Постановление от 4 сентября 2025 г. по делу № А51-14251/2024

Пятый арбитражный апелляционный суд ул. Светланская, 115, <...>

http://5aas.arbitr.ru/


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А51-14251/2024
г. Владивосток
05 сентября 2025 года
Резолютивная часть постановления объявлена 04 сентября 2025 года. Постановление в полном объеме изготовлено 05 сентября 2025 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Д.А. Глебова, судей С.М. Синицыной, Е.Н. Шалагановой, при ведении протокола секретарем судебного заседания А.А. Шулаковой,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления муниципальной собственности г.Владивостока,

апелляционное производство № 05АП-3502/2025 на решение от 30.05.2025 судьи М.В. Понкратенко по делу № А51-14251/2024 Арбитражного суда Приморского края

по иску общества с ограниченной ответственностью «Аутлет» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Управлению муниципальной собственности г.Владивостока (ИНН <***>, ОГРН <***>)

третье лицо - МКУ «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости» об урегулировании разногласий, при участии:

от общества с ограниченной ответственностью «Аутлет»: ФИО1, по доверенности от 02.09.2024, сроком действия на 2 года, паспорт; ФИО2, по доверенности от 02.06.2024, сроком действия на 2 года, паспорт,

от Управления муниципальной собственности г.Владивостока: ФИО3, по доверенности от 18.06.2025, сроком действия до 31.12.2025, служебное удостоверение,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Аутлет» (далее – ООО «Аутлет», истец) обратилось в суд с иском к Управлению муниципальной собственности г.Владивостока (далее – Управление, УМС г.Владивостока, ответчик) (с учетом принятых в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) уточнений):

- об урегулировании разногласий, возникших между ООО «Аутлет» и УМС г.Владивостока в лице муниципального казенного учреждения «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости» при заключении договора № 422-ППВ купли-продажи арендуемого муниципального недвижимого имущества, изложив пункт 3.1 договора в следующей редакции:

«Согласно заключению эксперта № 002-01-2025/С от 28.01.2025, составленному экспертом общества с ограниченной ответственностью «Дальневосточный центр экспертиз», распоряжения управления муниципальной собственности г.Владивостока от

05.06.2024 № 2398/28 «О приватизации муниципального имущества в городе Владивостоке путем реализации субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение имущества», стоимость недвижимого имущества (здание вместе с земельным участком) составляет 50 971 000 (пятьдесят миллионов девятьсот семьдесят одна тысяча) рублей (без учета НДС)».

- об обязании УМС г.Владивостока заключить с ООО «Аутлет» в лице генерального директора А.А. Самко договор купли-продажи арендуемого муниципального недвижимого имущества с условием о рассрочке: нежилого здания, с кадастровым номером 25:28:000000:23702, площадью 1403,4кв.м, расположенного по адресу: <...>, и земельного участка, с кадастровым номером 25:28:050052:2409, площадью 2800 кв.м, расположенного по адресу: <...>, установив размер выкупной цены, исчисленной в соответствии с заключением эксперта № 002-01-2025/С от 28.01.2025, изготовленного экспертом ООО «Дальневосточный центр экспертиз», в размере рыночной стоимости нежилого помещения и земельного участка по состоянию на дату оценки 57 785 000 (пятьдесят семь миллионов семьсот восемьдесят тысяч) рублей (с учетом НДС), 50 971 000 (пятьдесят миллионов девятьсот семьдесят одна тысяча) рублей (без учета НДС);

- о взыскании с УМС г.Владивостока 65 000 рублей судебных расходов по оплате проведения судебной экспертизы.

К участию в деле в порядке статьи 51 АПК РФ в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено МКУ «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости».

Решением Арбитражного суда Приморского края от 30.05.2025 исковые требования ООО «Аутлет» удовлетворены.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, УМС г.Владивостока обратилось в Пятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение отменить и принять по делу новый судебный акт. В обоснование доводов жалобы апеллянт указывает, что оценка рыночной стоимости отчуждаемого в порядке Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ) имущества может быть обеспечена исключительно уполномоченным органом, истцом в материалы дела представлены документы, подтверждающие достоверность величины рыночной стоимости спорных нежилых помещений, в частности, экспертное заключение, содержащее вывод о подтверждении стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете об оценке, в том числе вывод о соответствии отчета об оценке законодательству (п.17 ФСО № 5). УМС г. Владивостока также отмечает, что нормы закона № 159-ФЗ не содержат положений о внесении платежей за выкуп имущества в рассрочку.

