Решение от 23 сентября 2025 г. по делу № А40-270191/2023

ИМЕНЕМ  РОССИЙСКОЙ  ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е

г. Москва                                                                              

24.09.2025                                                                        Дело № А40-270191/23-11-1960

Резолютивная часть решения объявлена 16.09.2025

Полный текст решения изготовлен 24.09.2025


Судья  Дружинина В. Г. (единолично)       

при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з Соловьевой П.А.


проводит судебное заседание по иску  ВЫСШЕГО ИСПОЛНИТЕЛЬНОГО ОРГАНА ГОСУДАРСТВЕННОЙ ВЛАСТИ ГОРОДА МОСКВЫ-ПРАВИТЕЛЬСТВО МОСКВЫ (125032, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 18.12.2002, ИНН: <***>)

ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>)

К  ИП ФИО1 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>, Дата присвоения ОГРНИП: 06.04.2023)

Третьи лица:

1.         Управление Росреестра по <...> г. Москва 115191)

2.         Комитет государственного строительного надзора <...>, <...>, Лубянский пр., д. 3/6, стр. 6, <...>)

3.         Госинспекция по недвижимости <...>, <...>)

4.         ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "РЕМДОРСЕРВИС-94" (107023, <...>, ЭТ 1 ПОМ II КОМ 1,2,3,4,5,6,8, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 21.10.2002, ИНН: <***>)

Об обязании, признании


в заседании приняли участие:

от истца 1): ФИО2 по доверенности №4-47-511/25 от 31.03.2025, удостоверение,

от истца 2): ФИО2 по доверенности №ДГИ-Д-583/24 от 25.11.2024, удостоверение,

от ответчика: ФИО3 по доверенности от 14.06.2024, паспорт,

от третьих лиц: не явились, извещены.

УСТАНОВИЛ:

ВЫСШИЙ ИСПОЛНИТЕЛЬНЫЙ ОРГАН ГОСУДАРСТВЕННОЙ ВЛАСТИ ГОРОДА МОСКВЫ-ПРАВИТЕЛЬСТВО МОСКВЫ, ДЕПАРТАМЕНТ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ обратились в Арбитражный суд города Москвы с иском к ИП ФИО1 о признании помещений площадью 22,5 кв.м, образованных путем застройки второго света второго этажа здания с кадастровым номером 77:03:0003014:1222, расположенного по адресу: <...>, самовольными постройками; об обязании ФИО1 в месячный срок с момента вступления законную силу решения суда привести здание в первоначальное состояние путем сноса помещений площадью 22,5 кв.м, образованных путем застройки второго света второго этажа здания с кадастровым номером 77:03:0003014:1222, расположенного су: <...>, предоставив в случае неисполнения ответчиком решения суда в указанный срок, согласно ч. 1 ст. 206 ГПК РФ право Правительству Москвы в лице Государственной инспекции по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы осуществить мероприятия по сносу самовольной постройки, а также обеспечить благоустройство освобожденной территории с дальнейшим возложением на ФИО1 расходов; о признании зарегистрированного права собственности ФИО1 на помещения площадью 22,5 кв.м, образованные путем застройки второго света второго этажа здания с кадастровым номером 77:03:0003014:1222, расположенного по адресу: <...>, расположенные по адресу: <...>, отсутствующим; об обязании ФИО1 в месячный срок с момента вступления решения суда в законную силу освободить земельный участок по адресу: <...> от помещений площадью 22,5 кв.м, образованных путем застройки второго света второго этажа здания с кадастровым номером 77:03:0003014:1222, расположенного по адресу: <...>, представив в случае неисполнения ответчиками решения суда в указанный срок, согласно ч. 1 ст. 206 ГПК РФ право Правительству Москвы в лице Государственной инспекции по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы осуществлять мероприятия по сносу объекта с дальнейшим возложением на ФИО1 расходов; об обязании ФИО1 в месячный срок с момента сноса помещений площадью 22,5 кв.м, образованных путем застройки второго света второго этажа здания с кадастровым номером 77:03:0003014:1222, расположенного по адресу: <...>, провести техническую инвентаризацию здания, а также обеспечить постановку объекта на государственный кадастровый учет, предоставив в случае неисполнения ответчиком решения суда в указанный срок, согласно ч. 1, ст. 206 ГПК РФ право Правительству Москвы в лице уполномоченного лица осуществить мероприятия по технической инвентаризации объекта и постановке объекта на государственный кадастровый учет с дальнейшим возложением на ФИО1 расходов.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Росреестра по городу Москве, Комитет государственного строительного надзора города Москвы, Госинспекция по недвижимости г. Москвы, ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "РЕМДОРСЕРВИС-94".

Третьи лица в судебное заседание не явились.

Дело рассматривалось в отсутствие представителей третьих лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в порядке, предусмотренном ст. 156 АПК РФ.

Истцы в судебном заседании исковые требования поддержали в полном объеме, по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Ответчик в судебном заседании исковые требования не признал, по основаниям, изложенным в отзывах, заявил о пропуске Истцами срока исковой давности.

Суд, выслушав доводы лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства, считает, что заявленные исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, Государственной инспекцией по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы (далее - Госинспекция по недвижимости) в ходе проведения обследования земельного участка, расположенного по адресу: <...> выявлены незаконно размещенные объекты недвижимости, обладающие признаками самовольной постройки.

Актом Госинспекции по недвижимости о подтверждении факта наличия незаконно размещенного объекта от 14.11.2022 № 9033493 (т. 1 л.д. 27-29) выявлено, что на земельном участке расположено двухэтажное нежилое здание 1850 года постройки с кадастровым номером 77:03:0003014:1222, расположенное по адресу: <...>.

На здание зарегистрировано право собственности ответчика - ФИО1 (Запись ЕГРН № 77:03:0003014:1222-77/051/2022-2 от 12.07.2022).

Ответчик приобрел Здание площадью 251,5 кв.м. в текущем состоянии у ООО «Ремдорсервис-94» по договору купли-продажи недвижимого имущества от 08.07.2022 (т.1 л.д. 152-159, 164-179).

ООО «Ремдорсервис-94» ранее приобрело Здание у продавца ООО Фирма «Преображенский» (Свидетельство продавца о государственной регистрации права от 02.04.2002 – т. 1 л.д. 95) по договору купли-продажи недвижимости от 16.06.2003 (т. 1 л.д. 121 – 123).

ООО Фирма «Преображенский», в свою очередь, ранее приобрело Здание у Фонда имущества г. Москвы по договору купли-продажи № 752 от 23.08.1993 (т. 1 л.д. 112-114).

Вышеизложенные обстоятельства подтверждаются также выпиской из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости от 03.08.2023 № КУВИ-001/2023-176337573 (т. 1 л.д. 243-244).

Согласно технической документации ГБУ МосгорБТИ от 20.12.2003 (ком. а и б этажа 1 общей площадью 13,6 кв.м учтены за итогом). На поэтажном плане от 30.12.2003 над ком. а и б этажа 1 на уровне 2 этажа отображён второй свет. В ходе обследования установлено, что в период с 2003 по 2010 гг. в результате проведенных реконструктивных работ, выразившихся в возведении межэтажных перекрытий, образованы дополнительные площади. Вновь образованные площади учтены обследованием ГБУ МосгорБТИ от 20.12.2010 как ком. 5,6,7 пом. III этажа 2 общей площадью 22,5 кв.м. Вновь образованные помещения общей площадью 22,5 кв.м входят в общую площадь здания с кадастровым номером 77:03:0003014:1222.

Истцы указали, что земельный участок для целей строительства (реконструкции) не предоставлялся, разрешительная документация на строительство (реконструкцию) и на ввод объекта в эксплуатацию не выдавалась.

