Постановление от 22 апреля 2019 г. ФАС ДО (ФАС Дальневосточного округа)

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА


улица Пушкина, дом 45, Хабаровск, 680000, официальный сайт: www.fasdvo.arbitr.ru



ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ Ф03-1303/2019
23 апреля 2019 года
г. Хабаровск


Резолютивная часть постановления объявлена 16 апреля 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 23 апреля 2019 года.

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

Председательствующего судьи: Гребенщикова С.И.

Судей: Цирулик О.В., Новиковой С.Н.


при участии:

от ООО «Порто-Франко 70»: ФИО1, представитель по доверенности без номера от 15.03.2019

от администрации г. Владивостока и УГА администрации г. Владивостока: ФИО2, представитель по доверенностям от 12.04.2019 № 1-3/898 и от 29.12.2018 № 27/2-6-4066, соответственно

от иных участвующих в деле лиц: представители не явились


рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Порто-Франко 70»


на постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 17.01.2019

по делу № А51-13843/2018 Арбитражного суда Приморского края


дело рассматривали: в суде первой инстанции судья Тихомирова Н.А., в апелляционном уде судьи Гончарова А.В., Анисимова Н.Н., Еремеева О.Ю.


По заявлению общества с ограниченной ответственностью «Порто-Франко 70»

к администрации города Владивостока, Управлению градостроительства и архитектуры администрации города Владивостока

третьи лица: Департамент градостроительства Приморского края, акционерное общество «Корпорация развития Дальнего Востока»

о признании незаконным решения


Общество с ограниченной ответственностью «Порто-Франко 70» (ОГРН <***>, ИНН <***>, место нахождения: 690003, <...>; далее – ООО «Порто-Франко 70, общество) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с заявлением о признании незаконным решения администрации города Владивостока (ОГРН <***>, ИНН <***>, место нахождения: 690091, <...>; далее – администрация), оформленного письмом от 19.06.2018 № 6838/20, об отказе в выдаче разрешения на строительство объекта «Многоквартирный жилой дом со встроено-пристроенными нежилыми помещениями по Океанскому проспекту, 85А в г. Владивостоке»; и о возложении на Управление градостроительства и архитектуры администрации города Владивостока (ОГРН <***>, ИНН <***>, место нахождения: 690091, <...>; далее – Управление) обязанности выдать обществу испрашиваемое разрешение на строительство спорного объекта с указанием даты выдачи 19.06.2018 (с учетом уточнения требований в порядке статьи 49 АПК РФ).


К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Департамент градостроительства Приморского края (далее – Департамент) и акционерное общество «Корпорация развития Дальнего Востока» (далее – Корпорация).


Решением суда от 22.10.2018 признано незаконным оспариваемое решение администрации от 19.06.2018 № 6838/20 об отказе в выдаче разрешения на строительство объекта и на Управление возложена обязанность повторно рассмотреть вопрос о выдаче разрешения на строительство объекта «Многоквартирный жилой дом со встроено-пристроенными нежилыми помещениями по Океанскому проспекту, 85А в г. Владивостоке» в течение семи рабочих дней с момента поступления соответствующего заявления.


Постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 17.01.2019 названное решение от 22.10.2018 отменено, в удовлетворении заявленных обществом требований отказано полностью.


В кассационной жалобе ООО «Порто-Франко 70» выражает несогласие с принятыми по делу судебными актами, указывает на нарушение судами норм материального и процессуального права, в связи с чем просит отменить апелляционное постановление полностью, а решение суда первой инстанции в части способа восстановления нарушенного права и принять новый судебный акт в этой части, обязав Управление выдать обществу испрашиваемое разрешение на строительство, датированное 19.06.2018.


