Постановление от 15 октября 2024 г. по делу № А41-3888/2015

ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

117997, г. Москва, ул. Садовническая, д. 68/70, стр. 1, https://10aas.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

10АП-16025/2024, 10АП-16083/2024

Дело № А41-3888/15
15 октября 2024 года
г. Москва


Резолютивная часть постановления объявлена 07 октября 2024 года Постановление изготовлено в полном объеме 15 октября 2024 года

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Катькиной Н.Н., судей Досовой М.В., Епифанцевой С.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания: ФИО1, при участии в заседании:

от садоводческого некоммерческого товарищества «Серебряная подкова»: ФИО2 - председатель Товарищества согласно выписке из ЕГРЮЛ № ЮЭ9965-24-136510644 от 07.10.24, ФИО3 по доверенности от 15.01.24, ФИО4 по доверенности от 01.08.24,

от конкурсного управляющего закрытого акционерного общества «Центральная Девелоперская компания» ФИО5: ФИО6 по доверенности от 10.01.24, ФИО7 по доверенности от 25.09.24, ФИО8 по доверенности от 17.07.24,

от ФИО9: ФИО6 по нотариально удостоверенной доверенности от 10.07.2020, зарегистрированной в реестре за № 77/709-н/77-2020-3-1401,

от администрации городского округа Домодедово Московской области: ФИО10 по доверенности № 3-35/38 от 05.06.24,

от Прокуратуры Московской области: ФИО11 по доверенности от 03.09.24,

рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы администрации городского округа Домодедово Московской области и садоводческого некоммерческого товарищества «Серебряная подкова» на определение Арбитражного суда Московской области от 01 июля 2024 года по делу № А41-3888/15, по заявлениям администрации городского округа Домодедово Московской области и садоводческого некоммерческого товарищества «Серебряная подкова» о признании недействительными торгов и заключенного по их результатам договора купли-продажи в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) закрытого акционерного общества «Центральная Девелоперская компания»,

УСТАНОВИЛ:

Садоводческое некоммерческое товарищество (СНТ) «Серебряная подкова» в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) закрытого акционерного общества «Центральная Девелоперская компания» (ЗАО «ЦДК») обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением, в котором просило:

1. Признать недействительными торги от 27.07.18 по продаже следующего имущества должника:

Водозаборный узел, сооружение по очистке стоков, земельные участки, который состоит из следующих объектов:

- Объект незавершенного строительства, 50:28:0050204:635, <...> стр.72, площадь застройки: 3 789,5 кв.м., инвентарный номер 030:110-9821;

- Сооружения по очистке ливневых стоков и хозяйственно-бытовых стоков, 50:28:0050204:642, Московская обл., Домодедовский р-н, д. Заболотье, площадь застройки: 202,5 кв.м., инвентарный номер 030:011-14492;

- Земельный участок 787 кв.м., 50:28:0050214:327, Московская обл., Домодедовский р-н, д. Заболотье, категория земель: земли населённых пунктов, разрешенное использование: для дачного строительства и ведения дачного хозяйства;

- Земельный участок 4 365 кв.м., 50:28:0050214:3, Московская обл., Домодедовский р-н, д. Заболотье, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для дачного строительства и ведения дачного хозяйства;

- Земельный участок 310 кв.м., 50:28:0050214:225, Московская обл., Домодедовский р-н, д. Заболотье, категория земель: земли населённых пунктов, разрешенное использование: для дачного строительства и ведения дачного хозяйства;

- Земельный участок 839 кв.м., 50:28:0050214:44, Московская обл., Домодедовский р-н, д. Заболотье, категория земель: земли населённых пунктов, разрешенное использование: для дачного строительства и ведения дачного хозяйства;

- Земельный участок 62 кв.м., 50:28:0050214:252, Московская обл., Домодедовский р-н, Заболотье, категория земель: земли населённых пунктов, разрешенное использование: для дачного строительства и ведения дачного хозяйства;

- Земельный участок 410 кв.м., 50:28:0050214:224, Московская обл., Домодедовский р-н, д. Заболотье, категория земель: земли населённых пунктов, разрешенное использование: для дачного строительства и ведения дачного хозяйства;

2. Признать недействительным договор купли-продажи от 27.07.18 между обществом «ЦДК» и ФИО9 недействительным.

Применить последствия недействительности сделки в виде возврата имущества (т. 1, л.д. 2-5).

Заявление подано на основании статей 131, 132 Федерального закона № 127-ФЗ от 26.10.02 «О несостоятельности (банкротстве)».

До вынесения судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу спора, СНТ «Серебряная подкова» в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнило заявленные требования в части применения последствий недействительности сделки, просило применить последствия недействительности сделки в виде передачи имущества администрации городского округа Домодедово (т. 3, л.д. 12-16).

Определением Арбитражного суда Московской области от 16 ноября 2022 года в удовлетворении заявления было отказано (т. 4, л.д. 47-51).

Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 01 марта 2023 года определение Арбитражного суда Московской области от 16 ноября 2022 года было отменено, признаны недействительными торги от 27.07.18 по продаже следующего имущества ЗАО «ЦДК»:

водозаборный узел, сооружение по очистке стоков, земельные участки, который состоит из следующих объектов:

- объект незавершенного строительства, КН 50:28:0050204:635, по адресу: <...> стр.72, площадью застройки: 3789,5 кв.м., инвентарный номер 030:110-9821;

- сооружения по очистке ливневых стоков и хозяйственно-бытовых стоков, КН 50:28:0050204:642, по адресу: Московская обл., Домодедовский р-н, д. Заболотье, площадью застройки: 202,5 кв.м., инвентарный номер 030:011-14492;

- земельный участок 787 кв. м., КН 50:28:0050214:327, по адресу: Московская обл., Домодедовский р-н, д. Заболотье, категория земель: земли населённых пунктов, разрешенное использование: для дачного строительства и ведения дачного хозяйства, обременения;

- земельный участок 4365 кв.м., КН 50:28:0050214:3, по адресу: Московская обл., Домодедовский р-н, д. Заболотье, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для дачного строительства и ведения дачного хозяйства;

- земельный участок 310 кв.м., КН 50:28:0050214:225, по адресу: Московская обл., Домодедовский р-н, д. Заболотье, категория земель: земли населённых пунктов, разрешенное использование: для дачного строительства и ведения дачного хозяйства;

- земельный участок 839 кв.м., КН 50:28:0050214:44, по адресу: Московская обл., Домодедовский р-н, д. Заболотье, категория земель: земли населённых пунктов, разрешенное использование: для дачного строительства и ведения дачного хозяйства;

- земельный участок 62 кв.м., КН 50:28:0050214:252, по адресу: Московская обл., Домодедовский р-н, д. Заболотье, категория земель: земли населённых пунктов, разрешенное использование: для дачного строительства и ведения дачного хозяйства;

- земельный участок 410 кв.м., КН 50:28:0050214:224, по адресу: Московская обл., Домодедовский р-н, д. Заболотье, категория земель: земли населённых пунктов, разрешенное использование: для дачного строительства и ведения дачного хозяйства; признан недействительным договор купли-продажи от 27.07.18 между ЗАО «ЦДК» и ФИО9, в остальной части заявления отказано (т. 4, л.д. 164-170).