Определением Пятого арбитражного апелляционного суда от 31.07.2025 апелляционная жалоба принята к производству, судебное заседание назначено на 04.09.2025.

Через канцелярию суда от ООО «Аутлет» поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, который в порядке статьи 262 АПК РФ приобщен к материалам дела. Истец по тексту представленного отзыва на апелляционную жалобу выразил несогласие с изложенными в ней доводами, считает обжалуемый судебный акт законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению.

В заседании арбитражного суда апелляционной инстанции представитель УМС г.Владивостока поддержал доводы апелляционной жалобы, представители ООО «Аутлет» поддержали доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу.

Из материалов дела коллегией установлены следующие обстоятельства.

15.09.2020 между Управлением муниципальной собственности г.Владивостока (арендодатель) и ООО «Аутлет» (арендатор) заключен договор № 05-15081-001-Н-АР-9818-00 аренды недвижимого имущества, согласно условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает за плату во временное владение и пользование недвижимое имущество: здание-склад общей площадью 1 403,4 кв.м, этажность: 2, кадастровый номер 25:28:000000:23702, расположенное по адресу: г.Владивосток, пр-т.100-летия Владивостока, д.124, для использования в целях: офис, склад, бытовое обслуживание, магазин, общественное питание.

Объект передан арендатору во временное пользование на срок 5 лет с даты подписания договора (пункт 1.3 договора). Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю.

Впоследствии истец направил в адрес Управления заявление о реализации преимущественного права на приобретение объекта недвижимости.

Уведомлением № 24/1180 от 08.07.2024 МКУ «АПМЗН» предложило заключить договор купли-продажи и предоставило решение Думы г.Владивостока от 30.05.2024 № 416 «Об утверждении условий приватизации муниципального имущества в городе Владивостоке путём реализации субъектам малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества», а также проект договора купли-продажи арендуемого муниципального имущества с указанием цены продажи имущества – 125 302 166 рублей 67 копеек.

07.06.2024 УМС г.Владивостока направило ООО «Аутлет» предложение о заключении договора купли-продажи нежилого помещения и земельного участка при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с приложением договора купли-продажи с условием о рассрочке.

ООО «Аутлет» направило ответчику протокол разногласия, в котором предложило изложить пункт 3.1 договора в следующей редакции: «согласно отчету об оценке объекта недвижимости, составленному независимым оценщиком, стоимость недвижимого имущества (здания вместе с земельным участком) составляет 52 000 000 рублей (без учета НДС)».

08.07.2024 ООО «Аутлет» получило ответ МКУ «КРЗН», которым отказано в удовлетворении предложения об изменении стоимости имущества. Истец, полагая, что выкупная стоимость спорного объекта недвижимости, предложенная ответчиком, является завышенной, обратился в суд с рассматриваемым иском.

Исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителей сторон, проверив в порядке статей 266 - 271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения судебного акта в силу следующих обстоятельств.

В соответствии с частью 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (часть 4 статьи 421 ГК РФ).

В соответствии с частью 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

В соответствии со статьей 446 ГК РФ, в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по

соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Порядок и условия приватизации государственного и муниципального имущества субъектами малого и среднего предпринимательства определены Законом № 159-ФЗ.

В соответствии со статьей 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого ими недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

При этом в части 3 статьи 1 Закона № 159-ФЗ определено, что отношения, связанные с участием субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества и не урегулированные данным Законом, регулируются Федеральным законом от 21.2.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества»

Согласно пункту 2 части 8 статьи 4 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством РФ, достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Законом № 135-ФЗ, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (статья 12 Закона № 135-ФЗ).

Как следует из материалов дела, при подготовке проекта договора купли-продажи УМС г.Владивостока руководствовалось отчетом об оценке ООО «Центр оценки и экспертизы Метод» № 1101-24 от 17.04.2024, согласно которому рыночная стоимость нежилого здания – склад, общей площадью 1403,4 кв.м, количество этажей – 2, кадастровый номер 25:28:000000:23702, расположенного по адресу: Приморский край, г.Владивосток, пр-кт.100-летия Владивостока, д.124 составляет 99 929 000 рублей (без учета НДС), земельного участка, общей площадью 2800 кв.м, кадастровый номер 25:28:050052:2409 местоположение: Приморский край, г.Владивосток, в районе ул.Давыдова, д.7 – 42 028 000 рублей, итого – 125 302 166 рублей 67 копеек (без учета НДС).