В обоснование поданной жалобы заявителем приведены доводы о том, что у суда апелляционной инстанции не имелось правовых оснований для рассмотрения в рамках настоящего дела вопроса о законности приобретения собственником спорного земельного участка и признания ничтожным договора купли-продажи от 23.01.2007 № 862 без привлечения к участию в деле сторон этой сделки и конечного правообладателя. При этом отмечает, что в настоящее время истекли все возможные давностные сроки для предъявления реституционных или виндикационных требований в отношении данного участка. Также заявитель жалобы считает ошибочными выводы апелляционного суда о необоснованном изменении собственником земельного участка вида его разрешенного использования и полагает, что такие выводы противоречат статей 209 ГК РФ, пункту 1 части 6 статьи 30, части 4 статьи 37 Градостроительного кодекса РФ и пункту 3 статьи 85 Земельного кодекса РФ. В связи с этим неприменение апелляционным судом актуальных сведений, внесенных в соответствии с действующим законодательством в Единый государственный кадастр и никем не оспоренных в установленном порядке, также является неправомерным. Указывает на необоснованность утверждения апелляционного суда о возможности предоставления земельных участков для жилищного строительства исключительно с применением аукционных процедур. Настаивает на том, что наличие на спорном земельном участке объекта незавершенного строительства (фундамента готовностью 7,3%) не может препятствовать возведению на данном участке иного объекта. Отмеченные апелляционным судом недостатки в оформлении градостроительного плана и проектной документации в отношении минимальных отступов, допустимых параметров застройки, процента озеленения, наличия охранных зон коммунальных сетей прямо противоречат имеющимся в деле доказательствам и не учитывают наличия положительного заключения проектной документации и результатов инженерных изысканий, полученных обществом согласований с владельцами сетей. Таким образом, апелляционный суд, не обладая специальными познаниями, без проведения судебной экспертизы и без должного исследования проектной документации, ошибочно счел установленными обстоятельства, на которые не ссылались ответчики при вынесении оспариваемого отказа в выдаче разрешения на строительство. Помимо изложенного, заявитель ссылается на нарушение судом первой инстанции положений статьи 201 АПК РФ, поскольку избранный судом способ устранения допущенных ответчиками нарушений не приведет к реальному восстановлению прав общества.


Корпорация в отзыве на кассационную жалобу полностью поддерживает позицию общества и также полагает, что оспариваемый отказ администрации прямо противоречит нормам статей 41, 51 Градостроительного кодекса РФ.


Администрация и Управление, напротив, в своем отзыве на кассационную жалобу опровергают приведенные в ней обществом доводы и настаивают на том, что отсутствие разработанной документации по планировке территории, в отношении которой принято решение о комплексном и устойчивом развитии, исключает возможность выдачи обществу испрашиваемого разрешения на строительство. В целом ответчики согласны с выводами апелляционного суда, положенными в основу обжалуемого постановления и предлагают оставить его без изменения как законное и обоснованное.


От Департамента отзыв на кассационную жалобу не поступил.


В судебном заседании кассационной инстанции 09.04.2019 в порядке статьи 163 АПК РФ объявлялся перерыв до 16.04.2019 (на 16 часов 30 минут).


Обществом заявлено ходатайство о приобщении дополнительных документов, которое судом округа отклонено ввиду отсутствия возможности исследования и оценки на стадии кассационного производства доказательств, которые не предоставлялись ранее в материалы дела (статьи 284, 286 АПК РФ). Документы возвращены заявителю в зале суда.


Представитель общества, дав необходимые пояснения по обстоятельствам спора, просил отменить обжалуемое апелляционное постановление. При этом заявил, что изложенные в жалобе доводы в части несогласия с решением суда первой инстанции общество в настоящее время не поддерживает.


Представитель администрации и Управления напротив возражал против удовлетворения кассационной жалобы и настаивал на том, что земельные участки под строительство многоквартирных домов могут предоставляться только по итогам торгов, поэтому в данном случае собственник спорного участка самовольно и неправомерно изменил вид его разрешенного использования.


Департамент и Корпорация надлежащим образом извещены о времени и месте судебного разбирательства, однако явку своих представителей в заседание суда округа не обеспечили, что не препятствует рассмотрению дела в их отсутствие.


Проверив правильность применения апелляционным судом норм материального и процессуального права в пределах доводов поданной жалобы и поступивших возражений на нее, а также с учетом позиций представителей сторон, Арбитражный суд Дальневосточного округа приходит к следующим выводам.

Как усматривается из материалов дела, во исполнение постановления администрации от 01.10.1992 № 735 земельный участок площадью 0,24 га по Океанскому проспекту, 85, был изъят у СП «Сонико» и предоставлен АО «Россини» в бессрочное пользование для строительства административно-технического центра, о чем выдано свидетельство о праве постоянного (бессрочного) пользования от 05.10.1992 № 160.


