Решение от 8 февраля 2024 г. по делу № А64-8997/2023

42/2024-325824(1)


Арбитражный суд Тамбовской области

392020, г. Тамбов, ул. Пензенская, д. 67/12 http://tambov.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
РЕШЕНИЕ

Дело № А64-8997/2023
08 февраля 2024 года
г. Тамбов


Резолютивная часть решения объявлена 07.02.2024. Решение в полном объеме изготовлено 08.02.2024.

Арбитражный суд Тамбовской области в составе судьи Ю.Н. Митиной,

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи до перерыва помощником судьи Игнатьевой И.Г., после перерыва секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску

Индивидуального предпринимателя Главы КФХ ФИО2 (ИНН <***>, ОГРНИП 318682000010228, дата регистрации 20.03.2018г., 393360, Тамбовская область, г.Кирсанов)

к 1) Акционерному обществу «Корпорация развития Тамбовской области» (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата регистрации 26.06.2008г., 392000, <...>)

2) Обществу с ограниченной ответственностью «Земледелец» (ИНН <***>, ОГРН <***>, 393152, <...>)

об отмене проведения аукциона

при участии в судебном заседании до и после перерыва:

от истца: ФИО3, представитель по доверенности от 17.10.2023 68АА1708866, от ответчиков:

от АО «Корпорация развития Тамбовской области»: ФИО4, представитель по доверенности от 29.12.2023,

от ООО «Земледелец» - ФИО5, доверенность от 10.10.2023

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Глава КФХ ФИО2, г.Кирсанов Тамбовской области, обратилась в Арбитражный суд Тамбовской области с исковым заявлением к акционерному обществу «Корпорация развития Тамбовской области», г. Тамбов, об отмене проведения аукциона по продаже земельного участка; обязании ответчика совершить сделку по продаже земельного участка истцу.

Определением суда от 03.10.2023 исковое заявление принято к производству Арбитражного суда Тамбовской области, возбуждено производство по делу № А648997/2023.

10.10.2023 в Арбитражный суд Тамбовской области поступило заявление индивидуального предпринимателя Главы КФХ ФИО2 о

08 февраля 2024 года

принятии обеспечительных мер по иску в виде наложения ареста и запрета на совершение регистрационных действий в отношении земельного участка с кадастровым номером 68:23:0000000:219, общей площадью 3 238 700,00 кв.м, местоположение: Российская Федерация, Тамбовская область, Уметский район, Берёзовский сельсовет, земельный участок № 3.

Определением арбитражного суда от 11.10.2023 заявление индивидуального предпринимателя Главы КФХ ФИО2 о принятии обеспечительных мер по иску удовлетворено в части. Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Тамбовской области запрещено осуществлять действия по государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок с кадастровым номером 68:23:0000000:219, общей площадью 3 238 700,00 кв.м., местоположение: Российская Федерация, Тамбовская область, Уметский район, Берёзовский сельсовет, земельный участок № 3.

В остальной части требования о принятии обеспечительных мер по иску оставлены без удовлетворения.

17.10.2023 в материалы дела поступило заявление АО «Корпорация развития Тамбовской области» об отмене принятых обеспечительных мер.

Определением арбитражного суда от 26.10.2023 заявление акционерного общества «Корпорация развития Тамбовской области», г. Тамбов, об отмене обеспечительных мер, принятых определением Арбитражного суда Тамбовской области от 11.10.2023 по делу № А64-8997/2023, оставлено без удовлетворения.

26.10.2023 от акционерного общества «Корпорация развития Тамбовской области», поступило заявление о принятии встречных обеспечительных мер в виде обязания индивидуального предпринимателя Главы КФХ ФИО2 внести на депозитный счет Арбитражного суда Тамбовской области, денежной суммы в размере 35 418 430,00 руб.

Определением арбитражного суда от 27.10.2023 заявление о принятии встречных обеспечительных мер в виде обязания индивидуального предпринимателя Главы КФХ ФИО2 внести на депозитный счет Арбитражного суда Тамбовской области, денежной суммы в размере 35 418 430,00 руб. оставлено без удовлетворения.

Определением суда от 08.11.2023 в соответствии с ч. 2 ст. 46 АПК РФ к участию в деле качестве соответчика привлечено ООО «Земледелец» (393152, <...>).

