Решение от 2 ноября 2022 г. по делу № А07-4234/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

450076, Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Гоголя, д. 18,

сервис для подачи документов в электронном виде: http://my.arbitr.ru, сайт http://ufa.arbitr.ru/


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А07-4234/2021
г. Уфа
02 ноября 2022 года
Резолютивная часть решения объявлена 26 октября 2022 года

Полный текст решения изготовлен 02 ноября 2022 года


Арбитражный суд Республики Башкортостан в составе судьи Перемышлева И. В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев дело по исковому заявлению

Индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРНИП 318028000100938)

к Управлению земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (ИНН <***>, ОГРН <***>)

третье лицо: ФИО3

о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта оценки, указанной в отчете № 20-344/8/3-Н от 14.12.2020 об оценке рыночной стоимости нежилого помещения, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Орджоникидзевский район, проспект Октября, 87/4 (кад.номер: 02:55:020211:943), выполненным ООО «Аудит-безопасность»;

пункт 3.1. Договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда, арендуемого субъектом малого предпринимательства, с рассрочкой платежа от 29 января 2021 года, изложить в следующей редакции:

«стоимость объекта по настоящему договору составляет 847 500 рублей (без учета НДС)»;

об обязании произвести перерасчет уплачиваемых сумм с учетом ежемесячной рассрочки платежа


при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО4, доверенность от 24.02.2021г., паспорт;

от ответчика: ФИО5, доверенность от 30.12.2021г., паспорт; после перерыва – ФИО6, доверенность № 110дв от 25.07.2022г., паспорт.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

Процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов составу суда не заявлено.


На рассмотрение Арбитражного суда Республики Башкортостан поступило исковое заявление Индивидуального предпринимателя ФИО2 к Управлению земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта оценки, указанной в отчете № 20-344/8/3-Н от 14.12.2020 об оценке рыночной стоимости нежилого помещения, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Орджоникидзевский район, проспект Октября, 87/4 (кад.номер: 02:55:020211:943), выполненным ООО «Аудит-безопасность»; пункт 3.1. Договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда, арендуемого субъектом малого предпринимательства, с рассрочкой платежа от 29 января 2021 года, изложить в следующей редакции: «стоимость объекта по настоящему договору составляет 847 500 рублей (без учета НДС)»; об обязании произвести перерасчет уплачиваемых сумм с учетом ежемесячной рассрочки платежа.

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 10.12.2021г. производство по делу было приостановлено в связи с назначением судебной экспертизы. Проведение судебной экспертизы поручено Автономной некоммерческой организации Центр судебных экспертиз и исследований "Межрегиональное объединение экспертов", эксперту ФИО7.

15 апреля 2022 года от Автономной некоммерческой организации Центр судебных экспертиз и исследований "Межрегиональное объединение экспертов" поступило заключение эксперта № 115/2022 от 04.04.2022г.

Определением 22.04.2022г. назначено судебное заседание на 26.05.2012г. для решения вопроса о возобновлении производства по делу.

Определением суда 26.05.2022г. производство по делу возобновлено, рассмотрение дела назначено на 21.07.2022г.

Определением суда 21.07.2022г. отложено судебное разбирательство на 14.09.2022г.

03 августа 2022 года от Автономной некоммерческой организации Центр судебных экспертиз и исследований "Межрегиональное объединение экспертов" в материалы дела поступило заявление о возмещении понесённых расходов. Заявление приобщено к материалам дела.

Определением суда 13.09.2022г. судебное заседание перенесено на 20.10.2022г. 15 час. 00 мин.

04 октября 2022 года от Автономной некоммерческой организации Центр судебных экспертиз и исследований "Межрегиональное объединение экспертов" в материалы дела поступило заявление о возмещении понесённых расходов. Заявление приобщено к материалам дела.

20 октября 2022 года от ответчика в материалы дела поступили письменные пояснения. Письменные пояснения приобщены к материалам дела.

От истца поступила письменная позиция по заключению судебной экспертизы. Письменная позиция приобщена к материалам дела.

От ответчика поступили письменные пояснения. Письменные пояснения приобщены к материалам дела.

Судом объявлен перерыв до 26.10.2022г. 11 час. 05 мин. После перерыва судебное заседание продолжено.

