Постановление от 6 сентября 2017 г. по делу № А40-32003/2016

ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12

адрес электронной почты: 9aas.info@arbitr.ru

адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 09АП-39752/2017

Дело № А40-32003/16
г. Москва
06 сентября 2017 года
Резолютивная часть постановления объявлена 31 августа 2017 года

Постановление изготовлено в полном объеме 06 сентября 2017 года

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи А.Н. Григорьева,

судей В.Р. Валиева, О.Г. Головкиной,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Департамента городского имущества города Москвы на решение Арбитражного суда г. Москвы

от 21 июля 2017 года по делу № А40-32003/16, принятое судьей Селиверстовой Н.Н.

по иску ООО «Родник»

к Департаменту городского имущества города Москвы

об урегулировании разногласий

при участии в судебном заседании:

от истца: Генеральный директор - ФИО2 (решение № 1 от 17.05.2004)

от ответчика: ФИО3 (по доверенности от 09.01.2017)

У С Т А Н О В И Л:

Общество ограниченной ответственностью «Родник» обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с исковым заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилых помещений, общей площадью 115,6 кв.м. (пом. V, комн.1-8) расположенных по адресу: <...> путем принятия п. 3.1. договора купли-продажи нежилого помещения,

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 21.07.2017 исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, Департамент городского имущества города Москвы обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит указанное решение суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт.

В обоснование доводов жалобы заявитель ссылается на то, что при вынесении решения суд первой инстанции неполно выяснил обстоятельства, имеющие значение для дела, пришел к неверным выводам, вынес решение с нарушением материальных и процессуальных норм права.

Представитель ответчика в судебном заседании доводы апелляционной жалобы поддержал.

Представитель истца в судебном заседании против удовлетворения апелляционной жалобы возражал.

Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в соответствии со ст.ст. 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, апелляционный суд не находит оснований для изменения или отмены судебного акта.

Как усматривается из материалов дела и установлено судом, Общество ограниченной ответственностью «Родник» является арендатором нежилых помещений площадью 115,6 кв.м, расположенных по адресу: <...> на основании договора аренды от 23.08.2004 года № 05-00363/04, заключенного с Департаментом имущества города Москвы (правопреемник – Департамент городского имущества города Москвы). Договор аренды зарегистрирован в ЕГРП в установленном законом порядке 28.09.2004 года.

В связи с обращением Истца, распоряжением Мосжилинспекции от 14.04.2005 года №ЮВ-0143/А007160-05 разрешено переустройство помещений и производства связанных с ним ремонтно-строительных работ в жилом доме по адресу: ул. Михайлова, д. 43.

Начальником Инспекции по надзору за переустройством помещений в жилых домах в ЮВАО 18.08.2005 года утвержден акт о произведенном ООО «Родник» переустройстве помещений в жилом доме. К приемке предъявлены работы : заделка дверного проема между помещениями № 2 и № 8, устройство умывальной с установкой дополнительного сантехнического оборудования, с проведением работ по гидроизоляции, устройство монолитной бетонной лестницы в помещении № 1, устройство гипсокартонного короба в помещении № 2, заделка оконных проемов в помещениях № 1, 3, 6, установка дополнительной входной двери; разборка дверных коробок между помещениями № 4, и № 5.

Общество ограниченной ответственностью «Родник» отнесено к категории субъектов малого предпринимательства в порядке, определенном ФЗ от 24.07.2007 N 209-ФЗ, что подтверждается выпиской из базы данных Реестра субъектов малого и среднего предпринимательства № 7705-473777.

Помещения непрерывно арендуются Истцом на протяжении более 2-х лет до дня вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, площадь арендуемых нежилых помещений, не превышает предельного значения площади, установленного ч. 2 ст. 12 Закона города Москвы "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 17.12.2008 № 66, задолженность по арендным платежам отсутствует

Департамент городского имущества города Москвы, рассмотрев обращение Общества, направил Истцу проект договора купли-продажи арендуемых помещений, стоимость выкупаемых помещений установлена в размере 9 136 000,00 руб. на основании отчета об оценке рыночной стоимости от 28.10.2015 года № 108-15Б/75, выполненного ООО «АБН-Консалт» и положительным экспертным заключением от 09.11.2015 года №2911/С-15, подготовленным НП СРО «Свод».