Согласно выданному ФГУП «Российский государственный центр инвентаризации и учета объектов недвижимости» акту от 21.04.2003 на указанном земельном участке расположен объект – административно-технический центр (лит. 1) в районе жилого дома по Океанскому проспекту, 85, готовность которого составляет 7,3%, площадь застройки 300 кв.м.


Право собственности ЗАО «Россини» на указанный объект незавершенного строительства (административно-технический центр, лит. 1) готовностью 7,3%, адрес объекта: <...> в районе дома 85, кадастровый номер 25:28:000000:00:00000/0, зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), что подтверждается выпиской от 24.08.2004 № 19/2004-273.


Впоследствии по договору купли-продажи от 10.03.2005 ЗАО «ДТА-Конструкция» приобрело в собственность и зарегистрировало за собой в ЕГРП указанный объект незавершенного строительства (свидетельство о регистрации от 22.03.2005 серия 25-АА № 549916).


На основании постановления главы администрации г. Владивостока от 16.10.2006 № 2453 под объектом незавершенного строительства готовностью 7,3% и площадью застройки 300 кв.м сформирован, поставлен на кадастровый учет и предоставлен в собственность ЗАО «ДТА-Конструкция» земельный участок с кадастровым номером 25:28:020004:0141 площадью 4 053 кв.м для целей дальнейшей эксплуатации объекта незавершенного строительства (административно-технического центра).


Между Управлением (продавец) и ЗАО «ДТА-Конструкция» (покупатель) заключен договор купли-продажи от 23.01.2007 № 862, предметом которого является указанный земельный участок с кадастровым номером 25:28:020004:0141 площадью 4 053 кв.м.


По инициативе ЗАО «ДТА-Конструкция» в результате проведения кадастровых работ земельный участок с кадастровым номером 25:28:020004:0141 разделен 24.08.2016 на два новых участка: с кадастровым номером 25:28:020004:3123 площадью 3 940 кв.м с видом разрешенного использования – многоквартирные жилые дома и с кадастровым номером 25:28:020004:3124 площадью 113 кв.м – стоянки автомобильного транспорта

Распоряжением Управления от 28.11.2016 № 1103 (в редакции распоряжения от 19.12.2016 № 1205) утвержден градостроительный план № RU25304000-2811201600000695 земельного участка с кадастровым номером 25:28:020004:3123.


АО «ДТА-Конструкция» (продавец) и гражданин До ФИО3 (покупатель) заключили договор купли-продажи недвижимого имущества от 27.06.2017, в соответствии с которым продавец передал в собственность покупателя объект незавершенного строительства (административно-технический центр, лит. 1), готовностью 7,3%, и два земельных участка с кадастровым номером 25:28:020004:3123 общей площадью 3 940 кв.м, разрешенное использование: многоквартирные жилые дома, и с кадастровым номером 25:28:020004:3124 общей площадью 113 кв.м, разрешенное использование: стоянки автомобильного транспорта.


Между гражданином До ФИО3 и ООО «Порто-Франко 70» заключен договор аренды от 26.12.2017 № ПФ-26/12-17 земельного участка с кадастровым номером 25:28:020004:3123 общей площадью 3 940 кв.м с расположенным на нем объектом незавершенного строительства (административно-технический центр, лит. 1), готовностью 7,3%, кадастровый номер 25:28:020004:2621 в целях строительства на земельном участке объекта капитального строительства – «Многоквартирный жилой дом со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями по адресу: <...>» (пункты 1.1, 1.3).


Срок аренды установлен на шесть лет с учетом дополнительного соглашения от 05.06.2018 № 1.


Обществом получено положительное заключение экспертизы № 54-2-1-3-0049-18 проектной документации и результатов инженерных изысканий объекта капитального строительства «Многоквартирный жилой дом со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями по Океанскому проспекту, 85А в г. Владивостоке», проект организации строительства и проект организации работ по сносу и демонтажу объекта капитального строительства.