Постановлением Арбитражного суда Московской области от 06 июня 2023 года определение Арбитражного суда Московской области от 16 ноября 2022 года и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 01 марта 2023 года были отменены, обособленный спор направлен на новое рассмотрение в суд первой инстанции (т. 5, л.д. 22-25).

При новом рассмотрении дела администрация городского округа Домодедово Московской области в порядке статьи 50 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявила о вступлении в дело в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, а именно:

1. признать недействительными торги от 27.07.18 по продаже следующего имущества должника:

водозаборный узел, сооружение по очистке стоков, земельные участки, который состоит из следующих объектов:

- объект незавершенного строительства с кадастровым номером 50:28:0050204:635, расположенный по адресу: <...> стр.72, площадь застройки: 3 789,5 кв.м., инвентарный номер 030:110-9821;

- сооружение по очистке ливневых стоков и хозяйственно-бытовых стоков с кадастровым номером 50:28:0050204:642, расположенное по адресу: Московская обл., Домодедовский р-н, д. Заболотье, площадь застройки: 202,5 кв.м., инвентарный номер 030:011-14492;

- земельный участок площадью 787 кв.м. с кадастровым номером 50:28:0050214:327, расположенный по адресу: Московская обл., Домодедовский р-н, д. Заболотье, категория земель: земли населённых пунктов, разрешенное использование: для Дачного строительства и ведения дачного хозяйства;

- земельный участок площадью 4 365 кв.м. с кадастровым номером 50:28:0050214:3, расположенный по адресу: Московская обл., Домодедовский р-н, д. Заболотье, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для дачного строительства и ведения дачного хозяйства;

- земельный участок площадью 310 кв.м. с кадастровым номером 50:28:0050214:225, расположенный по адресу: Московская обл., Домодедовский р-н, д. Заболотье, категория земель: земли населённых пунктов, разрешенное использование: для дачного строительства и ведения дачного хозяйства;

- земельный участок площадью 839 кв.м. с кадастровым номером 50:28:0050214:44, расположенный по адресу: Московская обл., Домодедовский р-н, д. Заболотье, категория земель: земли населённых пунктов, разрешенное использование: для дачного строительства и ведения дачного хозяйства;

- земельный участок площадью 62 кв.м. с кадастровым номером 50:28:0050214:252, расположенный по адресу: Московская обл., Домодедовский р-н, д. Заболотье, категория земель: земли населённых пунктов,

разрешенное использование: для дачного строительства и ведения дачного хозяйства;

- земельный участок площадью 410 кв.м. с кадастровым номером 50:28:0050214:224, расположенный по адресу: Московская обл., Домодедовский р-н, д. Заболотье, категория земель: земли населённых пунктов, разрешенное использование: для дачного строительства и ведения дачного хозяйства.

2. Признать недействительной сделку - договор купли-продажи от 27.07.18, заключённый между ЗАО «ЦДК» и ФИО9, и применить последствия недействительности сделки.

3. Исключить из конкурсной массы ЗАО «ЦДК» следующее имущество должника:

водозаборный узел, сооружение по очистке стоков, земельные участки, который состоит из следующих объектов:

- объект незавершенного строительства с кадастровым номером 50:28:0050204:635, расположенный по адресу: <...> стр.72, площадь застройки: 3 789,5 кв.м., инвентарный номер 030:110-9821;

- сооружение по очистке ливневых стоков и хозяйственно-бытовых стоков с кадастровым номером 50:28:0050204:642, расположенное по адресу: Московская обл., Домодедовский р-н, д. Заболотье, площадь застройки: 202,5 кв.м., инвентарный номер 030:011-14492;

- земельный участок площадью 787 кв.м. с кадастровым номером 50:28:0050214:327, расположенный по адресу: Московская обл., Домодедовский р-н, д. Заболотье, категория земель: земли населённых пунктов, разрешенное использование: для Дачного строительства и ведения дачного хозяйства;

- земельный участок площадью 4 365 кв.м. с кадастровым номером 50:28:0050214:3, расположенный по адресу: Московская обл., Домодедовский р-н, д. Заболотье, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для дачного строительства и ведения дачного хозяйства;

- земельный участок площадью 310 кв.м. с кадастровым номером 50:28:0050214:225, расположенный по адресу: Московская обл., Домодедовский р-н, д. Заболотье, категория земель: земли населённых пунктов, разрешенное использование: для дачного строительства и ведения дачного хозяйства;

- земельный участок площадью 839 кв.м. с кадастровым номером 50:28:0050214:44, расположенный по адресу: Московская обл., Домодедовский р-н, д. Заболотье, категория земель: земли населённых пунктов, разрешенное использование: для дачного строительства и ведения дачного хозяйства;

- земельный участок площадью 62 кв.м. с кадастровым номером 50:28:0050214:252, расположенный по адресу: Московская обл., Домодедовский р-н, д. Заболотье, категория земель: земли населённых пунктов,

разрешенное использование: для дачного строительства и ведения дачного хозяйства;

- земельный участок площадью 410 кв.м. с кадастровым номером 50:28:0050214:224, расположенный по адресу: Московская обл., Домодедовский р-н, д. Заболотье, категория земель: земли населённых пунктов, разрешенное использование: для дачного строительства и ведения дачного хозяйства.

4. Признать право собственности муниципального образования «Городской округ Домодедово Московской области» в лице администрации городского округа Домодедово Московской области на следующее имущество должника:

водозаборный узел, сооружение по очистке стоков, земельные участки, который состоит из следующих объектов:

- объект незавершенного строительства с кадастровым номером 50:28:0050204:635, расположенный по адресу: <...> стр.72, площадь застройки: 3 789,5 кв.м., инвентарный номер 030:110-9821;

- сооружение по очистке ливневых стоков и хозяйственно-бытовых стоков с кадастровым номером 50:28:0050204:642, расположенное по адресу: Московская обл., Домодедовский р-н, д. Заболотье, площадь застройки: 202,5 кв.м., инвентарный номер 030:011-14492;

- земельный участок площадью 787 кв.м. с кадастровым номером 50:28:0050214:327, расположенный по адресу: Московская обл., Домодедовский р-н, д. Заболотье, категория земель: земли населённых пунктов, разрешенное использование: для Дачного строительства и ведения дачного хозяйства;

