Постановление от 12 августа 2020 г. ФАС ЗСО (ФАС Западно-Сибирского округа)

Арбитражный суд

Западно-Сибирского округа



ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень Дело № А46-1226/2019


Резолютивная часть постановления объявлена 06 августа 2020 года

Постановление изготовлено в полном объеме 13 августа 2020 года


Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Хлебникова А.В.,

судей Куприной Н.А.,

Туленковой Л.В.,

при ведении судебного заседания с использованием средств аудиозаписи, рассмотрел кассационную жалобу департамента имущественных отношений администрации города Омска на решение от 23.12.2019 Арбитражного

суда Омской области (судья Колмогорова А.Е.) и постановление

от 11.03.2020 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Сидоренко О.А., Краецкая Е.Б., Рожков Д.Г.) по делу № А46-1226/2019

по иску общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания на Волочаевской» (644043, <...>, ИНН <***>, ОГРН <***>) к департаменту имущественных отношений администрации города Омска (644024,

<...>, ИНН <***>,

ОГРН <***>) об урегулировании разногласий, возникших

при заключении договора.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, - общество с ограниченной ответственностью «Аналитик Центр» (400050, <...>,

ИНН <***>, ОГРН <***>).

В судебном заседании принял участие представитель общества

с ограниченной ответственностью «Управляющая компания

на Волочаевской» - ФИО1 по доверенности от 01.08.2018.

Суд установил:

общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания

на Волочаевской» (далее – управляющая компания) обратилось

в Арбитражный суд Омской области с иском к департаменту имущественных отношений администрации города Омска (далее - департамент)

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора

купли-продажи объекта недвижимости – нежилых помещений, расположенных на первом этаже четырехэтажного здания:

- 2 П, кадастровый номер; 55:36:040101:8709;

- 3 П, кадастровый номер: 55:36:040101:8704;

- 4 П, кадастровый помер: 55:36:040101:8712;

- 5 П, кадастровый номер: 55:36:040101:8707;

- 6 П, кадастровый номер: 55:36:040101:8706;

- 7 П, кадастровый номер: 55:36:040101:8710;

- 8 П, кадастровый номер: 55:36:040101:8708;

- 9 П, кадастровый номер: 55:36:040101:8705,

по адресу: <...>,

в части пункта 4.1 договора о цене и порядке оплаты в рассрочку путем установления цены за приобретаемое обществом недвижимое имущество

в размере рыночной стоимости - 9 963 000 руб. (налогом на добавленную стоимость (НДС) не облагается), а также о взыскании 6 000 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины и 30 000 руб. судебных издержек по оплате услуг по определению рыночной стоимости выкупаемого объекта недвижимости.

В ходе производства по делу истец уточнил исковые требования

в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) в части установления размера рыночной стоимости спорного имущества в сумме 9 455 000 руб. (без учета НДС),

а также взыскания с ответчика суммы судебных расходов по оплате услуг

за проведение судебной экспертизы в размере 15 000 руб.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Аналитик Центр» (далее - общество «Аналитик Центр»).

Решением от 23.12.2019 Арбитражного суда Омской области, оставленным без изменения постановлением от 11.03.2020 Восьмого арбитражного апелляционного суда, иск удовлетворен, урегулированы разногласия, возникшие между департаментом и управляющей компанией при заключении договора купли-продажи; пункт 4.1 договора купли-продажи принят в редакции управляющей компании: «Цена за приобретаемый «Объект» составляет сумму в размере 9 455 000 руб. (без учета НДС)».

Тем же судебным актом с департамента за счет казны муниципального образования в пользу управляющей компании взысканы судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 руб. и определению рыночной стоимости выкупаемого объекта недвижимости в размере

30 000 руб., а также за проведение судебной экспертизы в размере 15 000 руб.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, департамент обратился с кассационной жалобой, в которой просит решение

и постановление отменить, принять по делу новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении иска.

