Постановление от 8 июля 2024 г. по делу № А60-28489/2023

СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Пушкина, 112, г. Пермь, 614068 e-mail: 17aas.i № fo@arbitr.ru
П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ 17АП-5996/2024-ГК
г. Пермь
08 июля 2024 года
Дело № А60-28489/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 03 июля 2024 года. Постановление в полном объеме изготовлено 08 июля 2024 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Скромовой Ю.В.,

судей Маркеевой О.Н., Семенова В.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем Хасаншиной Э.Г.,

в отсутствие лиц, участвующих в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещенных надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу истца, Администрации города Екатеринбурга,

на решение Арбитражного суда Свердловской области от 24 апреля 2024 года по делу № А60-28489/2023

по иску Администрации города Екатеринбурга (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН <***>, ОГРН <***>), обществу с ограниченной ответственностью «Апогей» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд путем выкупа,

установил:

Администрация города Екатеринбурга (далее – истец, администрация) обратилась к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – предприниматель) об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд путем выкупа c выплатой возмещения в размере 5 633 200 руб.

На основании ст. 46 АПК РФ к участию в деле в качестве соответчика


привлечено общество с ограниченной ответственностью «Апогей» (далее – общество).

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 24.04.2024 изъято у предпринимателя нежилое помещение общей площадью 124,9 кв.м, кадастровый номер 66:41:0303066:2730, расположенное по адресу: <...>, с выплатой ему возмещения (выкупной цены) в размере 22 122 000 руб. На предпринимателя возложена обязанность принять причитающееся возмещение за изымаемое недвижимое имущество и предоставить реквизиты банковского счета для перечисления денежных средств. Прекращено право собственности предпринимателя на нежилое помещение, общей площадью 124,9 кв.м, кадастровый номер 66:41:0303066:2730, расположенное по адресу: <...>. Прекращено право аренды ООО «Апогей» на указанное нежилое помещение. Признано право муниципальной собственности на это нежилое помещение. Предприниматель признан утратившим право пользования нежилым помещением, общей площадью 124,9 кв.м, кадастровый номер 66:41:0303066:2730, расположенным по адресу: <...> и обязанным освободить нежилое помещение общей площадью 124,9 кв.м. Кроме того, с истца за счет средств муниципального бюджета в пользу предпринимателя взысканы денежные средства в возмещение судебных расходов по оплате судебной экспертизы 40 000 руб.

Не согласившись с принятым решением, администрация обратилась с апелляционной жалобой, в котором просит решение отменить в части установления выкупной цены и взыскания судебных расходов, принять новый судебный акт.

В обоснование апелляционной жалобы истец указывает на необоснованный отказ суда в проведении повторной экспертизы, поскольку представленное после экспертного заключения дополнение, содержащее исправление, не является допустимым доказательством. Ссылается на несогласие с размером возмещения, который установлен по результатам заключения судебной оценочной экспертизы. Отмечает, что при проведении экспертизы эксперт использовал сравнительный подход 7 объектов-аналогов, однако, указанная в заключении информация не соответствует действительности. Кроме того, при проведении экспертизы экспертом допущена арифметическая ошибка в расчетах, которая привела к увеличению размера арендной ставки. Полагает, что расходы по экспертизе необоснованно отнесены на истца.

До начала судебного заседания от предпринимателя поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, в котором предприниматель возражает против доводов жалобы, просит решение оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомленные о времени и месте судебного разбирательства, в суд апелляционной инстанции своих представителей не направили (от ответчика, ООО «Апогей», поступило заявление о рассмотрении дела без его участия), что в порядке части 3 статьи 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены


арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено судом, предпринимателю на праве собственности принадлежит нежилое помещение на первом этаже, общей площадью 124,9 кв.м, кадастровый номер 66:41:0303066:2730, расположенное по адресу: <...>.

Постановлением администрации от 13.01.2022 № 32 принято решение «Об изъятии для муниципальных нужд земельных участков и объектов недвижимого имущества в целях строительства улицы Татищева, от улицы Красноуральской до улицы Викулова».

Данное Постановление направлено в ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Уральскому федеральному округу 19.01.2022, что подтверждается штампом на письме от 18.01.2022 № 36 и указанной выше выпиской из ЕГРН.

Постановлением администрации от 14.12.2022 № 3849 принято решение «Об изъятии для муниципальных нужд земельных участков и объектов недвижимого имущества в целях строительства улицы Татищева, от улицы Красноуральской до улицы Викулова».

Согласно приложению № 3 к указанному постановлению подлежат изъятию земельные участки и объекты недвижимого имущества, расположенные на них, в том числе, нежилое помещение, кадастровый номер 66:41:0303066:2730, площадью 124,9 кв.м, расположенное по адресу: <...>.

Уведомление об изъятии спорного имущества с приложением копии постановления администрации от 14.12.2022 № 3849 направлено собственнику изымаемого недвижимого имущества, что подтверждается почтовой описью, квитанцией.

