Решение от 27 ноября 2018 г. по делу № А15-2706/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ДАГЕСТАН

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А15-2706/2018
27 ноября 2018 года
г. Махачкала


Резолютивная часть решения объявлена 20.11.2018

Полный текст мотивированного решения изготовлен 27.11.2018

Арбитражный суд Республики Дагестан в составе судьи Гридасовой К.С., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

муниципального казенного учреждения "Управление земельных и имущественных отношений администрации городского округа "город Дербент" (ОГРН <***>, ИНН <***>, 368608, <...>), далее - казенное учреждение

администрации городского округа "город Дербент" (ОГРН <***>, ИНН <***>, 368608, <...>), далее - администрация

к обществу с ограниченной ответственностью "Кураши" (ОГРН <***>, ИНН <***>, 368608, <...>), (далее - ООО "Кураши")

о взыскании 2 180 500,74 руб., в т.ч.: 1 960 696 руб. задолженности по арендной плате и 219 804,74 руб. пени по договору аренды земельного участка № 107 от 04.10.2006;

о расторжении договора аренды земельного участка № 107 от 04.10.2006

при участии представителей:

от истца (казенное учреждение): ФИО1 - доверенность л.д.11, удостоверение

от соистца (администрации): извещен не явился

от ответчика: ФИО2 - доверенность л.д.105, паспорт

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО3

УСТАНОВИЛ:

казенное учреждение обратилось в Арбитражный суд Республики Дагестан с исковым заявлением к ООО "Кураши", в котором просит:

- взыскать 2 180 500,74 руб., в т.ч.: 1 960 696 руб. задолженности по арендной плате и 219 804,74 руб. пени по договору аренды земельного участка № 107 от 04.10.2006;

- расторгнуть договор аренды земельного участка № 107 от 04.10.2006.

Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком условий договора аренды земельного участка.

Определением суда от 20.09.2018 администрация городского округа "город Дербент" привлечена к участию в деле в качестве соистца.

15.11.2018 в судебном заседании объявлен перерыв до 14 часов 00 минут 20.11.2018, о чем в порядке, предусмотренном постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.12.2013 № 99 "О процессуальных сроках", сделано публичное объявление путем размещения соответствующей информации на официальном сайте Арбитражного суда Республики Дагестан 15.11.2018. Размещение такой информации на официальном сайте арбитражного суда с учетом положений части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ, Кодекс) свидетельствует о соблюдении правил статей 122, 123 Кодекса.

После перерыва судебное заседание продолжено с участием тех же представителей истца и ответчика.

В соответствии с частью 3 статьи 156 АПК РФ при неявке в судебное заседание арбитражного суда истца и (или) ответчика, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, суд вправе рассмотреть дело в их отсутствие. При неявке в судебное заседание иных лиц, участвующих в деле и надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, суд рассматривает дело в их отсутствие (часть 5 статьи 156 АПК РФ).

Дело рассматривается в соответствии со статьей 156 АПК РФ в отсутствие представителя соистца (администрации), извещенного о месте и времени судебного разбирательства в порядке статьи 123 АПК РФ и при непредставлении им отзыва на исковое заявление.

Представитель казенного управления в судебном заседании поддерживает заявленные требования, настаивает на их удовлетворении в полном объеме.

Ответчик возражает против удовлетворения заявленных требований, по основаниям, изложенным в отзыве (л.д. 117-120).

Суд, исследовав материалы дела, заслушав доводы казенного учреждения и общества, изучив все представленные доказательства и оценив их в совокупности, в порядке статей 67, 68, 71 АПК РФ, приходит к следующему выводу.

Как следует из материалов дела, постановлением главы администрации г. Дербента № 36/6 от 16.05.2002 по заявлению ООО "Кураши" в арендное пользование сроком на 7 лет предоставлен земельный участок площадью 2,0 га из земель населенных пунктов г.Дербента, расположенного в кадастровом квартале №63, для организации карьера камнепиления (л.д. 74).

Комитет по управлению имуществом г. Дербента (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды земельного участка №107 от 04.10.2006 (л.д. 12-14) сроком на 7 лет, в соответствии с которым арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок общей площадью 20000 кв.м, в кадастровом квартале №63 для использования в целях разработки полезных ископаемых - под карьер, согласно постановлению администрации №55/6 от 04.06.2009 (л.д. 31). К договору прилагается кадастровый план земельного участка (приложение 1), без которого договор не имеет юридической силы.