- земельный участок площадью 4 365 кв.м. с кадастровым номером 50:28:0050214:3, расположенный по адресу: Московская обл., Домодедовский р-н, д. Заболотье, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для дачного строительства и ведения дачного хозяйства;

- земельный участок площадью 310 кв.м. с кадастровым номером 50:28:0050214:225, расположенный по адресу: Московская обл., Домодедовский р-н, д. Заболотье, категория земель: земли населённых пунктов, разрешенное использование: для дачного строительства и ведения дачного хозяйства;

- земельный участок площадью 839 кв.м. с кадастровым номером 50:28:0050214:44, расположенный по адресу: Московская обл., Домодедовский р-н, д. Заболотье, категория земель: земли населённых пунктов, разрешенное использование: для дачного строительства и ведения дачного хозяйства;

- земельный участок площадью 62 кв.м. с кадастровым номером 50:28:0050214:252, расположенный по адресу: Московская обл., Домодедовский р-н, д. Заболотье, категория земель: земли населённых пунктов,

разрешенное использование: для дачного строительства и ведения дачного хозяйства;

- земельный участок площадью 410 кв.м. с кадастровым номером 50:28:0050214:224, расположенный по адресу: Московская обл., Домодедовский р-н, д. Заболотье, категория земель: земли населённых пунктов, разрешенное использование: для дачного строительства и ведения дачного хозяйства (т. 6, л.д. 42-52).

Определением Арбитражного суда Московской области от 17 октября 2023 года к участию в деле в качестве заинтересованного лица применительно к правилам участия в деле третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, была привлечена администрация г.о. Домодедово Московской области (т. 6, л.д. 55).

Определением Арбитражного суда Московской области от 01 июля 2024 года заявление СНТ «Серебрянная подкова» было удовлетворено частично, признан недействительным договор купли-продажи от 27.07.18, заключенный между ЗАО «ЦДК» и ФИО9, с обязанием заключить договор по итогам проведённых торгов на основании извещения № 0003326 от 13.04.18 с учётом условий обязательств покупателя согласно пункту 4 статьи 132 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», а именно: обеспечивать надлежащее содержание и использование приобретаемого имущества в соответствии с его целевым назначением; предоставлять гражданам, организациям, осуществляющим эксплуатацию жилищного фонда социального использования, а также организациям, финансируемым за счет средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации, товары (работы, услуги) по регулируемым ценам (тарифам) в соответствии с установленными надбавками к ценам (тарифам) и предоставлять указанным потребителям, установленные федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации, нормативными правовые актами органов местного самоуправления льготы, в том числе льготы по оплате товаров (работ, услуг), в удовлетворении остальной части заявления отказано, в удовлетворении заявления администрации г.о. Домодедово Московской области отказано (т. 7, л.д. 164-171).

Не согласившись с вынесенным судебным актом, администрация г.о. Домодедово Московской области и СНТ «Серебряная подкова» обратились в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами, в которых просят определение отменить, ссылаясь на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела и неправильное применение судом норм материального права при его вынесении (т. 8, л.д. 2-7, 16-24).

Законность и обоснованность определения суда проверены апелляционным судом в соответствии со статьями 266-268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела и доводы апелляционных жалоб, заслушав лиц, участвующих в судебном заседании, апелляционный суд приходит к выводу о наличии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела, ЗАО «ЦДК» с председателем Комитета архитектуры и градостроительства городского округа Домодедово 14.09.04 в проекте планировки территории «Дачный посёлок» вблизи д. Заболотье городского округа Домодедово Московской области была согласована сеть трубопроводов водоснабжения, водоотведения и пожаротушения (трубопроводы ВВП) в проекте малоэтажного строительства «Серебряная подкова».

Объекты коммунальной инфраструктуры, запроектированы, построены и введены в эксплуатацию ЗАО «ЦДК», что подтверждается разрешением на введение в эксплуатацию инженерных систем, выданным администрацией г.о. Домодедово № RU 50308000-РВЮ/73 от 24.08.11, полученным на основании разрешения на строительство ВЗУ № RU 50308000-10/РС от 04.02.10, разрешения на введение ВЗУ в эксплуатацию № RU 50308000-РВЮ/123 от 17.09.10, технического паспорта эксплуатируемых очистных сооружений (т. 2, л.д. 26-30, т. 5, л.д. 43-47, т. 7, л.д. 101-153).

01.10.12 между ЗАО «ЦДК» (Продавец) и ДНП «Серебряная подкова» (Покупатель) был заключен договор купли-продажи водозаборного узла с земельным участком, по условиям которого Продавец обязался передать в собственность Покупателя следующее недвижимое имущество:

земельный участок с кадастровым номером 50:28:0050214:3 общей площадью 4 365 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для дачного строительства и ведения дачного хозяйства, адрес объекта: Земельный участок расположен в Домодедовском р-не Московской обл., в западной части квартала, ограниченного ориентирами: Граница кадастрового квартала проходит от пересечения р. Пахра с границей Подольского кадастрового района, на северо-запад по границе Подольского кадастрового района до р. Пахра, на юго-восток по левому берегу р. Пахра до границы Подольского кадастрового района;

расположенное на земельном участке сооружение - водозаборный узел общей площадью застройки 3 789,5 кв.м в состав которого входят: здание насосной станции (лит. Б) общей площадью 80,3 кв.м.; резервуары запаса воды (лит. Р), в составе: резервуар (лит. 2Р) объемом 150 куб.м., резервуар (лит. 2Р) объемом 150 куб.м.; водопровод хозяйственно-противопожарный (лит. Б), в составе: водопровод (лит. 1В) протяженностью 41 м., водопровод (лит. 2В) протяженностью 78 м.; канализация хозбытовая (лит. 2К) протяженностью 42 м.; канализация ливневая (лит. 2К) протяженностью 68 м.; подземная кабельная линия электропередачи 0,4 кВ (для освещения) (лит. Л) протяженностью 250 м.; опоры уличного освещения (лит. О) высотой 7 м. каждая из 8; асфальтобетонные проезды и площадки (лит. Д) площадью застройки 1 112 кв.м.; озеленение, газон (лит. Г) площадью застройки 2 597,2 кв.м.; ограждение (лит. М) протяженностью 141 м.; артезианские скважины (лит. С), в составе: артезианская скважина (лит. 1С) глубиной 70 м., артезианская скважина (лит. 2С) глубиной 70 м.; инвентарный номер 030:110-9821, адрес объекта: Московская область,

<...> стр. 72, а Покупатель обязался уплатить за это имущество 18 176 720 рублей (т. 3, л.д. 82-88).

