Постановление от 25 февраля 2019 г. по делу № А59-6514/2018

Пятый арбитражный апелляционный суд

ул. Светланская, 115, г. Владивосток, 690001

тел.: (423) 221-09-01, факс (423) 221-09-98

http://5aas.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело

№ А59-6514/2018
г. Владивосток
25 февраля 2019 года
Резолютивная часть постановления объявлена 18 февраля 2019 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 25 февраля 2019 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего А.В. Гончаровой,

судей Н.Н. Анисимовой, О.Ю. Еремеевой,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Строительно-монтажная компания В-три»

апелляционное производство № 05АП-450/2019

на решение от 05.12.2018

судьи ФИО2

по делу № А59-6514/2018 Арбитражного суда Сахалинской области

по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Строительно-монтажная компания В-три» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в лице конкурсного управляющего ФИО3

к Департаменту землепользования города Южно-Сахалинска (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о признании незаконным решения об отказе в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 65:01:0307003:1915, оформленного письмом от 25.07.2018 № 3299-014/07; признании отсутствующим право аренды акционерного общества

«Сахалин-Инжиниринг» на земельный участок с кадастровым номером 65:01:0307003:1915,третьи лица: акционерное общество «Сахалин-Инжиниринг», Управление

Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии

по Сахалинской области,

при участии: лица, участвующие в деле, не явились.

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Строительно-монтажная компания В-три» (далее – заявитель, Общество, ООО «СМК В-три») в лице конкурсного управляющего ФИО3 обратилось в суд с заявлением (с учетом уточнений требований) к Департаменту землепользования города Южно-Сахалинска (далее – ответчик, Департамент) о признании незаконным решения об отказе в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 65:01:0307003:1915, оформленного письмом от 25.07.2018 № 3299-014/07.

Определениями от 12.10.2018 и от 30.10.2018 суд привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, акционерное общество «Сахалин-Инжиниринг» (далее – акционерное общество, АО «Сахалин-Инжиниринг»), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области соответственно.

Решением Арбитражного суда Сахалинской области от 05.12.2018 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, заявитель обратился в Пятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении требований.

В обоснование доводов жалобы апеллянт указывает на необоснованный вывод Департамента, поддержанный судом первой инстанции о том, что испрашиваемый земельный участок обременен ипотекой, поскольку, по мнению заявителя, обременение в виде ипотеки распространяется только на земельный участок с кадастровым номером 65:01:0307003614. При этом из указанного земельного участка под объектом незавершенного строительства заявителя выделен, сформирован и поставлен на кадастровый учет земельный участок с кадастровым номером 65:01:0307003:1915, на котором данное обременение в виде ипотеки отсутствует.

Извещенные надлежащим образом о месте и времени судебного заседания лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились.

Суд, руководствуясь статьями 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие лиц, участвующих в деле.

Через канцелярию суда от АО «Сахалин-Инжиниринг», Департамента землепользования города Южно-Сахалинска поступили письменные отзывы на апелляционную жалобу, которые в порядке статьи 262 АПК РФ приобщены к материалам дела.

Из материалов дела коллегия установила следующее.

31.01.2012 между Департаментом архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью города Южно-Сахалинска и ОАО «Сахалин-Инжиниринг» на основании протокола итогов аукциона от 26.01.2012 № 308 заключен договор № 12327 аренды земельного участка.

Предметом договора является земельный участок, относящийся к категории земель - земли населенных пунктов, с кадастровым номером 65:01:0307003:14, площадью 6 172 кв.м., расположенный по адресу: Сахалинская обл., г. Южно-Сахалинск, XXII-ой м/район, южная сторона ул. Украинской. Разрешенное использование: для/под строительство группы многоквартирных жилых домов. Срок договора аренды - с 26.01.2012 по 25.01.2015.

06.07.2012 управлением на основании заявления ОАО «Сахалин-Инжиниринг» проведена регистрация права аренды на вышеуказанный земельный участок.

Администрацией города Южно-Сахалинска ОАО «Сахалин-Инжиниринг» 20.05.2014 выдано разрешение № RU65302000-0000004594 на строительство группы многоквартирных жилых домов по ул. Украинская в 22-ом микрорайоне <...> очередь, на земельном участке с кадастровым номером 65:01:0307003:14.