Таким образом, согласно иску помещения площадью 22,5 кв.м, образованные путем застройки второго света второго этажа здания с кадастровым номером 77:03:0003014:1222, расположенные по адресу: <...>, обладают признаками самовольной постройки.

Постановлением Правительства Москвы от 11.12.2013 № 819-ПП «Об утверждении Положения о взаимодействии органов исполнительной власти города Москвы при организации работы по выявлению и пресечению незаконного (нецелевого) использования земельных участков» утвержден перечень объектов недвижимого имущества, созданных на земельных участках, не предоставленных для целей строительства и при отсутствии разрешения на строительство, в отношении которых зарегистрировано право собственности, и сведения о которых внесены в установленном порядке в государственный реестр недвижимости.

Ввиду наличия признаков самовольного строительства объекты, в установленном порядке включены в Приложение № 2 к Постановлению Правительства Москвы от 11.12.2013 № 819-ПП «Об утверждении положения о взаимодействии органов исполнительной власти города Москвы при организации работы по выявлению и пресечению незаконного (нецелевого) использования земельных участков» под номером 4900 (введен постановлением Правительства Москвы от 13.12.2022 № 2804-ПП).

В соответствии с разъяснениями, данными в п.п. 52, 53 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 № 22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебном порядке при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН). В случаях, когда запись в ЕГРН нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

В соответствии со ст.ст. 48, 49, 51 Градостроительного кодекса РФ установлен порядок и требования к разработке и согласованию исходно-разрешительной и проектной документации, получению разрешения на производство работ по строительству и реконструкции.

Также в соответствии с п. 3 ст. 49 Градостроительного кодекса РФ в случае, если для реконструкции требуется получение разрешения на строительство, проводится экспертиза проектной документации.

Федеральный закон от 17.11.1995 №169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» обязывает вести строительство любого объекта при наличии разрешения собственника земельного участка и (или) здания, сооружения и с соблюдением градостроительных, строительных норм и правил.

Вместе с тем, в силу п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Указанная статья содержит в себе четыре признака, позволяющих квалифицировать объект недвижимости, как самовольную постройку. Данная правовая позиция отражена в определении Конституционного суда РФ от 03.07.2007 № 595-О-П, согласно которому, вводя правовое регулирование самовольной постройки, законодатель закрепил в пункте 1 ст. 222 Гражданского кодекса РФ четыре признака самовольной постройки, а именно:

- возведение постройки на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном порядке;

- возведение постройки на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта;

- строительство без получения на это необходимых разрешений;

- существенное нарушение градостроительных и строительных норм и правил.

Кроме того, самовольное строительство представляет собой правонарушение, которое состоит в нарушении норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство.

Согласно п. 1 ст. 263 Гражданского кодекса РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о назначении земельного участка.

В силу п. 2 ст. 222 Гражданского кодекса РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом и за его счет.

Согласно п. 3 ст. 25 Федерального закона от 17.11.1995 №169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» лицо, виновное в строительстве или в изменении архитектурного объекта без соответствующего разрешения на строительство, обязано за свой счет осуществить снос (полную разборку) самовольной постройки или привести архитектурный объект и земельный участок в первоначальное состояние.

В постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ и Верховного Суда РФ от 29.04.2010 от 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что в случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано, имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе. В мотивировочной части решения суда об удовлетворении такого иска должно быть указаны основания, по которым суд признал имущество самовольной постройкой. Решение суда об удовлетворении иска о сносе самовольной постройки в данном случае служит основанием для внесения записи в ЕГРП о прекращении права собственности ответчика на самовольную постройку.

Истцы указывают, что спорный объект не может быть в соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса РФ отнесен к объектам, право собственности на которые подлежит государственной регистрации. В связи с этим, по мнению истцов, регистрация права собственности осуществлена неправомерно.

Самовольная постройка подлежит сносу лицом, ее осуществившим, либо за его счет.

Указанное послужило основанием для обращения истца в суд с настоящими требованиями.

Ответчик против удовлетворения исковых требований возражал, представил письменные отзывы, в которых указал, что как само здание, так и спорные помещения не являются самовольной постройкой, разрешительная документация на производство работ в здании по обустройству спорных помещений площадью 22,5 кв.м. выдавалась уполномоченными органами и в соответствии с действовавшим нормативно-правовым регулированием; здание, включая спорные помещения площадью 22,5 кв.м., в своем фактическом состоянии не создает угрозу жизни и здоровью граждан и соответствует строительным, противопожарным, санитарно-эпидемиологическим и иным нормам и правилам (нормативным требованиям); истцами пропущен срок исковой давности по всем заявленным требованиям, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований; по требованиям о признании спорного объекта самовольной постройкой и о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности ответчика на спорное недвижимое имущество (помещения площадью 22,5 кв.м., находящиеся в здании – объекте капитального строительства) – истцами избран ненадлежащий способ защиты права.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 24.06.2024, удовлетворено ходатайство истца о назначении по делу судебной экспертизы в порядке ст. 82 АПК РФ, проведение которой поручено экспертам ФБУ РФЦСЭ при Минюсте России ФИО4 и/или ФИО5 и/или ФИО6 и/или ФИО7 (109028, <...>, тел. <***>).

Перед экспертами поставлены вопросы:

1. Установить, в результате каких работ (новое строительство, реконструкция, реконструктивные работы, переоборудование, переустройство, перепланировка, капитальный ремонт) и в какой период времени возникли комнаты 5, 6, 7 помещения III, общей площадью 22,5 кв.м., расположенные на 2 этаже здания по адресу: <...>?

2. К какому типу помещения (этаж надземный, этаж мансардный, антресоль и т.д) согласно действующим СП (СНиП), а также на основании фактически определенных экспертом характеристик можно отнести возведенные помещения (2 этаж, пом. III, комн. 5, 6, 7) общей площадью 22, 5 кв.м здания по адресу: <...>?

3. В результате произведенных работ изменились ли индивидуально-определенные признаки здания и его частей (высота здания, площадь, площадь застройки здания, объем) по адресу: <...>?

4. Соответствует ли возведенные помещения (2 этаж, пом. III, комн. 5, 6, 7) общей площадью 22, 5 кв.м по адресу: <...>, градостроительным, строительным, противопожарным и санитарно-эпидемиологическим нормам и правилам, а также допущены ли при проведении строительных работ нарушения градостроительных, строительных, противопожарных и санитарно-эпидемиологических норм и правил?

5. Создают ли возведенные помещения (2 этаж, пом. III, комн. 5, 6, 7) общей площадью 22, 5 кв.м по адресу: <...>, угрозу жизни и здоровью граждан?

6. Возможно ли технически привести здание по адресу: <...>, в первоначальное состояние в соответствии с техническим паспортом по состоянию на 20.12.2003, экспликацией по состоянию на 15.01.2004 поэтажным планам по состоянию на 20.12.2003, и какие мероприятия необходимо предпринимать для его приведения в первоначальное состояние?

Согласно представленного заключения № 4956/19-3-24 от 21.10.2024 г., экспертом сделаны следующие выводы.

1) По первому вопросу: Установить, в результате каких работ (новое строительство, реконструкция, реконструктивные работы, переоборудование, переустройство, перепланировка, капитальный ремонт) и в какой период времени возникли комнаты 5, 6, 7 помещения III, общей площадью 22,5 кв.м., расположенные на 2 этаже здания по адресу: <...>?

Ответ на первый вопрос: Комнаты 5, 6, 7 помещения III, расположенные на 2 этаже здания по адресу: <...>, образовались в результате реконструкции. Спорные помещения возводились в два этапа: 1) Устройство новых ограждающих конструкций стен и фундаментов произведено в промежуток времени с 09.10.1998г. по 20.12.2003г.; 2) Устройство плиты перекрытия произведено в промежуток времени с 20.12.2003г. по 23.12.2010г.