Истец, посчитав цену существенно завышенной, не соответствующей рыночным ценам за аналогичное имущество, обратился в специализированную оценочную компанию ООО «Консалтинговая группа «ПраймАудит». В соответствии с подготовленным ООО «Консалтинговая группа «ПраймАудит» заключением об оценке рыночной стоимости спорных нежилых помещений, цена объекта составила 5 732 000,00 руб., за вычетом неотделимых улучшений 3 372 245 руб. 00 коп., то есть ниже суммы, указанной Департаментом.

Истец подписал предложенный ответчиком проект договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения), но с протоколом разногласий, касающимся пункта п. 3.1 договора, в части указания цены выкупаемого помещения в части указания цены выкупаемого объекта с учетом произведенных неотделимых улучшений.

Письмом от 22 декабря 2015 года Истец направил Ответчику подписанный договор купли-продажи помещений с протоколом разногласий и предложением заключить договор купли-продажи на иных условиях.

Письмом от 13 января 2016 года Департамент городского имущества города Москвы отказал в подписании договора купли-продажи недвижимости в редакции, предложенной Истцом, в связи с несогласием с условиями договора в части цены выкупаемого объекта.

Таким образом, при заключении договора между сторонами возникли разногласия в цене выкупаемого имущества.

Истец отнесен к субъектам малого предпринимательства в силу соответствия критериям, установленным положениями статьи 4 Федерального закона Российской Федерации "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" от 24.07.2007 N 209-ФЗ, что также подтверждается внесением Общества в Реестр субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы.

В соответствии с частью 2 статьи 9 Федерального закона от 13.08.2013 N 159-ФЗ обратился в Департамент городского имущества города Москвы истец с соответствующим заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, однако договор купли-продажи спорного объекта до настоящего времени сторонами не заключен в связи с существенными разногласиями относительно цены выкупаемого объекта.

Исковые требования по настоящему делу заявлены на основании статей 12, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" и мотивированы наличием у истца преимущественного права на приобретение арендуемых им помещений.

Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Федеральный закон от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ.

По смыслу частей 2, 3, 4 статьи 9 Федерального закона от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ), вступивших в силу с 01 января 2009 года, дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества; при этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Федеральным законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Судом первой инстанции правильно установлено соответствие истца указанным критериям лица, претендующего на преимущественное право выкупа арендуемых помещений, по следующим основаниям.

Статья 446 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В силу статьи 13 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Как разъяснено в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). При этом оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (статья 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Для устранения разногласий в стоимости выкупного имущества на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции обоснованно в порядке статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначил по делу судебную оценочную экспертизу, по результатам которой определена рыночная стоимость нежилого помещения площадью 115,6 кв.м. (подвал, пом. V, ком. 1-8), расположенного по адресу: <...>, на дату оценки 23.09.2015 года без учета НДС составляет 5 285 245,00 руб. без учета НДС.

Также экспертом установлено, что неотделимыми улучшениями недвижимого имущества площадью 115,6 кв.м (подвал, пом. V комн. 1-8), расположенного по адресу: <...>, являются следующие из выполненных работ: 1. демонтажные работы, 2. работы по устройству полов; 3. работы по устройству стен и перегородок; 4. работы по устройству потолков; 5. работы по закладке проемов и установке оконных и дверных блоков; 6. электромонтажные работы; 7. работы по устройству автоматической установки пожарной сигнализации; 8. сантехнические работы; 9. работы по устройству вентиляции; 10. наружные работы с приямками оконными; 11. работы по устройству входа в подвальное помещение (ответ на второй вопрос).

Амортизационная стоимость неотделимых улучшений, произведенных в помещениях площадью 115,6 кв.м (подвал пом. V комн. 1-8), расположенного по адресу: <...> по состоянию на 23.09.2015 года составляет 1 966 188,00 руб. без НДС.

По ходатайству ответчика, определением Арбитражного суда города Москвы от 06.04.2017 г. по делу была назначена повторная судебная экспертиза, проведение которой было поручено ООО "Московская Международная Строительная экспертиза", эксперту ФИО4.