В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования в полном объеме, просит:

- отменить процедуру проведения аукциона на электронной площадке в сети Интернет: http://utp.sberbank-ast.ru по продаже земельного участка с кадастровым номером 68:23:0000000:219, общей площадью 3 238 700,00 кв.м, местоположение: Российская Федерация, Тамбовская область, Уметский район, Берёзовский сельсовет, земельный участок № 3;

- обязать ответчика совершить сделку по продаже земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 68:23:0000000:219 ФИО2, одобренную Советом директоров еще в 2020 г., согласно выписке из протокола заседания Совета директоров Акционерного общества «Корпорация развития Тамбовской области» № 24 от 25.03.2020.

Представители ответчиков АО «Корпорация развития Тамбовской области», ООО «Земледелец» возражали против удовлетворения исковых требований.

В судебном заседании неоднократно объявлялся перерыв до 16-00 часов 06.02.2024, до 14-20 часов 07.02.2024. После перерыва судебное заседание продолжено в том же составе. Правовая позиция сторон не изменилась.

Как следует из материалов дела, между ФИО6 и ФИО2 11.01.2019 заключен договор уступки прав аренды по договору аренды земельного участка № 92 от 20.03.2017, согласно п. 1.1. которого «Новый арендатор» принял в полном объеме права и обязанности «Старого Арендатора» в отношении земельного участка, площадью 3238700 кв.м., категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования – для сельскохозяйственного производства, с кадастровым номером 68:23:0000000:219, расположенный по адресу: РФ, Тамбовская область, Уметский район, Березовский сельсовет, земельный участок № 3, принадлежащего на праве собственности АО «Корпорация развития Тамбовской области».

17.04.2023 между Акционерным обществом «Корпорация развития Тамбовской области» и ФИО2 заключен договор аренды земельного участка № 71, согласно п.1.1 которого Арендодатель сдает, а Арендатор принимает в аренду (во временное владение и пользование) за плату, предусмотренную настоящим договором, следующий земельный участок сельскохозяйственного назначения:

- земельный участок с кадастровым номером 68:23:0000000:219.

Адрес (местоположение) земельного участка: Россия, Тамбовская область, Уметский район, в границах плана СПК «Ветеринарный», отделение № 1, полевой севооборт № 1, поле VIII (часть), полевой севооборот № 2 поле III (часть), пастбища расположены в границах СПК «Ветеринарный».

Площадь: 323,87 га, (в т.ч. 306 га пашни).

Категория земель: земли сельскохозяйственного назначения. Вид разрешенного использования – для сельскохозяйственного производства.

Земельный участок принадлежит Арендодателю на праве собственности, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 29.03.2012 сделана запись регистрации № 68-68-22/001/2012-368.

Срок аренды с 17.04.2023 по 31.03.2024 (п.2.1 договора).

Письмом от 08.09.2023 № 923 АО «Корпорация развития Тамбовской области» уведомило ФИО2 о публикации на электронной площадке в сети интернет: https://utp.sberbank-ast.ru извещения о продаже земельного участка с кадастровым номером 68:23:0000000:219, общей площадью 3 238 700,00 кв.м., местоположение: Российская Федерация, Тамбовская область, Умётский район, Березовский сельсовет, земельный участок № 3.

02.10.2023 процедура проведения аукциона на электронной площадке в сети Интернет по продаже спорного земельного участка с кадастровым номером 68:23:0000000:219 состоялась, объявлен победитель.

04.10.2023 по результатам проведения открытых торгов между АО «Корпорация развития Тамбовской области» и ООО «Земледелец» заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 68:23:0000000:219, общей площадью 3 238 700,00 кв.м., на сумму 35 418 430,00 руб.

Ссылаясь на то, что проведение аукциона нарушает права предпринимателя как арендатора, имеющего преимущественное право покупки вышеуказанного земельного участка, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Исследовав материалы дела, изучив представленные по делу доказательства, суд находит исковое заявление необоснованным и не подлежащим удовлетворению, руководствуясь следующими основаниями.

Согласно ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными законом.

В соответствии с ч. 1 ст. 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, самостоятельно определив способы их судебной защиты.

Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Таким образом, лицо, обращающееся с требованием о признании торгов недействительными, должно доказать наличие защищаемого права или интереса с использованием мер, предусмотренных гражданским законодательством.

Выбор способа защиты нарушенного права осуществляется истцом и должен действительно привести к восстановлению нарушенного материального права или к реальной защите законного интереса.

В соответствии со ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом иными правовыми актами, а также действий граждан и юридических лиц, в том числе, - из неосновательного обогащения.

