Решение от 6 февраля 2023 г. по делу № А45-11698/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А45-11698/2022
г. Новосибирск
06 февраля 2023 года
резолютивная часть решения объявлена 30 января 2023 года

решение в полном объеме изготовлено 6 февраля 2023 года


Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Галкиной Н.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Актив» (ИНН <***>)

к Мэрии города Новосибирска в лице Департамента земельных и имущественных отношений (ИНН 5406285846)

о признании незаконным уведомления об отказе в предоставлении в собственность земельного участка

при участии в судебном заседании представителей

заявителя: ФИО2, доверенность от 28.06.2022, паспорт, диплом

заинтересованного лица: ФИО3 по доверенности от 30.12.2021, служебное удостоверение, диплом

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Актив» (далее - заявитель, общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением к мэрии города Новосибирска лице Департамента земельных и имущественных отношений (далее - заинтересованное лицо, мэрия) о признании незаконным отказа мэрии в предоставлении в собственностью обществу земельного участка с кадастровым номером 54:35:061490:309, выраженного в уведомлении об отказе в предоставлении в собственность земельного участка от 28.01.2022, обязании мэрии заключить с обществом договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 54:35:061490:309 на условиях, указанных в прилагаемом проекте договора купли-продажи.

Требования общества мотивированы тем, отказ в предоставлении земельного участка не соответствует требованиям действующего законодательства, нарушает права и законные интересы общества, поскольку право общества на приобретение в собственность земельного участка возникло в связи с приобретением им права собственности на расположенные на данном земельном участке объекты недвижимости с кадастровыми номерами № 54:35:061490:1563, № 54:35:061490:1620, № 54:35:061490:1611, № 54:35:061490:1615, № 54:35:061490:434. Здания относятся к зданиям производственного назначения. Эксплуатация зданий в целях организации производственного процесса предполагает использование земельного участка, на котором размещены производственные здания и сооружения в том числе, для размещения технологических дорог (подъездов) к производственным цехам, размещения противопожарных въездов, выездов; организации мест погрузки - разгрузки сырья, комплектующих, готовой продукции; размещение необходимых тепловых, электрических, водопроводных, канализационных сетей; размещение технологических зон обслуживания для данных сетей, организации мест хранения отходов и пр. Спорный земельный участок был сформирован и предоставлен в пользование первоначальному собственнику объектов недвижимости с учетом необходимости и достаточности площади для эксплуатации зданий.

Представитель заявителя в судебном заседании поддержал заявленные требования, в том числе, требование о заключении договора в редакции общества, в котором выкупная цена земельного участка определена в размере 2,5% от его кадастровой стоимости.

Мэрия заявленные требования не признала, ссылаясь на правомерность отказа ввиду того, что площадь испрашиваемого земельного участка (49014 кв.м) существенно превышает площадь объектов недвижимости (9926 кв.м), расположенных не нем. Полагает, что заявителем не доказана необходимость предоставления земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации объектов недвижимости, расположенных на нем. Также мэрия полагает, что нет основания для определения выкупной цены земельного участка исходя из 2,5% его кадастровой стоимости.

Представитель мэрии в судебном заседании поддержал возражения против заявленных требований.

Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд установил.

Общество является собственником объектов недвижимости с кадастровыми номерами № 54:35:061490:1563 площадью 6062,60 кв.м, № 54:35:061490:1620 площадью 1149,90 кв. м, № 54:35:061490:1611 площадью 731,70 кв. м, № 54:35:061490:1615 площадью 1694,60 кв.м, № 54:35:061490:434 площадью 287,20 кв.м, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 54:35:061490:309.

Указанные объекты недвижимости были приобретены обществом на основании договора купли-продажи от 08.10.2021, заключенного с обществом с ограниченной ответственностью «Меркас», которое в свою очередь приобрело данные объекты недвижимости на торгах, проводимых в рамках процедуры банкротства открытого акционерного общества «Научно-производственное предприятие «Сибсельмаш» в форме конкурса.

Общество обратилось в мэрию с заявлением о заключении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 54:35:061490:309, площадью 49014 кв.м, по ул. Станционной г. Новосибирска без торгов по льготной цене 2,5% от кадастровой стоимости земельного участка на основании подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3, статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-Феждерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

Мэрия уведомлением от 28.01.2022 отказала обществу в предоставлении в собственность земельного участка, мотивируя тем, что заявитель не обосновал необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади в заявленных целях, что площадь испрашиваемого земельного участка существенно превышает площадь расположенных не нем объектов недвижимости, в связи с чем, площадь указанного земельного участка не является необходимой для эксплуатации расположенных на нем зданий.

