Постановление от 2 октября 2025 г. по делу № А40-12885/2025

ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12

адрес электронной почты: info@mail.9aac.ru

адрес веб-сайта: http://www.9aas.arbitr.ru
П О С Т А Н О В Л Е Н И Е № 09АП-47275/2025

Дело № А40-12885/25
г. Москва
03 октября 2025 года
Резолютивная часть постановления объявлена 29 сентября 2025 года Постановление изготовлено в полном объеме 03 октября 2025 года

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи: В.А. Яцевой судей: И.А. Чеботаревой, С.Л. Захарова,

при ведении протокола секретарем судебного заседания А.А. Леликовым,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Росреестра по Москве

на решение Арбитражного суда города Москвы от 09.06.2025 по делу № А40-12885/25, по заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Хорошевский» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

третье лицо: Департамент городского имущества города Москвы, о признании незаконным решения, об обязании,

при участии в судебном заседании:

от заявителя: ФИО1 – по дов. от 13.01.2025; от заинтересованного лица: ФИО2 – по дов. от 15.09.2025; от третьего лица: не явился, извещен;

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Хорошевский» (далее – заявитель, Общество) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с заявлением о признании недействительным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (далее – Управление, заинтересованное лицо), оформленного уведомлением от 02.12.2024 № КУВД001/2024-28959476/13, о возложении на Управление Росреестра по Москве обязанности устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечен Департамент городского имущества города Москвы.

Решением суда первой инстанции от 09.06.2025 заявление Общества удовлетворено.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, Управление обратилось в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований в полном объеме. В обоснование доводов апелляционной жалобы заинтересованное лицо указывает на несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении, фактическим обстоятельствам дела; неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела; при вынесении обжалуемого решения судом первой инстанции неправильно применены нормы материального права.

Информация о принятии апелляционной жалобы вместе с соответствующим файлом размещена в информационно-телекоммуникационной сети Интернет на сайте Девятого арбитражного апелляционного суда (www.9aas.arbitr.ru) и Картотеке арбитражных дел по веб-адресу: (www.kad.arbitr.ru) в соответствии положениями части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

В материалы дела в электронном виде с использованием сервиса "Мой Арбитр" от Общества поступил отзыв на апелляционную жалобу, в соответствии с которым заявитель возражает по доводам апелляционной жалобы и просит оставить решение суда первой инстанции без изменения.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель заинтересованного лица поддержал доводы апелляционной жалобы.

Представитель заявителя возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по доводам, изложенным в письменном отзыве, просил решение суда оставить без изменения.

В соответствии со статьями 123, 156 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие представителя третьего лица, извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.

Проверив законность и обоснованность решения в соответствии со статьями 266 и 268 АПК РФ, Девятый арбитражный апелляционный суд с учетом исследованных доказательств по делу, доводов апелляционной жалобы и возражений на них, не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены или изменения решения арбитражного суда, принятого в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, заявитель является собственником земельного участка с кадастровым номером 77:09:0005007:29802, площадью 22 604 кв.м, расположенного по адресу: <...> запись регистрации в ЕГРН 77:09:0005007:29802-77/051/2023-1 от 17.03.2023 (далее – спорный земельный участок).

На указанном участке Обществом велось строительство многоквартирного жилого комплекса со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями и объектами социальной инфраструктуры, которое полностью завершено.

По результатам строительных работ на земельном участке возведены 5 корпусов.

В соответствии с разрешением Мосгосстройнадзора № 77-09-011117-2022 от 13.12.2022 объект введен в эксплуатацию.

Квартиры в Жилом комплексе переданы по актам приема-передачи участникам долевого строительства.

Полагая, что в силу закона подлежит прекращению право собственности на земельные участки, общество 02.07.2024 обратилось в адрес Управления Росреестра по Москве с заявлениями о государственной регистрации прекращения права собственности на земельные участки.

Целью заявления о государственной регистрации прекращения права собственности являлось соблюдение основных принципов земельного законодательства, в том числе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

Уведомлением от 08.07.2024 заявление общества было приостановлено Управлением Росреестра по Москве.

