Решение от 5 февраля 2020 г. по делу № А40-122755/2019

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А40-122755/19-85-734
г. Москва
05 февраля 2020 года
Резолютивная часть решения объявлена 05 декабря 2019 года

Полный текст решения изготовлен 05 февраля 2020 года

Арбитражный суд города Москвы в составе:

Председательствующего судьи Федоровой Д.Н. (единолично),

при ведении протокола секретарем судебного заседания Прохоровой М.С.

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

Общества с ограниченной ответственностью «ЭПРМ» (ОГРН: 1035001303600, ИНН: 5005033351)

к Государственному унитарному предприятию «М.Прогресс» (ОГРН: 1027700348510, ИНН: 7718016306)

третье лицо Департамент городского имущества города Москвы

об урегулировании разногласий по договору купли-продажи

при участии:

от истца – Белобрыкина Е.И. по дов. от 15.04.2019 № б/н

от ответчика – Ткачук Н.А. по дов. от 29.12.2018 №189

от третьего лица – Бускин А.А. по дов. от 29.11.2019 № 33-Д-1028/18

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «ЭПРМ» обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к Государственному унитарному предприятию «М.Прогресс» об урегулировании разногласий возникших при заключении договора купли-продажи здание общей площадью 3484,8 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, ул. Нагорный пр-д, д. 12Г, кадастровый номер: 77:05:0003001:1100, изложив в следующей редакции:

Пункт 2.4. договора купли-продажи в следующей редакции:

«Стоимость имущества установлена на основании Отчета ООО «Аванта» от 12.03.2019г. № 2д-16 об оценке рыночной стоимости нежилого здания, и составляет 53 389 831 руб., и НДС (20%) в размере 10 500 000 руб.»;

Пункт 3.2. договора купли-продажи в следующей редакции:

«Рассрочкой платежа по договору является поэтапная оплата стоимости имущества, указанной в п.2.4. договора, состоящая из ежеквартальных платежей, перечисляемых покупателем на расчетный счет продавца в течение действия договора. Оплата по договору производится покупателем ежеквартально равными долями. Первый платеж перечисляется не позднее последнего числа последнего месяца квартала, в котором заключен договор. Платеж состоит из суммы основного долга за имущество, составляющей не менее 3 194 491 руб. 55 коп., в т.ч. НДС (20%). Последующие ежеквартальные платежи осуществляются покупателем не позднее последнего числа последнего месяца квартала, в котором должен быть осуществлен очередной платеж, и состоят из суммы основного долга, составляющей не менее 3 194 491 руб. 55 коп., в т.ч. НДС (20%).

Пункт 3.4.1. договора купли-продажи в следующей редакции:

«Первоначально проценты начисляются со дня заключения договора по день фактического внесения покупателем первого платежа включительно в соответствии с п.3.2. договора»;

Пункт 3.5. договора купли-продажи в следующей редакции:

«В течение 5 календарных дней с даты внесения очередного платежа за имущество, предусмотренного п. 3.2. договора, продавец уведомляет покупателя об обязанности оплатить проценты за предоставленную рассрочку с приложением расчета. уведомление направляется покупателю посредством электронной и/или факсимильной связи. Отсутствие уведомления не снимает с покупателя обязательства по самостоятельному расчету и оплате процентов за предоставленную рассрочку в сроки, предусмотренные п.3.6. договора»;

Пункт 3.6. договора купли-продажи в следующей редакции:

«Покупатель оплачивает проценты за рассрочку в течение 10 календарных дней с даты внесения очередного платежа за имущество», предусмотренного п. 3.2. договора»;

Пункт 4.3. договора купли-продажи в следующей редакции:

«Покупатель вправе досрочно полностью или частично оплатить стоимость имущества, указанную в п. 2.4. договора»;

Пункт 6.3.2. договора купли-продажи в следующей редакции:

«В случае невнесения покупателем ежеквартальных платежей за имущество более двух раз подряд по истечении срока, установленного п. 3.2. договора, за исключением случая, котла сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены здания, указанной в п. 2.4. договора»;

а также исключив из договора пункты 5.1., 5.2., 5.3., 6.3.1., 6.3.3., 8.8.

Требования истца заявлены со ссылкой на ст. ст. 1, 330, 432, 445, 446, 450, 489 Гражданского кодекса РФ, ст. ст. 2, 3, 4 Федерального закона №159-ФЗ от 22.07.2008, ст. ст. 12, 13 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В судебном заседании в порядке ст. 163 Арбитражного процессуального кодекса РФ, объявлялся перерыв с 28.11.2019 по 05.12.2019.