2) По второму вопросу: К какому типу помещения (этаж надземный, этаж мансардный, антресоль и т.д.) согласно действующим СП (СНиП), а также на основании фактически определенных экспертом характеристик можно отнести возведенные помещения (2 этаж, пом. III, комн. 5, 6, 7) общей площадью 22,5 кв.м. здания по адресу: <...>?

Ответ на второй вопрос: Согласно действующим СП (СНиП), а также на основании фактически определенных экспертом характеристик, возведенные помещения (2 этаж, пом. IІІ, комн. 5, 6, 7) здания по адресу: <...> относятся к надземному этажу (являются частью 2 этажа).

3) По третьему вопросу: В результате произведенных работ изменились ли индивидуально-определенные признаки здания и его частей (высота здания, площадь, площадь застройки здания, объем) по адресу: <...>?

Ответ на третий вопрос: В результате произведенных работ изменились следующие индивидуально-определенные признаки здания по адресу: <...>: общая площадь, площадь застройки, строительный объем.

4) По четвертому вопросу: Соответствуют ли возведенные помещения (2 этаж, пом. III, комн. 5, 6, 7) общей площадью 22,5 кв.м. по адресу: <...>, градостроительным, строительным, противопожарным и санитарно-эпидемиологическим нормам и правилам, а также допущены ли при проведении строительных работ нарушения градостроительных, строительных, противопожарных и санитарно-эпидемиологических норм и правил?

Ответ на четвертый вопрос: Возведенные помещения (2 этаж, пом. ІІI, комн. 5, 6, 7) по адресу: <...>, не соответствуют строительным, противопожарным нормам и правилам.

5) По пятому вопросу: Создают ли возведенные помещения (2 этаж, пом. III, комн. 5, 6, 7) общей площадью 22,5 кв.м. по адресу: <...>, угрозу жизни и здоровью граждан?

Ответ на пятый вопрос: Возведенные помещения (2 этаж, пом. III, комн. 5, 6, 7) по адресу: <...>, создают угрозу жизни и здоровью граждан до устранения выявленных нарушений.

6) По шестому вопросу: Возможно ли технически привести здание по адресу: <...>, в первоначальное состояние в соответствии с техническим паспортом по состоянию на 20.12.2003, экспликацией по состоянию на 15.01.2004, поэтажным планом по состоянию на 20.12.2003, и какие мероприятия необходимо предпринимать для его приведения в первоначальное состояние?

Ответ на шестой вопрос: Технически привести здание по адресу: <...>, в первоначальное состояние в соответствии с техническим паспортом по состоянию на 20.12.2003, экспликацией по состоянию на 15.01.2004, поэтажным планом по состоянию на 20.12.2003 возможно. Более детально мероприятия перечислены на страницах №№39-41 исследовательской части заключения.

Из материалов дела усматривается, что в экспертном заключении № 4956/19-3-24 было указано одно отступление от требований строительных и противопожарных норм и правил: На момент осмотра установлен факт некачественного монтажа электропроводки, что не соответствует требованиям ПУЭ-7 «Правила устройства электроустановок» (стр. 56-57 экспертного заключения № 4956/19-3-24).

При этом на стр. 57 заключения № 4956/19-3-24 эксперт указал: Выявленные нарушения являются устранимыми. Для устранения выявленных недостатков необходимы ремонтные работы.

Ответчиком в материалы дела были представлены доказательства устранения выявленных экспертом недостатков (нарушений): договор подряда № 22/11/24 от 22.11.2024 г. с приложениями, акт приема-сдачи выполненных работ от 04.12.2024 г., выписки из реестра членов СРО, заключение специалиста № П515/12.24 по результатам осмотра от 07.12.2024 г. (т. 3 л.д. 32 - 65).

Определением Арбитражного суда города Москвы от 17.03.2025 г. по ходатайству ответчика назначено проведение дополнительной судебной строительно-технической экспертизы, проведение которой поручено  эксперту ФБУ РФЦСЭ имени профессора А.Р. Шляхова при Минюсте России ФИО6

Экспертом ФИО6 в заключении № 2843/19-3-25 от 03.07.2025 г. (т. 3 л.д. 105-127) даны следующие ответы на поставленные судом вопросы:

1) По первому вопросу: Устранены ли указанные в заключении эксперта № 4956/19-3-24 от 21.10.2024 недостатки?

Ответ на первый вопрос: Недостатки, указанные в заключении эксперта № 4956/19-3-24 от 21.10.2024, выявленные на объекте по адресу: <...>, устранены.

2) По второму вопросу: В случае установления устранения недостатков, создает ли объект по адресу: <...>, угрозу жизни и здоровью граждан?

Ответ на второй вопрос: Объект в своем фактическом состоянии (ведутся строительно-отделочные работы) по адресу: <...> не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

3) По третьему вопросу: В случае установления неустранения недостатков, являются ли недостатки устранимыми и какие мероприятия необходимо для этого провести?

Ответ на третий вопрос: Недостатки, указанные в заключении эксперта № 4956/19-3-24 от 21.10.2024, выявленные на объекте по адресу: <...>, устранены.

Согласно ст. 8 Федерального закона от 31.05.2001 №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных. Эксперт обязан провести полное исследование представленных ему объектов и материалов дела, дать обоснованное и объективное заключение по поставленным перед ним вопросам.

Судом установлено, что в заключениях эксперта № 4956/19-3-24 от 21.10.2024 г., № 2843/19-3-25 от 03.07.2025 г. исследования проведены объективно, на научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме, а заключение эксперта основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Суд, оценив экспертные заключения № 4956/19-3-24 от 21.10.2024 г., № 2843/19-3-25 от 03.07.2025 г., оснований не доверять выводам эксперта не установил, так же, как и противоречий между описательной, исследовательской и резолютивной частями заключения или заинтересованность эксперта в исходе рассматриваемого спора. Данные заключения суд признал надлежащими и допустимыми доказательствами по делу.

Оценив представленные заключения № 4956/19-3-24 от 21.10.2024 г. и № 2843/19-3-25 от 03.07.2025 г. эксперта ФИО6  ФБУ РФЦСЭ имени профессора А.Р. Шляхова при Минюсте России, суд приходит к выводу, что спорные помещения (2 этаж, пом. ІІI, комн. 5, 6, 7) и здание в целом в своем фактическом состоянии:

- существовали на дату: 23.12.2010 г., что подтверждается документацией БТИ;

- по своим индивидуально-определенным характеристикам не изменялись с 23.12.2010 г.  (стр. 36 заключения эксперта № 4956/19-3-24);

- в полной мере соответствуют строительным, противопожарным, санитарно-эпидемиологическим и иным нормам и правилам (нормативным требованиям);

- не создают угрозу жизни и здоровью граждан.

Приведение здания в первоначальное состояние технически возможно, при этом в процессе эксплуатации здания и в случае его сохранения в текущем состоянии отсутствует угроза жизни и здоровью граждан.

Согласно справке БТИ № 1811/32 от 24.02.2004 (т. 2 л.д. 71) об идентификации адреса объекта (здания, строения, сооружения), зарегистрированного в Адресном реестре, здание по адресам: ул. Девятая Рота, 9, стр. 3; ул. Девятая Рота, 9-9А, стр. 3; ул. Девятая Рота, 9А, стр. 3, и здание по адресу: ул. Девятая Рота, 9 – являются одним и тем же объектом. Официальным адресом объекта является адрес: ул. Девятая Рота, 9.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что земельно-правовые отношения с собственником земельного участка, на котором расположено здание, были оформлены в 2005 году предшествующим собственником здания. Ответчик на текущий момент является единственным фактическим владельцем и пользователем указанного земельного участка.

Здание находится на земельном участке площадью 289 кв.м. с кадастровым номером 77:03:0003014:102, по адресу: <...>.