Общество, не согласившись с данным отказом, обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением.

Изучив и проверив представленные доказательства, суд пришел к следующим выводам.

По смыслу части 1 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных частью 2 настоящей статьи.

В силу пункта 6 части 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьёй 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с частью 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящей статьёй или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Расположенные на спорном земельном участке объекты принадлежат на праве собственности обществу.

Таким образом, в силу прямого указания закона общество, являясь собственником расположенных на земельном участке объектов, имеет право на его приобретение в собственность без проведения торгов.

Основания для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов перечислены в статье 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации.

Указанные в названной статье основания для отказа обществу в предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 54:35:061490:309 без торгов судом не установлены.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства в порядке, предусмотренном статьёй 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришёл к выводу о наличии у общества исключительного права на приобретение земельного участка с кадастровым номером 54:35:061490:309 в собственность.

Довод мэрии о несоразмерности площади испрашиваемого обществом земельного участка (49014 кв. м) площади расположенных на нём объектов (9926 кв. м) и необходимой для его эксплуатации судом проверен и признан необоснованным, поскольку опровергается совокупностью представленных в материалы дела доказательств, в том числе, судебным заключением экспертизы № 55-22-Т3.НП, проведенной экспертом общества с ограниченной ответственностью архитектурная мастерская «Тектоника» ФИО4, полученным в порядке статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, согласно которому площадь земельного участка с кадастровым номером 54:35:061490:309, составляющая 49014 кв.м, является необходимой и достаточной для целей эксплуатации по назначению объектов недвижимости производственного назначения: нежилого здания с кадастровым номером 54:35:061490:1563, нежилого здания с кадастровым номером 54:35:061490:1620, нежилого здания с кадастровым номером 54:35:061490:1611, нежилого здания с кадастровым номером 54:35:061490:1615, нежилого здания с кадастровым номером 54:35:061490:434, расположенных по адресу: <...> в соответствии с требованиями действующих градостроительных, строительных, санитарно-эпидемиологических и противопожарных норм, в том числе, с требованиями правил землепользования и застройки, утвержденных решением Совета депутатов г. Новосибирска от 24.06.2009 № 1288 «О правилах землепользования и застройки г. Новосибирска», Федерального закона № 123-Ф3 от 22.08.2008 «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» и СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 «Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов». Объекты изначально запроектированы и размещены в качестве объектов производственного назначения в соответствии с нормами технологического проектирования предприятия на момент строительства и располагаются на сформированном земельном участке, в настоящий момент служат для обеспечения единого технологического процесса производства продукции общего и специального назначения. Земельный участок с кадастровым номером 54:35:061490:309, расположенный: <...> является учтенным, границы земельного участка установлены и утверждены в соответствии с требованиями действующего законодательства.

Согласно выводам кадастрового инженера ФИО5, привлечённого к производству судебной экспертизы в качестве специалиста в области землеустройства и кадастрового учёта, изложенным в заключении кадастрового инженера, являющегося приложением к заключению эксперта № 55-22-Т3. НП и в соответствии с анализом градостроительной документации, картографических материалов, земельный участок, с кадастровым номером 54:35:061490:309, площадью 49014 кв.м, является образованным и прошедшим процедуру кадастрового учёта. Существование земельного участка с кадастровым номером 54:35:061490:309, уже образованного для эксплуатации объектов недвижимости: нежилого здания с кадастровым номером 54:35:061490:1563, нежилого здания с кадастровым номером 54:35:061490:1620, нежилого здания с кадастровым номером 54:35:061490:1611, нежилого здания с кадастровым номером 54:35:061490:1615, нежилого здания с кадастровым номером 54:35:061490:434, а также с учетом расположения на земельном участке инженерных сетей и коммуникаций (их охранных зон), сооружений, площадок погрузо-разгрузочных устройств, открытых стоянок автомобилей, машин, механизмов представляется возможным и не противоречит нормам действующего законодательства (пункту 10 статьи 38 Федерального закона № 221-ФЗ от 24.07.2007 «О Государственном кадастре недвижимости», пункту 3статьи 33 Земельного кодекса Российской Федерации и положениям Правил землепользования и застройки г. Новосибирска утвержденных Решением Совета депутатов города Новосибирска «О Правилах землепользования и застройки города Новосибирска» от 24.06.2009 № 1288).

