Постановление от 26 февраля 2025 г. по делу № А84-3481/2023

ДВАДЦАТЬ ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Суворова, д. 21, Севастополь, 299011, тел. 8 (8692) 54-74-95

E-mail: info@21aas.arbitr.ru 


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А84-3481/2023
27 февраля 2025 года
город Севастополь



Резолютивная часть постановления объявлена 18.02.2025.

Постановление изготовлено в полном объеме 27.02.2025.

Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Колупаевой Ю.В., судей Евдокимова И.В., Плотникова И.В.,

при ведении протокола судебного заседания и его аудиозаписи секретарем судебного заседания Голованевым В.А.,

при участии в судебном заседании:

от общества с ограниченной ответственностью  «Альфагруппинвест» – ФИО1, представитель, действующий на основании доверенности от 01.07.2024 б/н,

от Правительства города Севастополя – ФИО2, представитель, действующий на основании доверенности от 25.07.2024 № 6577/01-01-02.1-21/02/24,

от Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя – ФИО3, представитель, действующий на основании доверенности от 09.01.2025 № 4,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Альфагруппинвест» на решение Арбитражного суда города Севастополя от 19.11.2024 по делу № А84-3481/2023 (судья Бойко М.О.)

по исковому заявлению Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя

к обществу с ограниченной ответственностью «Альфагруппинвест»,

при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора: общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик Жилого комплекса «Новый», Правительства Севастополя,

о взыскании задолженности по арендной плате,

УСТАНОВИЛ:

Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (далее – ДИЗО, Департамент, истец) обратился в Арбитражный суд города Севастополя с иском с учётом изменения исковых требований в порядке статьи 46 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) к обществу с ограниченной ответственностью «Альфагруппинвест» (далее - ООО «Альфагруппинвест», Общество, ответчик) взыскать задолженность по Договору № 302 от 09.06.2020 в размере 90 271 443,37 руб., из которых: задолженность по арендной плате за период с 28.08.2020 по 29.02.2024 в размере 81 603 001,91 руб.; пени за ненадлежащее исполнение обязательств по Договору за период с 31.08.2021 по 21.02.2024 в размере 8 399 072,78 руб.; проценты за пользование чужими денежными средствами за ненадлежащее исполнение обязательств по Договору за период с 22.02.2024 по 29.02.2024 в размере 269 368,68 руб.

Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязанности по внесению платы за пользование землёй.

Решением Арбитражного суда города Севастополя от 19.11.2024 исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, Общество обратилось в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить, принять по делу новый судебный акт.

В обоснование апелляционной жалобы апеллянт ссылается на то, что настоящее решение является необоснованным, принятым в нарушение норм материального и процессуального права. В частности Общество указывает на то, что судом первой инстанции не учтено, что земельный участок с кадастровым номером 91:04.000000:105 общей площадью 31 643 кв. м., перестал существовать как объект гражданских правоотношений, договора в отношении земельных участков образованных из него своевременно не заключены по вине истца, что препятствовало использованию их по назначению, уведомление об изменении размера арендной платы в адрес ответчика не направлялось, что исключает ответственность последнего, судом не применены к спорным правоотношениям положения статей 404 и 333 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Определением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 15.01.2025 апелляционная жалоба принята к производству суда.

В судебном заседании представитель ответчика просил удовлетворить апелляционную жалобу, решение суда первой инстанции отменить по указанным в ней основаниям.

В судебном заседании представители истца и третьего лица возражали против удовлетворения апелляционной жалобы, просил в ее удовлетворении отказать и оставить решение суда первой инстанции без изменений по основаниям, указанным в возражениях на апелляционную жалобу Общества.

В судебное заседание иные лица, участвующие в деле, явку представителей не обеспечили.

Лица, участвующие в деле, надлежащим  образом извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в том числе путем опубликования указанной информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», с учетом положений части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), обязывающих участников арбитражного процесса после получения первого судебного акта по рассматриваемому делу самостоятельно предпринимать меры по получению информации о движении дела с использованием любых источников такой информации и любых средств связи, в связи с чем, суд  на основании  статей 121, 123, 156, 266 АПК РФ считает возможным рассмотрение апелляционной жалобы в отсутствие представителей иных лиц, участвующих в деле.

Повторно рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 АПК РФ, изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции установил следующее.

