Решение от 19 мая 2024 г. по делу № А51-19663/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, г. Владивосток, ул. Октябрьская, 27

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А51-19663/2023
г. Владивосток
20 мая 2024 года
Резолютивная часть решения объявлена  15 мая 2024 года .

Полный текст решения изготовлен  20 мая 2024 года.

            Арбитражный суд Приморского края в составе судьи  Понкратенко М.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Федосеевой Е.И., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению  управления муниципальной собственности г.Владивостока  (ИНН <***>, ОГРН <***>)  к  Индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>), ФИО5 и ФИО2 о взыскании задолженности по арендной плате и пени,

При участии:

от истца: ФИО3 доверенность от 25.12.2023, удостоверение, диплом.

от ответчиков:

лично - ФИО1, паспорт; представитель ФИО4, доверенность от 20.03.2024, паспорт, диплом

от ФИО2 - лично ФИО2, паспорт

установил:

управление муниципальной собственности г.Владивостока обратилось в суд с иском к Индивидуальному предпринимателю ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате в размере 595 660 рублей 02 копейки и пени в размере 210 071 рублей 48 копеек, всего – 805 731 рубль 50 копеек.

Определением  от 22.02.2024 в качестве соответчиков привлечены в качестве соответчиков ФИО5; ФИО2 в соответствии со статьёй 46 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (АПК РФ).

Судом в порядке статьи 49 АПК РФ приняты уточнения исковых требований, согласно которым истец просит взыскать с ИП ФИО1 задолженность по арендной плате за период с 01.12.2016 по 10.10.2018 в размере 270 579 рублей                       29 копеек, пеню за период с 02.05.2014 по 26.01.2024 в размере 158 932 рубля 92 копейки, всего – 429 512 рублей 21 копейка; с ФИО5 задолженность по арендной плате за период с 11.10.2018 по 10.05.2021 в размере 255 994 рубля 58 копеек и пеню за период с 02.11.2018 по 26.01.2024 в размере 107 500 рублей 98 копеек, всего – 363 495 рублей 56 копеек; с ФИО2 задолженность по арендной плате за период с 11.05.2021 по 31.12.2023 в размере 110 026 рублей 27 копеек и пеню за период с 02.06.2021 по 26.01.2024 в размере 18 930 рублей 67 копеек, всего – 128 956 рублей 94 копейки.

ФИО5 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом о времени и месте проведения судебного заседания в порядке статьи 123 АПК РФ, в связи с чем, суд в порядке статьи 156 АПК РФ рассматривает настоящее дело в отсутствие представителя ответчика.

Истец на заявленных требованиях настаивал, пояснил, что в связи с ненадлежащим исполнением ответчиками принятых на себя обязательств по внесению арендных платежей по договору аренды, образовалась задолженность, на которую начислена пеня.

ИП ФИО1 по исковым требованиям возражала в полном объеме, заявила о пропуске срока исковой давности.

ФИО2, представил в материалы дела платежные документы, свидетельствующие об оплате задолженности, заявила о пропуске срока исковой давности.

Изучив представленные в материалы дела доказательства, заслушав доводы сторон, суд установил следующее.

Между Департаментом земельных и имущесвенных отношений Приморского края (арендодатель) и ИП ФИО1 (арендатор) заключен договор №023-Ю-15908 аренды земельного участка от 19.02.2013, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 25:28:030008:86 площадью 118 кв.м., из земель населенных пунктов, находящийся по адресу: <...> (установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 17 м от ориентира по направлению на юго-запад), для использования в целях не связанных со строительством: для размещения магазина розничной торговли (прочей).

Срок аренды участка устанавливается 3 года с момента подписания договора (пункт 1.3 договора).

В соответствии с пунктом 2.1 договора за указанный участок арендатору устанавливается на основании расчета арендная плата в размере 17 619 рублей 59 копеек в месяц на основании расчета.

Согласно пункту 2.3 арендная плата вносится арендатором ежемесячно до 1 числа следующего месяца. За неполный месяц в начале периода аренды плата вносится не позднее 15 дней с момента подписания договора, а в конце периода аренды - не позднее даты окончания договора. Арендные платежи считаются внесенными в счет арендной платы за следующий период только после погашения задолженности по платежам за предыдущий период.     