Довод мэрии о том, что выводы эксперта, о том, что объекты были изначально запроектированы и размещены в качестве объектов производственного назначения в соответствий с нормами технологического проектирования предприятия на момент строительства, в настоящий момент служат для обеспечения единого технологического процесса производства продукции общего и специального назначения ничем не обоснованы, более того, эксперт не мог сделать такие выводы, поскольку не располагал проектной документацией в отношении указанных зданий, отклоняется судом, так как из заключения эксперта следует, что исследование осуществлено путем проведения осмотра объекта обследования – земельного участка с кадастровым номером 54:35:061490:309 площадью 49014кв.м, расположенного в промышленной зоне Ленинского района города Новосибирска, анализа фактического использования земельного участка на основании предоставленных документов.

Для выполнения заключения эксперту предоставлены материалыдела № А45-11698/2022, в том числе, дополнительно запрошенные экспертом: планшеты инженерно-топографического плана М1:500, технические и кадастровые паспорта на объекты недвижимости, расположенные на земельном участке, справка о назначении имущества от 27.09.2021.

Таким образом, суд пришел к выводу, что экспертом полно и всесторонне проведено исследование, выводы сделаны на основе представленных документов.

Заключение экспертизы судом проверено и признано надлежащим доказательством в силу положений статей 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьи 11 Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Экспертное заключение № 55-22-ТЗ.НП является ясным, противоречия, неоднозначные толкования в выводах эксперта отсутствуют.

Довод мэрии о том, общество не имеет реальной возможности использовать здания для производственных процессов, осуществлявшихся ОАО «НПО «Сибсельмаш»», вместе с тем, имеет возможность не исполнять обязательства по использованию данных объектов по целевому назначению после приобретения земельного участка в собственность, судом отклоняется, как основанный на предположениях и не опровергает вывод о необходимости испрашиваемого земельного участка для эксплуатации объектов недвижимости, расположенных на нем.

Также суд отмечает, что согласно заключению эксперта площадь застройки спорного земельного участка 8546 кв.м, что составляет 17,34% площади испрашиваемого земельного участка. В соответствии с действующей редакцией «Правил землепользования и застройки», утвержденных решением Совета депутатов г. Новосибирска от 24.06.2009 №1288 «О правилах землепользования и застройки города Новосибирска», земельный участок с кадастровым номером 54:35:061490:309 относится к зоне производственной деятельности (П-1). Для данной зоны предусмотрены следующие градостроительные регламенты: минимальный процент застройки в границах земельного участка для объектов капитального строительства с иным видом разрешенного использования - 20%; максимальный процент застройки в границах земельного участка для объектов капитального строительства с иным видом разрешенного использования - 80%.

Таким образом, процент застройки испрашиваемого земельного участка меньше предусмотренного минимального процента на 2, 66%, что, по мнению суда, является не существенным отклонением от установленного регламента.

Довод мэрии о том, что испрашиваемый земельный участок никогда не предоставлялся заявителю на праве постоянного бессрочного пользования, в связи с чем, у него отсутствует право на приобретение такого земельного участка в льготном порядке, судом проверен и признан подлежащим отклонению как основанный на неверном толковании норм права и противоречащий фактическим обстоятельствам.

Согласно представленному в материалы дела заключению кадастрового инженера ФИО6 от 09.11.2022 земельный участок, предоставленный производственному объединению «Сибсельмаш» на праве постоянного бессрочного пользования на основании Государственного акта на право пользования землёй от 07.05.1985 серии A-I номер 557084, является исходным участком для земельного участка с кадастровым номером 54:35:061490:0074, предоставленного государственному предприятию Новосибирское производственное объединение «Сибсельмаш» на основании постановления мэрии города Новосибирска от 08.11.2001 № 3177, на основании названного постановления был заключён договор аренды земельного участка на территории города Новосибирска от 04.12.2001 № 19801 и прекращено право постоянного бессрочного пользования; земельный участок с кадастровым номером 54:35:061490:309 был образован из площади земельного участка с кадастровым номером 54:35:061490:74 (кадастровая ситуация отображена на схеме в приложении к заключению кадастрового инженера № 1).

Таким образом, земельный участок с кадастровым номером 54:35:061490:309 образован из земельного участка, изначально предоставленного первому правообладателю на праве постоянного бессрочного пользования.

В части доводов о наличии или отсутствии у заявителя права на приобретение земельного участка в собственность по льготной цене суд полагает необходимым отметить следующее.

