Постановление от 10 августа 2023 г. по делу № А41-67422/2022

306/2023-75991(1)


ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

117997, г. Москва, ул. Садовническая, д. 68/70, стр. 1, www.10aas.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ 10АП-12784/2023

Дело № А41-67422/22
10 августа 2023 года
г. Москва


Резолютивная часть постановления объявлена 03 августа 2023 года Постановление изготовлено в полном объеме 10 августа 2023 года

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Семушкиной В.Н., судей Коновалова С.А., Погонцева М.И., при ведении протокола судебного заседания: ФИО1, при участии в заседании:

от ООО «Юнайтед Моторс»– ФИО2, представитель по доверенности б/н от 19.05.2023, удостоверение;

от ООО «Механика»– ФИО3, представитель по доверенности б/н от 03.11.2022, паспорт, диплом;

от ИП ФИО4 – представитель не явился, извещен надлежащим образом;

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО «Юнайтед Моторс» на решение Арбитражного суда Московской области от 15.05.2023 по делу № А41-67422/22, по иску ООО «Юнайтед Моторс» к ООО «Механика», третье лицо: ИП ФИО4, об изменении условий договора аренды,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Юнайтед Моторс» обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к ООО «Механика» с требованиями: 1) Изменить условия Договора аренды недвижимости № 1-124/2019 от 29.07.2019 года, заключенного между ООО «Механика» и ООО «Юнайтед Моторс»:

- Пункт 1.1 изложить в следующей редакции: «1.1. Объект аренды: Здание, часть земельного участка с КН 50:64:0010106:2, необходимая для использования здания, часть земельного участка с КН 50:64:0010106:2 согласно следующим координатам: 2) н8 455770.54 2209151.46 3) н7 455769.13 2209142.74 4) н6 455771.68 2209142.32 5) н5 455773.15 2209151.38 6) н4 455774.46 2209151.2 7) н11 455770.37 2209126.47 8) н10 455756.08 2209128.49 9) н9 455759.59 2209153.24 10) н8 455770.54 2209151.46.

- Пункт 1.8. изложить в следующей редакции: «1.8 Базовая арендная плата складывается из арендной платы за Здание и арендной платы за части земельного участка с КН 50:64:0010106:2. Размер арендной платы за Здание: 416 (четыреста шестнадцать) рублей 06 копеек за 1 кв.м. площади здания в месяц/ 5000 (пять тысяч) рублей за 1 кв.м. площади Здания в год, что составляет 697 917 (шестьсот девяносто семь тысяч девятьсот семнадцать) рублей

ежемесячно. В размер арендной платы за Задние включается арендная плата за часть земельного участка с КН 50:64:0010106:2, необходимую для использования здания. Размер арендной платы за иные части земельного участка с КН 50:64:0010106:2: 97 (девяносто семь) рублей 37 копеек за 1 кв.м. площади частей земельного участка в месяц/ 1168 (одна тысяча сто шестьдесят восемь) рублей 88 копеек площади частей земельного участка в год, что составляет 36 995 (тридцать шесть тысяч девятьсот девяносто пять) рублей 13 копеек ежемесячно. Указанный размер арендной платы определен для всего Объекта аренды, указанного в п. 1.1 Договора и совокупно составляет 734 912 (семьсот тридцать четыре тысячи девятьсот двенадцать) рублей 13 копеек ежемесячно.».

- В разделах 2-20 Договора считать верным слова «Объект аренды» вместо слова «Здание».

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, привлечен ИП ФИО4

Решением Арбитражного суда Московской области от 15.05.2023 по делу № А4167422/22 в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с решением суда, ООО «Юнайтед Моторс» обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, полагая, что обжалуемый судебный акт подлежит отмене в связи с неполным выяснением обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, а также нарушением норм материального и процессуального права.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, в полном объеме, просил решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

Представитель ответчика против доводов апелляционной жалобы возражал, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Дело рассмотрено в соответствии со статьями 121-123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в отсутствие представителя третьего лица, извещенного надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в том числе, публично, путем размещения информации в картотеке арбитражных дел http://kad.arbitr.ru.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции судебного акта проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268 АПК РФ.

Выслушав объяснения представителей сторон, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, изучив доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта в силу следующего.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, ООО «Механика» является правообладателем земельного участка по адресу: <...>, площадью 5 136 кв.м., кадастровый номер 50:64:0010106:2, и расположенных на нем двух нежилых зданий.