28.06.2018 ООО «Альфагруппинвест» по результатам аукциона был приобретен в аренду земельный участок площадью 31 643 кв. м с кадастровым номером: 91:04:000000:105, категория земель: «Земли населенных пунктов», вид разрешенного использования земельного участка: «объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы)» (код 4.2.); «многоэтажная жилая застройка (высотная застройка)» (код. 2.6).

09.06.2020 на основании распоряжения Департамента от 15.05.2018 N 6105-РДИ «О проведении аукциона», протокола подведения итогов аукциона по аренде земельного участка, находящегося в собственности города Севастополя от 28.06.2018 N б/н, и постановления Арбитражного суда Центрального округа от 16.10.2019 по делу № А83-15936/2018, между Департаментом и ООО «Альфагруппинвест» был заключен Договор аренды земельного участка № 302 (далее - Договор аренды № 302). Договор аренды зарегистрирован 24.07.2020 под № 91:04:000000:105-91/001/2020-3.

Согласно пункту 1.1. Договора аренды № 302, Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает за плату во временное владение и пользование земельный участок с кадастровым номером: 91:04:000000:105, категория земель: «Земли населенных пунктов», вид разрешенного использования земельного участка: «Объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы)» (код 4.2.); «многоэтажная жилая застройка (высотная застройка)» (код. 2.6). Площадь: 31 643 кв. м, в границах согласно кадастровой выписке о земельном участке. Адрес объекта: Российская Федерация, г. Севастополь, Нахимовский р-н, в районе ул. Горпищенко.

В соответствии с пунктом 6.1 Договора аренды № 302, договор заключен сроком на 9 лет.

В соответствии с пунктом 2.3. Договора аренды № 302, размер ежегодной арендной платы, по результатам аукциона, составляет 84 544 400,00 руб. 00 коп., НДС не облагается.

Согласно пункту 2.4. Договора аренды № 302, размер ежегодной арендной платы установлен на день подписания и может пересматриваться Арендодателем в одностороннем порядке в связи с инфляцией и индексацией цен, внесением изменений и дополнений в нормативные правовые акты Российской Федерации, города федерального значения Севастополь, но не чаще одного раза в год.

В соответствии с пунктом 2.5. Договора аренды № 302, в случае изменения размера арендной платы Арендодатель уведомляет об этом Арендатора и направляет в его адрес проект соглашения о внесении изменений в договор аренды земельного участка и расчет размера арендной платы.

Согласно пункту 2.6. Договора аренды № 302, Арендная плата начисляется с момента государственной регистрации данного Договора и перечисляется Арендатором ежемесячно, равными долями, не позднее 30 числа месяца, следующего за отчетным.

Согласно п. 2.7. Договора аренды № 302, в случае невнесення арендной платы в установленный данным Договором срок Арендатору начисляется пеня в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации за каждый день просрочки платежа.

11.12.2020 арендуемый ответчиком земельный участок был передан в субаренду Обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик Жилого комплекса «Новый».

Арендатором обязательства по внесению арендной платы согласно условиям Договора не выполнялись надлежащим образом, вследствие чего образовалась задолженность по арендной плате и штрафным санкциям.

Департаментом в адрес Арендатора ценной корреспонденцией направлялось Предупреждение от 27.01.2023 № П/ЗУ-001866 о необходимости исполнения обязательств по Договору аренды.

Поскольку ответчик не исполнил обязательства по оплате арендных платежей и штрафных санкций по Договору аренды № 302, истец обратился в суд с рассматриваемым иском.

Судом первой инстанции исковые требования удовлетворены в полном объёме.

Проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 и пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), использование земли в Российской Федерации является платным. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Размер арендной платы за пользование земельным участком, порядок, условия и сроки ее внесения определяются договором аренды (статьи 614 ГК РФ, части 4 статьи 22 ЗК РФ).

Из пунктов 1, 2 статьи 39.7 ЗК РФ следует, что размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации; в случае заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за земельный участок определяется по результатам этого аукциона.

Договор аренды № 302 заключен размер по результатам аукциона; ежегодная арендная плата установлена в размере 84 544 400,00 руб.

26.08.2022 на основании утвержденной документации по планировке территории и межевания земельного участка, утвержденного Постановлением Правительства Севастополя от 17.02.2022, земельный участок с кадастровым номером 91:04:000000:105 был разделен, в результате чего были образованы земельные участки с кадастровыми номерами: 91:04:000000:1279; 91:04:001020:654; 91:04:001020:655; 91:04:000000:1281; 91:04:001025:2470, 91:04:000000:1278 91:04:000000:1280; что повлекло снятие с кадастрового учета первоначального земельного участка с кадастровым номером 91:04:000000:105.

