Решение от 14 апреля 2023 г. по делу № А73-1909/2022

107/2023-70454(1)



Арбитражный суд Хабаровского края

г. Хабаровск, ул. Ленина 37, 680030, www.khabarovsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации
Р Е Ш Е Н И Е

дело № А73-1909/2022
г. Хабаровск
14 апреля 2023 года
Резолютивная часть решения объявлена 11.04.2023.

Арбитражный суд Хабаровского края в составе: судьи Н.Л.Коваленко,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрел в судебном заседании дело по иску Федерального государственного

бюджетного учреждения науки Хабаровский Федеральный исследовательский центр

Дальневосточного отделения Российской академии наук (ОГРН <***>, ИНН

2721000900; 680000, <...>)

к Товариществу собственников жилья «Амурские зори-2» (ОГРН <***>,

ИНН <***>; 680000, <...>) об установлении сервитута на земельный участок

третье лицо: Российская Федерация в лице Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Хабаровском крае и Еврейской автономной области

при участии:

от истца - П.И.Якоба, представителя по доверенности от 09.06.2020 № 423, ФИО2, представителя по доверенности от 05.012.2022 № с41;

от ответчика - О.С.Беленькой, представителя по доверенности от 10.01.2023 № 1, ФИО3 (председателя ТСЖ).

Федеральное государственное бюджетное учреждение науки Хабаровский Федеральный исследовательский центр Дальневосточного отделения Российской академии наук (далее – ХФИЦ ДВО РАН, Учреждение, истец) обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с исковым заявлением к Товариществу собственников жилья «Амурские зори-2» (далее – ТСЖ «Амурские зори-2», Товарищество, ответчик) об установлении частного сервитута сроком на 49 лет для беспрепятственного доступа (проезда) к земельному участку с кадастровым номером 27:23:0030118:128, расположенному по адресу: <...>, в отношении земельного участка с кадастровым номером 27:23:0030118:113, расположенного по адресу: <...>, принадлежащего ответчику, согласно прилагаемой к заключению специалиста № 1/12/2021-11 от 07.12.2021 схеме расположения части земельного участка на кадастровом плане территории (приложение № 5 к заключению специалиста № 1/12/2021-11 от 07.12.2021 г.).


Исковые требования основаны на положениях статей 274 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьи 23 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ).

Истец, поддерживая исковые требования, полагает соразмерной плату за использование части земельного участка в размере 2 888 руб. в месяц, определенную специалистом ООО РЭОЦ «Вымпел» в заключении № 720/22 от 05.04.2022.

Ответчик возражал против удовлетворения требований по основаниям, изложенным в отзыве, ссылаясь на предъявление требований к ненадлежащему ответчику, необоснованность установления сервитута на 49 лет, полагает разумным установление сервитута сроком на 5 лет, также несогласие в части определения размера платы за сервитут.

Ответчиком заявлено ходатайство о назначении экспертизы по вопросу определения рыночной стоимости права ограниченного пользования частью земельного участка, в качестве экспертной организации предложено ООО «Бюро консалтинговых услуг», эксперт Ри Ден Юн.

Истец не возражал против ходатайства ответчика и предложенной последним экспертной организации, представил вопрос на исследование.

Определением суда от 31.08.2022 в соответствии со статьей 144 АПК РФ производство по делу было приостановлено в связи с проведением судебной экспертизы с целью установления соразмерной ежемесячной платы за право ограниченного пользования (сервитута) частью земельного участка с кадастровым номером с кадастровым номером 27:23:0030118:113.

В связи с поступлением в суд заключения эксперта, определением суда от 08.12.2022 производство по делу на основании статьи 146 АПК РФ возобновлено.

После возобновления производства по делу в судебном заседании по ходатайству

ответчика вызван в судебное заседание и опрошен эксперт Ри Ден Юн в связи с возникшими вопросами в отношении проведенного исследования.

В порядке статьи 49 АПК РФ истцом представлено заявление об уточнении исковых требований, согласно которому ХФИЦ ДВО РАН просит:

1. Установить частный сервитут сроком на 49 лет для беспрепятственного доступа (проезда) к земельному участку с кадастровым номером 27:23:0030118:128, расположенному по адресу: <...> в отношении земельного участка с кадастровым номером 27:23:0030118:113, расположенного по адресу: <...>, принадлежащего Ответчику, согласно прилагаемой к Заключению специалиста № 1/12/2021 -II от 07.12.2021 схеме расположения части земельного участка на кадастровом плане территории (приложение 5 к Заключению специалиста № 1/12/2021 -II от 07.12.2021), в рабочие дни с 8:00 до 18:00 часов, а для устранения угрозы аварий или ликвидации аварийных ситуаций, проезда специализированного транспорта коммунальных, в том числе аварийных служб, мусоровозов для вывоза отходов с территории Истца, крупногабаритной техники для проведения погрузочно-разгрузочных, ремонтных работ - по мере необходимости.

2. Установить соразмерную плату за пользование земельным участком с кадастровым номером 27:23:0030118:113, обремененным сервитутом, с учетом разумных затрат, возникающих у собственника земельного участка, связанных с обеспечением сервитута, в размере 72971,42 (семьдесят две тысячи девятьсот семьдесят один рубль 42 копейки) руб. в год, подлежащую внесению в виде ежемесячных выплат в размере 6080,95 (шесть тысяч восемьдесят рублей 95 копеек) до десятого числа месяца, следующего за истекшим периодом, с ежегодной индексацией годовой платы в пределах роста общего уровня инфляции в Российской Федерации за год, согласно статистическим данным Федеральной службы государственной статистики.

