Постановление от 17 июля 2025 г. по делу № А83-29580/2023

ДВАДЦАТЬ ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Суворова, <...>, тел. <***>

 www.21aas.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А83-29580/2023
18 июля 2025 года
город Севастополь



Резолютивная часть постановления объявлена 08.07.2025

Постановление изготовлено в полном объеме 18.07.2025


Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Плотникова И.В., судей Колупаева Ю.В., Ольшанской Н.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Петуховым Д.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации города Симферополя Республики Крым на решение Арбитражного суда Республики Крым от 23.01.2025 по делу № А83-29580/2023, принятое по результатам рассмотрения,

искового заявления Администрации города Симферополя Республики Крым (ОГРН: <***>),

к обществу с ограниченной ответственностью «ЦИТАДЕЛЬ - КРЫМ» (ОГРН:<***>),

при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора - МКУ Департамент развития муниципальной собственности Администрации города Симферополя РК, ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11,

о взыскании,

УСТАНОВИЛ:

Администрация города Симферополя Республики Крым (далее – истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Республики Крым с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «ЦИТАДЕЛЬ - КРЫМ» (далее – ответчик, общество), согласно которого просит суд взыскать по договору аренды земельного участка от 12.12.2016 № 308-2016, образовавшуюся за период с 02.12.2016 по 14.07.2023 в общей сумме 88 486,06 рублей, в том числе:

- основной долг в размере 83 511,03 рублей;

- пеню в размере 4 975, 03 рублей.

Решением Арбитражного суда Республики Крым от 23.01.2025 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, администрация обратилась в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.

В жалобе апеллянт указывает, что суд первой инстанции при рассмотрении дела не проверил в достаточной мере обстоятельства по делу, не дал надлежащей правовой оценки имеющимся доказательствам, в результате чего пришел к преждевременному и неправильному выводу о доказанности изложенных в материалах дела обстоятельств.

Определением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 07.03.2025 апелляционная жалоба принята к производству, назначено судебное заседание.

От ответчика в материалы дела поступил отзыв на апелляционную жалобу, согласно которому просит обжалуемое решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Судебное заседание откладывалось на основании положений ст. 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Повторно рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 АПК РФ, изучив его материалы, оценив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции установил следующее.

Между Администрацией города Симферополя Республики Крым и обществом с ограниченной ответственностью «Цитадель- Крым» заключен договор аренды земельного участка от 12.12.2016 № 308-2016 площадью 288 кв.м, расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер земельного участка: 90:22:010224:37.

Согласно пункта 1.1 договора аренды земельного участка, арендодатель предоставил арендатору во временное владение и пользование земельный участок, площадью 288 кв.м, расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер земельного участка: 90:22:010224:37.

Пунктом 2.3. договора арендная плата устанавливается в размере 53 859, 84 рублей в год и вносится Арендатором в денежной форме равными частями ежемесячно не позднее 10 числа месяца, следующего за отчетным периодом в размере 4 488, 32 руб.. Первый платеж вносится не позднее 7 календарных дней с момента подписания договора сторонами.

В соответствии с пунктом 6.1 договор действует сроком до 26.11.2057 с момента его подписания сторонами.

В свою очередь, арендатор свои обязательства по оплате аренды выполнил не в полном объёме.

Задолженность, образовавшаяся за период с 02.12.2016 по 14.07.2023 составляет 88 486,06 рублей.

В порядке досудебного разрешения спора истцом в адрес ответчика направлена претензия с требованием об исполнении обязательства по оплате задолженности по арендной плате.

В связи с тем, что по мнению истца ответчик допустил просрочку оплаты арендной платы, а претензия осталась без ответа и удовлетворения, истец обратился в суд с настоящим заявлением.

Повторно изучив материалы дела, а также доводы, изложенные в апелляционной жалобе, коллегия судей пришла к выводу об отсутствии оснований для отмены решения суда первой инстанции, исходя из следующего.

В соответствии со статьёй 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу части 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), в порядке, в сроки и в размере, определённом договором.

Статьёй 309 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Статьёй 310 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (часть 1 статьи 607 ГК РФ).

На основании подпункта 7 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата (часть 1 статьи 65 ЗК РФ).

Согласно частей 4 и 12 статьи 22 ЗК РФ размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка. Условия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяются гражданским законодательством, настоящим Кодексом и другими федеральными законами (часть 1 статьи 39.8 ЗК РФ).

Земельный участок, переданный для строительства торгово-офисного здания ответчику по договору аренды от 20 апреля 2010 года и земельный участок, переданный ответчику в аренду по договору аренды земельного участка от 12.12.2016 № 308-2016 является одни и тем же земельным участком, на котором ответчик построил принадлежащее ему здание, зданию присвоен кадастровый номер 90:22:010224:211.

