н Мантуровский, с/с Ястребовский составляет 2 820 900 (два миллиона восемьсот двадцать тысяч девятьсот) руб. 00 коп.» (заявление об уточнении исковых требований от 27.08.2021).

В судебном заседании представитель истца поддержал уточненные исковые требования в полном объеме, пояснил, что истец возьмет на себя расходы по оплате государственной пошлины и судебной экспертизы в рамках настоящего дела.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения исковых требований. В ходе рассмотрения дела представил отзыв от 22.06.2021, в котором пояснил, что все касающиеся продажи документы, в том числе отчеты об определении рыночной стоимости земельных участков, были направлены на рассмотрение в Комитет по управлению имуществом Курской области (письмо от 02.02.201 №248) и были согласованы Комитетом по управлению имуществом Курской области (письмо от 19.02.2021 №05.6-01.01-19/2030), в связи с чем прав на снижение рыночной стоимости земельных участков у Администрации Мантуровского района не имеется.

Изучив материалы дела, заслушав представителей истца и ответчика, арбитражный суд

УСТАНОВИЛ:

18.10.2007 между Администрацией Мантуровского района как арендодателем и ИП ФИО2 как арендатором был заключен договор аренды на земельный участок №12, в соответствии с условиями которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения фонда перераспределения Мантуровского района с кадастровым номером 46:14:170601:0007, находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): Курская область, Мантуровский район, МО «Крутоверховский сельсовет», для выращивания сельскохозяйственных культур с полным севооборотом, общей площадью 1000005 кв.м., на срок с 18.10.2007 по 18.10.2056.

18.10.2007 между Администрацией Мантуровского района как арендодателем и ИП ФИО2 как арендатором был заключен договор аренды на земельный участок №13, в соответствии с условиями которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения фонда перераспределения Мантуровского района с кадастровым номером 46:14:160303:0015, находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): Курская область, Мантуровский район, МО «Крутоверховский сельсовет», для выращивания сельскохозяйственных культур с полным севооборотом, общей площадью 1000005 кв.м., на срок с 18.10.2007 по 18.10.2056.

18.10.2007 между Администрацией Мантуровского района как арендодателем и ИП ФИО2 как арендатором был заключен договор аренды на земельный участок №14, в соответствии с условиями которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения фонда перераспределения Мантуровского района с кадастровым номером 46:14:170401:0016, находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): Курская область, Мантуровский район, МО «Крутоверховский сельсовет», для выращивания сельскохозяйственных культур с полным севооборотом, общей площадью 2180220 кв.м., на срок с 18.10.2007 по 18.10.2056.

18.10.2007 между Администрацией Мантуровского района как арендодателем и ИП ФИО2 как арендатором был заключен договор аренды на земельный участок №15, в соответствии с условиями которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения фонда перераспределения Мантуровского района с кадастровым номером 46:14:160303:0031, находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): Курская область, Мантуровский район, МО «Ястребовский сельсовет», для выращивания сельскохозяйственных культур с полным севооборотом, общей площадью 1390195 кв.м., на срок с 18.10.2007 по 18.10.2056.

27.12.2013 между Администрацией Мантуровского района как арендодателем и ИП ФИО2 как арендатором был заключен договор аренды на земельный участок №53, в соответствии с условиями которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения фонда перераспределения Мантуровского района, площадью 780659 кв.м., с кадастровым номером 46:14:170601:8 с разрешенным использованием – для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, по адресу: Курская область, Мантуровский район, Ястребовский сельсовет, на срок с 27.12.2013 по 26.12.2062.

21.12.2020 ИП Глава КФХ ФИО2 обратился в Администрацию Мантуровского района с заявлениями о предоставлении в собственность земельных участков с кадастровыми номерами 46:14:170601:7, 46:14:170402:15, 46:14:170401:16, 46:14:160303:31, 46:14:170601:8 без проведения торгов в порядке пункта 9 части 2 статьи 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации.