Арендные платежи исчисляются с момента заключения договора (пункт 1.3).

Согласно пункту 2.1 размер арендной платы в год за участок составляет 15 588 руб., сумма ежеквартальных платежей составляет 3 897 руб. Расчет арендной платы определен в приложении №2 к договору.

Арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными частями не позднее 20-го числа последнего месяца отчетного квартала на счет арендодателя для аккумуляции платежей по аренде (пункт 2.2).

Размер арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке в связи с принятием соответствующих актов органами государственной власти об изменении базовых ставок арендной платы и в других случаях, предусмотренных законодательными актами Российской Федерации. Новый размер арендной платы устанавливается с момента введения нормативных актов (пункт 2.3).

Не использование земельного участка не может служить основанием для отказа от внесения арендной платы (пункт 2.4 договора).

В силу пункта 2.5 договора в случае невнесения арендатором платежей более двух сроков, установленных договором, арендодатель имеет право в одностороннем порядке расторгнуть договор аренды, уведомив об этом арендодателя. При этом арендатор уплачивает пеню в размере ставки рефинансирования, установленного Центробанком РФ на момент просрочки за каждый день просрочки.

Права и обязанности сторон регламентированы в разделах 3 и 4 договора аренды.

Согласно пунктам 4.2.3, 4.2.4 и 4.2.6 арендатор обязан в месячный срок со дня официального опубликования решения об изменении базовых ставок арендной платы произвести перерасчет платы; своевременно в установленные договором сроки вносить арендную плату и не позднее 5-ти дней с момента перечисления арендной платы представлять арендодателю копии платежных поручений с отметкой банка, подтверждающей перечисление на счет арендодателя; после перерасчета арендной платы разницу вносить в ближайший установленный договором срок внесения арендной платы.

В случае не исполнения одной из сторон должным образом обязательств по договору другая сторона направляет нарушившей стороне письменное уведомление, в котором подробно и аргументировано излагает факты нарушений и требование их устранения в разумные сроки. Если нарушившая сторона не устранила нарушения в согласованные сроки, либо оставила без внимания в течении месяца уведомление о нарушениях, настоящий договор подлежит расторжению по условиям, предусмотренным договором (пункт 5.1).

Условия, подпадающие под экстремальные обстоятельства, сторонами оговорены в разделе 6 договора.

На основании договора п. 9.1 земельные споры, возникающие при реализации договора, разрешаются комиссией, состоящей из равного количества представителей от каждой из сторон в течение 30 (тридцати) дней с даты соответствующего заявления одной из сторон. При невозможности достижения согласия в комиссии споры разрешаются судебными органами в установленном законами Российской Федерации порядке.

Земельный участок передан по акту приема-передачи.

Договор аренды земельного участка №107 от 04.10.2006 в установленном порядке не прошел государственную регистрацию, что подтверждается материалами дела. Сторонами об обратном соответствующие доказательства в материалы дела не представлены.

Претензией №715 от 08.05.2018 (направлено ответчику по юридическому адресу 10.05.2018 (л.д. 26) арендодатель (казенное учреждение) сообщил арендатору (обществу) о необходимости погашения задолженности по состоянию на 01.04.2018 по арендной плате в размере 1 960 696 руб., которую необходимо оплатить в недельный срок, а также предупредил ответчика, что в случае невыполнения данного требования, арендодатель обратится в Арбитражный суд Республики Дагестан с иском о взыскании суммы задолженности по арендной плате с учетом пени в размере ставки рефинансирования ЦБ РФ и о расторжении договора аренды (л.д. 23).

Неисполнение обществом претензии №715 от 08.05.2018 об оплате 1 960 696 руб. задолженности (по состоянию на 01.04.2018) по договору № 107 от 04.10.2006 послужило основанием для обращения с настоящим иском в суд.

В договоре аренды претензионный порядок, конкретные требования к форме претензии, а также к порядку и срокам ее предъявления и рассмотрения по спорным правоотношениям не установлен.

Предусмотренный пунктом 9.1 договора комиссионный порядок рассмотрения земельных споров, возникающих при реализации договора, не подлежит применению, поскольку в данном случае возник спор не земельный, а по расчетам. Кроме того, разделом 9 не установлен ни персональный, ни количественный состав комиссии, ни порядок ее формирования.

