Решение от 23 августа 2019 г. по делу № А79-13310/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ-ЧУВАШИИ

428000, Чувашская Республика, г. Чебоксары, проспект Ленина, 4 http://www.chuvashia.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А79-13310/2018
г. Чебоксары
23 августа 2019 года
Резолютивная часть решения объявлена 16.08.2019.

Полный текст решения изготовлен 23.08.2019.

Арбитражный суд Чувашской Республики - Чувашии в составе судьи Юрусовой Н.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

общества с ограниченной ответственностью "Винный дом", ИНН:2129007126 ОГРН:1032127010871, 428003, <...>,

к Чебоксарскому городскому комитету по управлению имуществом администрации города Чебоксары, ИНН:2126002000 ОГРН:1022101131293, 428015, <...> а,

об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи,

третьи лица:

Администрация города Чебоксары Чувашской Республики, г. Чебоксары,

общество с ограниченной ответственностью "Аналитик Центр", г. Волгоград,

ФИО2, г. Волгоград,

при участии:

от истца – ФИО3 по доверенности от 29.08.2018,

от ответчика – ФИО4 по доверенности от 26.07.2019 №039-40,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Винный дом" обратилось в арбитражный суд с иском, уточненным в соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (т.4 л.д.3-4), к Чебоксарскому городскому комитету по управлению имуществом администрации города Чебоксары о понуждении к заключению договора купли-продажи нежилых комнат №1-25, 28, 29 нежилого помещения №2 общей площадью 423,7 кв.м, расположенного на первом этаже жилого пятиэтажного кирпичного дома, находящегося по адресу: <...>, на условиях, определенных в протоколе разногласий в редакции ООО "Винный Дом":

- пункт 1.3 "Стоимость (продажная цена) нежилого помещения составляет 8219491 (восемь миллионов двести девятнадцать тысяч четыреста девяносто один) рублей (без учёта НДС);

- пункт 2.1: "Оплата выкупной стоимости нежилого помещения, указанной в пункте 1.3 настоящего договора производится покупателем в рассрочку в течение 60 (шестидесяти) месяцев со дня подписания настоящего договора:

- в течение 59-ти месяцев по 136991 (сто тридцать шесть тысяч девятьсот девяносто один) рублей ежемесячно,

- в течение 60-го месяца 137022 (сто тридцать семь тысяч двадцать два) руб. 53 коп.;

Покупатель вправе досрочно оплатить стоимость нежилого помещения с уплатой процентов за пользование рассрочкой, начисленных на дату погашения".

- пункт 2.7 исключить;

- пункт 2.9 договор аренды считается расторгнутым и прекратившим свое действие с момента заключения сторонами настоящего Договора купли-продажи недвижимого имущества;

- пункт 2.10 Покупатель оплачивает арендную плату по договору аренды до дня заключения договора купли-продажи нежилого помещения;

- пункт 3.2 исключить;

- пункт 3.3 подпункт 10 – исключить;

- пункт 4.3 исключить;

- пункт 4.4 исключить.

Заявленное требование мотивировано следующими обстоятельствами.

Между Чебоксарским городским комитетом по управлению имуществом и ООО "Винный дом" заключен договор аренды нежилого помещения (строения) муниципальной собственности г. Чебоксары от 01.07.2013№1966, на основании которого ООО "Винный дом" переданы в аренду нежилые комнаты №1-25, 28, 29 нежилого помещения №2, общей площадью 423,7 кв.м, расположенного на первом этаже жилого пятиэтажного кирпичного дома, находящегося по адресу: <...>.

ООО "Винный дом" обратилось в Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом с заявлением от 31.10.2016 о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества города Чебоксары.

27.08.2018 во исполнение судебных актов по делу №А79-11301/2016 ответчиком направлено письмо №5262 (получено представителем 03.10.2018) с приложением копии постановления администрации города Чебоксары Чувашской Республики от 20.08.2018 №1507 и проекта договора купли-продажи. Стоимость объекта согласно проекту договора купли-продажи была определена в размере 12114588 руб. (без учета НДС) на основании отчета оценщика.

Письмом от 01.11.2018 истцом направлен ответчику подписанный проект договора с протоколом разногласий с предложением продать помещение по цене 8265000 руб. (без учета НДС). Так же истцом было предложено принять условия договора купли-продажи в редакции отличной от редакции протокола разногласий.