Согласно ст. 447 ГК РФ договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.

Общий порядок организации и проведения торгов предусмотрен ст. 448 ГК РФ.

Согласно ч. 1 ст. 448 ГК РФ аукционы и конкурсы могут быть открытыми и закрытыми. В открытом аукционе и открытом конкурсе может участвовать любое лицо.

В соответствии с п. 1 ст. 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов. Торги могут быть признаны недействительными в случае, если кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

В силу п. 2 ст. 449 ГК РФ признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных ст. 167 данного Кодекса.

Как установлено в ч. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных ст. 167 ГК РФ (пункт 2 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (ч. 2 ст. 167 ГК РФ).

Согласно правовой позиции, приведенной в пункте 44 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", споры о признании публичных торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок. Если лицо полагает, что сделка, заключенная на торгах, недействительна, оно вправе оспорить указанную сделку.

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 70 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17.11.2015 N 50 "О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе

исполнительного производства" (далее - постановление N 50), с иском в суд о признании публичных торгов недействительными может обратиться любое заинтересованное лицо (пункт 1 статьи 449, часть 1 статьи 449.1 Гражданского кодекса). В частности, такими лицами могут быть: участники торгов; лица, не имевшие возможности участвовать в публичных торгах из-за допущенных, по их мнению, нарушений правил их проведения; иные лица, обосновавшие свой интерес в оспаривании публичных торгов.

В п. 1 информационного письма N 101 разъяснено, что лицо, обращающееся с требованием о признании торгов недействительными, должно доказать наличие защищаемого права или интереса с использованием мер, предусмотренных гражданским законодательством. Нарушения порядка проведения торгов не могут являться основаниями для признания торгов недействительными по иску лица, чьи имущественные права и интересы данными нарушениями не затрагиваются и не могут быть восстановлены при применении последствий недействительности заключенной на торгах сделки.

При рассмотрении иска о признании публичных торгов недействительными надлежит оценить, являются ли нарушения, на которые ссылается истец, существенными и повлияли ли они на результат торгов (п. 5 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2005 N 101 "Обзор практики разрешения арбитражными судами дел, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства"; далее - информационное письмо N 101).

Публичные торги могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня их проведения, если будет установлено, что они проведены с нарушением правил, предусмотренных законом (пункт 1 статьи 449, пункт 1 статьи 449.1 Гражданского кодекса).

Нарушения, допущенные организатором публичных торгов, признаются существенными, если с учетом конкретных обстоятельств дела судом будет установлено, что они повлияли на результаты публичных торгов (в частности, на формирование стоимости реализованного имущества и на определение победителя торгов) и привели к ущемлению прав и законных интересов истца (пункт 71 постановления N 50).

В качестве основания признания торгов недействительными истец указывает, что имеет преимущественное право на приобретение земельного участка, находящегося у него в аренде, которое не было учтено ответчиком АО «Корпорация развития Тамбовской области».

В свою очередь, ответчики полагают, что у истца отсутствует преимущественное право на приобретение земельного участка; указывают, то истец, будучи надлежащим образом уведомленным о проведении аукциона по продаже земельного участка, не участвовал в проведении торгов; полагают, что нарушений законодательства при проведении торгов не допущено.

Как следует из материалов дела, 17.04.2023 между Акционерным обществом «Корпорация развития Тамбовской области» и ФИО2 заключен договор аренды земельного участка № 71, согласно п.1.1 которого Арендодатель сдает, а Арендатор принимает в аренду (во временное владение и пользование) за плату, предусмотренную настоящим договором, земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 68:23:0000000:219, Адрес (местоположение) земельного участка: Россия, Тамбовская область, Уметский район, в границах плана СПК «Ветеринарный», отделение № 1, полевой севооборт № 1, поле VIII (часть), полевой севооборот № 2 поле III (часть), пастбища расположены в границах СПК «Ветеринарный», площадью 323,87 га, (в т.ч. 306 га пашни), вид разрешенного использования – для сельскохозяйственного производства.

Договор заключен на срок до 31.03.2024 (п.2.1 договора).

Согласно пояснениям ответчика-1, в связи с введением в рассматриваемый период в отношении Корпорации процедуры банкротства - наблюдение в целях погашения задолженности перед кредиторами, принято решение о продаже активов общества, в числе которых земельные участки сельскохозяйственного назначения, принадлежащие обществу на праве собственности.