29.07.2019 между ООО «Механика» (арендодатель) и ООО «Юнайтед Моторс» (арендатор) заключен договора аренды № 1-124/2019 двухэтажного нежилого здания общей площадью 1 675 кв.м., с кадастровым номером 50:64:0000000:655, Целевое назначение – для размещения офиса, цеха для производства, складирования и оборота товара, готовой продукции и запасных частей, необходимых для осуществления коммерческой деятельности арендатора, а также пункта приема и выдачи заказов на ремонт двигателей внутреннего сгорания и проведения сопутствующих работ и иных целей, необходимых для обеспечения деятельности арендатора, не противоречащих назначению здания. Срок аренды 10 лет с даты подписания сторонами акта приема-передачи. Арендная плата: плата за владение и пользование зданием, складывающаяся из базовой и переменной арендной платы.

Решением Арбитражного суда Московской области от 22.12.2021 по делу № а4143583/20 суд обязал ООО «Юнайтед Моторс» в течении одного месяца после вступления судебного акта в законную силу освободить часть земельного участка с кадастровым номером 50:64:0010106:2 самовольно занятого ответчиком при использовании здания с кадастровым номером 50:64:0000000:655.

С ООО «ЮнайтедМоторс» взыскано неосновательное обогащение за фактическое пользование земельным участком с кадастровым номером 50:6460010106:2 площадью 1191 кв.м в размере 1 093 849 рублей 54 коп. за период с 19.09.2019г. по 01.07.2020.

Как указал истец, арендная плата, установленная Договором аренды № 1-124/2019 от 29.07.2019 года включает в себя арендную плату за часть земельного участка, определенную решением Арбитражного суда Московской области от 13.12.2021 года по делу № А41-43583/20 как занятую Зданием и необходимую для использования Здания. При заключении Договора аренды ООО «Юнайтед Моторс» исходило из того, что земельный участок с КН 50:64:0010106:2 может использоваться ООО «Юнайтед Моторс» исключительно для эксплуатации Здания целиком и единолично истцом как арендатором здания, иное использование Земельного участка или части Земельного участка невозможно.

По мнению ООО «Юнайтед Моторс» эксплуатация арендуемого Здания невозможна без части земельного участка общей площадью 380,1 кв.м. со следующими координатами (согласно Решению Арбитражного суда Московской области от 13.12.2021 года по делу № А4143583/2020): н8 455770.54 2209151.46 н7 455769.13 2209142.74 н6 455771.68 2209142.32 н5 455773.15 2209151.38 Н4 455774.46 2209151.2 н11 455770.37 2209126.47 н10 455756.08 2209128.49 н9 455759.59 2209153.24 н8 455770.54 2209151.46.

Использование здания исключительно с помощью проездов, которые были оставлены экспертом «для эксплуатации Здания», не представляется возможным, ведет к невозможности использования арендованного здания по указанному в договоре аренды назначению и влечет фактически неизбежное прекращение деятельности истца в арендованном здании.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд с настоящими требованиями.

Отказывая в удовлетворении заявленных исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что истцом не представлено доказательств изменения условий и обстоятельств для внесения изменений в договор аренды недвижимости № 1-124/2019 от 29.07.2019.

Принимая оспариваемое решение, суд первой инстанции, вопреки доводам апелляционной жалобы, полно и всесторонне исследовал имеющие значение для правильного рассмотрения дела обстоятельства, правильно применил и истолковал нормы материального и процессуального права и на их основании сделал обоснованный вывод об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований.

Правоотношения, сложившиеся между сторонами на основании договора аренды № 1124/2019 от 29.07.2019, подлежат регулированию общими нормами гражданского права об обязательствах и специальными нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

В силу положений статей 606 и 614 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Обязанностью арендатора является своевременное внесение арендной платы за предоставленное в пользование имущество.

Исходя из п. 1 ст. 652 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования.

В соответствии с п. 2 ст. 652 ГК РФ в случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или

сооружение, арендатору предоставляется право аренды земельного участка или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующий земельный участок. Если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования в соответствии с его назначением.

Согласно абз. 2 п. 1 ст. 614 ГК РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Пунктом 2 статьи 614 ГК РФ установлено, что арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде: 1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно; 2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов; 3) предоставления арендатором определенных услуг; 4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду; 5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества. Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

В соответствии с п. 3 ст. 614 ГК РФ если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Согласно п. 4 ст. 614 ГК РФ если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Исходя из п. 1 ст. 652 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования.