Уведомлением от 02.12.2024 № КУВД001/2024-28959476/13 государственным регистратором сообщено об отказе государственной регистрации прав.

Основанием для приостановления и последующего отказа государственной регистрации прекращения права собственности общества в отношении спорного земельного участка послужило то, что по данным кадастра недвижимости Единого государственного реестра недвижимости сведения об отнесении земельного участка к общему имуществу многоквартирного дома, отсутствуют; по сведениям ЕГРН в отношении заявленного к регистрации земельного участка содержатся актуальные записи о зарегистрированных договорах долевого участия в строительстве, при этом сведения об исполнении застройщиком обязательств по передаче всех объектов участникам долевого строительства в Управлении отсутствуют; не представлены документы о том, что указанный земельный участок сформирован в границах проекта межевания территории (ПМТ).

Посчитав, что уведомление регистрирующего органа не соответствует закону, нарушает его законные права и интересы, заявитель обратился с настоящим заявлением в суд.

На основании положений части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 АПК РФ для признания ненормативного правового акта, решения, действий, бездействия госоргана недействительным (незаконным) необходимо наличие одновременно двух обязательных условий: несоответствие данных акта, решения, действий, бездействия закону и нарушение ими прав и охраняемых законом интересов заявителя.

В ходе рассмотрения настоящего спора суд первой инстанции правомерно исходил из наличия установленной совокупности перечисленных обязательных условий.

Принимая решение по настоящему делу, суд первой инстанции, вопреки доводам апелляционной жалобы, полно и всесторонне исследовал имеющие значение для правильного рассмотрения дела обстоятельства, правильно применил и истолковал нормы материального и процессуального права и на их основании сделал обоснованный вывод о наличии оснований для удовлетворения заявленных обществом требований.

Доводы апелляционной жалобы о незаконности решения суда первой инстанции признаются коллегией несостоятельными.

Основания для государственной регистрации прав установлены частью 2 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ).

Частью 3 статьи 1 Закона N 218-ФЗ определено, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество - это юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества; то есть понятие "государственная регистрация прав" по смыслу Закона N 218-ФЗ распространяется и на прекращение вещных прав, ограничений прав, обременений недвижимого имущества.

В соответствии с частью 1 статьи 56 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Федеральный закон N 218-ФЗ), государственная регистрация прекращения права собственности на земельный участок или земельную долю вследствие отказа от соответствующего права

собственности осуществляется на основании заявления собственника земельного участка или земельной доли.

Государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения, ограничения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах и обременения такого помещения одновременно является государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения, ограничения неразрывно связанных с ним права общей долевой собственности на общее имущество и обременения такого имущества (часть 1 статьи 42 Федерального закона N 218-ФЗ).

В статье 36 Жилищного кодекса Российской Федерации указано, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относится и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Согласно части 5 статьи 40 Федерального закона N 218-ФЗ, при государственной регистрации права собственности на квартиру или нежилое помещение в многоквартирном доме одновременно осуществляется государственная регистрация доли в праве общей собственности на помещения и земельный участок, составляющие общее имущество в нем.

Исходя из изложенных положений Жилищного кодекса Российской Федерации, Федерального закона N 218-ФЗ, статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", пунктов 66, 67 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" следует, что земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства на объект долевого строительства.

В силу перечисленных положений с момента государственной регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц, а общество утрачивает право на распоряжение им.

Если земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, сформирован (предназначен) для строительства многоквартирного дома, с учетом положений части 5 статьи 16 Федеральный закон от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ), части 5 статьи 40 Закона N 218-ФЗ, запись о государственной регистрации права собственности застройщика на земельный участок погашается одновременно с государственной регистрацией права собственности на первое помещение в многоквартирном доме и права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на этот земельный участок как на их общее имущество.

