Решение от 29 февраля 2024 г. по делу № А65-28652/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН

ул.Ново-Песочная, д.40, г.Казань, Республика Татарстан, 420107

E-mail: info@tatarstan.arbitr.ru

http://www.tatarstan.arbitr.ru

тел. (843) 533-50-00

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

г. Казань Дело № А65-28652/2023

Дата принятия решения – 29 февраля 2024 года.

Дата объявления резолютивной части – 14 февраля 2024 года.


Арбитражный суд Республики Татарстан в составе председательствующего судьи Андреева К.П.,

при составлении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Общества с ограниченной ответственностью "Триал", г.Казань (ОГРН <***>, ИНН <***>) к Министерству земельных и имущественных отношений Республики Татарстан, г.Казань (ОГРН <***>, ИНН <***>) об определении условия договора купли-продажи имущества,: нежилое помещение №1001 (совокупность помещений № 21-24, 35-38, 65, 67, 67а, 68, 68 а) этаж 1, кадастровый номер 16:50:100412:415, назначение нежилое, расположенное по адресу: РТ, <...>,

при участии третьего лица - Исполнительного комитета Муниципального образования города Казани

с участием:

от истца – ФИО2, доверенность от 12.07.2023г., диплом от 16.06.2006г. (до и после перерыва),

от ответчика – ФИО3, доверенность от 26.12.2022г., диплом от 29.07.2015г. (до и после перерыва),

эксперт – ФИО4 (после перерыва),



У С Т А Н О В И Л:

Истец, Общество с ограниченной ответственностью "Триал", г.Казань обратился в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к ответчику – Министерству земельных и имущественных отношений Республики Татарстан, г.Казань (ОГРН <***>, ИНН <***>) о понуждении заключить договор купли-продажи нежилых помещений №1001 (совокупность помещений № 21-24, 35-38, 65, 67, 67а, 68, 68 а) этаж 1, кадастровый номер 16:50:100412:415, назначение нежилое, расположенное по адресу: РТ, <...> в редакции Общества с ограниченной ответственностью "Триал", г. Казань.

Определением суда от 29 февраля 2024 года в порядке ст.51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации привлечен к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора Исполнительный комитет Муниципального образования города Казани (ИНН <***>).

Третье лицо в судебное заседание не явилось, извещено в порядке ст.121-123 АПК РФ.

Судебное заседание проводится в порядке статьи 156 АПК РФ в отсутствие третьего лица.

Ответчик представил отзыв на исковое заявление с приложенными документами, согласно которому по отчету об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, проведенной АО «НКК «СЭНК» от 05.09.2023г. рыночная стоимость недвижимости с кадастровым номером 16:50:100412:415, находящегося по адресу: РТ, <...> составляет 21 535 000 руб. Тем самым ответчиков в установленном порядке предприняты все действия по заключению договора купли-продажи объекта недвижимости.

29 ноября 2023 года судом принято уточнение исковых требований, согласно которым истец просит определить условия договора купли-продажи имущества: нежилое помещение №1001 (совокупность помещений № 21-24, 35-38, 65, 67, 67а, 68, 68 а) этаж 1, кадастровый номер 16:50:100412:415, назначение нежилое, расположенное по адресу: РТ, <...>, изложив пункт договора купли-продажи в следующей редакции: «цена объекта по настоящему договору составляет 5 597 000 (пять миллионов пятьсот девяносто семь тысяч) рублей 00 копеек, без учета НДС».

Определением суда от 11 декабря 2023 года удовлетворено ходатайство истца - Общества с ограниченной ответственностью "Триал", г.Казань о назначении судебной экспертизы, по делу №А65-28652/2023 назначена судебная экспертиза, производство которой поручено эксперту Общества с ограниченной ответственностью «АК Восток»: ФИО4, имеющему стаж экспертной работы 25 лет.

Перед экспертом поставлен следующий вопрос:

Оценить рыночную стоимость объекта недвижимости: нежилое помещение № 1001 совокупность помещений № 21-24, 35-38, 65,67, 67 а, 68, 68 а) этаж 1 кадастровый номер 16:50:100412:415, назначение нежилое, расположенное по адресу: РТ, <...> на 27 июня 2023 года?

В суд поступило экспертное заключение №6 от 18.01.2024, согласно которому величина рыночной стоимости объекта недвижимости, а именно: помещений № 21-24, 35-38, 65,67, 67 а, 68, 68 а) этаж 1 кадастровый номер 16:50:100412:415, назначение нежилое, расположенное по адресу: РТ, <...>, по состоянию на 27 июня 2023 года составила 15 114 955 руб.

