Постановление от 26 октября 2025 г. по делу № А70-5360/2025

ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

644024, <...> Октября, д.42, канцелярия (3812)37-26-06, факс:37-26-22, www.8aas.arbitr.ru, info@8aas.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А70-5360/2025
27 октября 2025 года
город Омск


Резолютивная часть постановления объявлена 13 октября 2025 года. Постановление изготовлено в полном объеме 27 октября 2025 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Халявина Е.С., судей Бацман Н.В., Воронова Т.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем Зинченко Ю.О.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-7055/2025) индивидуального предпринимателя ФИО1 на решение от 08.08.2025 Арбитражного суда Тюменской области по делу № А70-5360/2025 (судья Маркова Н.Л.), принятое по иску общества с ограниченной ответственностью «Доктор Арбитайло» (ОГРН <***>, ИНН <***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>) о взыскании 371564 руб. 52 коп.

В судебном заседании посредством веб-конференции принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью «Доктор Арбитайло» ФИО2 по доверенности от 26.12.2024.

Суд установил:

общество с ограниченной ответственностью «Доктор Арбитайло» (далее – общество) обратилось с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – предприниматель) о взыскании части обеспечительного платежа по договору аренды нежилого помещения от 18.04.2016 № МН-БТ-А-1/16 (далее – договор) в сумме 178 500 руб., излишне уплаченной постоянной части арендной платы по договору в сумме 193 064 руб. 52 коп., расходов по оплате государственной пошлины в размере 23 578 руб.

Решением от 08.08.2025 Арбитражного суда Тюменской области иск удовлетворен в полном объеме.

Предприниматель, не согласившись с принятым судебным актом, обратился в суд апелляционной инстанции с жалобой, в которой просил решение отменить, в иске – отказать.

В обоснование жалобы ее податель указывает следующее: арендодатель неоднократно высказывал отказ в досрочной приемке помещения из аренды; договор аренды не мог быть прекращен до истечения срока, указанного в уведомлении; арендатор не направлял самостоятельного уведомления об отказе от договора, а лишь выразил согласие с датой расторжения, предложенной арендодателем, в связи с чем договор продолжал действовать до 17.09.2024; арендатор прекратил пользование

помещением по собственной инициативе, вместе с тем данное обстоятельство не освобождает его от уплаты арендных платежей ввиду того, что договор являлся действующим; арендодатель не уклонялся от приемки объекта аренды; часть обеспечительного платежа удержана законно, поскольку арендная плата за сентябрь 2024 года обществом не внесена.

В письменном отзыве общество просит оставить решение без изменения, жалобу – без удовлетворения.

Предприниматель представил возражения на отзыв, указанный документ приобщен к материалам дела.

Представитель предпринимателя не обеспечил свое участие в судебном заседании с использованием системы веб-конференции информационной системы «Картотека арбитражных дел» (онлайн-заседание), несмотря на ранее удовлетворенное судом ходатайство.

Учитывая, что судом обеспечено транслирование судебного заседания в онлайн-режиме с использованием исправной аппаратуры суда, средства связи суда воспроизводили видео- и аудиосигналы, технических неполадок и сбоев в работе аппаратуры и программного обеспечения не установлено, произведена запись онлайн- заседания, а также ввиду надлежащего извещения сторон о времени и месте проведения судебного заседания, апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие представителя ответчика в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

В заседании суда представитель общества поддержал доводы, изложенные в отзыве.

Рассмотрев материалы дела, доводы жалобы, отзыв, возражения, заслушав представителя истца, Восьмой арбитражный апелляционный суд пришел к следующему.

Между предпринимателем (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды нежилых помещений, согласно которому арендодатель обязуется предоставить, а арендатор обязуется принять во временное возмездное владение и пользование – аренду: помещение, назначение нежилое, общая площадь 632,7 кв.м, адрес объекта: <...>, кадастровый номер: 72:23:0218005:5199 (пункт 1.1 договора).

Как следует из пункта 1.3 договора, помещение предоставляется арендатору для осуществления медицинской деятельности.

В соответствии с пунктом 2.1 договора, настоящий договор аренды заключен на срок 11 месяцев. Сторонами согласовано, что срок аренды исчисляется с момента подписания акта приема-передачи и фактической передачи помещений. Если арендатор продолжает пользоваться помещениями после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор будет считаться возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, далее – ГК РФ).

Согласно пункту 6.5 договора, в обеспечение обязательств арендатора по своевременному и полному внесению арендных платежей по настоящему договору,

арендатор в течение 5 банковских дней с момента подписания договора перечисляет на расчетный счет арендодателя сумму обеспечительной меры в размере 315 000 руб. (с учетом дополнительного соглашения от 20.09.2021 к договору).