Ответчик письмом от 06.11.2016 №039-7154 (получено 08.11.2018) отказал истцу от подписания договора купли-продажи в редакции, представленной ООО "Винный дом".

Определениями суда от 26.11.2018, от 14.01.2019, от 05.02.2019 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Администрация города Чебоксары Чувашской Республики, общество с ограниченной ответственностью "Аналитик Центр" и ФИО2.

Определением суда от 12.03.2019 по ходатайству истца по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью "Многопрофильный деловой центр"; производство по делу приостановлено.

06.05.2019 от общества с ограниченной ответственностью "Многопрофильный деловой центр" поступило заключение эксперта от 26.04.2019 №э5346/19 (т.3 л.д.1-133).

Определением суда от 10.06.2019 производство по делу возобновлено.

В заседании суда представитель истца исковые требования поддержал с учетом уточнения предмета иска и письменных пояснений по иску (т.4 л.д.3-4, 5-11).

Представитель ответчика заявленное требование не оспорил. Пояснил, что органы местного самоуправления при приватизации имущества в порядке, установленном положениями Закона №159-ФЗ, обязаны руководствоваться рыночной стоимостью имущества, которая приведена в отчете независимого оценщика.

Третьи лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, явку представителей в судебное заседание не обеспечили.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие представителей третьих лиц.

Выслушав представителей сторон, изучив материалы дела, суд установил следующее.

Чебоксарским городским комитетом по управлению имуществом (арендодатель), обществом с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Центр" и обществом с ограниченной ответственностью "Винный дом" (арендатор) заключен договор №1966 аренды нежилого помещения от 01.07.2013, по условиям которого арендодатель при участии управляющей организации сдает, а арендатор принимает в аренду нежилые комнаты №№1-25, №28, №29 нежилого помещения №2, общей площадью 423,7 кв.м., расположенные на первом этаже жилого пятиэтажного кирпичного дома с подвалом, находящегося по адресу: <...> (т.1 л.д.17-22).

Согласно пункту 5 приложения №1 к договору срок действия договора устанавливается с 03.07.2013 по 02.07.2018.

Объект аренды передан арендатору по акту передачи 01.07.2013.

Согласно пункту 3 акта арендатор пользуется помещением с 03.07.2013 на основании протокола от 19.06.2013 рассмотрения заявок на участие в открытом аукционе по извещению №280513/0056734/01.

В соответствии с пунктом 6.1 договор аренды действует с момента его подписания сторонами, за исключением первых платежей за аренду помещения, которые должны быть произведены с даты, указанной в приложении "Описание объекта аренды, размер арендной платы и другие переменные условия договора".

31.10.2016 ООО "Винный дом" обратилось в администрацию г. Чебоксары с заявлением о намерении реализовать преимущественное право на приобретение арендуемого муниципального имущества.

20.08.2018 Администрация города Чебоксары вынесла постановление №157 об условиях приватизации объекта недвижимости со стоимостью (цены продажи) в размере 12114588 руб. (без учета НДС) (т.1 л.д.27).

Письмом от 27.08.2019 №039-5262 Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом администрации города Чебоксары направил истцу постановление администрации от 20.18.2018 №1507, а также проект договора купли-продажи нежилого помещения (т.1 л.д.26).

Истец подписал проект договор купли-продажи нежилого помещения с протоколом разногласий, указав стоимость (продажную цену) нежилого помещения в размере 826500 руб. без учета НДС, определенную индивидуальным предпринимателем ФИО5 в отчете по оценке ретроспективной рыночной стоимости недвижимого имущества от 25.10.2018 №1404/2018-НР (т.1 л.д.35-866).

Ответчик путем направления истцу протокола урегулирования разногласий фактически отклонил протокол разногласий.

Ссылаясь на вышеуказанные обстоятельства, истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Как следует из материалов дела и сторонами не оспаривается, истец обладает преимущественным правом на приобретение нежилых комнат №1-25, 28, 29 нежилого помещения №2 общей площадью 423,7 кв.м, расположенного на первом этаже жилого пятиэтажного кирпичного дома, находящегося по адресу: <...>, в связи с чем заключение договора купли-продажи для ответчика является обязательным. Разногласия сторон сводятся к возражениям общества с ограниченной ответственностью "Винный дом" относительно стоимости выкупаемого помещения и содержания пунктов 2.7, 2.9, 2.10, 3.2, 3.3, 4.3, 4.4.