Проектной документацией предусмотрены работы по сносу (демонтажу) объекта незавершенного строительства (административно-технический центр, лит. 1), готовностью 7,3%. Собственник – гражданин До ФИО3 предоставил обществу свое согласие на снос (демонтаж) данного объекта.


Общество обратилось в администрацию с заявлением от 17.05.2018 по вопросу о выдаче разрешения на строительство объекта капитального строительства: «Многоквартирный жилой дом со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями по адресу: <...>» с приложением необходимых документов, в том числе: договора аренды от 26.12.2017, градостроительного плана от 28.11.2016 № RU25304000-2811201600000695, проектной документации, положительного заключения экспертизы от 14.05.2018, выписки из протокола заседания Градостроительного совета при администрации, приказа № 16 об утверждении проектной документации и результатов инженерных изысканий.


Администрация в письме от 23.05.2018 № 5884/20 сообщила обществу об отказе в выдаче разрешения ввиду выявленных технических недочетов при подготовке проектной документации. Кроме того, указано на нарушение процента озеленения земельного участка, вынесение благоустройства за пределы земельного участка, размещение строительной площадки за границами земельного участка.


Исправив отмеченные в отказе недостатки, общество 29.05.2018 повторно обратилось в администрацию с заявлением о выдаче разрешения на строительства спорного объекта. При этом обществом даны пояснения о том, что благоустройство территории, расположенное за границами земельного участка исключено, площадь озеленения земельного участка с учетом озеленения кровли стилобатной части здания составляет 30%, откорректированы границы строительной площадки.


Администрация также отказала в выдаче испрашиваемого обществом разрешения (письмо от 04.06.2018 № 6380/20), указав, что суммарная площадь застройки объекта и благоустройства территории превышает площадь земельного участка.


13.06.2018 общество вновь обратилось в администрацию с заявлением о выдаче разрешения на строительство с учетом устранения выявленных нарушений, по итогам рассмотрения которого администрация отказала в выдаче данного разрешения по мотиву отсутствия проекта планировки территории, в границах которой расположен земельный участок, предназначенной для осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию. Решение об отказе оформлено письмом от 19.06.2018 № 6838/20 и обоснованно ссылками на положения части 2 статьи 41 Градостроительного кодекса РФ.


Полагая, что такой отказ администрации является незаконным и нарушает права общества в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, последнее в порядке норм главы 24 АПК РФ обратилось в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.


Оценивая обоснованность мотивов оспариваемого отказа в выдаче разрешения на строительство, суды обеих инстанций пришли к единому выводу о том, что ссылки администрации на положения части 2 статьи 41 Градостроительного кодекса РФ не обоснованы и отсутствие проекта планировки территории, в отношении которой планируется деятельность по ее комплексному и устойчивому развитию, в данном случае не препятствовало выдачи обществу испрашиваемого разрешения с точки зрения части 13 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ.


При этом суды исходили из того, что подготовленная обществом проектная документация по строительству капитального объекта разработана в соответствии с действующим градостроительным планом от 28.11.2016 № RU25304000-2811201600000695, выданным до утверждения распоряжением Департамента от 28.03.2018 № 14 соответствующих границы территорий, на которых предусматривается осуществление деятельности по их комплексному и устойчивому развитию на территории Владивостокского городского округа.


Такие выводы судов соответствуют положениям пункта 1 статьи 9 Федерального закона от 03.07.2016 № 373-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации, отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования регулирования подготовки, согласования и утверждения документации по планировке территории и обеспечения комплексного и устойчивого развития территорий и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации», согласно которому информация, указанная в градостроительном плане земельного участка, утвержденном до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, может быть использована в течение срока, который установлен нормативным правовым актом высшего исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации и не может быть менее чем три года и более чем восемь лет со дня вступления в силу настоящего Федерального закона, для подготовки проектной документации применительно к объектам капитального строительства и (или) их частям, строящимся, реконструируемым в границах такого земельного участка, выдачи разрешений на строительство.


Доводов о несогласии с вышеуказанными выводами судов о необоснованности оспариваемого отказа администрации обществом в кассационной жалобе не приведено. Возражения ответчиков в этой части, изложенные в отзыве на жалобу, основаны на ошибочном толковании и понимании действующих норм градостроительного законодательства, поэтому судом округа не принимаются.