Из содержания представленного Департаментом расчета усматривается, что в период арендных правоотношений ООО «Альфагруппинвест» до июля 2021 систематически оплачивало арендную плату, в связи с чем, по состоянию на 01.07.2021 имелась переплата в размере 0,86 руб.

По истечении года после заключения Договора аренды № 302 (после 25.07.2021) размер годовой арендной платы увеличен с учетом коэффициента инфляции (84 544 400,00 х 1,037), при этом ответчиком производилась ежемесячно оплата арендных платежей в прежнем размере 7 045 366,67 руб. до января 2022 г., с февраля 2022 г. по август 2022 г. ответчик ежемесячно уплачивал арендные платежи в размере 7 327 181,34 руб., за сентябрь 2022 г. произведена последняя оплата в размере 5 621 614,98 руб.

Исчисляя размер годовой арендной платы после 29.08.2022, истцом (с учетом уточнения от 23.09.2024) исключены арендная плата за «выделенный» земельный участок с КН 91:04:000000:1278, на котором расположен введенный в эксплуатацию многоквартирный жилой дом (после произведения государственной регистрации права собственника жилого помещения в многоквартирном доме 29.08.2022), а также за земельный участок с КН 91:04:000000:1280, в отношении которого 22.11.2022 зарегистрирован Договор аренды № 609, пропорционально площади указанных земельных участков относительно размера годовой арендной платы первоначального земельного участка.

Указанные обстоятельства апеллянтом не оспариваются.

С учетом изложенного, истцом исчислен размер арендной платы следующим образом:

за период с 24.07.2020 по 24.07.2021 - в размере 84 544 400 руб. (согласно п. 2.3. Договора аренды № 302);

за период с 25.07.2021 по 31.12.2021 - в размере 87 672 542,80 руб. (84 544 400 руб. х 1,037 (коэффициент инфляции 2021), расчет произведен применительно к п. 2.4. Договора аренды № 302;

за период с 01.01.2022 по 28.08.2022 - в размере 91 179 444,51 руб. (84 544 400 руб. х 1,037 (коэффициент инфляции 2021) х 1,04 (коэффициент инфляции 2022), расчет произведен применительно к п. 2.4. Договора аренды № 302;

за период с 29.08.2022 по 21.11.2022 - в размере 62 315 414,69 руб. ((84 544 400 руб. - 26 763 620,86 руб. (доля арендной платы, приходящейся на земельный участок с КН 91:04:000000:1278)) х 1,037 (коэффициент инфляции 2021 г.) х 1,04 (коэффициент инфляции 2022), расчет произведен применительно к п. 2.4. Договора аренды № 302 и с учетом прекращения права собственности у города в отношении земельного участка с КН 91:04:000000:1278;

за период с 22.11.2022 по 31.12.2022 - в размере 49 854 867,47 руб. ((84 544 400 руб. - 26 763 620,86 руб. (доля арендной платы, приходящейся на земельный участок с КН 91:04:000000:1278) - 11 553 804,63 руб. (доля арендной платы, приходящейся на земельный участок с КН 91:04:000000:1280)) х 1,037 (коэффициент инфляции 2021) х 1,04 (коэффициент инфляции 2022) расчет произведен применительно к п. 2.4. Договора аренды № 302, с учетом прекращения права собственности у города в отношении земельного участка с КН 91:04:000000:1278 и заключения нового договора аренды от 22.11.2022 в отношении земельного участка с КН 91:04:000000:1280;

за период с 01.01.2023 по 31.12.2023 - в размере 52 596 885,18 руб. (49 854 867,47 руб. х 1,055 (коэффициент инфляции 2023), расчет произведен применительно к п. 2.4. Договора аренды № 302;

за период с 01.01.2024 по 21.02.2024 (дата заключения договоров аренды в отношении земельных участков, образованных в результате раздела первоначального) - в размере 54 963 745,01 руб. (52 596 885,18 руб. х 1,045 (коэффициент инфляции 2024), расчет произведен применительно к п. 2.4. Договора аренды № 302.

С учетом представленного расчета, за период с 28.08.2020 по 29.02.2024 (дата образования дебиторской задолженности август 2021), а также произведённых Общество оплат, у ответчика перед истцом имеется задолженность по арендным платежам по Договору аренды № 302 в размере 81 603 001,91 руб.