Протокольным определением от 28.11.2019 судом в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ судом рассмотрено и удовлетворено ходатайство истца об уточнении исковых требований в части редакции пунктов 2.4. и 3.2. договора купли-продажи здания стоимости выкупаемого помещения, сумму которой просит считать согласно проведенной судебной экспертизы в размере 91 745 000 руб. и сумму ежеквартальных платежей в размере 4 587 250 руб.

В судебном заседании представитель истца настаивал на удовлетворении исковых требований в полном объеме.

В судебном заседании представитель ответчика исковые требования не признал по доводам, изложенным в письменном отзыве.

Представитель третьего лица также возражает против удовлетворения исковых требований по доводам, изложенным в письменных возражениях, поддерживает позицию ответчика.

Изучив все материалы дела, в том числе предмет и основание заявленного иска, исследовав и оценив все представленные по делу доказательства, выслушав в судебном заседании полномочных представителей сторон, третьего лица которые полностью изложили и поддержали свои позиции по делу, суд пришел к выводу, что заявленный иск подлежит частичному удовлетворению.

При этом суд исходит из того, что в соответствии со ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Согласно ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Вместе с тем, согласно ч. 2 ст. 9 Арбитражного процессуального кодекса РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Как следует из материалов дела, 29.11.2004 между истцом – ООО «ЭПРМ» (арендатор) и третьим лицом – Департаментом городского имущества города Москвы (арендодатель) заключен договор аренды нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы № 06-01233/2004.

В соответствии с п. 1.1 договора на основании Распоряжения ДИГМ от 03.09.2004 № 2388 арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилой объект общей площадью 3 427,9 кв.м., расположенный по адресу: г. Москва, Нагорный проезд, д. 12Г, стр. 1.

Согласно п. 2.1 договора срок действия договора аренды устанавливается с 03.09.2004 по 03.09.2014, в соответствии с п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Здание общей площадью 3 484,8 кв.м., расположенное по адресу: г. Москва, Нагорный проезд, д. 12Г принадлежит ГУП «М.Прогресс» (кадастровый № 77:05:0003001:1100) на праве хозяйственного ведения, что подтверждается записью о регистрации права от 05.07.2018 № 77:05:003001:1100:77/005/2018-2.

ООО «ЭПРМ» является субъектом малого предпринимательства в порядке, определенном Федеральным законом от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации».

Помещения непрерывно арендуются истцом на протяжении более 2-х лет до дня вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, площадь арендуемых нежилых помещений, не превышает предельного значения площади, установленного ч. 2 ст. 12 Закона города Москвы «О приватизации государственного и муниципального имущества» от 17.12.2008 № 66.

Поскольку истец в соответствии с нормами Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемых помещений.

11.09.2018 ООО «ЭПРМ» направило в адрес ГУП «М.Прогресс» заявление о выкупе арендованного имущества.

Распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 14.02.2019 № 5253 согласована сделка по отчуждению арендуемого истцом здания, общей площадью 3 484,8 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, Нагорный проезд, д. 12Г принадлежит ГУП «М.Прогресс» (кадастровый номер 77:05:0003001:1100).

26.02.2019 ГУП «М.Прогресс» направило в адрес ООО «ЭПРМ» проект договора купли-продажи нежилого здания принадлежащий ГУП «М.Прогресс» (кадастровый номер 77:05:0003001:1100), в котором цена объекта составляет 135 555 240 руб. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 13.11.2018 № 103/10, выполненным ООО «ОЗФ Групп».

Истец, посчитав цену существенно завышенной, не соответствующей рыночным ценам за аналогичное имущество, а также с учетом того, что в 2018 году ставка НДС была установлена в размере 18 % на момент обращения заявителя о выкупе, обратился в специализированную оценочную компанию. В соответствии с подготовленным ООО «Аванта» отчетом от 12.03.2019 № 2д-16, цена нежилого помещения общей площадью 3 484,8 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, Нагорный проезд, д. 12 Г составляет 53 389 831 руб. и НДС (18 %) 9 610 169 руб., то есть ниже суммы, указанной ГУП «М.Прогресс».