В качестве доказательств соблюдения претензионного порядка истцом в материалы дела представлена претензия №715 от 08.05.2018 об оплате 1 960 696 руб. задолженности (по состоянию на 01.04.2018) по договору № 107 от 04.10.2006, которая направлена по юридическому адресу ответчика 10.05.2018 (л.д. 23). С учетом изложенного, истцом соблюден досудебный порядок урегулирования спора в части взыскания задолженности.

В соответствии с частью 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. В силу пункта 1 статьи 3 АПК РФ задачами судопроизводства в арбитражных судах является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, обратившихся в суд.

Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права истца (пункт 1 статьи 11 Гражданского кодекса).

В силу части 1 статьи 64 АПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном этим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

По правилам арбитражного судопроизводства каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (часть 1 статьи 65 АПК РФ). Доказательства представляются лицами, участвующими в деле (часть 1 статьи 66 АПК РФ).

По правилам статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий (статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса, постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.03.2012 N 12505/11).

Согласно части 1 статьи 168 АПК РФ при принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу; устанавливает права и обязанности лиц, участвующих в деле; решает, подлежит ли иск удовлетворению.

В силу статьи 170 АПК РФ в мотивировочной части решения должны быть указаны доказательства, на которых основаны выводы суда об обстоятельствах дела и доводы в пользу принятого решения; мотивы, по которым суд отверг те или иные доказательства, принял или отклонил приведенные в обоснование своих требований и возражений доводы лиц, участвующих в деле; обоснования принятых судом решений.

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) использование земли является платным за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. При этом в законе установлен исчерпывающий перечень плательщиков земельного налога.

В соответствии с пунктом 3 статьи 3 Земельного кодекса имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным и иным законодательством, а также специальными федеральными законами.

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускается.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу императивной нормы статьи 614 Гражданского кодекса арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), в порядке, в сроки и в размере, определенном договором.

Согласно положениям пункта 2 статьи 607 Гражданского кодекса законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами (часть 1 статьи 424 Гражданского кодекса).

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В пунктах 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление №73) разъяснено, что к договору аренды, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, то стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности и государственная собственность на которые не разграничена, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому, независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса.

(Определение Верховного Суда РФ от 14.05.2018 N 304-ЭС18-4480 по делу N А46-5624/2017).

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 14 и частью 1 статьи 7 Федерального закона от 6 октября 2003 г. № 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" к вопросам местного значения городского поселения относятся, в т.ч., владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в муниципальной собственности поселения, по которым принимаются муниципальные правовые акты.

Исходя из правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 11 мая 2004 г. № 209-О, и с учетом схожести правового регулирования земельного налога и арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в государственной и муниципальной собственности, соответствующий орган государственной власти субъекта Российской Федерации или местного самоуправления обязан определять арендную плату не произвольно, а в соответствии с экономической оценкой территории и генеральным планом города, т.е. основываясь на анализе и оценке экономических, природных и иных факторов, влияющих в том числе на уровень доходности земельного участка в конкретной зоне.

Ставки арендной платы, коэффициенты и их значения должны устанавливаться в целях определения экономически обоснованной платы за аренду земельных участков, соответствующей определенному уровню коммерческой привлекательности, потребительскому спросу на землю, развитию инфраструктуры, и призваны обеспечить максимальное поступление в бюджет арендных платежей при одновременном соблюдении экономически справедливого баланса интересов арендодателя и арендаторов земельных участков.

Условиями договора предусмотрено, что арендная плата может изменяться в одностороннем порядке арендодателем в связи с изменением базовых ставок арендной платы и в других случаях, предусмотренных законодательными актами Российской Федерации.

Судом установлено, что договор № 107 от 04.10.2006 аренды земельного участка, относящегося к публичной собственности, заключен после введения в действие Земельного кодекса, размер арендной платы установлен не по результатам торгов, поэтому к рассматриваемой сделке подлежит применению регулируемая арендная плата и изменение методики ее определения не требует заключения дополнительного соглашения к договору. Арендная плата подлежит начислению (взысканию судом) исходя из нормативно установленных ставок (независимо от содержания условия договора о размере арендной платы).

