Решение от 27 февраля 2023 г. по делу № А35-7455/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КУРСКОЙ ОБЛАСТИ


г. Курск, ул. К. Маркса, д. 25

http://www.kursk.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А35-7455/2022
27 февраля 2023 года
г. Курск


Резолютивная часть решения объявлена 16.02.2023

Полный текст решения изготовлен 27.02.2023

Арбитражный суд Курской области в составе судьи Белых Н.Н. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1 рассмотрел в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

Министерства имущества Курской области

к обществу с ограниченной ответственностью «Теплогенерирующая компания»

о расторжении договора №1074-08ю аренды земельного участка от 26.02.2008 и обязании возвратить земельный участок,

третьи лица - общество с ограниченной ответственностью «Коммерческая недвижимость», Государственное унитарное предприятие Курской области «Курскоблжилкомхоз»

В судебном заседании приняли участие представители:

от истца – ФИО2 по доверенности от 01.12.2022 № 03.1-01.01-19/16582 (предъявлен диплом);

от ответчика – ФИО3 по доверенности № 7 от 07.02.2023 (предъявлен диплом),

от третьих лиц – не явились, уведомлены.


Комитет по управлению имуществом Курской области обратилось в Арбитражный суд Курской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Теплогенерирующая компания» (далее – ООО «ТГК», ответчик) о расторжении договора №1074-08ю аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности Курской области и расположенного на территории г.Курска, от 26.02.2008 и обязании возвратить земельный участок с кадастровым номером 46:29:101054:32, в течение 7 дней с даты вступления в законную силу судебного акта по настоящему делу.

Определением суда от 24.10.2022 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, общество с ограниченной ответственностью «Коммерческая недвижимость», Государственное унитарное предприятие Курской области «Курскоблжилкомхоз» (далее – ГУПКО «Курскоблжилкомхоз»).

В судебном заседании представитель истца поддержала заявленные исковые требования.

Представитель ответчика возражала против удовлетворения исковых требований, представила дополнительные документы, которые приобщены к материалам дела. В ходе рассмотрения представила отзыв от 28.09.2022, дополнение к отзыву от 23.11.2022.

Представитель третьего лица - ГУПКО «Курскжилкомхоз» в судебное заседание не явился, ходатайств и заявлений не представил. В ходе рассмотрения дела представил отзыв на исковое заявление от 26.01.2023, в котором не возражал против удовлетворения исковых требований.

Представитель третьего лица – ООО «Коммерческая недвижимость» в судебное заседание не явился, ходатайств и заявлений не представил.

Изучив материалы дела, заслушав представителей сторон, арбитражный суд

УСТАНОВИЛ:

В соответствии с условиями мирового соглашения от 26.12.2005, утвержденного определением арбитражного суда апелляционной инстанции Арбитражного суда Курской области по делу № А35-8722/03-С11 от 27.12.2005, за ЗАО «Курская подшипниковая компания» было признано право собственности на комнаты: № 1 общей площадью 689,9 кв.м, № 2 общей площадью 3,5 кв. м, № 3 общей площадью 18,6 кв. м, № 4 общей площадью 26,3 кв. м, № 5 общей площадью 7,6 кв.м в нежилом помещении № 1 в здании водогрейной котельной, литер В, 1976 года постройки, общей площадью 5 348,4 кв. м, расположенном по адресу: <...>. Также было признано право государственной собственности Курской области на комнаты: № 6 общей площадью 2 814,1 кв.м, № 7, общей площадью 116,2 кв. м, № 8 общей площадью 28,0 кв. м, № 9, общей площадью 11,4 кв. м, № 10 общей площадью 80,6 кв.м, № 11 общей площадью 19,3 кв.м, № 12 общей площадью 79,9 кв.м, № 13 общей площадью 50,4 кв.м в нежилом помещении № I, на нежилое помещение № III общей площадью 172,0 кв. м; на нежилое помещение № II, общей площадью 16,5 кв. м.; на нежилое помещение антресоль № II, общей площадью 1214,1 кв.м в здании водогрейной котельной литер В 1976 года постройки общей площадью 5 348,4 кв. м, расположенном по адресу: <...> а.

02.03.2006 было зарегистрировано право собственности – Курской области на помещение в здании, лит. В., площадью 4602,5 кв.м., расположенное по адресу: <...>.