В обоснование кассационной жалобы заявитель приводит следующие доводы: департамент возражает относительно выбора экспертом объектов-аналогов; полагает, что применение большого количества корректировок является некорректным; использование корректировок, изменяющих цену объекта-аналога более чем на 90%, нежелательно и приводит к большой погрешности при определении рыночной стоимости объекта оценки; согласование результатов оценки приведено без надлежащего обоснования;

в заключении не учтены необходимые корректировки на тип объекта; заключение эксперта выполнено в нарушение статьи 8 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации»; отчет департамента соответствует нормам об оценочной деятельности и стандартам оценки; суды необоснованно возложили на департамент возмещение истцу расходов

по определению рыночной стоимости объекта недвижимости в размере 30 000 руб., поскольку заключение эксперта не было положено в основу судебного акта.

Управляющая компания в письменном отзыве на кассационную жалобу отклонила ее доводы.

Кассационная жалоба рассмотрена в отсутствие представителей ответчика и третьего лица в порядке, предусмотренном частью 3 статьи 284 АПК РФ.

В судебном заседании представитель управляющей компании возражал против удовлетворения кассационной жалобы по приведенным в отзыве основаниям.

Суд кассационной инстанции, проверив в соответствии с положениями статей 284, 286 АПК РФ правильность применения судами норм материального и процессуального права, изучив материалы дела, исходя

из доводов кассационной жалобы, отзыва на нее, пришел к выводу

об отсутствии оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Из материалов дела следует и установлено судами, что управляющая компания в соответствии с договором аренды от 15.10.2013 № 41972/3 является арендатором нежилого помещения общей площадью 831,3 кв.м, находящегося на первом этаже четырехэтажного здания, расположенного

по адресу: <...>.

Управляющая компания 02.08.2018 обратилась в департамент

с заявлением о решении реализовать преимущественное право

на приобретение указанного арендуемого имущества, оплату по договору купли-продажи выкупаемого имущества просило предусмотреть в рассрочку на 5 лет, ежемесячно, равными долями. К данному заявлению приложены документы и обоснования, подтверждающие, что истец является субъектом малого и среднего бизнеса (предпринимательства) и соответствует условиям отнесения к таковым субъектам.

Истцом 16.11.2018 получен ответ (письмо от 14.11.2018

№ Исх-ДИО/17309), в котором указано, что во исполнение Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ) управляющей компанией направлен для подписания истцом проект договора купли-продажи объекта недвижимости, подписанный и заверенный печатью

со стороны департамента, и копия распоряжения администрации города Омска от 12.11.2018 № 407-р «Об условиях приватизации арендуемого муниципального недвижимого имущества города Омска».

Согласно предложенному ответчиком условию пункта 4.1 договора, цена за приобретаемый обществом объект составила 30 012 000 руб.

Истец заключил с обществом с ограниченной ответственностью «Абсолют-Эксперт» (далее - общество «Абсолют-Эксперт») договор

от 22.11.2018 № 624/18 об оказании услуг по оценке имущества

для проведения оценки рыночной стоимости выкупаемого объекта недвижимости, в соответствии с которым оценщиком произведена оценка рыночной стоимости выкупаемого объекта недвижимости.

Согласно отчету общества «Абсолют-Эксперт» от 10.12.2018 № 582/18, рыночная стоимость спорного объекта составила 12 583 000 руб. с учетом НДС и 9 963 000 руб. без НДС.

В связи с оказанными услугами по оценке имущества расходы общества составили 30 000 руб., оплата которых произведена обществу «Абсолют-Эксперт» по счету от 22.11.2018 № 71/18 платежным поручением

от 23.11.2018 № 952.

На основании отчета оценщика истец подготовил к договору купли-продажи протокол разногласий, в котором предложил внести в пункт 4.1 договора следующие изменения: «Цена за приобретаемый «Объект» составляет сумму в размере 9 963 000 руб., НДС в соответствии подпунктом 12 части 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации

не облагается», направил его в адрес ответчика 12.12.2018.

