Постановление от 9 июня 2020 г. 17 ААС (Семнадцатый арбитражный апелляционный суд)

СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Пушкина, 112, <...>

e-mail: 17aas.info@arbitr.ru


П О С Т А Н О В Л Е Н И Е



№ 17АП-5267/2020-ГК
г. Пермь
10 июня 2020 года
Дело № А60-70175/2019


Резолютивная часть постановления объявлена 03 июня 2020 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 10 июня 2020 года.


Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Семенова В.В.,

судей Крымджановой Д.И., Поляковой М.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Балдиной А.С.,

при участии

от истца: не явились,

от ответчика: ФИО1, представитель по доверенности, паспорт,

от третьего лица: не явились,

(лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Виста-Инвест"

на решение Арбитражного суда Свердловской области от 17 марта 2020 года

по делу № А60-70175/2019

по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом Новоуральского городского округа (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью "Виста-Инвест" (ОГРН <***>, ИНН <***>),

третье лицо: публичное акционерное общество "Уральский транспортный банк" (ОГРН <***>, ИНН <***>),

о расторжении договора аренды земельного участка,

установил:

Комитет по управлению муниципальным имуществом Новоуральского городского округа (далее – КУМИ, истец) обратился в Арбитражный суд Свердловской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Виста-Инвест" (далее – ООО "Виста-Инвест", ответчик) о расторжении договора аренды земельного участка от 29.05.2006 № 273, обязании ответчика освободить земельный участок и передать истцу по акту сдачи-приемки в состоянии и качестве не хуже первоначального в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу.

Исковые требования основаны на положениях статей 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации и мотивированы существенным нарушением ответчиком условий договора (невнесение арендной платы более 3,5 лет, несоблюдение санитарных и экологических требований при содержании территории общественного пляжа).

В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено публичное акционерное общество "Уральский транспортный банк" (далее – ПАО "Уралтрансбанк").

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 17.03.2020 исковые требования удовлетворены. Судом расторгнут договор аренды земельного участка от 29.05.2006 № 273. На ответчика возложена обязанность передать земельный участок по акту сдачи-приемки в состоянии и качестве не хуже первоначального в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, ответчик обжаловал решение суда первой инстанции в апелляционном порядке, в жалобе просит решение суда отменить. В обоснование апелляционной жалобы ее заявитель ссылается на несоблюдение истцом досудебного порядка урегулирования спора, указывает, что направленные в адрес ответчика письма не содержали требований о погашении задолженности или о расторжении договора аренды. Отмечает, что сумма образовавшейся задолженности (389,04 руб.) ничтожна мала по сравнению с последствиями расторжения договора. Заявитель жалобы также выражает несогласие с основанием расторжения договора аренды по причине несоблюдения ответчиком санитарных и экологических требований при содержании территории общественного пляжа и парковки. По мнению подателя жалобы, представленные истцом фототаблицы и протоколы выездных совещаний не свидетельствуют о том, что ООО "Виста-Инвест" не соблюдает санитарные и экологические требования при содержании территории общественного пляжа и парковки. Полагает, что даже если в определенный промежуток времени на территории не был убран мусор, данное обстоятельство не является нарушением обязанности, предусмотренной пунктом 4.2.8 договора, и не может служить основанием для досрочного расторжения договора аренды. Ссылается на то, что ООО "Виста-Инвест" поддерживает земельный участок в надлежащем состоянии, о чем свидетельствуют представленные ответчиком в материалы дела фотографии земельного участка с территорией общественного пляжа и парковки, здания магазина, расположенного на этом участке. Учитывая изложенное, заявитель считает, что факт существенного нарушения условий договора аренды не подтвержден, основания для расторжения договора отсутствуют.

Истец представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором возразил против ее доводов, просит решение суда оставить без изменения, а жалобу ответчика – без удовлетворения.

От третьего лица в суд апелляционной инстанции отзыв на апелляционную жалобу не поступил.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика доводы апелляционной жалобы поддержал.

Другие лица, участвующие в деле, извещенные о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, в суд апелляционной инстанции своих представителей не направили.

В соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации жалоба рассмотрена в отсутствие неявившихся участников арбитражного процесса.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, на основании постановления Главы города Новоуральска от 29.11.2005 № 2587 между муниципальным образованием Новоуральский городской округ и ЗАО "Санаторий "Зеленый мыс" 29.05.2006 заключен договор аренды земельного участка № 273, согласно которому ЗАО "Санаторий "Зеленый мыс" предоставлен в пользование на праве аренды земельный участок с кадастровым номером 66:57:0104002:12 площадью 23371 кв.м, расположенный по адресу: <...>, для эксплуатации санатория (участок № 2), сроком на 49 лет.

На основании договора переуступки права аренды земельного участка № 1 от 26.08.2015 арендатором вышеуказанного земельного участка является ООО "Виста-Инвест".

Указанный договор зарегистрирован в установленном законом порядке 25.04.2016.

Ссылаясь на систематическое несоблюдение ООО "Виста-Инвест" санитарных и экологических требований при содержании территории общественного пляжа и парковки, а также невнесение арендатором арендной платы истец, не получив ответ на предложение о расторжении договора аренды, обратился в Арбитражный суд Свердловской области с требованием о досрочном расторжении договора аренды земельного участка.

Арбитражный суд первой инстанции, удовлетворяя заявленные требования, руководствовался положениями статей 309, 310, 450, 452, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, изложенными в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", и исходил из того, что досудебный порядок расторжения договора истцом был соблюден, материалами дела подтвержден факт существенного нарушения арендатором условий договора аренды от 29.05.2006 № 273.

Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, исследовав имеющиеся в деле доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (пункт 1 статьи 606 ГК РФ).

Статья 614 ГК РФ предусматривает, что арендатор обязан своевременно вносить арендную плату.

Согласно пунктам 4.2.3, 4.2.8 договора аренды, арендатор обязался ежеквартально и в полном объеме уплачивать арендную плату в соответствии с настоящим договором, также обязался соблюдать при использовании участка требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов.

Согласно условиям вышеназванного договора аренды (пункты 7.2, 7.2.2, 7.2.5) по инициативе арендодателя договор может быть расторгнут в следующих случаях: использование участка, которое приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки, предусмотренных земельным законодательством; невнесение арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа.

Факт нарушения ответчиком обязательств, предусмотренных условиями договора, судом установлен и подтвержден материалами дела.

Ответчик не доказал факт надлежащего исполнения им обязанностей по своевременному внесению арендных платежей, соблюдению санитарных и экологических требований.

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором.

В силу статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. При этом арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

По правилам пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Согласно пункту 29 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с договором аренды", если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса).

В пункте 29 информационного письма № 66 разъяснено, что по смыслу статьи 619 ГК РФ право требовать расторжения договора аренды возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Исходя из правовой позиции, сформулированной в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", согласно статье 619 ГК РФ, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке.

Из материалов дела видно, что ответчику направлялись письма от 27.06.2019 № 07-11/1807, от 08.07.2019 № 07-11/1875, от 06.08.2019 № 7/11/2005 с требованием погасить имеющуюся задолженность и указанием на расторжение договор аренды, что является выполнением требований п. 1 и п. 3 статьи 619 ГК РФ (ответчиком не оспорен факт получения названных предложений и претензий).

Вопреки мнению заявителя жалобы, из материалов дела усматривается, что досудебный порядок урегулирования спора истцом соблюден.

Исследовав обстоятельства дела и оценив все имеющиеся в материалах настоящего дела доказательства в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ, учитывая, что факты неисполнения арендатором обязательства по соблюдению санитарных и экологических требований при использовании земельного участка, а также систематического нарушения арендатором сроков по внесению арендной платы подтверждены представленными в дело доказательствами, признав данные нарушения существенными, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о наличии оснований для расторжения договора и возложении на ответчика обязанности передать истцу земельный участок по акту, в связи с чем правомерно удовлетворил заявленные требования истца.

Оснований не согласиться с данными выводами у суда апелляционной инстанции не имеется.

Приведенные в апелляционной жалобе доводы проверены судом апелляционной инстанции в полном объеме и подлежат отклонению в силу их несостоятельности.

Пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации допускает возможность досрочного расторжения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя на основании решения суда при существенном нарушении арендатором условий договора.

Вопреки доводам жалобы, в Законе о банкротстве не содержатся положения о том, что открытие в отношении должника-арендатора процедуры конкурсного производства автоматически лишает арендодателя права на досрочное расторжение договора при наличии к тому оснований (Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 23.12.2019 № 301-ЭС18-10926(4) по делу № А17-4841/2015).

Из материалов дела усматривается, что договором аренды на ответчика возложена обязанность по своевременному внесению арендной платы, а также обязанность по соблюдению санитарных и экологических требований при содержании территории общественного пляжа и парковки.

Факт ненадлежащего исполнения ООО "Виста-Инвест" договорных обязательств подтвержден материалами дела и установлен судом.

Установив, что ответчиком допущено нарушение обязательств по договору аренды, выразившееся в ненадлежащем исполнении обязанности по уплате арендной платы, а также неисполнение обязательств по соблюдению санитарных и экологических требований при содержании территории общественного пляжа и парковки, и данные обстоятельства являются основанием для расторжения договора аренды, учитывая соблюдение истцом досудебного порядка урегулирования спора, суд первой инстанции на законных основаниях удовлетворил заявленные требования.

Как верно указано судом первой инстанции, даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора (абзац второй пункта 23 Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды").

Незначительность суммы задолженности не означает отсутствие нарушения обязательства по договору. Конкурсный управляющий, конкурсные кредиторы, в течение длительного времени не урегулировавшие незначительный долг перед администрацией, в том числе и не за счет конкурсной массы, несут соответствующие риски возникновения негативных последствий.

Расторжение договора аренды влечет возникновение обязанности по возврату земельного участка.

Доводы заявителя жалобы сводятся по существу к несогласию с оценкой судом обстоятельств дела, что не является основанием для отмены либо изменения судебного акта.

Обстоятельства дела установлены судом первой инстанции верно и в полном объеме. Выводы суда сделаны на основе верной оценки имеющихся в материалах дела доказательств, оснований для иной оценки апелляционным судом в зависимости от доводов апелляционной жалобы не имеется. Нарушений норм материального права при принятии обжалуемого решения арбитражным судом первой инстанции допущено не было.

Нарушений судом первой инстанции норм процессуального права, которые в соответствии с частью 4 статьи 270 АПК РФ могли бы повлечь отмену обжалуемого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

С учетом изложенного, решение арбитражного суда от 17.03.2020 является законным и обоснованным, отмене не подлежит.

Таким образом, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы относятся на ее заявителя. Поскольку ответчику предоставлялась отсрочка уплаты государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы, государственная пошлина подлежит взысканию с него в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 104, 110, 258, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 17 марта 2020 года по делу № А60-70175/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Виста-Инвест" (ОГРН <***>, ИНН <***>) в доход федерального бюджета 3 000 руб. государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.


Председательствующий


В.В. Семенов


Судьи


Д.И. Крымджанова


М.А. Полякова