В соответствии с частью 5 статьи 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 189-ФЗ) со дня проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, такой

земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Материалами дела подтверждено, что обществом на земельном участке построены и введены в эксплуатацию многоэтажные жилые дома, следовательно, застройщик выполнил свои обязанности по строительству жилой застройки в составе многоквартирных домов и с момента ввода их в эксплуатацию фактически не осуществляет владение и пользование данным земельным участком

Все объекты долевого строительства, созданные на спорном земельном участке переданы участникам долевого строительства, что документально подтверждается копиями актов приема - передачи объектов № 02451620066 от 28.08.2023, № 02451160003 от 12.07.2023, № 02451010002 от 27.06.2023, № 02451330032 от 31.07.2023, № 02451200018 от 31.07.2023, № 02450660005 от 23.05.2023, которые имеются в материалах регистрационного дела.

Судом первой инстанции установлено, что регистрация права собственности первого лица на жилое помещение (квартиру) в жилом комплексе произведена 28.03.2023, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 28.03.2023 (запись о государственной регистрации № 77:09:0005007:28342-77/060/2023-1 от 28.03.2023).

Следовательно, при наличии документов, подтверждающих окончание строительства многоквартирного дома (выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию) и государственной регистрации права собственности первого лица на помещение в многоквартирном доме у регистрационного органа отсутствовали основания для отказа в государственной регистрации прекращения права собственности застройщика на земельный участок.

Для перехода земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме достаточно завершения строительства многоквартирного жилого дома (разрешения на ввод в эксплуатацию) и регистрации права собственности первого лица на помещение на любое из помещений в многоквартирном доме.

В материалы дела представлена выписка из ЕГРН, подтверждающая осуществление государственной регистрации права собственности на квартиру на основании договора купли-продажи и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Судом первой инстанции рассмотрены и отклонены доводы Управления, что на спорном земельном участке с кадастровым номером помимо многоквартирного жилого комплекса расположена детская образовательная организация (далее - нежилое здание), поскольку нежилое здание с кадастровым номером 77:09:0005007:27882 расположен не на спорном земельном участке с кадастровым номером 77:09:0005007:29802, а на ином земельном участке с кадастровым номером: 77:09:0005007:29968, который принадлежит на праве собственности другому юридическому лицу.

На земельном участке с кадастровым номером 77:09:0005007:29802 расположен только Многоквартирный жилой комплекс в составе 5 корпусов, что также подтверждается выпиской из ЕГРН от 25.04.2025. Вопреки доводам апелляционной жалобы иных объектов недвижимости на земельном участке не расположено.

На все 5 корпусов многоквартирного жилого дома по адресу: <...>, зарегистрировано право собственности первого лица.

Отказывая в государственной регистрации прав, Управление Росреестра по Москве сослалось на отсутствие разработанного Департаментом городского имущества проекта межевания территории (ПМТ) земельного участка.

Принимая во внимания положениями статьи 43 Градостроительного кодекса РФ, вопреки позиции регистрирующего органа в данном случае оснований для разработки проекта межевания территории (ПМТ) не имеется.

Как следует из ст. 12 Закона «О землепользовании в г. Москве», уполномоченный орган исполнительной власти города Москвы осуществляет

образование земельных участков многоквартирных домов, в том числе в ходе выполнения комплексных кадастровых работ. В целях образования земельных участков многоквартирных домов уполномоченный орган исполнительной власти города Москвы совершает все необходимые действия, предусмотренные федеральным законодательством.

Данная норма закона указывает на необходимость выполнения кадастровых работ в целях образования земельного участка под многоквартирным домом, то есть, относится к ситуации, когда земельный участок не образован в соответствии с земельным законодательством (не проведен в отношении него кадастровый учет).

В то время как спорный земельный участок является сформированным как для целей строительства, так и для последующей эксплуатации построенных на нем многоквартирных домов.

При этом государственный кадастровый учет участка в существующих границах осуществлен Управлением Росреестра по Москве, таким образом им подтверждена законность внесения в ЕГРН в существующих границах.

Необходимость разработки проекта межевания территории в целях формирования земельного участка для многоквартирных домов установлена ст. 11.3 Земельного кодекса Российской Федерации, но только в случаях размещения таких многоквартирных домов на землях, находящихся в публичной собственности, что прямо установлено данной статьей (п/п. 4 п. 3 ст.11.3 ст. ЗК РФ).