Также 01.10.12 между ЗАО «ЦДК» (Продавец) и ДНП «Серебряная подкова» (Покупатель) был заключен договор купли-продажи очистных сооружений с земельными участками, по условиям которого Продавец обязался передать в собственность Покупателя следующее недвижимое имущество:

Земельный участок с кадастровым номером 50:28:0050214:44 общей площадью 839 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для дачного строительства и ведения дачного хозяйства, адрес объекта: Земельный участок расположен в Домодедовском р-не Московской обл., в западной части квартала, ограниченного ориентирами: Граница кадастрового квартала проходит от пересечения р. Пахра с границей Подольского кадастрового района, на северо-запад по границе Подольского кадастрового района до р. Пахра, на юго-восток по левому берегу р. Пахра до границы Подольского кадастрового района;

Земельный участок с кадастровым номером 50:28:0050214:224 общей площадью 410 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для дачного строительства и ведения дачного хозяйства, адрес: Московская область. Домодедовский район, дер. Заболотье;

Земельный участок с кадастровым номером 50:28:0050214:225 общей площадью 310 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для дачного строительства и ведения дачного хозяйства, адрес: Московская область, Домодедовский район, дер. Заболотье;

Земельный участок с кадастровым номером 50:28:0050214:252 общей площадью 62 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для дачного строительства и ведения дачного хозяйства, адрес: Московская область, Домодедовский район, дер. Заболотье;

Земельный участок с кадастровым номером 50:28:0050214:327 общей площадью 787 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для дачного строительства и ведения дачного хозяйства, адрес: Московская область, Домодедовский район, дер. Заболотье;

Расположенное на земельных участках сооружение по очистке ливневых и хозяйственно-бытовых стоков общей площадью застройки 202,5 кв.м., в состав которых входят: сооружения по очистке ливневых стоков КЛЮЧ П-10 (лит. 2Г1) объемом 43,2 куб.м.; аккумулирующая емкость очистки ливневых стоков (лит. 2Г2) объемом 586 куб.м.; сооружения по очистке хозяйственно-бытовых стоков БИО-ЮО (лит. 3П) объемом 241,1 куб.м.; блок-контейнер с ОЗК-З (лит. 3Г2) объемом 23,5 куб.м.; кабельная линия освещения 0,4 кВ (лит. 1Л) протяженность 13,3 м.; кабельная линия 0,4 кВ для питания собственных нужд очистных сооружений (лит. 2Л) протяженность 130,1 м.; сети хозяйственно-бытовой канализации (лит. ЛК) протяженностью 47,6 м.; сети ливневой канализации (лит. 2К) протяженностью 89,8 м.; инвентарный номер 030:110-14492, адрес объекта: Московская область, г. Домодедово, д. Заболотье, а Покупатель обязался уплатить за него 13 757 320 рублей (т. 3, л.д. 89-96).

На основании постановления Тверского районного суда от 07 ноября 2013 года в рамках уголовного дела № 311553 на вышеуказанное имущество был наложен арест с запретом собственнику распоряжаться данным имуществом (т. 3, л.д. 68-71).

Решением Арбитражного суда Московской области от 24 июня 2015 года ЗАО «ЦДК» было признано банкротом, в отношении него открыто конкурсное

производство по упрощенной процедуре ликвидируемого должника, конкурсным управляющим должника утвержден ФИО12.

13.04.18 в ЕФРСБ опубликовано сообщение о проведении торгов по продаже имущества ЗАО «ЦДК», составляющего водозаборный узел (т. 3, л.д. 116-119).

По результатам проведенных торгов 27.07.18 с победителем - ФИО9 - заключен договор № 2 купли-продажи имущества, по условиям которого ЗАО «ЦДК» в лице конкурсного управляющего ФИО12 (Продавец) передает ФИО9, (Покупатель) следующее имущество:

- Объект незавершенного строительства, кадастровый номер 50:28:0050204:635, <...> стр. 72, площадь застройки: 3 789,5 кв.м., инвентарный номер 030:110-9821, обременения: арест;

- Сооружения по очистке ливневых стоков и хозяйственно-бытовых стоков, кадастровый номер 50:28:0050204:642, Московская обл., Домодедовский р-н, д. Заболотье, площадь застройки: 202,5 кв.м., инвентарный номер 030:011-14492, обременения: нет;

- Земельный участок 787 кв.м., кадастровый номер 50:28:0050214:327, Московская обл., Домодедовский р-н, д. Заболотье, категория земель: земли населённых пунктов, разрешенное использование: для дачного строительства и ведения дачного хозяйства, обременения: запрещение сделок, арест;

- Земельный участок 4 365 кв.м., кадастровый номер 50:28:0050214:3, Московская обл., Домодедовский р-н, д. Заболотье, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для дачного строительства и ведения дачного хозяйства, обременения: арест;

- Земельный участок 310 кв.м., кадастровый номер 50:28:0050214:225, Московская обл., Домодедовский р-н, д. Заболотье, категория земель: земли населённых пунктов, разрешенное использование: для дачного строительства и ведения дачного хозяйства, обременения: запрещение сделок;

- Земельный участок 839 кв.м., кадастровый номер 50:28:0050214:44, Московская обл., Домодедовский р-н, д. Заболотье, категория земель: земли населённых пунктов, разрешенное использование: для дачного строительства и ведения дачного хозяйства, обременения: арест, запрещение сделок;

- Земельный участок 62 кв.м., кадастровый номер 50:28:0050214:252, Московская обл., Домодедовский р-н, д. Заболотье, категория земель: земли населённых пунктов, разрешенное использование: для дачного строительства и ведения дачного хозяйства, обременения: запрещение сделок;

- Земельный участок 410 кв.м., кадастровый номер 50:28:0050214:224, Московская обл., Домодедовский р-н, д. Заболотье, категория земель: земли населённых пунктов, разрешенное использование: для дачного строительства и ведения дачного хозяйства, обременения: запрещение сделок, а Покупатель обязался уплатить за это имущество 2 401 000 рублей (т. 6, л.д. 143-145).

По акту приема-передачи от 16.08.18 указанное имущество было передано ФИО9 (т. 6, л.д. 146-147).

Денежные средства в общей сумме 2 401 000 рублей были перечислены ФИО9 ЗАО «ЦДК» платежными поручениями № 589 от 30.07.18 и № 905 от 16.08.18 (т. 6, л.д. 148-149).

Вступившими в законную силу решением Арбитражного суда Московской области от 23 августа 2021 года по делу № А41-60768/2020 и решением Арбитражного

суда Московской области от 26 июля 2021 года по делу № А41-80839/2020 договоры купли-продажи от 01.10.12 признаны расторгнутыми, СНТ «Серебряная подкова» обязано возвратить ЗАО «ЦДК» полученное имущество, в том числе входящее в водозаборный узел (т. 2, л.д. 8-14, т. 3, л.д. 22-33).

При этом у СНТ «Серебрянная подкова» имеется лицензия на пользование недрами МСК 04492 ВЭ со сроком действия до 01.05.33 (т. 1, л.д. 25-26).

