Решение от 29 октября 2019 г. по делу № А40-37569/2019

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А40-37569/19-176-349
30 октября 2019 года
г.Москва


Полный текст решения изготовлен 30 октября 2019 года

Резолютивная часть решения объявлена 16 октября 2019 года

Арбитражный суд города Москвы

в составе: судьи Рыбина Д.С.

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению ООО «Парус»

к ответчику: Департаменту городского имущества города Москвы

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи

с участием: от истца – ФИО2 по дов. от 01.11.2018;

от ответчика – ФИО3 по дов. от 29.11.2018 № 33-Д-1041/18;

УСТАНОВИЛ:

ООО «Парус» (далее по тексту также – истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением об урегулировании разногласий, возникших между истцом и Департаментом городского имущества города Москвы (далее по тексту также – ответчик) при заключении договора купли-продажи объекта недвижимости – нежилого помещения (этаж 1 пом.45) площадью 128,6 кв.м с кадастровым номером 77:03:0006019:2885, расположенного в здании по адресу: <...>, путем изложения п.1.7 договора в следующей редакции: «Договор вступает в законную силу после подписания сторонами с даты регистрации договора в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии РФ.»; путем изложения п.3.1 договора в следующей редакции: «Рыночная стоимость недвижимого имущества – помещение, назначение: нежилое, общая площадь 128,6 кв.м с кадастровым номером 77:03:0006019:2885 расположенное в здании по адресу: <...>, по состоянию на 20 декабря 2018 года составляет 8.684.000 рублей 00 копеек без учета НДС в соответствии с заключением эксперта ИП ФИО4 от 20.12.2018.»; путем изложения п.3.4 договора в следующей редакции: «Оплата по договору вносится покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до ___ числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 144.733 рублей 00 копеек.»; пункт 3.8 договора исключить; путем изложения п.5.1 договора в следующей редакции: «За нарушение сроков оплаты, предусмотренных п.3.4 договора, продавец вправе требовать с покупателя уплаты неустойки (пени) в размере 1/365 (одной трехсот шестидесяти пятой) ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.»; пункт 5.3 исключить; путем изложения п.5.4 договора в следующей редакции: «В случае неисполнения обязанности, предусмотренной п.2.1.3 договора, покупатель обязан уплатить продавцу штраф в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки.»; путем изложения п.5.5 договора в следующей редакции: «Продавец, как залогодержатель, вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства в случаях: 1. Выбытия предмета залога, оставленного у залогодателя, из его владения не в соответствии с условиями договора залога; 2. Гибели или утраты предмета залога по обстоятельствам, за которые залогодержатель не отвечает, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным п. 2 ст. 345 Гражданского кодекса РФ; 3. Иных случаях, предусмотренных законом или договором. 2. Залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства или, если его требование не будет удовлетворено, обратить взыскание на предмет залога в случаях: 1. Нарушения залогодателем правил о последующем залоге (ст. 342 ГК РФ); 2. Невыполнение залогодателем обязанностей, предусмотренных подпунктами 1 и 3 п.1 и п. 2 ст. 343 ГК РФ; 3. Нарушения залогодателем правил об отчуждении заложенного имущества или предоставлении его во временное владение или пользование третьим лицам (п. 2 и 4 ст. 346); 4. Иных случаях, предусмотренных законом.»; путем изложения п.5.10 договора в следующей редакции: «За нарушение обязанности, предусмотренной п.2.1.7 договора, покупатель обязан уплатить продавцу неустойку в размере 1/300 ставки рефинансирования за каждый день просрочки.».

Истец уточнил предмет исковых требований в порядке ст.49 АПК РФ, исключив из требований п. 3.8 договора. В остальной части требования истец оставил без изменения.

Истец поддержал исковые требования в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении, со ссылкой на то, что в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательств, и о внесении изменений в законодательные акты РФ» (далее по тексту также – Закон № 159-ФЗ) он имеет преимущественное право на приобретение арендуемых им помещений, при этом предложенная ответчиком редакция договора купли-продажи не соответствует действующему законодательству.

