Постановление от 10 декабря 2024 г. по делу № А40-26827/2024

ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12 адрес электронной почты: 9aas.info@arbitr.ru адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru


П О С Т А Н О В Л Е Н И Е № 09АП-73750/2024-ГК

Дело № А40-26827/24
г. Москва
11 декабря 2024 года
Резолютивная часть постановления объявлена 10 декабря 2024 года Постановление изготовлено в полном объеме 11 декабря 2024 года

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи А.И. Трубицына, судей Д.В. Пирожкова, Е.А. Ким,

при ведении протокола судебного заседания секретарем М.О. Солодовниковой, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента городского имущества города Москвы на решение Арбитражного суда города Москвы от 07.10.2024 по делу № А40-26827/24, принятое судьёй ФИО1, по иску ООО "Авангард" к Департаменту городского имущества города Москвы, об урегулировании разногласий,

при участии в судебном заседании представителей: от истца - ФИО2 (доверенность от 25.04.2023), от ответчика - ФИО3 (доверенность от 25.12.2023),

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью "Авангард" (далее – истец) обратилось с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее – ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилых помещений.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 07.10.2024 разногласия урегулированы.

Судебный акт мотивирован тем, что истец обладает преимущественным правом выкупа арендуемых помещений; цена объекта определена на основании заключения судебной оценочной экспертизы.

Не согласившись с принятым решением, ответчик подал апелляционную жалобу, в которой просит состоявшийся по делу судебный акт отменить, принять новый судебный акт.

По мнению заявителя жалобы, право устанавливать стоимость продаваемого имущества принадлежит собственнику имущества.

Отзыв на апелляционную жалобу содержит возражения истца на доводы жалобы.

Законность и обоснованность принятого решения проверены Девятым арбитражным апелляционным судом в судебном заседании в соответствии со статьями 266, 268 АПК РФ.

Представитель ответчика доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме, просил решение суда первой инстанции отменить, урегулировать разногласия по цене, предложенной Департаментом.

Представитель истца возражал по доводам, изложенным в жалобе, просил решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело, проверив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, пришел к выводу, что решение Арбитражного суда города Москвы от 07.10.2024 не подлежит отмене по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что истец с 06.09.1994 арендует по договору нежилое помещение по адресу: <...>/1, общей площадью 216,9 кв.м., является субъектом малого предпринимательства города Москвы.

В соответствии с положениями пункта 5 статьи 3 Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества» от 21.12.2001 № 178-ФЗ, статьи 3 Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 22.07.2008 № 159-ФЗ, истец имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемых помещений, поскольку является субъектом малого предпринимательства, внесен в Реестр субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы, помещения непрерывно арендуются истцом; у истца отсутствует задолженность по арендной плате; площадь арендуемых нежилых помещений не превышает предельного значения площади, установленного частью 2 статьи 12 Закона города Москвы «О приватизации государственного и муниципального имущества» от 17.12.2008 № 66.

12.01.2024 ответчик направил истцу предложение воспользоваться преимущественным правом на приобретение арендуемого имущества с приложенным проектом договора купли-продажи недвижимости, согласно п. 3.1 которого цена объектов составила 94 962 000 рубля, определенной на основании отчета об оценке рыночной стоимости от 20.10.2023 № М1005-3459- П/2023, выполненного ООО «Центр оценки «Аверс», экспертного заключения от 23.10.2023 № 955/509-23, подготовленного Ассоциацией «Межрегиональный союз оценщиков».

Истец, не согласившись с предлагаемой в проекте договора купли-продажи недвижимости ценой объектов и ежемесячным платежом по выкупу, направил ответчику протокол разногласий с предложением цены объектов

47 586 735 рублей, в соответствии с отчетом об оценке нежилого помещения № 05.01/01-24, выполненного ООО «Гранд Реал».

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях, когда в соответствии с Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

Судом назначена экспертиза по определению рыночной стоимости спорного объекта.

Согласно заключению эксперта ООО «Бюро городских экспертиз», рыночная стоимость объекта составила 62 125 000 рублей.

Судом первой инстанции сделан правильный вывод о том, что цена объекта, указанная ответчиком в проекте договора купли-продажи, чрезмерно завышена и не соответствует реальной рыночной стоимости объекта, заявленные истцом требования по урегулированию разногласий подлежат удовлетворению.

Доводы апелляционной жалобы подлежат отклонению ввиду следующего.

По мнению Департамента, истец утратил преимущественное право выкупа арендуемого имущества согласно пункту 2 части 9 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Данная норма применяется, если субъект предпринимательской деятельности, получив проект договора, в течение установленного времени не подписывает его, то есть, бездействует.

Однако, если субъект предпринимательства, направил оференту подписанный договор с протоколом разногласий, он, тем самым, ясно и четко выразил свою волю на заключение договора, но на иных условиях, изложив ее в письменном виде в протоколе разногласий, являющимся неотъемлемой частью договора купли-продажи.

Истец при направлении в Департамент протокола разногласий и проекта договора купли-продажи с протоколом разногласий, ясно и четко выразил свое согласие и желание в заключении договора купли-продажи, не согласившись лишь с выкупной ценой недвижимого имущества.

Положениями статьи 445 Гражданского кодекса определены условия, последовательность и сроки совершения действий заинтересованных лиц при заключении договоров, обязательных хотя бы для одной из сторон; установленные в этих нормах сроки не являются пресекательными.

В данном случае процесс согласования условий договора купли-продажи нежилых помещений осуществлялся сторонами и после обращения истца с иском по настоящему делу в период нахождения дела в производстве арбитражного суда.

Таким образом, истец надлежащим образом подтвердил желание заключить договор купли-продажи, и не может признаваться утратившим преимущественное право на выкуп арендуемого помещения.

Оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным

органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Судом первой инстанции принято правомерное решение о проведении по делу судебной экспертизы в целях установления рыночной стоимости объекта недвижимости, поскольку сторонами представлены различные, документально подтвержденные сведения о рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.

Судебная экспертиза проведена, согласно заключению эксперта рыночная стоимость помещений составляет 62 125 000 рублей.

Оснований считать экспертное заключение не соответствующим требованиям закона не установлено. Судебный эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, не связан обязательствами перед сторонами.

Спор о цене объекта недвижимости разрешен судом первой инстанции по существу на основании представленных в дело доказательств, в том числе заключения судебной экспертизы.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, арбитражный суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Оснований для отмены решения суда первой инстанции по доводам жалобы, а также безусловных, предусмотренных частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 07 октября 2024 года по делу № А40-26827/24 оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья: А.И. Трубицын

Судья: Д.В. Пирожков

Е.А. Ким