ООО «Независимая оценка и право» по заказу Администрации Мантуровского района был изготовлен отчет об оценке от 26.01.2021 №38/21/12, согласно которому рыночная стоимость земельного участка площадью 780850 кв.м., расположенного по адресу: Курская область, Мантуровский район, Ястребовский сельсвоет, по состяонию на 26.01.2021 составляет 4 770 994 руб.

ООО «Независимая оценка и право» по заказу Администрации Мантуровского района был изготовлен отчет об оценке от 26.01.2021 №38/21/13, согласно которому рыночная стоимость земельного участка площадью 1391276 кв.м., расположенного по адресу: Курская область, Мантуровский район, Ястребовский сельсвоет, по состяонию на 26.01.2021 составляет 8 500 696 руб.

ООО «Независимая оценка и право» по заказу Администрации Мантуровского района был изготовлен отчет об оценке от 26.01.2021 №38/21/14, согласно которому рыночная стоимость земельного участка площадью 2133176 кв.м., расположенного по адресу: Курская область, Мантуровский район, Ястребовский сельсовет, по состоянию на 26.01.2021 составляет 13 033 705 руб.

ООО «Независимая оценка и право» по заказу Администрации Мантуровского района был изготовлен отчет об оценке от 26.01.2021 №38/21/15, согласно которому рыночная стоимость земельного участка площадью 1250139 кв.м., расположенного по адресу: Курская область, Мантуровский район, Ястребовский сельсовет, по состоянию на 26.01.2021 составляет 7 638 349 руб.

ООО «Независимая оценка и право» по заказу Администрации Мантуровского района был изготовлен отчет об оценке от 26.01.2021 №38/21/16, согласно которому рыночная стоимость земельного участка площадью 1000005 кв.м., расположенного по адресу: Курская область, Мантуровский район, Ястребовский сельсовет, по состоянию на 26.01.2021 составляет 6 110 031 руб.

Письмом от 02.02.2021 №248 в соответствии с пунктом 5 протокола оперативного совещания у Губернатора Курской области от 01.06.2020 №ПР-50 Администрация Мантуровского района направила в Комитет по управлению имуществом Курской области для рассмотрения и согласования пакет документов, касающийся продажи земельных участков, в том числе отчеты об оценке.

Письмом от 19.02.2021 №05.6-01.01-19/2030 Комитет по управлению имуществом Курской области сообщил об отсутствии оснований для отказа в купле-продаже указанных земельных участков.

Постановлением Администрации Мантуровского района от 26.02.2021 №90 было принято решение продать в собственность Главе КФХ ФИО2 земельные участки с кадастровыми номерами 46:14:170601:7, 46:14:170402:15, 46:14:170401:16, 46:14:160303:31, 46:14:170601:8, прекратить действие договоров аренды от 18.10.2007 №12, от 18.10.2007 №13, от 18.10.2007 №14, от 18.10.2007 №15, от 27.12.2013 №53 и заключить договор купли-продажи земельных участков с Главой КФХ ФИО2 по выкупной цене, равной рыночной стоимости земельных участков, определенных отчетами об оценке земельных участков от 26.01.2021 №38/21/12, №38/21/13, №38/21/14, №38/21/15, №38/21/12.

Администрацией Мантуровского района был подготовлен проект договора купли-продажи земельных участков от 19.03.2021 №9.

Согласно пункту 1 проекта договора продавец обязуется передать в собственность Главе КФХ ФИО6, а покупатель принять и оплатить по цене и на условиях договора земельные участки:

- земельный участок с кадастровым номером 46:14:170601:7, площадью 1 000 005 кв.м., из категории земель сельскохозяйственного назначения, с видом разрешенного использования – для сельскохозяйственного производства, расположенный по адресу (имеющий адресный ориентир): Курская обл., Мантуровский р-н, Ястребовский с/с;

- земельный участок с кадастровым номером 46:14:170402:15, площадью 1 250 139 кв.м., из категории земель сельскохозяйственного назначения, с видом разрешенного использования – для сельскохозяйственного производства, расположенный по адресу (имеющий адресный ориентир): Курская обл., Мантуровский р-н, Ястребовский с/с;