Для определения размера возмещения за изымаемое у ответчика недвижимое имущество оценщиком была проведена оценка.

Согласно отчету об оценке от 14.03.2023 № 63 размер возмещения за изъятие для муниципальных нужд недвижимого имущества общей площадью 124,9 кв.м, расположенного по адресу: <...>, составил 5 633 200 руб., в том числе убытки 678 200 руб.

Указанный отчет об оценке получил положительное экспертное заключение, что подтверждается заключением Ассоциацией саморегулируемой организации оценщиков СВОД от 15.03.2023 № 221/С-23.

04.04.2023 представителю ответчика вручен проект соглашения об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд путем выкупа на указанных выше условиях, что подтверждается подписью на сопроводительном письме от 28.03.2023 № 338.

Поскольку соглашение о размере выкупной цены с предпринимателем достигнуто не было, администрация обратилась в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Удовлетворяя иск частично, суд первой инстанции исходил из обоснованности требований об изъятии объекта для муниципальных нужд,


определив стоимость выкупной цены за объект с кадастровым номером 66:41:0303066:2730 в размере 22 122 000 руб., принимая в качестве надлежащего доказательства заключение эксперта, составленного по результатам проведения судебной оценочной экспертизы, отклонив возражения истца относительно данного экспертного заключения.

Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения жалобы и отмены (изменения) оспариваемого судебного акта.

Общий порядок изъятия земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд регламентирован ст. 279 - 282 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), ст. 49, 56 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) и ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ).

Согласно ч. 3 ст. 392.2 ГК РФ отчуждение зданий, сооружений, помещений, расположенных в таких зданиях, сооружениях, объектов незавершенного строительства в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется по правилам, предусмотренным для изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд.

В соответствии с п. 1 ст. 279 ГК РФ изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством.

В соответствии с пунктом 3 статьи 279 ГК РФ решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд принимается федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации или органами местного самоуправления, определяемыми в соответствии с земельным законодательством.

Правообладатель земельного участка должен быть уведомлен о принятом решении об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с земельным законодательством (пункт 5 статьи 279 ГК РФ).

В силу пункта 6 статьи 279 ГК РФ сроки, размер возмещения и другие условия, на которых осуществляется изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд, определяются соглашением об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд. В случае принудительного изъятия такие условия определяются судом.

В соответствии со статьей 282 ГК РФ если собственник не согласен с решением об изъятии у него земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене или других условиях выкупа, орган публично-правового образования, принявший такое решение, может предъявить иск о выкупе земельного участка в суд.

Согласно ст. 56.8 ЗК РФ размер возмещения за земельные участки, изымаемые для государственных или муниципальных нужд (далее также - размер возмещения), рыночная стоимость земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и передаваемых в частную


собственность взамен изымаемых земельных участков, рыночная стоимость прав, на которых предоставляются земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, взамен изымаемых земельных участков, определяются в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.

При определении размера возмещения в него включаются рыночная стоимость земельных участков, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельные участки, подлежащих прекращению, убытки, причиненные изъятием земельных участков, включая убытки, возникающие в связи с невозможностью исполнения правообладателями таких земельных участков обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключенных с такими лицами договорах, и упущенная выгода, которые определяются в соответствии с федеральным законодательством.

В случае, если одновременно с изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется изъятие расположенных на таких земельных участках и принадлежащих правообладателям таких земельных участков объектов недвижимого имущества, в размер возмещения включается рыночная стоимость этих объектов недвижимого имущества, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на эти объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению.

Аналогичные положения приведены в пункте 2 ст. 281 ГК РФ, в частности указано, что при определении размера возмещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в него включаются рыночная стоимость земельного участка, право собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельный участок, подлежащих прекращению, и убытки, причиненные изъятием такого земельного участка, в том числе упущенная выгода, и определяемые в соответствии с федеральным законодательством.

Исходя из правовой позиции, изложенной в ответе на вопрос № 7 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1(2014), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 24.12.2014, в тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, или когда выкупная цена в нем не указана и сторонами после принятия решения об изъятии не достигнуто соглашение о выкупной цене, арбитражный суд определяет стоимость объекта исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора.

В рамках настоящего дела правомерность изъятия объекта недвижимости и доли в праве на участок ответчиками не оспаривается, спорным является вопрос об установлении размера возмещения, что в свою очередь и послужило основанием для отказа от подписания соглашения, направленного истцом.


Предприниматель не согласен с размером возмещения - 5 633 200 руб., в том числе убытки - 678 200 руб., определенным на основании отчета, проведенного в соответствии с муниципальным контрактом.

В разделе VI Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2014), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 24.12.2014 (вопрос 7), разъяснено, что когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, или когда выкупная цена в нем не указана и сторонами после принятия решения об изъятии не достигнуто соглашение о выкупной цене, арбитражный суд определяет стоимость объекта, исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора.

