Решение от 10 апреля 2017 г. по делу № А40-193091/2016

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело №А40-193091/16-150-1727
г. Москва
10 апреля 2017 года
Резолютивная часть решения объявлена 03 апреля 2017 года

Полный текст решения изготовлен 10 апреля 2017 года

Арбитражный суд в составе судьи Маслова С.В.,

при ведении протокола секретарем с/з ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело по иску ООО «Филиас» (ОГРН <***>,

117415, <...>)

к Территориальному Управлению Федерального агентства по управлению

государственным имуществом в городе Москве (ОГРН <***>, 107139, <...>)

о признании незаконным установление суммы ежемесячной арендной платы по договору № 003/АР от 15.01.2002г. в редакции дополнительного соглашения от 26.06.2012г. № Д-30/454 в размере 2 962 132 руб. 17 коп., об обязании установить арендную плату

третье лицо: Московская Государственная Консерватория имени П.И.Чайковского

при участии представителей истца, ответчика и третьего лица согласно протоколу,

УСТАНОВИЛ:

С учетом принятых судом в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, уточнений ООО «Филиас» обратилось с иском в суд к Территориальному Управлению Федерального агентства по управлению о признании незаконным установление суммы ежемесячной арендной платы по договору № 003/АР от 15.01.2002 в редакции дополнительного соглашения от 26.06.2012 № Д-30/454 в размере 2 962 132 руб. 17 коп. на основании уведомления Территориального Управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Москве от 08.06.2016 № И22-09/8839, обязании ответчика установить арендную платы по договору № 003/АР от 15.01.2002 на основании судебной экспертизы в сумме 26 767 616 руб. в год с учетом НДС; 2 230 635 руб. 00 коп. в месяц с учетом НДС.

Истец в судебное заседание явился, требования по иску поддержал в полном объеме.

Ответчик в судебное заседание явился, требования по иску не признал, в их удовлетворении просил отказать.

Третье лицо в судебное заседание явился, огласило позицию по иску.

Рассмотрев материалы, исследовав и оценив по правилам ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные доказательства, суд пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судом, между ООО «Филиас» и ФГБОУ ВПО (университет) «Московская государственная консерватория имени П.И. Чайковского» (Арендодатель) был заключен Договор о передаче в аренду недвижимого имущества № 003/АР от 15.01.2002.

С согласия Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Москве, действующего от имени собственника в отношении передаваемого в аренду федерального недвижимого имущества (далее - Территориальное управление) вышеуказанный Договор изложен в редакции дополнительного соглашения от 26.06.2012. № Д-30/454.

Арендуемые помещения находятся на цокольном этаже здания, расположенного по адресу: г. Москва, ФИО2, д. 13/6, стр.1. Площадь арендуемых помещений составляет 733,5 кв.м.

Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве.

Договор аренды заключен сроком но 31 декабря 2022 г.

Пунктом 5.1 Договора аренды сумма ежемесячной арендной платы вместе с суммой, эквивалентной величине налога на добавленную стоимость была установлена в размере 1 222 500 рублей.

Пунктом 5.4 Договора аренды было предусмотрено, что размер арендной платы, указанной в пункте 5.1 Договора, реквизиты и порядок ее оплаты могут быть изменены Территориальным управлением в одностороннем порядке не чаще одного раза в год.

Согласно пункту 5.4.2 Договора аренды уведомление об установлении нового размена арендной платы, новых реквизитов и порядка ее оплаты составляется Территориальным управлением в трех экземплярах (по одному для каждой из Сторон) и является неотъемлемой частью настоящего Договора.

Согласно пункту 5.4.3 Договора аренды новый размер арендной платы, новые реквизиты и порядок ее оплаты, указанные в уведомлении, устанавливаются и подлежат обязательному исполнению Арендатором, начиная с месяца, следующего за месяцем, в котором было получено уведомление.

Уведомлением от 08.06.2016 г. № И22-09/8839 (Приложение N9 2) Территориальное управление уведомило Арендатора об изменении величины арендной платы, которая в соответствии с рыночной величиной годовой арендной платы, указанной оценщиком, вместе с суммой, эквивалентной величине налога на добавленную стоимость, составила 2 962 132,17 руб. в месяц.

Истец полагает данное увеличение незаконным и необоснованным, ссылаясь на то, что у Арендатора имеются возражения относительно величины рыночной стоимости арендной платы арендуемого помещения, указанной Территориальным управлением в своем Уведомлении от 08.06.2016 г.