Полагая, что торги по продаже имущества ЗАО «ЦДК» были проведены с нарушениями норм действующего законодательства, администрация г.о. Домодедово Московской области и СНТ «Серебряная подкова» обратились в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.

Принимая обжалуемое определение, суд первой инстанции исходил из того, что спорное имущество на момент его продажи составляло конкурсную массу должника, при этом поскольку имущество относится к социально значимым объектам при его продаже должен был быть соблюден ряд правил и ограничений, чего сделано не было, в связи с чем суд посчитал торги проведенными в соответствии с действующим законодательством, при этом обязав заключить договор на иных условиях.

Апелляционный суд не может согласиться с выводами суда первой инстанции по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 32 Федерального закона N 127-ФЗ от 26.10.02 "О несостоятельности (банкротстве)" и частью 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).

В силу пункта 1 статьи 61.1 Закона о банкротстве сделки, совершенные должником или другими лицами за счет должника, могут быть признаны недействительными в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также по основаниям и в порядке, которые указаны в настоящем Федеральном законе.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 18 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 63 от 23.12.10 "О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)", в силу статьи 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица; признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги. Следовательно, торги являются способом заключения договора, а признание их недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги. По этой причине предъявление требования о признании недействительными торгов означает также предъявление требования о признании недействительной сделки, заключенной по результатам торгов.

В связи с этим требование арбитражного управляющего и любого другого заинтересованного лица о признании недействительными торгов по продаже имущества должника после введения в отношении должника процедуры наблюдения и вплоть до завершения дела о банкротстве подлежит предъявлению в рамках дела о банкротстве по правилам главы III.1 Закона о банкротстве.

В соответствии с пунктом 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут

быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.

Торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока;

были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи;

были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

Исходя из системного анализа положений статей 4 и 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом разъяснений, содержащихся в указанном Информационном письме, лицо, обращающееся в суд с требованием о признании торгов недействительными, должно доказать, что при проведении торгов допущены нарушения закона, проведенные торги повлекли нарушение его права, наличие причинно-следственной связи между допущенными нарушениями и возникшим нарушением прав, которые будут восстановлены в случае признания торгов недействительными и применения последствий недействительности заключенной на таких торгах сделки.

Как указывалось выше, по результатам торгов, проведенных 25.07.18 следующее имущество ЗАО «ЦДК» было реализовано ФИО9:

- Объект незавершенного строительства, кадастровый номер 50:28:0050204:635, <...> стр. 72, площадь застройки: 3 789,5 кв.м., инвентарный номер 030:110-9821, обременения: арест;

- Сооружения по очистке ливневых стоков и хозяйственно-бытовых стоков, кадастровый номер 50:28:0050204:642, Московская обл., Домодедовский р-н, д. Заболотье, площадь застройки: 202,5 кв.м., инвентарный номер 030:011-14492, обременения: нет;

- Земельный участок 787 кв.м., кадастровый номер 50:28:0050214:327, Московская обл., Домодедовский р-н, д. Заболотье, категория земель: земли населённых пунктов, разрешенное использование: для дачного строительства и ведения дачного хозяйства, обременения: запрещение сделок, арест;

- Земельный участок 4 365 кв.м., кадастровый номер 50:28:0050214:3, Московская обл., Домодедовский р-н, д. Заболотье, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для дачного строительства и ведения дачного хозяйства, обременения: арест;

- Земельный участок 310 кв.м., кадастровый номер 50:28:0050214:225, Московская обл., Домодедовский р-н, д. Заболотье, категория земель: земли населённых пунктов, разрешенное использование: для дачного строительства и ведения дачного хозяйства, обременения: запрещение сделок;

- Земельный участок 839 кв.м., кадастровый номер 50:28:0050214:44, Московская обл., Домодедовский р-н, д. Заболотье, категория земель: земли населённых пунктов, разрешенное использование: для дачного строительства и ведения дачного хозяйства, обременения: арест, запрещение сделок;

- Земельный участок 62 кв.м., кадастровый номер 50:28:0050214:252, Московская обл., Домодедовский р-н, д. Заболотье, категория земель: земли населённых пунктов, разрешенное использование: для дачного строительства и ведения дачного хозяйства, обременения: запрещение сделок;

- Земельный участок 410 кв.м., кадастровый номер 50:28:0050214:224, Московская обл., Домодедовский р-н, д. Заболотье, категория земель: земли населённых пунктов, разрешенное использование: для дачного строительства и ведения дачного хозяйства, обременения: запрещение сделок.

Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 24 февраля 2021 года по делу № А41-26771/20 по иску ЗАО «»ЦДК» к ДНП «Серебряная подкова» о запрещении использования и эксплуатации объекта незавершенного строительства площадью застройки 3 789,5 кв.м. с кадастровым номером 50:28:0050204:635, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 50:28:0050214:3 по адресу: <...> стр. 72, было установлено, что:

- спорный объект не является объектом незавершенного строительства, а является введенным в эксплуатацию объектом коммунального хозяйства - частью системы централизованного водоснабжения и входят в состав централизованной системы водоснабжения деревни Заболотье городского округа Домодедово Московской области, является единственным источником водоснабжения данного населенного пункта,

- требование истца о запрещении эксплуатации объекта жизнеобеспечения населенного пункта нарушает охраняемые законом публичные интересы и права граждан,

- в соответствии с пунктом 6 статьи 129, а также пунктом 4 статьи 132 Закона о банкротстве, определенное в составе предмета торгов имущество является социально значимым и в отношении них установлен особый порядок реализации, при котором обязательным условием конкурса является обязанность покупателей предоставлять потребителям товары (работы, услуги) по регулируемым ценам (тарифам) в соответствии с установленными надбавками к ценам (тарифам) и предоставлять установленные федеральным и региональным законодательством льготы, в том числе льготы по оплате товаров (работ, услуг), что условиями продажи не предусмотрено (т. 2, л.д. 118-122).

Таким образом, вступившим в законную силу судебным актом установлен факт отнесения спорного имущества к социально значимым объектам.

Исходя из пункта 6 статьи 129 Закона о банкротстве к социально значимым объектам отнесены объекты, используемые для обеспечения деятельности дошкольных образовательных организаций, других образовательных организаций, лечебно-профилактических учреждений, объектов, используемых для организации доврачебной помощи, скорой и неотложной амбулаторно-поликлинической, стационарной медицинской помощи, объектов коммунальной инфраструктуры, относящихся к системам жизнеобеспечения, в том числе объектов водо-, тепло-, газо- и энергоснабжения, водоотведения, очистки сточных вод, переработки и утилизации (захоронения) бытовых отходов, объектов, предназначенных для освещения территорий городских и сельских поселений, объектов, предназначенных для благоустройства территорий (далее - социально значимые объекты), необходимых для жизнеобеспечения граждан.

В силу пункта 1 статьи 131 Закона о банкротстве все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу.