От истца поступило уточненное исковое заявление, согласно которого истец просит урегулировать договорные разногласия при заключении договора купли- продажи объекта муниципального нежилого фонда, арендуемого субъектом малого предпринимательства, с рассрочкой платежа от 29 января 2021 года в отношении нежилого помещения первого этажа двенадцатиэтажного жилого здания (кадастровый номер: 02:55:020211:943), расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Орджоникидзевский район, проспект Октября, 87/4», изложив:

- Пункт 3.1. Договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда, арендуемого субъектом малого предпринимательства, с рассрочкой платежа от 29 января 2021 года, изложить в следующей редакции:

«Стоимость Объекта без учёта НДС, за вычетом затрат на неотделимые улучшения в размере 553 155,44 рублей (пятьсот пятьдесят три тысячи сто пятьдесят пять рублей 44 копейки), составляет 361 380,16 рублей (триста шестьдесят одна тысяча триста восемьдесят рублей 16 копеек)»

- Пункт 3.3. Договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда, арендуемого субъектом малого предпринимательства, с рассрочкой платежа от 29 января 2021 года, изложить в следующей редакции:

«Покупатель уплачивает Продавцу первоначальный платёж в размере десяти процентов, что составляет 36 138,01 рублей (тридцать шесть тысяч сто тридцать восемь рублей 01 копейка), перечисляемый на счёт, указанный Продавцом в настоящем Договоре, в течение десяти рабочих дней со дня заключения настоящего Договора».

Судом уточнение принято в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Рассмотрев уточненные требования, изучив материалы дела, выслушав представителей сторон, арбитражный суд

УСТАНОВИЛ:

Как следует из материалов дела, Постановлением Главы Администрации № 38 от 25.01.2021 «Об условиях приватизации объекта муниципального нежилого фонда – нежилых помещений первого этажа двенадцатиэтажного жилого здания (кадастровый номер: 02:55:020211:943), расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Орджоникидзевский район, проспект Октября, 87/4», утверждены названные условия приватизации названного объекта недвижимости (далее - Постановление).

Согласно п. 1.5. Постановления, рыночная стоимость Объекта согласно Отчёту об оценке № 20-344/8/3-Н от 14.12.2020, составленному ООО «Аудит-безопасность», 1 097 442,72 руб. (Один миллион девяносто семь тысяч четыреста сорок два рубля 72 копейки) в том числе НДС 20 % – 182 907,12 руб. (сто восемьдесят две тысячи девятьсот семь рублей 12 копеек).

Стоимость Объекта без учёта НДС составляет 914 535 руб. 60 коп.

Покупатель уплачивает Продавцу стоимость Объекта без учёта НДС.

02 февраля 2021 года в адрес истца был направлен проект договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда, арендуемого субъектом малого предпринимательства, с рассрочкой платежа от 29 января 2021 года, согласно которого в соответствии с условиями настоящего Договора Продавец продаёт, а Покупатель приобретает в собственность объект муниципального нежилого фонда - нежилые помещения первого этажа двенадцатиэтажного жилого здания, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Орджоникидзевский район, проспект Октября, 87/4, общей площадью 19 кв. метров (кадастровый номер: 02:55:020211:943), именуемый в дальнейшем Объект. Характеристики Объекта приведены согласно техническому паспорту по состоянию на 23.06.2010 (литера А), инвентарный номер 340552.

Согласно п. 3.1 договора, стоимость Объекта по настоящему Договору составляет 914 535,60 руб. (Девятьсот четырнадцать тысяч пятьсот тридцать пять рублей 60 копеек), без учёта НДС 20 % и равна его рыночной стоимости, определённой независимым оценщиком в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», что подтверждается Отчётом № 20-344/8/3-Н от 14.12.2020, составленным ООО «Аудит-безопасность».

Покупатель уплачивает Продавцу первоначальный платёж в размере десяти процентов, что составляет 91 453,56 руб. (Девяносто одна тысяча четыреста пятьдесят три рубля 56 копеек), перечисляемый на счёт, указанный Продавцом в настоящем Договоре, в течение десяти рабочих дней со дня заключения настоящего Договора (п. 3.3 договора).

