Постановление от 28 августа 2025 г. по делу № А51-8952/2024

Пятый арбитражный апелляционный суд ул. Светланская, 115, <...>

http://5aas.arbitr.ru/


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А51-8952/2024
г. Владивосток
29 августа 2025 года
Резолютивная часть постановления объявлена 27 августа 2025 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 29 августа 2025 года. Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего С.Б. Култышева, судей Д.А. Глебова, Е.Н. Шалагановой,

при ведении протокола секретарем судебного заседания А.В. Панасюк,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Мега»,

апелляционное производство № 05АП-3374/2025 на решение от 03.06.2025 судьи Е.А. Левченко по делу № А51-8952/2024 Арбитражного суда Приморского края

по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 (с учетом определения о процессуальном правопреемстве от 05.02.2025)

к обществу с ограниченной ответственностью «Мега» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

третьи лица: индивидуальный предприниматель ФИО2, Федеральная служба по финансовому мониторингу

о расторжении договора аренды от 14.05.2019, взыскании задолженности по арендной плате по указанному договору,

при участии: от общества с ограниченной ответственностью «Мега»: представитель ФИО3 по доверенности от 16.04.2025, сроком действия 2 года, диплом о высшем юридическом образовании (регистрационный номер 06-1460), паспорт

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – ИП ФИО2) обратился в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Мега» (далее – ООО «Мега») о расторжении договора аренды от 14.05.2019, взыскании задолженности по арендной плате по указанному договору в размере 23 195 000 рублей.

Определением от 05.02.2025 суд в порядке статьи 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) произвел замену истца по настоящему дела с ИП ФИО2 на индивидуального предпринимателя ФИО1 (далее – ИП ФИО1). В соответствии со статьёй 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований

относительно предмета спора, привлечены ИП ФИО2, Федеральная служба по финансовому мониторингу.

С учетом принятых в порядке статьи 49 АПК РФ уточнений истец просила расторгнуть договор аренды от 14.05.2019 и взыскать с ООО Мега» задолженность по арендной плате по указанному договору в размере 16 502 000 рублей.

Решением Арбитражного суда Приморского края от 03.06.2025 исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, ООО «Мега» обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Приморского края от 03.06.2025 отменить. В обоснование жалобы заявитель указывает на то, что в ноябре 2024 года спорное здание было передано в пользование третьему лицу, что подтверждается договором аренды от 12.12.2024, в силу чего невозможно расторжение догвора с даты вынесения решения. Из суммы задолженности должны быть вычтены задаток 500 000 рублей и гарантийный платеж в размере 1 600 000 рублей, внесенные в соответствии с пунктами 3, 3.1 дополнительного соглашения № 1 к договору аренды. Фактические договоренности по размеру арендной платы отличаются от формальных, в силу чего имеется злоупотребление правом со стороны истца.

К апелляционной жалобе приложен предварительный договор аренды от 12.12.2024.

В судебном заседании представитель апеллянта поддержал свои правовые позиции.

Коллегия, совещаясь на месте, руководствуясь статьями 159, 184, 185, частью 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, определила приобщить к материалам дела дополнительные доказательства - предварительный договор аренды здания от 12.12.2024 в обоснование правовой позиции.

Исследовав и оценив материалы дела, проверив в порядке статей 266-271 АПК РФ правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к следующему.

Согласно материалов дела, ИП ФИО2 (арендодатель) и ООО «Мега» (арендатор) заключен договор аренды здания от 14.05.2019 (далее – договор от 14.05.2019), по которому арендодатель передает, а арендатор принимает во временное возмездное владение и пользование нежилое здание по адресу: <...> «а», площадь 1967,9 кв.м., количество этажей, в том числе подземных – 5, кадастровый номер 25:28:050035:2905, а также прилегающую территорию.

Сторонами подписан акт доступа от 14.05.2019, из которого следует, что арендодатель предоставляет арендатору допуск к объекту аренды – зданию и прилегающей территории, расположенному по адресу: <...> «а», для проведения строительно-монтажных работ в целях подготовки объекта аренды к ведению коммерческой деятельности арендатора (для проведения работ арендатора). Объект аренды передан в следующем состоянии: объект завершенного строительства, с полностью готовой внешней отделкой, с черновой внутренней отделкой, смонтированными и запущенными инженерными системами электроснабжения, горячего и холодного водоснабжения, отопления, водоотведения и вентиляции.

