Постановление от 2 марта 2018 г. по делу № А33-2703/2017

/


ТРЕТИЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД




П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело №

А33-2703/2017
г. Красноярск
02 марта 2018 года
Резолютивная часть постановления объявлена «22» февраля 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен «02» марта 2018 года.


Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи – Белан Н.Н.,

судей: Бутиной И.Н., Петровской О.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Щекотуровой Я.С.,

при участии представителя истца – Коркиной И.Ю. по доверенности от 25.01.2018,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска

на решение Арбитражного суда Красноярского края

от «04» октября 2017 года по делу № А33-2703/2017, принятое судьей Тимергалеевой О.С.,

установил:

индивидуальный предприниматель Чурин Михаил Владиславович (ИНН 246100391906, ОГРН 304246123800082, далее – истец) обратился в Арбитражный суд Красноярского края с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (ИНН 2466010657, ОГРН 1032402940800, далее – ответчик) об урегулировании разногласий между истцом и ответчиком, возникших при заключении договора купли-продажи муниципального имущества – нежилого помещения площадью 162,7 кв.м., с кадастровым номером 24:50:050160:0000:000010:1010, расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Песочная, д. 2а. пом.21, изложив:

- пункт 2.1 договора в редакции: «Стоимость объекта, являющегося предметом настоящего договора, равная его рыночной стоимости, согласно отчету об оценке от 03.08.2017 № 4421 составляет 1 469 000 (один миллион четыреста шестьдесят девять тысяч) рублей без НДС на дату оценки 22.09.2016»;

- пункт 2.3 договора в редакции: «Сумма, которую покупатель обязан уплатить продавцу (основной платеж) в размере 1 469 000 (один миллион четыреста шестьдесят девять тысяч) рублей вносится покупателем ежемесячно не позднее 10 числа, начиная со следующего месяца после подписания сторонами настоящего договора, путем перечисления денежных средств по реквизитам, указанным в п. 2.2 настоящего договора, в течение 7 (семи) лет равными долями по 17 488,10 (семнадцать тысяч четыреста восемьдесят восемь) рублей 10 копеек (далее ежемесячный платеж), согласно графику уплаты рассроченных платежей (далее график), (приложение 1)».

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью «Оценка и Консалтинг», администрация города Красноярска, общество с ограниченной ответственностью «Оценочная компания «Старатель».

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 04.10.2017 исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился в Третий арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.

В апелляционной жалобе заявитель указал на то, что отчет об определении рыночной стоимости нежилого помещения №21 общей площадью 162,7 кв.м. по адресу: г.Красноярск, ул.Песочная, 2а, ООО ОК «Старатель» произведен в соответствии с требованиями действующего законодательства об оценочной деятельности и существующими стандартами проведения оценки; в материалах дела имеются 3 мнения специалистов (ООО «Альянс-Оценка», ООО ОК «Старатель», ООО «Оценка и Консалтинг»), однако судом дана оценка только заключению ООО «Альянс-Оценка»; результаты оценки всех доказательств, мотивы отказа в принятии доказательств заключений ООО ОК «Старатель», ООО «Оценка и Консалтинг» в судебном акте не отражены.

Истец представил возражения на апелляционную жалобу, в которых считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению.

Учитывая, что лица, участвующие в деле, уведомлены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы в соответствии с требованиями статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (путем направления копий определения о назначении судебного заседания, а также путем размещения публичного извещения о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы в картотеке арбитражных дел), в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено без участия представителей ответчика, третьих лиц.

Законность и обоснованность принятого решения проверены в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав представленные доказательства, заслушав доводы представителя истца, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства, имеющие существенное значение для рассмотрения спора.

В целях реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества индивидуальный предприниматель Чурин Михаил Владиславович обратился в Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска с заявлением от 22.09.2016 № 36 о намерении реализовать преимущественное право приобретения на нежилое помещение № 21, общей площадью 162,7 кв.м., расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Песочная, д. 2 «А».