Истец подписал предложенный истцом проект договора купли-продажи недвижимости, но с протоколом разногласий и направил его в Департамент письмом от 22.03.2019 в следующей редакции:

Пункт 2.4. договора купли-продажи в следующей редакции:

«Стоимость имущества установлена на основании Отчета ООО «Аванта» от 12.03.2019 № 2д-16 об оценке рыночной стоимости нежилого здания, и составляет 53 389 831 (пятьдесят три миллиона триста восемьдесят девять тысяч восемьсот тридцать один) рублей, и НДС 120%) в размере 10 500 000 (десять миллионов пятьсот тысяч рублей).»;

Пункт 3.2. договора купли-продажи в следующей редакции:

«3.2. Рассрочкой платежа по договору является поэтапная оплата стоимости имущества, указанной в п.2.4. договора, состоящая из ежеквартальных платежей, перечисляемыых покупателем на расчетный счет продавца в течение действия договора. Оплата по договору производится покупателем ежеквартально равными долями. Первый платеж перечисляется не позднее последнего числа последнего месяца квартала, в котором заключен договор. Платеж состоит из суммы основного долга за имущество, составляющей не менее 3 194 491 руб. 55 коп., в т.ч. НДС (20%). Последующие ежеквартальные платежи осуществляются покупателем не позднее последнего числа последнего месяца квартала, в котором должен быть осуществлен очередной платеж, и состоят из суммы основного долга, составляющей не менее 3 194 491 руб. 55 коп., в т.ч. НДС (20%).

Пункт 3.4.1. договора купли-продажи в следующей редакции:

«Первоначально проценты начисляются со дня заключения договора по день фактического внесения покупателем первого платежа включительно в соответствии с п.3.2. договора»;

Пункт 3.5. договора купли-продажи в следующей редакции:

«В течение 5 календарных дней с даты внесения очередного платежа за имущество, предусмотренного п. 3.2. договора, продавец уведомляет покупателя об обязанности оплатить проценты за предоставленную рассрочку с приложением расчета. Уведомление направляется покупателю посредством электронной и/или факсимильной связи. Отсутствие уведомления не снимает с покупателя обязательства по самостоятельному расчету и оплате процентов за предоставленную рассрочку в сроки, предусмотренные п.3.6. договора»;

Пункт 3.6. договора купли-продажи в следующей редакции:

«Покупатель оплачивает проценты за рассрочку в течение 10 (десяти) календарных дней с даты внесения очередного платежа за Имущество», предусмотренного п. 3.2. договора»;

Пункт 4.3. договора купли-продажи в следующей редакции:

«Покупатель вправе досрочно полностью или частично оплатить стоимость имущества, указанную в п 2.4. договора»;

Пункт 6.3.2. договора купли-продажи в следующей редакции:

«В случае невнесения покупателем ежеквартальных платежей за имущество более двух раз подряд по истечении срока, установленного п. 3.2. договора, за исключением случая, котла сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены здания, указанной в п. 2.4. договора»;

а также исключив из договора пункты 5.1., 5.2., 5.3., 6.3.1., 6.3.3., 8.8.

Таким образом, при заключении договора купли-продажи здания между сторонами возникли разногласия по п.п. 2.4, 3.2, 3.4.1, 3.5, 3.6, 4.3, 5.1, 5.2, 5.3, 6.3.1, 6.3.2, 6.3.3, 8.8.

Поскольку в установленный 30-дневный срок ГУП «М.Прогресс» не подписало протокол разногласий к договору купли-продажи и не представило по нему возражений.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

В соответствии со ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ», субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в ч. 3 ст. 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Таким образом, преимущественное право на приобретение имущества имеют субъекты малого и среднего предпринимательства, отвечающие всем перечисленным критериям.

Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», которые согласно части 2 статьи 10 данного Федерального закона, вступают в силу с 01.01.2009.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, руководствуясь, в том числе пунктом 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, данными в пункте 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134, суд считает, что ООО «ЭПРМ» соответствует всем критериям, указанным в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 2 Информационного письма от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству участвующих в деле лиц или с их согласия может быть назначена экспертиза, в том числе, в виде иной независимой оценки и в соответствии с положениями статей 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии с частью 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.

Учитывая, что у сторон имеются разногласия по определению рыночной стоимости выкупаемого имущества, определением Арбитражного суда города Москвы от 13.09.2019 назначено проведение судебной экспертизы с целью установления рыночной стоимости спорного недвижимого имущества. Проведение экспертизы поручено эксперту ООО «Агентство судебных экспертов» Заявьялову Юрию Анатольевичу.

На разрешение эксперту поставлены следующие вопросы:

Какова рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: г.Москва, Нагорный пр-д, д. 12 Г по состоянию на 11.09.2018.

