Постановление от 17 сентября 2025 г. по делу № А40-111559/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ул. Селезнёвская, д. 9, г. Москва, ГСП-4, 127994,

официальный сайт: http://www.fasmo.arbitr.ru e-mail: info@fasmo.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А40-111559/2024
18 сентября 2025 года
г. Москва


Резолютивная часть постановления объявлена 17 сентября 2025 года Постановление в полном объеме изготовлено 18 сентября 2025 года Арбитражный суд Московского округа

в составе председательствующего судьи Немтиновой Е.В. судей Аталиковой З.А., Лазаревой И.В.,

при участии в судебном заседании:

от Департамента городского имущества города Москвы – (онлайн-участие) – ФИО1, дов. от 06.12.2024

от ООО «Изюм» - ФИО2, дов. от 14.05.2024

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу Департамента городского имущества города Москвы

на решение Арбитражного суда города Москвы от 07.03.2025 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 20.05.2025

по исковому заявлению ООО «Изюм» к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Изюм» (далее – Общество) обратилось Арбитражный суд города Москвы с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к Департаменту городского имущества города Москвы (далее –

Департамент) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи в отношении объекта недвижимости, расположенного по адресу: <...>/1, с кадастровым номером 77:06:0003013:8421, общей площадью 137 кв. м.

Арбитражный суд города Москвы решением от 07.03.2025, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 20.05.2025, урегулировал разногласия, возникшие между Обществом и Департаментом при заключении договора купли-продажи объекта недвижимости, расположенного по адресу: <...>/1, с кадастровым номером 77:06:0003013:8421, общей площадью 137 кв. м., изложив:

- пункт 3.1 договора: «Цена Объекта составляет 23 693 500 (двадцать три миллиона шестьсот девяносто три тысячи пятьсот) рублей 00 копеек, в соответствии с заключением эксперта от 28.01.2025 № А40-111559/24-150-873 (далее – Отчет), выполненным АНО ЦПССЭД «ПАРИТЕТ», является окончательной, согласованной Сторонами Договора, и изменению не подлежит.

Расчеты, отраженные в Отчете, выполнены в полном соответствии с оценочной методологией, с учетом всех факторов, оказывающих влияние на стоимость Объекта, в том числе фактора общего технического состояния здания, в котором расположен Объект, а рыночная стоимость Объекта соответствует уровню цен, сложившемуся в соответствующем сегменте рынка по состоянию на дату проведения оценки.

В случае изменения в результате проведенной перепланировки площади Объекта, находящегося в залоге у Продавца, в том числе в части уменьшения, или произведенных Покупателем неотделимых улучшений Объекта, в том числе до даты заключения Договора, цена Объекта (п. 3.1 Договора), согласованная Сторонами, пересмотру не подлежит.

НДС в соответствии с подп. 12 п. 2 ст. 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.»;

- пункт 3.4 договора: «Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно.

Первый платеж перечисляется не позднее 30 дней с даты заключения Договора (п. 1.7 Договора).

Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего числа каждого месяца, определяемого по дню месяца (числу) даты заключения Договора (п. 1.7 Договора).

Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 282 065 (двести восемьдесят две тысячи шестьдесят пять) рублей 48 копеек и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.

Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку цены Объекта (п. 3.1 Договора).

Проценты за предоставленную рассрочку подлежат уплате со дня заключения Договора (п. 1.7 Договора) до дня оплаты основного долга в полном объеме.

Денежные средства, поступающие в счет оплаты основного долга и процентов за предоставленную рассрочку, засчитываются в первую очередь в счет оплаты процентов за рассрочку, в оставшейся части – в счет оплаты основного долга (вне зависимости от назначения платежа). При этом преимущество имеет то обязательство, срок исполнения которого наступил или наступит раньше, либо, когда обязательство не имеет срока исполнения, то обязательство, которое возникло раньше.».

Также суд взыскал с Департамента в пользу Общества расходы на оплату экспертизы в сумме 30 000 руб. и расходы по оплате государственной пошлины в сумме 6 000 руб.