Днём исполнения обязательства Покупателя по оплате Объекта считается день поступления денежных средств на счёт Продавца.

Согласно п. 3.4. договора, последующие платежи перечисляются ежемесячно в течение пяти лет равными взносами согласно графику платежей, являющемуся неотъемлемой частью настоящего Договора. Оплата стоимости Объекта и уплата процентов производится в рублях.

Истец, не согласившись с предлагаемой редакцией договора купли-продажи от 29.01.2021г., а именно относительно рыночной стоимости имущества, указанной в договоре, поскольку согласно Отчету об оценке № 21И-191 от 17 февраля 2021 года, рыночная стоимость объекта оценки равна 847 500 рублей (без учета НДС).

Как указывает истец, письмом № Б-12952 от 04.09.2018г., УЗИО г. Уфы не возражало против проведения ремонта в арендуемом помещении.

18 октября 2018 года между ИП ФИО2 и ООО «НЕКСТ» был заключен договор подряда на отделочные и строительно-монтажные работы, в отношении арендуемого нежилого помещения, был сделан локальный сметный расчет.

По результатам работ, 18 апреля 2019 года, ИП ФИО2 подписал акты КС-2 и КС-3, согласно которым стоимость выполненных работ составляет 321 624 руб. 30 коп.

Факт оплаты работ по договору подряда, подтверждается приходными кассовыми ордерами № 1 от 18.10.2018г., № 2 от 23.01.2019г., № 3 от 29.03.2019г., № 4 от 25.04.2019г.

24 февраля 2021 года истцом в адрес УЗИО г. Уфы направлено письмо с требованиями:

- определить рыночную цену выкупаемого имущества в размере 847 500 рублей на основании Отчета об оценке № 21И-191 от 17 февраля 2021 года;

- зачесть стоимость неотделимых улучшений на сумму 321 624,30 рублей в цену Договора;

- изложить п. 3.1. в следующей редакции: «Стоимость Объекта по настоящему договору составляет 525 875,7 рублей, без учета НДС, с зачетом неотделимых улучшений, произведенных покупателем в сумме 321 624,30 рублей, а также равна его рыночной стоимости определенной независимым оценщиком в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «об оценочной деятельности в Российской Федерации», что подтверждается отчетом об оценке № 21И-191 от 17 февраля 2021 года».

К письму от 24 февраля 2021 года были приложены копии договора подряда от 18 октября 2018 года; акта КС-2 от 18 апреля 2019 года; акта КС-3 от 18 апреля 2019 года; отчета об оценке № 21И-191 от 17 февраля 2021 года; фото объекта «ДО» и «ПОСЛЕ».

01 марта 2021 года истцом в адрес ответчика было направлено письмо с требованием учесть неотделимые улучшения, при определении цены договора и также, рыночную стоимость, определенную отчетом об оценке № 21И-191 от 17 февраля 2021 года, с приложением подписанного истцом договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда, арендуемого субъектом малого или среднего предпринимательства, с рассрочкой платежа от 29 января 2021 года; протокола разногласий № 1 по договору купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда, арендуемого субъектом малого предпринимательства, с рассрочкой платежа от 29 января 2021 года.

Однако после рассмотрения обращения истца, ответчик отклонил протокол разногласий, в котором цена договора определена в размере 525 875,7 рублей, без учета НДС (с учетом неотделимых улучшений и рыночной стоимости). Отклонение протокола разногласий ответчик мотивировал невозможностью внесения изменений в условия договора и в условия приватизации.

Истец указал, что с учетом представленного экспертного заключения, стоимость неотделимых улучшений на дату подачи заявления о реализации преимущественного права выкупа составляет 553 155,44 рублей.

Таким образом, между сторонами возник преддоговорной спор относительно выкупной стоимости приватизируемого в порядке Закона N 159-ФЗ недвижимого имущества, связанный также с зачетом стоимости неотделимых улучшений.

Стороны договора не достигли соглашения по цене объекта.

Недостижение соглашения между сторонами явилось основанием для предъявления истцом данного иска.

В соответствии со ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации разногласия, возникшие при заключении договора, могут быть переданы на рассмотрение суда.

Норма ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно тексту договора купли-продажи цена объекта указана в п.3.1 договора в размере 914 535 руб. 60 коп.