Управляющей компанией 12.01.2019 получено письмо департамента

от 27.12.2018 исх-ДИО/20182 с протоколом согласования разногласий,

в котором существенное условие договора купли-продажи осталось неурегулированным, в связи с чем истец обратился в арбитражный суд

с рассматриваемым иском.

Удовлетворяя иск, суд первой инстанции руководствовался статьями 1, 8, 217, 420, 421, 422, 432, 445, 555 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьями 3, 4, 9 Закона № 159-ФЗ, статьями 6, 8, 12, 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ), пунктом 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» (далее – Информационное письмо № 92).

Признав обоснованной предложенную истцом стоимость спорного объекта недвижимости в размере 9 455 000 руб., определенную в заключении судебной экспертизы, суд первой инстанции разрешил возникшие между сторонами разногласия по выкупной цене.

Восьмой арбитражный апелляционный суд, повторно рассмотрев дело, признал выводы суда первой инстанции законными и обоснованными.

Поддерживая в рассматриваемом случае выводы судов обеих инстанций, суд округа находит их соответствующими представленным в деле доказательствам, установленным на их основе обстоятельствам спора

и примененному законодательству.

Порядок реализации преимущественного права арендаторов

на приобретение арендуемого имущества определен статьей 4 Закона

№ 159-ФЗ.

Согласно статье 9 Закона № 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статье 3 Закона

№ 159-ФЗ требованиям, по своей инициативе вправе направить

в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения

к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ

«О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» (далее - Закон № 209-ФЗ), и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного

в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Закона № 209-ФЗ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

В случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества (часть 4 статьи 4 названного Закона).

По пункту 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным,

если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные

или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу статьи 3 Закона № 159-ФЗ, пункта 1 статьи 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества, являющуюся существенным условием такого договора, при отсутствии которого договор считается незаключенным.

В соответствии со статьей 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого

и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком

в порядке, установленном Законом № 135-ФЗ.

Из приведенной нормы права следует, что цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать цене, определенной независимым оценщиком исходя из рыночной стоимости этого имущества. При этом положения Закона № 159-ФЗ не наделяют органы государственной власти и местного самоуправления правом изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком

в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

Статьей 3 Закона № 135-ФЗ предусмотрено, что под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая

всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В силу статьи 12 Закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной

или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном

по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки

с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Из анализа положений Закона № 159-ФЗ и Информационного письма

№ 92 следует, что установленная в акте органа местного самоуправления выкупная цена недвижимого имущества должна быть признана судом достоверной либо недостоверной.

Определяя порядок реализации преимущественного права

на приобретение арендуемого имущества, Закон № 159-ФЗ не запрещает арендатору не согласиться с предложенной выкупной ценой имущества

и предоставляет арендатору право оспорить достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации (часть 8 статьи 4 Закона № 159-ФЗ).

В случаях, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону

о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения

о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие

при заключении договора, на рассмотрение суда (пункт 2 статьи 445 ГК РФ).

Согласно статье 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора,

по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии

с решением суда.

В рассматриваемом случае между сторонами при заключении договора купли-продажи возникли разногласия по выкупной цене нежилых помещений.

В материалы дела управляющей компанией и департаментом представлены отчеты, в которых величина рыночной стоимости выкупаемого недвижимого имущества отличалась существенным образом.

Для устранения разногласий в стоимости выкупного имущества

на основании статьи 445 ГК РФ суд первой инстанции в порядке статьи 82 АПК РФ назначил судебную оценочную экспертизу по определению рыночной стоимости имущества, проведение которой поручил обществу

с ограниченной ответственностью «ЦН ЭКСПО «РУС».

Согласно результатам судебной экспертизы рыночная стоимость спорного недвижимого имущества по состоянию на 21.09.2018 составила

11 157 000 руб. с НДС и 9 455 000 руб. без НДС.