В соответствии с пунктами "в", "г", "к" части 1 статьи 72 Конституции Российской Федерации в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации находятся вопросы владения, пользования и распоряжения землей, разграничения государственной собственности, а также земельное законодательство.

Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ внесены изменения в Земельный кодекс РФ и отдельные законодательные акты Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 3 статьи 39.7 Земельного кодекса, а также в силу действовавших до 1 марта 2015 года положений пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса и пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается:

1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;

2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;

3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

В силу данного разграничения компетенции органов государственной власти и местного самоуправления Правительство Российской Федерации уполномочено устанавливать порядок определения размера арендной платы лишь в отношении земель, находящихся в федеральной собственности.

В заявленный период истец произвел расчет арендной платы за переданные ответчику участки на основании решения Собрания депутатов городского округа «город Дербент» от 24.01.2014 № 4 – 5 (далее – решение от 24.01.2014 № 4 – 5). Согласно пункту 3.2 данного решения при начислении арендной платы за земельные участки базовой ставкой считается стоимость земельного участка в данном кадастровом квартале в соответствии с постановлением Правительства Республики Дагестан от 31.01.2013 № 13 «Об утверждении удельных показателей кадастровой стоимости и результатов кадастровой оценки земель населенных пунктов Республики Дагестан» с применением поправочных коэффициентов по категориям земель и видам разрешенного использования. На основании приложения № 2 к решению от 24.01.2014 № 4 истец применил размер ставки арендной платы за земли под разработку полезных ископаемых (1,5%) и поправочный коэффициент для соответствующего вида деятельности (5).

Согласно расчету арендодателя размер годовой арендной платы за участки составил 483 540 рублей (322,36 х 20 000 х 1,5% х 5), где 322,36 руб./м – удельный показатель кадастровой стоимости, 20 000 кв. м – площадь земельных участков, 1,5% – ставка арендной платы, 5 – поправочный коэффициент вида деятельности.

В то же время спорный земельный участок предназначен для организации карьера по добыче камня, карьера камнепиления, предоставлен в аренду для разработки полезных ископаемых – карьер (пункт 1.1 договора аренды № 107 от 04.10.2006), общество имеет лицензию на право пользования участками недр, содержащими месторождения общераспространенных полезных ископаемых на срок до 04.06.2019, в которой в качестве основания землепользования указано, в том числе постановление администрации городского округа «город Дербент» от 04.06.2009 № 55/6 (л. д. 65).

В силу подпункта 2.2 статьи 30 Земельного кодекса (в редакции Федерального закона от 30.12.2008 № 311-ФЗ) предоставление пользователю недр земельных участков, необходимых для ведения работ, связанных с пользованием недрами, из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду осуществляется без проведения торгов (конкурсов, аукционов). Порядок расчета размера арендной платы за указанные земельные участки определяется Правительством Российской Федерации.

Согласно пункту 4 статьи 39.7 Земельного кодекса (в редакции после 01.03.2015) размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные для размещения объектов, предусмотренных подпунктом 2 статьи 49 данного Кодекса, а также для проведения работ, связанных с пользованием недрами, не может превышать размер арендной платы, рассчитанный для соответствующих целей в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности.

Использование земельных участков для проведения работ, связанных с пользованием недрами, относится к установленным федеральным законом случаям, при наличии которых размер арендной платы за некоторые виды публичных земель не может превышать размер арендной платы, установленной в отношении федеральных земель, названные нормы Земельного кодекса подлежат применению при определении арендной платы за все публичные земли независимо от того, какие правила установлены нормативными правовыми актами субъектов или муниципальных образований.

Правовой подход к разрешению тождественных споров сформулирован в определениях Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 20.03.2017 № 306-ЭС16-16522 и от 23.11.2017 № 305-ЭС17-12788, апелляционных определениях Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 21.04.2016 № 84-АПГ16-1 и от 08.09.2016 № 74-АПГ16-6.

Поскольку суд установил, что ответчик использует спорный земельный участок для проведения работ, связанных с пользованием недрами, размер арендной платы в данном случае не может превышать размер арендной платы, рассчитанный для соответствующих целей в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности (пункт 2.2 статьи 30 Земельного кодекса в действовавшей до 01.03.2015 редакции и пункт 4 статьи 39.7 Земельного кодекса в действующей редакции).