Истец, в свою очередь, обратился к ИП ФИО4, которая в письме № 03/06/2024 от 03.06.2024 сообщила, что ориентировочная рыночная стоимость здания, кадастровый номер 25:28:000000:23702 составляет 14 000 000 рублей, ориентировочная рыночная стоимость земельного участка, необходимого для использования здания, общей площадью 2800 кв.м, кадастровый номер 25:28:050052:2409 составляет 38 000 000 рублей, всего – 52 000 000 рублей.

Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 1, 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», вопрос о достоверности величины стоимости объекта оценки может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения. В этом случае судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для

проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

В соответствии с частью 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

Определением суда первой инстанции от 17.12.2024 в целях установления действительной рыночной стоимости выкупаемого имущества была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Дальневосточный центр экспертиз» ФИО5.

На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

1. Определить рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером 25:28:050052:2409, площадью 2800 кв.м, расположенного по адресу: Приморский край, г.Владивосток, в районе ул.Давыдова, дом 7, на дату 26.01.2024 (с осмотром объекта, доступ возможен).

2. Определить рыночную стоимость здания с кадастровым номером 25:28:000000:23702, площадью 1403,4 кв.м, расположенного по адресу: <...>, на 26.01.2024 (с осмотром, доступ возможен).

По результатам проведенного исследования в материалы дела поступило заключении эксперта № 002-01-2025/С от 28.01.2025, согласно которому эксперт пришел к выводу о том, что рыночная стоимость нежилого здания – склад, общей площадью 1403,4 кв.м, количество этажей – 2, в том числе подземных – 0, кадастровый номер 25:28:000000:23702 составляет 34 067 000 рублей (без учета НДС), земельного участка, необходимого для использования здания, общей площадью 2800 кв.м, кадастровый номер 25:28:050052:2409, категория земель: земли населенных пунктов, местоположение: Приморский край, г. Владивосток, в районе ул. Давыдова, дом 7 – 16 904 000 рублей, общая стоимость – 50 971 000 рублей (без учета НДС), 57 785 000 рублей (с учетом НДС).

Указанное заключение эксперта № 002-01-2025/С от 28.01.2025 сторонами не оспаривалось, ходатайства о проведении дополнительной или повторной судебной экспертизы в порядке статьи 87 АПК РФ не заявлялись, доказательств нарушения законодательства об оценочной деятельности при проведении экспертной оценки в дело не представлено.

Вопреки доводам жалобы оценка спорного имущества, определенная в отчете ООО «Центр оценки и экспертизы Метод» от 17.04.2024 № 1100-24, находится в противоречии с результатами судебной экспертизы, при этом отчет, выполненный ООО «Центр оценки и экспертизы Метод», изготовлен по инициативе лица, заинтересованного в исходе судебного разбирательства – УМС г.Владивостока, а заключение эксперта СРО «Региональная ассоциация оценщиков» изготовлено по инициативе самого ООО «Центр оценки и экспертизы Метод».

Данный отчет, и заключение эксперта изготовлены вне рамок судебного процесса, составители отчета и экспертного заключения, в отличие от судебного эксперта, не предупреждены об уголовной ответственности по статье 307 УК РФ за дачу заведомо ложных заключений, в связи с чем соответствующий довод апелляционной жалобы отклоняется.

Также отклоняется довод ответчика о том, что оценка рыночной стоимости спорного объекта может быть обеспечена исключительно уполномоченным органом, в связи с чем исковые требования являются необоснованными, поскольку согласно пункту 2 части 8 статьи 4 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством РФ, достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

Позиция апеллянта об отнесении исключительно к компетенции органов местного самоуправления вопроса об установлении порядка оплаты имущества, находящегося в муниципальной собственности, не учитывает следующего.

Согласно пункту 1 статьи 5 Закона № 159-ФЗ оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации, но не должен составлять менее пяти лет.

В силу части 2 статьи 5 Закона № 159-ФЗ право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Таким образом, требование общества о заключении договора купли-продажи спорного имущества с условием о рассрочке соответствует действующему законодательству.

При изложенных обстоятельствах арбитражный суд апелляционной инстанции счел, что выводы суда первой инстанции сделаны в соответствии со статьей 71 АПК РФ на основе полного и всестороннего исследования всех доказательств по делу с правильным применением норм материального права. Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.

Доводы апелляционной жалобы не нашли своего подтверждения при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции, следовательно, оснований для удовлетворения жалобы и отмены или изменения обжалуемого судебного акта не имеется.

Вопрос о взыскании государственной пошлины по апелляционной жалобе судом не рассматривался, поскольку на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации апеллянт освобожден от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 30.05.2025 по делу № А51-14251/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного

округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий Д.А. Глебов

Судьи С.М. Синицына

Е.Н. Шалаганова