Сумма обеспечительной меры, внесенная арендатором в соответствии с пунктом 6.5 договора, засчитывается в счет погашения арендной платы (или ее части) за последний месяц аренды (пункт 6.6 договора).

Платежными поручениями от 28.04.2016 № 326, от 07.10.2021 № 4333 сумма обеспечительной меры внесена арендатором на счет арендодателя.

Согласно разделу 6 договора, арендная плата состоит из двух частей – постоянной и переменной. Размер постоянной части арендной платы за пользование помещением составляет 315000,00 рублей за помещение. Переменная часть (коммунальные платежи) арендной платы является компенсацией затрат арендодателя на оплату: электроснабжения, водоснабжения и водоотведения, теплоснабжения, содержания общих площадей здания и прилегающей территории, а также прочих затрат, предусмотренных действующим законодательством и перечисленных в платежных документах, выставляемых арендодателю организацией, обслуживающей здание. Переменная часть пересчитывается ежемесячно в зависимости от объема и стоимости предоставленных услуг. Постоянная часть арендной платы за неполный календарный месяц рассчитывается, исходя из фактического количества дней нахождения (использования) арендатора в арендуемом помещении (пункты 6.1.1, 6.1.5, 6.1.6 договора).

Как указывает истец, уведомлением от 14.06.2024 № 11.24-Б арендодатель уведомил арендатора об одностороннем расторжении договора.

По итогам предварительного осмотра помещения, арендодателем в адрес арендатора письмом от 02.08.2024 № 20.24-Б направлен перечень замечаний, которые необходимо устранить до последующей передачи помещения.

Письмом от 05.08.2024 № 343 арендатор уведомил об устранении вышеуказанных дефектов и готовности передать помещение арендодателю 06.08.2024, в назначенную дату арендодатель своего представителя для осмотра не направил.

Письмом от 08.08.2024 № 42.24-МТ арендодатель выразил согласие в осуществлении приемки нежилого помещения 12.08.2024 при соблюдении следующих условий: устранение замечаний в срок до 12.08.2024, внесение арендной платы в размере 178 500 руб. не позднее 15.08.2024. При отсутствии оплаты в указанный срок, указанная сумма подлежит зачету из суммы обеспечительного платежа. Данный перечень условий приемки нежилого помещения является закрытым, иных условий для подписания акта приема-передачи арендатору не выставлялось.

Как указывает истец, арендатором в полном объеме исполнены вышеуказанные условия: устранены замечания, указанные в письме от 02.08.2024 № 20.24-Б, сумма арендной платы в размере 315 000 руб. внесена 30.07.2024 (платежное поручение № 3064). При этом на приемку помещения представитель арендодателя не явился, мотивированного отказа не предоставил.

Акт приёма-передачи (возврата) помещения подписан истцом в одностороннем порядке 12.08.2024 в присутствии представителя управляющей компании. В связи

с отсутствием представителя арендодателя при фиксации факта прекращения пользования помещением, данный акт вместе с ключами от помещения курьерской службой передан 13.08.2024 арендодателю, что дополнительно свидетельствует о невозможности использования помещения после указанной даты.

В связи с чем оплата постоянный части арендной платы за август 2024 года, по расчету истца, должна составить 121 935 руб. 48 коп. (за период с 01.08.2024 по 12.08.2024).

В связи с излишне выплаченными денежными средствами в размере 193 064 руб. 52 коп. в адрес арендодателя направлена претензия от 02.12.2024 № 536 о возврате излишне уплаченной суммы. Ответа на претензию не последовало, денежные средства в адрес арендатора не возвращены.

Кроме того, из оплаченного при заключении договора обеспечительного платежа в размере 315 000 руб. арендодателем 04.10.2024 возвращено 136 500 руб., остальная часть в размере 178 500 руб. не возвращена (претензия от 18.10.2024 № 462).

Указанные обстоятельства послужили причиной обращения истца в суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 309, 310, 328, 381.1, 606, 612, 614, 622, 1102, 1103 ГК РФ, пунктом 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2(2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015 (далее – Обзор от 26.06.2015), пунктом 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3(2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017 (далее – Обзор от 12.07.2017), пунктом 25 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3(2021), утвержденного Президиумом Верховного суда Российской Федерации от 10.11.2021 (далее – Обзор от 10.11.2021), пунктом 4 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2000 № 49 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении» (далее – Информационное письмо № 49), установив факт невозможности использования помещения арендатором после передачи ключей от объекта аренды арендодателю, пришел к выводу об удовлетворении иска как в части взыскания обеспечительного платежа, так и в части взыскания излишне плаченной суммы постоянной части арендной платы.