Не согласившись с судебными актами судов первой и апелляционной инстанций, Департамент обратился в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить обжалуемые судебные акты и принять новый судебный акт об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи, по цене и на условиях Департамента, поскольку полагает, что выводы судов не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, имеющимся в деле доказательствам, а обжалуемые

судебные акты приняты с нарушением норм материального и процессуального права.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 АПК РФ информация о времени и месте судебного заседания была опубликована на официальном интернет-сайте http://kad.arbitr.ru. От Департамента в суд кассационной инстанции поступило заявление об участии в онлайн-заседании с использованием системы веб-конференции информационной системы «Картотека арбитражных дел» (онлайн-заседания) в порядке статьи 153.1 АПК РФ, которое судом было удовлетворено. Информация о проведении судебного заседания с использованием системы веб-конференции информационной системы «Картотека арбитражных дел» (онлайн-заседания) размещена в «Картотеке арбитражных дел» в сети Интернет. Заседание, назначенное на 17.09.2025, 14 час. 30 мин. проводилось посредством использования веб- конференции по ходатайству Департамента. Возможность участия в судебном заседании судом обеспечена. Отзыв на кассационную жалобу не поступил.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель Департамента поддержал кассационную жалобу, просил отменить обжалуемые судебные акты по изложенным в кассационной жалобе доводам и принять новый судебный акт об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи, по цене и на условиях Департамента. Представитель Общества возражал против удовлетворения кассационной жалобы, ссылаясь на законность и обоснованность обжалуемых судебных актов.

Выслушав представителей сторон, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 286, 287 АПК РФ правильность применения судами норм материального права и соблюдение норм процессуального права при вынесении обжалуемых судебных актов, а также соответствие выводов в указанных актах установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции пришел к следующим выводам.

Как установлено судами и следует из материалов дела, Общество на основании договора аренды от 13.05.2016 (зарегистрирован в установленном

порядке), заключенного на срок с 19.04.2016 до 19.04.2026, арендовало у Департамента объект недвижимости, расположенный по адресу: <...>/1, с кадастровым номером 77:06:0003013:8421, общей площадью 137 кв.м.

Ответчик на основании Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ) и в соответствии с распоряжением Департамента о приватизации от 11.04.2024 № 48683 помещения, направил истцу письмо от 16.04.2024 № 33-6-64016/24-(0)-3 «О предложении воспользоваться преимущественным правом на приобретение арендуемого имущества».

Согласно представленному ответчиком истцу для подписания проекта Договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения), Объект отчуждался истцу по продажной цене 30 175 000 руб.

Не согласившись с предложенным ответчиком Проектом в части цены выкупаемого объекта недвижимости, а именно с редакцией пунктов 3.1 и 3.4 Договора, истец заключил с ООО "КС-Аналитик" договор на проведение рыночной стоимости объекта. В соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости № 1505/0141 от 17.05.2024, выполненном ООО "КС-Аналитик", рыночная стоимость нежилого помещения определена в размере 15 296 000 руб.

Истцом был направлен протокол разногласий к договору купли-продажи, однако, как указал истец, ответ не получен.

Поскольку между сторонами при заключении договора купли - продажи объекта недвижимости с кадастровым номером 77:06:0003013:8421, общей площадью 137 кв.м, расположенного по адресу: <...>/1, возникли разногласия в части определения стоимости выкупаемого имущества, истец обратился в арбитражный суд с иском об

урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, регулируются Законом № 159-ФЗ.

Разрешая разногласия сторон, суд первой инстанции, с выводами которого согласился апелляционный суд, руководствовались положениями статей 8, 11, 12, 125, 215, 217, 307, 309, 310, 421, 422, 424, 432, 445, 446 ГК РФ, статей 3, 4, 5, 9 Закона № 159-ФЗ, Федерального закона 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», статей 14, 18 Закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», учли разъяснения, приведенные в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» и обоснованно исходили из следующего.

Так, по результатам исследования и оценки представленных в материалы дела доказательств суды пришли к выводу о том, что истец соответствует всем требованиям, установленным статьей 3 Закона № 159-ФЗ.

Судом первой инстанции была обоснованно назначена судебная экспертиза по оценке рыночной стоимости спорного объекта, результаты которой были

исследованы, оценены судами по правилам статей 71, 86 АПК РФ; экспертное заключение признано допустимым доказательством по делу.