Вместе с тем, отменяя принятое по делу решение суда первой инстанции и отказывая в признании оспариваемого отказа администрации незаконным, апелляционный суд пришел к выводу о том, что исходя из заявленных обществом требований об обязании Управления выдать разрешение на строительство, суд обязан по своей инициативе проверить, допустимо ли размещение объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации, а также дать оценку не только основаниям, приведенным уполномоченным органом в оспариваемом отказе, но и иным обстоятельствам относительно возможности размещения объекта на арендуемом обществом земельном участке.


Апелляционным судом установлено и подтверждается материалами дела, что спорный земельный участок с кадастровым номером 25:28:020004:3123 расположен в территориальной зоне Ж-3 и одним из основных видов его разрешенного использования является размещение многоквартирных жилых домов согласно пункту 25 Правил землепользования и застройки на территории Владивостокского городского округа, утвержденных решением Думы города Владивостока от 07.04.2010 № 462.


Вместе с тем, апелляционный суд счел, что поскольку целью предоставления земельного участка с кадастровым номером 25:28:020004:0141 согласно постановлению Главы администрации от 16.10.2006 № 2453 указана дальнейшая эксплуатация объекта незавершенного строительства (административно-технического центра готовностью 7,3%), то такой участок в силу статьи 263 ГК РФ и статей 40, 85 Земельного кодекса РФ не может использоваться в иных целях, в том числе заявленной обществом – возведение многоквартирного дома. При этом сам факт наличия на спорном участке фундамента позволяет обществу закончить начатое строительство, но не допускает возведение на этом участке иного объекта.


Изменение собственником участка вида его разрешенного использования признано самовольным и противоправным (пункт 3 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 14.11.2018), решение органа кадастрового учета о внесении сведений о новом виде разрешенного использования участка расценено апелляционным судом как не подлежащее применению ввиду противоречия статье 16 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».


Кроме того, суд апелляционной инстанции, ссылаясь на положения действовавшего до 01.03.2015 земельного законодательства, не позволявшие собственнику объекта незавершенного строительства приобрести земельный участок под таким объектом в собственность, пришел к выводу о ничтожности договора купли-продажи, по которому спорный участок был приобретен АО «ДТА-Конструкция».


Так, по мнению апелляционного суда, предоставление земель для целей жилищного строительства, должно осуществляться с соблюдением процедур по распоряжению государственными и муниципальными землями, то есть посредством проведения торгов (аукционов).


Принимая во внимание фактическое наличие на земельном участке объекта незавершенного строительства административно-технического центра, учитывая основания для формирования земельного участка и отсутствие доказательств соблюдения публичных процедур продажи земельного участка для целей жилищного строительства, апелляционный суд признал недопустимым размещение многоквартирного жилого дома на спорном земельном участке, поскольку строительство такого объекта противоречит виду разрешенного использования земельного участка, предоставленного для строительства административно-технического центра.


Помимо изложенного, апелляционный суд, затребовав у общества дополнительные доказательства и приобщив к материалам дела проектную документацию, указал на ее несоответствие градостроительным нормам и правилам о максимальном проценте застройки домов (60%), минимальных отступах – 5 м, озеленении территории (30%), а также о наличии на спорном участке охранных зон инженерных коммуникаций, что свидетельствует о непригодности данного участка для целей строительства в части наложения пятна застройки на указанные зоны без письменного согласования сетевых организаций.


С учетом установленного апелляционный суд признал, что в данном случае имеются предусмотренные частью 13 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ основания для отказа в выдаче обществу разрешения на строительство объекта «Многоквартирный жилой дом со встроено-пристроенными нежилыми помещениями по Океанскому проспекту, 85А в г. Владивостоке», в связи с чем отказал в удовлетворении заявленных обществом требований.


Между тем суд округа не может согласиться с выводами апелляционного суда, положенными в основу обжалуемого постановления, поскольку они сделаны с нарушением норм материального и процессуального права, а также противоречат фактическим обстоятельствам спора.

Пунктом 8 части 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ закреплен основополагающий принцип, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и виду разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.


Все земли в Российской Федерации подразделены на определенные категории, и должны использоваться в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов. Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования (пункты 1, 2 статьи 7 Земельного кодекса РФ).