Истец ходатайствовал о назначении по делу повторной судебной экспертизы.

В порядке ст.163 АПК РФ в судебном заседании от 02 февраля 2024 года объявлен перерыв до 14 февраля 2024 года. После перерыва судебное заседание продолжено в том же составе с участием сторон.

В судебное заседание по вызову суда явился эксперт Общества с ограниченной ответственностью «АК Восток» ФИО4, осуществлявший производство судебной экспертизы. В порядке ст.55 Арбитражного процессуального кодекса РФ эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 Уголовного Кодекса РФ.

Эксперт дал устные пояснения по вопросам сторон, суда.

Истец представил суду рецензию на заключение эксперта, заявил ходатайство о назначении повторной экспертизы.

Суд, рассмотрев ходатайства истца о назначении повторной экспертизы, приходит к следующему.

Частью 1 статьи 82 АПК РФ предусмотрено, что для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле

В соответствии с частью 4 статьи 82 АПК РФ о назначении экспертизы или об отклонении ходатайства о назначении экспертизы арбитражный суд выносит определение.

В силу части 2 статьи 87 АПК РФ в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Согласно части 2 статьи 153 АПК РФ судья обеспечивает условия для всестороннего и полного исследования доказательств и обстоятельств дела.

По смыслу положений части 3 статьи 9, части 2 статьи 65, части 1 статьи 82 АПК РФ формирование предмета доказывания в ходе рассмотрения конкретного спора, а также определение источников, методов и способов собирания объективных доказательств, посредством которых устанавливаются фактические обстоятельства дела, являются исключительной прерогативой суда, рассматривающего спор по существу. В тех случаях, когда у арбитражного суда имеется необходимость в получении компетентного заключения по вопросам, подлежащим разрешению исходя из предмета заявленных требований и конкретных обстоятельств дела, суд вправе назначить проведение по делу судебной экспертизы.

В соответствии с частью 2 статьи 64 АПК РФ заключение эксперта является одним из доказательств по делу, которое оценивается судом в порядке, предусмотренном в статье 71 Кодекса, в совокупности с иными допустимыми доказательствами по делу.

Более того, правовое значение экспертного заключения определено законом в качестве доказательства, которое не имеет заранее установленной силы, не носит обязательного характера и в силу статьи 71 АПК РФ подлежит оценке судом наравне с другими представленными доказательствами.

В соответствии со статьей 64 АПК РФ заключения экспертов относятся к доказательствам, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

Вопрос о необходимости проведения экспертизы, согласно статьям 82 и 87 АПК РФ, относится к компетенции суда, разрешающего дело по существу, удовлетворение ходатайства о проведении по делу повторной экспертизы является правом суда, которое он может реализовать в случае, если с учетом всех обстоятельств дела придет к выводу о необходимости осуществления такого процессуального действия для правильного разрешения спора.

Из смысла определения Конституционного Суда Российской Федерации от 27.10.2015 N 2382-О следует, что возможность ходатайствовать перед судом - в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в его выводах - о назначении повторной экспертизы, проведение которой поручается другому эксперту, выступает гарантией прав участвующих в деле лиц.

Формирование предмета доказывания в ходе рассмотрения конкретного спора, а также определение источников, методов и способов собирания объективных доказательств, посредством которых устанавливаются фактические обстоятельства дела, является исключительной прерогативой суда, рассматривающего спор по существу.

При этом устанавливать обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения спора по существу является прямой обязанностью суда.

В силу требований, содержащихся в статье 16 Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об экспертной деятельности), эксперт обязан провести полное исследование представленных ему объектов и материалов дела, дать обоснованное и объективное заключение по поставленным перед ним вопросам.

Частью 2 статьи 8 Закона об экспертной деятельности предусмотрено, что заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Оценив имеющееся в материалах дела заключение эксперта ООО «АК Восток», суд приходит к выводу, что данное экспертное заключение в полном объеме и достаточно ясно раскрывает поставленный на разрешение эксперту вопрос.

Суд, совещаясь на месте, определил отказать истцу в удовлетворении ходатайства о назначении по делу повторной судебной экспертизы, поскольку суд полагает имеющееся судебное экспертное заключение соответствующим законодательству о судебной экспертизе, сделанному без нарушений, полагает возможным рассмотреть дело по имеющимся доказательствам.