В силу пунктов 4.3.3, 4.3.8 договора на арендатора возложены обязанности, в том числе, в установленные договором сроки производить уплату арендной платы и иных платежей, предусмотренных договором, а также при прекращении действия договора передать объект аренды арендодателю по акту приема-передачи в соответствии с условиями, предусмотренными пунктами 3.5-3.6 договора.

Арендная плата уплачивается арендатором ежемесячно, не позднее 5 числа текущего месяца аренды, на основании договора, путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя (пункт 5.3 договора). Арендная плата изначально установлена в размере 240 000 рублей в месяц за всю площадь объекта аренды, на

основании дополнительного соглашения от 14.05.2019 № 1 к договору размер арендной платы изменен и составил 1 600 000 рублей в месяц за всю площадь объекта аренды.

Договор подлежит государственной регистрации в установленном порядке, вступает в силу с момента его подписания и действует в течение 7 лет; действие договора распространяется на отношения сторон, возникшие с момента его подписания сторонами. Договор от 14.05.2019 зарегистрирован 03.06.2019.

Истец, ссылаясь на невнесение арендатором арендной платы по договору от 14.05.2019 в полном объеме, направил в адрес ООО «Мега» письмо с предупреждением о необходимости погасить образовавшуюся задолженность не позднее 10 дней после получения данного письма, а также претензию с проектом соглашения о расторжении договора аренды.

Непринятие ответчиком мер по погашению задолженности по арендной плате в полном объеме с учетом условий договора от 14.05.2019 в редакции дополнительного соглашения № 1, а также по заключению предложенного соглашения о расторжении договора аренды послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд.

Исследовав представленные в дело доказательства и оценив их по правилам статьи 71 АПК РФ, апелляционная коллегия поддерживает выводы суда первой инстанции и отклоняет доводы апелляционной жалобы в силу следующего.

При рассмотрении заявленных требований судом первой инстанции верно квалифицированы возникшие между сторонами правоотношения как арендные, в связи с чем в данном случае подлежат применению нормы главы 34 ГК РФ, а также общие положения ГК об обязательствах.

Судом первой инстанции обоснованно учтены положения статей 606, 614 ГК РФ, отмечено, что в договоре от 14.05.2019 с учетом дополнительного соглашения от определены условия о размере, порядке и сроках внесения арендной платы.

Ответчиком не оспаривается факт получения им на основании договора от 14.05.2019 во долгосрочную аренду нежилого здания по адресу: <...> «а», кадастровый номер 25:28:050035:2905, а также прилегающей территории. В связи с этим на ООО «Мега» в силу приведенных положений закона и условий договора аренды возложена обязанность по внесению арендной платы.

Период, за который истцом начислена задолженность по арендной плате (март 2022 года – октябрь 2024 года), ответчиком не оспаривается.

Довод апеллянта о том, что фактические условия договора о размере арендной платы отличаются от согласованных в договоре аренды отклоняются, как бездоказательный. Данный довод основан на порядке учета истцом частичных платежей ответчика, что само по себе в отсутствие документальных доказательств не может расцениваться как достижение сторонами соглашения об изменении размера арендной платы.

Доводы о том, что из суммы задолженности должны быть вычтены задаток 500 000 рублей и гарантийный платеж в размере 1 600 000 рублей, внесенные в соответствии с пунктами 3, 3.1 дополнительного соглашения № 1 к договору аренды, также отклоняются, учитывая, что каких-либо доказательств внесения платежей по договору аренды в размере большем, чем учтено истцом, ответчик в нарушение части 1 статьи 65 АПК РФ не представил.

Кроме того, в соответствии с абзацами вторым-седьмым пункта 3.1. дополнительного соглашения № 1 к договору аренды, суммы задатка и аванса в соответствии с пунктами 3, 3.1 дополнительного соглашения (500 000 и 4 300 000 руб. соответственно) идут в зачет платежей по договору аренды – 1 600 000 рублей в счет оплаты гарантийного платежа, по 800 000 рублей за первый и второй месяц аренды, 1 600 000 рублей за третий месяц аренды (т. 1 л.д. 46).

Таким образом, раздельный учет отмечаемых апеллянтом сумм задатка и гарантийного платежа является не обоснованным с учетом их целевого назначения,

документального подтверждения фактического внесения арендатором аванса в отмеченной сумме материалами дела не подтверждено, при допущении фактического внесения указанных сумм таковые подлежали учету совместно с задатком в качестве оплаты за первые три месяца пользования объектом арендатором (2019 год) и погашения возможных просрочек платежа в последующем, при этом представленный истцом расчет задолженности отнесен к существенно более позднему периоду формирования задолженности (2022 год).

