Постановление от 15 февраля 2017 г. по делу № А40-205984/2014

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Москва

15.02.2017

Дело № А40-205984/14

Резолютивная часть постановления объявлена 09.02.2017

Полный текст постановления изготовлен 15.02.2017

Арбитражный суд Московского округа

в составе: председательствующего-судьи Дунаевой Н.Ю.,

судей Комаровой О.И., Петровой Е.А.,

при участии в заседании:

от Общества с ограниченной ответственностью «Аскорд-М» – ФИО1 -доверен. от 04.04.2016г.

от Департамента городского имущества города Москвы – ФИО2- доверен. от 09.01.2017г. № 33-д-21/17

от Общества с ограниченной ответственностью «АБН-Консалт» – не явился, извещен

от НП СРО «СВОД» – не явился, извещен

от ГУП «ДЕЗ.ИСК» – не явился, извещен

рассмотрев кассационную жалобу Департамента городского имущества города Москвы

на решение от 09.08.2016

Арбитражного суда города Москвы,

принятое судьей Романенковой С.В.,

на постановление от 08.11.2016

Девятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями Левченко Н.И., Пирожковым Д.В., Садиковой Д.Н.,

по делу № А40-205984/14 по иску Общества с ограниченной ответственностью «Аскорд-М» (ОГРН: <***>; 115093, Москва, ул. Б. Серпуховская, д. 44)

к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН: <***>; 125009, Москва, Газетный пер., д. 1/12), Обществу с ограниченной ответственностью «АБН-Консалт» (ОГРН: <***>; 127473, Москва, ул. Краснопролетарская, д. 16, стр. 2)

третьи лица: НП СРО «СВОД», ГУП «ДЕЗ.ИСК»

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Аскорд-М" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковыми требованиями к Департаменту городского имущества города Москвы, Обществу с ограниченной ответственностью "АБН-Консалт" о признании величины рыночной стоимости нежилого помещения площадью 158,3 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, Большая Серпуховская, д. 44 (подвал, пом. I, ком. 2, 3, 4, 5, 6, 10, 11, 13, 13а, 13б), определенной в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 23.05.2014 N 738Г/220, выполненным ООО "АНБ-Консалт" и положительным экспертным заключением от 23.05.2014 N 162/С-14 НП СРО "СВОД" и указанной в пункте 3.1. договора купли-продажи недвижимости недостоверной и не соответствующей рыночной стоимости объекта.

Истец также просил:

- Признать достоверной в целях выкупа нежилого помещения величину рыночной стоимости нежилого помещения, площадью 158,3 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, Большая Серпуховская, д. 44 (подвал, пом. I, ком. 2, 3, 4, 5, 6, 10, 11, 13, 13а, 13б), определенную по результатам судебной экспертизы, проведенной АНО "Экспертно-правовой центр".

- Урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого помещения (недвижимости), а именно:

- пункт 1.1. указанного договора изменить и принять в редакции: "Покупатель обязуется передать в собственность покупателя объект недвижимости (далее - объект), расположенный по адресу: <...>, общей площадью 158,3 кв. м (подвал, пом. I, комн. 2, 3, 4, 5, 6, 10, 11, 13, 13а, 13б), а покупатель оплатить это имущество".

- изложить пункт 3.1. указанного договора купли-продажи недвижимости в следующей редакции: "Цена объекта составляет 14 554 000 рублей, в соответствии с результатами судебно-оценочной экспертизы по определению размера рыночной стоимости нежилого помещения, проведенной АНО "Экспертно-правовой центр". В соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации НДС не начисляется";

- изложить пункт 3.4 указанного договора в следующей редакции: "Оплата по договору вносится покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до 20 числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 404 277 рублей 77 копеек и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга".

- Обязать Департамент городского имущества г. Москвы принять решение о передаче объекта, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 158,3 кв. м (подвал, пом. I, комн. 2, 3, 4, 5, 6, 10, 11, 13, 13а, 13б) - ООО "Аскорд-М" по цене 14 554 000 рублей и направить проект договора купли-продажи на урегулированных (согласованных) условиях (с учетом уточнений требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением Арбитражного суда города Москвы от 09.08.2016 заявленные исковые требования удовлетворены частично, урегулированы разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого помещения (недвижимости), расположенного по адресу: <...>, общей площадью 158,3 кв. м (подвал, пом. I, комн. 2, 3, 4, 5, 6, 10, 11, 13, 13а, 13б), а именно:

- пункт 1.1. указанного договора изменить и принять в редакции: "Покупатель обязуется передать в собственность покупателя объект недвижимости (далее - объект), расположенный по адресу: <...>, общей площадью 158,3 кв. м (подвал, пом. I, комн. 2, 3, 4, 5, 6, 10, 11, 13, 13а, 13б), а покупатель оплатить это имущество".

- изложить пункт 3.1. указанного договора купли-продажи недвижимости в следующей редакции: "Цена объекта составляет 14 554 000 рублей, в соответствии с результатами судебно-оценочной экспертизы по определению размера рыночной стоимости нежилого помещения, проведенной АНО "Экспертно-правовой центр". В соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации НДС не начисляется";

- изложить пункт 3.4 указанного договора в следующей редакции: "Оплата по договору вносится покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до 20 числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 404 277 рублей 77 копеек и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга". В остальной части исковые требования оставлены без удовлетворения.