В соответствии с п. 2 ст. 652 ГК РФ в случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды земельного участка или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующий земельный участок. Если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования в соответствии с его назначением.

Согласно абз. 2 п. 1 ст. 614 ГК РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. Пунктом 2 статьи 614 ГК РФ установлено, что арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде: 1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно; 2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов; 3) предоставления арендатором определенных услуг; 4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду; 5) возложения на арендатора обусловленных

договором затрат на улучшение арендованного имущества. Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

В соответствии с п. 3 ст. 614 ГК РФ если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Согласно п. 4 ст. 614 ГК РФ если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Из материалов дела следует, что между сторонами заключен договор аренды № 1124/2019 (далее - Договор). Объект аренды: нежилое здание (1 675 кв. м.) (далее - Здание).

Здание расположено на земельном участке площадью 5 136 кв. м. (далее - Земельный участок).

В ходе эксплуатации Здания Истец начал пользоваться не только Зданием, но и всем Земельным участком, что послужило основанием для обращения ООО «Механика» в суд.

Решением Арбитражного суда Московской области от 22.12.2021 по делу № а4143583/20 суд обязал ООО «Юнайтед Моторс» в течении одного месяца после вступления судебного акта в законную силу освободить часть земельного участка с кадастровым номером 50:64:0010106:2 самовольно занятого ответчиком при использовании здания с кадастровым номером 50:64:0000000:655.

С ООО «ЮнайтедМоторс» взыскано неосновательное обогащение за фактическое пользование земельным участком с кадастровым номером 50:6460010106:2 площадью 1191 кв.м в размере 1 093 849 рублей 54 коп. за период с 19.09.2019г. по 01.07.2020.

Таким образом, суд определил площадь Земельного участка, необходимую для эксплуатации Здания. То есть использование Истцом всего земельного участка было признано судом незаконным.

Оснований для иной оценки у суда апелляционной инстанции в силу ст. ст. 16, 69 АПК РФ не имеется.

В рамках настоящего дела истец обратился в суд с требованием об изменении условий Договора в связи с существенным изменением обстоятельств.

Однако, истцом не учтены положения п.п. 2 и 4 ст. 451 ГК РФ, согласно которым суд может изменить договор в связи с существенными изменениями обстоятельств при наличии в совокупности следующих условий: непредвидимость обстоятельств, невозможность преодоления причин, нарушение баланса интересов, исключительность случая (п. 4 ст. 451 ГК РФ).

В соответствии с определением Конституционного суда РФ от 26.05.2016 № 1019-О для изменения договора по требованию заинтересованной стороны необходимо наличие одновременно всех предусмотренных п. 2 ст. 451 ГК РФ условий. Согласно постановлению Президиума ВАС РФ от 14.10.2008 № 5934/08по делу № А40-34754/07 недоказанность наличия совокупности условий, предусмотренных в п. 2 ст. 451 ГК РФ влечет отказ в иске.

Однако, как установлено судом, истцом не представлено доказательств изменения условий и обстоятельств для внесения изменений в договор аренды недвижимости № 1124/2019 от 29.07.2019.

Как существенное изменение обстоятельств Истец указал вступление в законную силу решения суда по делу А41-43583/20. Так Истец хочет включить в Объект аренды часть Земельного участка, которую Истец освободил по Решению суда по делу А41-43583/20.

В целях установления изменения обстоятельств, определением от 08 февраля 2023 года суд назначил по делу судебную экспертизу, проведение которой поручено эксперту ООО «КСБ Оценка» ФИО5

В материалы дела поступило экспертное заключение.

Оценив указанное заключение, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что указанное заключение не может быть принято в качестве надлежащего доказательства, поскольку оно не соответствует нормам Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Так суд первой инстанции указал, что экспертом без согласования с судом к проведению экспертизы привлечены сторонние лица; данное лицо проводило комплекс геодезических и кадастровых работ по исследуемому участку, то есть экспертиза является комиссионной. Вместе с тем, решение о комиссионном характере экспертизы может принять только суд. Такого решения суд не принимал. Кроме того, привлечённый специалист не был предупреждён об уголовной ответственности, его квалификация неизвестна. Привлечение Экспертом ФИО5 стороннего специалиста для проведения исследований ставит под сомнение его квалификацию. Привлечение сторонних лиц лишило Ответчика возможности реализовать ряд процессуальных прав - в том числе на права на отвод привлечённому специалисту.