Как следует из размещенной в Информационной системе «Картотека арбитражных дел» в сети Интернет информации, определением Арбитражного суда Тамбовской области от 18.11.2022 принято к рассмотрению заявление о признании несостоятельным (банкротом) акционерного общества «Корпорация развития Тамбовской области» (ОГРН <***>, ИНН <***>), возбуждено производство по делу № А64-8534/2022.

Определением Арбитражного суда Тамбовской области от 29.12.2022 (резолютивная часть определения объявлена 22.12.2022) заявление публичного акционерного общества Сбербанк в лице Тамбовского отделения № 8594 признано обоснованным, в отношении акционерного общества «Корпорация развития Тамбовской области» введена процедура наблюдения. Временным управляющим акционерного общества «Корпорация развития Тамбовской области» утвержден член Ассоциации « Межрегиональная саморегулируемая организация арбитражных управляющих «Содействие» ФИО7.

Определением суда от 02.11.2023 по делу № А64-8534/2022 о несостоятельности (банкротстве) АО «Корпорация развития Тамбовской области» утверждено мировое соглашение между должником АО «Корпорация развития Тамбовской области» и кредиторами, включенными в реестр требований кредиторов должника по делу № А648534/2022; производство по делу № А64-8534/2022 о банкротстве АО «Корпорация развития Тамбовской области» прекращено (резолютивная часть судебного акта объявлена 27.10.2023).

Таким образом, реализация имущества АО «Корпорация развития Тамбовской области» обусловлена необходимостью погашения задолженности перед кредиторами.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Статьей 264 ГК РФ предусмотрено, что земельные участки могут предоставляться их собственниками другим лицам на условиях и в порядке, которые предусмотрены гражданским и земельным законодательством.

Из материалов дела следует, что решением Совета директоров АО «Корпорация развития Тамбовской области» от 31.07.2023 № 2 одобрена сделка по продаже земельных участков сельскохозяйственного назначения путем проведения аукциона на электронной площадке в сети интернет https://utp.sberbank-ast.ru, в числе которых земельный участок с кадастровым номером 68:23:0000000:219, с начальной стоимостью в размере 22 850 600,00 руб.

Судом установлено, что процедура торгов проведена на сайте оператора электронной площадки в сети Интернет ЗАО «Сбербанк-АСТ», размещенной по адресу https://utp.sberbank-ast.ru. Номер процедуры: SBR028-2308300003.

30.08.2023 на площадке размещено извещение о продаже недвижимого имущества, адресованное неопределенному кругу лиц; установлены сроки начала приема заявок на участие в аукционе – 31.08.2023, окончания приема заявок – 30.09.2023; дата определения участников аукциона и проведения аукциона – 02.10.2023.

В соответствии с извещением лица, желающие приобрести имущество, в период с 31.08.2023 по 30.09.2023 имели возможность подать заявку на участие в аукционе.

Письмом от 08.09.2023 № 923 АО «Корпорация развития Тамбовской области» уведомило ФИО2 о публикации на электронной площадке в сети интернет: https://utp.sberbank-ast.ru извещения о продаже земельного участка с кадастровым номером 68:23:0000000:219, общей площадью 3 238 700,00 кв.м., местоположение: Российская Федерация, Тамбовская область, Умётский район, Березовский сельсовет, земельный участок № 3.

В установленные извещением сроки на участие в аукционе подано две заявки: от ООО «Рассвет-Тамбов», ООО «Земледелец»; ФИО2 заявки на участие в аукционе не подавалось.

По итогам аукциона победителем признано ООО «Земледелец», с которым АО «Корпорация развития Тамбовской области» заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 68:23:0000000:219, общей площадью 3 238 700,00 кв.м., на сумму 35 418 430,00 руб.

Как указывает истец, ФИО2 ответчиком-1 несвоевременно направлено извещение о проведении аукциона на право заключения договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 68:23:0000000:219, общей площадью 3 238 700,00 кв.м., что лишило арендатора спорного земельного участка возможности участия в рассматриваемом аукционе.

Между тем, из материалов дела следует, что извещение от 08.09.2023 № 923, адресованное ФИО2, о намерении АО «Корпорация развития Тамбовской области» продать земельный участок с кадастровым номером 68:23:0000000:219, направлено истцу 08.09.2023, о чем свидетельствует выписка из журнала исходящей корреспонденции общества.