Земельно-правовые отношения ранее были оформлены; титульным арендатором земельного участка являлось ООО «Ремдорсервис-94» (третье лицо) – предшествующий собственник здания.

Арендные отношения были оформлены с Департаментом земельных ресурсов города Москвы (ДЗР) по договору аренды № М-03-506512 от 14.02.2005 (т.1 л.д. 38-42) для эксплуатации административного здания и складского строения, который по истечении срока аренды был возобновлен на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ). При этом ДЗР является правопредшественником истца - Департамента городского имущества города Москвы (ДГИ), поскольку Постановлением Правительства Москвы от 08.02.2013 № 49-ПП ДЗР реорганизован в правопреемника - ДГИ (пункты 1 – 3 Постановления).

Договор аренды заключен в соответствии с Распоряжением Префекта ВАО г. Москвы от 30.12.2004 № 2028-В-РП (т. 2 л.д. 78-79).

Согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ, пункту 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования (п. 13 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»).

Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка (п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11).

Таким образом, ответчик ИП ФИО1 в силу положений ст. 35 ЗК РФ и ст. 552 ГК РФ после приобретения права собственности на здание приобрел право пользования земельным участком по адресу: <...>.

В соответствии с п. 10 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» последствиями возведения (создания) самовольной постройки являются ее снос или приведение в соответствие с установленными требованиями на основании решения суда (пункт 2 статьи 222 ГК РФ) или на основании решения органа местного самоуправления, принимаемого в соответствии с его компетенцией, установленной законом (пункт 3 статьи 222 ГК РФ), если судом не будут установлены обстоятельства, свидетельствующие о возможности ее сохранения.

В рассматриваемом случае имеются обстоятельства, свидетельствующие о возможности сохранения спорных помещений здания.

В соответствии с заключением эксперта спорные помещения здания соответствуют строительным, противопожарным, санитарно-эпидемиологическим и иным нормам и правилам (нормативным требованиям), не создают угрозу жизни и здоровью граждан.

Истцами не представлены доказательства, опровергающие эти выводы.

Согласно правовой позиции, изложенной в Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ № 1 (2014) (утв. Президиумом ВС РФ 24.12.2014), законом возможность сноса самовольной постройки связывается не с формальным соблюдением требований о получении разрешения на ее строительство, а с установлением обстоятельств, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки ввиду ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц.

В силу п. 7 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 16.11.2022, снос объекта самовольного строительства является крайней мерой гражданско-правовой ответственности. С учетом конкретных обстоятельств дела допущенное при возведении строения нарушение градостроительных и строительных норм и правил, не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом незначительным и не препятствующим возможности сохранения самовольной постройки.

Согласно п. 9 указанного Обзора отсутствие разрешения на строительство (реконструкцию) само по себе не может служить основанием для удовлетворения иска о сносе самовольной постройки, если отсутствуют иные препятствия для сохранения постройки.

В силу пункта 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44, исходя из принципа пропорциональности снос объекта самовольного строительства является крайней мерой государственного вмешательства в отношения, связанные с возведением (созданием) объектов недвижимого имущества, а устранение последствий допущенного нарушения должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков.

В связи с этим следует иметь в виду, что необходимость сноса самовольной постройки обусловливается не только несоблюдением требований о получении разрешения на строительство, но и обстоятельствами, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки вследствие ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц.

Снос спорных помещений здания не будет способствовать соблюдению баланса между публичным и частным интересом. Никаких объективных причин для сноса помещений здания нет.

Опираясь на заключение эксперта, можно сделать однозначный вывод о том, что спорные помещения здания соответствуют требованиям безопасности и их сохранение не нарушает прав третьих лиц.

Суд, следуя вышеизложенным разъяснениям, пришел к выводу о возможности сохранения спорных помещений ввиду того, что объекты являются капитальными, соответствуют строительным, противопожарным, санитарно-эпидемиологическим и иным нормам и правилам (нормативным требованиям) и не создают угрозу жизни и здоровью граждан.

Судом также учтено, что обустройство спорных помещений здания было осуществлено ООО «Ремдорсервис-94» в соответствии с действовавшим законодательством и с получением в 2010 году от уполномоченных органов разрешительной документации.

Из материалов дела усматривается, что к 23.12.2010 г. здание общей площадью 251,5 кв.м. включало спорные помещения площадью 22,5 кв.м. (образованные путем обустройства второго света второго этажа здания), что подтверждается технической документацией БТИ, включая поэтажный план по состоянию на 20.12.2010 г. и экспликацию БТИ (т. 2 л.д. 72 - 77).

Разрешительная документация на проведение работ, связанных с изменением (увеличением) площади здания, была в установленном законом порядке получена предшествующим собственником здания - ООО «Ремдорсервис-94».

Согласно выписке от 22.11.2010 (т. 2 л.д. 82-83) из Протокола № 119 заседания межведомственной комиссии по использованию жилищного и нежилого фонда ВАО (МВК округа) от 10.11.2010 (пункт 14)  и Распоряжению Префекта ВАО г. Москвы от 22.11.2010 №685-В-РП (т. 2 л.д. 81) компетентными органами власти со ссылкой на действовавшее Постановление Правительства Москвы от 16.08.2005 № 621-ПП было выдано разрешение на перепланировку и переоборудование помещений в нежилом здании по адресу: ул. Девятая Рота, д.9.

Из содержания п. 14 указанного Протокола №119 следует, что на комиссию были представлены, в т.ч. следующие документы: заключение Управления по ВАО ГУ МЧС России по г. Москве от 06.08.2010 № 3255; заключение территориального отдела Управления Роспотребнадзора по г. Москве в ВАО от 08.10.2010 №25-04-47/302; обосновывающие материалы к проекту перепланировки нежилых помещений, выполненные территориальной проектно-планировочной мастерской ВАО ГУП ГлавАПУ Москомархитектуры, от 01.10.2010 № 235-14-660/0, № 235-14-661/0 и № 235-14-662/0; письмо Комитета по культурному наследию г. Москвы (Москомнаследие) от 22.10.2010 № 16-02-1112/0-(1)-1; проект перепланировки помещений подвала, 1 и 2 этажей здания, выполненный ООО «КонсалтПроект» в 2010 г. (свидетельство СРО НП «Объединение инженеров  проектировщиков» от 22.06.2010 №П.037.77.3073.06.2010).  

Комиссия установила, что указанный проект перепланировки помещений не противоречит нормам СНиП 2.08.02-89, противопожарным нормам, санитарным требованиям.

Начальнику ТБТИ «Восточное» было поручено внести соответствующие изменения в техническую документацию здания (пункт 2 Распоряжения Префекта №685-В-РП).

На момент согласования и проведения перепланировки, переоборудования здания действовал порядок, установленный Постановлением Правительства Москвы от 16.08.2005 № 621-ПП «О порядке оформления и выдачи в режиме "одного окна" документации на проведение работ по перепланировке, переоборудованию, реконструктивным работам на объектах нежилого назначения, по капитальному ремонту, ремонту и покраске фасадов зданий, строений и сооружений, по благоустройству и использованию территории», ссылка на который содержится в Распоряжении Префекта №685-В-РП.

В соответствии со статьями 49, 50 Градостроительного кодекса РФ (в действовавшей на момент переоборудования редакции) на проведение переоборудования с реконструктивными работами получение разрешения на строительство и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не требовалось.

Указанным Постановлением Правительства Москвы от 16.08.2005 № 621-ПП был утвержден Порядок обращения в префектуру административного округа по вопросу оформления и выдачи документации на проведение работ по перепланировке, переоборудованию, реконструктивным работам на объектах нежилого назначения.

Вышеназванным Постановлением Правительства Москвы был утвержден Регламент подготовки и выдачи в режиме "одного окна" решения префектуры административного округа о согласовании проведения работ по перепланировке, переоборудованию, реконструктивным работам на объектах нежилого назначения (Приложение № 1).

