Постановление от 12 февраля 2025 г. по делу № А20-3960/2024

ШЕСТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Вокзальная, 2, г. Ессентуки, Ставропольский край, 357600, http://www.16aas.arbitr.ru,

e-mail: info@16aas.arbitr.ru, тел. (87934) 6-09-16, факс: (87934) 6-09-14



ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Ессентуки                                                                                         Дело № А20-3960/2024

13.02.2025                                   


Резолютивная часть постановления объявлена 30.01.2025.

Полный текст постановления изготовлен 13.02.2025.


Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Семенова М.У., судей Жукова Е.В., Егорченко И.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем Хатукаевым А.Р., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Местной администрации городского округа Прохладный Кабардино-Балкарской Республики на решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 21.10.2024 по делу № А20-3960/2024, принятое по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «АгроГрупп» (ОГРН <***>, ИНН <***>) с. Учебное к Местной администрации городского округа Прохладный Кабардино-Балкарской Республики (ОГРН <***>, ИНН <***>) г. Прохладный о заключении договора аренды без проведения торгов, третьи лица: общество с ограниченной ответственностью «Примавера», с. Комсомольское, - исполняющий обязанности конкурсного управляющего ООО «Агро-групп» ФИО1,                                             при участии в судебном заседании представителя конкурсного управляющего ООО «Агро-групп» Бобовой Е.Д.(доверенность от 01.01.2025),                                                      в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Агро-Групп» (далее – ООО «Агро-Групп», общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики с заявлением к Местной администрации городского округа Прохладный Кабардино-Балкарской Республики (далее – администрация, заинтересованное лицо) с требованием об обязании подготовить и направить в адрес ООО «Агро-Групп» подписанный проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 07:10:0404001:98, площадью 150 945 кв.м., расположенного по адресу: КБР, г. Прохладный, в районе п. Винсовхоз сроком на три года для завершения строительства.

К участию в деле в качестве третьих лиц, е заявляющих самостоятельные требования на предмет спора привлечены общество с ограниченной ответственностью «Примавера» и исполняющий обязанности конкурсного управляющего ООО «Агро-групп» ФИО1.

Решением от 21.10.2024 требования удовлетворены в полном объеме. Судебный акт мотивирован тем, что у администрации не было оснований для отказа обществу в предоставлении испрашиваемого земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, принадлежащий общества для завершения строительства.

Не согласившись с принятым судебным актом, администрацией подана апелляционная жалоба, в которой просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт, которым отказать в требованиях. Податель жалобы указывает, что право на однократное продление договора аренды уже было реализовано правопредшественником общества, поэтому основания для удовлетворения заявленных требований отсутствовали. Продление договора аренды без проведения торгов не соответствует требованиям действующего земельного законодательства.

От конкурсного управляющего ООО «Агро-групп» поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В судебном заседании представитель конкурсного управляющего ООО «Агро-групп» полагал, что решение суда первой инстанции вынесено с соблюдением норм действующего законодательства.

Иные лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей для участия в судебном заседании не направили, в связи с чем, на основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) судебное заседание проведено в их отсутствие.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, заслушав лицо, участвующее в деле, и проверив законность обжалуемого судебного акта в порядке, установленном главой 34 АПК РФ, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу, что решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 21.10.2024 по делу № А20-3960/2024 подлежит оставлению без изменения, исходя из следующего.  

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между администрацией и ООО «Примавера» заключен договор аренды земельного участка № 794 от 15.08.2019 как с собственником объектов незавершённого строительства для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ). По условиям договора аренды обществу предоставлен земельный участок с кадастровым номером 07:10:0404001:98 площадью 150 945 кв.м., расположенного по адресу КБР, г. Прохладный, в районе п. Винсовхоз на срок с 15.08.2019 по 14.08.2022.

В соответствии с договором переуступки права аренды земельного участка от 29.11.2019 №1/1, ООО «Примавера» передала свои права и обязанности по договору аренды земельного участка на срок действия договора ООО «Риал-Агро». Решением единственного учредителя от 09.09.2022 №1 наименование ООО «Риал-Агро» изменено на ООО «АгроГрупп», соответствующие сведения внесены в Единый государственный реестр юридических лиц.

Письмом от 04.03.2024 №2 общество обратилось в адрес администрации с заявлением о заключении договора аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 07:10:0404001:98 без проведения торгов, ссылаясь на то, что земельном участке расположен объект незавершенного строительством с кадастровым номером 07:10:0404001:521, принадлежащее на праве собственности обществу.

Письмом от 15.03.2024 № 46-1.1-13/1564 администрация отказала в продлении договора аренды земельного участка указав на отсутствие оснований для предоставления земельного участка без торгов.

Полагая, что общество имеет исключительное право на заключение договора аренды под объектом недвижимости, общество обратилось в суд с настоящим заявлением.

Разрешая спор, суд первой инстанции верно исходил из следующего.

В силу пункта 1 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Согласно подпункту 3.1 пункта 2 указанной статьи принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (статья 239.1 Гражданского кодекса).

Пунктом 1 статьи 239.1 ГК РФ, введенной в действие с 01.03.2015 в соответствии с Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 171-ФЗ), предусмотрено, что в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Правила рассматриваемой статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено (пункт 6 статьи 239.1 ГК РФ).

Как следует из пункта 33 статьи 34 Закона № 171-ФЗ, положения статьи 239.1 Гражданского кодекса (в редакции данного Закона) не распространяются на случаи, когда договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу этого Закона.