Соглашением от 10.03.2015 № 29252/2 стороны продлили срок договора аренды по 25.01.2016.

05.07.2016 разрешен ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства - группа многоквартирных жилых домов по ул. Украинская в 22-ом микрорайоне г. Южно-Сахалинска. 1 очередь, расположенного по адресу: <...>.

Реализовав право, предусмотренное п. 5.1.4 договора, АО «Сахалин-Инжиниринг» 01.03.2015 заключило с ООО «СМК В-три» договор субаренды № 01-2036 на период с 01.03.2015 по 31.01.2016 для строительства пятиэтажного многоквартирного жилого дома, общей жилой площадью не менее 3 000 кв.м.

Для указанной цели 12.08.2015 Департаментом архитектуры, градостроительства и землепользования города Южно-Сахалинска ООО «СМК В-три» выдано разрешение № 65-64701000-05563-2015 на строительство группы многоквартирных жилых домов по ул. Украинской в 22-ом микрорайоне г. Южно-Сахалинска. 2-ая очередь, на земельном участке с кадастровым номером 65:01:0307003:14.

После окончания строительства и ввода в эксплуатацию объекта капитального строительства ОАО «Сахалин-Инжиниринг» обратилось в департамент с заявлениями о расторжении договора аренды земельного участка от 31.01.2012 № 12327 (от 14.07.2016 № 8588, от 31.08.2018 № 1108).

Письмом от 12.08.2016 № 8588-014/07 департамент в удовлетворении заявления от 14.07.2016 № 8588 отказал со ссылкой на то, что земельный участок предоставлен для строительства группы многоквартирных жилых домов и предполагает строительство более одного многоквартирного жилого дома, на каждый из которых оформляется разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, производится присвоение адреса объекту, в связи с чем, расторжение договора аренды возможно при условии образования земельного участка под каждым объектом недвижимости с изменением вида разрешенного использования.

Письмом от 15.10.2016 № 10588-014/06 департамент также разъяснил ОАО «Сахалин-Инжиниринг», что кроме многоквартирного жилого дома на земельном участке имеется объект незавершенного троительства, в связи с чем, принять оставшийся в аренде земельный участок по акту приема-передачи не представляется возможным, поскольку он не освобожден от указанного имущества и не рекультивирован. Обществу вновь предложено рассмотреть вопрос о разделе земельного участка с кадастровым номером 65:01:0307003:14 под каждый из объектов, после чего будет возможно прекращение арендных отношений на земельный участок под многоквартирным домом.

10.11.2016 ОАО «Сахалин-Инжиниринг» обратилось в департамент с заявлением об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории.

Распоряжением департамента от 15.11.2016 № 1903-р в связи с образованием двух земельных участков путем раздела земельного участка с кадастровым номером 65:01:0307003:14 утверждена схема расположения земельных участков на кадастровом плане территории со следующими характеристиками: - земельный участок 65:01:0307003:14:ЗУ1, местоположение – <...> площадью 2 959 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – строительство группы многоквартирных домов, доступ к земельному участку осуществляется посредством земель (земельных участков) общего пользования, согласно Правил землепользования и застройки на территории городского округа «Город Южно-Сахалинск», утвержденных решением городского Собрания от 30.01.2013 № 744/44-13-4» земельный участок расположен в территориальной зоне многоэтажной жилой застройки «Ж-1»;

- земельный участок 65:01:0307003:14:ЗУ2, местоположение – <...> площадью 3 213 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – строительство группы многоквартирных домов, доступ к земельному участку осуществляется посредством земель (земельных участков) общего пользования, согласно Правил землепользования и застройки на территории городского округа «Город Южно-Сахалинск», утвержденных решением городского Собрания от 30.01.2013 № 744/44-13-4» земельный участок расположен в территориальной зоне многоэтажной жилой застройки «Ж-1».

Пунктом 2 данного распоряжения определено, что оно является основанием для проведения ОАО «Сахалин-Инжиниринг» кадастровых работ, постановки земельных участков на государственный кадастровый учет и внесения изменений.