Из материалов дела следует, что Общество с ограниченной ответственностью "Триал", г.Казань, (ОГРН <***>, ИНН <***>) (далее - истец) является арендатором нежилого помещения № 1001 совокупность помещений № 21-24, 35-38, 65,67, 67 а, 68, 68 а) этаж 1 кадастровый номер 16:50:100412:415, назначение нежилое, расположенное по адресу: РТ, <...>, по договору аренды 25.06.2021г. №014-5164.

27.06.2023г. (исх.№128) ООО «Триал» обратился в Министерство земельных и имущественных отношений Республики Татарстан с заявлением в установленном порядке с целью выкупа арендуемого нежилого помещения в соответствии с положениями Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

04.08.2023г. (ИСХ. МЗИО №1-30/11729) Министерство земельных и имущественных отношений Республики Татарстан направило запрос о предоставлении копии решения управления юридического лица о приобретении арендованного имущества; заверенную копию устава юридического лица (с изменениями при их наличии), с приложением заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества по форме Минземимущества РТ.

07.08.2023г. (исх.№227) ООО «Триал» направлено заявление о преимущественном праве выкупа, по форме Минземимущества РТ, на электронный адрес Министерства (mzio@tatar.ru).

18.08.2023г. (исх.№227) (ВХ. МЗИО №33198 от 28.08.2023г.) повторно направлено заявление о преимущественном праве выкупа, по форме Минземимущества РТ, на почтовый адрес Министерства: 420043, РТ, <...>.

Крайний срок для направления заявителю договора купли-продажи 27 сентября 2023года.

По истечению установленного Федеральным законом от 22.07.2008г. N 159-ФЗ срока, договор купли-продажи заявителю не направлен.

Заявитель обратился к независимому оценщику. Так, согласно отчета ООО «Фасадстолицы» от 26.07.2023г. №07-04/2023 рыночная стоимость нежилого помещения №1001 совокупность помещений № 21-24, 35-38, 65,67, 67 а, 68, 68 а) этаж 1 кадастровый номер 16:50:100412:415, назначение нежилое, расположенное по адресу: РТ, <...>, по состоянию на 27.06.2023г. составила 5 597 000 руб.

Истец представил в Министерство на подписание договор купли-продажи арендуемого имущества, однако договор заключен не был.

Поскольку стороны не пришли к согласию по пункту 2.3. договора купли-продажи арендуемого имущества, устанавливающего цену его продажи, истец обратился в арбитражный суд с иском по настоящему делу.

Исследовав материалы дела, арбитражный суд находит правовые основания для удовлетворения уточненных исковых требований в силу следующего.

Согласно положениям ст.217 Гражданского кодекса РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества. При приватизации государственного и муниципального имущества предусмотренные настоящим Кодексом положения, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности, применяются, если законами о приватизации не предусмотрено иное.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон №159-ФЗ).

Согласно ст. 3 Закон №159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон № 135-ФЗ).

Из приведенной нормы права следует, что цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать цене, определенной независимым оценщиком исходя из рыночной стоимости этого имущества. При этом положения Федерального закона № 159-ФЗ не наделяют органы государственной власти и местного самоуправления правом изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

Согласно ст.12 Закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В силу ст. 13 Закона № 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете независимого оценщика, в том числе в связи с имеющимся иным отчетом об оценке того же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора либо в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» указано что, в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

Поскольку в материалы дела истцом представлен отчет ООО «Фасадстолицы» от 26.07.2023г. №07-04/2023, согласно которому рыночная стоимость нежилого помещения №1001 совокупность помещений № 21-24, 35-38, 65,67, 67 а, 68, 68 а) этаж 1 кадастровый номер 16:50:100412:415, назначение нежилое, расположенное по адресу: РТ, <...>, по состоянию на 27.06.2023г. составила 5 597 000 руб., судом определением от 11.12.2023г. по ходатайству истца назначена судебная экспертиза по определению стоимости объекта недвижимости, а именно: нежилое помещение №1001 совокупность помещений № 21-24, 35-38, 65,67, 67 а, 68, 68 а) этаж 1 кадастровый номер 16:50:100412:415, назначение нежилое, расположенное по адресу: РТ, <...>, по состоянию на 27.06.2023г., проведение которой поручено эксперту Общества с ограниченной ответственностью «АК Восток»: ФИО4, стаж экспертной работы 25 лет.

Согласно заключению эксперта, составленному в рамках судебной экспертизы, рыночная стоимость спорного нежилого помещения с учетом пояснений в судебном заседании составляет 15 114 955 руб. с учетом НДС, 12 620 795,83 руб. без учета НДС.