В соответствии с пунктом 2 статьи 131 Закона о банкротстве из имущества должника, которое составляет конкурсную массу, исключаются имущество, изъятое из

оборота, имущественные права, связанные с личностью должника, в том числе права, основанные на имеющейся лицензии на осуществление отдельных видов деятельности, средства компенсационных фондов саморегулируемых организаций в случаях, установленных законом, а также иное предусмотренное настоящим Федеральным законом имущество.

В силу пункта 2 статьи 132 Закона о банкротстве собственник имущества, изъятого из оборота, принимает от конкурсного управляющего это имущество или закрепляет его за другими лицами не позднее чем через шесть месяцев с даты получения уведомления от конкурсного управляющего.

Как установлено пунктом 4 статьи 132 Закона о банкротстве, социально значимые объекты, объекты культурного наследия (памятники истории и культуры) народов Российской Федерации и иные объекты, продажа которых в соответствии с законодательством Российской Федерации должна осуществляться путем проведения торгов в форме конкурса, а также объекты, в отношении которых заключены соглашения о государственно-частном партнерстве, объекты, в отношении которых заключены соглашения о муниципально-частном партнерстве, продаются в порядке, установленном статьей 110 настоящего Федерального закона.

Обязательными условиями конкурса по продаже указанных объектов являются обязательства покупателей обеспечивать надлежащее содержание и использование указанных объектов в соответствии с их целевым назначением, а также выполнение иных устанавливаемых в соответствии с законодательством Российской Федерации обязательств.

В случае продажи объектов коммунальной инфраструктуры к обязательным условиям конкурса относятся также обязательства покупателей предоставлять гражданам, организациям, осуществляющим эксплуатацию жилищного фонда социального использования, а также организациям, финансируемым за счет средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации, товары (работы, услуги) по регулируемым ценам (тарифам) в соответствии с установленными надбавками к ценам (тарифам) и предоставлять указанным потребителям установленные федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации, нормативными правовыми актами органов местного самоуправления льготы, в том числе льготы по оплате товаров (работ, услуг).

Пунктом 4.1. статьи 132 Закона о банкротстве закреплено, что в случае, если социально значимые объекты, объекты культурного наследия (памятники истории и культуры) народов Российской Федерации или объекты коммунальной инфраструктуры не были проданы в порядке, установленном пунктом 4 настоящей статьи, дальнейший порядок их продажи устанавливается собранием кредиторов или комитетом кредиторов, в том числе посредством проведения новых торгов, посредством публичного предложения в порядке, установленном статьей 139 настоящего Федерального закона, или приглашения делать оферты в течение тридцати дней с даты опубликования соответствующего сообщения.

При этом участники торгов по продаже имущества должника посредством публичного предложения, а также лица, направившие оферту, обязаны принять на себя обязательство заключить с органами местного самоуправления соглашение об исполнении условий, указанных в пункте 4 настоящей статьи.

Между тем, в нарушение указанной нормы права такой порядок не был принят ни собранием кредиторов, ни комитетом кредиторов, в связи с чем отсутствовали

основания для реализации спорных объектов посредством публичного предложения, что также свидетельствует о недействительности проведенных торгов.

Из сведений, опубликованных в ЕФРСБ, следует, что назначенные на 22.08.16 торги в форме конкурса признаны несостоявшимися по причине отсутствия заявок, повторные торги в форе конкурса, назначенные на 30.09.16, также признаны несостоявшимися, после чего 13.04.18 спорное имущество было выставлено на торги посредством публичного предложения, победителем которых признан ФИО9

Вместе с тем, договор, заключенный по результатам торгов ФИО9, не содержит существенных условий, в том числе, перечисленных в публикации о проведении торгов, таких как: условие об обязательствах участника по обеспечению надлежащего содержания объекта и предоставлению услуг гражданам; обязанности победителя по заключению соответствующего договора с администрацией г.о. Домодедово.

В силу пункта 4.2. статьи 132 Закона о банкротстве после проведения торгов по продаже имущества в форме конкурса, посредством публичного предложения или получения акцепта одной из поступивших оферт орган местного самоуправления заключает с покупателем социально значимых объектов соглашение об исполнении условий, указанных в пункте 4 настоящей статьи.

В случае существенного нарушения или неисполнения покупателем социально значимых объектов соглашения об исполнении условий, указанных в пункте 4 настоящей статьи, данное соглашение и договор купли-продажи социально значимых объектов подлежат расторжению судом на основании заявления органа местного самоуправления.

В случае расторжения судом данного соглашения и договора купли-продажи социально значимых объектов такие объекты подлежат передаче в собственность муниципального образования, а денежные средства, выплаченные по договору купли-продажи социально значимых объектов, возмещаются покупателю за счет местного бюджета.

Согласно пункту 5 статьи 132 Закона о банкротстве социально значимые объекты, не проданные в порядке, установленном пунктами 4 и 4.1 настоящей статьи, подлежат передаче в муниципальную собственность соответствующего муниципального образования в лице органов местного самоуправления, о чем конкурсный управляющий уведомляет указанные органы.

Как разъяснено в ответе на вопрос N 2 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2019) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 27.11.19), согласно ст. 131 Федерального закона от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) объекты коммунальной инфраструктуры, принадлежащие должнику, включаются в конкурсную массу. Отчуждение этих объектов происходит в особом порядке с возложением на покупателей обязанности надлежащим образом содержать и использовать объекты в соответствии с их целевым назначением, а также исполнять иные устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации обязательства (п. 4 ст. 132 Закона о банкротстве).

Подобное ограничение по использованию имущества обусловлено в первую очередь публичным интересом, связанным с необходимостью сохранения статуса объектов для удовлетворения общественных потребностей.

В силу пунктом 4.1 и 4.2 статьи 132 Закона о банкротстве гарантией последующего сохранения такого статуса служит обязанность участников торгов заключить с органами местного самоуправления соглашение об исполнении условий, указанных в п. 4 этой статьи. В связи с этим права и обязанности по договору купли-продажи названных объектов, заключенному по итогам торгов, возникают после подписания данного соглашения.

Нарушение условий соглашения со стороны покупателя влечет расторжение договора купли-продажи и связанного с ним соглашения с возвратом объектов в собственность муниципального образования (абзац второй п. 4.2 ст. 132 Закона о банкротстве).

Вместе с тем в соответствии с частью 1 статьи 9 Федерального закона от 7 декабря 2011 г. N 416-ФЗ "О водоснабжении и водоотведении" (далее - Закон) отчуждение в частную собственность объектов централизованных систем холодного водоснабжения и (или) водоотведения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не допускается.

Закон является специальным по отношению к Закону о банкротстве, поэтому поименованные в нем объекты не подлежат реализации в порядке, предусмотренном Законом о банкротстве, и возвращаются в собственность соответствующего публично-правового образования не обремененными правом хозяйственного ведения.