- земельный участок с кадастровым номером 46:14:170401:16, площадью 2 133 176 кв.м., из категории земель сельскохозяйственного назначения, с видом разрешенного использования – для сельскохозяйственного производства, расположенный по адресу (имеющий адресный ориентир): Курская обл., Мантуровский р-н, Ястребовский с/с;

- земельный участок с кадастровым номером 46:14:160303:31, площадью 1 391 276 кв.м., из категории земель сельскохозяйственного назначения, с видом разрешенного использования – для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, расположенный по адресу (имеющий адресный ориентир): Курская обл., Мантуровский р-н, Ястребовский с/с;

- земельный участок с кадастровым номером 46:14:170601:8, площадью 780 850 кв.м., из категории земель сельскохозяйственного назначения, с видом разрешенного использования – для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, расположенный по адресу (имеющий адресный ориентир): Курская обл., Мантуровский р-н, Ястребовский с/с.

Рыночная стоимость определена в соответствии с отчетами об оценке земельных участков от 26.01.2021 №38/21/12, от 26.01.2021 №38/21/13, от 26.01.2021 №38/21/14, от 26.01.2021 №38/21/15, от 26.01.2021 №38/21/12.

Согласно пункту 2.1 проекта договора цена участков составляет 40 053 775 руб. 00 коп. и равно выкупной цене, равной рыночной стоимости земельных участков, в т.ч. цена за:

- земельный участок с кадастровым номером 46:14:170601:7, площадью 1 000 005 кв.м., из категории земель сельскохозяйственного назначения, с видом разрешенного использования – для сельскохозяйственного производства, расположенный по адресу (имеющий адресный ориентир): Курская обл., Мантуровский р-н, Ястребовский с/с, составляет – 6 110 031 руб. 00 коп. ;

- земельный участок с кадастровым номером 46:14:170402:15, площадью 1 250 139 кв.м., из категории земель сельскохозяйственного назначения, с видом разрешенного использования – для сельскохозяйственного производства, расположенный по адресу (имеющий адресный ориентир): Курская обл., Мантуровский р-н, Ястребовский с/с, составляет – 7 638 349 руб. 00 коп.;

- земельный участок с кадастровым номером 46:14:170401:16, площадью 2 133 176 кв.м., из категории земель сельскохозяйственного назначения, с видом разрешенного использования – для сельскохозяйственного производства, расположенный по адресу (имеющий адресный ориентир): Курская обл., Мантуровский р-н, Ястребовский с/с, составляет – 13 033 705 руб. 00 коп.;

- земельный участок с кадастровым номером 46:14:160303:31, площадью 1 391 276 кв.м., из категории земель сельскохозяйственного назначения, с видом разрешенного использования – для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, расположенный по адресу (имеющий адресный ориентир): Курская обл., Мантуровский р-н, Ястребовский с/с, составляет – 8 500 696 руб. 00 коп.;

- земельный участок с кадастровым номером 46:14:170601:8, площадью 780 850 кв.м., из категории земель сельскохозяйственного назначения, с видом разрешенного использования – для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, расположенный по адресу (имеющий адресный ориентир): Курская обл., Мантуровский р-н, Ястребовский с/с, составляет – 4 770 994 руб. 00 коп.

Письмом от 26.03.2021 ИП Глава КФХ ФИО2 возвратил в Администрацию Мантуровского района подписанный со своей стороны проект договора купли-продажи земельных участков от 19.03.2021 №9 с протоколом разногласий, сославшись на то, что определенная на основании отчетов об оценке выкупная стоимость участков является чрезмерно высокой.