Арендуемый объект находится во владении индивидуального предпринимателя Чурина Михаила Владиславовича на основании договора аренды от 27.02.2001 № 5795 (в редакции дополнения от 27.03.2015 № 16 к договору от 27.02.2001 № 5795), ордера № 5275.

Уведомлением о предоставлении преимущественного права по заявлению от 22.09.2016 № 36 (вх. № 18749-ги от 22.09.2016) от 18.10.2016 № 29519-ги индивидуальному предпринимателю Чурину Михаилу Владиславовичу сообщено о решении комиссии по рассмотрению обращений субъектов малого и среднего предпринимательства об отчуждении арендуемого муниципального имущества в рамках реализации преимущественного права о предоставлении ему преимущественного права на приобретение в собственность нежилого помещения № 21 общей площадью 162,7 кв.м., расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Песочная, д. 2 «А».

15.11.2016 администрацией г.Красноярска издано распоряжение № 5814-недв «О приватизации нежилого помещения № 21, общей площадью 162,7 кв.м., расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Песочная, д. 2 «А».

14.02.2017 Департамент направил истцу проект договора купли-продажи недвижимого имущества, пунктом 1.1 которого установлено, что продавец продает, а покупатель покупает на условиях, изложенных в договоре: нежилое помещение № 21 общей площадью 162,7 кв.м., кадастровый номер 24:50:050160:0000:000010:1001, расположенное по адресу: г. Красноярск, ул. Песочная, д. 2 «А».

Не согласившись с рядом пунктов, содержащих существенные условия договора, индивидуальный предприниматель Чурин М.В. направил в адрес Департамента с сопроводительным письмом протокол разногласий от 22.12.2016 вх.№ 25401-ги, в котором предложил свою редакцию договора по спорным пунктам.

Истец обратился к услугам независимого оценщика – общества с ограниченной ответственностью «Оценка и Консалтинг» для определения рыночной стоимости нежилого помещения № 21 общей площадью 162,7 кв.м., кадастровый номер 24:50:050160:0000:000010:1001, расположенное по адресу: г. Красноярск, ул. Песочная, д. 2 «А».

Согласно отчету общества с ограниченной ответственностью «Оценка и Консалтинг» от 22.12.2016 № 50/2016 рыночная стоимость спорного объекта составила 1 732 000 руб. с учетом НДС.

Учитывая, что между сторонами имелся спор относительно рыночной цены выкупаемого имущества, сторонами представлены отчеты с разными существенно отличающимися суммами, судом по ходатайству истца назначена оценочная экспертиза определением от 05.06.2017, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Альянс-Оценка».

Согласно заключению эксперта ООО «Альянс-Оценка» от 07.08.2017 № 4421, на основе проведенного исследования эксперт пришел к следующим выводам: рыночная стоимость нежилого помещения № 21, общей площадью 162,7 кв.м., расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Песочная, д. 2 «А», по состоянию на дату оценки составляет 1 469 000 руб.

Полагая, что рыночная стоимость объекта недвижимости, указанная ответчиком в проекте договора купли-продажи, не соответствует его рыночной стоимости, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Оценив представленные доказательства, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.

Как следует из материалов дела, в качестве материально-правового по настоящему делу истцом заявлено требование об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения № 21, общей площадью 162,7кв.м., расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Песочная, д.2а.

Разногласия между сторонами возникли по пунктам 2.1, 2.3 договора, определяющего стоимость подлежащего купле-продаже нежилого помещения.

Редакция пунктов 2.1, 2.3 договора утверждена судом первой инстанции на основании результатов назначенной по делу судебной экспертизы об определении рыночной стоимости подлежащего купле-продаже нежилого помещения (отчет оценщика от 07.08.2017 №4421).

Оценив фактические обстоятельства дела, правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

В соответствии со статьей 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 названного Кодекса, не применяются.

Следовательно, цена недвижимости в договоре купли-продажи является существенным условием.

В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом N 159-ФЗ.

Статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ) предусмотрено, что субъекты малого предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Согласно статье 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Положениями Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) предусмотрено, что при совершении сделок купли-продажи применяется рыночная стоимость объекта оценки, которая отражается в отчете об оценке объекта оценки. При этом для целей оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В обоснование отраженных в спорных пунктах 2.1, 2.3 договора данных о рыночной стоимости подлежащего купле-продаже нежилого помещения ответчиком в материалы дела представлен отчет об установлении рыночной стоимости от 26.10.2016 №39-СТР/16, выполненный обществом с ограниченной ответственностью Оценочная компания «Старатель», согласно которому рыночная спорного стоимость помещения составляет 2 795 000 рублей.

Довод ответчика о том, что судом первой инстанции в решении не дана оценка указанному отчету, отчет ООО ОК «Старатель» произведен в соответствии с требованиями действующего законодательства об оценочной деятельности и существующими стандартами проведения оценки, рассмотрен судом апелляционной инстанции.

Доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном данным Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела (часть 1 статьи 64 АПК РФ).

В качестве доказательств допускаются письменные и вещественные доказательства, объяснения лиц, участвующих в деле, заключения экспертов, консультации специалистов, показания свидетелей, аудио- и видеозаписи, иные документы и материалы (часть 2 статьи 64 АПК РФ).

Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств (часть 1 статьи 71 АПК РФ).

Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (часть 2 статьи 71 АПК РФ).

В силу частей 4, 5 статьи 71 АПК РФ каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. При этом никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Пунктом 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе" (далее - постановление Пленума ВАС РФ N 23) разъяснено, что согласно положениям частей 4 и 5 статьи 71 АПК РФ заключение эксперта не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами. Суд оценивает доказательства, в том числе заключение эксперта, исходя из требований частей 1 и 2 статьи 71 Кодекса. При этом по результатам оценки доказательств суду необходимо привести мотивы, по которым он принимает или отвергает имеющиеся в деле доказательства (часть 7 статьи 71, пункт 2 части 4 статьи 170 АПК РФ).

При наличии в деле заключения эксперта и заключения, полученного по результатам проведения внесудебной экспертизы, суду необходимо оценить как экспертное заключение, так и внесудебное заключение по правилам статьи 71 АПК РФ. По результатам оценки суду необходимо привести мотивы по существу данных заключений, по которым он принимает или отвергает каждое из этих доказательств.

При этом для того, чтобы экспертное заключение суд мог положить в основу судебного решения, необходимо признать его относимым, допустимым и достоверным доказательством, соотносимым с другими имеющимися в деле доказательствами.

Аналогичные выводы изложены в определении Верховного Суда Российской Федерации от 31.01.2017 по делу №305-КГ16-15981.

В материалы дела представлены досудебное экспертное заключение от 26.10.2016 №39/СТР/16 и проведена судебная экспертиза в суде первой инстанции (отчет оценщика от 07.08.2017 №4421), в которых содержатся противоположные выводы по вопросу рыночной стоимости нежилого помещения.

Для того, чтобы экспертное заключение суд мог положить в основу судебного решения, необходимо признать его относимым, допустимым и достоверным доказательством, соотносимым с другими имеющимися в деле доказательствами.

Оценив заключение эксперта ООО Оценочная компания «Старатель» от 26.10.2016 №39-СТР/16 по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд не может признать данное доказательство достоверным, поскольку отчет не соответствуют требованиям Федерального Закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки, применяемым при определении рыночной стоимости недвижимых нежилых объектов.

Информация и выводы, изложенные в отчёте №39/СТР/16, не отражают рыночную ситуацию в сегменте рынка, к которому относится объект оценки, не обоснованы, не подтверждены, в связи с чем, расчеты стоимости в рамках доходного и сравнительного подхода к оценке являются не корректными, итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки не соответствует действительности.

На странице 7 отчёта №39/СТР/16, в разделе 2 «Описание объекта оценки», табл.1, приведена информация об объекте сценки, а именно: текущее использование - ремонтная мастерская (объект относится к сегменту рынка недвижимости «производственно-складские помещения в многоквартирных жилых домах», с местоположением в Ленинском административном районе города Красноярска, с типичной площадью в диапазоне от 100кв.м до 250кв.м), с типичной отделкой - простая отделка (см.табл.1: потолок - покраска; стены - штукатурка, побелка, покраска).