Истец полагает указанную цену завышенной, предложил ответчику снизить до 525 875 руб. 70 коп., за вычетом стоимости неотделимых улучшений.

В соответствии со ст. 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Исходя из положений Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ обязанность проведения оценки объекта лежит на органе местного самоуправления, уполномоченного на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в муниципальной собственности. Стоимость объекта определяется в соответствии со ст.3 данного закона, а именно: по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В силу ст. 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно ст. 13 названного Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Как разъяснено в п. 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно ст. 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами гл. 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (ст. 82-87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В связи с наличием разногласий между сторонами спора относительно величины рыночной стоимости отчуждаемого объекта недвижимости судом на основании ст. 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации была назначена судебная экспертиза, на разрешение которой были поставлены вопросы:

- Относятся ли работы, выполненные в арендуемом объекте — нежилых помещениях первого этажа и подвала двенадцатиэтажного жилого здания, расположенного по адресу: РБ, г. Уфа, Орджоникидзевский район, проспект Октября, 87/4, общей площадью 19 кв.м. за период с 18.10.2018г. по 18.04.2019г. к неотделимым улучшениям?

- В случае если в результате указанных работ возникли неотделимые улучшения объекта, - определить, какова их рыночная стоимость по состоянию на 23.09.2020г. с учетом их фактического состояния, износа, степени повреждений?

Проведение экспертизы поручено Автономной некоммерческой организации Центр судебных экспертиз и исследований "Межрегиональное объединение экспертов", эксперту ФИО7.

В заключении эксперта № 115/2022 от 04.04.2022г. указано следующее:

Первый вопрос: «Относятся ли работы, выполненные в арендуемом объекте — нежилых помещениях первого этажа и подвала двенадцатиэтажного жилого здания, расположенного по адресу: РБ, г. Уфа, Орджоникидзевский район, проспект Октября, 87/4, общей площадью 19 кв.м, за период с 18.10.2018г. по 18.04.2019г. к неотделимым улучшениям?»

Вывод по первому вопросу: Устройство полов, утепление стен, установка пластикового окна и двери, установка металлической двери, замена и утепление потолка, установка сантехники, переустройство электроснабжения, водоснабжения и канализации являются улучшениями объекта исследования.

Исходя из определяющих признаков, характерных для отделимых и неотделимых улучшений следует, что:

- демонтаж внутренних сетей водопровода и канализации, сетей электроснабжения невозможен без повреждения;

- демонтаж оконного блока ПВХ невозможен без его повреждения;

- демонтаж облицовки стен и потолка с утеплением технически возможен, между тем указанная облицовка приобрела уникальные технические характеристики: форму в плане, обрезы по краевым областям, вырезы под трубопроводы; данные уникальные характеристики исключают возможность его повторного использования в полном объеме: после демонтажа можно будет смонтировать в помещении меньшей площади, нежели исходное;

- демонтаж дверей не возможен без повреждения;

- демонтаж плитки из керамогранита и стяжки не возможен без повреждения;

- демонтаж раковины, унитаза и душевой кабины в данном конкретном случае не возможен без повреждения.

Наименование



Классификация работ



работ

Не относятся к улучшениям


Относятся к улучшениям



Неотделимые улучшения



Текущий ремонт

Прочие работы

Капитальный

ремонт

Реконструкция

Перепланировка

Переустройство

Модернизация

Благоустройство

территории

Отделимые улучшения



Внутренние сети водопровода, канализации, электроснабжения

-
-

-
-

-
+

-
-

-
+



Оконные блоки ПВХ

-
-

+
-

-
-

-
-

-
+



Дверной блок ПВХ

-
-

+
-

-
-

-
-

-
+



Металлическая дверь

-
-

+
-

-
-

-
-

-
+



Облицовка стен и потолка с утеплением

-
+

-
-

-
-

-
-

+
-



Душевая кабина, раковина и унитаз с бачком

-
-

+
-

-
-

-
-

-
+



Устройство полов

-
-

+
-

-
-

-
-

-
+



Второй вопрос: «В случае если в результате указанных работ возникли неотделимые улучшения объекта, - определить, какова их рыночная стоимость по состоянию на 23.09.2020г. с учетом их фактического состояния, износа, степени повреждений?»