Расчет судом первой инстанции проверен, признан арифметически и методологически верным.

Апеллянтом указанный расчёт не оспорен.

Согласно контррасчету ответчика (приложение к отзыву от 28.05.2024), представленному в суд первой инстанции, размер задолженности по арендным платежам составил 83 565 402,46 руб., что превышает исчисленный истцом размер.

Ответчик, возражая против начисления арендной платы после 26.08.2022, указал на то, что объект аренды перестал существовать ввиду его разделения, что исключает начисление арендных платежей по Договору аренды № 302.

Апелляционный суд соглашается с судом первой инстанции, который отклонил данный довод ответчика исходя из следующего.

Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлениях Президиума от 22.04.2008 N 16975/07 и от 13.09.2011 N 3413/1, специфическая особенность земельных участков как объектов недвижимости заключается в том, что они являются природными объектами, частью поверхности земли, формирование их границ осуществляется посредством землеустройства. В последующем в отношении таких участков производится государственный кадастровый учет. При образовании новых земельных участков прежний земельный участок как природный объект не исчезает, меняется лишь описание границ.

Исполнение требований Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» само по себе не влечет фактического прекращения пользования земельным участком, так как земельный участок как объект гражданского оборота в связи со снятием его с кадастрового учета не прекратил своего существования в физическом виде. Данное обстоятельство не является основанием для освобождения арендатора от взимания платы за пользование участком.

08.06.2020 Департаментом архитектуры и градостроительства города Севастополя на основании обращения Общества было принято Распоряжение № 46 «О разработке документации по планировке территории, расположенной в районе ул. Горпищенко + Лабораторного шоссе - ул. Николая Кисляка в г. Севастополе" (далее - Распоряжение № 46).

По заказу ООО «Альфагруппинвест» соответствующая документация была разработана.

17.02.2022 постановлением Правительства города Севастополя была утверждена документация по планировке территории «Проект планировки и проект межевания территории, расположенной в районе ул. Горпищенко + Лабораторного шоссе - ул. Николая Кисляка в г. Севастополе.»

26.08.2022 на основании утвержденной документации по планировке территории и межевания земельного участка, утвержденного вышеуказанным Постановлением Правительства Севастополя от 17.02.2022, земельный участок с кадастровым номером 91:04:000000:105 был разделен согласно 7 этапам строительства (первый из которых завершен 29.07.2022 введением многоквартирного жилого дома в эксплуатацию, второй находился в процессе строительства и позднее завершен 01.11.2023 введением многоквартирного жилого дома в эксплуатацию), в результате чего были образованы земельные участки с кадастровыми номерами: 91:04:000000:1279; 91:04:001020:654; 91:04:001020:655; 91:04:000000:1281; 91:04:001025:2470, 91:04:000000:1278, 91:04:000000:1280.

В этот же день погашены сведения в ЕГРН относительно земельного участка с кадастровым номером 91:04:000000:105.

В адрес ООО «Альфагруппинвест» от Департамента поступили проекты следующих договоров (далее - проекты Договоров):

Договор № 609 аренды земельного участка с кадастровым номером 91:04:000000:1280;

Договор № 611 аренды земельного участка с кадастровым номером 91:04:000000:1279;

Договор № 610 аренды земельного участка с кадастровым номером 91:04:001020:654;

Договор № 608 аренды земельного участка с кадастровым номером 91:04:001020:655;

Договор № 612 аренды земельного участка с кадастровым номером 91:04:000000:1281;

Договор № 613 аренды земельного участка с кадастровым номером 91:04:001025:2470.

Согласно преамбуле проектов Договоров, последние заключаются в связи с разделом земельного участка с кадастровым номером 91:04:000000:105.

Как следует из пункта 2.2. проектов Договоров: годовая арендная плата за пользование участками определяется в соответствии с ежегодной арендной платой за пользование земельным участком с кадастровым номером 91:04:000000:105, установленной по результатам аукциона в договоре аренды земельного участка от 09.06.2020 № 302, пропорционально размеру вновь сформированного земельного участка.

Согласно пп. 2.3.2 п. 2.3 проектов Договоров: «Размер ежегодной арендной платы установлен на день подписания и может пересматриваться Арендодателем в одностороннем, порядке: 2.3.2. В связи с внесением, изменений и дополнений в нормативные правовые акты Российской Федерации, города федерального значения Севастополь, но не чаще одного раза в год».