В результате проведенного межевания из земельного участка с кадастровым номером 65:01:0307003:14 образованы два земельных участка:

- с кадастровым номером 65:01:0307003:1916, площадью 2 959 кв.м, под существующий многоквартирный дом по ул. Украинская, 111;

- с кадастровым номером 65:01:0307003:1915, площадью 3 213 кв.м, под строительство группы многоквартирных домов.

28.12.2016 филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Сахалинской области, осуществлявшего до 01.01.2017 полномочия по государственному кадастровому учету недвижимого имущества, на основании представленного заявления кадастрового инженера и приложенного к нему межевого плана, выполненного в результате проведения кадастровых работ в связи с образованием двух земельных участков путем раздела земельного участка с кадастровым номером 65:01:0307003:14, осуществлены учетные действия, в результате которых поставлены на кадастровый учет два земельных участка с кадастровыми номерами 65:01:0307003:1915 и 65:01:0307003:1916.

Соглашением от 25.01.2017 № 29252/3, заключенным между департаментом и ОАО «Сахалин-Инжиниринг» в договор аренды от 31.01.2012 № 12327 внесены следующие изменения и дополнения в связи с образованием двух земельных участков:

- земельный участок площадью 2 959 кв.м., с кадастровым номером 65:01:0307003:1916, разрешенное использование: под существующий многоквартирный дом, расположен по адресу: <...>;

- земельный участок площадью 3 213 кв.м., с кадастровым номером 65:01:0307003:1915, разрешенное использование: строительство группы многоквартирных жилых домов, расположен по адресу: <...>;

- с 28.12.2016 прекращено право аренды на земельный участок площадью 2 959 кв.м., с кадастровым номером 65:01:0307003:1916.

В связи с подписанием вышеуказанного соглашения АО «Сахалин-Инжиниринг» 01.03.2017 направило в управление заявление о его регистрации.

По результатам проведенной правовой экспертизы представленных документов, государственным регистратором принято решение о приостановлении осуществления государственной регистрации дополнительного соглашения от 25.01.2017 № 29252/3 в соответствии с п. 3 ч.1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон № 218-ФЗ, Закон о государственной регистрации) в связи с выявленными противоречиями между заявленными и уже зарегистрированными правами, поскольку в Едином государственном реестре недвижимости содержатся записи о регистрации договоров участия в долевом строительстве в отношении земельного участка с кадастровым номером 65:01:0307003:14.

Уведомлением от 13.03.2017 № 65/001/097/2017-328 регистрирующий орган сообщил АО «Сахалин-Инжиниринг» о принятом решении.

08.12.2017 регистрирующим органом на основании поступившего заявления АО «Сахалин-Инжиниринг» государственная регистрация соглашения от 25.01.2017 № 29252/3 прекращена.

Параллельно с вышеуказанными действиями АО «Сахалин-Инжиниринг» по регистрации дополнительного соглашения от 25.01.2017 №29252/3 в управление поступило заявление администрации г. Южно-Сахалинска о прекращении права собственности в отношении земельного участка с кадастровым номером 65:01:0307003:14 и государственной регистрации права собственности на земельный участок с кадастровым номером 65:01:0307003:1915.

По результатам рассмотрения заявления администрации и приложенных к нему документов, регистрирующим органом принято аналогичное решение о приостановлении осуществления государственной регистрации дополнительного соглашения по той же причине (противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами).

Ввиду истечения срока приостановления осуществления государственной регистрации прав и неустранением обстоятельств, послуживших основанием для принятия решения о приостановлении, 28.08.2017 администрации на основании ст. 27 Закон № 218-ФЗ отказано в осуществлении заявленных регистрационных действий.

В рассматриваемый период ООО «СМК В-три» обратилось в департамент с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 65:01:0307003:1915, для завершения строительства многоквартирного жилого дома.

Решением департамента от 13.07.2017 № 2529-014/07 обществу отказано в предоставлении испрашиваемого земельного участка в аренду без проведения торгов, поскольку с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов.

10.08.2017 ООО «СМК В-три» повторно обратилось в департамент с аналогичным заявлением о предоставлении вышеназванного земельного участка.