Размер арендной платы может быть изменен арендодателем в случае изменения действующего законодательства путем подписания сторонами дополнительного соглашения к договору, либо направления арендатору дополнительного соглашения заказным письмом с уведомлением, которое арендатор обязан в течение 7 дней с даты его получения рассмотреть, подписать и возвратить в адрес арендодателя (пункт 2.6договора).

Пунктом 4.2 договора аренды установлено, что за нарушение сроков внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пеню в размере  одной трехсотой действующей в это время ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации  от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки вплоть до полного исполнения обязательства.

Предупреждением №28/3086 от 31.01.2023 истец уведомил ИП ФИО1 о том, что по состоянию на 27.01.2023 задолженность по арендной плате  по договору аренды составляет 595 660 рублей 02 копейки, по пене – 210 071 рубль 48 копеек, в связи с чем, просил в 7-дневный срок с момента получения настоящего предупреждения погасить существующую задолженность в полном объеме.

Поскольку задолженность ответчиком не погашена, истец обратился с рассматриваемым заявлением в арбитражный суд с требованиями о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате и пени.

Из материалов дела усматривается, что на спорном земельном участке расположено здание с кадастровым номером 25:28:030008:7804, которое ранее находилось в собственности ФИО1

В процессе судебного разбирательства предприниматель представила в материалы дела договор купли-продажи недвижимого имущества от 28.09.2018, заключенный между ФИО1 (продавец) и ФИО5 (покупатель), согласно которому продавец продал, а покупатель купил и оплатил на условиях, оговоренных в договоре, недвижимое имущество – здание, назначение: нежилое, количество этажей: 2, общей площадью 230 кв.м, кадастровой номер 25:28:030008:7804, расположенное по адресу: <...>. Право собственности на здание с 11.05.2021 зарегистрировано за покупателем.

27.04.2021 между ФИО5 (даритель) и ФИО2 (одаряемый) заключен договора дарения нежилого здания с кадастровым номером 25:28:030008:7804.

С учетом изложенного, истцом уточнены исковые требования, а  в качестве соответчиков привлечены ФИО5 и ФИО2.

Исследовав материалы дела, заслушав доводы сторон, суд считает исковые требования неподлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Законом Приморского края от 18.12.2006 №21-КЗ в Закон Приморского края от 29.12.2003 №90-КЗ «О регулировании земельных отношений в Приморском крае» внесены изменения, в соответствии с которыми  полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в административном центре Приморского края переданы государственному органу исполнительной власти Приморского края.

Соответствующие полномочия были возложены на Департамент имущественных отношений Приморского края согласно постановлениям администрации Приморского края от 08.02.2007 №23-па, от 12.02.2007 №28-па

На основании Закона Приморского края от 18.11.2014 №497-КЗ «О перераспределении полномочий между органами местного самоуправления муниципальных образований Приморского края и органами государственной власти Приморского края и внесении изменений в отдельные законодательные акты Приморского края» (в редакции от 03.12.2018) полномочия Департамента земельных и имущественных отношений Приморского края по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Владивостокского городского округа с 01.05.2019 перешли к администрации города Владивостока.

В соответствии с Положением об Управлении муниципальной собственности г.Владивостока, утвержденным постановлением администрации г. Владивостока от 04.08.2000 №1439, Управление муниципальной собственности г. Владивостока (далее - Управление) осуществляет права собственника (владение, пользование и распоряжение) в отношении муниципального имущества от имени Владивостокского городского округа (пункт 3.1.1).

Согласно пункту 3.1.14 указанного Положения одной из основных функций Управления является осуществление контроля за поступлениями в бюджет Владивостокского городского округа от использования муниципального имущества.

В соответствии со статьей 608 Гражданского кодекса российской Федерации (ГК РФ) право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Согласно статье 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Таким образом, УМС является надлежащим истцом по настоящему делу.

По спорному договору между сторонами сложились обязательственные отношения по договору аренды, регулируемые главой 34 «Аренда» ГК РФ.

Статьей 309 ГК РФ установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно статье 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании пункта 1 статьи 607 ГК РФ  в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).     

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно пункту 2 статьи 614 ГК РФ арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде: определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно; установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов; предоставления арендатором определенных услуг; передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду; возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества. Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Из материалов дела следует, что истцом и ИП ФИО1 был заключен договор аренды земельного участка №03-Ю-15908 для размещения магазина розничной торговли, объект аренды передан предпринимателю, что последним не оспаривается.