Учитывая изложенное, требование истца о взыскании с ООО «Мега» задолженности по арендной плате в размере 16 502 000 рублей удовлетворено правомерно, документальных оснований для вывода о злоупотреблении права со стороны истца коллегией не установлено, в силу чего соответствующий довод жалобы подлежит отклонению.

Истцом также заявление требование о расторжении договора от 14.05.2019, рассмотренные судом с обоснованным применением положений статей 450, 610, 619

ГК РФ.

Неисполнение ООО «Мега» договорных обязательств по внесению ежемесячной арендной платы по договору от 14.05.2019 своевременно и в полном (надлежащем) размере за период с март 2022 года по октябрь 2024 года, более двух раз подряд установлено судом.

Как следует из материалов дела, соглашение о расторжении договора от 14.05.2019 сторонами не заключено, доказательства обратного суду не представлены. Указание в письме (досудебной претензии) от 23.09.2024, представленном ответчиком в материалы дела, на согласие досрочно расторгнуть договор с 01.11.2024 не влечет само по себе автоматическое прекращение действия данного договора аренды.

Имущество, переданное ответчику по договору от 14.05.2019, по акту приема-передачи истцу не возвращено, тем самым факт возврата ответчиком истцу арендованного имущества формально не подтвержден.

Вместе с тем, судебной коллегией учитывается содержание № 437-11-акта экспертного исследования от 11.12.2024, составленного специалистами ООО «Дальневосточный центр экспертиз» по заказу ИП ФИО1 и представленным со стороны ИП ФИО1 в деле А51-2362/2025, на которое ссылается ответчик по настоящему спору.

Так, согласно указанному акту исследование проводилось с 10 часов 00 минут 11 ноября 2024 года по 18 часов 00 минут 11 декабря 2024 года, осмотр объекта исследования: нежилое здание, общей площадью 1967,9 кв.м., количество этажей, в том числе подземных - 5, кадастровый номер: 25:28:050035:2905, а также прилегающая территория, по адресу: <...>, производился 11 ноября 2024 года с 10 часов 00 минут, с участием собственника. Содержательная часть исследования о характере и объеме повреждений помещений в спорном здании приводит коллегию к выводу о проведении длительного натурного исследования объекта в отсутствии эксплуатации здания арендатором, что в совокупности с указанием эксперта на обеспечение всего периода осмотра силами собственника подтверждает восстановление владения последнего к моменту проведения осмотра (11.11.2024), безотносительно порядка оформления такого восстановления владения.

Также судебной коллегией учитываются пояснения со стороны свидетеля ФИО4 об указанных обстоятельствах, принимается во внимание позиция самого истца об итоговом определении периода взыскания задолженности в рамках неоднократно имевших место уточнениях исковых требований (уточнение от 12.05.2025, определившее предел взыскания по октябрь 2024 года включительно).

Вместе с тем, с учетом отсутствия надлежащего оформления фактического прекращения договорных отношений к ноябрю 2024 года, поддержка истцом требования о

расторжении спорного договора и его удовлетворение судом первой инстанции рассматривается судебной коллегией в качестве допустимого обстоятельства внесения необходимой итоговой правовой определенности в правоотношения сторон в части констатации прекращения арендных правоотношений по поводу спорного здания.

В силу вышеизложенного, апелляционная коллегия приходит к выводу, что суд первой инстанции обоснованно удовлетворил исковые требования.

Суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что рассматривая настоящий спор, суд первой инстанции полно и всестороннее исследовал все существенные обстоятельства дела и дал им надлежащую оценку, правильно применил нормы материального и процессуального права. Основания для отмены судебного акта не установлены, а доводы заявителя апелляционной жалобы не нашли своего объективного подтверждения.

Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.

С учетом отсутствия оплаты апеллянтом госпошлины при обращении с жалобой, итогов рассмотрения жалобы, с общества с ограниченной ответственностью «Мега» в доход федерального бюджета подлежит взысканию госпошлина по апелляционной жалобе в сумме 30 000 рублей.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 03.06.2025 по делу № А51-8952/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Мега» в доход федерального бюджета государственную пошлину по апелляционной жалобе в сумме 30 000 (тридцать тысяч) рублей.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий С.Б. Култышев

Судьи Д.А. Глебов

Е.Н. Шалаганова