Письмом департамента от 08.09.2017 № 3460-014/07 обществу отказано в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 65:01:0307003:1915, поскольку испрашиваемый земельный участок является временным и образован из земельного участка с кадастровым номером 65:01:0307003:14, который в свою очередь обременен правами третьих лиц. Одновременно сообщено, что дополнительное соглашение от 25.01.2017 №29252/3 к договору аренды о разделе земельного участка с кадастровым номером 65:01:0307003:14 в Управлении Росреестра по Сахалинской области не зарегистрировано, поскольку не все дольщики построенных на нем объектов оформили право собственности.

В дальнейшем, 16.07.2018 общество вновь обратилось в департамент с заявлением о предоставлении в аренду без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 65:01:0307003:1915.

25.07.2018 департамент принял решение об отказе в предоставлении обществу в аренду без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 65:01:0307003:1915, оформленное письмом № 3299-014/07.

В качестве оснований, препятствующих предоставлению спорного участка, департаментом, со ссылкой на пункт 2.8.1.2 Административного регламента, утвержденного постановлением Администрации города Южно-Сахалинска от 26.01.2018 № 185-па, указано, что испрашиваемый земельный участок обременен правами третьих лиц.

Не согласившись с отказом в предоставлении земельного участка в аренду, общество обратилось в суд с рассматриваемым заявлением, который обжалуемым решением в удовлетворении заявленных требований отказал.

Исследовав материалы дела, проанализировав доводы, содержащиеся в апелляционной жалобе, проверив в порядке статей 268, 270 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, судебная коллегия считает, что решение суда не подлежит отмене в силу следующего.

Согласно части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 АПК РФ, пункту 6 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, необходимо одновременное наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

Земельный кодекс Российской Федерации (далее – ЗК РФ) регулирует отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками.

Подпунктом 3 пункта 1 статьи 39.1 ЗК РФ установлено, что земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду.

Порядок предоставления таких земельных участков урегулирован статьей 39.6 ЗК РФ, в пункте 1 которой установлено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Согласно подпункту 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 названной статьи.

В соответствии с пунктом 5 статьи 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: 1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; 2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с названным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

На основании пункта 21 статьи 3 Федерального закона Российской Федерации № 137-ФЗ от 25.10.2001 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (в редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ, вступившей в силу с 01.03.2015) в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном ст.ст.39.14 - 39.17 ЗК РФ.

Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства на заключение (продление) договора аренды без торгов однократно для завершения строительства указанного объекта.

Исходя из вышеизложенного, коллегия соглашается с выводом суда о том, что правовое значение в целях применения данной нормы имеет установление обстоятельств наличия на земельном участке легально возведенного объекта незавершенного строительства, принадлежащего заявителю, строительство которого подлежит законному завершению.

Из материалов дела апелляционным судом установлено, что 31.01.2012 между Департаментом архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью города Южно-Сахалинска и АО «Сахалин-Инжиниринг» заключен договор № 12327 аренды земельного участка с кадастровым номером 65:01:0307003:14, площадью 6 172 кв.м., расположенный по адресу: Сахалинская обл., г. Южно-Сахалинск, XXII-ой м/район, южная сторона ул. Украинской. Разрешенное использование: для/под строительство группы многоквартирных жилых домов. Срок договора аренды - с 26.01.2012 по 25.01.2015.

Согласно сведений Единого государственного реестра недвижимости 06.07.2012 управлением внесена запись об ограничении (обременении) права аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 65:01:0307003:14, площадью 6 172 кв.м., разрешенное использование - строительство группы многоквартирных жилых домов, на основании договора аренды земельного участка от 31.01.2012 № 12327, заключенного между ОА «Сахалин-Инжиниринг» и департаментом.

Согласно п. 5.1.4 данного договора АО «Сахалин-Инжиниринг» вправе с согласия департамента в пределах строка договора аренды передать свои права и обязанности по договору третьему лицу, передать участок в субаренду.

По смыслу статей 606, 607, 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) договор субаренды земельного участка не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.

Следовательно, согласно действующему законодательству, договор субаренды ограничен сроком действия основного договора аренды, то есть является действительным в пределах срока действия основного договора аренды - равным сроку действия основного договора аренды.

01.03.2015 АО «Сахалин-Инжиниринг» заключило с заявителем договор субаренды № 01-2036 для строительства пятиэтажного многоквартирного жилого дома, общей жилой площадью не менее 3 000 кв.м. на период с 01.03.2015 по 31.01.2016.