Судом принято уточнение иска в порядке статьи 49 АПК РФ.


В соответствии с положениями статьи 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Российская Федерация в лице Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Хабаровском крае и Еврейской автономной области (далее – МТУ Росимущества в Хабаровском крае и ЕАО, третье лицо).

Представители истца поддержали уточненные исковые требования в соответствии с доводами, приведенными в исковом заявлении и возражениях на отзыв, привели свой расчет разумных затрат, связанных с обеспечением сервитута, основанный на методике, указанной в заключении эксперта; полагают, что не подлежат включению в расчет затраты на заработную плату председателя, управляющего, бухгалтера и дворника ТСЖ, расходы на освещение земельного участка. Кроме того, плата за сервитут подлежит ежегодной индексации в пределах роста общего уровня инфляции в Российской Федерации за год, согласно статистическим данным Федеральной службы государственной статистики.

Представитель ответчика возражала против удовлетворения исковых требований по основаниям, изложенным в отзыве, дополнениях к отзыву, ссылаясь на предъявление требований к ненадлежащему ответчику, необоснованность установления сервитута на 49 лет. Кроме того, ответчик полагает, что ХФИЦ ДВО РАН является ненадлежащим истцом. ТСЖ «Амурские зори-2» не согласно с размером разумных затрат, возникающих у собственника земельного участка, связанных с обеспечением сервитута, так как они выполнены без учета норм жилищного законодательства РФ и не включают в себя затраты, предоставленные ТСЖ «Амурские зори-2». В заключении эксперт указал время проезда для транспорта истца с 09-00 до 18:00 часов, хотя требуемое время проезда с 08:00 до 18:00; использовал в расчетах всю площадь земельного участка 5 210,4 кв.м, при необходимости использования только придомовой незастроенной площади земельного участка 3 569,9 кв.м. Ответчик полагает необоснованным не включение экспертом в расчет следующих разумных затрат: - заработную плату председателя, управляющего и бухгалтера ТСЖ, на которых в связи с оформлением сервитута ложится дополнительная нагрузка по оформлению документов, связанных с его предоставлением, взаимодействию с сервитуарием; - заработную плату дворника, который убирает придомовую территорию, в том числе часть участка, подпадающего под сервитут; - заработную плату электрика, который следит за техническим состоянием систем видеонаблюдения и шлагбаума; - расходы на освещение земельного участка. Кроме того, ответчик полагает необходимым к расчетам эксперта применить индекс потребительских цен на услуги по РФ.

Третьим лицом представлен отзыв, в котором МТУ Росимущества в Хабаровском крае и ЕАО поддерживает исковые требования Учреждения, просит рассмотреть дело в отсутствие своего представителя.

Дело рассмотрено в отсутствие третьего лица на основании статьи 156 АПК РФ.

Исследовав материалы дела, заслушав доводы представителей лиц, участвующих в деле, арбитражный суд

УСТАНОВИЛ:

Как следует из материалов дела, на земельном участке с кадастровым номером 27:23:0030118:113, сформированным для целей обслуживания и эксплуатации МКД, находится многоквартирный жилой дом по адресу: <...>, управление которым осуществляется ТСЖ «Амурские зори-2».

Смежным по отношению к земельному участку с кадастровым номером 27:23:0030118:113 является земельный участок с кадастровым номером 27:23:0030118:128.


Земельный участок с кадастровым номером 27:23:0030118:128 является собственностью Российской Федерации и предоставлен ХФИЦ ДВО РАН на праве постоянного (бессрочного) пользования.

В границах земельного участка с кадастровым номером 27:23:0030118:128 расположено нежилое здание, расположенное по адресу: <...>, площадью 590 кв. м с количеством этажей 2, находящееся в собственности Российской Федерации и предоставленное на праве оперативного управления ХФИЦ ДВО РАН, являющееся объектом культурного наследия.

В связи с предпринятыми ТСЖ «Амурские зори-2» мерами по ограничению проезда (изменение системы заезда через шлагбаум), по смежной с земельным участком с кадастровым номером 27:23:0030118:128 территории, прилегающей к многоквартирному дому по адресу: <...>, Учреждение утратило возможность проезда на принадлежащий ему на праве постоянного (бессрочного) пользования земельный участок. Проезд к придомовой территории административного здания Учреждения необходим в целях организации парковочных мест для служебного автотранспорта, проведения погрузочно-разгрузочных работ и обеспечения коммунального обслуживания здания. На придомовой территории размещаются контейнеры твердых коммунальных отходов, для вывоза которых необходим доступ специального транспорта обслуживающей организации. Перенос контейнеров ТКО невозможен ввиду отсутствия у Учреждения иной пригодной для этого территории. Здание ХФИЦ ДВО РАН 1909 года постройки, в связи с чем, требует регулярного обслуживания и ремонта инженерных коммуникаций, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 27:23:0030118:128.

Истец неоднократно (исх. № 422 от 21.06.2021, № 463 от 05.07.2021), до направления предложения о заключении соглашения об установлении сервитута, направлял письма в адрес ТСЖ «Амурские зори - 2» с просьбой дать разъяснения по поводу возможности проезда через территорию, прилегающую к жилому дому по адресу: <...>.