Согласно заключению эксперта от 04.10.2019 № 199, рыночная стоимость здания, общей площадью 3 484,8 кв.м., расположенное по адресу: г. Москва, Нагорный проезд, д. 12 Г с кадастровым номером 77:05:0003001:1100 по состоянию на 11.09.2018 составляет 91 745 000 руб.

Суд полагает, что экспертом исследование проведено объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме, в заключении эксперт основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Таким образом, экспертом в полной мере соблюдены базовые принципы судебно-экспертной деятельности - принципы научной обоснованности, полноты, всесторонности и объективности исследований, установленные статьей 8 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31.05.2001 №73-Ф3.

В соответствии со ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Проведение судебной экспертизы должно соответствовать требованиям ст.ст. 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в заключении эксперта должны быть отражены все предусмотренные частью 2 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения, экспертное заключение должно быть основано на материалах дела, являться ясным и полным.

Оценив, данное экспертное заключение, суд находит его соответствующим требованиям ст.ст. 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отражающим все предусмотренные ч. 2 ст. 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения, основанным на материалах дела, и приходит к выводу, об отсутствии оснований не доверять выводам экспертов, поскольку они согласуются с обстоятельствами дела и иными доказательствами по делу, в этой связи данное экспертное заключение, суд считает надлежащим доказательством по делу.

Таким образом, суд, исходя из пояснений сторон, заключения судебной экспертизы, исследовав представленные в материалы дела отчеты о рыночной стоимости спорного недвижимого имущества, посчитал, что цена здания, общей площадью 3 484,8 кв.м., расположенное по адресу: г. Москва, Нагорный проезд, д. 12 Г с кадастровым номером 77:05:0003001:1100 по состоянию на 11.09.2018 составляет 91 745 000 руб.

Пункт 4.3. договора купли-продажи в следующей редакции:

«Покупатель вправе досрочно полностью или частично оплатить стоимость имущества, указанную в п. 2.4. договора»;

Поскольку ГУП «М.Прогресс» суду не доказана обоснованность исключения п. 4.3 договора, суд считает обоснованном включение п. 4.3 договора в редакции истца.

Пункты 5.1, 5.2 и 5.3 не подлежат исключению из договора по следующим основаниям.

В соответствии с разъяснениями, данными в п. 10 Постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 № 16 "О свободе договора и ее пределах", при рассмотрении споров о защите от несправедливых договорных условий суд должен оценивать спорные условия в совокупности со всеми условиями договора и с учетом всех обстоятельств дела.

В соответствии с п. 1 ст. 329 Гражданского кодекса Российской Федерации, неустойка является одним из способов обеспечения обязательства.

Согласно ст. 331 Гражданского кодекса Российской Федерации, соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства.

Таким образом, возможность включения в договор условия о неустойке предоставлено продавцу нормами Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с п. 5.1 проекта договора купли-продажи в случае нарушения покупателем сроков оплаты стоимости имущества, предусмотренных договором, продавец имеет право взыскать с покупателя пени в размере 1/300 ключевой ставки Банка России, действовавшей в соответствующие периоды, поименованной в ст. 395 Гражданского кодекса РФ, за каждый день просрочки от неоплаченной суммы, подлежащей оплате в соответствующем квартале.

Пунктом 5.3 проекта договора предусмотрена ответственность покупателя за просрочку оплаты процентов за рассрочку платежа в виде пени в размере 1/300 ключевой ставки Банка России, действовавшей в соответствующие периоды, поименованной в ст. 395 Гражданского кодекса РФ, за каждый день просрочки от неоплаченной суммы, подлежащей оплате в соответствующем квартале.

Согласно п. 5.3 договора начисление пени осуществляется со дня, следующего за установленным по договору днем оплаты, по день фактической оплаты включительно.

Кроме того, в соответствии с п. 8.8 договора в редакции ответчика неотъемлемой частью договора является: Приложение № 1 – график платежей к договору купли-продажи от 01.03.2019 № 20-П.

Истец также просит суд исключить указанный пункт договора.

Применительно к предмету настоящего спора, суд делает вывод о возможности заключения договора купли-продажи и без включения в него соответствующего расчета погашения основного долга и процентов по графику, поскольку норма ч. 3 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ носит императивный характер и подлежит применению независимо от воспроизведения ее в условиях договора, а у покупателя имеются все исходные данные, необходимые для расчета и уплаты процентов - сумма сделки, размер ежегодного платежа, период рассрочки, процентная ставка.