По итогам рассмотрения проектов Договоров 28.11.2022 Общество сочло, что условия подпункта 2.3.2 пяти проектов договоров аренды земельных участков с кадастровыми номерами 91:04:001020:654 (проект № 610), 91:04:001020:655 (проект № 608), 91:04:000000:1279 (проект № 611), 91:04:000000:1281 (проект № 612), 91:04:001025:2470 (проект № 613), соответствующих 3 - 7 этапам строительства, невозможны к принятию в предложенной редакции, в связи с чем направило департаменту протоколы согласования разногласий с предложением исключить подпункт 2.3.2 из указанных проектов договоров.

Поскольку Департамент предложение Общества о согласовании протокола разногласий оставил без ответа, ответчик обратился в арбитражный суд с иском о разрешении разногласий, возникших при заключении договоров аренды земельного участка.

Решением Арбитражного суда города Севастополя от 29.08.2023 по делу № А84-2849/2023, оставленным без изменения постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 12.02.2024 и постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 29.10.2024, в удовлетворении иска отказано.

В постановлении Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 12.02.2024 по делу № А84-2849/2023 указано, что распоряжение № 46 принималось на основании обращения Общества, соответственно, инициатором раздела первоначального земельного участка было Общество. В материалах дела отсутствуют и Обществом не представлены объективные основания для такого раздела (окончание строительства многоквартирного дома, необходимость формирование земельных участков с учётом особо охраняемых зон и т.д.). Необходимость установления красных зон и границ территорий общего пользования такими основаниями не являются, равно как и установление границ земельных участков, предназначенных для строительства.

Судами в рамках дела № А84-2849/2023 установлено, что образованные в результате раздела земельные участки сохранили категорию земель и вид разрешенного использования исходного земельного участка; в результате раздела по условиям проектов договоров не изменились суммарная площадь предоставленной обществу по итогам торгов земли и размер платы за нее.

Согласно представленным в материалы дела выпискам из ЕГРН, 22.11.2022 произведена государственная регистрация Договора аренды земельного участка с кадастровым номером 91:04:000000:1280, образованного в результате раздела; 28.02.2024 произведена государственная регистрация Договоров аренды образованных в результате раздела земельных участков с кадастровыми номерами: 91:04:001020:654, 91:04:001020:655, 91:04:000000:1279, 91:04:000000:1281, 91:04:001025:2470.

С учетом представленных в материалы дела заключенных договоров в отношении вышеупомянутых земельных участков, изменения в редакцию договоров не вносились.

Пунктом 2 статьи 11.2 ЗК РФ установлено, что земельные участки, из которых при разделе, объединении, перераспределении образуются земельные участки (исходные земельные участки), прекращают свое существование с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из них земельные участки (далее также - образуемые земельные участки) в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости»), за исключением случаев, указанных в пунктах 4 и 6 статьи 11.4 настоящего Кодекса, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами.

Пунктом 4 статьи 11.8 ЗК РФ предусмотрено, что в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо в отношении измененных земельных участков сохраняет право аренды или безвозмездного пользования и (или) имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

С учетом вышеизложенных обстоятельств и норм права, суд первой инстанции пришёл к обоснованному выводу о том, что ответчиком не доказано прекращение пользования исходного земельного участка после 26.08.2022 согласно условиям Договора аренды № 302 после снятия с кадастрового учета земельного участка, первоначально выступавшего предмета данного Договора.

Представленное ответчиком в обоснование своих доводов заключение кадастрового инженера от 04.09.2023 о наличии на земельных участках незавершенных строительством объектов капитального строительства, а также законсервированных объектов незавершенного строительства, не опровергает указанный вывод суда первой инстанции.

Утверждение апеллянта о том, что договора в отношении вновь образованных земельных участков своевременно не заключены по вине истца, что препятствовало использованию их по назначению, противоречит как материалам дела, так и выводам судов по делу № А84-2849/2023.

Кроме того, Обществом не представлено каких-либо доказательств возврата земельного участка либо земельных участков из него образованных (за исключением того, на котором был возведён объект капитального строительства) Арендодателю либо выбытия их из его владения иным образом.

Таким образом, суд первой инстанции пришёл к правомерному выводу об обоснованности исковых требований в части основного долга по арендным платежам в заявленном размере.