Оценив экспертное заключение с учетом доводов и возражений сторон, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно сочли

его соответствующим требованиям статьи 86 АПК РФ, в также являющимся достоверным и объективно отражающим рыночную стоимость спорного объекта недвижимого имущества, в связи с чем пришли к правильному выводу об урегулировании разногласий по цене, определенной судебной экспертизой.

Установление подобного рода обстоятельств является прерогативой судов первой и апелляционной инстанций в рамках конкретного дела, которые в силу присущих им дискреционных полномочий, необходимых

для осуществления правосудия и вытекающих из принципа самостоятельности судебной власти, разрешают дело на основе установления и исследования всех его обстоятельств.

Оснований не согласиться с выводами судов обеих инстанций суд округа не усматривает, поскольку судами установлены все существенные обстоятельства дела, правильно применены правовые нормы, регулирующие спорные правоотношения, спор разрешен в соответствии с установленными обстоятельствами и представленными доказательствами при правильном применении норм процессуального права.

При этом судами первой и апелляционной инстанций во исполнение требований статей 8, 9 АПК РФ обеспечены сторонам равные условия

для реализации ими своих процессуальных прав, в том числе

на представление доказательств, в состязательном процессе; созданы условия для всестороннего и полного исследования доказательств, установления фактических обстоятельств дела.

Несогласие с результатами судебной экспертизы, в отсутствие относимых, допустимых и достоверных доказательств, не может ставить

под сомнение выводы эксперта, предупрежденного об уголовной ответственности.

Таким образом, доводы заявителя жалобы, касающиеся несогласия

с заключением судебной экспертизы, подлежат отклонению, поскольку данное заключение эксперта являлось предметом оценки судов, обоснованно признано надлежащим и достоверным доказательством, соответствующим

по форме и содержанию статье 86 АПК РФ.

При этом, заявляя в кассационной жалобе доводы, направленные

на критику экспертного заключения, департамент не учитывает полномочия суда кассационной инстанции, ограниченные нормами части 2 статьи 287 АПК РФ по установлению обстоятельств, исследованию доказательств

и их оценке, и, по сути, заявляет доводы, направленные исключительно

на иную оценку исследованных судами доказательств, что недопустимо

при проверке законности судебных актов в порядке кассационного производства (статья 286 АПК РФ), в связи с чем данные доводы отклоняются судом округа.

При несогласии с выводами эксперта сторона вправе на основании статьи 87 АПК РФ ходатайствовать о назначении повторной судебной экспертизы, однако ни в суде первой, ни в суде апелляционной инстанции такого ходатайства от департамента не поступало.

Довод департамента о необоснованном возложении на него расходов

по определению рыночной стоимости объекта недвижимости в размере 30 000 руб. судом округа подлежит отклонению ввиду следующего.

Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства,

на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, несет риск наступления последствий совершения или несовершения

им процессуальных действий (статьи 9, 65 АПК РФ).

Поскольку при обращении в суд с рассматриваемым иском, результат досудебной экспертизы общества «Абсолют-Эксперт» управляющей компанией был положен в основу заявленного иска и необходим

для подтверждения своих исковых требований, суды обеих инстанций пришли к обоснованному выводу об отнесении расходов на оплату услуг

по определению рыночной стоимости спорного объекта недвижимости

в размере 30 000 руб. на ответчика.

Нарушений норм материального и процессуального права, которые могли бы явиться основанием для отмены обжалуемых решения

и постановления в порядке статьи 288 АПК РФ, окружным судом

не установлено.

При таких обстоятельствах кассационная жалоба удовлетворению

не подлежит.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 23.12.2019 Арбитражного суда Омской области и постановление

от 11.03.2020 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу

№ А46-1226/2019 оставить без изменения, кассационную жалобу –

без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.


Председательствующий А.В. Хлебников


Судьи Н.А. Куприна


Л.В. Туленкова