Кроме того, продавец также не лишен возможности исчислить сумму подлежащих уплате процентов, стороны вправе дополнить договор купли-продажи соответствующим условием.

Полагая правомерным утвердить редакцию ответчика в отношении пунктов 5.1, 5.2, 5.3, суд исходит из того, что предложенная истцом редакция соответствует общим нормам об обязательствах и о договоре, а также специальным - регулирующими отношения по купле продаже и приватизации, направлена на обеспечение интересов продавца и не ущемляет права добросовестного покупателя.

Поскольку редакция данных пунктов договора не противоречит действующему законодательству, суд учитывает взаимные интересы сторон договора, при этом баланс интересов сторон соблюден.

Также между сторонами имеется спор в части урегулирования разногласий по пункту 6.3.2, которым ответчик просит в случае не поступления на расчетный счет денежных средств в течение 30 дней предоставить ему право одностороннего расторжения договора купли-продажи путем направления уведомления. Истец просит также урегулировать данный пункт договора в следующей редакции:

Пункт 6.3.2. договора купли-продажи в следующей редакции:

«В случае невнесения покупателем ежеквартальных платежей за имущество более двух раз подряд по истечении срока, установленного п. 3.2. договора, за исключением случая, котла сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены здания, указанной в п. 2.4. договора».

Суд считает в данной части обоснованной позицию истца и подлежащей принятию его редакцию договора, поскольку пунктом 2 статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

Частью 1 статьи 9 названного Закона предусмотрено, что в случае, если законом субъекта Российской Федерации не установлен срок рассрочки оплаты арендуемого имущества, предусмотренный статьей 5 настоящего Федерального закона, применяется срок рассрочки оплаты арендуемого имущества, равный пяти годам.

Таким образом, в соответствии со ст. 5 Федерального закона Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» ООО «ЭПРМ» вправе требовать заключения договора купли-продажи недвижимого имущества с условием об оплате в рассрочку посредством ежемесячных выплат в равных долях.

В соответствии со ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно ст. 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении заключить договор указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.

В силу п. 2 ст. 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, средства на оплату судебной экспертизы вносятся стороной, которая заявила ходатайство о проведении экспертизы.

Согласно ч. 1 ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные истцом по уплате госпошлины, возлагаются судом на ответчика.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 4, 8, 12, 217, 445, 446 Гражданского кодекса РФ, Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, ст. ст. 4, 49, 65, 75, 82, 101, 102, 110, 112, 131, 159, 163, 167, 170, 171, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд

РЕШИЛ:

Урегулировать разногласия, возникшие между Обществом с ограниченной ответственностью «ЭПРМ» и Государственным унитарным предприятием «М.Прогресс» возникшие при заключении договора купли-продажи недвижимости нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, р-н Нагорный, проезд Нагорный, д. 12г, с кадастровым номером 77:05:0003001:1100, общей площадью 3 484,8 кв.м., в следующей редакции:

Пункт 2.4.:

«Стоимость имущества установлена на основании заключения ООО «Агентство судебных экспертов» и составляет 91 745 000 руб. и НДС 20%»;

Пункт 3.2:

«Рассрочкой платежа по договору является поэтапная оплата стоимости имущества, указанной в п.2.4. договора, состоящая из ежеквартальных платежей, перечисляемых покупателем на расчетный счет продавца в течение действия договора. Оплата по договора производится покупателем ежеквартально равными долями. Первый платеж перечисляется не позднее последнего числа последнего месяца квартала, в котором заключен договор. Платеж состоит из суммы основного долга за имущество, составляющей не менее 4 587 250 руб. и НДС (20%). Последующие ежеквартальные платежи осуществляются покупателем не позднее последнего числа последнего месяца квартала, в котором должен быть осуществлен очередной платеж, и состоят из суммы основного долга, составляющей не менее 4 587 250 руб. и НДС (20%)».

Пункт 4.3:

«Покупатель вправе досрочно полностью или частично оплатить стоимость Имущества, указанную в п 2.4. договора»;

Пункт 6.3.2.:

«В случае невнесения покупателем ежеквартальных платежей за имущество более двух раз подряд по истечении срока, установленного п. 3.2. договора, за исключением случая, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены здания, указанной в п. 2.4. договора»;

Исключить из договора пункты 6.3.1., 6.3.3., 8.8.

В остальной части исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства, в Девятом арбитражном апелляционном суде, в течение месяца после его принятия судом.


Судья:Д.Н. Федорова