Судом взыскано с Департамента городского имущества города Москвы в пользу ООО "Аскорд-М" 46 000 рублей расходов на проведение экспертизы.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 08.11.2016 решение Арбитражного суда города Москвы от 09.08.2016 по делу N А40-205984/14 оставлено без изменения.

Не согласившись с принятыми судебными актами, Департамент обратился с кассационной жалобой в Арбитражный суд Московского округа, в которой просит решение Арбитражного суда города Москвы от 09.08.2016 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 08.11.2016 по делу N А40-205984/14 отменить и принять новый судебный акт об урегулировании разногласий по цене, установленной Департаментом.

В качестве оснований обоснованности жалобы заявитель ссылается на нарушение норм права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в материалах дела доказательствам, суды не учли, что истец утратил преимущественное право на заключение договора, поскольку истцом не был соблюден порядок и срок, предусмотренные 159-ФЗ, суды неправомерно удовлетворили требование о заключении договора по цене, определенной судебной экспертизой, поэтому вышеуказанные судебные акты подлежат отмене.

В ходе судебного рассмотрения кассационной жалобы заявитель поддержал доводы, изложенные в жалобе, просил решение Арбитражного суда города Москвы от 09.08.2016 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 08.11.2016 по делу N А40-205984/14 отменить и принять новый судебный акт об урегулировании разногласий по цене, установленной Департаментом.

Истец доводы кассационной жалобы отклонил, просил судебные акты оставить в силе, представил отзыв.

ООО «АБН-Консалт», НП СРО «СВОД», ГУП «ДЕЗ.ИСК», надлежащим образом извещенные о дате и месте судебного разбирательства не явились. Кассационная жалоба рассмотрена в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив доводы кассационной жалобы, заслушав представителей сторон, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судом норм материального права и соблюдение норм процессуального права при принятии обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что отсутствуют основания, предусмотренные статьей 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения оспариваемых судебных актов, а именно:

Из материалов дела следует и установлено судами, ООО "Аскорд-М" является арендатором недвижимого имущества, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 158,30 кв. м (подвал, помещение I - комнаты 2, 3, 5, 6, 10, 11) на основании договора аренды N 01-1170/03 от 03.12.2003.

01.07.2013 общество обратилось в Департамент с заявлением N 12-3 с целью реализации преимущественного права на приобретение арендуемого истцом по договору аренды недвижимого имущества (регистрационный номер заявки ДГИ-1-68162/13 от 08.07.2013).

07.07.2014 общество получило письмо Департамента городского имущества города Москвы от 01.07.2014 N ДГИ-1-74749/14-1 "О согласовании договора купли-продажи" с приложенным проектом договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) в трех экземплярах, подписанного от имени Департамента заместителем начальника Управления приватизации городского имущества Департамента ФИО3, но без заверения соответствующей печатью, со ссылкой на необходимость подписания указанного проекта договора купли-продажи со стороны ООО "Аскорд-М" в тридцатидневный срок и указанием последствий в случае его не подписания в указанный срок.

01.08.2014 общество направило Департаменту подписанный со своей стороны договор купли-продажи с протоколом разногласий, не согласившись с ценой объекта недвижимости, предложенной ответчиком.

Поскольку при заключении договора купли-продажи спорного недвижимого имущества между сторонами возникли разногласия, истец обратился в суд с настоящим иском.

Согласно реестру субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы истец является субъектом малого предпринимательства.

Субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества только при соответствии критериям, установленным в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", которые согласно статье 10 данного Федерального закона вступают в силу с 01.01.2009.

Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 3 Информационного письма от 05.11.2009 N 134, в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ до 01.01.2009 реализация субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества была возможна только в случае включения недвижимого имущества в нормативные правовые акты о планировании приватизации государственного или муниципального имущества. Субъект малого или среднего предпринимательства, отвечающий установленным статьей 3 Закона требованиям, с 01.01.2009 вправе по своей инициативе направить в орган государственной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление функций по приватизации имущества, заявление о соответствии его условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации им права на приобретение арендуемого имущества (часть 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ).

Заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, связанного с реализацией положений Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, для стороны, направившей проект договора, в силу названного Закона является обязательным, и между сторонами при заключении такого договора возникли разногласия, поэтому рассмотрение судом по требованию общества возникших разногласий основано на положениях статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Поскольку у сторон имеются разногласия по определению рыночной стоимости выкупаемого имущества, суд определением от 19.05.2015 назначил судебную экспертизу по определению рыночной стоимости недвижимого имущества, проведение которой поручил Обществу с ограниченной ответственностью "Лига Независимых Экспертов", эксперту ФИО4.

Согласно заключению эксперта ООО "Лига Независимых Экспертов" N 15-01зэ/06/15 от 15.06.2015 рыночная стоимость нежилого помещения площадью 158,3 кв. м (подвал, помещение I - комнаты 2, 3, 4, 5, 6, 10, 11, 13, 13а, 13б), расположенного по адресу: <...>, по состоянию на 01.07.2013 составляет 24 590 956 рублей (без НДС).