02.09.2021 Учреждение обратилось к ответчику с предложением (исх. № 619) заключить соглашение об установлении частного, безвозмездного, бессрочного сервитута для беспрепятственного доступа (проезда) к земельному участку ХФИЦ ДВО РАН через земельный участок с кадастровым номером 27:23:0030118:113.

Ответ от Товарищества не получен, соглашение об установлении сервитута не заключено.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения Учреждения в арбитражный суд с настоящим иском.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности по правилам статьи 71 АПК РФ, арбитражный суд приходит к следующим выводам.

Согласно пункту 1 статьи 23 Земельного кодекса Российской Федерации сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством.

Пунктом 8 данной статьи предусмотрено, что сервитут должен устанавливаться и осуществляться на условиях, наименее обременительных для использования земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием.

Пунктом 12 упомянутой статьи установлено, что правообладатель земельного участка, обремененного сервитутом, вправе требовать соразмерную плату от лиц, в интересах которых установлен сервитут, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом или федеральным законом.

Согласно статье 216 ГК РФ сервитут наряду с правом собственности является вещным правом. Правила и порядок предоставления и установления сервитута содержатся в статьях 274 - 276 ГК РФ.

В силу статьи 274 ГК РФ собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а


в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком.

Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком.

Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута (пункт 3 статьи 274 ГК РФ).

Наличие доступа к земельному участку определяет возможность использования любого земельного участка. Под доступом к земельным участкам понимается наличие прохода или проезда от земельных участков общего пользования.

Указанное требование об обеспечении доступа в силу норм статьи 209 ГК РФ является необходимым и общим в отношении всех земельных участков, при этом доступ должен быть обеспечен к земельным участкам общего пользования, которые находятся в государственной или муниципальной собственности. Проезд и проход к недвижимому имуществу прямо отнесены к потребностям, при наличии которых в соответствии со статьей 274 ГК РФ возможно предоставление названного ограниченного вещного права.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.02.2012 N 11248/11 выражена правовая позиция о том, что установление частного сервитута обусловлено необходимостью внесения правовой определенности в отношения собственников соседних земельных участков в тех случаях, когда потребности одного из них, связанные с использованием принадлежащего ему имущества, не могут быть удовлетворены иным образом. Эти интересы могут быть обеспечены как путем добровольного подписания собственниками господствующего и обслуживающего земельных участков соглашения о сервитуте, так и в судебном порядке, если между этими лицами не достигнуто такое соглашение или имеются разногласия по его отдельным условиям.

Требование, предусмотренное пунктом 3 статьи 274 ГК РФ, имеет целью создание на будущее необходимых правовых гарантий для нормальной эксплуатации истцом своего имущества посредством предоставления ему по решению суда права ограниченного пользования чужим земельным участком.

Таким образом, условиями для установления сервитута в судебном порядке являются наличие между собственниками земельных участков спора, препятствующего подписанию соглашения о сервитуте; выявленная судом в ходе рассмотрения этого спора объективная невозможность удовлетворения потребностей истца иным образом, кроме как путем наделения его правом ограниченного пользования чужим земельным участком.

В соответствии с положениями статьи 274 ГК РФ при разрешении спора об установлении сервитута необходимо с учетом назначения господствующего земельного участка определить реальные потребности собственника господствующего земельного участка в пользовании соседним земельным участком, а также установить, могут ли эти потребности быть удовлетворены посредством установления соответствующего сервитута, принимая во внимание характеристики соседнего земельного участка и при условии соблюдения действующего законодательства.

Поскольку сервитут в силу статьи 274 ГК РФ представляет собой право ограниченного пользования чужим земельным участком, в случае удовлетворения


требования об установлении сервитута суду необходимо определить точное содержание сервитута, указав конкретные условия, на которых собственник господствующего земельного участка вправе пользоваться чужим соседним земельным участком (порядок пользования), и определив иные взаимные права и обязанности собственников господствующего и служащего земельных участков, а также установив соразмерную плату за сервитут.

Согласно правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации 04.06.2013 N 16033/12, ГК РФ предполагает исследование судом по иску лица, требующего установления сервитута (пункт 3 статьи 274 ГК РФ), всех возможных путей проезда к недвижимому имуществу (господствующей вещи) и не ограничивает количество таких альтернативных вариантов. Задачей суда является выбор варианта, наиболее экономичного (менее затратного) для собственника господствующей вещи и наименее обременительного для собственника служащего земельного участка, то есть соблюдение баланса интересов сторон.

При разрешении вопроса об установлении сервитута суд обязан исходить из разумного баланса интересов сторон с тем, чтобы ограниченное вещное право, обеспечивая необходимые нужды истца, не создавало существенные неудобства для собственника обслуживающего земельного участка.

Как следует из положений статьи 23 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации, сервитут устанавливается в том случае, если нужды собственника объекта недвижимости не могут быть обеспечены без установления сервитута. Исходя из положений указанной статьи сервитут может быть установлен судом в исключительных случаях, когда предоставление этого права является единственным способом обеспечения потребностей истца как собственника недвижимости. Сервитут должен быть наименее обременительным для ответчика, и установление этого ограниченного вещного права в целях обеспечения только необходимых нужд истца не должно создавать существенных неудобств для собственника обслуживающего земельного участка. Права одного лица могут быть ограничены в целях осуществления права другого лица только в исключительных случаях при сохранении разумного баланса интересов сторон.