Согласно протоколу разногласий к договору купли-продажи земельных участков от 19.03.2021 №9 покупатель предложил изложить пункт 2.1 договора в следующей редакции:

«Цена участков составляет 17 272 185 руб. 00 коп. и равна выкупной цене, равной рыночной стоимости земельных участков, в т.ч. цена за:

- земельный участок с кадастровым номером 46:14:170601:7, площадью 1 000 005 кв.м., из категории земель сельскохозяйственного назначения, с видом разрешенного использования – для сельскохозяйственного производства, расположенный по адресу (имеющий адресный ориентир): Курская обл., Мантуровский р-н, Ястребовский с/с, составляет – 2 550 000 руб. 00 коп.;

- земельный участок с кадастровым номером 46:14:170402:15, площадью 1 250 139 кв.м., из категории земель сельскохозяйственного назначения, с видом разрешенного использования – для сельскохозяйственного производства, расположенный по адресу (имеющий адресный ориентир): Курская обл., Мантуровский р-н, Ястребовский с/с, составляет –3 635 250 руб. 00 коп.;

- земельный участок с кадастровым номером 46:14:170401:16, площадью 2 133 176 кв.м., из категории земель сельскохозяйственного назначения, с видом разрешенного использования – для сельскохозяйственного производства, расположенный по адресу (имеющий адресный ориентир): Курская обл., Мантуровский р-н, Ястребовский с/с, составляет – 5 868 340 руб. 00 коп.;

- земельный участок с кадастровым номером 46:14:160303:31, площадью 1 391 276 кв.м., из категории земель сельскохозяйственного назначения, с видом разрешенного использования – для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, расположенный по адресу (имеющий адресный ориентир): Курская обл., Мантуровский р-н, Ястребовский с/с, составляет – 3 450 335 руб. 00 коп.

- земельный участок с кадастровым номером 46:14:170601:8, площадью 780 850 кв.м., из категории земель сельскохозяйственного назначения, с видом разрешенного использования – для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, расположенный по адресу (имеющий адресный ориентир): Курская обл., Мантуровский р-н, Ястребовский с/с, составляет – 1 768 260 руб. 00 коп.»

В ответном письме от 31.03.2021 №765 Администрация Мантуровского района сообщила, что продажа земельных участков согласована с Комитетом по управлению имуществом Курской области, в связи с чем прав на снижение рыночной стоимости земельных участков у администрации не имеется.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, ИП Глава КФХ ФИО2 обратился в Арбитражный суд Курской области с исковым заявлением, уточненным в ходе рассмотрения дела, об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи №9 земельных участков от 19.03.2021.


Оценив представленные документы в их совокупности по правилам статьи 71 АПК РФ, суд считает уточненные исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В силу части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в суд за защитой своих нарушенных прав и законных интересов.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых, не противоречащих законодательству, условий договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно пункту 4 статьи 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий, либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В силу части 1 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) оборот земельных участков осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и ЗК РФ.

Оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (часть 6 стать 27 ЗК РФ).

Согласно части 1 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в порядке, установленном ЗК РФ.

Частью 4 данной статьи установлено, что гражданин или юридическое лицо, которым земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду и в отношении которых у исполнительных органов государственной власти и органов местного самоуправления, указанных в статье 39.2 ЗК РФ, отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, вправе приобрести такой земельный участок в собственность или заключить новый договор аренды такого земельного участка в случае и в порядке, которые предусмотрены ЗК РФ.

Пунктом 9 части 2 статьи 39.3 ЗК РФ предусмотрено, что без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этим лицам по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с ними при условиях надлежащего использования такого земельного участка и подачи соответствующего заявления до дня истечения срока договора аренды земельного участка.

В силу статьи 39.2 ЗК РФ предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 -11 ЗК РФ.

Материалами дела подтверждается, что ИП Глава КФХ ФИО2 являлся арендатором земельных участков с кадастровыми номерами 46:14:170601:7, 46:14:170402:15, 46:14:170401:16, 46:14:160303:31, 46:14:170601:8 в соответствии с условиями договоров аренды от 18.10.2007 №12, от 18.10.2007 №13, от 18.10.2007 №14, от 18.10.2007 №15, от 27.12.2013 №53.

21.12.2020 ИП Глава КФХ ФИО2 обратился в Администрацию Мантуровского района с заявлениями о предоставлении в собственность земельных участков с кадастровыми номерами 46:14:170601:7, 46:14:170402:15, 46:14:170401:16, 46:14:160303:31, 46:14:170601:8 без проведения торгов в порядке пункта 9 части 2 статьи 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации.