По смыслу пункта 1 статьи 2 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» определяющими критериями применения льготных цен при выкупе земельных участков являются факт нахождения на земельном участке зданий, строений, сооружений, принадлежащих заявителю на праве собственности, которые ранее были отчуждены в процессе приватизации, а также обращение собственника указанного недвижимого имущества с надлежащим заявлением о выкупе земельного участка до 1 июля 2012 года.

При этом право на льготное приобретение земельного участка имеет любой собственник указанных объектов недвижимости независимо от того, приобрёл ли он недвижимость при приватизации или в результате последующих сделок (пункт 9 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2016), утверждённого Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.10.2016; пункт 21 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2019), утверждённого Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 24.04.2019).

Таким образом, граждане, коммерческие организации и индивидуальные предприниматели, являющиеся собственниками недвижимого имущества, выкупленного у публично-правового образования, имеют право приобрести в собственность земельный участок, на котором расположена эта недвижимость, на льготных условиях, предусмотренных пунктом 1 статьи 2 федерального закона № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», независимо от того, приобрели ли они недвижимость непосредственно при приватизации или в результате последующих сделок.

Объекты недвижимости – нежилые здания с кадастровыми номерами № 54:35:061490:1563, № 54:35:061490:1620, № 54:35:061490:1611, № 54:35:061490:1615, № 54:35:061490:434, были приобретены открытым акционерным обществом Новосибирское производственное объединение «Сибсельмаш» в порядке приватизации государственного имущества, что следует из представленных в материалы дела доказательств и не ставится под сомнение мэрией.

Общество приобрело указанные объекты в собственность в результате последовательно совершённой цепочки сделок купли-продажи.

Исходный земельный участок, на котором расположены объекты, ранее был предоставлен государственному предприятию Новосибирское производственное объединение «Сибсельмаш» на праве постоянного бессрочного пользования, которое было переоформлено первым правообладателем на право аренды в установленный законом срок.

При таких условиях с учётом правовой позиции, изложенной в Обзорах судебной практики Верховного Суда Российской Федерации, общество с ограниченной ответственностью «Актив» имеет право на приобретение земельного участка с кадастровым номером 54:35:061490:309 в собственность по цене, установленной в пункте 1 статьи 2 федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

Для приобретения земельного участка по льготной цене в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» достаточно установить факт отчуждения недвижимого имущества в процессе приватизации, поскольку из буквального толкования данной нормы не следует, что субъектом приобретения земельного участка по льготной цене является первый приобретатель недвижимости.

Ограничительное толкование положения пункта 1 статьи 2 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» привело бы - в нарушение закреплённого в статье 19 Конституции Российской Федерации принципа равенства - к неравному подходу по отношению к собственникам недвижимого имущества как субъектам права, находящимся в равном положении.

По смыслу данного законоположения и с учётом преследуемых законодателем общих целей правового регулирования любой собственник недвижимого имущества, выкупленного у государственного или муниципального образования, имеет право на приобретение в собственность земельного участка на льготных условиях независимо от того, приобрёл ли он недвижимость непосредственно при приватизации или в результате последующих сделок.

Аналогичный правовой подход воспроизведён в постановлении Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 08.09.2022 по делу № А45-31587/2021.

Выбор способа восстановления нарушенного права является прерогативой суда, реализуемой с учётом совокупности установленных по делу фактических обстоятельств.

Применительно к спорным правоотношениям суд, руководствуясь частью 5 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, полагает возможным обязать мэрию принять решение о предоставлении в собственность земельного участка и заключить с обществом договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 54:35:061490:309 без проведения торгов в течение месяца со дня вступления в законную силу судебного акта по настоящему делу.

Судебные расходы распределяются по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 167, 168, 169, 170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

признать незаконным отказ мэрии города Новосибирска в предоставлении в собственность обществу с ограниченной ответственностью «Актив» (ИНН <***>) земельного участка с кадастровым номером 54:35:061490:309, выраженного в уведомлении Департамента земельных и имущественных отношений об отказе в предоставлении в собственность земельного участка от 28.01.2022.

Обязать мэрию города Новосибирска в лице Департамента земельных и имущественных отношений устранить нарушение прав и законных интересов общества с ограниченной ответственностью «Актив» (ИНН <***>) путем принятия решения о предоставлении в собственность и заключения договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 54:35:061490:309 без проведения торгов в течение месяца со дня вступления в законную силу судебного акта по настоящему делу.

Взыскать с мэрии города Новосибирска в пользу общества с ограниченной ответственностью «Актив» (ИНН <***>) расходы на оплату государственной пошлины в размере 3000 рублей.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд (город Томск).

Решение может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (город Тюмень) при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.


Судья

Н.С. Галкина