В рассматриваемом случае стороны не достигли соглашения в порядке соблюдения процедуры, предусмотренной статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного кодекса, спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.

Согласно статье 217 Гражданского Кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Федеральным законом от 22.07.2008 №159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон №159-ФЗ) предусмотрено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при соблюдении условий, перечисленных в статье 3 названного Закона.

Согласно статье 3 Закона №159-ФЗ отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон №135-ФЗ).

В соответствии со статьей 12 Закона №135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренными данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

Вместе с тем в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании (статья 13 Закона №135-ФЗ).

Согласно пункту 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 №92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

Поскольку при рассмотрении дела в суде представлены противоречивые сведения относительно стоимости нежилого помещения, по ходатайству истца определением суда от 12.03.2019 назначена судебная экспертиза, производство которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью "Многопрофильный деловой центр".

Согласно заключению эксперта от 26.04.2019 №э5346/19 отчет об оценке рыночной стоимости муниципального недвижимого имущества от 10.08.2018 №4441/18, выполненный ООО "Аналитик Центр", не соответствует требованиям Федерального закона №135-ФЗ от 29.07.1998 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральных стандартов оценки. Оценщиком допущены нарушения пунктов 8, 11, 13 ФСО-1, пункта 3 ФСО-2, пунктов 5, 8 ФСО-3, пунктов 11, 22, 23, 25 ФСО-7, статьи 11 закона №135-ФЗ. Выявленные несоответствия существенно повлияли на достоверность отчета об оценке; часть нарушений повлекла завышение рыночной стоимости, другие нарушения делают отчет недостоверным и вводят пользователей отчета в заблуждение. Рыночная стоимость объекта оценки - нежилых комнат №1-25, 28, 29 нежилого помещения №2 общей площадью 423,7 кв.м, расположенного на первом этаже жилого пятиэтажного кирпичного дома, находящегося по адресу: <...>, по состоянию на 31.10.2016 составила 9699000 руб. с учетом НДС или 8219491 руб. 53 коп. без учета НДС (т.3 л.д.3-132).

В соответствии с частью 2 статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта является одним из доказательств по делу, которое оценивается судом в порядке, предусмотренном в статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в совокупности с иными допустимыми доказательствами по делу.

Проведенная судебная экспертиза отвечает требованиям статей 82, 83 и 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации: в заключении эксперта отражены все сведения, предусмотренные в части 2 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; при назначении экспертизы вопросы сформулированы с учетом требований обеих сторон спора; экспертное заключение основано на материалах дела, является ясным и полным.

При этом заключение эксперта исследовалось и оценивалось судом наряду с другими доказательствами.

Доказательства, свидетельствующие о наличии оснований для возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта, в материалы дела не представлены.

Ответчиком не названы обстоятельства, указывающие на то, что заключение судебной экспертизы является недопустимым доказательством.

Доказательств недостоверности заключения судебной экспертизы от 26.04.2019 №э5346/19 ответчиком не представлено.

При таких обстоятельствах разногласия сторон относительно стоимости выкупаемого помещения, возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, подлежат урегулированию в заявленном истцом порядке.

Кроме того, у сторон возникли разногласия относительно содержания следующих пунктов договора:

- пункт 2.7 "Продавец обязуется обеспечить передачу Покупателю Нежилого помещения, а Покупатель обязуется принять его, в течение тридцати дней с момента заключения настоящего договора";

- пункт 2.9 "Договор аренды от 01.07.2013 № 1966 считается расторгнутым и прекратившим свое действие по взаимному согласию его сторон со дня заключения договора купли - продажи Нежилого помещения, обремененного залоговым обязательством";

- пункт 2.10 "Покупатель оплачивает арендную плату по договору аренды т 01.07.2013 № 1966 до дня заключения договора купли - продажи Нежилого помещения, обремененного залоговым обязательством в сроки, установленные договором аренды от 01.07.2013 № 1966";

- пункт 3.2 "Покупатель вправе владеть и пользоваться Нежилым помещением в соответствии с его назначением";

- абзац 10 пункта 3.3 "Покупатель обязан не передавать Нежилое помещение третьим лицам в какой бы то ни было форме (в том числе в аренду, в безвозмездное пользование, в залог, а также любыми другими способами) без письменного согласия Продавца";

- пункт 4.3 "Существенным нарушением условий настоящего договора является невыполнение Покупателем пунктов 2.10, 2.11 настоящего договора.