Вывод по второму вопросу: Рыночная стоимость неотделимых улучшений нежилого помещения с учетом накопленного износа, расположенного по адресу: РБ, г. Уфа, Орджоникидзевский район, проспект Октября, 87/4, составляет 553 155 (пятьсот пятьдесят три тысячи сто пятьдесят пять) рублей 44 копейки с НДС на сентябрь 2020 года.

В силу ч. 3 ст. 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта является одним из доказательств по делу, не имеет заранее установленной силы, не носит обязательного характера и подлежит исследованию и оценке судом наравне с другими представленными доказательствами. При этом в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов (ч. 2 ст. 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Надлежащих доказательств и соответствующих им обстоятельств, наличие которых могло бы свидетельствовать о неверно избранной экспертом, осуществившим в рамках назначенной арбитражным судом судебной экспертизы, методике исследования, не выявлено.

Оснований не доверять выводам эксперта, предупрежденного об уголовной ответственности, у суда и у сторон не имеется.

Учитывая, что экспертом даны полные, четкие и ясные ответы на все поставленные перед ним вопросы, не содержащие противоречий либо неясностей, суд приходит к выводу о том, что судебная экспертиза проведена экспертом в соответствии с требованиями статей 82, 83 и 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в заключении экспертом отражены все предусмотренные частью 2 статьи 86 названного Кодекса сведения; противоречия в выводах экспертов отсутствуют, выводы обоснованы и являются однозначными, не носят вероятностного характера, оснований сомневаться в обоснованности заключения не имеется.

Доказательств, опровергающих выводы экспертного заключения, основанные на комплексном всестороннем исследовании объекта экспертизы, в материалы дела не представлено (ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Оценив заключение экспертизы по правилам ст. 71 АПК РФ, суд приходит к выводу о том, что экспертом надлежащим образом определена рыночная стоимость выкупаемого арендуемого недвижимого имущества.

Истец пояснил, что не возражает против выводов оценщика в части стоимости объекта, выполненного ООО «Аудит-безопасность», и уточнил исковые требования на основании отчета ООО «Аудит-безопасность» за вычетом стоимости неотделимых улучшений, определённой на основании судебной экспертизы.

Первоначально представленный в материалы дела при подаче иска и в ходе рассмотрения дела отчет № 21И-191 от 17.02.2021г., выполненный ЧПО ФИО8, не принимается судом в качестве доказательства рыночной стоимости выкупаемого объекта, поскольку в указанном отчете стоимость объекта определена на дату оценки, а не на дату подачи заявления о выкупе арендуемого имуществам (23.09.2020г.), как того требуют положения Закона № 159-ФЗ.

Согласно ч. 1 ст. 5 Федерального закона N 159-ФЗ оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях.

В силу ч. 6 ст. 5 указанного Федерального закона стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

На основании п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

При установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно (п. 3 ст. 1 ГК РФ).

Согласно п. 1 и п. 4 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке (п. 2 ст. 424 ГК РФ).

В соответствии со статьей 623 Гражданского кодекса Российской Федерации после прекращения договора аренды, арендатор имеет право на возмещение стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества, которые он произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя.

В соответствии с частью 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателя.

При этом, в случае отчуждения недвижимого имущества в порядке названного закона, стоимость неотделимых улучшений не должна включаться в стоимость отчуждаемого имущества независимо от условий договора аренды, поскольку данные отношения регулируются специально установленной императивной нормой - пунктом 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159, направленной на оказание целенаправленной государственной поддержки предприятиям малого и среднего бизнеса.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.12.2012 №9785/12, в силу ст. 217 Гражданского кодекса Российской Федерации положения законов о приватизации имеют специальный характер по отношению к названному Кодексу и подлежат применению к спорным отношениям.

Таким образом, истец должен доказать улучшение арендатором арендованного имущества в виде неотделимых улучшений, выполнение им этих улучшений с согласия арендодателя, неотделимость произведенных улучшений без вреда для арендованного имущества; действительную рыночную стоимость произведенных улучшений; выполнение улучшений арендованного имущества за счет собственных средств арендатором.