Кроме того, ДИЗО были заявлены требования о взыскании неустойки и процентов (за разные периоды) за нарушение сроков оплаты арендной платы.

Согласно пункту 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться, в том числе, неустойкой.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).

Условиями Договора аренды № 302 (пункт 2.7) установлена неустойка в виде пени в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации за каждый день просрочки платежа, в случае невнесення арендной платы в установленный данным Договором срок Арендатору.

Из представленного Департаментом расчета следует, что применительно к указанному пункту за ненадлежащее исполнение обязательств по Договору аренды № 302 исчислена неустойка в виде пени за период с 31.08.2021 по 21.02.2024 в сумме 8 399 072,78 руб.

Расчет неустойки судом первой инстанции проверен, признан арифметически верным. Контррасчет неустойки за просрочку внесения арендной платы ответчиком не представлен.

В апелляционной жалобе доводы относительно правильности представленного истцом арифметического расчета пени за указанный период отсутствуют.

Ответчик, возражая против начисления неустойки, указал, что последний не был уведомлен об изменении (увеличении) размера арендной платы, сославшись на нарушение пункт 2.5 Договора аренды № 302, закрепляющего обязанность Департамента в случае изменения арендной платы уведомлять об этом Общество и направлять проект соответствующего соглашения, а также на разъяснения, данные в пункте 22 Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2019), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 25.12.2019 (отсутствие уведомления от арендодателя об изменении регулируемой арендной платы позволяет арендатору оспаривать правомерность начисления арендодателем неустойки за нарушение сроков внесения этой платы).

Соглашаясь с судом первой инстанции, апелляционный суд полагает, что утверждение ответчика основано на неверном толковании условий договора и норм права.

В соответствии с пунктом 1 статьи 424 ГК РФ, статьи 39.7 ЗК РФ размер арендной платы за пользование земельным участком является регулируемым.

В соответствии с пунктом 8 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 N 582, при заключении договора аренды земельного участка федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре случаи и периодичность изменения арендной платы за пользование земельным участком. При этом арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка, изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды.

Согласно пункту 3.2. Порядка расчета размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности города Севастополя и предоставленных в аренду без торгов, утверждённого Постановление Правительства Севастополя от 08.04.2019 N 219-ПП при заключении договора аренды земельного участка предусматриваются случаи и периодичность изменения арендной платы за пользование земельным участком. При этом арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка, изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды.

Аналогичные положения закреплены в пункте 2.4. Договора аренды № 302, согласно которому размер ежегодной арендной платы может пересматриваться Арендодателем в одностороннем порядке в связи с инфляцией и индексацией цен, внесением изменений и дополнений в нормативные правовые акты Российской Федерации, города федерального значения Севастополь, но не чаще одного раза в год.

Данный пункт не предусматривает направление в адрес арендатора уведомления и внесения изменений в спорный договор, так как такое изменение прямо следует из соответствующего нормативного регулирования.

Исходя из буквального трактовки условий Договора аренды № 302, в том числе пунктов 2.4. и 2.5., пункт 2.5. касается изменения размера арендной платы посредством направления уведомления и внесения изменений в договор в иных случаях, не указанных в пункте 2.4..

В противном случае указанные пункты нарушали бы принцип нормативного регулирования размера платы за землю.

Суд первой инстанции обоснованно критично отнёсся к доводу Общества о том, что ответчик не был осведомлен об увеличении с учетом коэффициента инфляции размера годовой арендной платы.

Сведения о размере уровня инфляции на соответствующий год приведены в федеральных законах о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, в связи с чем являются общедоступными.

При этом, как следует из материалов дела, с февраля 2022 г. размер исчисленных ответчиком ежемесячных арендных платежей был увеличен с 7 045 366,67 руб. до 7 327 181,34 руб.

В соответствии с пунктом 1 статьи 404 ГК РФ, если неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства произошло по вине обеих сторон, суд соответственно уменьшает размер ответственности должника. Суд также вправе уменьшить размер ответственности должника, если кредитор умышленно или по неосторожности содействовал увеличению размера убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением, либо не принял разумных мер к их уменьшению.

С учетом изложенного, оснований для освобождения ответчика от уплаты неустойки за нарушение срока внесения арендных платежей в силу вышеуказанной нормы судами не установлено.