При этом возврат этих объектов свободными от прав третьих лиц не должен осуществляться без компенсации со стороны их собственника, обеспечивающей баланс публичных и частных интересов. Заинтересованные лица, в частности арбитражный управляющий, вправе обратиться в суд, рассматривающий дело о банкротстве должника, с требованием к собственнику имущества о компенсации уменьшения конкурсной массы в связи с прекращением права хозяйственного ведения с учетом того, что социальное предназначение данных объектов является таким обременением, которое снижает их рыночную стоимость (Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 16 мая 2000 г. N 8-П).

Как указывалось выше, спорное имущество относится к объектам централизованных систем холодного водоснабжения и (или) водоотведения, то есть является социально значимым.

Из постановления администрации г.о. Домодедово Московской области от 07.02.19 № 200 и приложения к нему следует, что источником водоснабжения д. Заболотье является артезианская скважина № 50 водопроводной сети д. Заболотье, расположенная в ней по адресу: ул. Новая, 28б.

Вместе с тем, указанная скважина на ул. Новой, 28б, в дер. Заболотье расположена в соседней деревне через реку Пахра и относится к зоне деятельности гарантирующей организации МУП «Домодедовский водоканал».

Согласно представленному в материалы дела письму № 01-6/617 от 21.02.24 МУП «Домодедовский водоканал» не осуществляет водоснабжение и водоотведение абонентов в СНТ «Серебряная Подкова», а также в соответствии с Постановлением администрации г.о. Домодедово Московской области от 07.09.19 № 200 «О наделении статусом гарантирующих организаций в сфере водоснабжения и установления зон их деятельности на территории городского округа Домодедово» не является гарантирующей организацией для централизованных систем холодного водоснабжения на территории СНТ «Серебряная Подкова», расположенных по адресу: 142032, Московская область, г. Домодедово, <...> стр. 72 (т. 6, л.д. 109).

Таким образом, спорный водозаборный узел по адресу: <...> стр. 72, является единственным источником водоснабжения для жителей СНТ «Серебряная подкова».

Данное имущество на торгах по продаже имущества ЗАО «ЦДК» было реализовано с нарушением установленного порядка, при заключении договора купли-продажи с победителем торгов не были соблюдены требования пунктов 4 и 4.1. статьи 132 Закона о банкротстве, победитель торгов - ФИО9 к администрации г.о. Домодедово Московской области с просьбой заключить соглашение об исполнении условий, предусмотренных для продажи социально значимых объектов.

Более того, на момент проведения торгов спорное имущество находилось под арестом, который был наложен постановлением Тверского районного суда от 07 ноября 2013 года в рамках уголовного дела № 311553.

Согласно части 1 статьи 115 Уголовного процессуального кодекса Российской Федерации для обеспечения исполнения приговора в части гражданского иска, взыскания штрафа, других имущественных взысканий или возможной конфискации имущества, указанного в части первой статьи 104.1 Уголовного кодекса Российской Федерации, следователь с согласия руководителя следственного органа или дознаватель с согласия прокурора возбуждает перед судом ходатайство о наложении ареста на имущество подозреваемого, обвиняемого или лиц, несущих по закону материальную ответственность за их действия.

Наложение ареста на имущество состоит в запрете, адресованном собственнику или владельцу имущества, распоряжаться и в необходимых случаях пользоваться им, а также в изъятии имущества и передаче его на хранение (часть 2 статьи 115 УПК РФ).

В силу части 9 статьи 115 Уголовного процессуального кодекса Российской Федерации арест, наложенный на имущество, может быть отменен на основании постановления, определения лица или органа, в производстве которого находится уголовное дело, когда в применении данной меры процессуального принуждения либо отдельных ограничений, которым подвергнуто арестованное имущество, отпадает необходимость, а также в случае истечения установленного судом срока ареста, наложенного на имущество, или отказа в его продлении.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации. изложенной в Определениях от 15.05.2012 N 813-О, от 25.10.2016 N 2356-О, отмена указанных мер возможна только лицом или органом, в производстве которого находится уголовное дело и в чьи полномочия входят установление и оценка фактических обстоятельств, исходя из которых снимаются ранее наложенные аресты на имущество должника, признанного несостоятельным (банкротом).

Следовательно, арест как меру процессуального принуждения, принятую в отношении недвижимого имущества в рамках производства по уголовному делу, могут отменить только лицо или орган, в производстве которого находится уголовное дело и только в порядке, предусмотренном уголовно-процессуальным законодательством, при этом регистрирующий орган не вправе самостоятельно определять судьбу ареста, наложенного на недвижимое имущество в рамках уголовного дела (Определение Верховного Суда РФ от 06.09.2021 N 307-ЭС21-14773 по делу N А56-91620/2020).

Закон о банкротстве не регулирует вопросы уголовного судопроизводства, в связи с чем арест, наложенный в рамках уголовного дела, не снимается автоматически с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом, подлежит снятию только лицом или органом, в производстве которого находится уголовное дело,

и является препятствием для проведения торгов в рамках процедуры банкротства должника.

То есть положения пункта 1 статьи 126 Закона о банкротстве в таком случае не применяются.

О наличии ареста спорного имущества и запрета распоряжения им было сообщено при публикации объявления о проведении оспариваемых торгов.

В материалах дела отсутствуют доказательства, свидетельствующие о том, что на момент проведения торгов и подписания договора купли-продажи вышеуказанный арест был снят (запись в ЕГРН погашена), арест был снят 25.12.2020.

Наложение ареста на имущество в данном случае влечет невозможность реализации его другим лицам.

Оспариваемые торги проведены при наличии судебного акта по уголовному делу, запрещающего какие-либо действия, влекущие отчуждение имущества, поскольку арест в рамках уголовного дела наложен до открытия торгов.

При указанных обстоятельствах конкурсный управляющий ЗАО «ЦДК» должен был совершить действия по снятию ареста, погашению записи об аресте в ЕГРН и только после этого открывать публичные торги в целях реализации имущества должника.

Иное нарушает требования положений статьи 115 Уголовного процессуального кодекса Российской Федерации и влечет недействительность торгов и заключенного по их результатам договора в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, оспариваемые торги были проведены с существенным нарушением норм действующего законодательства, в связи с чем признаются апелляционным судом недействительными.

При изложенных обстоятельствах у суда первой инстанции не имелось оснований для отказа в удовлетворении заявленных требований в данной части, в связи с чем обжалуемое определение подлежит отмене.

Кроме того, у суда первой инстанции не имелось оснований для обязания конкурсного управляющего заключить договор на иных условиях, данное обстоятельство противоречит статье 49 АПК РФ.

В силу пункта 2 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 настоящего Кодекса.