В пункте 21 Обзора судебной практики Верховного суда Российской Федерации № 4 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16.02.2022, сформулирована правовая позиция, согласно которой уполномоченный орган вправе обратиться в суд с требованием о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов, если строительство этого объекта не завершено после прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, если договор заключен после 1 марта 2015 года на основании пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее - Закон № 137-ФЗ) для завершения строительства без торгов.

Согласно пункту 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ, в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения этого пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.

Законом № 171-ФЗ в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения в Гражданский кодекс, который дополнен статьей 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Исходя из положений пункта 6 статьи 239.1 ГК РФ применение положений названной статьи возможно в случае, если собственником объекта незавершенного строительства для его завершения реализовано право на однократное его предоставление для целей завершения строительства путем заключения без торгов договора аренды после 1 марта 2015 года на основании пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ.

Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 1 марта 2015 года однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта. В случае, если объект так и не был введен в эксплуатацию по истечении срока такого договора, уполномоченный орган вправе обратиться в суд в порядке статьи 239.1 ГК РФ с заявлением о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов.

В данном случае суд первой инстанции установил, что после истечения срока действия договора аренды уполномоченный орган не обратился в суд с исковым заявлением порядке статьи 239.1 ГК РФ с заявлением о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов.

В силу пункта 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 этой статьи.

Пунктом 2 статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрено такое основание предоставления публичного участка в аренду без проведения торгов, как нахождение на земельном участке объектов незавершенного строительства. При этом в отличие от большинства других оснований заключения договора аренды без проведения торгов, в приведенном случае участок может быть предоставлен только однократно, только в целях завершения строительства объектов незавершенного строительства, и только собственникам указанных объектов, перечисленным в пункте 5 данной статьи (подпункт 10 пункт 2 статьи 39.6 ЗК РФ).

В то же время в силу статей 39.11 (подпункт 8 пункта 8) и 39.16 (пункт 4) ЗК РФ не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам. Уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка без проведения торгов, если на указанном участке расположен объект незавершенного строительства, принадлежащий гражданину или юридическому лицу.

Приведенные положения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законам.

Таким образом, при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды, без решения суда. Требование же о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект. В силу этого, возможность изъятия объекта закон допускает лишь при определенных обстоятельствах, которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса. В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства. Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа пункта 5 статьи 1 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса.

Приведенная правовая позиция сформулирована Верховным Судом Российской Федерации (кассационное определение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 19.01.2022 № 19-КАД21-17-К5, определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 05.07.2022 № 308-ЭС22-3699) и закреплена в пункте 14 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2023), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.04.2023.

В данном случае суд первой, установив, что уполномоченный орган не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов, как в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды указанного земельного участка, на котором расположен этот объект, как это предусмотрено подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, так и после завершения судебного спора о предоставлении этого участка, сделал правильный вывод о том, что общество имеет право на предоставление в аренду без проведения торгов спорного земельного участка для завершения строительства принадлежащего ему объекта. Наличие объекта в границах испрашиваемого участка подтверждено представленными в дело доказательствами.

В целях восстановления нарушенных прав общества, а также соблюдения принципа исполнимости судебного решения суд первой инстанции верно посчитал необходимым обязать администрацию подготовить проект договора аренды земельного участка из земель населенных пунктов площадью 150945 кв.м. с кадастровым номером 07:10:0404001:98, расположенного по адресу г. Прохладный, в районе п. Винсовхоз в трех экземплярах, подписать их и направить для подписания ООО «Агро-Групп».

Доводы апелляционной жалобы апелляционный суд отклоняет. Положения статьи 239.1 ГК РФ направлены на обеспечение достройки объекта на земельном участке публичной собственности (подпункт 1 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ). Правилами статьи 239.1 ГК РФ в отношении объекта общества уполномоченный орган не воспользовался, объект незавершенного строительства расположен в границах спорного участка. К рассматриваемой правовой ситуации в полной мере применимо разъяснение, приведенное в пункте 14 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2023), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.04.2023, а именно: собственник объекта незавершенного строительства имеет право на предоставление в аренду земельного участка, находящегося в публичной собственности, для завершения строительства, если собственник участка не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии указанного объекта в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды.

В данном случае суд первой инстанции при разрешении спора применил нормы права, регулирующие правоотношения по предоставлению земельных участков для завершения строительства без торгов, с учетом приведенной правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации и фактических обстоятельств настоящего дела (соответствующий правовой подход приведен в определении судьи Верховного Суда Российской Федерации от 27.10.2022 № 306-ЭС22-15090).

Иной подход к интерпретации примененных судом нормативных положений и установленных обстоятельств не свидетельствует об ошибочном толковании и применении норм права непосредственно к установленным фактическим обстоятельствам, не подтверждает нарушений норм материального права и норм процессуального права, повлиявших на исход спора, и не является достаточным основанием для отмены состоявшегося судебного акта.

Таким образом, решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 21.10.2024 по делу № А20-3960/2024 является законным и обоснованным, оснований для отмены или изменения решения арбитражного суда первой инстанции, предусмотренных статьей 270 АПК РФ, не имеется.

Нарушений иных норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 АПК РФ основаниями для отмены судебного акта в любом случае, апелляционным судом не установлено.

Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 АПК РФ, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 21.10.2024 по делу № А20-3960/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.


Председательствующий                                                                            М.У. Семенов

Судьи                                                                                                           Е.В. Жуков

                                                                                                                      И.Н. Егорченко