Согласно п. 2 данного Постановления Правительства Москвы функции уполномоченных органов по приему и рассмотрению в режиме "одного окна" заявлений от граждан и юридических лиц с последующей выдачей разрешительной документации (или обоснованного отказа), указанной в приложениях, возложены на префектуры административных округов.

Утвержденным Регламентом определено оформление документации для проведения мероприятий (работ) по перепланировке, переоборудованию, реконструктивным работам на объектах нежилого назначения, осуществляемым в целях изменения эксплуатационных качеств отдельных помещений или объектов в целом.

Согласно п. 6.2 раздела 6 указанного Регламента служба "одного окна" направляет заявление и комплект представленных документов в подразделение префектуры, уполномоченное в рассмотрении и подготовке решения о согласовании (либо мотивированного отказа), а также в оформлении итогового документа в установленные сроки.

В силу п. 6.3 раздела 6 Регламента итоговыми документами могут быть: решение префектуры административного округа о согласовании проведения работ по перепланировке, переоборудованию, реконструктивным работам на объектах нежилого назначения, оформленное в виде официального уведомления на бланке префектуры за подписью префекта административного округа либо лица, уполномоченного префектом для решения указанного вопроса; мотивированный отказ в согласовании проведения работ.

Копия решения префектуры административного округа о согласовании либо мотивированный отказ в установленном порядке оформляются уполномоченным подразделением префектуры и передаются в службу "одного окна", подлинник документа остается в префектуре (пункт 6.4 раздела 6).

Согласно разделу 7 Регламента переоформление с внесением соответствующих изменений в Технический паспорт объекта по заявке Заказчика проводит территориальное подразделение МосгорБТИ по результатам выполненных работ в полном соответствии с утвержденной в установленном порядке проектной документацией, на основании Решения префектуры административного округа о согласовании проведения работ по перепланировке, переоборудованию, реконструктивным работам на объектах нежилого назначения.

Судом установлено, что форма Распоряжения Префекта №685-В-РП и его содержание соответствуют Приложению №7 к указанному Постановлению Правительства Москвы №621-ПП.

В соответствии с Постановлениями Правительства г. Москвы от 01.12.1998 № 915 и от 27.04.2004 № 274-ПП, действовавшими в юридически значимый период, информация о техническом состоянии и изменении объектов недвижимости создается МосгорБТИ на основании проведения технической инвентаризации, результаты которой оформляются в виде выписки из паспорта БТИ с экспликацией и поэтажным планом.

Из материалов дела усматривается, что во исполнение указанного Регламента и Распоряжения Префекта №685-В-РП ТБТИ «Восточное» были внесены соответствующие изменения в техническую документацию здания, что подтверждается техническим паспортом здания, экспликацией, поэтажными планами (проверены 23.12.2010 г.) и иными документами БТИ по состоянию на 20.12.2010 г.  (т. 2 л.д. 18-54).

Учредителем (единственным участником) ГБУ «МосгорБТИ» (ИНН: <***>) согласно сведениям ЕГРЮЛ является истец - Департамент. Органы БТИ г. Москвы находятся в ведомственной подчиненности истца - Департамента.

Таким образом, в 2010 году предшествующий собственник здания ООО «Ремдорсервис-94» надлежащим образом в установленном нормативным актом Москвы порядке согласовал с Межведомственной комиссией округа и Префектурой ВАО г. Москвы проведение строительно-технических работ в здании, в результате которых здание приобрело текущие строительно-технические параметры.

На момент согласования действовало Распоряжение префекта ВАО г. Москвы от 17.03.2008 № 279-В-РП «О межведомственной комиссии по использованию жилищного и нежилого фонда Восточного административного округа», которым было утверждено соответствующее Положение о МВК ВАО и ее состав.

Согласно п. 2.5. указанного Положения в полномочия МВК ВАО входило рассмотрение вопросов и принятие решений о проведении работ по перепланировке, переоборудованию, реконструктивным работам на объектах нежилого назначения, по капитальному ремонту, ремонту и покраске фасадов зданий, строений и сооружений.

В силу п. 3.2. Положения в состав МВК ВАО в качестве членов входили, помимо представителей префектуры, также представители (должностные лица) Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы (ДЖИ и ЖФ), Департамента имущества города Москвы (ДИГМ), Москомархитектуры, ТБТИ, жилищной инспекции, а также иных органов исполнительной власти города Москвы.

При этом ДИГМ является правопредшественником истца - Департамента городского имущества города Москвы (ДГИ), поскольку Постановлением Правительства Москвы от 08.02.2013 г. № 49-ПП ДИГМ реорганизован в правопреемника - ДГИ (пункты 1 – 3 Постановления).

ДЖП и ЖФ также является правопредшественником истца - Департамента городского имущества города Москвы (ДГИ), поскольку Постановлением Правительства Москвы от 13.11.2014 г. № 664-ПП ДЖП и ЖФ был присоединен к правопреемнику - ДГИ (пункты 1 и 2 Постановления).

На основании изложенного в 2010 г. органам исполнительной власти города Москвы, включая Префектуру ВАО, Москомархитектуру, а также истца – Департамент (в лице его правопредшественников), было доподлинно известно как о титульном (реестровом) собственнике Здания – ООО «Ремдорсервис-94», так и о текущей площади здания (251,5 кв.м.) с учетом площади спорных помещений.

Изменение объекта недвижимого имущества в связи с перепланировкой требует за собой внесении изменений в запись ЕГРП о праве собственности на объект недвижимости (п. 67 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утв. Постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 № 219).

Согласно свидетельству серии 77АМ № 769047 о государственной регистрации права от 11.02.2011 (т. 3 л.д. 15), выданному Управлением Росреестра по Москве предыдущему собственнику - ООО «Ремдорсервис-94», на основании вышеуказанных разрешительных документов МВК округа и Префекта ВАО г. Москвы, а также документов БТИ в ЕГРП были внесены изменения. Зарегистрированная в ЕГРП (измененная) площадь здания составила 251,5 кв.м., что соответствует текущей площади здания с учетом спорных помещений.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что государственный технический учет, а также государственная регистрация права собственности на здание с учетом площади спорных помещений были осуществлены к 11.02.2011 г.

Вышеуказанная разрешительная документация никем не оспорена, незаконной или недействительной в установленном законом порядке не признана.

Обустройство к 2010 г. спорных помещений не является самовольным строительством, поскольку явилось следствием работ, согласованных с правопредшественниками истца – Департамента, а также Москомархитектурой, МВК округа и Префектурой ВАО г. Москвы, было осуществлено в установленном Постановлением Правительства Москвы от 16.08.2005 № 621-ПП порядке, разрешительная документация представлена.

Право собственности на здание, прошедшее технический учет с учетом спорных площадей, было зарегистрировано за ООО «Ремдорсервис-94» в установленном законом порядке в соответствующем реестре прав на недвижимое имущество.

Земельно-правовые отношения собственника здания также были оформлены.

Ответчиком заявлено о пропуске истцами трехлетнего срока исковой давности по всем заявленным требованиям.

В силу статьи 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 ГК РФ (п. 1 ст. 196 ГК РФ).

В пункте 4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» разъяснено, что в силу пункта 1 статьи 200 ГК РФ срок исковой давности по требованиям публично-правовых образований в лице уполномоченных органов исчисляется со дня, когда публично-правовое образование в лице таких органов узнало или должно было узнать о нарушении его прав, в частности о передаче имущества другому лицу, совершении действий, свидетельствующих об использовании другим лицом спорного имущества, например земельного участка, и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

В соответствии с п. 15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44 к требованию о сносе самовольной постройки, сохранение которой не создает угрозу жизни и здоровью граждан, применяется общий срок исковой давности, исчисляемый со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком (пункт 1 статьи 196, пункт 1 статьи 200 ГК РФ).