Истцом в адрес ответчика-1 направлено претензионное письмо от 22.09.2023 с требованием об отмене аукциона по продаже спорного земельного участка.

Таким образом, истцу было известно о размещении на сайте оператора электронной площадки в сети Интернет ЗАО «Сбербанк-АСТ» извещения о продаже спорного земельного участка не позднее 22.09.2023.

С учетом изложенного, у истца имелась возможность принять участие в аукционе, подав соответствующую заявку в срок до 30.09.2023.

В то же время, заявку на участие в торгах ФИО2 не направила, доказательства обратного в деле отсутствуют.

В качестве основания для признания торгов недействительными, истец также указывает на нарушение преимущественного права ФИО2 на приобретение спорного земельного участка как арендатора.

Согласно пункту 1 статьи 8 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов и случаев изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Согласно пункту 3 статьи 8 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения вправе продать земельный участок третьему лицу в случае, если субъект Российской Федерации или в соответствии с законом субъекта Российской Федерации муниципальное образование откажется от покупки или не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок.

Аналогичные положения приведены в Законе Тамбовской области от 05.12.2007 № 316-З «О регулировании земельных отношений в Тамбовской области».

В соответствии с пунктом 3 статьи 16 Закона Тамбовской области от 05.12.2007 № 316-З «О регулировании земельных отношений в Тамбовской области», продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме Правительство Тамбовской области о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет.

Орган местного самоуправления, на территории которого расположен земельный участок, в случае отказа Правительства Тамбовской области от преимущественного права на покупку принимает решение о приобретении земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения или об отказе от покупки продаваемого земельного участка (п.4 ст.16 Закона № 316-З).

В силу пункта 3 статьи 8 Закона N 101-ФЗ в случае, если субъект Российской Федерации или в соответствии с законом субъекта Российской Федерации муниципальное образование откажется от покупки либо не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение тридцати дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены. При продаже земельного участка по цене ниже ранее заявленной цены или с изменением других существенных условий договора продавец обязан направить новое извещение по правилам, установленным настоящей статьей.

Сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна (пункт 4 статьи 8 Закона № 101-ФЗ).

Как следует из материалов дела и установлено судом, АО «Корпорация развития Тамбовской области» в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 8 Закона № 101-ФЗ уведомило Правительство Тамбовской области, орган местного самоуправления, на территории которого расположен земельный участок, о намерении продать спорный земельный участок по цене 22 850 600,00 руб. В извещении определена цена, размер, местоположение земельного участка.

Письмами от 16.08.2023 N 10-04/9249, от 23.08.2023 № 04-14/1911 Министерство имущественных отношений и государственного заказа Тамбовской области и Администрация Уметского района Тамбовской области сообщили об отказе от преимущественного права покупки земельного участка с кадастровым номером 68:23:0000000:219, Тамбовская область, Умётский район, Березовский сельсовет, земельный участок № 3, площадью 3238700 кв.м., по цене 22 850 600,00 руб.

Таким образом, положения действующего законодательства о соблюдении преимущественного права покупки при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, соблюдены ответчиком-1.

Доводы истца, согласно которым преимущественное право покупки земельного участка ФИО2 обусловлено наличием заключенного с АО «Корпорация развития Тамбовской области» договора аренды земельного участка, не принимаются судом.

Положениями п. 4 ст. 10 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» предусмотрена возможность приобретения гражданами в собственность земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и предоставленных в аренду.

Так, в силу п. 4 ст. 10 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» гражданин или юридическое лицо, которым земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду и в отношении которых у исполнительных органов государственной власти и органов местного самоуправления, указанных в статье 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации, отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях

законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, вправе приобрести такой земельный участок в собственность или заключить новый договор аренды такого земельного участка в случае и в порядке, которые предусмотрены Земельным кодексом Российской Федерации.

Между тем, спорный земельный участок с кадастровым номером 68:23:0000000:219 находится в собственности коммерческой организации АО «Корпорация развития Тамбовской области», соответственно преимущественное право покупки земельного участка у истца не возникло.

Право арендатора на выкуп арендуемого имущества договором аренды земельного участка от 17.04.2023 № 71 не предусмотрено.

Получив в сентябре 2023 года от АО «Корпорация развития Тамбовской области» извещение о продаже спорного земельного участка, истец не выразил желание на участие в публичных торгах.

Каких-либо препятствий для участия в аукционе ФИО2 судом не установлено.