В силу статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

В силу части 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

В период действия договора у ответчика образовалась задолженность по внесению арендной платы в спорной сумме.

Факт пользования ИП ФИО1 за период с 01.12.2016 по 10.10.2018 переданным в аренду имуществом подтверждается материалами дела, в том числе договором и ответчиком не опровергнут.

В ходе рассмотрения дела, ответчик заявил о пропуске истцом срока исковой давности в части заявленных требований о взыскании основного долга и пени.

В соответствии со статьями 195, 196 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено, общий срок исковой давности составляет три года.

Статьей 200 ГК РФ предусмотрено, что течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

В соответствии с пунктом 2 статьи 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Таким образом, поскольку иск был подан в суд 08.11.2023, следовательно,  с учетом соблюдения претензионного порядка, трехгодичный срок исковой давности следует исчислять с 08.10.2020.

Учитывая, что ответчиком заявлено о пропуске срока исковой давности, в силу статьи 196 ГК РФ исковые требования о взыскании основанного долга с ФИО1 заявлены с пропуском срока исковой давности, и не подлежат удовлетворению.

Истцом также заявлены требования о взыскании с ФИО5 задолженность по арендной плате за период с 11.10.2018 по 10.05.2021 в размере 255 994 рубля 58 копеек; с ФИО2 задолженность по арендной плате за период с 11.05.2021 по 31.12.2023 в размере 110 026 рублей 27 копеек.

Как установлено судом, на спорном земельном участке расположено здание с кадастровым номером 25:28:030008:7804, которое ранее находилось в собственности ФИО1 Указное здание с 11.10.2018 перешло в собственность ФИО5 на основании договора купли-продажи, с  11.05.2021 – в собственность ФИО6 на основании договора дарения.

В силу пункта 1 статьи 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

При отчуждении объекта недвижимости его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым недвижимым имуществом, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник в силу прямого указания закона, тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, поскольку прежний собственник объекта недвижимости выбыл из обязательства по аренде данного земельного участка.

С учетом изложенного, требования к ФИО5 и ФИО2 заявлены обоснованно.

Истец производит расчет суммы основного долга на основании  - постановления департамента земельных и имущественных отношений Приморского края от 14.12.2015 №5-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Приморского края, постановления Администрации Приморского края от 11.03.2015 №75-па «О порядке определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Приморского края, предоставленных в аренду без проведения торгов»; Решений Думы г. Владивостока от 28.10.2005 №108, от 30.07.2015 №505, от 28.07.2022 №737.

Вместе с тем Решением Приморского краевого суда по делу №3а-212/2021 Приложение №1 к решению Думы города Владивостока от 30.07.2015 № 505 «Об установлении величин корректирующего и функционального коэффициентов, применяемых при расчете арендной платы за землю в городе Владивостоке» признано недействующим с 20.01.2022.

Учитывая изложенное, суд установил, что поскольку Приложение № 1 к решению Думы г. Владивостока №505 признано недействующим, то начисление арендной платы с повышенным коэффициентом неправомерно.

Правительством Российской Федерации принято постановление от 16.07.2009 №582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» (далее - Постановление №582), которое в части установления основных принципов определения арендной платы является общеобязательным при использовании всех земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в случаях, когда в соответствии с законом размер платы подлежит установлению соответствующими компетентными органами.

Указанным нормативным правовым актом предусмотрено, что размер арендной платы определяется, в том числе, исходя из принципа экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка, с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на таком земельном участке.

Ставки арендной платы, коэффициенты и их значения должны устанавливаться в целях определения экономически обоснованной платы за аренду земельных участков, соответствующей определенному уровню коммерческой привлекательности, потребительскому спросу на землю, развитию инфраструктуры, и призваны обеспечить максимальное поступление в бюджет арендных платежей при одновременном соблюдении экономически справедливого баланса интересов арендодателя и арендаторов земельных участков.

Таким образом, соблюдение одного из основных принципов определения арендной платы - принципа экономической обоснованности при установлении коэффициентов, применяемых к размеру арендной платы, - должно быть доказано путем представления обосновывающих документов, содержащих анализ и оценку экономических, природных и иных факторов, влияющих на уровень доходности земельного участка, и рассчитываемых значений коэффициентов.