Согласно правовой позиции, изложенной в пунктах 7, 8, 9 Обзора судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.04.2017), сервитут может быть установлен только в случае отсутствия у собственника земельного участка (объекта недвижимости) иной возможности реализовать свое право пользования принадлежащим ему участком (объектом). Не подлежит установлению сервитут, если его условиями собственник земельного участка лишается возможности использовать свой участок в соответствии с разрешенным использованием. По делам об установлении сервитута на земельный участок, при наличии нескольких вариантов прохода (проезда) к земельному участку через соседний земельный участок суду следует исходить из необходимости обеспечить баланс интересов сторон и установить сервитут на условиях, наименее обременительных для собственника земельного участка, в отношении которого устанавливается сервитут.

Из материалов дела следует, что принадлежащий истцу на праве постоянного (бессрочного) пользования земельный участок, на котором расположено административное здание, является смежным по отношению к земельному участку 27:23:0030118:113, на котором расположен многоквартирный дом, управление которым осуществляется ТСЖ «Амурские зори-2».

В связи с предпринятыми ТСЖ «Амурские зори-2» мерами по ограничению проезда (изменение системы заезда через шлагбаум), по смежной с земельным участком с кадастровым номером 27:23:0030118:128 территории, прилегающей к многоквартирному дому по адресу: <...>, Учреждение утратило возможность проезда на принадлежащий ему на праве постоянного (бессрочного)


пользования земельный участок. Проезд к придомовой территории административного здания Учреждения необходим в целях организации парковочных мест для служебного автотранспорта, проведения погрузочно-разгрузочных работ и обеспечения коммунального обслуживания здания. На придомовой территории размещаются контейнеры твердых коммунальных отходов, для вывоза которых необходим доступ специального транспорта обслуживающей организации. Перенос контейнеров ТКО невозможен ввиду отсутствия у Учреждения иной пригодной для этого территории. Здание ХФИЦ ДВО РАН 1909 года постройки, в связи с чем, требует регулярного обслуживания и ремонта инженерных коммуникаций, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 27:23:0030118:128. В соответствии с Заданием № 46 от 31.12.2019, выданным Правительством Хабаровского края, требуется ремонт наружных канализационных сетей от колодцев канализационных выпусков колодца, расположенных на ведомственных канализационных сетях в границах земельного участка Учреждения, для осуществления которого необходим доступ техники ресурсоснабающей организации.

В целях определения возможности подъезда и проезда к земельному участку с кадастровым номером 27:23:0030118:128, Учреждение обратилось к кадастровому инженеру - ИП ФИО4

В результате исследования кадастровым инженером сделаны выводы о невозможности обеспечения подъезда к части земельного участка с кадастровым номером 27:23:0030118:128, расположенной с тыльной (задней, дворовой) стороны Здания с кадастровым номером 27:23:0030118:157, посредством земельного участка с кадастровым номером 27:23:0030118:128.

В соответствии с Заключением специалиста № 1/12/2021-II от 07.12.2021, единственно возможным вариантом обеспечения подъезда к части земельного участка с кадастровым номером 27:23:0030118:128, является подъезд от улицы Дзержинского посредством смежного земельного участка с кадастровым номером 27:23:0030118:113, расположенного по адресу: <...>.

Административное здание по ул. Дзержинского д. 54 построено в 1909 году и является объектом культурного наследия регионального (краевого) значения «Дом жилой Тороповых», 1909 г.» (уточненное название в соответствии с паспортом памятника: «Дом доходный Г.П. Рословича»), зарегистрирован в Едином государственном реестре объектов культурного наследия за № 271410091740005. Имеющиеся кирпичные ворота, примыкающие к торцевой части здания, являются неотъемлемой частью памятника архитектуры в соответствии с Охранным обязательством № 1155 от 23.04.2004, выданным государственным учреждением культуры «Научно-производственный центр по охране и использованию памятников истории и культуры Хабаровского края» (далее - Охранное обязательство) в порядке ст. 47.6 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации», и также как и здание представляют историческую и культурную ценность, в связи с чем, подлежат государственной охране.

В соответствии п. 11.7 СП 42.13330.2016 Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП 2.07.0189* (с Изменениями № 1,2) ширина полосы движения проезда должна быть не менее 3,50 м.

В соответствии с требованиями п. 2 ГОСТ 27415-87 «Мусоровозы. Общие технические требования», п. 4.1.1.14 Правил благоустройства г. Хабаровска, п. 2 Правил обращения с твердыми коммунальными отходами и принимая во внимание договор от 29.01.2021 № 697 на оказание услуг по вывозу твердых коммунальных отходов, проезд должен быть пригодным для свободного проезда специальных транспортных средств (мусоровозов) с габаритами по ширине - не менее 2,50 м и по высоте - не менее 3,15 м, к контейнерам для сбора твердых коммунальных отходов.


Таким образом, имеющиеся ворота не пригодны для использования в качестве регулярного проезда автотранспорта, проем которых имеет ширину 3,05 м и максимальную высоту 3,03 м.

В соответствии с п. 1 раздела 3 Акта технического состояния памятника истории и культуры и определения плана работ по памятнику и благоустройству его территории № 381 от 23.03.2004, являющемуся неотъемлемой частью Охранного обязательства, здание памятника может быть использовано только под потребности, обеспечивающие благоприятный режим эксплуатации без агрессивных техногенных процессов и повышенных нагрузок.