Ответчик представил отзыв, возражал против удовлетворения исковых требований в полном объеме по основаниям, изложенным в отзыве, со ссылкой на то, что ответчиком для подписания истцу был передан проект договора купли-продажи, отвечающий требованиям законодательства, и включающий в себя обязательные условия о предмете договора и его стоимости с учетом проведенного ООО «РОО» на основании запроса ответчика в соответствии с ч.5 ст.10 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее по тексту также – Закон № 135-ФЗ) исследования. Ответчик полагает, что именно собственник спорного помещения устанавливает его стоимость в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности, при этом доказательств того, что отчет ООО «Аналитическо-консалтинговая группа «Азимут» от 21.11.2018 № 488/43-4-18 и экспертное заключение ООО ««РОО» от 9.11.2018 № 1071/2018/4 не соответствует Закону № 135-ФЗ или Федеральным стандартам оценки истцом суду не представлено.

Рассмотрев материалы дела, выслушав доводы представителей явившихся в судебное заседание сторон, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности на основании ст.71 АПК РФ, арбитражный суд установил, что требования истца заявлены обоснованно, однако подлежат удовлетворению в части по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что истец является субъектом малого предпринимательства в порядке, определенном Федеральным законом от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», что подтверждается выпиской из базы данных реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Полагая, что в соответствии с нормами Закона № 159-ФЗ он имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого у ответчика по договору аренды нежилого помещения (этаж 1 пом.45) площадью 128,6 кв.м с кадастровым номером 77:03:0006019:2885, расположенного в здании по адресу: <...>, истец 20.12.2018 обратился к ответчику с заявлением о приобретении арендуемого помещения в собственность.

Ответчик письмом от 14.01.2019 № 33-5-148307/18-(0)-129 направил истцу проект договора купли-продажи арендуемого имущества с указанием цены объекта в размере 14.104.000 рублей 00 копеек в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости ООО «Аналитическо-консалтинговая группа «Азимут» от 21.11.2018 № 488/43-4-18 и положительным экспертным заключением ООО ««РОО» от 9.11.2018 № 1071/2018/4.

Истец, считая выкупную цену объекта завышенной, обратился к независимому оценщику. Согласно отчету ИП ФИО4 от 20.12.2018 рыночная стоимость выкупаемого нежилого помещения составляет 8.684.000 рублей 00 копеек без учета НДС.

Истец направил в адрес ответчика проект договора купли-продажи с протоколом разногласий к нему, предложив цену выкупаемого имущества в размере 8.684.000 рублей 00 копеек.

Ответчик уклонился от подписания договора с учетом протокола разногласий к нему, в связи с чем истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно ст.217 Гражданского кодекса РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», согласно п.5 ст.3 которого особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Такие особенности установлены Законом № 159-ФЗ.

Истец, как участник гражданских правоотношений и спорные нежилые помещения как объект гражданских правоотношений соответствуют критериям, установленным ст.3 Закона № 159-ФЗ, а именно истец является субъектом малого предпринимательства, доказательства наличия задолженности у истца по арендной плате отсутствуют, площадь арендуемых нежилых помещений не превышает предельного значения площади, установленного ч.2 ст.12 Закона города Москвы от 17.12.2008 № 66 «О приватизации государственного и муниципального имущества».

В силу ч.5 ст.10 Закона № 135-ФЗ в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

В силу ст.12 Закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Законом № 135-ФЗ, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Учитывая положения Закона № 135-ФЗ и Закона № 159-ФЗ субъектам малого и среднего предпринимательства, реализующим свое преимущественное право на выкуп арендуемых ими помещений, не предоставлено право инициировать проведение оценки имущества, которое является собственностью субъекта РФ, в связи с чем, в данном случае, стоимость испрашиваемого имущества, по которой истец просит заключить договор купли-продажи, не может быть признана установленной в предусмотренном законом порядке, в связи с чем, представленный истцом отчет ООО «Московская экспертиза независимая» от 03.10.2017 № 468216 и техническое заключение неотделимых улучшений ООО «Лаборатория строительной экспертизы» от 06.10.2017 № 15570 являются ненадлежащими и недопустимыми по настоящему делу доказательствами, поскольку получены с нарушением закона.

В соответствии со ст.13 Закона № 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью.