Истец указывает, что одностороннее повышение арендной платы Территориальное управление обосновало данными о величине рыночной стоимости арендной платы, предоставленными организацией-оценщиком ЗАО «Российская оценка».

Согласно Сопроводительному письму ЗАО «Российская оценка» по состоянию на 26.04.2016 г. величина рыночной стоимости аренды 1 кв.м, объекта оценки в год без НДС составила 41 068,00 руб., величина рыночной стоимости аренды всего объекта оценки (733,5 кв.м.) в год без НДС составила 30 123 378 руб.

На основании этих данных Территориальным управлением был произведен расчет суммы ежемесячных арендных платежей по Договору, которая с учетом 18% НДС составила 2 962 132,17 руб. в месяц.

В результате ставка арендной платы была увеличена на 142% от текущей стоимости аренды по Договору.

Истец обратился за проведением независимой оценки рыночной величины арендной платы в оценочную организацию ООО «Независимый Консалтинговый Центр Эталонъ» и согласно Отчету № Н-1607291 от 08.08.2016 г., подготовленному ООО «Независимый Консалтинговый Центр Эталонъ» подтвержденному Экспертным Заключением Саморегулируемой организации Региональная ассоциация оценщиков от 10.08.2016 г. № 77/100816/533 рыночная стоимость арендной ставки объекта оценки — нежилых помещений площадью 733,5 кв.м., расположенных в здании по адресу: <...>, определенная на дату оценки 02 августа 2016 года, с учетом НДС составила 1 951 110 руб. в месяц.

Условиями пункта 5.4 Договора аренды не определены ни основания изменения размера арендной платы в одностороннем порядке, ни допустимый размер таких изменений.

Истцом указано, что стороны договора аренды признали допустимым изменение размера арендной платы Территориальным управлением в одностороннем порядке не чаще одного раза в год, ими не было достигнуто соглашение относительно конкретных условий такого изменения, поскольку сторонами не достигнуто согласие об изменении условий договора аренды, правомерность изменения Территориальным управлением размера арендной платы в одностороннем порядке отсутствует.

Письмом от 16.08.2016 г. № Д-16-32 Истец обращался в Территориальное управление с просьбой о пересмотре арендной ставки в соответствии с действительным Отчетом Независимого Консалтингового Центра Эталонъ», подтвержденным Региональной ассоциацией оценщиков, на что Территориальным управлением письмом от 05.09.2016 г. № 122-09/14132 было рекомендовано обратиться в Арбитражный суд г. Москвы в порядке установленном действующим законодательством, в связи с чем истец обратился в суд с настоящим иском.

В представленном в материалы дела отзыве на исковое заявление ответчик требования не признал, ссылаясь на то, что при разрешении споров, касающихся изменения арендной платы в одностороннем порядке необходимо установить обязательное наличие двух взаимосвязанных условий: увеличение платы, произведено непропорционально изменению средних рыночных ставок в данной местности за соответствующий период; размер новой арендной платы существенно превысил величины средних рыночных ставок в данной местности за соответствующий период, однако из представленного отчета об оценке, истцом не доказано наличия ни одного из этих условий, в связи с чем, Территориальное управление просит суд критически отнестись к доводу истца о злоупотреблении ответчиком своим правом на одностороннее изменение размера арендной платы, поскольку определение Территориальным управлением ставки арендной платы установлено в рамках действующего законодательства и в силу условий договора.

Суд пришел к следующим выводам.

Согласно ст. 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при определении стоимости объектов, принадлежащих частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в целях приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду.

Приказами Минэкономразвития России от 20.07.2007 были утверждены федеральные стандарты оценки, регламентирующие все аспекты оценочной деятельности (ФСО 1 - 7) и на основании которых должна проводиться оценочная деятельность. При этом итоговая величина стоимости таких объектов оценки, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло более 6 месяцев.

С учетом требований вышеназванных норм требование о проведении оценки является обязательным для установления ставки арендной платы субъектам малого предпринимательства, не имеющим право на имущественную поддержку.

В соответствии с пунктом 22 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее - Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 73), если в отсутствие государственного регулирования арендной платы договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять ее размер, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд на основании пункта 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки.

Согласно и. 3 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Из материалов дела следует, судом установлено, что у сторон имеются разногласия относительно рыночной стоимости арендной платы арендуемого ответчиком помещения.