Что касается доводов истца, согласно которым земельный участок с кадастровым номером 68:23:0000000:219 продан по нерыночной цене, суд отмечает следующее.

Согласно отчету ООО «Тамбов-Альянс» от 24.07.2023 № 42-23 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 68:23:0000000:219 для целей его реализации составила 14 096 500,00 руб.; кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 68:23:0000000:219 согласно данным публичной кадастровой карты составляет 25 423 795,00 руб.

В то же время, в извещении о продаже недвижимого имущества, начальная цена земельного участка с кадастровым номером 68:23:0000000:219 установлена в размере 22 850 600,00 руб. с шагом аукциона – 1 142 530,00 руб.

По итогам проведения торгов земельный участок продан по цене – 35 418 430,00 руб., что существенно превышает цену, установленную по результатам оценки, а также начальную цену объекта.

Таким образом, определение начальной цены продажи земельного участка выше стоимости, указанной в отчете об оценке земельного участка не привело к нарушению порядка проведения торгов. Поскольку цена земельного участка определялась путем проведения конкурентных процедур в виде открытого электронного аукциона, в ходе которого его участниками последовательно повышается начальная цена продажи, оснований полагать, что спорный земельный участок реализован по нерыночной цене, не имеется.

О назначении судебной экспертизы на предмет определения рыночной стоимости земельного участка, сторонами не заявлено.

При указанных обстоятельствах, доводы истца о нарушении его права на приобретение земельного участка, не подтверждаются материалами дела.

Нарушений порядка подготовки и организации торгов, установленных ст. 447 - 448 ГК РФ, судом не установлено.

Истец не представил доказательств допущения существенных нарушений при проведении открытого аукциона по продаже земельного участка, которые привели или могли привести к нарушению его прав.

С учетом изложенного, оснований для отмены процедуры проведения аукциона по продаже земельного участка с кадастровым номером 68:23:0000000:219, не имеется.

Судом также не усматривается оснований по обязанию ответчика совершить сделку по продаже земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 68:23:0000000:219 ФИО2, на условиях, указанных в решении Совета директоров АО «Корпорация развития Тамбовской области» от 25.03.2020 № 24.

Судом установлено, что согласно выписке из протокола заседания Совета директоров АО «Корпорация развития Тамбовской области» от 25.03.2020 № 24, Советом директоров общества одобрена сделка по продаже ФИО2 земельного участка с кадастровым номером 68:23:0000000:219, по балансовой стоимости в размере 19 367 426,00 руб. с рассрочкой оплаты в срок не позднее 31.03.2021.

В то же время доводы истца об одобрении ФИО2 в 2020 году решением Совета директоров сделки по продаже земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 68:23:0000000:219 по цене 19 367 426,00 руб., не являются основанием для признания состоявшихся в октябре 2023 года торгов недействительными, поскольку договор купли-продажи земельного участка не был заключен.

Одобрение сделки по продаже земельного участка ФИО2, выраженное в решении Совета директоров АО «Корпорация развития Тамбовской области» от 25.03.2020 № 24, не может быть квалифицировано в качестве предварительного договора.

В силу п. 1, 2 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Как следует из правовой позиции, приведенной в Определении Верховного Суда РФ от 20.07.2010 № 5-В10-42, предварительный договор купли-продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Тогда как в рассматриваемом случае документ в письменной форме, подписанный обеими сторонами не составлялся, доказательств обратного в материалы дела не представлено. Равно как и не представлено доказательств, что при согласовании условий продажи спорного земельного участка сельскохозяйственного назначения истцу, соблюдены положения статьи 8 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ об извещении о намерении продать земельный участок субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления, на территории которого расположен земельный участок, имеющих преимущественное право покупки.

В соответствии с п. 27, 28 Постановления Пленума ВС РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» основной договор должен быть заключен в срок, установленный в предварительном договоре, а если такой срок не определен, - в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4 статьи 429 ГК РФ). Если в пределах такого срока сторонами (стороной) совершались действия, направленные на заключение основного договора, однако к окончанию срока обязательство по заключению основного договора не исполнено, то в течение шести месяцев с момента истечения установленного срока спор о понуждении к заключению основного договора может быть передан на рассмотрение суда (пункт 5 статьи 429 ГК РФ).

Несовершение ни одной из сторон действий, направленных на заключение основного договора, в течение срока, установленного для его заключения, свидетельствует об утрате интереса сторон в заключении основного договора, в силу чего по истечении указанного срока обязательство по заключению основного договора прекращается.