При невыполнении Покупателем пунктов 2.10, 2.11 Продавец вправе расторгнуть настоящий договор в судебном порядке";

- пункт 4.4 "В случае расторжения договора купли-продажи по вине Покупателя выплаченная по настоящему договору сумма не возвращается".

В пункте 5 постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что при рассмотрении споров, связанных со взысканием платы за пользование имуществом, переданным в аренду и впоследствии приобретенным арендатором на основании договора купли-продажи, судам необходимо руководствоваться следующим. Согласно пункту 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача товара в собственность покупателя. Если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (пункт 2 статьи 224 ГК РФ). Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора. При этом, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, риск случайной гибели вещи также лежит на покупателе с момента заключения договора купли-продажи (статьи 458, 459 ГК РФ). В связи с изложенным, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 ГК РФ). При этом если впоследствии договор купли-продажи будет признан недействительным, арендные отношения между сторонами считаются не прекращавшимися. Вместе с тем соглашением сторон может быть предусмотрен иной момент, с которого прекращается обязанность арендатора по внесению арендной платы.

Согласно абзацу 3 пункта 6 постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 в тех случаях, когда выкуп имущества осуществлялся в порядке, предусмотренном Федеральным законом "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", судам следует учитывать, что по смыслу статей 3 и 5 названного Закона в силу особого характера права субъекта малого и среднего предпринимательства на выкуп арендуемого недвижимого имущества не допускается включения в договор продажи недвижимости (или иное соглашение) условий о сохранении обязательств по внесению покупателем (арендатором) арендной платы после его заключения.

Учитывая то, что правоотношения сторон, вытекающие из договора купли-продажи, регулирование которых предусматривается пунктами 2.7, 2.9, 2.10 договора, урегулированы вышеуказанными нормами права, суд считает обоснованным и правомерным требование истца об исключении пункта 2.7 договора, а также о принятии пункта 2.9 в редакции истца "Договор аренды от 01.07.2013 №1966 считается расторгнутым и прекратившим свое действие со дня заключения договора купли-продажи Нежилого помещения, обремененного залоговым обязательством".

Между тем, оснований для изменения редакции пункта 2.10 договора суд не находит. В соответствии с предложенной ответчиком редакцией пункта 2.10 договора "Покупатель оплачивает арендную плату по договору аренды от 01.07.2013 №1966 до дня заключения договора купли-продажи Нежилого помещения, обремененного залоговым обязательством, в сроки, установленные договором аренды от 01.07.2013 №1966". Данная редакция спорного пункта не нарушает каких-либо прав истца, соответствует нормам статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и не противоречит разъяснениям пунктов 5, 6 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды". Пункт 2.10 договора следует принять в редакции ответчика.

В силу пункта 5 статьи 5 Закона №159-ФЗ в случае если арендуемое имущество приобретается арендатором в рассрочку, указанное имущество находится в залоге у продавца до полной его оплаты. Условия договора купли-продажи арендуемого имущества о неприменении данного правила ничтожны.

Пунктом 1 статьи 346 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что залогодатель, у которого остается предмет залога, вправе пользоваться, если иное не предусмотрено договором и не вытекает из существа залога, предметом залога в соответствии с его назначением, в том числе извлекать из него плоды и доходы. Аналогичная норма содержится в пункте 1 статьи 29 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

В предложенном ответчиком проекте договора купли-продажи отсутствует указание на конкретное назначение нежилого помещения, что влечет неопределенность в порядке применения условия пункта 3.2 договора о предоставлении покупателю права владения и пользования имуществом в соответствии с его назначением. Следовательно, предложенная ответчиком редакция пункта 3.2 договора может привести к нарушению прав и законных интересов покупателя, в связи с чем суд считает необходимым исключить данное условие из договора.

В соответствии с абзацем 10 пункта 3.3 проекта договора "Покупатель обязан не передавать Нежилое помещение третьим лицам в какой бы то ни было форме (в том числе в аренду, в безвозмездное пользование, в залог, а также любыми другими способами) без письменного согласия Продавца".