Согласно пункту 14 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 16.11.2022, к требованию о сносе самовольной постройки, не создающей угрозу жизни и здоровью граждан, но возведенной без необходимых разрешений (согласований), применяется общий срок исковой давности.

В рамках настоящего дела выводами судебного эксперта установлено, что исследуемый объект не создает угрозу жизни и здоровью граждан (заключение эксперта № 2843/19-3-25 от 03.07.2025 г.).

Если истец, считающий себя собственником спорного участка, фактически им не владеет, вопрос о правомерности возведения без его согласия объектов недвижимости на земельном участке может быть разрешен при рассмотрении виндикационного иска либо после удовлетворения такого иска (пункт 6 Обзора судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 ГК РФ, утвержденного Президиумом ВАС РФ 09.12.2010 № 143).

Следовательно, если подобное нарушение права собственника или иного законного владельца земельного участка соединено с лишением владения, то требование о сносе постройки, созданной без согласия истца, может быть удовлетворено лишь в пределах срока исковой давности по иску об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 ГК РФ).

Судом отклоняются доводы истцов о неприменении к заявленным требованиям исковой давности со ссылкой на пункт 16 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 16.11.2022, согласно которому исковая давность не распространяется на требование собственника земельного участка о сносе или приведении объекта в соответствие с установленными требованиями в случае, когда такое требование направлено на устранение препятствий в пользовании земельным участком, которым фактически владеет истец и на части которого без его согласия создана самовольная постройка.

В настоящем деле указанные положения Обзора не подлежат применению, поскольку земельный участок в действительности выбыл из владения истца, а положения статей 208, 304 ГК РФ применению к заявленным исковым требованиям не подлежат.

Договор аренды земельного участка в целях эксплуатации здания был заключен 14.02.2005 (т.1 л.д. 38-42). Согласно представленной истцами фототаблице (т. 1 л.д. 29-31) и заключениям эксперта № 4956/19-3-24 и № 2843/19-3-25 земельный участок огорожен забором.

Таким образом, спорный земельный участок с кадастровым номером 77:03:0003014:102 предоставлен для эксплуатации недвижимости ответчика, занят исключительно недвижимостью ответчика (право на которое зарегистрировано в ЕГРН) и находится в его фактическом владении. Сведений о наличии на земельном участке объектов, принадлежащих истцам, суду не представлено.

На основании изложенного земельный участок под зданием выбыл из владения истцов не позднее 2005 года и в настоящий момент находится во владении и пользовании ответчика.

В силу ст. 208 ГК РФ исковая давность не распространяется на требование собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения.

Однако, поскольку истцы фактически земельным участком не владеют, требование о сносе спорной площади здания может быть предъявлено лишь в пределах срока исковой давности по иску об истребовании имущества из чужого незаконного владения (ст. 301 ГК РФ).

В соответствии с правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума ВАС РФ от 21.05.2013 № 16867/12 и в пункте 13 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 3 (2016), утв. 19.10.2016 Президиумом Верховного Суда РФ (определение Верховного Суда РФ от 28.06.2016 по делу № 305-ЭС15-6246) наличие на земельном участке зарегистрированного на праве собственности за третьим лицом недвижимого имущества означает выбытие земельного участка из владения собственника.

В данном случае требование истцов об освобождении земельного участка от самовольной постройки, заявленное в отсутствие фактического владения со стороны истцов земельным участком, занятым зданием, не может быть квалифицировано в качестве негаторного, в связи с чем, к такому требованию подлежат применению общие правила об исковой давности (определения Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 27.03.2018 № 308-ЭС17-18062, от 14.07.2015 № 305-ЭС14-8858).

Общий срок исковой давности, распространяющийся и на иски о сносе самовольной постройки, не создающей угрозу жизни и здоровью граждан, составляет три года (статья 196 ГК РФ).

Следовательно, ко всем заявленным требованиям истцов подлежит применению общий срок исковой давности. При этом истцами пропущен срок исковой давности по всем исковым требованиям.

Суд отклоняет как необоснованные доводы истцов о начале исчисления трехлетнего срока исковой давности с даты составления Акта Госинспекцией по недвижимости о подтверждении факта наличия незаконно размещенного объекта от 14.11.2022 № 9033493.

Префектура ВАО г. Москвы на момент установления факта перепланировки здания и формирования спорных помещений (не позднее ноября 2010 г.) являлась уполномоченным органом города Москвы по обращению в суд с требованиями о признании постройки самовольной и сносе (в соответствии с пп. 2.2.9., 2.2.10 Положения о Префектуре административного округа города Москвы, утвержденного Постановлением Правительства Москвы от 24.02.2010 № 157-ПП, и Постановлением Правительства Москвы от 23.05.2006 № 333-ПП «Об организации работы органов исполнительной власти города Москвы по выявлению и пресечению самовольного строительства на территории города Москвы»).

Таким образом, подведомственный Правительству Москвы орган исполнительной власти, на который были возложены обязанности по принятию необходимых мер по выявлению и прекращению эксплуатации объектов самовольного строительства, имел возможность в пределах срока исковой давности обратиться в суд с соответствующим иском.

При этом, согласно пункту 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» по смыслу статьи 201 ГК РФ передача полномочий одного органа публично-правового образования другому органу не влияют на начало течения срока исковой давности и порядок его исчисления.

Если истцы полагают, что указанным обустройством к 2010 г. спорных помещений площадью 22,5 кв.м. и увеличением общей площади здания (изменение площади зарегистрировано в ЕГРН в 2011 г.) их права были нарушены, а изменение площади произошло вследствие самовольного строительства, то срок исковой давности в отношении соответствующих изменений начал течь не позднее 2011 г., а истек не позднее 2014 г. Данный вывод обусловлен документально подтвержденной осведомленностью органов исполнительной власти города Москвы, включая истца – ДГИ (правопредшественники которого входили в МВК), о перепланировке Здания, а также публичностью и открытостью сведений ЕГРН (ранее – ЕГРП).

Земельный участок, на котором расположено Здание, находится в собственности субъекта Российской Федерации – города федерального значения Москвы.

В силу пункта 1 статьи 125 ГК РФ от имени Российской Федерации и субъектов Российской Федерации могут своими действиями приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права и обязанности, выступать в суде органы государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

Согласно статьям 11, 13 Закона города Москвы от 20.12.2006 № 65 «О Правительстве Москвы» Правительство в пределах своих полномочий осуществляет в соответствии с законодательством города Москвы регулирование градостроительной деятельности, контроль за использованием и охраной земель и других объектов недвижимости на территории города Москвы, управление в области земельных отношений.

Исходя из части 3 статьи 9 названного Закона, Правительство осуществляет свои полномочия непосредственно или через подведомственные ему органы исполнительной власти города Москвы.

Функциональным органом исполнительной власти города Москвы, осуществляющим функции по разработке и реализации государственной политики в сфере управления и распоряжения движимым и недвижимым имуществом города Москвы, в том числе помещениями, земельными участками, находящимися на территории города Москвы, государственная собственность на которые не разграничена, приватизации имущества города Москвы, выполнения полномочий собственника в отношении имущества города Москвы, использования, охраны и учета земель на территории города Москвы, выступает истец - ДГИ в силу Положения о нем, утвержденного Постановлением Правительства Москвы от 20.02.2013 № 99-ПП.

Распоряжениями мэра Москвы от 31.03.1993 № 197-РМ и от 03.02.1998 № 100-РМ полномочия по выдаче разрешений на строительство капитальных объектов и контроль соответствия возводимых строений нормативно-технической и проектной документации были возложены на Инспекцию Государственного архитектурно-строительного надзора города Москвы. Впоследствии Постановлением Правительства от 02.05.2006 № 311-ПП создан орган исполнительной власти Москвы - Мосгосстройнадзор, правопреемник инспекции, осуществляющий функции государственного строительного надзора и выдачи разрешений на строительство. В настоящее время те же функции Мосгосстройнадзора сохранены в Положении, утвержденном Постановлением Правительства от 16.06.2011 № 272-ПП.