При этом согласно п. 1.1 договора субаренды обществу передан земельный участок № 2, принадлежащий ОАО «Сахалин-Инжиниринг» на праве аренды на основании договора № 12327, относящийся к категории земель – земли населенных пунктов, общей площадью 3 271 кв. м., расположенный по адресу: Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, XXII-ой м/район, южная сторона ул. Украинской.

При заключении договора субаренды сторонами не был соблюден п. 5.1.4 договора № 12327 аренды земельного участка, поскольку согласие собственника земельного участка – департамента – датировано 24.08.2015, заявление АО «Сахалин-Инжиниринг» о согласовании – 17.08.2015, в то время как сам договор субаренды подписан сторонами уже 01.03.2015.

Между тем, в судебном заседании представитель департамента факта наличия арендных отношений по настоящее время с АО «Сахалин-Инжиниринг» не отрицал.

Таким образом, заявителю фактически была передана в субаренду часть земельного участка с кадастровым номером 65:01:0307003:14.

В силу пункта 1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) в редакции, действовавшей на момент выдачи заявителю разрешения на строительство, разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

К заявлению о выдаче разрешения на строительство на основании пункта 7 статьи 51 ГрК РФ в названной редакции прилагаются, в том числе, правоустанавливающие документы на земельный участок.

Таким образом, разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство и реконструкцию объекта капитального строительства на конкретно-определенном земельном участке.

Судом установлено, что для цели, указанной в договоре субаренды, обществом 12.08.2015 получено разрешение на строительство группы многоквартирных жилых домов по ул. Украинской в 22-ом микрорайоне г. Южно-Сахалинска. 2-ая очередь, № 65-64701000-05563-2015 на земельном участке с кадастровым номером 65:01:0307003:14.

В заявлении ООО «СМК В-три» о продлении срока действия разрешения на строительство (вх. 10372 от 25.08.2016) указан земельный участок 65:01:0307003:14.

Срок разрешения на строительство № 65-64701000-05563-2015 продлен до 31.12.2017.

На основании заявления от 07.04.2017 № 65/001/088/2017-111 за обществом зарегистрировано право собственности на объект с кадастровым номером 65:01:0307003:1789 – объект незавершенного строительства, <...>, 2-я очередь, общая площадь застройки 3 337,5, степень готовности объекта 5%, количество этажей – нет. С видом ограничения: ипотека; лица, в пользу которых установлено ограничение прав и обременение объекта недвижимости: участники долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве.

Из кадастрового паспорта от 28.06.2016 № 65/201/16-60123 следует, что указанный объект незавершенного строительства расположен в пределах земельного участка с кадастровым номером 65:01:0307003:14.

При этом на этом же участке АО «Сахалин-Инжиниринг» построен и введен в эксплуатацию объект капитального строительства - многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: <...>.

Согласно разрешению на строительство группы многоквартирных жилых домов от 20.05.2014 № RU65302000-0000004594, разрешению на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства от 05.07.2016 № 65- 64701000-0000004594-2014 они выданы АО «Сахалин-Инжиниринг» на тот же земельный участок с кадастровым номером 65:01:0307003:14.

Таким образом, материалами дела подтверждается, что вся разрешительная документация выдавалась на строительство объекта капитального строительства именно на земельном участке с кадастровым номером 65:01:0307003:14, который на момент первоначального обращения ООО «СМК В-три» (16.05.2017) уже был обременен правами третьих лиц. Иные земельные участки для целей строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 65:01:0307003:1789 не предоставлялись. Заявителем обратного не доказано.

Апелляционным судом принято во внимание, что согласно выписке из ЕГРН от 18.01.2018 объект незавершенного строительства 65:01:0307003:1789, правообладателем которого является ООО «СМК В-три», расположен в пределах земельного участка с кадастровым номером 65:01:0307003:1915, однако доказательства того, что заявителем были внесены изменения в разрешения на строительство, в том числе, в части сведений о земельном участке, материалы дела не содержат.

В связи с изложенным, коллегия поддерживает вывод суда первой инстанции, что все документы, выданные заявителю и представленные им на государственную регистрацию, свидетельствовали о том, что ему разрешалось строить объект недвижимости, и что объект построен на земельном участке с кадастровым номером 65:01:0307003:14.