Согласно пункту 2 статьи 346 Гражданского кодекса Российской Федерации залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога. В случае отчуждения залогодателем заложенного имущества без согласия залогодержателя применяются правила, установленные подпунктом 3 пункта 2 статьи 351, подпунктом 2 пункта 1 статьи 352, статьей 353 настоящего Кодекса. Залогодатель также обязан возместить убытки, причиненные залогодержателю в результате отчуждения заложенного имущества.

Пунктом 3 статьи 346 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что если иное не предусмотрено законом или договором залога, залогодатель, у которого осталось заложенное имущество, вправе передавать без согласия залогодержателя заложенное имущество во временное владение или пользование другим лицам. В этом случае залогодатель не освобождается от исполнения обязанностей по договору залога. Аналогичная норма содержится в статье 40 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

В соответствии с разъяснениями, изложенными в абзаце втором пункта 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 № 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге" Из положений пункта 2 статьи 40 Закона об ипотеке следует, что действия по распоряжению заложенным недвижимым имуществом, совершенные без согласия залогодержателя после заключения договора ипотеки (за исключением сделок по отчуждению заложенного имущества, а также последующих договоров об ипотеке, заключенных несмотря на запрещение, установленное предшествующим договором об ипотеке), не могут быть оспорены последним. В то же время в силу прямого указания закона (статья 39, пункт 3 статьи 43 Закона об ипотеке) отдельные сделки с заложенным недвижимым имуществом, совершенные без согласия залогодержателя, могут быть признаны недействительными по иску залогодержателя. Так, последующий договор об ипотеке, заключенный несмотря на запрещение, установленное предшествующим договором об ипотеке, может быть признан судом недействительным по иску залогодержателя по предшествующему договору независимо от того, знал ли залогодержатель по последующему договору о таком запрещении, в случае если залогодержатель по предшествующему договору о залоге докажет, что оспариваемый им последующий договор об ипотеке нарушает его права и законные интересы.

В пункте 1 Постановление Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах" разъяснено, что в соответствии с пунктом 2 статьи 1 и статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (статья 422 ГК РФ). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Применяя названные положения, судам следует учитывать, что норма, определяющая права и обязанности сторон договора, толкуется судом исходя из ее существа и целей законодательного регулирования, то есть суд принимает во внимание не только буквальное значение содержащихся в ней слов и выражений, но и те цели, которые преследовал законодатель, устанавливая данное правило.

Принцип свободы договора в сочетании с принципом добросовестного поведения участников гражданских правоотношений не исключает необходимость оценки судом условия абзаца 10 пункта 3.3 рассматриваемого договора об ограничении покупателя передавать нежилое помещение третьим лицам в какой бы то ни было форме (в том числе в аренду, в безвозмездное пользование, в залог, а также любыми другими способами) без письменного согласия продавца с точки зрения его разумности и справедливости, и с учетом того, что данное условие договора, с одной стороны, не должно быть явно обременительным для покупателя, а с другой стороны, оно должно учитывать интересы продавца как стороны договора.

Суд считает, что предложенная ответчиком редакция абзаца 10 пункта 3.3 договора не противоречит нормам пунктов 2, 3 статьи 346 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также статье 40 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Оснований считать, что, предлагая оспариваемую редакцию абзаца 10 пункта 3.3 договора, ответчик действует недобросовестно по отношению к покупателю, суд не усматривает. Предлагаемая ответчиком редакция абзаца 10 пункта 3.3 договора не влечет какого-либо нарушения баланса интересов сторон. Возражение истца против предложенной истцом редакции спорного условия само по себе не может являться безусловным основаниям для принятия судом иной редакции договорного условия.

Исходя из изложенного, абзац 10 пункта 3.3 договора следует принять в редакции ответчика.

Предусмотренное пунктом 4.3 договора условие, определяющее невыполнение покупателем пунктов 2.10, 2.11 договора (уплата арендной платы и пени по договору аренды) как существенное нарушение его условий, в законе отсутствует, в связи с чем его включение в договор возможно лишь по соглашению сторон. Принимая во внимание отсутствие согласия истца на включение данного положения договора, суд признает обоснованным требование об исключении пункта 4.3 договора.