Обращаясь с исковым заявлением (с учетом уточнения), истец за период с 22.02.2024 по 29.02.2024 начислил проценты за пользование чужими денежными средствами согласно статье 395 ГК РФ «за ненадлежащее выполнение обязательств по договору».

Согласно разъяснениям, изложенным в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 года № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее – Постановление Пленума № 7), по смыслу статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ). Законом или договором может быть установлен более короткий срок для начисления неустойки, либо ее сумма может быть ограниченна. Присуждая неустойку, суд по требованию истца в резолютивной части решения указывает сумму неустойки, исчисленную на дату вынесения решения и подлежащую взысканию, а также то, что такое взыскание производится до момента фактического исполнения обязательства (пункт 65).

По общему правилу, если при расторжении договора основное обязательство прекращается, неустойка начисляется до момента прекращения этого обязательства (пункт 4 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации). Если при расторжении договора основное обязательство не прекращается, например, при передаче имущества в аренду, и сохраняется обязанность должника по возврату полученного имущества кредитору и по внесению соответствующей платы за пользование имуществом, то взысканию подлежат не только установленные договором платежи за пользование имуществом, но и неустойка за просрочку их уплаты (статья 622 названного кодекса) (пункт 66).

При этом окончание срока действия договора не влечет прекращение всех обязательств по договору, в частности обязанностей сторон уплачивать неустойку за нарушение обязательств, если иное не предусмотрено законом или договором (пункты 3, 4 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации) (пункт 68).

В силу пункта 4 статьи 395 ГК РФ в случае, когда соглашением сторон предусмотрена неустойка за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежного обязательства, предусмотренные настоящей статьей проценты не подлежат взысканию, если иное не предусмотрено законом или договором.

Как разъяснено в пункте 42 Постановления Пленума № 7, если законом или соглашением сторон установлена неустойка за нарушение денежного обязательства, на которую распространяется правило абзаца первого пункта 1 статьи 394 Гражданского кодекса Российской Федерации, то положения пункта 1 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации не применяются. В этом случае взысканию подлежит неустойка, установленная законом или соглашением сторон, а не проценты, предусмотренные статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации (пункт 4 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно правовой позиции, приведенной в пункте 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», если при принятии искового заявления суд придет к выводу о том, что избранный истцом способ защиты права не может обеспечить его восстановление, данное обстоятельство не является основанием для отказа в принятии искового заявления, его возвращения либо оставления без движения. В соответствии со статьей 133 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на стадии подготовки дела к судебному разбирательству суд выносит на обсуждение вопрос о юридической квалификации правоотношения для определения того, какие нормы права подлежат применению при разрешении спора.

В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2016), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 06.07.2016, разъяснено, что если истец обосновывает требование о взыскании суммы санкции за просрочку в исполнении денежного обязательства ссылками на пункт 1 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, когда законом или договором предусмотрена неустойка (абзац первый пункта 1 статьи 394 Гражданского кодекса Российской Федерации), суд выносит на обсуждение сторон вопрос о необходимости применения к правоотношениям сторон пункта 1 статьи 330 или пункта 1 статьи 322 Гражданского кодекса Российской Федерации о неустойке.

В этом случае истец может соответственно увеличить или уменьшить размер исковых требований на основании условий договора или положений закона о неустойке, а ответчик - заявить о применении статьи 333 ГК РФ и представить соответствующие доказательства.

Если размер процентов, рассчитанных на основании статьи 395 ГК РФ, превышает размер неустойки, суд при установлении факта нарушения денежного обязательства удовлетворяет исковые требования частично в пределах размера суммы неустойки, подлежащей взысканию.

Само по себе то обстоятельство, что истец обосновывает свое требование о применении меры ответственности в виде взыскания денежной суммы за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежного обязательства пунктом 1 статьи 395 ГК РФ, в то время как законом или соглашением сторон на случай этого нарушения предусмотрена соответствующая неустойка и денежные средства необходимо взыскать с ответчика в пользу истца на основании пункта 1 статьи 330 или пункта 1 статьи 332 ГК РФ, не является основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования.

Данный вывод соотносится с правовой позицией, изложенной в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 27.07.2017 по делу № 305-ЭС17-2343, А40-125038/2015, ответ на вопрос 2 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2016), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 06.07.2016.