Проверив законность и обоснованность решения по делу в соответствии с правилами статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для его отмены или изменения.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) в порядке, в сроки и в размере, определенные договором.

Исходя из общих правил статей 606, 614, 622 ГК РФ, обязанность по внесению арендной платы возникает у арендатора с момента получения имущества в аренду

по акту приема-передачи и прекращается после возврата имущества также по акту приема-передачи.

Как следует из пункта 6.2 договора, оплата постоянной части арендной платы производится предварительными платежами, ежемесячно до 28 числа оплачиваемого месяца, оплата переменной части, в соответствии с пунктом 6.3, производится в течение 5 банковских дней с момента предоставления арендодателем счета на оплату переменной части арендной платы.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 37 Информационного письма № 66, арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.

Подобное уклонение представляет собой частный случай просрочки кредитора.

В соответствии с пунктом 3 статьи 405 ГК РФ должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (пункт 1 статьи 406 ГК РФ).

Таким образом, правовая природа просрочки кредитора, как фактического обстоятельства, исключающего квалификацию поведения должника в качестве нарушения, состоит в объективной невозможности осуществления обязанным лицом возложенного на него исполнения. Иными словами, в качестве просрочки кредитора может быть расценено не любое несовершение им предусмотренных законом или договором действий, а лишь такое поведение, прямым следствием которого явился вынужденный (невиновный) дефолт должника.

При этом в силу взаимосвязанных положений гражданского законодательства (статей 1, 9, 401, 405, 406 ГК РФ) и статьи 65 АПК РФ обязанность по доказыванию допущенной кредитором просрочки возложена на лицо, допустившее неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства.

По смыслу приведенных разъяснений, просрочка кредитора в принятии имущества из аренды является основанием для освобождения арендатора от арендной платы на период просрочки кредитора. В таких случаях арендатору не может быть вменено неправомерное поведение, а недобросовестное поведение арендодателя.

Учитывая изложенное, доказанная арендатором просрочка кредитора (арендодателя) в принятии имущества из аренды является основанием для его освобождения от арендной платы на весь период такой просрочки, что исключает применение к нему положений абзаца второго статьи 622 ГК РФ.

При этом отсутствие предусмотренного договором акта о возврате объекта аренды не является безусловным доказательством того, что арендатор продолжил пользоваться имуществом, и, следовательно, у него не прекратилась обязанность по внесению арендной платы. При несоставлении письменного документа о возврате арендованного имущества не лишаются силы иные доказательства прекращения использования объекта аренды (определение Верховного Суда Российской Федерации от 19.05.2020 № 310-ЭС19-26908).

Как следует из материалов дела, арендодатель письмом от 14.06.2024 № 11.24-Б уведомил арендатора об одностороннем расторжении договора за три месяца до даты его расторжения.

Арендатор не возражал против расторжения договора, письмом от 30.07.2024 № 334 просил приостановить начисление арендной платы ввиду того, что деятельность в нем не осуществляется, помещение освобождено и подготовлено к передаче собственнику.

Письмом от 31.07.2024 № 335 арендатор просил предоставить перечень недостатков, выявленных в результате осмотра, для их скорейшего устранения

Письмом от 02.08.2024 № 20.24-Б арендодатель направил в адрес арендатора перечень замечаний, которые необходимо устранить до последующей передачи помещения.

Письмом от 02.08.2024 № 340 арендатор указал, что принял в работу письмо арендодателя № 20.24-Б, сообщил о дате передачи и подписания акта приема-передачи помещения 05.08.2024.

Письмом от 05.08.2024 № 343 арендатор уведомил об устранении вышеуказанных дефектов и готовности передать помещение арендодателю 06.08.2024.

При этом со стороны арендодателя представитель для приемки объекта аренды не явился, в связи с чем письмом от 06.08.2024 № 349 арендатор повторно уведомил об устранении дефектов, указал, что представители предпринимателя неоднократно не являлись на приемку помещения, что расценивается истцом как отказ от исполнения обязательства по принятию имущества.

Письмом от 06.08.2024 № 21.24-Б арендодатель указал, то последним днем аренды помещения является 17.09.2024, помещение ранее указанного срока арендодателем не принимается, в связи с чем начисление и оплата арендной платы должны производится арендатором до указанной даты.

Письмом от 08.08.2024 № 42.24-МТ арендодатель выразил согласие в осуществлении приемки нежилого помещения 12.08.2024 при соблюдении следующих условий: устранение замечаний в срок до 12.08.2024, изложенных в письме от 02.08.2024 № 20.24-Б, внесение арендной платы в размере 178 500 руб. не позднее 15.08.2024. При отсутствии оплаты в указанный срок, указанная сумма подлежит зачету из суммы обеспечительного платежа.