В то время как спорный земельный участок находится в частной собственности (собственности застройщика), а не в публичной (государственной, муниципальной) собственности.

Следовательно, такое основание, как отсутствие разработанного Департаментом городского имущества проекта межевания территории на спорный участок, необоснованно, противоречит положениям действующего законодательства.

Положения Земельного кодекса, Градостроительного кодекса Российской Федерации, Законов № 189-ФЗ и 214-ФЗ не содержат запрета на формирование единого земельного участка, на котором возведены (или запланировано строительство) два и более отдельно стоящих многоквартирных дома, в том числе составляющих единый жилой комплекс, что предполагает возникновение права собственности всех собственников помещений в этих домах на единый земельный участок.

Таким образом, право собственности общества на земельный участок с кадастровым номером 77:09:0005007:29802 должно быть прекращено в силу закона в связи с регистрацией права собственности первого лица на помещение в многоквартирном доме и с указанной даты земельный участок поступил в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

В рассматриваемых правоотношениях вопрос о наличии регистрационной записи в ЕГРН о государственной регистрации договоров долевого участия в строительстве и не имеет правового значения и не может служить основанием для отказа в осуществлении регистрационных действий.

Поскольку привлечение денежных средств участников долевого строительства осуществляется через счета эскроу в порядке статьи 15.4 Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», положения о возникновении ипотеки земельного участка в силу закона, в пользу участников долевого строительства, не применяются.

Отказ от права собственности на земельный участок относится к общим основаниям прекращения права собственности на имущество, предусмотренным статьями 235, 236 Гражданского кодекса Российской Федерации. Пунктом 5 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому

все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков.

Нахождение в собственности застройщика земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, а также иные объекты, не принадлежащие застройщику на каком-либо праве, в силу принципа единства судьбы земельного участка и прочно связанного с ним объекта недвижимости, нарушает права как собственников помещений, расположенных в таких объектах, лишая их возможности оформить свои права на землю в соответствии с принципом земельного законодательства о единстве судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, так и права застройщика, незаконно возлагая на него обязанности собственника.

Заявление застройщика о прекращении права собственности на земельный участок фактически направлено на прекращение в соответствии со статьей 238 Гражданского кодекса РФ его права собственности на имущество, которое не может в силу закона ему принадлежать.

Сохранение права собственности одного лица (в данном случае застройщика) на земельный участок, на котором расположены объекты, имеющие другого собственника (в данном случае собственников квартир в жилых домах), нарушает принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, установленный статьей 1 Земельного кодекса Российской Федерации, разрывает общий правовой режим этих объектов, делает невозможным их надлежащее использование.

С учетом установленных обстоятельств дела, суд обоснованно пришел к выводу, что спорный земельный участок не может находиться в собственности застройщика.

Иной подход нарушает принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, установленный подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации.

Принимая во внимания вышеизложенное, для перехода земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений многоквартирном доме достаточно завершения строительства многоквартирного жилого дома (разрешения на ввод в эксплуатацию) и регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме.

Указанные документы представлены в регистрирующий орган с заявлением о прекращении права собственности на земельный участок.

Таким образом, обществом при обращении в Управление Росреестра по Москве полностью соблюдены требования законодательства и предоставлены документы, достаточные для государственной регистрации прекращения права собственности на спорные земельные участки, в связи с чем основания для отказа в осуществлении регистрационных действий отсутствуют.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что требования общества подлежат удовлетворению ввиду наличия оснований, предусмотренных частью 2 статьи 201 АПК РФ.

Доводы апелляционной жалобы проверены апелляционным судом и отклонены, поскольку противоречат фактическим обстоятельствам дела, основаны на неправильном толковании норм действующего законодательства и не могут повлиять на законность и обоснованность принятого решения суда первой инстанции.

Судом первой инстанции дана надлежащая оценка всем имеющимся в деле доказательствам, оснований для отмены или изменения судебного акта не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, основанием для отмены принятого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда города Москвы от 09.06.2025 по делу № А40-12885/25 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья В.А. Яцева

Судьи И.А. Чеботарева

С.Л. Захаров