Приказом Министерства культуры Хабаровского края № 410/01-15 от 12.09.2014 определены границы территории, режим использования земель в границах территории объекта культурного наследия в соответствии с подп. 5 п. 2 которого, определен запрет на хозяйственную деятельность, нарушающую целостность памятника и (или) создающая угрозу его повреждения, разрушения или уничтожения.

Снос ворот, их переустройство и иные действия в целях организации проезда на придомовую территорию Здания через ворота запрещены режимом использования земель в границах территории объекта культурного наследия, в соответствии с приказом Министерства культуры Хабаровского края № 410/01-15 от 12.09.2014.

Таким образом, суд считает документально подтвержденным факт невозможности в полной мере реализовывать право пользования закрепленной за ХФИЦ ДВО РАН территорией, беспрепятственно проезжать к части земельного участка с кадастровым номером 27:23:0030118:128 в связи с введением новой системы проезда через шлагбаум, установленной собственниками помещений многоквартирного дома № 56 по ул. Дзержинского, управление которым осуществляет ТСЖ «Амурские зори-2».

На земельном участке с кадастровым номером 27:23:0030118:113, сформированным для целей обслуживания и эксплуатации МКД, находится многоквартирный жилой дом по адресу: <...>, управление которым осуществляется ТСЖ «Амурские зори-2».

В соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом с элементами озеленения и благоустройства.

Таким образом, земельный участок, занятый многоквартирным домом и необходимый для его эксплуатации, относится к общему имуществу многоквартирного дома и принадлежит собственникам помещений в этом доме на праве общей долевой собственности.

Согласно части 5 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и п. 66 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета и каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

Согласно Постановлению Конституционного Суда РФ от 28.05.2010 № 12-П, переход в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельного участка под данным домом осуществляется без принятия органом


государственной власти или органами местного самоуправления специального решения о предоставлении им этого земельного участка в собственность.

Доводы Товарищества о предъявлении требований к ненадлежащему ответчику судом отклоняются.

В соответствии со статьей 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее - общее имущество в многоквартирном доме).

Пунктом 2 статьи 36 ЖК РФ предусмотрено, что собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных названным Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

К общему имуществу дома относятся общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (статья 290 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 145 ЖК РФ товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.

В собственности товарищества собственников жилья может находиться движимое имущество, а также недвижимое имущество, расположенное внутри или за пределами многоквартирного дома (статья 151 названного Кодекса).

Для осуществления своей деятельности товарищество собственников жилья образует органы управления.

В соответствии со статьей 145 ЖК РФ высшим органом управления товарищества является общее собрание членов товарищества собственников жилья, объем полномочий которого определяется законом и уставом товарищества.

Согласно пункту 1 статьи 147 названного Кодекса руководство деятельностью товарищества собственников жилья осуществляется правлением товарищества. Председатель правления ТСЖ, действуя без доверенности от имени товарищества, вправе совершать сделки, которые в соответствии с законодательством, уставом товарищества не требуют обязательного одобрения правлением товарищества или общим собранием членов товарищества (пункт 2 статьи 149 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Исходя из п. 8 ст. 138 ЖК РФ товарищество собственников жилья обязано представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, связанные с управлением общим имуществом в данном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами.


Также признан несостоятельным довод ответчика о предъявлении требований ненадлежащим истцом.

Земельный участок с кадастровым номером 27:23:0030118:128 является собственностью Российской Федерации и предоставлен ХФИЦ ДВО РАН на праве постоянного (бессрочного) пользования. В границах земельного участка с кадастровым номером 27:23:0030118:128 расположено нежилое здание по адресу: <...>, находящееся в собственности Российской Федерации и предоставленное на праве оперативного управления ХФИЦ ДВО РАН.

В соответствии с пунктом 4 статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации, на условиях и в порядке, предусмотренных пунктами 1 и 3 настоящей статьи, сервитут может быть установлен также в интересах и по требованию лица, которому участок предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного (бессрочного) пользования, и иных лиц в случаях, предусмотренных федеральными законами.

Из буквального толкования статьи 274 ГК РФ следует, что правом требовать установления сервитута обладает собственник господствующей недвижимости, лицо, которому господствующий земельный участок предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного (бессрочного) пользования, а также иные лица в случаях, предусмотренных федеральными законами.

Таким образом, сторонами сервитутного правоотношения могут быть не только собственники, но и владельцы недвижимости - обладатели иного вещного права.

Согласно п. 3 ст. 274 Гражданского кодекса спор собственников при недостижении соглашения между ними о сервитуте либо его условиях может быть разрешен судом. По смыслу приведенной нормы материального права по результатам разрешения такого спора суд, исходя из баланса интересов сторон, не лишен возможности самостоятельно при наличии имеющихся разногласий определить условия предоставления истцу права ограниченного пользования чужим земельным участком.

Исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства в совокупности в порядке, предусмотренном статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исходя из конкретных обстоятельств спора и принципа разумности, суд приходит к выводу о допустимости установления Учреждению частного сервитута сроком на 49 лет на часть земельного участка с кадастровым номером 27:23:0030118:113 (площадь 194 кв.м), расположенного по адресу: <...>, согласно прилагаемой к заключению специалиста № 1/12/2021 -II от 07.12.2021 схеме расположения части земельного участка на кадастровом плане территории (приложение 5 к Заключению специалиста № 1/12/2021 -II от 07.12.2021), в рабочие дни с 8:00 до 18:00 часов, а для устранения угрозы аварий или ликвидации аварийных ситуаций, проезда специализированного транспорта коммунальных, в том числе аварийных служб, мусоровозов для вывоза отходов с территории истца, крупногабаритной техники для проведения погрузочно-разгрузочных, ремонтных работ - по мере необходимости.

Ограниченное вещное право обеспечивает только необходимые нужды истца и не создает существенных неудобств для собственника земельного участка.

Срок сервитута определяют стороны в соглашении (п. 7 ст. 23 ЗК РФ). Если они не договорились об установлении сервитута, этот срок определяет суд при разрешении спора об установлении сервитута.

Выбор продолжительности действия сервитута зависит от нужд в использовании обременяемого земельного участка и возможностей его собственника.

Установление сервитута сроком на 49 лет в данном случае не противоречит действующему законодательству, при этом учтены цели использования Учреждением обременяемого земельного участка. Невозможность установления частного сервитута на истребуемый истцом срок ответчиком нормативно не обоснована.


Сервитут сохраняется в случае перехода прав на земельный участок, который обременен этим сервитутом, к другому лицу, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом (статья 275 ГК РФ).

При этом, согласно положениям пункта 1 статьи 276 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию собственника земельного участка, обремененного сервитутом, сервитут может быть прекращен ввиду отпадения оснований, по которым он был установлен.

В силу пункта 5 статьи 274 Гражданского кодекса собственник участка, обремененного сервитутом, по общему правилу вправе требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.

Следовательно, в тех случаях, когда в деле имеются основания для предоставления права ограниченного пользования чужим имуществом, необходимо в соответствии с приведенными положениями определить размер платежей, подлежащих внесению собственнику обремененного земельного участка.

Соразмерность платы за пользование земельным участком представляет собой ее соответствие тем неудобствам и ограничениям, которые испытывает собственник земельного участка в связи с использованием его участка обладателем сервитута.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

В силу части 5 статьи 71 АПК РФ, никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

В соответствии с частью 3 статьи 86 АПК РФ заключение эксперта исследуется наряду с другими доказательствами по делу.

С целью установления соразмерной платы за сервитут судом по ходатайству ответчика проведена экспертиза. Согласно заключению эксперта № 276/2022 от 30.11.2022 рыночно обоснованная величина платы за частный сервитут, устанавливаемый сроком на 5 или 49 лет, составляет 57 902,40 рублей в год или 4 825,20 рублей в месяц, а разумные затраты, возникающие у собственника земельного участка, связанные с обеспечением сервитута,6 903,48 рублей в год или 575,29 рублей в месяц.

Пояснения по представленному заключению даны экспертом в судебном заседании 07.02.2023.

Оценив заключение эксперта по правилам статьи 71 АПК РФ, суд приходит к выводу, что размер разумных затрат, возникающих у собственника земельного участка, связанных с обеспечением сервитута определен без учета норм жилищного законодательства РФ и включает в себя не все затраты, предоставленные ТСЖ «Амурские зори-2».

На стр. 80 заключения эксперта указано, что величина соразмерной платы за сервитут, определенная в разделе 7 не учитывает затраты, возникающие у собственника земельного участка, связанные с обеспечением сервитута.

При подготовке заключения эксперт использовал следующие исходные данные:

- объект исследования - часть земельного участка с кадастровым номером 27:23:0030118:113 площадью 194 кв.м., расположенного по адресу: <...> в отношении которого устанавливается частный сервитут (стр. 13 заключения);

- общая площадь земельного участка с кадастровым номером 27:23:0030118:113 составляет 5 210,4 кв.м. (стр. 19 заключения);

- доля земельного участка, подпадающего под действие сервитута в общей площади составляет 3,72%, при этом доля ограничений прав собственников земельного участка под МКД составляет 13,52% (стр. 76 заключения).


Согласно п. 12 Обзора судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2017, в размер платы включаются разумные затраты, возникающие у собственника объекта недвижимости в связи с ограничением его права собственности или созданием условий для реализации собственником объекта недвижимости, для обеспечения использования которого сервитут установлен, права ограниченного пользования (например, связанных с необходимостью организации проезда через принадлежащий собственнику земельный участок, сносом или переносом ограждений, с соблюдением пропускного режима, поддержанием части участка в надлежащем состоянии), а также образовавшихся в связи с прекращением существующих обязательств собственника участка, обремененного сервитутом, перед третьими лицами.

В п. 1.12 Заключения (стр. 7-8) в списке нормативно-правовых актов, использованных при его составлении, отсутствуют акты жилищного законодательства. В судебном заседании от 07.02.2023 эксперт подтвердил, что при определении стоимости разумных затрат не использовались нормы жилищного законодательства, а по внутреннему убеждению экспертом применена методика расчета для разумных затрат, аналогичная для определения сервитута.

Между тем, подход к определению площади земельного участка для оценки рыночной стоимости сервитута и затрат по обеспечению сервитута различны.

При определении рыночной стоимости сервитута эксперт руководствовался Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденными распоряжением Минимущества РФ от 06.03.2002 № 568-р.