При этом пунктом 2 части 1 статьи 40 Земельного кодекса РФ закреплено, что собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.


Зонирование территории для строительства регламентируется Градостроительным кодексом РФ, в пункте 7 статьи 1 которого содержится понятие территориальных зон, то есть зон, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты.


Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования (часть 3 статьи 85 Земельного кодекса РФ).


Конкретные виды и состав территориальных зон указаны в статье 35 Градостроительного кодекса РФ, а виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства – в статье 37 указанного Кодекса, частью 1 которой предусмотрено деление видов разрешенного использования земельных участков на основные, условно разрешенные и вспомогательные, последние из которых допустимы только в качестве дополнительных по отношению к основным и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.


В соответствии с положениями частей 2, 3 статьи 37 Градостроительного кодекса РФ применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства. Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.


Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования (часть 4 статьи 37 Градостроительного кодекса РФ).


По смыслу приведенных выше норм земельного и градостроительного законодательства изменение вида разрешенного использования земельного участка, находящегося в частной собственности, напрямую зависит от волеизъявления его собственника, что также отражено в пункте 1 раздела I «Разрешение споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 1, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 04.03.2015.


В данном случае спорный земельный участок относится к категории земель населенных пунктов и расположен в составе зоны застройки многоэтажными жилыми домами (Ж-3), в отношении которой пунктом 25 Правил землепользования и застройки на территории Владивостокского городского округа, утвержденных решением Думы города Владивостока от 07.04.2010 № 462, установлен градостроительный регламент, согласно которому к основным видам разрешенного использования земельных участков в пределах данной зоны относятся, в том числе многоквартирные жилые дома.


Таким образом, выбранный собственником участка вид – многоквартирные жилые дома, относится к основным видам разрешенного использования данного участка согласно утвержденному органом местного самоуправления градостроительному регламенту территориальной зоны Ж-3.


Следовательно, действия частного собственника по изменению основного вида разрешенного использования спорного земельного участка не требовали получения согласия администрации и не противоречили положениям части 2 статьи 7, части 3 статьи 85 Земельного кодекса РФ, а также частям 3, 4 статьи 37 Градостроительного кодекса РФ.


Апелляционный суд, признавая такие действия самовольными и противоправными, не отразил в обжалуемом постановлении каких-либо установленных законом запретов и/или ограничений на изменение вида разрешенного использования спорного участка.


Доказательств того, что в отношении избранного собственником вида разрешенного использования градостроительным регламентом, правилами землепользования и застройки установлены предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры, не позволяющие осуществлять деятельность в соответствии с таким видом разрешенного использования, ответчиками в материалы дела не представлено.


При этом гражданин До ФИО3, в свою очередь, приобрел спорный земельный участок на основании договора от 27.06.2017, то есть уже после изменения основного вида разрешенного использования данного участка предыдущим собственником и полагался при этом на достоверность отраженных в государственном кадастре недвижимости сведений.


В такой ситуации у суда апелляционной инстанции не имелось оснований для вывода о том, что в результате неправомерного самовольного изменения основного вида разрешенного использования спорного земельного участка кадастровым органом были нарушены положения статьи 16 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».


Более того, вопрос о правомерности изменения вида разрешенного использования земельного участка по воле частного собственника выходит за рамки рассматриваемого спора по настоящему делу.


Самостоятельных требований о признании таких действий собственника участка незаконными уполномоченными органами не заявлялось, соответствующие сведения о новом виде разрешенного использования данного участка (многоквартирные жилые дома) из государственного кадастра недвижимости до настоящего времени не исключены. Неприменение апелляционным судом решение органа кадастрового учета о внесении сведений в ЕГРН без оспаривания таких действий в установленном законом порядке не отвечает принципу достоверности публичного реестра.


Ссылки суда апелляционной инстанции на то, что спорный земельный участок был приобретен в обход обязательных процедур, предусмотренных законодательством для целей строительства объектов недвижимости, также нельзя признать правомерными.


Указанные в обжалуемом постановлении специальные процедуры проведения торгов предусмотрены только для публичных земельных участков, тогда как в данном случае спорный участок был продан частным собственником и приобретен гражданином До ФИО3 в отсутствие каких-либо установленных законом ограничений оборотоспособности данного участка (статья 27 Земельного кодекса РФ).