01.08.2006 между Комитетом по управлению имуществом Курской области как арендодателем и ООО «ТГК» как арендатором был заключен договор аренды №8/1 имущества водогрейной котельной, расположенной по адресу: <...>, в соответствии с условиями которого арендодатель передает, а Арендатор принимает в аренду следующие нежилые помещения: 1 этаж, Антресоль номера на поэтажном плане: 1-ый этаж: №№ 6-13-помещение I; №16- помещение II; № 14-15- помещение III; №№ 1-25 - антресоль над комнатой № 6; №№ 1-22 - антресоль над комнатами №№1-12, 24 антресоли над комнатой № 6 общей площадью 4602,5 кв.м. в здании водогрейной котельной литер В, расположенной по адресу: <...> и технологическое оборудование, согласно приложению №2 на 5-ти листах, восстановительной стоимостью 18 591 512 руб. с целью обеспечения тепловой энергией подключённых к указанной котельной потребителей (в т.ч. муниципальных): промышленных предприятий, жилищного фонда, объектов социальной сферы, на срок с 01.08.2006 по 01.08.2026 (пункты 1.1, 2.1 договора).

Договор аренды имущества от 01.08.2006 был зарегистрирован в установленном законом порядке 13.02.2007.

Кроме того, 26.02.2008 между Комитетом по управлению имуществом Курской области как арендодателем и ООО «ТГК» как арендатором был заключен договор №1074-08ю аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности и расположенного на территории города Курска.

В соответствии с пунктом 1.1 договора Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым № 46:29:101054:32, находящийся по адресу: Курская область, г Курск, Железнодорожный округ, ул. 3-я Агрегатная, 23а, для эксплуатации водогрейной котельной, в границах, указанных в плане Участка, прилагаемом к договору и являющимся его неотъемлемой частью, площадью 32994 кв.м. На участке имеются объекты недвижимости (пункт 1.2 договора).

Согласно пункту 2.1 договора срок аренды участка устанавливается с 14.02.2008 по 01.08.2026 (пункты 1.1, 2.1). При этом арендная плата начисляется с 01.08.2006 (пункт 3.3 договора).

В пункте 6.2 стороны согласовали, что договор может быть расторгнут по соглашению сторон, решению суда, на основании и в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, а также в случаях, указанных в пункте 4.1.1, 3.5 договора.

Договор аренды земельного участка от 26.02.2008 был зарегистрирован в установленном законом порядке 24.04.2008.

12.01.2017 было зарегистрировано право собственности Курской области на земельный участок с кадастровым номером 46:29:101054:32.

Решением Комитета по управлению имуществом Курской области от 24.12.2021 №01.01-07/1264 «О государственном имуществе» помещение в здании литер В, кадастровый номер 46:29:101057:179, площадью 4602,5 кв.м., и дымовая труба, кадастровый номер 46:29:101054:860, высотой 120 м., расположенные по адресу: Курская область, <...>, были закреплены на праве хозяйственного ведения за ГУП КО «Курскоблжилкомхоз».

29.12.2021 за ГУП КО «Курскоблжилкомхоз» было зарегистрировано право хозяйственного ведения в отношении помещения в здании литер В, кадастровый номер 46:29:101057:179, площадью 4602,5 кв.м.

На основании дополнительного соглашения от 30.12.2021, зарегистрированного в установленном законом порядке 28.04.2022, арендодателем по договору аренды имущества водогрейной котельной от 01.08.2006 №8/1 стало ГУП КО «Курскоблжилкомхоз».

Оставшаяся часть здания литер В, а именно помещение, кадастровый номер 46:29:101057:178, площадью 745,9 кв.м., в настоящее время принадлежит на праве собственности ООО «Коммерческая недвижимость» (дата государственной регистрации права 08.07.2022) и находится в аренде у ООО «ТГК» на основании договора аренды №017-2214 от 08.07.2022 на срок с 08.07.2022 по 01.08.2026.

Ссылаясь на то, что по сведениям ЕГРН на земельном участке с кадастровым номером 46:29:101054:32, площадью 32944 кв.м., находящемся в государственной собственности Курской области, отсутствуют объекты недвижимости, принадлежащие ООО «ТГК», Комитет по управлению имуществом Курской области направил в адрес ООО «ТГК» письмо от 01.07.2022 №03.1-01.01-19/9491 о невозможности продолжения договорных отношений, с приложением подписанного проекта соглашения о расторжении договора №1074-08ю аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности и расположенного на территории города Курска, от 26.02.2008, который просил подписать в течение 30 дней с момента получения.