Определением суда от 09.10.2015 удовлетворено ходатайство истца и назначена повторная судебная экспертиза, проведение экспертизы поручено Автономной некоммерческой организации "Экспертно-правовой центр" (эксперт ФИО5).

Согласно заключению эксперта Автономной некоммерческой организации "Экспертно-правовой центр" N ЗЭ-СОАЭ-23-ТВЮ-11-2015 от 18.11.2015 рыночная стоимость нежилого помещения площадью 158,3 кв. м (подвал, помещение I - комнаты 2, 3, 4, 5, 6, 10, 11, 13, 13а, 13б), расположенного по адресу: <...>, по состоянию на 01.07.2013 года составляет 12 478 000 рублей (без НДС).

Судом удовлетворено ходатайство ответчика и назначена по делу дополнительная экспертиза в том же экспертном учреждении, тем же экспертом.

Согласно дополнительному экспертному заключению Автономной Некоммерческой Организации "Экспертно-правовой центр" N 2015-1061-СЭ от 04.03.2016 рыночная стоимость объекта недвижимости общей площадью 158,3 кв. м, расположенного по адресу: <...> (подвал, пом. I, ком. 2, 3, 4, 5, 6, 10, 11, 13, 13а, 13б), без учета корректирующих коэффициентов на состояние отделки помещений исследуемого объекта по состоянию на 01.07.2013 составляет 14 554 000 рублей, без учета НДС.

Оценив экспертные заключения, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно сочли отчет об оценке Автономной Некоммерческой Организации "Экспертно-правовой центр" N 2015-1061-СЭ от 04.03.2016 соответствующим требованиям ст. ст. 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отражающим все предусмотренные ч. 2 ст. 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения, основанным на материалах дела, и пришли к правильному выводу об удовлетворении требований.

Учитывая изложенное, судами первой и апелляционной инстанций сделан правильный вывод о том, что истец как субъект малого предпринимательства более двух лет арендующий спорный объект, при отсутствии задолженности по арендной плате и пени за арендуемое имущество, отвечает требованиям ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", при этом истцом были предприняты все необходимые меры по реализации права на приобретение в собственность спорного объекта в рамках данного Федерального закона, в связи с чем правомерно удовлетворили требования истца.

В силу положений ч. 2 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Поскольку п. 3.4 договора содержит указание на сумму ежемесячного платежа, определенную в соответствии с п. 3.1 (цена объекта), и в соответствии с п. 3.2 договора истцу предоставлена рассрочка оплаты выкупаемого имущества, и разногласия в части п. 3.1 договора урегулированы в судебном порядке, п. 3.4 договора правомерно принят судом в редакции истца.

Доводы заявителя жалобы о том, что суд обязал ответчика заключить договор купли-продажи по цене, определенной судебной экспертизой, кассационная коллегия считает несостоятельным.

В соответствии со статьей 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В силу статьи 13 названного Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

Согласно пункту 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

Оценив представленное независимым экспертом заключение по правилам статей 71, 86 АПК РФ, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводам о том, что заключение эксперта Автономной Некоммерческой Организации "Экспертно-правовой центр" N 2015-1061-СЭ от 04.03.2016 соответствует требованиям законодательства, регулирующего оценочную деятельность, поэтому договор купли-продажи надлежит заключить по цене 14 554 000 руб.

Доводы заявителя о том, что общество утратило право на заключение договора, кассационная коллегия считает несостоятельными, поскольку 01.08.2014 истец акцептовал направленную в его адрес оферту на иных условиях и передал подписанный проект договора купли-продажи с протоколом разногласий ответчику, в котором п. 3.1. и 3.4 были изложены в иной редакции, что свидетельствует о соблюдении истцом срока, предусмотренного п.4 ст. 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, полно и всесторонне исследованы судебной коллегией и в соответствии со статьями 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отклонению, поскольку основаны на ошибочном толковании закона, не опровергают обстоятельств, установленных судами при рассмотрении настоящего дела, не влияют на законность обжалуемых судебных актов и не подтверждены надлежащими доказательствами.

Согласно ч. 3 ст. 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимаемые арбитражным судом решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными.

Основаниями для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций согласно ч. 1 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таким образом, фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами первой и апелляционной инстанций на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц, а окончательные выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права.

Доводы заявителя кассационной жалобы, по которым он не согласен с оспариваемыми судебными актами, направлены на переоценку обстоятельств, установленных судами первой и апелляционной инстанций, что недопустимо при рассмотрении дела в суде кассационной инстанции, исходя из положений главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При указанных обстоятельствах, суд кассационной инстанции не установил оснований для изменения или отмены решения арбитражного суда первой и постановления апелляционной инстанций, предусмотренных в ч. 1 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 09.08.2016 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 08.11.2016 по делу № А40-205984/14 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Председательствующий-судьяН.Ю. Дунаева

Судьи:О.И. Комарова

Е.А. Петрова