Мосгосстройнадзор включен в Перечень органов исполнительной власти города Москвы, подведомственных Правительству Москвы, утвержденный Указом мэра Москвы от 19.07.2007 № 44-УМ. К обязанностям данного отраслевого органа Правительства города Москвы отнесено проведение осмотров объектов капитального строительства и осуществление проверок выполняемых работ на соответствие требованиям, установленным в разрешении на строительство. В целях осуществления своих полномочий Мосстройнадзор вправе запрашивать в установленном порядке от уполномоченных органов и организаций информацию, необходимую для реализации своих полномочий (пункты 4.2.6, 4.3, 5.1 Положения о Мосгосстройнадзоре, утв. Постановлением Правительства от 16.06.2011 № 272-ПП).

Пунктом 2 ранее действовавшего Постановления Правительства РФ от 04.12.2000 № 921 «О государственном техническом учете и технической инвентаризации в Российской Федерации объектов капитального строительства» установлено, что одной из основных задач государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства является обеспечение полной объективной информацией органов государственной власти, на которые возложен контроль за осуществлением градостроительной деятельности.

В силу ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» Единый государственный реестр недвижимости является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом сведений (п. 2). Государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав) (п. 3). Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости (п. 4). Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права (п. 5).

Согласно ст. 4 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ участниками отношений, возникающих при осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, являются, в т.ч. субъекты Российской Федерации, муниципальные образования, органы государственной власти Российской Федерации, органы государственной власти субъектов Российской Федерации и органы местного самоуправления.

В силу п. 1 ст. 62 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, за исключением сведений, доступ к которым ограничен федеральным законом, предоставляются публично-правовой компанией, указанной в части 1 статьи 3.1 настоящего Федерального закона, по запросам любых лиц (далее - запрос о предоставлении сведений), в том числе посредством использования информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети "Интернет", включая единый портал, единой системы межведомственного электронного взаимодействия и подключаемых к ней региональных систем межведомственного электронного взаимодействия, иных технических средств связи, а также посредством обеспечения доступа к федеральной государственной информационной системе ведения Единого государственного реестра недвижимости или иным способом, установленным органом нормативно-правового регулирования.

Истцами по настоящему делу выступают органы исполнительной власти Москвы, на которые в силу закона возложены обязанности по контролю за соответствием строительства установленным законом  требованиям, и которые для надлежащего осуществления этих обязанностей наделены различными контрольными полномочиями, в связи с чем имеют возможность в пределах срока исковой давности получать сведения о государственном техническом учете и государственной регистрации прав на спорный объект, в том числе посредствам межведомственного электронного взаимодействия.

При этом, согласно исследовательской части заключения эксперта № 4956/19-3-24 (стр. 36) фактическое состояние здания на текущий момент по своим индивидуально-определенным характеристикам соответствует документации БТИ от 23.12.2010 г.

Учитывая, что право собственности ООО «Ремдорсервис-94» на здание, включая спорные помещения, было зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости в 2011 году (т. 3 л.д. 15), а также соответствующие сведения (изменения) предварительно были внесены в 2010 году в технический паспорт, поэтажный план здания и иные документы БТИ (т. 2 л.д. 18 - 54), в которых содержатся характеристики объекта, в том числе спорных конструкций, истцы в данном случае должны были узнать о нарушении своего права не позднее момента осуществления технического учета объекта и государственной регистрации права собственности на Здание с увеличенной площадью (11.02.2011).

Иск предъявлен в суд 17.05.2023 г., то есть с пропуском установленного законом трехлетнего срока исковой давности.

Изложенная правовая позиция получила отражение в определениях Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 25.12.2019 № 305-ЭС19-18665 (Определение ВС РФ от 21.04.2020 № 49-ПЭК20), от 14.07.2015 № 305-ЭС14-8858 (Определение ВС РФ от 14.12.2015 № 569-ПЭК15), а также постановлениях Президиума ВАС РФ от 04.09.2012 № 3809/12, от 18.06.2013 № 17630/12 - относительно толкования статьи 200 ГК РФ о начале течения срока исковой давности при наличии контрольных функций, возложенных на органы государственной власти города Москвы.

Доказательства наличия уважительных причин пропуска истцами срока исковой давности в материалы дела не представлены.

Срок исковой давности исчисляется для органов власти независимо от перераспределения полномочий между ними (постановление Президиума ВАС РФ от 11.10.2011 № 7337/11).

Пунктом 2 статьи 199 ГК РФ установлено, что истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Судом также отклоняются доводы истцов о необходимости применения к отношениям сторон и порядку исчисления срока исковой давности положений абзаца 2 пункта 15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», согласно которым срок исковой давности по требованию о сносе самовольной постройки, заявленному собственником - арендодателем или ссудодателем земельного участка, начинает течь с момента, когда арендатор или ссудополучатель должен был возвратить переданный ему земельный участок (абзац второй пункта 2 статьи 200, пункт 2 статьи 610, статья 622, пункт 1 статьи 689, статья 699 ГК РФ).

Заявленные исковые требования не предполагают снос здания (площадью 251,5  кв.м.) в целом, а касаются лишь отдельных помещений площадью 22,5 кв.м., расположенных внутри здания. Удовлетворение исковых требований не могло бы повлечь снос здания в целом и передачу (возврат) Департаменту земельного участка, расположенного под зданием ответчика, в силу принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (ст. 35 ЗК РФ, ст. 552 ГК РФ).

Направленное истцом одностороннее уведомление от 12.10.2023 об отказе от договора аренды от 14.02.2005 в силу императивных норм действующего законодательства (ст. 35 ЗК РФ, ст. 552 ГК РФ) также не могло повлечь возникновение у ответчика обязанности по возврату истцу земельного участка, занятого законно возведенным на нем в 1850 году зданием, принадлежащим на праве собственности ответчику, и не содержало такого требования.

При этом истцы полагают, что срок исковой давности начал течь с момент возврата земельного участка собственнику.

Вопреки доводам истцов возврат земельного участка ответчиком не производился. Материалами дела также подтверждается, что Департамент в сентябре 2025 года выставлял в адрес ответчика, а ответчик в полном объеме оплатил сумму платежа за пользование земельным участком в размере 576 778.72 руб.

По договору аренды от 14.02.2005 земельный участок был предоставлен для эксплуатации размещенного на нем здания 1850 года постройки, из обстоятельств спора следует, что нарушенное право истцов и преследуемый материально-правовой интерес в данном случае не связан с нарушением правоотношений, связанных с использованием земельного участка и требованием об его освобождении, а является реализацией возложенных на истцов полномочий по контролю и надзору в сфере градостроительного и иного законодательства, связанного с пресечением самовольного строительства, и таким образом, в рассматриваемом случае разъяснения, приведенные абзаце 2 пункта 15 Постановления Пленума № 44, применению не подлежат.

В настоящем деле на момент оформления в аренду земельного участка в 2005 году правопредшественник ответчика и так фактически владел им (т.к. на земельном участке находилось принадлежащее ему на праве собственности здание) и никакому иному лицу земельный участок в аренду передан быть не мог. Более того, по окончании установленного договором срока аренды (а равно в случае его досрочного расторжения) владение ответчиком данным земельным участком продолжается, т.к. он по-прежнему является собственником расположенного на нем здания. Таким образом, когда муниципальный или государственный земельный участок передается в аренду собственнику расположенного на нем здания/сооружения, владение им в принципе не может быть возвращено собственнику - уполномоченному органу до тех пор, пока на нем находятся здания или сооружения ответчика. Следовательно, самовольная реконструкция находящегося на арендованном земельном участке здания не влияет на право собственника - уполномоченного органа возвратить земельный участок в свое владение и в данном случае должны применяться общие правила течения срока исковой давности.