Администрация г. Симферополя постановлением от 27.06.2016 года №1465 перевела часть ранее принадлежащих ответчику нежилых помещений в доме 14а по улице Мира в г. Симферополе в жилые помещения под квартиры.

Таким образом, данное здание в целом приобрело статус многоквартирного жилого дома.

В дальнейшем в 2016-2017 годах ответчиком проданы указанные квартиры и нежилые помещения в доме, расположенном по адресу: <...> иным лицам.

Так, 07.06.2016 по договору купли-продажи нежилого помещения ответчиком продано нежилое помещение с кадастровым номером 90:22:010224:359, расположенное на первом этаже в доме 14а по улице Мира в г. Симферополе.

Право собственности за покупателем зарегистрировано в ЕГРН 11.07.2016.

04.05.2017 по договору купли-продажи недвижимого имущества №1 Ответчиком продана квартира с кадастровым номером 90:22:010224:362 3 расположенная на втором этаже в доме 14а по улице Мира в г. Симферополе. Право собственности за покупателем зарегистрировано в ЕГРН 18.05.2017 года.

08.06.2017 по договору купли-продажи недвижимого имущества №2 Ответчиком продана квартира с кадастровым номером 90:22:010224:364 расположенная на первом этаже в доме 14а по улице Мира в г. Симферополе. Право собственности за покупателем зарегистрировано в ЕГРН 06.07.2017 года.

11.07.2017 по договору купли-продажи недвижимого имущества №3 Ответчиком продана квартира с кадастровым номером 90:22:010224:365 расположенная на втором и третьем этажах в доме 14а по улице Мира в г. Симферополе. Право собственности за покупателем зарегистрировано в ЕГРН 18.10.2017.

27.07.2017 по договору купли-продажи недвижимого имущества №4 Ответчиком продана квартира с кадастровым номером 90:22:010224:360 расположенная на третьем этаже в доме 14а по улице Мира в г. Симферополе. Право собственности за покупателем зарегистрировано в ЕГРН 04.08.2017 года.

03.08.2017 по договору купли-продажи недвижимого имущества №5 Ответчиком продана квартира с кадастровым номером 90:22:010224:358 расположенная на втором этаже в доме 14а по улице Мира в г. Симферополе. Право собственности за покупателем зарегистрировано в ЕГРН 15.08.2017 года.

04.08.2017 по договору купли-продажи недвижимого имущества №6 Ответчиком продано нежилое помещение с кадастровым номером 90:22:010224:367 расположенная на первом этаже в доме 14а по улице Мира в г. Симферополе. Право собственности за покупателем зарегистрировано в ЕГРН 12.10.2017 года.

03.08.2017 по договору купли-продажи недвижимого имущества №7 Ответчиком продана квартира с кадастровым номером 90:22:010224:366 расположенная на третьем этаже в доме 14а по улице Мира в г. Симферополе. Право собственности за покупателем зарегистрировано в ЕГРН 15.08.2017 года.

03.08.2017 по договору купли-продажи недвижимого имущества №8 Ответчиком продана квартира с кадастровым номером 90:22:010224:361 расположенная на третьем этаже в доме 14а по улице Мира в г. Симферополе. Право собственности за покупателем зарегистрировано в ЕГРН 15.08.2017 года.

10.08.2017 по договору купли-продажи недвижимого имущества №9 Ответчиком продана квартира с кадастровым номером 90:22:010224:363 расположенная на втором этаже в доме 14а по улице Мира в г. Симферополе. 16.08.2017 года по договору купли- продажи недвижимого имущества №10

Ответчиком продана квартира с кадастровым номером 90:22:010224:357 расположенная на третьем этаже в доме 14а по улице Мира в г. Симферополе.

Право собственности за покупателем зарегистрировано в ЕГРН 21.08.2017 года.

24.08.2017 по нотариальному договору купли-продажи квартиры Ответчиком продана квартира с кадастровым номером 90:22:010224:356 расположенная на втором этаже в доме 14а по улице Мира в г. Симферополе.

Таким образом, ответчиком проданы все принадлежащие ему объекты недвижимости в доме 14а по улице Мира в г. Симферополе.

Из абзаца 2 пункта 3 статьи 552 ГК РФ и пункта 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" следует, что при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

С учётом вышеизложенного, обязанность по оплате арендной платы ответчика по договору аренды закончилась в августе 2017 года.

Кроме того, согласно части 5 статьи 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее - Федеральный закон №189-ФЗ) со дня проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, такой земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

После постановки Жилого дома на государственный кадастровый учёт жилые и не жилые помещения, расположенные в нём переданы в собственность физическим и юридическим лицам.

В соответствии с пунктом 4, части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме (часть 2 статьи 36 ЖК РФ).