Поскольку спорные земельные участки находились в государственной собственности, права на которые не разграничены между публично-правовыми образованиями, то в соответствии с абзацем 4 пункта 2 статьи 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» Администрация Мантуровского района Курской области уполномочена на продажу данных земельных участков.

Право ИП Главы КФХ ФИО2 на выкуп спорных земельных участков подтверждается материалами дела и ответчиком не оспаривается.

В связи с чем Администрацией Мантуровского района был подготовлен проект договора купли-продажи земельных участков от 19.03.2021 №9, в соответствии с которым цена участков равна выкупной цене, равной рыночной стоимости земельных участков, в соответствии с отчетами об оценке земельных участков от 26.01.2021 №38/21/12, от 26.01.2021 №38/21/13, от 26.01.2021 №38/21/14, от 26.01.2021 №38/21/15, от 26.01.2021 №38/21/12.

Письмом от 26.03.2021 ИП Глава КФХ ФИО2 возвратил в Администрацию Мантуровского района подписанный со своей стороны проект договора купли-продажи земельных участков от 19.03.2021 №9 с протоколом разногласий, сославшись на то, что определенная на основании отчетов об оценке выкупная стоимость участков является чрезмерно высокой.

Таким образом, в процессе рассмотрения дела установлено, что при подписании договора купли-продажи №9 земельных участков от 19.03.2021 у сторон возникли разногласия в отношении цены выкупаемых земельных участков.

В соответствии с частью 2 статьи 39.4 ЗК РФ при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном: 1) Правительством Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; 2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность па которые не разграничена; 3) органом местного самоуправления, в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Согласно пункта 9 Порядка определения цены земельных участков при заключении договоров купли-продажи земельных участков, находящихся в государственной собственности Курской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Курской области, приобретаемых без проведения торгов, утверждённого Постановлением Администрации Курской области от 27.02.2015 №97-па, продажа земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении грех лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом либо передачи нрав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому гражданину или этому юридическому лицу при условии отсутствия у органа, уполномоченного на предоставление земельных участков, информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка, осуществляется по цене, равной рыночной стоимости земельных участков, определенной в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, но не выше кадастровой стоимости земельных участков, сведения о которой внесены в установленном порядке в государственный кадастр недвижимости.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

По заказу Администрации Мантуровского района ООО «Независимая оценка и право» были подготовлены отчеты об оценке земельных участков от 26.01.2021 №38/21/12, от 26.01.2021 №38/21/13, от 26.01.2021 №38/21/14, от 26.01.2021 №38/21/15, от 26.01.2021 №38/21/12, в соответствии с которыми: рыночная стоимость земельного участка площадью 780850 кв.м., расположенного по адресу: Курская область, Мантуровский район, Ястребовский сельсовет, по состоянию на 26.01.2021 составляет 4 770 994 руб., рыночная стоимость земельного участка площадью 1391276 кв.м., расположенного по адресу: Курская область, Мантуровский район, Ястребовский сельсовет, по состоянию на 26.01.2021 составляет 8 500 696 руб., рыночная стоимость земельного участка площадью 2133176 кв.м., расположенного по адресу: Курская область, Мантуровский район, Ястребовский сельсовет, по состоянию на 26.01.2021 составляет 13 033 705 руб., рыночная стоимость земельного участка площадью 1250139 кв.м., расположенного по адресу: Курская область, Мантуровский район, Ястребовский сельсовет, по состоянию на 26.01.2021 составляет 7 638 349 руб., рыночная стоимость земельного участка площадью 1000005 кв.м., расположенного по адресу: Курская область, Мантуровский район, Ястребовский сельсовет, по состоянию на 26.01.2021 составляет 6 110 031 руб.

Возражая против удовлетворения исковых требований, ответчик указывал, что все касающиеся продажи документы, в том числе отчеты об определении рыночной стоимости земельных участков, были направлены на рассмотрение в Комитет по управлению имуществом Курской области (письмо от 02.02.201 №248) и были согласованы Комитетом по управлению имуществом Курской области (письмо от 19.02.2021 №05.6-01.01-19/2030), в связи с чем прав на снижение рыночной стоимости земельных участков у Администрации Мантуровского района не имеется.