По тем же причинам судом округа отклоняются возражения администрации и Управления о том, что земельные участки под строительство многоквартирных домов могут предоставляться только по итогам торгов и собственник не вправе самостоятельно избрать такой вид из числа разрешенных градостроительным регламентом территориальной зоны Ж-3.


Состоявшиеся в отношении спорного участка сделки и действия по изменению вида разрешенного использования никем не оспаривались и не признаны недействительными.


В связи с этим у апелляционного суда не имелось оснований для вывода о ничтожности договора купли-продажи от 23.01.2007 № 862 без привлечения к участию в деле сторон данной сделки и конечного правообладателя спорного участка. Такие выводы суда, сделанные по собственной инициативе, напрямую затрагивают права собственника участка, что в силу части 4 статьи 288 АПК РФ влечет безусловную отмену принятого постановления.


Далее, ссылки апелляционного суда на невозможность фактической застройки спорного земельного участка при наличии на нем фундамента, на имеющиеся недостатки выданного обществу градостроительного плана и разработанной им проектной документации, также не могли в данной конкретной ситуации служить основанием для признания оспариваемого отказа администрации законным.


Суд округа в данном случае не разделяет позицию апелляционного суда о том, что с учетом заявленного обществом требования о понуждении Управления выдать испрашиваемое разрешение суд должен самостоятельно проверить все обстоятельства, связанные с возможностью размещения объекта капитального строительства на спорном участке независимо от оснований, приведенных уполномоченным органом в оспариваемом отказе.

Так апелляционный суд не учел, что ответчиками о наличии иных оснований для отказа в выдачи обществу разрешения на строительство не заявлялось. Доводов об имеющихся недостатках в проектной документации или о недействительности градостроительного плана в апелляционной жалобе, поданной ответчиками, также приведено не было.


Имевшиеся недостатки в оформлении проектной документации, указанные администрацией в первоначальных отказах, устранялись обществом и в оспариваемом отказе о таких недостатках не упоминалось. Единственным препятствием для выдачи разрешения на строительство послужило отсутствие проекта планировки территории.


Данное основание признано судом первой инстанции незаконным, с чем согласился апелляционный суд.


При этом суд первой инстанции не принимал решение о понуждении Управления выдать обществу испрашиваемое разрешение на строительство, указав, что данный вопрос должен быть разрешен уполномоченным органом при повторном рассмотрении обращения общества в соответствии с требованиями действующего законодательства.


Таким образом, установив по своей инициативе иные обстоятельства, касающиеся вопроса о возможности строительства многоквартирного жилого дома на спорном участке, о которых не заявлялось ответчиками в ходе рассмотрения спора в суде первой инстанции и не приводилось в апелляционной жалобе, суд тем самым нарушил принципы равноправия и состязательности сторон (статьи 8, 9 АПК РФ) и вышел за пределы доводов апелляционной жалобы (статья 268 АПК РФ).


С учетом изложенного обжалуемое постановление не может быть признано законным и обоснованным поэтому на основании пункта 5 части 1 статьи 287 и частей 1-4 статьи 288 АПК РФ подлежит отмене с оставлением в силе ранее принятого по делу решения суда первой инстанции.


Поскольку в результате рассмотрения кассационной жалобы общества принят судебный акт в его пользу, то судебные расходы за рассмотрения дела в кассационной инстанции относятся на администрацию по правилам статьи 110 АПК РФ и с учетом разъяснений пункта 21 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.07.2014 № 46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах».


Руководствуясь статьями 110, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 17.01.2019 по делу № А51-13843/2018 Арбитражного суда Приморского края отменить, решение суда от 22.10.2018 по тому же делу оставить в силе.


Взыскать с администрации города Владивостока (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Порто-Франко 70» (ОГРН <***>, ИНН <***>) судебные расходы за рассмотрение кассационной жалобы в размере 1 500 (одна тысяча пятьсот) рублей 00 копеек.


Арбитражному суду Приморского края выдать исполнительный лист.


Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.


Председательствующий судья С.И. Гребенщиков

Судьи О.В. Цирулик


С.Н. Новикова