В соответствии с части 2 статьи 23 Федерального закона от 21 июля 1997 года б № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (действовавшего до 31 декабря 2016 года), государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Из анализа статей 36, 37, 38 ЖК РФ, статьи 16 Федерального закона №189-ФЗ, следует, что право собственности собственников помещений многоквартирного дома на общее имущество многоквартирного дома возникает с момента возникновения права собственности на помещения в многоквартирном доме в размере, пропорциональном площади соответствующего помещения, независимо от государственной регистрации права общей долевой собственности в Едином государственно реестре недвижимости.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении от 24 января 2012 года по делу № 11642/11 указал, что с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме, сформированный по ним земельный участок поступает в долевую собственность, вследствие чего муниципальный орган утрачивает право на распоряжение им.

Таким образом, в силу указанных выше требований законодательства Российской Федерации, а также правоприменительной практики, сформированной Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации, земельный участок перешёл в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном жилом доме.

Также Постановлении от 24 января 2012 года по делу № 11642/11 Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации отметил, что принимая во внимание положения статей 36 и 37 ЖК РФ, с момента возникновения у собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме общей долевой собственности на земельный участок под таким домом, договор аренды этого участка, заключённый ГК РФ, поскольку возникновение права собственности на помещения влечет не только возникновение права общей долевой собственности на земельный участок, но и переход к собственникам помещений права аренды земельного участка. В силу этого любое из лиц, подписавших договор аренды, или любой из сособственников участка вправе обратиться к управлению с заявлением о государственной регистрации прекращения договора аренды. И указал, что при таких обстоятельствах заключение соглашения о расторжении договора аренды мэрией и обществом, а также передача обществом мэрии спорного земельного участка по акту приёма-передачи невозможны, недопустимо и распоряжение этим участком названными лицами.

Учитывая, что первая регистрация права собственности третьего лица произведена 07.06.2016, на спорный земельный участок возникла общая долевая собственность собственников недвижимости этого дома

Таким образом, в силу положений статей 36, 37 ЖК РФ, с момента возникновения у собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме общей долевой собственности на земельный участок под таким домом, договор аренды участка, заключенный между ответчиком и истцом, считается прекратившимся на основании статьи 413 ГК РФ, поскольку возникновение права собственности на помещения влечет возникновение права общей долевой собственности на земельный участок.

Из указанного выше следует, что договорные отношения по аренде земельного участка были прекращены в силу закона с 04.05.2017, то есть с даты первой регистрации права собственности на помещение в многоквартирном жилом доме.

Ответчиком неоднократно направлялись истцу письма с уведомлениями о переходе права собственности на квартиры и о расторжении договора аренды земельного участка.

Так, письмом от 06.05.2019 №7 в адрес МКУ Департамента развития муниципальной собственности направлено сообщение о расторжении договора аренды с приложением документов, подтверждающих переход права собственности на квартиры и нежилые помещения.

Письмом от 14.11.2019 №18 в адрес МКУ Департамента развития муниципальной собственности направлено сообщение о расторжении договора аренды с приложением документов, подтверждающих переход права собственности на квартиры и нежилые помещения.

Письмом от 08.02.2022 № 1 в адрес Администрации г. Симферополя также направлено сообщение о замене арендатора в договоре аренды с приложением документов, подтверждающих переход права собственности на квартиры и нежилые помещения.

Вместе с тем, данные письма истцом во внимание не приняты.

Учитывая вышеизложенное, поскольку государственная регистрация права собственности за первым лицом на объект недвижимого имущества осуществлена 07.06.2016, с ответчика в пользу истца не подлежит взысканию основной долг в размере 83 511,03 рублей.

Кроме того, согласно статье 196 ГК РФ предусмотрено, что общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

В силу части 1 статьи 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Согласно пункта 2 статьи 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Таким образом, в любом случае право требования арендной платы за период до октября 2020 года истцом утрачено в связи с пропуском срока исковой давности.

Ввиду того, что требования о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 12.12.2016 № 308-2016 за период с 02.12.2016 по 14.07.2023 в размере 83 511,03 рублей удовлетворению не подлежат, оснований для удовлетворения требований о взыскании пени в размере 4 975,03 рублей не имеется.

Учитывая вышеизложенное, суд апелляционной инстанции полагает, что доводы подателя апелляционной жалобы не могут быть приняты во внимание, поскольку не опровергают выводов суда первой инстанции, а лишь выражают несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены судебного акта.

Обжалуемое решение принято законно и обоснованно с правильным применением норм материального и процессуального права. Выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам.

Предусмотренные статьей 270 АПК РФ основания к отмене решения арбитражного суда первой инстанции отсутствуют.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Крым от 23.01.2025 по делу № А83-29580/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу Администрации города Симферополя Республики Крым - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев, в порядке, установленном статьей 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.


Председательствующий                                                                             И.В. Плотников


Судьи                                                                                                           Ю.В. Колупаева


Н.А. Ольшанская