Вопреки доводам истца, у суда имелись процессуальные основания для отклонения экспертизы, как ненадлежащего доказательства. Содержание самой экспертизы противоречит установленным судом обстоятельствам дела.

ответы на вопросы экспертизы не могли быть даны без учета, обстоятельств установленных в рамках дела № А41-43583/20.

Так в деле А41-43583/20 была проведена судебная экспертиза. Эксперт подготовил отчёт. Вопреки доводам истца, в отчёте учтена специфика деятельности Истца по настоящему делу (ООО «Юнайтед Моторс»). Экспертиза определила площадь земельного участка, необходимую для эксплуатации Здания. Эксперт в отчёте исходил из вида основной деятельности ООО «Юнайтед Моторс», что следует из формулировки поставленных ему вопросов, а также сделанных экспертом выводов. Кроме того, специфика деятельности прямо учитывается при выделении необходимого для деятельности ООО «Юнайтед Моторс» земельного участка (приложение 4, с. 15-18), а также при описании процесса оценки.

Таким образом, суд верно указал, что требования истца фактически направлены на пересмотр судебных актов по делу А41-43583/20, которыми определена площадь земельного участка, достаточная для эксплуатации Здания.

Часть земельного участка находится в пользовании другого арендатора.

Истец просит суд изменить договор аренды, добавив к Объекту аренды часть земельного участка в пределах обозначенных точек.

Однако Земельный участок, включая спорную часть, находится в пользовании другого арендатора - ИП ФИО4

Таким образом, изменение договора повлечет нарушение прав третьего лица – ИП ФИО4, поскольку предоставленная ему по договору площадь земельного участка будет уменьшена.

Вывод Истца о различных квалификациях Эксперта и привлечённого им специалиста (далее - Специалиста) не имеет никаких оснований. В материалах дела отсутствуют сведения о квалификации Специалиста;

В вводной части экспертизы в графе «сведения об эксперте» данный специалист не указан (с. 12-13 Экспертизы).То есть заявления Истца голословны.

А если бы Эксперт и Специалист имели разные квалификации, то экспертиза была бы комплексной.

Ст. 85 АПК РФ предъявляет следующие требования к комплексной экспертизе:

В заключении экспертов указывается, какие исследования и в каком объеме провел каждый эксперт, какие факты он установил и к каким выводам пришел. Каждый эксперт, участвовавший в проведении комплексной экспертизы, подписывает ту часть заключения, которая содержит описание проведенных им исследований, и несет за нее ответственность.

Общий вывод делают эксперты, компетентные в оценке полученных результатов и формулировании данного вывода.

Данные требования не соблюдены.

Указано лишь, что Специалист ИП Юскевич провёл комплекс геодезических и кадастровых работ (с. 30 Экспертизы). Нет отдельных выводов, подписей, оценки квалифицированным специалистом.

Довод Истца о том, что выводы составлены одним Экспертом невозможно проверить.

Однако если это и так, то нарушены правила ст. 85 АПК РФ о раздельности выводов и наличии общего вывода, а также о раздельном несении ответственности специалистами.

Иные процессуальные нарушения также верно указаны судом первой инстанции.

Таким образом, представленное заключение является недопустимым доказательством, поскольку экспертиза проведена с многочисленными нарушениями закона.

Доводы истца о том, что судом проигнорированы выводы эксперта по иным вопросам, на которые ответы были получены без привлечения Специалиста, не принимаются судом апелляционной инстанции, поскольку привлечение иных специалистов, а также отсутствие у Эксперта документов о высшем образовании в исследуемой области ставит под сомнение обоснованность всех выводов экспертизы.

При указанных обстоятельствах суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении иска.

Приведенные в апелляционной жалобе доводы свидетельствуют о несогласии заявителя с установленными по делу фактическими обстоятельствами и оценкой доказательств.

Вместе с тем, доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены состоявшегося решения.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено. Оснований для отмены обжалуемого судебного акта не имеется.

Учитывая вышеизложенное, руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Московской области от 15.05.2023 по делу № А41-67422/22 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через суд первой инстанции.

Председательствующий В.Н. Семушкина

Судьи С.А. Коновалов М.И. Погонцев