Вместе с тем, как разъяснено в абзаце 6 пункта 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной.

Как следует из статьи 8 Закона об оценочной деятельности, в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при определении стоимости таких объектов оценки в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду, проведение оценки объектов оценки является обязательным.

В этом случае вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (абзац 8 пункта 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92).

Как на стадии заключения договора, так и в ходе рассмотрения дела ответчик полагал, что определенная на основании отчетов об оценке выкупная стоимость земельных участков является чрезмерно высокой.

Как разъяснено в пункте абзаца 2 пункта 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82-87 АПК РФ).

С учетом изложенного, для устранения разногласий в стоимости выкупного имущества на основании статьи 445 ГК РФ, определением суда от суда от 25.06.2021 по ходатайству истца по настоящему делу была назначена судебная экспертиза, проведение которой было поручено ИП ФИО5, члену Некоммерческого партнерства СРО «Деловой Союз Оценщиков».

Представленное в материалы дела заключение эксперта от 28.07.2021 №28/07/21 соответствует требованиям, предъявляемым законом, сведения, изложенные в нём, в установленном законом порядке не признаны недостоверными в рамках самостоятельного искового производства, выводы, изложенные в заключении экспертизы, по правилам статьи 65 АПК РФ не опровергнуты, доказательств, свидетельствующих о нарушении экспертом при проведении экспертного исследования требований действующего законодательства, равно как и доказательств наличия в заключении противоречивых или неясных выводов, из материалов дела не усматривается.

На основании изложенного, исходя из совокупной оценки собранных по делу доказательств, принимая во внимание предупреждение эксперта об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, суд признает экспертное заключение эксперта ИП ФИО5 от 28.07.2021 №28/07/21 надлежащим доказательством по делу в порядке статей 1 статьи 64, статей 67 и 68 АПК РФ.

Согласно экспертному заключению эксперта ИП ФИО5 от 28.07.2021 №28/07/21 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 46:14:170601:7, площадью 1 000 005 кв.м., из категории земель сельскохозяйственного назначения, с видом разрешенного использования - для сельскохозяйственного производства, расположенный по адресу (имеющий адресный ориентир): обл. Курская, р-н Мантуровский, с/с Ястребовский, по состоянию на 21.12.2020, составляет 2 923 100 руб. 00 коп.; рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 46:14:170402:15, площадью 1 250 139 кв.м., из категории земель сельскохозяйственного назначения, с видом разрешенного использования - для сельскохозяйственного производства, расположенный по адресу (имеющий адресный ориентир): обл. Курская, р-н Мантуровский, с/с Ястребовский, по состоянию на 21.12.2020, составляет 3 654 300 руб. 00 коп.; рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 46:14:170401:16, площадью 2 133 176 кв.м., из категории земель сельскохозяйственного назначения, с видом разрешенного использования - для сельскохозяйственного производства, расположенный по адресу (имеющий адресный ориентир): обл. Курская, р-н Мантуровский, с/с Ястребовский, по состоянию на 21.12.2020, составляет 6 235 500 руб. 00 коп.; рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 46:14:160303:31, площадью 1 391 276 кв.м., из категории земель сельскохозяйственного назначения, с видом разрешенного использования - для сельскохозяйственного производства, расположенный по адресу (имеющий адресный ориентир): обл. Курская, р-н Мантуровский, с/с Ястребовский, по состоянию на 21.12.2020, составляет 4 066 900 руб. 00 коп.; рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 46:14:170601:8, площадью 780 850 кв.м., из категории земель сельскохозяйственного назначения, с видом разрешенного использования - для сельскохозяйственного производства, расположенный по адресу (имеющий адресный ориентир): обл. Курская, р-н Мантуровский, с/с Ястребовский, по состоянию на 21.12.2020, составляет 2 820 000 руб. 00 коп.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что рыночная стоимость спорных земельных участков (цена продажи), должна быть определена по результатам судебной экспертизы, что соответствует достижению целей защиты прав и законных интересов субъектов предпринимательской деятельности, обеспечению баланса частных и публичных интересов, достижению правовой определенности в правоотношениях сторон.