С учетом изложенного и несогласия предпринимателя с предложенной истцом стоимостью, судом первой инстанции назначена судебная оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости изымаемого имущества и экономически обоснованного размера убытков, причиняемых собственнику объекта недвижимости в связи с его изъятием.

Согласно заключению эксперта от 25.10.2023 рыночная стоимость нежилого помещения, кадастровый номер: 66:41:0303066:2730, расположенного по адресу: <...> на дату проведения экспертизы (включая стоимость доли в праве общей долевой собственности на земельный участок под зданием и стоимость доли в праве общей долевой собственности на места общего пользования) составляет 22 122 000 руб.

Истцом представлены возражения на экспертное заключение в части несоответствия аналогов, предложенных экспертом при сравнительном подходе оценки, а также необоснованность расчетов эксперта.

Данные доводы судом рассмотрены и отклонены, в том числе с учетом пояснений эксперта, данных в судебном заседании. Так, из заключения эксперта следует, что по всем объектам-аналогам были применены корректирующие коэффициенты, в том числе исходя из площади объекта и местонахождения. Необходимые формулы для расчета стоимости доли, а также исходные данные в заключении присутствуют.

Судом не установлено противоречий в экспертном заключении, методологических ошибок, которые могли бы привести к неверным выводам, в связи с чем экспертное заключение принято судом в качестве достоверного доказательства.

Поскольку экспертное заключение соответствует стандартам оценки, стоимость объекта оценки определена с учетом его фактического состояния, что подтверждено объектами-аналогами, расчет корректировки на местоположение выполнен в соответствии с методикой сравнительного подхода, в допустимом интервале ценообразующего фактора, следует признать, что достоверность отчета, представленного в рамках судебном экспертизы, не опровергнута.

Учитывая заключение судебной экспертизы, не опровергнутое в установленном порядке, суд первой инстанции признал доказанным общий размер возмещения предпринимателю, связанного с изъятием принадлежащего ему имущества, в сумме 22 122 000 руб.


Согласно п. 1 ст. 56.11 ЗК РФ заключенное соглашение об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд либо вступившее в законную силу решение суда о принудительном изъятии земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимого имущества является основанием для: 1) перехода права собственности на земельный участок и (или) расположенные на нем объекты недвижимого имущества, находящиеся в частной собственности; 2) прекращения права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком или права пожизненного наследуемого владения земельным участком; 3) досрочного прекращения договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком; 4) прекращения права оперативного управления или права хозяйственного ведения на объекты недвижимого имущества, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и расположенные на изымаемом земельном участке, либо досрочного расторжения договора аренды или договора безвозмездного пользования такими объектами недвижимого имущества; 5) возникновения прав в соответствии с настоящим Кодексом на земельные участки, образуемые в результате перераспределения земельных участков или перераспределения земель и земельных участков; 6) государственной регистрации возникновения, прекращения или перехода прав на изъятые земельный участок и (или) расположенные на нем объекты недвижимого имущества; 7) сноса объектов недвижимого имущества, расположенных на изъятом земельном участке, за исключением сооружений, размещение которых на таком земельном участке не противоречит цели изъятия.

С учетом изложенного суд первой инстанции правомерно признал прекращенным право собственности предпринимателя на помещение и возникшим это право у муниципального образования.

Ссылка истца на необоснованный отказ суда в проведении повторной экспертизы, поскольку представленное после подготовки экспертного заключения дополнение, содержащее исправление, не является допустимым доказательством, судом апелляционной инстанции отклонена, учитывая тот факт, что дополнение к экспертному заключению по своей сути является ответами на вопросы участвующих в деле лиц.

Доводы истца о несогласии с размером возмещения, установленного по результатам заключения судебной оценочной экспертизы, а также о том, что указанная в заключении информация не соответствует действительности, экспертом допущена арифметическая ошибка в расчетах, апелляционным судом отклоняются с учетом вышеизложенного.

Указание администрации на необоснованность отнесения на нее расходов по оплате экспертизы также не принимается апелляционным судом, поскольку стоимость изымаемого имущества определена иная, чем по которой администрация просила обязать предпринимателя заключить соглашение. Учитывая, что в этой части судебный акт принят не в пользу администрации, что следует и из подачи администрацией апелляционной жалобы, распределение расходов соответствует ст. 110 АПК РФ.


Суд апелляционной инстанции считает, что все имеющие существенное значение для рассматриваемого дела обстоятельства судом установлены правильно, представленные доказательства полно и всесторонне исследованы и им дана надлежащая оценка.

Основания для отмены или изменения решения суда первой инстанции по приведенным в апелляционной жалобе доводам отсутствуют.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта в соответствии со ст. 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено. Решение арбитражного суда отмене (изменению) не подлежит.

Руководствуясь ст. 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 24 апреля 2024 года по делу № А60-28489/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий Ю.В. Скромова

Судьи О.Н. Маркеева В.В. Семенов