Вместе с тем, по смыслу подпункта 10 пункта 2 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ в аренду на новый срок предоставляется именно тот земельный участок, который уже ранее был сформирован и предоставлен застройщику по договору аренды, срок которого истек.

При этом коллегией отмечается, что на момент обращения общества с заявлением 16.07.2018 о предоставлении в аренду земельного участка в целях завершения строительства объекта, срок действия выданного заявителю разрешения на строительство № 65-64701000-05563-2015 (до 31.12.2017) истек, доказательства обращения заявителя за продлением действия разрешения суду не представлены. Следовательно, заявителем не подтверждено его право продолжать строительство на испрашиваемом земельном участке.

Кроме того, из выписки из Единого государственного реестра недвижимости в отношении земельного участка с кадастровым номером 65:01:0307003:14 следует, что имеются обременения: 4.1) ипотека в силу закона, дата государственной регистрации – 15.12.2015, номер государственной регистрации 65-65/001-65/001/103/2015- 64/1, срок, на который установлено ограничение – 62 месяца, лицо, в пользу которого установлено ограничение – ПАО Банк ВТБ 24, основание государственной регистрации – договор участия в долевом строительстве жилья от 08.12.2015 № 22/4; 4.2) ипотека в силу закона, дата государственной регистрации – 15.10.2015, номер государственной регистрации 65-65/001-65/001/094/2015- 480/1, срок, на который установлено ограничение – с 05.10.2015 по 18.09.2035, лицо, в пользу которого установлено ограничение – ПАО Сбербанк России, основание государственной регистрации – договор участия в долевом строительстве жилья от 18.09.2015 № 22/80; 4.3) ипотека в силу закона, дата государственной регистрации – 18.08.2015, номер государственной регистрации 65-65/001-65/001/078/2015- 926/2, срок, на который установлено ограничение – с 18.08.2015 по 20.10.2015, лицо, в пользу которого установлено ограничение – участники долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве, основание государственной регистрации – договор участия в долевом строительстве жилья от 29.07.2015 № 22/1.

На основании статьи 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в случае, если указанный в заявлении о предоставлении земельного участка земельный участок предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования, безвозмездного пользования, пожизненного наследуемого владения или аренды, за исключением случаев, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратился обладатель данных прав или подано заявление о предоставлении земельного участка в соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.10 настоящего Кодекса.

Разделом 2.8 Административного регламента, утвержденного Постановлением Администрации города Южно-Сахалинска от 26.01.2018 № 185-па «Об утверждении административного регламента администрации города Южно-Сахалинска предоставления муниципальной услуги «Предоставление без проведения торгов земельных участков, находящихся в муниципальной собственности и государственная собственность на которые не разграничена, в собственность, аренду, постоянное (бессрочное) пользование, безвозмездное пользование» (далее - Административный регламент), также установлен исчерпывающий перечень оснований для отказа в предоставлении муниципальной услуги.

Основаниями для отказа в предоставлении муниципальной услуги являются, в том числе и то, что указанный в заявлении о предоставлении земельного участка земельный участок предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования, безвозмездного пользования, пожизненного наследуемого владения или аренды, за исключением случаев, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратился обладатель данных прав или подано заявление о предоставлении земельного участка в соответствии с пп. 10 п. 2 ст. 39.10 ЗК РФ (пп. 2.8.1.2 Административного регламента).

Как следует из оспариваемого отказа от 25.07.2018 № 3299-014/07, основанием непредставления испрашиваемого земельного участка явился пп.2.8.1.2 Административного регламента.

Таким образом, учитывая, что вся разрешительная документация была выдана заявителю в отношении земельного участка с кадастровым номером 65:01:0307003:14, указанный участок на момент обращения заявителя обременен правами третьих лиц, коллегия суда приходит к выводу о том, что само по себе наличие права собственности на незавершенный строительством объект недвижимости и завершение его строительства, без учета установленных судом конкретных обстоятельств дела и определенных положений законодательства, не может повлечь безусловной обязанности уполномоченного органа по предоставлению земельного участка.