На страницах 10-12 отчёта №39/СТР/16, в разделе 4 «Анализ рынка», «Анализ рынка объектов оценки по состоянию на август 2016», приведена информация о сегментах рынка коммерческой недвижимости, типичных для г. Красноярска, в том числе средние цены предложений к продаже и предложений к аренде, ссылки на источники информации отсутствуют (нарушено требование пункта 11 ФСО №3). Оценщик не привёл исследование рынка в тех его сегментах, к которым относится фактическое использование оцениваемого объекта (нарушено требование пункта 11 ФСО №7).

На страницах 12-17 отчёта №39/СТР/16, в разделе 6.2 «Доходный подход», табл.3 «Расчёт арендной ставки для нежилого помещения», на страницах 17-20 отчёта №39/СТР/16, в разделе 6.3 «Сравнительный подход», табл.7 «Расчёт рыночной стоимости нежилого помещения сравнительным подходом», для расчёта необоснованно использована информация об объектах-аналогах объекта оценки с назначением «универсальное», поскольку объект оценки относится к сегменту рынка недвижимости «производственно-складские помещения в многоквартирных жилых домах», а из информации, приведенной о предложениях к аренде (публичная оферта) в приложении следует, что назначение нежилых помещений, предлагаемых к аренде, для сравнения - является офисным, а в табл.3 (см.с.14-15 Отчёта №39/СТР/16) указано назначение как «универсальное» (нарушено требование пункта 5 ФСО №3, пункта 22 (б) ФСО №7).

Из отчета следует, что эксперт ООО ОК «Старатель» ошибочно, некорректно использует информацию для расчетов, чем существенно искажает стоимость объекта оценки, не учитывая такой ценообразующий фактор как «назначение» объекта оценки и объектов - аналогов объекта оценки, нарушает принципы оценки и методологию расчетов.

С учетом изложенного, суд первой инстанции обоснованно не принял в качестве достоверной рыночной цены стоимость спорного объекта недвижимости, отраженную в отчете от 26.10.2016 №39-СТР/16.

Определением от 05 июня 2017 года судом первой инстанции проведение оценочной экспертизы поручено эксперту ООО «Альянс-Оценка» Якушеву А.А.

Согласно заключению эксперта ООО «Альянс-Оценка» Якушева А.А. от 07.08.2017 №4421 рыночная стоимость спорного нежилого помещения на дату оценки 22.09.2016 составляет 1 469 000 рублей без НДС.

Оценив представленное экспертом Якушевым А.А. заключение от 07.08.2017 №4421, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что заключение соответствует требованиям статей 8, 25 Закона №73-ФЗ, а также части 2 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Какие - либо противоречия или неясности судом апелляционной инстанции в представленном заключении не установлены.

С учетом того, что истец уточнил исковые требования на основании выводов о рыночной стоимости спорного нежилого помещения, сделанных в отчете от 07.08.2017 №4421, представленный истцом в материалы дела отчет об оценке от 22.12.2016 №50/2016, выполненный ООО «Оценка и Консалтинг», судом апелляционной инстанции не оценивается.

С учетом изложенного суд первой инстанции правомерно и обоснованно утвердил редакцию пунктов 2.1, 2.3 договора купли-продажи нежилого помещения № 21 общей площадью 162,7 кв.м., расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Песочная, 2а, исходя из рыночной стоимости указанного помещения, определенной экспертом Якушевым А.А. в размере 1 469 000 рублей без НДС.

На основании изложенного суд апелляционной инстанции не усматривает правовых оснований для отмены обжалуемого решения суда первой инстанции по основаниям, предусмотренным статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на заявителя жалобы.


Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Красноярского края от «04» октября 2017 года по делу № А33-2703/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.


Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через суд, принявший решение.



Председательствующий

Н.Н. Белан

Судьи:

И.Н. Бутина



О.В. Петровская