В силу п. 3 ст. 86 АПК РФ заключение эксперта исследуется наряду с другими доказательствами по делу.

Доказательства того, что при проведении судебной экспертизы были допущены нарушения, лишающие полученное по ее результатам заключение доказательственной силы, суду не представлено. Оснований сомневаться в достоверности выводов судебной экспертизы, выполненной экспертом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, у суда не имеется.

При этом заключение эксперта по судебной экспертизе соответствует требованиям, предъявляемым Арбитражным процессуальным кодексом РФ, не содержит противоречий и неточностей, соответствует положениям Закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ, требованиям Федеральных стандартов оценки, а также не вызывает сомнения в объективности и квалификации эксперта.

Принимая во внимание, что экспертное заключение получено в результате процессуальной деятельности суда, выбор экспертной организации, круг поставленных вопросов, связанных с проведением судебной экспертизы, осуществлялся судом с учетом мнений и возражений всех участвующих в деле лиц, при этом доказательства нарушения экспертом методики проведения соответствующих исследований ответчиком в силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ не представлено, суд пришел к выводу, что заключение эксперта, проведенное в рамках судебной экспертизы, является полным, обоснованным и достоверным.

В силу п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу п. 1 ст. 422 Гражданского кодекса РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иным правовым актам (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии с п. 1 статьи 555 Гражданского Кодекса РФ цена в договоре купли-продажи недвижимости является его существенным условием.

Исходя из положений ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ, поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства, опровергающие достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, установленной судебной экспертизой, суд пришел к выводу, что стоимость подлежащего отчуждению истцу муниципального недвижимого имущества должна составлять 12 620 795,83 руб.

При изложенных обстоятельствах требования истца подлежат удовлетворению, а пункт 2.2 договора купли-продажи изложению в следующей редакции: «Сумма, подлежащая оплате за имущество, составляет 15 114 955 (пятнадцать миллион сто четырнадцать тысяч девятьсот пятьдесят пять) рублей с учетом НДС. Сумма, подлежащая оплате за имущество в бюджет Республики Татарстан на реквизиты указанные в п. 2.3. настоящего договора, составляет 12 620 795 (двенадцать миллионов шестьсот двадцать тысяч семьсот девяносто пять) рублей 83 копейки без учета НДС. НДС исчисляется и уплачивается покупателем залогодателем самостоятельно, в порядке, установленном законодательством».

В силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 НК РФ ответчик освобожден от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым арбитражными судами.

Однако в п. 21 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 июля 2014 г. N 46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах» разъяснено, что законодательством не предусмотрено освобождение государственных органов (органов местного самоуправления) от процессуальной обязанности по возмещению судебных расходов; если судебный акт принят не в пользу государственного органа (органа местного самоуправления), должностного лица такого органа, за исключением прокурора, Уполномоченного по правам человека в Российской Федерации, расходы заявителя по уплате государственной пошлины подлежат возмещению соответствующим органом в составе судебных расходов (часть 1 статьи 110 АПК РФ).

При изложены обстоятельствах и в силу статей 110, 112 АПК РФ расходы на оплату судебной экспертизы в размере 25 000 руб., а также госпошлина подлежат отнесению на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 112, 167 – 169 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Республики Татарстан



Р Е Ш И Л :

Исковые требования удовлетворить.

Урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства объекта недвижимости: нежилое помещение №1001 (совокупность помещений № 21-24, 35-38, 65, 67, 67а, 68, 68 а) этаж 1, кадастровый номер 16:50:100412:415, назначение нежилое, расположенных по адресу: РТ, <...>,

изложив пункт 2.2 договора купли-продажи в следующей редакции: «Сумма, подлежащая оплате за имущество, составляет 15 114 955 (пятнадцать миллион сто четырнадцать тысяч девятьсот пятьдесят пять) рублей с учетом НДС. Сумма, подлежащая оплате за имущество в бюджет Республики Татарстан на реквизиты указанные в п. 2.3. настоящего договора, составляет 12 620 795 (двенадцать миллионов шестьсот двадцать тысяч семьсот девяносто пять) рублей 83 копейки без учета НДС. НДС исчисляется и уплачивается покупателем залогодателем самостоятельно, в порядке, установленном законодательством».

Взыскать с Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан, г.Казань (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Триал", г.Казань (ОГРН <***>, ИНН <***>) 6 000 руб. госпошлины, 25 000 руб. расходов на оплату экспертизы.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок.


Судья К.П. Андреев