Ввиду отсутствия правовых оснований для применения КФИ, установленного Приложением №1 Решения №306 с целью исключения неопределенности в правоотношениях сторон по настоящему спору, суд считает, что к расчету размера арендной платы по спорному договору аренды подлежит применению Постановление №75-па.

Постановление №75-па принято администрацией Приморского края в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации в целях утверждения порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Приморского края, предоставленных в аренду без торгов.

Размер арендной платы за использование земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, рассчитывается по формуле: А = К x Сап, где А - размер арендной платы за использование земельного участка, рублей в год; К – кадастровая стоимость земельного участка; Сап – ставка арендной платы за использование земельного участка (пункт 4 Постановления №75-па).

В соответствии с седьмым абзацем пункта 4 Постановления №75-па размер ставки арендной платы земельного участка, предоставленного без проведения торгов, на котором отсутствуют здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, не должен превышать более чем в два раза размер земельного налога в отношении таких земельных участков.

Судом установлено, что на спорном земельном участке имеются  объект недвижимости, поставленный на кадастровый учет.

Решением Думы г.Владивостока от 28.10.2005 № 108 «О земельном налоге в городе Владивостоке» установлена налоговая ставка для спорного земельного участка - 1,5%.

С учетом изложенного, ежемесячные арендные платежи по данному договору должны быть рассчитаны, исходя  из кадастровой стоимости земельного участка х 1,5% (налоговая ставка) х 1. 

УМС г. Владивостока представило в материалы дела справочные расчеты задолженности в отношении ФИО5 и ФИО2, составленные исходя из пропуска срока исковой давности, наличия объекта недвижимости на земельном участке, кадастровой стоимости земельного участка х 1,5% (налоговая ставка) х 1. 

Из расчета, составленного в отношении ФИО5, следует, что на стороне ФИО5 имеется задолженность в размере 7 042 рубля 69 копеек, у ФИО2 задолженность отсутствует.

Проверив расчеты основного долга, суд признает их  обоснованным и арифметически верным.

Ответчиком представлены в материалы дела платёжные документы,  из которых следует, что произведена оплата  основного долга в размере 7 042 рубля 69 копеек (за ФИО5), 110 026 рублей 27 рублей (за ФИО2).

Установив отсутствие задолженности по арендным платежам за спорный период, суд отказывает в удовлетворении требований о взыскании задолженности по арендной плате.

УМС г. Владивостока заявлены требования о взыскании с ИП ФИО1 пени за период с 02.05.2014 по 26.01.2024 в размере 158 932 рубля 92 копейки, с ФИО5 пени за период с 02.11.2018 по 26.01.2024 в размере 107 500 рублей 98 копеек, с ФИО2 пени за период с 02.06.2021 по 26.01.2024 в размере 18 930 рублей 67 копеек.

Согласно пункту 1 статьи 329 ГК РФ и пункту 1 статьи 330 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой - определенной законом или договором денежной суммой, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Пунктом 4.2 договора аренды установлено, что при неуплате арендатором арендной платы в установленные договором сроки, начисляется неустойка на сумму просроченного платежа в размере ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации  на день исполнения обязательств, за каждый день просрочки.

            В силу части 1 статьи 207 ГК РФ с истечением срока исковой давности по главному требованию считается истекшим срок исковой давности и по дополнительным требованиям (проценты, неустойка, залог, поручительство и т.п.), в том числе возникшим после истечения срока исковой давности по главному требованию.

В материалы дела представлены платежные документы, свидетельствующие об оплате пени – 1 840 рублей 31 копейка за ФИО5,  18 930 рублей 67 копеек за ФИО2

            Поскольку у ответчиков отсутствует задолженность по основному обязательству, с учетом заявленного пропуска срока исковой давности и произведенных оплат, требования истца о взыскании неустойки, также не подлежат удовлетворению

Поскольку в удовлетворении исковых требований отказано, государственная пошлина по делу относится на истца, однако взысканию не подлежит, поскольку в соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 НК РФ истец освобожден от ее уплаты.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

в удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и  в Арбитражный суд Дальневосточного округа  в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу.


Судья                                                                                      Понкратенко М.В.


.