Апелляционной коллегией суда также принято во внимание, что согласно сведениям ЕГРН, пояснениям регистрирующего органа, земельный участок с кадастровым номером 65:01:0307003:14 снят с регистрационного учета 28.12.2016. При этом в этот же день на кадастровый учет поставлены два земельных участка с номерами 65:01:0307003:1915 и 65:01:0307003:1916 со статусом постановки «временные», без каких-либо ограничений и в отсутствие собственников на данные земельные участки.

Впоследствии при рассмотрении заявления АО «Сахалин-Инжиниринг» о регистрации соглашения от 25.01.2017 № 29252/3 к договору аренды от 31.01.2012 № 12327 государственным регистратором 13.03.2017 выявлены противоречия между заявленными и уже зарегистрированными правами, поскольку в Едином государственном реестре недвижимости содержатся записи о регистрации договоров участия в долевом строительстве в отношении земельного участка с кадастровым номером 65:01:0307003:14.

Администрации г.Южно-Сахалинска также было отказано в осуществлении государственной регистрации права собственности на земельный участок 65:01:0307003:1915.

Таким образом, испрашиваемый заявителем земельный участок 65:01:0307003:1915 регистрацию в установленном порядке не прошел и согласно данным Единого государственного реестра недвижимости сведения о земельном участке имеют статус «временные».

Между тем, в силу части 7 статьи 72 Закона № 218-ФЗ земельный участок имеет «временный» статус, если он одновременно отвечает следующим условиям: он был поставлен на кадастровый учет в период с 1 марта 2008 года до 1 января 2017 года в государственном кадастре недвижимости в результате его образования (за исключением участков общего пользования, образование которых предусмотрено проектом межевания территории); права на него не зарегистрированы.

При этом согласно положениям статьи 608 ГК РФ право сдавать имущество в аренду принадлежит его собственнику либо иному лицу, управомоченному законом или собственником.

Как указано в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», судам следует иметь в виду, что по смыслу статьи 608 ГК РФ арендодатель, заключивший договор аренды и принявший на себя обязательство по передаче имущества арендатору во владение и пользование либо только в пользование, должен обладать правом собственности на него в момент передачи имущества арендатору. С учетом этого договор аренды, заключенный лицом, не обладающим в момент его заключения правом собственности на объект аренды (договор аренды будущей вещи), не является недействительным на основании статей 168 и 608 ГК РФ.

Вместе с тем, поскольку испрашиваемый земельный участок имеет статус «временный», чье-либо право, в том числе, муниципального образования города Южно-Сахалинска, на него не зарегистрировано, следовательно, Департамент при рассмотрении заявления ООО «СМК В-три» о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 65:01:0307003:1915 в аренду не мог им распоряжаться ввиду отсутствия зарегистрированных прав на данный земельный участок.

Данное обстоятельство также свидетельствует об отсутствии оснований для удовлетворения требований заявителя.

Ссылки заявителя на иную правоприменительную практику обоснованно отклонены судом, как не применимые к рассматриваемому спору, поскольку приняты по иным фактическим обстоятельствам.

Принимая во внимание изложенное, суд первой инстанции на основании части 3 статьи 201 АПК РФ пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для признания решения департамента от 25.07.2018 №3299-014/07 незаконным.

При таких обстоятельствах арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу о принятии судом первой инстанции законного и обоснованного судебного акта с правильным применением норм материального права.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловными основаниями для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Следовательно, оснований для отмены обжалуемого решения арбитражного суда и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

По результатам рассмотрения апелляционной жалобы, исходя из отсутствия оснований для ее удовлетворения, судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 1 500 рублей на основании статьи 110 АПК РФ относятся коллегией на заявителя и подлежат взысканию в доход федерального бюджета, поскольку обществу при подаче апелляционной жалобы была предоставлена отсрочка по уплате государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Сахалинской области от 05.12.2018 по делу №А59-6514/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Строительно-монтажная компания В-три» в доход федерального бюджета 1 500 (одну тысячу пятьсот) рублей 00 копеек расходов по уплате госпошлины за подачу апелляционной жалобы.

Арбитражному суду Сахалинской области выдать исполнительный лист.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Сахалинской области в течение двух месяцев.

Председательствующий

А.В. Гончарова

Судьи

Н.Н. Анисимова

О.Ю. Еремеева