В силу абзаца 4 подпункта «д» пункта 3 постановления Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» арендная плата определяется на основании кадастровой стоимости и составляет два процента в отношении земельных участков, предоставленных в аренду пользователю недр для ведения работ, связанных с пользованием недрами.

С учетом изложенного в заявленный истцом период размер арендной платы в год за участки не мог превышать 128 944 рублей (322,36 х 20000 х 2%).

Из материалов дела следует, что в спорный период ответчиком оплачено 264 029 руб. (что ответчиком не оспаривается).

Таким образом, в период с 01.01.2011 по 31.03.2018 долг по арендной плате по договору аренды составил 453 663 рублей (169 680 руб. + 515 776 руб. + 32 236 руб. - 264 029 руб.). Данная сумма подлежит взысканию с ответчика в пользу казенного учреждения.

Доводы общества о том, что у ответчика ответствует обязанность по оплате аренды с 2 кв. 2016 поскольку часть земельного участка не используется, ответчик обращался к истцу с заявлением об изъятии части земельного участка 1,5 га в связи с завершением выработки камня, судом отклоняются поскольку доказательств внесения изменений в договор о площади земельного участка, а также доказательств передачи земельного участка или его части по акту приема-передачи арендодателю, обществом в материалы дела не представлено.

Как указано выше, по договору № 107 от 04.10.2006 арендная плата вносится равными долями ежеквартально в срок до 20 числа последнего месяца отчетного периода. То есть обязательства ООО "Кураши" по внесению арендной платы предполагают периодическое перечисление арендодателю денежных средств, предусмотренных договором и приложениями к нему.

За нарушение сроков внесения арендной платы истцом начислена пеня в размере 39 859,04 руб. за период 01.04.2017-31.03.2018.

В соответствии с пунктом 1 статьи 329 Гражданского кодекса исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно статье 330 Гражданского кодекса в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств, должник обязан уплатить кредитору определенную законом или договором денежную сумму - неустойку. При этом, по требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Пунктом 2.5 договора аренды №107 от 04.10.2006 предусмотрено, что в случае невнесения арендатором платежей в сроки, установленные договором, начисляется пеня в размере ставки рефинансирования, установленного ЦБ РФ на момент просрочки за каждый день просрочки.

Судом расчет истцов проверен, признан неверным, несоответствующим условиям договора и действующему законодательству.

Согласно условиям договора оплата по аренде производится арендатором ежеквартально равными частями не позднее 20-го числа последнего месяца квартала (пункт 2.2 договора аренды), следовательно, начисление неустойки (пени) следует производить с 20-го числа последнего месяца квартала.

Согласно сведениям, опубликованным Банком России, ключевая ставка Банка России была установлена с 01.04.2017 в размере 9,75%, с 02.05.2017 в размере 9,25%, с 19.06.2017 в размере 9%, с 18.09.2017 в размере 8,50%, с 30.10.2017 в размере 8,25%, с 08.12.2017 в размере 7,75%, с 12.02.2018 в размере 7,50%, с 26.03.2018 в размере 7,25%.

Согласно расчетам суда, произведенных с учетом возникновения обязательств оплаты ежеквартально, с применением опубликованных Банком России ставок, общая сумма договорной неустойки (пени) в соответствии с пунктом 2.5 договора аренды составляет 6 963,86 руб. (расчет прилагается).

Постановлением Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 22.12.2011 № 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса " разъяснено, что исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 ГК РФ) неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 Кодекса только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика.

Заявление со стороны ответчика об уменьшении размера пени суду не заявлено.

В части требования истца о расторжении договора аренды земельного участка №107 от 04.10.2006, суд приходит к следующему выводу.

Частью 5 статьи 4 АПК ПФ (в редакции на момент обращения истца в суд) предусмотрено, что гражданско-правовые споры о взыскании денежных средств по требованиям, возникшим из договоров, других сделок, вследствие неосновательного обогащения, могут быть переданы на разрешение арбитражного суда после принятия сторонами мер по досудебному урегулированию по истечении тридцати календарных дней со дня направления претензии (требования), если иные срок и (или) порядок не установлены законом или договором. Иные споры, возникающие из гражданских правоотношений, передаются на разрешение арбитражного суда после соблюдения досудебного порядка урегулирования спора только в том случае, если такой порядок установлен федеральным законом или договором. Экономические споры, возникающие из административных и иных публичных правоотношений, могут быть переданы на разрешение арбитражного суда после соблюдения досудебного порядка урегулирования спора в случае, если такой порядок установлен федеральным законом.