С учетом изложенного, решение вопроса о зачете стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества в оплату приобретаемого арендуемого имущества находится в зависимости от наличия согласия собственника на проведение реконструкции арендуемого помещения, доказанности осуществления неотделимых улучшений, выполнения неотделимых улучшений за счет собственных средств и действительной стоимости неотделимых улучшений.

Как было указано выше, во время владения и пользования арендуемым помещением ИП ФИО2 были проведены неотделимые улучшения, арендуемого нежилого здания, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Орджоникидзевский район, проспект Октября, д. 87/4, общей площадью 19 кв.м., которые были согласованы с арендодателем и собственником имущества.

Факт согласования данных улучшений ответчиком не оспорен и подтвержден материалами дела.

Таким образом, капитальный ремонт арендуемых помещений, в результате которого возникли неотделимые улучшения, проводился истцом с согласия арендодателя.

В подтверждение факта выполнения работ истцом представлены договор подряда, справка о стоимости выполненных работ, акт о приемке выполненных работ.

Исходя из положений статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, зачету подлежит не стоимость всех ремонтных работ, а стоимость тех улучшений, которые повлекли улучшение состояния, принадлежащего ответчику имущества за счет того, что истец произвел ремонтные работы.

Таким образом, суд удовлетворяет исковые требования, в связи с чем, пункты 3.1, 3.3 договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда, арендуемого субъектом малого или среднего предпринимательства, с рассрочкой платежа от 29 января 2021 года - нежилых помещений первого этажа двенадцатиэтажного жилого здания, расположенных по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Орджоникидзевский район, проспект Октября, 87/4, общей площадью 19 кв. метров (кадастровый номер: 02:55:020211:943), следует изложить в следующей редакции:

- пункт 3.1. «Стоимость Объекта без учёта НДС, за вычетом затрат на неотделимые улучшения в размере 553 155,44 рублей (пятьсот пятьдесят три тысячи сто пятьдесят пять рублей 44 копейки), составляет 361 380,16 рублей (триста шестьдесят одна тысяча триста восемьдесят рублей 16 копеек)»

- пункт 3.3. «Покупатель уплачивает Продавцу первоначальный платёж в размере десяти процентов, что составляет 36 138,01 рублей (тридцать шесть тысяч сто тридцать восемь рублей 01 копейка), перечисляемый на счёт, указанный Продавцом в настоящем Договоре, в течение десяти рабочих дней со дня заключения настоящего Договора».

В соответствии со ст. 106 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.

Денежные средства, перечисленные на депозитный счет Арбитражного суда Республика Башкортостан Управлением земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан за производство судебной экспертизы на сумму 45 245 руб. 00 коп., подлежат перечислению Автономной некоммерческой организации Центр судебных экспертиз и исследований "Межрегиональное объединение экспертов".

На основании ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы истца по госпошлине относятся на ответчика.

Руководствуясь ст. ст. 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Пункты 3.1, 3.3 договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда, арендуемого субъектом малого или среднего предпринимательства, с рассрочкой платежа от 29 января 2021 года - нежилых помещений первого этажа двенадцатиэтажного жилого здания, расположенных по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Орджоникидзевский район, проспект Октября, 87/4, общей площадью 19 кв.м. (кадастровый номер: 02:55:020211:943), следует изложить в следующей редакции:

- пункт 3.1. «Стоимость Объекта без учёта НДС, за вычетом затрат на неотделимые улучшения в размере 553 155,44 рублей (пятьсот пятьдесят три тысячи сто пятьдесят пять рублей 44 копейки), составляет 361 380,16 рублей (триста шестьдесят одна тысяча триста восемьдесят рублей 16 копеек)»

- пункт 3.3. «Покупатель уплачивает Продавцу первоначальный платёж в размере десяти процентов, что составляет 36 138,01 рублей (тридцать шесть тысяч сто тридцать восемь рублей 01 копейка), перечисляемый на счёт, указанный Продавцом в настоящем Договоре, в течение десяти рабочих дней со дня заключения настоящего Договора».

Взыскать с Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу Индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРНИП 318028000100938) 6 000 руб. 00 коп. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу по ходатайству взыскателя.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Если иное не предусмотрено Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Уральского округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на Интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.



Судья И. В. Перемышлев