Согласно сведениям ЕГРН (т. 1 л.д. 32-37, 212-222, 228-232, 236-240) и документам технической инвентаризации (т.1 л.д. 223-224, т. 2 л.д. 18-54) нежилое здание, расположенное по адресу: <...>, в котором находятся спорные помещения площадью 22,5 кв.м. (образованные путем обустройства второго света второго этажа здания), построено и введено в эксплуатацию в 1850 году.

При этом истцы не оспаривают, что здание в целом (за исключением спорных помещений площадью 22,5 кв.м.) не является самовольной постройкой. Понятие «самовольная постройка» в контексте положений статьи 222 ГК РФ распространяется на объекты недвижимости (здания, строения, сооружения), не являющиеся индивидуальными жилыми домами, с 1 января 1995 г., и указанная норма применяется к гражданским правоотношениям, возникшим после ее введения в действие (Федеральный закон от 30.11.1994 № 52-ФЗ «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Статья 109 ГК РСФСР 1964 года предусматривала снос (безвозмездное изъятие) в качестве самовольных построек только жилых домов (дач), построенных гражданами.

Таким образом, согласно пункту 4 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 16.11.2022, здания, строения и сооружения нежилого назначения, построенные до 01.01.1995, в силу закона не могут быть признаны самовольными постройками и снесены на этом основании (определения Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 03.08.2021 № 307-ЭС20-22282, от 12.10.2021 № 304-ЭС21-12151; постановления Президиума ВАС РФ от 24.01.2012 № 12048/11, от 05.06.2012 № 238/12,  от 25.09.2012 № 5698/12, от 19.11.2013 № 6557/13, от 01.07.2014 № 4240/14).

В соответствии с частью 1 статьи 2 АПК РФ основной задачей судопроизводства в арбитражных судах является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность, а также прав и законных интересов Российской Федерации в указанной сфере.

В силу пункта 1 статьи 1 ГК РФ необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав (статья 12 Кодекса) является обеспечение восстановления нарушенного права.

Согласно части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Формы обращения в арбитражный суд предусмотрены в статье 4 АПК РФ и конкретизированы в конкретных положениях Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Статьей 12 ГК РФ установлен перечень способов защиты гражданских прав. При этом согласно абзацу 13 названной статьи защита гражданских прав может быть осуществлена и иными способами, предусмотренными законом.

Иск предъявляется лицу, которое, по убеждению истца, нарушило или нарушает его права или законные интересы. Избранный истцом способ защиты должен обеспечивать восстановление нарушенного права. Истцы не доказали каким образом самостоятельное требование о признании объекта самовольной постройкой восстановит их права. Кроме того, истцами реализовано право на предъявление требования о сносе самовольной постройки, в связи с чем, иск в части требования о признании спорного объекта объектом самовольного строительства удовлетворению не подлежит также и в связи с ненадлежащим способом защиты нарушенного права.

Заявляя исковые требования о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности на спорные помещения здания, истцы ссылаются на то, что возведение спорных объектов произведено с нарушением законодательства и на земельном участке, не отведенном для указанных целей в установленном законом порядке.

Как следует из сведений ЕГРН за ответчиком зарегистрировано право собственности на здание площадью 251,5 кв.м.

Зарегистрированное право может быть оспорено в судебном порядке. Оспаривание зарегистрированного права означает оспаривание тех оснований, по которым возникло конкретное право определенного лица.

Право собственности на недвижимое имущество возникает по основаниям, предусмотренным Гражданским кодексом РФ, другими законами, в том числе в силу различных сделок с недвижимым имуществом.

Из пункта 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» следует, что применение такого способа защиты права, как признание отсутствующим зарегистрированного права собственности, возможно только в том случае, когда запись в Едином государственном реестре прав нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (когда право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились).

Таким образом, исходя из системного толкования положений действующего законодательства, и принимая во внимание пункт 52 Постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 №10/22, такой правовой способ защиты, как признание права собственности отсутствующим на спорный объект недвижимости, предполагает наличие у лица, обращающегося с таким требованием, права на указанный объект недвижимости и является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством.

Согласно определению судебной коллегии  Верховного Суда РФ от 13.06.2017 № 33-ГК17-10 из приведенных выше разъяснений следует, что исковые требования о признании права собственности отсутствующим могут быть заявлены в случае, если истец в соответствии с данными ЕГРН продолжает оставаться собственником и владельцем спорной недвижимости, а право ответчика зарегистрировано незаконно, при этом ответчик не владеет этим имуществом, вследствие чего к нему не может быть предъявлен иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения.

При этом истцы по настоящему делу никогда не являлись и не являются ни фактическими, ни титульными (реестровыми) собственниками спорных помещений здания. Единственным законным титульным (реестровым) и фактическим собственником и владельцем указанных помещений здания является ответчик.

Таким образом, применительно к самовольным постройкам зарегистрированное право собственности ответчика на объект в зависимости от характера возникшего спора, наличия или отсутствия у этого имущества признаков недвижимости может быть оспорено либо по результатам рассмотрения иска, основанного на положениях статьи 222 Гражданского кодекса РФ, одновременно с разрешением вопроса о судьбе этого объекта, либо по итогам рассмотрения требования о признании отсутствующим зарегистрированного права, но исключительно при наличии условий, предусмотренных пунктом 52 Постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 №10/22.

То есть для применения избранного истцом способа защиты как признание права отсутствующим, необходимо представление доказательств того, что спорный объект фактически является движимым имуществом, в отношении которого осуществлена регистрация, возможная только в отношении объекта недвижимости (статьи 130 и 131 Гражданского кодекса РФ).

Здание является капитальной постройкой, имеет фундамент, не является объектом временного назначения или вспомогательного использования, следовательно, в силу п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ и п. 1 ст. 130 ГК РФ относится к объектам капитального строительства и является прочно связанным с землей недвижимым имуществом. Данные обстоятельства подтверждаются также заключениями эксперта № 4956/19-3-24 и № 2843/19-3-25. Доказательств обратного, учитывая требования действующего процессуального законодательства об их относимости и допустимости в материалы дела не представлено.

Истцы реализовали право на судебную защиту путем предъявления иска о сносе самовольной постройки.

В связи с чем в части исковых требований о признании зарегистрированного права ответчика отсутствующим истцами избран ненадлежащий способ защиты и пропущен срок исковой давности. Учитывая изложенное, требования истцов в указанной части также удовлетворению не подлежат.

Материалами дела подтверждается отсутствие как существенных, так и несущественных нарушений градостроительных и строительных норм и правил.

Из изложенного выше следует, что т.к. нет существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил, здание не создает угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушает права и интересы третьих лиц, то нет никаких обстоятельств, которые бы препятствовали возможности сохранения постройки.

В соответствии со ст.ст. 9, 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений и несет риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий.

По правилам ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании доказательств. При этом оценивается относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимная связь доказательств в их совокупности.

Суд, оценив представленные сторонами доказательства по правилам ст. 71 АПК РФ, результаты проведенной по делу судебной экспертизы, учитывая, в том числе, пропуск срока исковой давности, пришел к выводу, что требования истца заявлены не обоснованно и не подлежат удовлетворению.

Расходы по оплате государственной пошлины, а также расходы на проведение судебной экспертизы распределяются в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

На основании изложенного, ст. ст. 11, 12, 130, 218, 222, 304 ГК РФ, руководствуясь ст. ст. 9, 65, 68, 71, 102, 110, 121, 123, 156, 167 - 171, 180, 181 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в арбитражный суд апелляционной инстанции.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.


Судья:


В.Г. Дружинина