Пунктом 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» предусмотрено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и других) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В ходе судебного разбирательства истец заявил ходатайство о проведении судебной экспертизы с целью определения рыночной стоимости права пользования и владения на условиях аренды объектом недвижимого имущества, представляющим собой нежилое помещение, общей площадью 733,5 кв. м., расположенное по адресу: <...>, по состоянию на 26.04.2016.

Определением от 21.02.2017 судом была назначена судебная экспертиза, ее проведение поручено ООО «ЭКСОН», экспертом назначена ФИО3.

Согласно Заключения эксперта ООО «ЭКСОН» установлено: Рыночная стоимость права пользования и владения на условиях аренды объектом недвижимого имущества, представляющим собой нежилое помещение, общей площадью 733,5 кв. м., расположенное по адресу: <...>, по состоянию на 26.04.2016, составляет: рыночная стоимость права пользования и владения на условиях аренды объектом недвижимого имущества, представляющим собой нежилое помещение, общей площадью 733,5 кв. м., расположенное по адресу: <...>, с учетом НДС, без учета коммунальных и эксплуатационных расходов составляет 26 767 616 руб. в год и без учета НДС, коммунальных и эксплуатационных расходов составляет 22 684 221 руб. в год, рыночная стоимость права пользования и владения на условиях аренды объектом недвижимого имущества, представляющим собой нежилое помещение, общей площадью 733,5 кв. м., расположенное по адресу: <...>, с учетом НДС, без учета коммунальных и эксплуатационных расходов составляет 2 230 635 руб. в месяц и без учета НДС, коммунальных и эксплуатационных расходов составляет 1 890 352 руб. в месяц, рыночная стоимость права пользования и владения на условиях аренды объектом недвижимого имущества, представляющим собой нежилое помещение, общей площадью 733,5 кв. м., расположенное по адресу: <...> с учетом НДС, без учета коммунальных и эксплуатационных расходов составляет 36 493 руб./кв.м в год и без учета НДС, коммунальных и эксплуатационных расходов составляет 30 926 руб./кв.м в год.

В соответствии с частью 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства, либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.

На основании части 2 статьи 64, части 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключения экспертов являются одним из доказательств по делу и оцениваются наряду с другими доказательствами.

В порядке ч. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Доводы возражений ответчика признаны судом необоснованными и не состоятельными и отклонены.

Согласно части 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления (пункт 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Изучив материалы дела, в том числе предмет и основание заявленного иска, действуя в строгом соответствии со ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд, оценив представленные в материалы дела доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном их исследовании, оценив также относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности суд признает требование истца о признании незаконным установление суммы ежемесячной арендной платы по договору № 003/АР от 15.01.2002 в редакции дополнительного соглашения от 26.06.2012 № Д-30/454 в размере 2 962 132 руб. 17 коп. на основании уведомления Территориального Управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Москве от 08.06.2016 № И22-09/8839 обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Также судом признается обоснованным требование истца об обязании ответчика установить арендную платы по договору № 003/АР от 15.01.2002 на основании судебной экспертизы в сумме 26 767 616 руб. в год с учетом НДС; 2 230 635 руб. 00 коп. в месяц с учетом НДС

Госпошлина, а такде расходы по оплате экспертизы относятся на ответчика по правилам ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

С учетом изложенного, на основании ст.ст. 10, 11, 12, 307-310, 606, 610, 614, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, руководствуясь ст.ст. 4, 9, 49, 65, 66, 71, 102, 110, 123, 131, 156, 170-176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Признать незаконным установление суммы ежемесячной арендной платы по договору № 003/АР от 15.01.2002 в редакции дополнительного соглашения от 26.06.2012 № Д-30/454 в размере 2 962 132 руб. 17 коп. на основании уведомления Территориального Управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Москве от 08.06.2016 № И22-09/8839.

Обязать Территориальное Управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Москве установить арендную платы по договору № 003/АР от 15.01.2002 на основании судебной экспертизы в сумме 26 767 616 руб. в год с учетом НДС; 2 230 635 руб. 00 коп. в месяц с учетом НДС.

Взыскать с Территориального Управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Москве в пользу ООО «Филиас» 20 000 руб. 00 коп. расходов на проведение экспертизы и 6 000 руб. 00 коп. госпошлины.

Возвратить ООО «Филиас» с депозитного счета Арбитражного суда города Москвы 10 000 руб. 00 коп., уплаченных за проведение экспертизы, на основании платежного поручения от 17.02.2017 № 1356.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья:С.В. Маслов