Установив данные обстоятельства, исследовав и оценив представленные доказательства, в том числе заключение судебной экспертизы, суды пришли к выводу о том, что цена объекта недвижимости с кадастровым номером 77:06:0003013:8421, общей площадью 137 кв.м, расположенного по адресу: <...>/1, по состоянию на 11.04.2024 (на дату вынесения распоряжения Департамента от 11.04.2024 № 48683 о приватизации) составила 23 693 500 руб., и урегулировали возникшие разногласия сторон по указанной цене.

При этом, установив, что пункт 3.4 договора содержит указание на сумму ежемесячного платежа, определенную в соответствии с пунктом 3.1 (цена объекта), тогда как разногласия в части пункта 3.1 договора урегулированы в судебном порядке, пункт 3.4 договора изложен судами в редакции истца с указанием суммы ежемесячного платежа в размере не менее 282 065 руб. 48 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.

Суд округа отмечает, что в материалы дела не представлены какие-либо бесспорные доказательства, свидетельствующие о недостоверности заключения экспертов об определении рыночной стоимости. Сомнений в обоснованности результатов экспертизы или наличия противоречий в выводах экспертов, у суда кассационной инстанции не имеется. Проведенная экспертиза, дала ответы на поставленные перед экспертным учреждением вопросы.

Судебный эксперт, в отличие от специалистов оценщиков, на чьи заключения ссылались стороны при досудебном порядке урегулирования спора, предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, не связан обязательствами перед сторонами.

Иная рыночная оценка спорного объекта недвижимости, содержащаяся в отчете, составленном другим оценщиком вне рамок рассматриваемого дела, сама по себе не свидетельствует о недостоверности величины рыночной стоимости

указанного объекта, определенной по результатам проведенной судебной экспертизы.

В связи с урегулированием разногласий путем принятия редакции Общества (с учетом уточнения исковых требований в порядке статьи 49 АПК РФ) судебные расходы Общества по оплате государственной пошлины и судебной экспертизы правомерно отнесены судом на Департамент (статьи 106, 110 АПК РФ).

Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судами при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебных актов по существу, влияли на обоснованность и законность судебных актов, либо опровергали выводы судов, в связи с чем, признаются судом кассационной инстанции несостоятельными. Выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам, отвечают правилам доказывания и оценки доказательств (части 1, 2 статьи 65, части 1 - 5 статьи 71, пункт 2 части 4 статьи 170, пункт 12 части 2 статьи 271 АПК РФ).

Суд кассационной инстанции, соглашаясь с выводами судов первой и апелляционной инстанций, исходит из соответствия установленных судами фактических обстоятельств имеющимся в деле доказательствам и правильного применения относительно установленных обстоятельств норм материального и процессуального прав, отмечая при этом, что суд кассационной инстанции не вправе в нарушение своей компетенции, предусмотренной статьями 286 и 287 АПК РФ переоценивать доказательства и устанавливать иные обстоятельства, отличающиеся от установленных судами нижестоящих инстанций. Иная оценка заявителем кассационной жалобы установленных судами фактических обстоятельств дела и толкование положений закона не означает допущенной при рассмотрении дела судебной ошибки.

Доводы кассационной жалобы были предметом исследования судов, получили соответствующую оценку, и с учетом установленных судами фактических обстоятельств выводы судов не опровергают, не подтверждают нарушений норм материального права и норм процессуального права,

повлиявших на исход дела, и не являются достаточным основанием для отмены судебных актов. По существу заявленные в кассационной жалобе доводы направлены на переоценку имеющихся в материалах дела доказательств и изложенных выше обстоятельств, установленных судами, что не входит в круг полномочий арбитражного суда кассационной инстанции, установленных статьей 287 АПК РФ, в связи с чем, они не могут быть положены в основание отмены судебных актов судом кассационной инстанции.

Судами первой и апелляционной инстанций полно и всесторонне исследованы обстоятельства дела, оценены доводы и возражения участвующих в деле лиц и имеющиеся в деле доказательства, выводы судов соответствуют установленным фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам. Предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для отмены обжалуемых в кассационном порядке судебных актов, в том числе несоблюдение которых является безусловным основанием для отмены судебных актов в соответствии с частью 4 статьи 288 АПК РФ, не имеется, в связи с чем кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 07.03.2025 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 20.05.2025 по делу № А40-111559/2024 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Председательствующий судья Е.В. Немтинова

Судьи З.А. Аталикова

И.В. Лазарева