Из указанной нормы процессуального законодательства следует, что обязательным условием для рассмотрения дела в суде является соблюдение досудебного порядка урегулирования спора.

Под претензионным или иным досудебным порядком урегулирования спора понимается одна из форм защиты гражданских прав, которая заключается в попытке урегулирования спорных вопросов непосредственно между предполагаемыми кредитором и должником по обязательству до передачи дела в суд.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором.

Статья 619 Гражданского кодекса определяет, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Пунктом 2.5. договора аренды №107 от 04.10.2006 также предусмотрена возможность расторжения договора судом по требованию арендодателя в случае невнесения арендной платы более двух сроков подряд.

При этом пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса установлен обязательный досудебный порядок урегулирования сторонами вопроса об изменении или расторжении договора.

Согласно указанной норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом или договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В пункте 29 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №66 от 11.01.2002 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" указано следующее. По смыслу части третьей статьи 619 ГК РФ предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения. Так как часть третья статьи 619 Гражданского кодекса не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 Гражданского кодекса.

Таким образом, процедура расторжения договора заключается в направлении арендодателем письменного предупреждения о необходимости исполнения арендатором обязательства в разумный срок; предложения расторгнуть договор; требование о расторжении договора в суде.

Изложенная правовая позиция нашла отражение в постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 15.01.2010 по делу №А15-1334/2009 и обязательна для суда первой инстанции как указание на толкование закона.

В связи с образовавшейся задолженностью в адрес ответчика истцом направлено уведомление (л.д. 23) о необходимости погашения образовавшейся задолженности, с указанием того, что в случае непогашения задолженности договор аренды будет расторгнут в судебном порядке.

Арендодателем в уведомлении четко не изложена оферта в адрес арендатора о расторжении договора аренды с определенной даты с указанием оснований для этого (вместо этого указывается о намерении расторгнуть договор в судебном порядке).

Вопреки требованиям статьи 65 АПК РФ иных доказательств направления в адрес ответчика предложения о расторжении договора аренды истцом не представлено.

Следовательно, истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком по требованию о расторжении договора аренды №107 от 04.10.2006.

Данный подход согласуется с правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 29 Информационного письма от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой».

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 148 АПК РФ арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.

Истцу разъясняется, что оставление искового заявления без рассмотрения не лишает его права вновь обратиться в арбитражный суд с заявлением в общем порядке после устранения обстоятельств, послуживших основанием для оставления искового заявления без рассмотрения (часть 3 статьи 149 АПК РФ).

В соответствии со статьями 112 и 170 АПК РФ в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, разрешаются вопросы распределения между сторонами судебных расходов.

Истцы (органы местного самоуправления) в силу статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобождены от уплаты госпошлины, поэтому в соответствии со статьей 110 АПК РФ государственная пошлина по делу взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 6.1, 27, 65, 71, 110, 148, 153, 156, 163, 167-171, 176, 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

Р Е Ш И Л :

Исковое заявление удовлетворить в части.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Кураши" (ОГРН 1020502001871, ИНН 0542016427, 368608, Республика Дагестан, г. Дербент, ул. Прикаспийская, д. 12) в пользу муниципального казенного учреждения "Управление земельных и имущественных отношений администрации городского округа "г. Дербент" (ОГРН 1100542000569, ИНН 0542033052, 368602, Республика Дагестан, г. Дербент, ул. В. Ленина, д.37) 460 626, 86 руб., в т.ч.: 453 663 руб. основной задолженности за период (01.01.2011-31.03.2018) и 6 963,86 руб. пени по договору аренды земельного участка № 107 от 04.10.2006 за период (с 01.04.2017 по 31.03.2018).

Исковое заявление в части расторжения договора аренды земельного участка № 107 от 04.10.2006 оставить без рассмотрения.

В удовлетворении остальной части искового заявления отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Кураши" (ОГРН <***>, ИНН <***>, 368608, <...>) в доход федерального бюджета 7 162 рублей государственной пошлины.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд г. Ессентуки в течение месяца со дня его принятия, через Арбитражный суд Республики Дагестан.

Судья К.С. Гридасова