Арбитражный суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно разъяснениям, изложенным в п.2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно ст.12 Закона № 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

В рамках рассмотрения настоящего дела, судом по ходатайству истца была назначена и проведена судебная оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости вышеуказанного выкупаемого нежилого помещения, проведение которой было поручено эксперту ООО «Болари» ФИО5

На разрешение эксперта были поставлены следующие вопросы: какова рыночная стоимость объекта недвижимости – нежилого помещения (1 этаж пом.45 комн.1-6,6а,6б,7-12) общей площадью 128,6 кв.м с кадастровым номером 77:03:0006019:2885, расположенного в здании по адресу: <...>, по состоянию на 20.12.2018 без НДС?.

Согласно заключению эксперта ООО «Болари» ФИО5 от 16.09.2019 № А40-37569/19-176-349 рыночная стоимость вышеуказанного выкупаемого нежилого помещения по состоянию на 20.12.2018 составляет 11.228.000 рублей 00 копеек без НДС.

Проведение судебной экспертизы должно соответствовать требованиям ст.ст.82, 83, 86 АПК РФ, в заключении эксперта должны быть отражены все предусмотренные ч.2 ст.86 АПК РФ сведения, экспертное заключение должно быть основано на материалах дела, являться ясным и полным.

Оценив, данное экспертное заключение, суд находит его соответствующим требованиям ст.ст.82, 83, 86 АПК РФ, отражающим все предусмотренные ч.2 ст.86 АПК РФ сведения, основанным на материалах дела, и приходит к выводу, об отсутствии оснований не доверять выводам экспертов, поскольку они согласуются с обстоятельствами дела и иными доказательствами по делу, в этой связи данное экспертное заключение, суд считает надлежащим доказательством по делу.

В ходе рассмотрения дела экспертом даны исчерпывающие пояснения по заданным ему сторонами вопросам.

В заключении эксперта исследование проведено объективно, на научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме, а заключение эксперта основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

При определении стоимости объектов недвижимости экспертом определена расчетная величина цены объектов оценки, определенная на дату оценки в соответствии с интересующим суд видом стоимости, то есть рыночной стоимости, что в полной мере соответствует требованиям п.5 Федерального стандарта оценки № 1, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 256.

Ввиду отсутствия сомнений в обоснованности заключения эксперта, а также отсутствия противоречий в выводах эксперта, учитывая приведенные выше выводы и положенные в основу данных выводов обстоятельства, отраженные в заключении эксперта, суд пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для назначения по делу повторной судебной экспертизы, поскольку субъективное несогласие сторон с результатами экспертизы не может свидетельствовать о безусловной недостоверности сделанных экспертом выводов.

С учетом результатов судебной экспертизы суд считает, что требование истца об урегулировании разногласий, возникших между сторонами при заключении договора купли-продажи вышеуказанного нежилого помещения, подлежит удовлетворению, путем изложения п.3.1 договоров исходя из рыночной стоимости объекта недвижимости, установленной в заключении эксперта ООО «Болари» ФИО5 от 16.09.2019 № А40-37569/19-176-349.

В силу положений ч.2 ст.5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Поскольку п.3.4 договора содержит указание на сумму ежемесячного платежа, определенную в соответствии с п.3.1 (цена объекта), в соответствии с п.3.2 договора истцу предоставлена рассрочка оплаты выкупаемого имущества, то разногласия в части п.3.1 договора урегулированы в судебном порядке и п.3.4 договора подлежит изложению в следующей редакции: «Оплата по договору вносится покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до ___ числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 187.133 рублей 33 копеек и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга. Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку цены объекта».

Пункт 1.7 договора подлежит урегулированию в редакции ответчика: «Договор вступает в законную силу после подписания сторонами с даты присвоения продавцом учетного номера договору», поскольку заключение договора не предусматривает обязанности по его регистрации в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии РФ.

Пункт 5.1 договора подлежит урегулированию в редакции ответчика: «За нарушение сроков оплаты, предусмотренных п.3.4 договора, продавец вправе требовать с покупателя уплаты неустойки (пени) в размере 1/365 (одной трехсот шестидесяти пятой) двукратной ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.»