Поскольку подписанных соглашений о расторжении договора в адрес Комитета представлено не было, Комитет по управлению имуществом Курской области обратился в Арбитражный суд Курской области с исковым заявлением к ООО «ТГК» о расторжении договора №1074-08ю аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности Курской области и расположенного на территории г.Курска, от 26.02.2008 и обязании возвратить земельный участок с кадастровым номером 46:29:101054:32, в течение 7 дней с даты вступления в законную силу судебного акта по настоящему делу.


Оценив представленные сторонами доказательства, суд считает исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим кодексом.

В соответствии со статьей 12 Гражданским кодексом Российской Федерации (далее – ГК РФ) защита гражданских прав осуществляется путем прекращения или изменения правоотношения.

В силу части 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.

Частью 2 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

При этом, как установлено частью 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), если иное не предусмотрено ЗК РФ, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Материалами дела подтверждается, что между Комитетом по управлению имуществом Курской области как арендодателем и ООО «ТГК» как арендатором был заключен договор №1074-08ю аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности и расположенного на территории города Курска, от 26.02.2008, в соответствии с условиями которого Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым № 46:29:101054:32, находящийся по адресу: Курская область, г Курск, Железнодорожный округ, ул. 3-я Агрегатная, 23а, для эксплуатации водогрейной котельной, площадью 32994 кв.м., на срок с 14.02.2008 по 01.08.2026.

Обращаясь в суд с рассматриваемыми требованиями о расторжении договора аренды земельного участка от 26.02.2008 №1074-08ю, Комитет по управлению имуществом Курской области указал, что согласно статье 39.20 ЗК РФ исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках; в соответствии с пунктом 9 части 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 ЗК РФ, на праве оперативного управления; поскольку на земельном участке с кадастровым номером 46:29:101054:32, расположенном по адресу: <...>, отсутствуют объекты недвижимости, принадлежащие ООО «Теплогенерирующая компания», основания использования спорного земельного участка по договору аренды отсутствуют.

Между тем, в соответствии с частью 1 статьи 39.20 ЗК РФ, действующей с 01.03.2015, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках, если иное не установлено данной статьей или другим федеральным законом.

Частью 1 статьи 36 ЗК РФ, действовавшей до 01.03.2015, также предусматривалось, что в соответствии с ЗК РФ права на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, приобретают граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, которые расположены на земельных участках. Исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений, если иное не установлено федеральными законами.

Таким образом, ни ранее действующая статья 35 ЗК РФ, ни действующая статья 39.20 ЗК РФ не регулируют правоотношения по предоставлению земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду лицам, которым переданы по договорам аренды объекты недвижимого имущества, расположенные на таких земельных участках.

Между тем, права на земельный участок при аренде находящегося на нем здания или сооружения установлены статьей 652 ГК РФ.

В соответствии с частью 1 статьи 652 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования.

В случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды земельного участка или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующий земельный участок. Если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования в соответствии с его назначением (часть 2 статьи 652 ГК РФ).

Как разъяснено в пункте 22 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», согласно статье 652 ГК РФ, если договором аренды здания или сооружения арендодателем, являющимся собственником земельного участка, не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к последнему переходит на срок аренды недвижимости право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования по назначению. Он может пользоваться земельным участком, занятым арендуемым зданием или сооружением, без соответствующего договора в силу закона в течение срока аренды недвижимости.

Так как договор аренды нежилого помещения в здании заключается арендатором в целях пользования этим помещением, он в силу договора аренды приобретает право пользования земельным участком, на котором расположено здание, в той мере, в какой это необходимо ему для реализации своих прав по договору аренды нежилого помещения (Постановление Президиума ВАС РФ от 01.02.2005 N 9289/04 по делу № А60-30456/2003-С9).

Материалами дела подтверждается, что между Комитетом по управлению имуществом Курской области как арендодателем и ООО «ТГК» как арендатором был заключен договор аренды №8/1 имущества водогрейной котельной, расположенной по адресу: <...>, от 01.08.2006, в соответствии с условиями которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду следующие нежилые помещения, общей площадью 4602,5 кв.м., в здании водогрейной котельной литер В, расположенной по адресу: <...>, и технологическое оборудование, с целью обеспечения тепловой энергией подключённых к указанной котельной потребителей (в т.ч. муниципальных): промышленных предприятий, жилищного фонда, объектов социальной сферы, на срок с 01.08.2006 по 01.08.2026.