Письмом от 09.08.024 № 352 арендатор указал, что все замечания устранены, помещение готово к передаче арендодателю, арендатор готов к передаче помещения 12.08.2024.

Таким образом, истец выполнил условия, указанные арендодателем для приемки помещения.

Вместе с тем ответчик на приемку помещения не явился, представителя не направил, акт приема-передачи помещения от 12.08.2024 подписан обществом в одностороннем порядке.

Письмом от 13.08.2024 № 360 в адрес арендатора курьерской службой направлено письмо о передаче помещения, акт приема-передачи от 12.08.2024, комплект ключей (три ключа) от нежилого помещения, фотофиксация опломбирования нежилого помещения, фотофиксация замены стеклопакета.

Учитывая данные обстоятельства, у истца отсутствовала возможность использования нежилого помещения ввиду его фактической передачи предпринимателю.

То обстоятельство, что ответчик уклонялся от принятия помещения, ссылаясь на продолжение действия договора аренды, апелляционным судом не признается обоснованным. Объект аренды передан 13.08.2024, договор аренды прекратил свое действие с даты, когда у истца прекратился доступ к нему ввиду его опломбировки (12.08.2024), что свидетельствует о невозможности эксплуатации помещений.

Действия истца нельзя расценить в качестве недобросовестных, поскольку им предпринимались все попытки для возврата объекта аренды арендодателю.

Кроме того, нарушение арендатором обязанности возвратить имущество именно в том состоянии, которое предусмотрено соглашением сторон, дает арендодателю право на применение соответствующего этому нарушению способа защиты права, в рамках которого возможно установление наличия либо отсутствия факта ненадлежащего исполнения, а именно путем заявления требования о взыскании убытков, но не предоставляет возможность уклонения от приемки объектов из аренды.

Данный вывод соответствует правоприменительной практике по рассмотрению подобной категории споров о Верховного Суда Российской Федерации от 24.06.2021 № 304-ЭС21-11831, от 29.06.2023 № 301-ЭС23-12872).

Таким образом, оснований для непринятия помещения у предпринимателя отсутствовали.

Статьей 1102 ГК РФ установлено, что лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 ГК РФ. Следовательно, для взыскания с ответчика неосновательного обогащения истцу необходимо доказать факт получения (сбережения) ответчиком имущества либо денежных средств без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований и его размер.

В соответствии с пунктом 3 статьи 1103 ГК РФ, поскольку иное не установлено ГКК РФ, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные настоящей главой, подлежат

применению также к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.

Из названной нормы права следует, что неосновательным обогащением следует считать не то, что исполнено в силу обязательства, а лишь то, что получено стороной в связи с этим обязательством и явно выходит за рамки его содержания (пункт 7 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.04.2017).

Как указывалось ранее, договор аренды прекратил свое действие 12.08.2024, до указанной даты арендные платежи подлежат взысканию.

Оплата постоянный части арендной платы за август 2024 года должна составить 121 935 руб. 48 коп (за период с 01.08.2024 по 12.08.2024), вместе с тем обществом уплачено 315 000 руб.

Поскольку эксплуатация помещения после его возврата истцом не производилась, излишне уплаченные денежные средства в размере 193 064 руб. 52 коп. подлежат возврату арендатору.

В соответствии с пунктом 1 статьи 381.1 ГК РФ денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 ГК РФ, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем.

При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.

В случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абзаце втором пункта 1 статьи 381.1 ГК РФ, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон (пункт 2 статьи 381.1 ГК РФ).

В настоящем случае срок возврата обеспечительного платежа не согласован сторонами при заключении договора.

Ответчиком удержана часть обеспечительного платежа в счет арендной платы (178 500 руб.).

Вместе с тем ответчик не доказал основания для удержания денежных средств, внесенных истцом в качестве обеспечительного платежа по договору, в счет погашения какой-либо задолженности общества (статья 65 АПК РФ), связи с чем указанная сумма подлежит возврату обществу.

При изложенных обстоятельствах, суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение.

Нормы материального права судом первой инстанции при разрешении спора были применены правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, суд апелляционной инстанции не установил. Следовательно, оснований

для отмены обжалуемого решения арбитражного суда не имеется, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы, судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в соответствии со статьей 110 АПК РФ относятся на ее подателя.

Руководствуясь статьями 269, 270, 271 АПК РФ, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 08.08.2025 Арбитражного суда Тюменской области по делу № А70-5360/2025 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно- Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий Е.С. Халявин

Судьи Н.В. Бацман

Т.А. Воронов