Согласно расчету суда первой инстанции, неустойка в виде пени, установленной Договором аренды № 302, за период с 22.02.2024 по 29.02.2024, исчисленная в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации за каждый день просрочки платежа, составляет 328 630,14 руб., соответственно, с учетом того, что суд не вправе выходить за пределы исковых требований, исковые требования в части взыскания задолженности в размере 269 368,68 руб., поименованной истцом как проценты за пользование чужими денежными средствами, подлежали удовлетворению в полном объёме.

Судом первой инстанции правомерны не применены к спорным правоотношениям положения статьи 333 ГК РФ.

В соответствии со статьей 333 ГК РФ суд вправе уменьшить неустойку, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушенного обязательства. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Согласно пункту 2 статьи 333 ГК РФ уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды.

Как разъясняется в пункте 78 Постановление Пленума № 7, правила о снижении размера неустойки на основании статьи 333 ГК РФ применяются также в случаях, когда неустойка определена законом.

Гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств, а для лица, осуществляющего предпринимательскую деятельность, - если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды.

Степень соразмерности заявленной ответчиком неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, в силу чего только суд вправе дать оценку указанному критерию, исходя из своего внутреннего убеждения и обстоятельств конкретного дела в соответствии с требованиями Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Так, критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность не исполнения обязательств и др.

Для того чтобы применить указанную статью, арбитражный суд должен располагать данными, позволяющими установить явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства о сумме основного долга, о возможном размере убытков, об установленном в договоре размере неустойки и начисленной общей сумме, о сроке, в течение которого не исполнялось обязательство,

В соответствии с пунктом 73 Постановление Пленума № 7 бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика.

Так, согласно абзацу 2 пункта 75 Постановление Пленума № 7 доказательствами обоснованности размера неустойки могут служить, в частности, данные о среднем размере платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями лицам, осуществляющим предпринимательскую деятельность, либо платы по краткосрочным кредитам, выдаваемым физическим лицам, в месте нахождения кредитора в период нарушения обязательства, а также о показателях инфляции за соответствующий период.

В пункте 2 постановления Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 N 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» также разъясняется, что при рассмотрении вопроса о необходимости снижения неустойки по заявлению ответчика на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, судам следует исходить из того, что неисполнение или ненадлежащее исполнение должником денежного обязательства позволяет ему неправомерно пользоваться чужими денежными средствами. Поскольку никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, условия такого пользования не могут быть более выгодными для должника, чем условия пользования денежными средствами, получаемыми участниками оборота правомерно (например, по кредитным договорам).

Разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения. Вместе с тем для обоснования иной величины неустойки, соразмерной последствиям нарушения обязательства, каждая из сторон вправе представить доказательства того, что средний размер платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями субъектам предпринимательской деятельности в месте нахождения должника в период нарушения обязательства, выше или ниже двукратной учетной ставки Банка России, существовавшей в тот же период.

Доказательства, подтверждающие явную несоразмерность неустойки, последствиям нарушения обязательств ответчик не представил.

Кроме того, необоснованное уменьшение неустойки судом с экономической точки зрения позволяет должнику получить доступ к финансированию за счет другого лица на нерыночных условиях, что в целом может стимулировать недобросовестных должников к неплатежам. Неисполнение должником денежного обязательства позволяет ему пользоваться чужими денежными средствами. Никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения.

В рассматриваемом случае каких-либо доказательств, свидетельствующих о явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, а также о том, что взыскание неустойки в определенном судом размере может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды, в материалы дела ответчиком не представлено.

В данном случае ответчиком не доказана исключительность обстоятельств, на основании которых неустойка может быть снижена судом апелляционной инстанции в соответствии со статьей 333 ГК РФ.

Таким образом, суд первой инстанции правомерно удовлетворил требования Департамента в полном объёме.

Предусмотренные статьей 270 АПК РФ основания к отмене решения арбитражного суда первой инстанции отсутствуют.

При этом судом не допущено нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ в любом случае основаниями для отмены судебного акта.

По результатам рассмотрения апелляционной жалобы арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что решение Арбитражного суда города Севастополя от 19.11.2024 на основании пункта 1 части 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит оставлению без изменения, а апелляционная жалоба – без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Севастополя от 19.11.2024 по делу                   № А84-3481/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Альфагруппинвест» - без удовлетворения.


Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня его принятия в порядке, установленном статьей 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.


Председательствующий судья                                                                       Ю.В. Колупаева


Судьи                                                                                                                              И.В. Евдокимов


                                                                                                                              И.В. Плотников