Согласно п. 1 указанных рекомендаций наиболее важными факторами стоимости, как правило, являются местоположение и окружение, целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок, физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.).

Данные показатели в полном объеме были учтены экспертом при определении рыночно обоснованной величины платы (в год и в месяц) за частный сервитут и в расчетах использована площадь всего земельного участка.

Однако, при определении разумных затрат, считаем, что эксперт не учел, что сервитут устанавливается в отношении земельного участка, являющегося общим имуществом собственников помещений в МКД, которые вносят плату за содержание такого участка и данная плата рассчитывается исходя не из всей площади участка, а его незастроенной эксплуатируемой части. Эксперт не применил нормы жилищного законодательства РФ, тем самым при расчетах разумных затрат использовал всю площадь земельного участка 5 210,4 кв.м, в том числе занятую под многоквартирным домом.

В силу положений п. 4 ч. 1 с т. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Согласно пунктам 24 и 25 Минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения, утвержденного постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290, работы по содержанию земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иными объектами, предназначенными для обслуживания и эксплуатации этого дома (далее - придомовая территория), в холодный период года включает в себя очистку придомовой территории от


снега, наледи и льда, а летний период - подметание и уборку придомовой территории, уборку и выкашивание газонов и т.д.

Согласно пункту 3.1.17 СП 476.1325800.2020. Свод правил. Территории городских и сельских поселений. Правила планировки, застройки и благоустройства жилых микрорайонов (утв. и введен в действие Приказом Минстроя России от 24.01.2020 № 33/пр), придомовая территория (приватная) - это территория, часть участка многоквартирного жилого дома, группы домов, примыкающая к жилым зданиям, находящаяся в преимущественном пользовании жителей домов и предназначенная для обеспечения бытовых нужд и досуга жителей дома (домов). Приватная территория отделена от внутриквартальных территорий общего пользования периметром застройки, а также ландшафтными и планировочными решениями.

Таким образом, собственникам на праве общей долевой собственности принадлежит весь земельный участок, состоящий из двух частей: застроенной, на которой расположен сам многоквартирный дом, и незастроенной, на которой расположены элементы озеленения и благоустройства, иные объекты предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома. Однако при расчете расходов на содержание земельного участка учитывается его уборочная площадь, то есть незастроенная часть.

Согласно техническому паспорту на МКД незастроенная площадь земельного участка составляет 3 569,9 кв.м.

Таким образом, ТСЖ несет затраты по содержанию только незастроенной части земельного участка, следовательно, при расчете разумных затрат, возникающих у собственника земельного участка, связанных с обеспечением сервитута в расчете на 1 кв.м. эксплуатируемой части земельного участка эксперту, необходимо использовать не

всю площадь земельного участка 5 210,4 кв.м., на котором расположен, в том числе многоквартирный дом, а только площадь незастроенной части участка - 3569,9 кв.м.

Кроме того, на стр. 83 заключения эксперта указано, что разумные затраты, связанные с обеспечением сервитута, определялись по состоянию на дату определения стоимости объекта исследования, то есть на 14.09.2022 года и с течением времени могут изменяться (стр. 83).

Затраты, которые Товарищество предоставляло для проведения экспертизы, формировались при составлении сметы ТСЖ на 2022 год, исходя из расценок на январь 2022 года.

Согласно данным размещенным на сайте Федеральной службы государственной статистики (Росстата) https://rosstat.gov.rU/storage/mediabank/3 13-01-2023.html общий индекс потребительских цен в декабре 2022 года по сравнению с декабрем 2022 года индекс потребительских цен составил 111,94%.

Согласно информации размещенной на сайте Росстата https://rosstat.uov.ni/ps/inflation/ , уровень инфляции исчисляется по формуле: Инфляция = Индекс потребительских цен-100% (111,94%- 100%= 11,94%).

Таким образом, по данным Росстата, уровень инфляции за 2022 год составил 11,94%.

В связи с тем, что расчет платы за сервитут и затрат, связанных с обеспечением сервитута производился экспертом по состоянию на 14.09.2022, плата за сервитут подлежит ежегодной индексации в пределах роста общего уровня инфляции в Российской Федерации за год, согласно статистическим данным Федеральной службы государственной статистики.

Применение при расчете платы за сервитут и затрат, связанных с обеспечением сервитута, индекса потребительских цен на услуги по РФ, на чем настаивает ТСЖ, является неверным, учитывая предмет спора.

Таким образом, расценки, установленные экспертом, должны быть увеличены на индекс потребительских цен в РФ, официально опубликованный на сайте Росстата, в размере 11,94%. При этом соразмерная плата за пользование земельным участком с


кадастровым номером 27:23:0030118:113, обремененным сервитутом, с учетом разумных затрат, возникающих у собственника земельного участка, связанных с обеспечением сервитута, подлежит ежегодной индексации в пределах роста общего уровня инфляции в Российской Федерации за год, согласно статистическим данным Федеральной службы государственной статистики.

С учетом рыночно обоснованная величина платы за частный сервитут, определенная экспертом и не оспоренная сторонами (стр. 79 Заключения), с учетом применения индекса потребительских цен в РФ, подлежит установлению в размере 64815,95 рублей в год или 5401,33 руб. в месяц (57 902,40 + 11,94%).