Решением Арбитражного суда Курской области от 06.04.2021 по делу №А35-10665/2019 было установлено, что дымовая труба, оборудование водогрейной котельной и здание котельной представляет собой сложную неделимую вещь – водогрейную котельную, которая в силу статьи 133 ГК РФ выступает в гражданском обороте как единый объект вещных прав; поскольку помещение котельной, а также водогрейные котлы КВГМ-100 и котел 5 КВГМ-100, для отвода газов из которых предназначена спорная дымовая труба, находятся в аренде у ООО «ТГК» в соответствии с условиями договора аренды имущества от 01.08.2016, спорная дымовая труба следует правовой судьбе данных объектов.

Материалами дела подтверждается и не оспаривается лицами, участвующими в деле, что здание водогрейной котельной и ее дымовая труба расположены на земельном участке, кадастровый номер 46:29:101054:32, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для эксплуатации водогрейной котельной.

С учетом изложенного, поскольку ООО «ТГК» является арендатором имущества водогрейной котельной, оно имеет право пользования земельным участком, предназначенным для ее эксплуатации в силу прямого указания закона независимо от факта заключения договора аренды. Следовательно, доводы истца об отсутствии у ООО «ТГК» оснований для пользования спорным земельным участком основаны на неверном толковании понимании норм права и противоречит действующему правовому регулированию.

При таких обстоятельствах, учитывая, что в нарушение требований статьи 65 АПК РФ истец не представил надлежащих доказательств, подтверждающих невозможность использования ответчиком спорного земельного участка, равно как и иных существенных нарушений ответчиком условий договора аренды земельного участка, у суда не имеется правовых оснований для досрочного расторжения этого договора.

Поскольку в силу статьи 622 ГК РФ аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество при прекращении договора, основания для обязания ответчика возвратить арендуемый земельный участок отсутствуют.

То обстоятельство, что в здании водогрейной котельной часть помещений принадлежит третьему лицу – ООО «Коммерческая недвижимость», не влияет на результат рассмотрения настоящего спора, поскольку в силу части 4 статьи 39.20 ЗК РФ в случае, если помещения в здании, сооружении, расположенных на неделимом земельном участке, принадлежат одним лицам на праве хозяйственного ведения, другим лицам на праве оперативного управления или всем лицам на праве хозяйственного ведения либо на неделимом земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих одним лицам на праве хозяйственного ведения, другим лицам на праве оперативного управления или всем лицам на праве хозяйственного ведения, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, а договор №1074-08ю аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности и расположенного на территории города Курска, от 26.02.2008, содержит условие о том, что арендатор не возражает против присоединения к нему иных правообладателей зданий, строений, помещений, расположенных на участке; в этом случае права и обязанности сторон осуществляются на основании дополнительных соглашений к договору (пункт 8.5).

Кроме того, ответчик в дополнении к отзыву от 23.11.2022 заявил о пропуске истцом срока исковой давности.

Пунктом 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" разъяснено, что в соответствии со статьей 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Исходя из указанной нормы под правом лица, подлежащим защите судом, следует понимать субъективное гражданское право конкретного лица.

Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса (ст. 196 ГК РФ).

Если иное не установлено законом, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо, право которого нарушено, узнало или должно было узнать о совокупности следующих обстоятельств: о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (пункт 1 статьи 200 ГК РФ).

Однако, договор аренды земельного участка носит длящийся характер, в силу чего срок исковой давности к требованиям о расторжении договора аренды не применим.

Согласно статье 71 АПК РФ, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Оценив представленные в материалы дела доказательства с позиций их относимости, допустимости и достоверности, а также их достаточность и взаимную связь в совокупности в соответствии с положениями статей 67, 68, 71 АПК РФ, суд приходит к выводу о том, что заявленные исковые требования не подлежат удовлетворению.

В силу статьи 110 АПК РФ, с учетом результатов рассмотрения дела, расходы по оплате государственной пошлины относится судом на истца, который в силу статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 17, 27, 28, 65, 71, 102, 110, 167-170, 176, 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Министерства имущества Курской области отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в апелляционную инстанцию в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в г. Воронеже через Арбитражный суд Курской области, в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу – в кассационную инстанцию в Арбитражный суд Центрального округа в г. Калуге при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.


Судья Н.Н. Белых