В материалах дела отсутствуют доказательства совершения сторонами с марта 2020 года действий, направленных на заключение договора купли-продажи спорного земельного участка с истцом.

На протяжении более чем трех лет, с 25.03.2020 по 22.09.2023 истец с требованием к АО «Корпорация развития Тамбовской области» о понуждении к заключению договора купли-продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 68:23:0000000:219 на условиях, указанных в решении Совета директоров АО «Корпорация развития Тамбовской области» от 25.03.2020 № 24, не обращался и продолжал использовать земельный участок на праве аренды. Доказательств оплаты ФИО2 одобренной Советом директоров АО «Корпорация развития Тамбовской области» стоимости земельного участка в период рассрочки платежа в срок до 31.03.2021 и по настоящее время, не имеется.

В материалы дела истцом представлены платежные документы, подтверждающие внесение арендной платы за пользование земельным участком.

Таким образом, оснований для удовлетворения требований по обязанию ответчика совершить сделку по продаже земельного участка с кадастровым номером 68:23:0000000:219 ФИО2, на условиях, указанных в решении Совета директоров АО «Корпорация развития Тамбовской области» от 25.03.2020 № 24, также не имеется.

Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (ч. 2 ст. 9 АПК РФ).

В соответствии со ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Согласно ч.2 ст. 65 АПК РФ обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права.

Представленные по делу и исследованные судом доказательства и обстоятельства по спору сторон согласно заявленным основаниям, предмету иска суд находит достаточными для разрешения спора по существу.

Учитывая изложенные выше обстоятельства, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований.

В соответствии со ст. 112 АПК РФ вопросы распределения судебных расходов и другие вопросы о судебных расходах разрешаются арбитражным судом, рассматривающим дело, в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, или в определении.

Определением суда от 11.10.2023 заявление истца о принятии обеспечительных мер по иску удовлетворено частично. Суд запретил Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Тамбовской области осуществлять действия по государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок с кадастровым номером 68:23:0000000:219, общей площадью 3 238 700,00 кв.м., местоположение: Российская Федерация, Тамбовская область, Уметский район, Берёзовский сельсовет, земельный участок № 3.

В силу ч. 5 ст. 96 АПК РФ в случае отказа в удовлетворении иска, оставления иска без рассмотрения, прекращения производства по делу обеспечительные меры сохраняют свое действие до вступления в законную силу соответствующего судебного акта. После вступления судебного акта в законную силу арбитражный суд по ходатайству лица, участвующего в деле, выносит определение об отмене мер по обеспечению иска или указывает на это в судебных актах об отказе в удовлетворении иска, об оставлении иска без рассмотрения, о прекращении производства по делу.

Учитывая принятие судом решения об отказе в удовлетворении заявленных требований, суд полагает необходимым отменить обеспечительные меры, принятые определением Арбитражного суда Тамбовской области от 11.10.2023.

Обеспечительные меры, принятые определением суда от 11.10.2023 в виде запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Тамбовской области осуществлять действия по государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок с кадастровым номером 68:23:0000000:219, общей площадью 3 238 700,00 кв.м., местоположение: Российская Федерация, Тамбовская область, Уметский район, Берёзовский сельсовет, земельный участок № 3, сохраняют свое действие до вступления в законную силу соответствующего судебного акта по настоящему делу.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В соответствии с п. 28 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2014 № 46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах» согласно статье 112 АПК РФ вопрос о распределении расходов по уплате истцом государственной пошлины при подаче заявления об обеспечении иска разрешается судом по итогам рассмотрения дела по существу исходя из следующего. В случае, когда заявление о принятии обеспечительных мер было удовлетворено, но решение по итогам рассмотрения спора по существу было принято не в пользу истца, суд относит расходы по государственной пошлине на истца.

Поскольку в удовлетворении иска отказано, судебные расходы по оплате государственной пошлины остаются за истцом.

Руководствуясь статьями 102, 110, 112, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Обеспечительные меры в виде запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Тамбовской области осуществлять действия по государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок с кадастровым номером 68:23:0000000:219, общей площадью 3 238 700,00 кв.м., местоположение: Российская Федерация, Тамбовская область, Уметский район, Берёзовский сельсовет, земельный участок № 3, отменить.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения в мотивированном виде, а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня вступления решения по делу в законную силу.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанции через Арбитражный суд Тамбовской области.

Судья Ю.Н. Митина