При установлении платы за сервитут необходимо учитывать затраты собственника, непосредственно связанные с обслуживанием внутридомового оборудования, благоустройством и обслуживанием придомовой территории, а также расходов на оплату электроэнергии. В заключении экспертом учтены только затраты на заработную плату старшего смены, при этом не учтены заработная плата дворника (573 735 рублей в год), который убирает придомовую территорию, в том числе часть участка, подпадающего под сервитут; заработная плата электрика (284 941 рублей в год), который следит за техническим состоянием систем видеонаблюдения и шлагбаума; расходы на освещение земельного участка (согласно расчета ТСЖ 0,50 руб./кв.м. в год).

Доводы ответчика о необходимости включения затрат на заработную плату председателя (863 912 руб. в год), управляющего (597 874 руб. в год) и бухгалтера (597 874 руб. в год), суд находит несостоятельными, поскольку в стоимость сервитута подлежат включению только те затраты ответчика, связанные непосредственно с использованием истцом части земельного участка, а данные затраты к таковым не относятся.

В состав платы за право ограниченного пользования частью земельного участка допустимо включать расходы собственника обремененного участка на создание условий для реализации истцом своего права ограниченного пользования чужим имуществом, в том числе затраты на обеспечение охранно-пропускного режима, поддержание дорожного покрытия в надлежащем техническом состоянии и т.д.

Величина разумных затрат, учтенных экспертом, принимая при расчете время проезда (с 8 до 18 часов), площадь придомовой территории (3 569 кв.м) и индекс потребительских цен по РФ (11.94%), исходя из объема ограничений 13,52%, составляет 11 888,07 руб. в год (10 620, 04 руб. х 11,94%). Величина разумных затрат, не учтенных экспертом, подлежащих включению в размер затрат (заработная плата дворника, заработная плата электрика, расходы на освещение земельного участка), с учетом индекса потребительских цен по РФ (11.94%), составляет 7 046,23 руб. в год (160,71 + 78,78 + 0,50= 239,99 за 1 кв.м в год; 239,99 руб. х 194 кв.м = 46 558, 06 руб. в год; исходя из объема ограничений: 46 558,06 руб. х 0,1352 = 6 294,65 руб. в год (524,55 руб. в месяц); 6294,65 х 11,94% = 7 046,23 руб. в год (587,19 руб. в месяц).

Таким образом, размер разумных затрат, возникающих у собственника земельного участка, связанных с обеспечением сервитута, составляет 18 934,30 руб. в год.

Соразмерная плата за пользование земельным участком с кадастровым номером 27:23:0030118:113, обремененным сервитутом, с учетом разумных затрат, возникающих у собственника земельного участка, связанных с обеспечением сервитута, подлежит установлению в размере 83 750 руб. 25 коп. в год (64 815,95 руб. + 7 046,23 руб.) (или 6 979,1875 руб. в месяц).

При этом суд считает необходимым отметить, что установление платы за сервитут в указанном размере не лишает сторон возможности заключить дополнительное соглашение об определении порядка увеличения платы за ограничение права, возмещения иных расходов, связанных с осуществлением собственником земельного участка обязательств по его содержанию.


В соответствии с положениями статьи 110 АПК РФ расходы за проведение судебной экспертизы и по государственной пошлине возлагаются на ответчика.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 АПК РФ, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

Установить Федеральному государственному бюджетному учреждению науки Хабаровский Федеральный исследовательский центр Дальневосточного отделения Российской академии наук право постоянного ограниченного пользования (сервитут) сроком на 49 лет для беспрепятственного доступа (проезда) к земельному участку с кадастровым номером 27:23:0030118:128, расположенному по адресу: <...>, в отношении части земельного участка с кадастровым номером 27:23:0030118:113 (площадь 194 кв.м), расположенного по адресу: <...>, согласно прилагаемой к заключению специалиста № 1/12/2021 -II от 07.12.2021 схеме расположения части земельного участка на кадастровом плане территории (приложение 5 к Заключению специалиста № 1/12/2021 -II от 07.12.2021), в рабочие дни с 8:00 до 18:00 часов, а для устранения угрозы аварий или ликвидации аварийных ситуаций, проезда специализированного транспорта коммунальных, в том числе аварийных служб, мусоровозов для вывоза отходов с территории истца, крупногабаритной техники для проведения погрузочно-разгрузочных, ремонтных работ - по мере необходимости.

Установить соразмерную плату за пользование земельным участком с кадастровым номером 27:23:0030118:113, обремененным сервитутом, с учетом разумных затрат, возникающих у собственника земельного участка, связанных с обеспечением сервитута, в размере 83 750 руб. 25 коп. в год, подлежащую внесению в виде равных ежемесячных выплат до десятого числа месяца, следующего за истекшим периодом, с ежегодной индексацией годовой платы в пределах роста общего уровня инфляции в Российской Федерации за год, согласно статистическим данным Федеральной службы государственной статистики.

Взыскать с Товарищества собственников жилья «Амурские зори-2» в пользу Федерального государственного бюджетного учреждения науки Хабаровский Федеральный исследовательский центр Дальневосточного отделения Российской академии наук судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Шестой арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через Арбитражный суд Хабаровского края.

Судья Н.Л.Коваленко

Электронная подпись действительна.Данные ЭП:Удостоверяющий центр Казначейство РоссииДата 23.11.2022 20:49:00

Кому выдана Коваленко Наталья Леонидовна