Пункт 5.4 договора подлежит урегулированию в редакции ответчика: ««В случае неисполнения обязанности, предусмотренной п.2.1.3 договора, покупатель обязан уплатить продавцу штраф в размере 0,5 % от цены объекта», поскольку истцом суду ни нормативно, ни документально не доказано, каким образом данное положение проекта договора купли-продажи нарушает его права и законные интересы как покупателя рассматриваемого объекта недвижимости, заинтересованного такой государственной регистрации. При этом суд с учетом доводов сторон считает возможным урегулировать данный пункт договора в части размера штрафа от цены объекта – 0,5%, применительно к характеру соразмерности последствий нарушения одной стороной договора обязательств и недопущению другой стороной договора злоупотребления правом.

С учетом изложенного, пункт 5.10 договора подлежит урегулированию в следующей редакции: «За нарушение обязанности, предусмотренной п.2.1.7 договора, покупатель обязан уплатить продавцу неустойку в размере 0,5 % от цены объекта за каждый полный месяц просрочки».

Пункт 5.5 договора подлежит урегулированию в редакции ответчика: «Продавец, как залогодержатель, вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства покупателя по оплате приобретаемого имущества (п.4.1 договора) или, если его требование не будет удовлетворено, обратить взыскание на предмет залога в случаях, установленных в п.2 ст.351 Гражданского кодекса РФ».

Освобождение государственных органов от уплаты государственной пошлины на основании пп.1.1 п.1 ст.333.37 Налогового кодекса РФ не влечет за собою освобождение от исполнения обязанности по возмещению судебных расходов, понесенных стороной, в пользу которой принято решение, в соответствии со ст.110 АПК РФ. Указанная позиция изложена в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 13.03.2007 № 117 «Об отдельных вопросах практики применения главы 25.3 Налогового кодекса РФ».

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 4, 49, 65, 75, 110, 156, 170, 171, 180, 181, 259, 276 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Урегулировать разногласия, возникшие между Департаментом городского имущества города Москвы (ОГРН <***>) и ООО «Парус» (ОГРН <***>) при заключении договора купли-продажи объекта недвижимости – нежилого помещения (этаж 1 пом.45) площадью 128,6 кв.м с кадастровым номером 77:03:0006019:2885, расположенного в здании по адресу: <...>, путем изложения п.1.7 договора в следующей редакции: «Договор вступает в законную силу после подписания сторонами с даты присвоения продавцом учетного номера договору.»; путем изложения п.3.1 договора в следующей редакции: «Цена объекта составляет 11.228.000 рублей 00 копеек в соответствии с заключением эксперта ООО «Болари» ФИО5 от 16.09.2019 № А40-37569/19-176-349. НДС в соответствии с подпунктом 12 п.2 ст.146 Налогового кодекса РФ не начисляется.»; путем изложения п.3.4 договора в следующей редакции: «Оплата по договору вносится покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до ___ числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 187.133 рублей 33 копеек и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга. Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку цены объекта.»; путем изложения п.5.1 договора в следующей редакции: «За нарушение сроков оплаты, предусмотренных п.3.4 договора, продавец вправе требовать с покупателя уплаты неустойки (пени) в размере 1/365 (одной трехсот шестидесяти пятой) двукратной ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.»; путем изложения п.5.4 договора в следующей редакции: «В случае неисполнения обязанности, предусмотренной п.2.1.3 договора, покупатель обязан уплатить продавцу штраф в размере 0,5 % от цены объекта.»; путем изложения п.5.5 договора в следующей редакции: «Продавец, как залогодержатель, вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства покупателя по оплате приобретаемого имущества (п.4.1 договора) или, если его требование не будет удовлетворено, обратить взыскание на предмет залога в случаях, установленных в п.2 ст.351 Гражданского кодекса РФ.»; путем изложения п.5.10 договора в следующей редакции: «За нарушение обязанности, предусмотренной п.2.1.7 договора, покупатель обязан уплатить продавцу неустойку в размере 0,5 % от цены объекта за каждый полный месяц просрочки.».

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы (ОГРН <***>) в пользу ООО «Парус» (ОГРН <***>) 30.000 рублей 00 копеек расходов по оплате судебной экспертизы и 6.000 рублей расходов по уплате государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья Д.С. Рыбин