Согласно статье 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Таким образом, оценив представленные доказательства с позиций их относимости, допустимости и достоверности, а также их достаточность и взаимную связь в совокупности в соответствии с положениями статей 67, 68, 71 АПК РФ, суд пришел к выводу об удовлетворении уточненных исковых требований и полагает необходимым изложить пункт 2.1 договора купли-продажи №9 земельных участков от 19.03.2021 в редакции ответчика (с учетом заявления об уточнении исковых требований от 27.08.2021).

В соответствии со статьей 110 АПК РФ, учитывая, что рассматриваемые исковые требования заявлены в интересах истца, а также заявленное им ходатайство об отнесении на него судебных издержек, расходы по оплате государственной пошлины и судебной экспертизы относятся судом на истца.

Руководствуясь статьями 17, 27, 28, 65, 102, 110, 112, 167-170, 176, 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования удовлетворить.

Урегулировать разногласия, возникшие между Администрацией Мантуровского района Курской области и Главой крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 при заключении договора купли-продажи №9 земельных участков от 19.03.2021, обязав Администрацию Мантуровского района Курской области заключить с индивидуальным предпринимателем Главой крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 договор купли-продажи №9 земельных участков, изложив п. 2.1. указанного договора в следующей редакции:

«Цена Участков составляет 19 700 700 (девятнадцать миллионов семьсот тысяч семьсот) руб. 00 коп. и равна выкупной цене, равной рыночной стоимости земельных Участков, в т.ч. за:

- земельный участок с кадастровым номером 46:14:170601:7, площадью 1 000 005 кв.м., из категории земель сельскохозяйственного назначения, с видом разрешенного использования - для сельскохозяйственного производства, расположенный по адресу (имеющий адресный ориентир): обл. Курская, р-н Мантуровский, с/с Ястребовский составляет 2 923 100 (два миллиона девятьсот двадцать три тысячи сто) руб. 00 коп.;

- земельный участок с кадастровым номером 46:14:170402:15, площадью 1 250 139 кв.м., из категории земель сельскохозяйственного назначения, с видом разрешенного использования - для сельскохозяйственного производства, расположенный по адресу (имеющий адресный ориентир): обл. Курская, р-н Мантуровский, с/с Ястребовский составляет 3 654 300 (три миллиона шестьсот пятьдесят четыре тысячи триста) руб. 00 коп.;

- земельный участок с кадастровым номером 46:14:170401:16, площадью 2 133 176 кв.м., из категории земель сельскохозяйственного назначения, с видом разрешенного использования - для сельскохозяйственного производства, расположенный по адресу (имеющий адресный ориентир): обл. Курская, р-н Мантуровский, с/с Ястребовский составляет 6 235 500 (шесть миллионов двести тридцать пять тысяч пятьсот) руб. 00 коп.;

- земельный участок с кадастровым номером 46:14:160303:31, площадью 1 391 276 кв.м., из категории земель сельскохозяйственного назначения, с видом разрешенного использования - для сельскохозяйственного производства, расположенный по адресу (имеющий адресный ориентир): обл. Курская, р-н Мантуровский, с/с Ястребовский составляет 4 066 900 (четыре миллиона шестьдесят шесть тысяч девятьсот) руб. 00 коп.;

- земельный участок с кадастровым номером 46:14:170601:8, площадью 780 850 кв.м., из категории земель сельскохозяйственного назначения, с видом разрешенного использования - для сельскохозяйственного производства, расположенный по адресу (имеющий адресный ориентир): обл. Курская, р-н Мантуровский, с/с Ястребовский составляет 2 820 900 (два миллиона восемьсот двадцать тысяч девятьсот) руб. 00 коп.

Данное решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Курской области в течение месяца после его принятия в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд, в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, в Арбитражный суд Центрального округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.


Судья Н.Н. Белых