По результатам повторной экспертизы которой определена рыночная стоимость нежилого помещения площадью 115,6 кв.м. (подвал, пом. V, ком. 1-8), расположенного по адресу: <...>, на дату оценки 23.09.2015 года без учета НДС составляет 7 517 000 руб. 00 коп. с учетом НДС.

Все работы по ремонту (перепланировке, переустройству) недвижимого имущества площадью 115,6 кв.м (подвал пом. V комн. 1-8), расположенного по адресу: <...>, являются неотделимыми улучшениями (ответ на второй вопрос).

Амортизационная стоимость неотделимых улучшений, произведенных в помещениях площадью 115,6 кв.м (подвал пом. V комн. 1-8), расположенного по адресу: <...> по состоянию на 23.09.2015 года составляет 548 608,00 руб. без НДС. Остаточная стоимость улучшений составляет 1 791 392,00 руб.

Суд первой инстанции, изучив полученное экспертное заключение, установил, что оценка, проведенная экспертами ООО "Московская Международная Строительная экспертиза" соответствует требованиям статей 11, 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральных стандартов оценки, утвержденных Приказами Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.07.2007 N 254, 255, 256 и от 25.09.2014 N 611 в связи с чем, с учетом уточнения требований истца в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязал стороны совершить сделку по цене, определенной в названном экспертном заключении, сделанном в ходе рассмотрения спора в судебном заседании арбитражного суда.

Исследовав и оценив указанные представленные в материалы дела письменные доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к выводу о том, что заключение эксперта, представленное именно в рамках проведенной судебной экспертизы, вопреки доводам апелляционной жалобы ответчика, отражает реальную рыночную стоимость спорного объекта, следовательно, именно указанная в нем величина может быть использована при определении цены продажи приватизируемого имущества.

Эксперт ФИО4 суде первой инстанции ответила на вопросы, дала пояснения по проведенной экспертизе.

Сомнений в обоснованности результатов экспертизы или наличия противоречий в выводах экспертов у суда апелляционной инстанции не имеется.

Довод заявителя апелляционной жалобы, что цену выкупаемого объекта устанавливает собственник спорного имущества, на основании части 5 статьи 10 Закона об оценочной деятельности в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, отклоняется судебной коллегией апелляционной инстанции.

В силу статьи 3 Закона N 159-ФЗ отчуждение имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности льготной категории покупателей производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом N 135-ФЗ.

По смыслу названной статьи цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать рыночной стоимости имущества, определенной независимым оценщиком. При этом органы государственной власти и местного самоуправления не вправе изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

Таким образом, Законом N 159-ФЗ предусмотрена обязательность для сторон сделки определенной независимым оценщиком величины стоимости объекта оценки.

В силу статьи 12 Закона N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Довод апелляционной жалобы о том, что судом первой инстанции было проигнорировано ходатайство ответчика о проведении повторной судебной экспертизы судебная коллегия считает голословными, поскольку из материалов дела усматривается и отражено в оспариваемом судебном акте, что повторная экспертиза была назначена судом первой инстанции и оценена наравне с другими доказательствами в соответствии со ст. 71 АПК РФ.

Оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не усматривается, поскольку приведенные в ней доводы не влияют на законность и обоснованность правильного по существу решения суда и не могут повлечь его безусловную отмену.

Разрешая спор, суд первой инстанции правильно определил юридически значимые обстоятельства, дал правовую оценку установленным обстоятельствам и постановил законное и обоснованное решение. Выводы суда первой инстанции соответствуют обстоятельствам дела. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену решения, судом первой инстанции допущено не было.

Доводы апелляционной жалобы не опровергают выводов решения суда первой инстанции и не содержат указаний на новые имеющие значение для дела обстоятельства, не исследованные судом первой инстанции, в связи с чем оснований для отмены решения суда первой инстанции по доводам апелляционной жалобы не имеется.

Руководствуясь статьями 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 21 июля 2017 года по делу № А40-32003/16 оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья А.Н. Григорьев

Судьи В.Р. Валиев

О.Г. Головкина