Кроме того, суд считает правомерными возражения истца относительно пункта 4.4 договора, которым установлено, что в случае расторжения договора купли-продажи нежилого помещения покупателю не возвращается выплаченная им по договору денежная сумма, ввиду следующего.

Согласно пункту 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны расторгнутого договора не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Вместе с тем в пункте 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 "О последствиях расторжения договора" разъяснено, что при отсутствии соглашения сторон об ином положение пункта 4 статьи 453 ГК РФ подлежит применению лишь в случаях, когда встречные имущественные предоставления по расторгнутому впоследствии договору к моменту расторжения осуществлены надлежащим образом либо при делимости предмета обязательства размеры произведенных сторонами имущественных предоставлений эквивалентны (например, размер уплаченных авансовых платежей соответствует предусмотренной в договоре стоимости оказанных услуг или поставленных товаров, такие услуги и товары сохраняют интерес для получателя сами по себе и т.п.), а потому интересы сторон договора не нарушены.

Исходя из приведенного разъяснения, поскольку расторжение договора купли-продажи предполагает возврат продавцу нежилого помещения и, следовательно, отсутствие какого-либо встречного предоставления на сумму, уплаченную покупателем к моменту расторжения, у продавца отсутствуют основания для удержания полученной до расторжения договора суммы оплаты. Включение в договор условия об удержании продавцом полученной до момента расторжения суммы (пункт 4.4 договора) является неправомерным.

Судебные расходы по судебной экспертизе в размере 28000 руб. суд относит на ответчика в соответствии с положениями статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Государственную пошлину, в уплате которой истцу предоставлена отсрочка, суд относит на ответчика, который в силу статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от ее уплаты.

Руководствуясь статьями 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

обязать Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом администрации города Чебоксары заключить с обществом с ограниченной ответственностью "Винный дом" договор купли-продажи нежилого помещения, обремененного залоговым обязательством, в отношении нежилых комнат №1-25, 28, 29 нежилого помещения №2, общей площадью 423,7 кв.м, расположенного на первом этаже жилого пятиэтажного кирпичного дома, находящегося по адресу: <...>, изложив спорные пункты договора в следующей редакции:

- пункт 1.3 "Стоимость (продажная цена) нежилого помещения составляет 8219491 (восемь миллионов двести девятнадцать тысяч четыреста девяносто один) рублей 53 коп. (без учета НДС)";

- пункт 2.1 "Оплата выкупной стоимости нежилого помещения, указанной в пункте 1.3 настоящего договора производится покупателем в рассрочку в течение 60 (шестидесяти) месяцев со дня подписания настоящего договора:

- в течение 59-ти месяцев по 136991 (сто тридцать шесть тысяч девятьсот девяносто один) рублей ежемесячно,

- в течение 60-го месяца 137022 (сто тридцать семь тысяч двадцать два) руб. 53 коп.;

Покупатель вправе досрочно оплатить стоимость нежилого помещения с уплатой процентов за пользование рассрочкой, начисленных на дату погашения.";

- пункт 2.9: "Договор аренды от 01.07.2013 №1966 считается расторгнутым и прекратившим свое действие со дня заключения договора купли-продажи Нежилого помещения, обремененного залоговым обязательством.";

- пункт 2.10: "Покупатель оплачивает арендную плату по договору аренды от 01.07.2013 №1966 до дня заключения договора купли-продажи Нежилого помещения, обремененного залоговым обязательством, в сроки, установленные договором аренды от 01.07.2013 №1966.";

- абзац 10 пункта 3.3 "- не передавать Нежилое помещение третьим лицам в какой бы то ни было форме (в том числе в аренду, в безвозмездное пользование, в залог, а также любыми другими способами) без письменного согласия Продавца.".

- пункты 2.7, 3.2, 4.3, 4.4 исключить.

Взыскать с Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом администрации города Чебоксары в пользу общества с ограниченной ответственностью "Винный дом" 36000 (тридцать шесть тысяч) руб. судебных расходов, в том числе: 28000 (Двадцать восемь тысяч) руб. - расходы по судебной экспертизе, 6000 (Шесть тысяч) руб. - расходы по оплате государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Чувашской Республики-Чувашии в течение месяца с момента его принятия.

В таком же порядке решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья

Н.В. Юрусова