Поскольку торги, на основании которых конкурсным управляющим ЗАО «ЦДК» с ФИО9 был заключен договор купли-продажи от 27.07.18, признаны недействительными, данный договор также признается недействительной сделкой.

В силу пункта 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (п. 2 ст. 167 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 61.6 Закона о банкротстве все, что было передано должником или иным лицом за счет должника или в счет исполнения обязательств перед должником, а также изъято у должника по сделке, признанной недействительной в соответствии с настоящей главой, подлежит возврату в конкурсную массу. В случае невозможности возврата имущества в конкурсную массу в натуре приобретатель должен возместить действительную стоимость этого имущества на момент его приобретения, а также убытки, вызванные последующим изменением стоимости имущества, в соответствии с положениями Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах, возникающих вследствие неосновательного обогащения.

Как указывалось выше, спорное имущество относится к объектам централизованных систем водоснабжения и (или) водоотведения, является социально значимым и в установленном законом порядке реализовано не было.

С учетом изложенного, в силу требований статьи 132 Закона о банкротстве данное имущество подлежит передаче в муниципальную собственность.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 16 мая 2000 года N 8-П, и отраженной в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2019) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 27.11.19), возврат этих объектов свободными от прав третьих лиц не должен осуществляться без компенсации со стороны их собственника, обеспечивающей баланс публичных и частных интересов.

Несмотря на отсутствие возможности включения объектов централизованных систем холодного водоснабжения и (или) водоотведения, а также теплоснабжения в конкурсную массу должника, необходимо принимать во внимание, что такие объекты, равно как и иное изъятое имущество должника, находились в его собственности, следовательно, должник и его кредиторы вправе рассчитывать на получение соответствующей компенсации их стоимости.

При этом, однако, следует учитывать баланс публичных и частных интересов, то есть, с одной стороны - интересов муниципалитета, обязанного обеспечивать оказание населению коммунальных услуг и несущего обязанности по содержанию соответствующего имущества (если иное не предусмотрено законом), а с другой - интересов должника (пополнение конкурсной массы) и его кредиторов, обоснованно рассчитывающих на погашение их требований, включенных в соответствующий реестр.

Невозможность включения спорного имущества (социально значимых объектов) в конкурсную массу должника не лишает его права на получение разумной компенсации их стоимости в целях пополнения конкурсной массы и удовлетворения требований кредиторов.

Из материалов дела следует, что при первичном выставлении на торги спорного водозаборного узла в 2016 году его начальная продажная стоимость была определена в размере 30 000 000 рублей.

Сведений об иной оценке спорного имущества материалы дела не содержат.

Согласно правовой позиции, изложенной в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 11.02.2019 N 305-ЭС16-20779(32), задача проведения торгов состоит в необходимости на конкурентной основе определить наиболее лучшие условия за продаваемое имущество, что, в конечном счете, подчинено общей цели конкурсного производства как ликвидационной процедуры: получение наибольшей выручки для проведения расчетов с кредиторами.

Реальная рыночная стоимость может быть определена только по результатам торгов на основании баланса интересов покупателя и продавца имущества.

Торги в электронной форме являются тем инструментом (механизмом), который позволяет получить (определить) справедливую (рыночную) стоимость имущества. Иными словами, справедливая (рыночная) цена объекта продажи объективно формируется в ходе проведения электронных торгов, на которую конкурсный управляющий, должник, кредиторы повлиять никоим образом не могут.

При реализации имущества на торгах цена сделки может быть определена, исходя из предложений участников торгов, а итоговая рыночная цена формируется по результатам торгов и проверяется ценой, предложенной лицами, выигравшими торги.

Действительная (рыночная) продажная цена объекта может быть определена только в процессе его реализации на свободных торгах путем сопоставления спроса и предложения, то есть окончательная цена формируется по итогам торгов в результате конкуренции публичных предложений потенциальных покупателей.

В силу пункта 3 резолютивной части и пункта 8 Постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 16.05.2000 N 8-П впредь до разработки в законодательном порядке механизма определения размера и порядка выплаты компенсации за переданное в муниципальную собственность имущество обязанность по определению размера компенсации возлагается на суды и другие правоприменительные органы в целях обеспечения гарантий, предусмотренных в статье 35 (часть 3) Конституции Российской Федерации.

Исходя из совокупного толкования вышеприведенных норм и разъяснений, при определении разумного размера компенсации за изъятие имущества, владение и распоряжение которым связано с возложенными на муниципальное образование обязанностями по решению вопросов местного значения, в том числе по организации тепло- и водоснабжения, водоотведения, следует исходить из необходимости обеспечения баланса частных интересов конкурсных кредиторов должника, разумно рассчитывающих на удовлетворение установленных требований, и публичных интересов муниципального образования и его жителей. Размер такой компенсации не может быть равен рыночной стоимости указанного имущества.

Аналогичная правовая позиция указана в определении Верховного Суда РФ от 11 апреля 2022 года N 301-ЭС19-2131(2).

Как указывалось выше, по результатам проведенных торгов спорное имущество было реализовано ФИО9 за 2 401 000 рублей. Сведений об иной стоимости имущества материалы дела не содержат.

ФИО9 денежные средства в сумме 2 401 000 рублей выплатил ЗАО «ЦДК» по результатам торгов, что подтверждается платежными поручениями № 589 от 30.07.18 и № 905 от 16.08.18. Следовательно, конкурсная масса должника после выбытия спорного имущества из собственности ЗАО «ЦДК» пополнилась на сумму, равную действительной стоимости этого имущества.

Таким образом, взыскание компенсации в виде стоимости имущества с администрации г.о. Домодедово Московской области в конкурсную массу ЗАО «ЦДК» приведет к возникновению неосновательного обогащения на стороне должника.

В то же время, победитель торгов ФИО9, лишившийся в результате признания их недействительными и передачи предмета торгов в муниципальную собственность приобретенного имущества, вправе рассчитывать на получение компенсации затраченных денежных средств.

Учитывая изложенное, апелляционный суд считает возможным взыскать компенсацию в размере 2 401 000 рублей с администрации г.о. Домодедово Московской области в пользу ФИО9

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 3 части 4 статьи 272, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда Московской области от 01 июля 2024 года по делу № А41-3888/15 отменить.

Признать недействительными торги от 27.07.18 по продаже следующего имущества ЗАО «Центральная девелоперская компания»:

водозаборный узел, сооружение по очистке стоков, земельные участки, который состоит из следующих объектов:

- объект незавершенного строительства, КН 50:28:0050204:635, по адресу: <...> стр. 72, площадью застройки: 3 789,5 кв.м., инвентарный номер 030:110-9821;

- сооружения по очистке ливневых стоков и хозяйственно-бытовых стоков, КН 50:28:0050204:642, по адресу: Московская обл., Домодедовский р-н, д. Заболотье, площадью застройки: 202,5 кв.м., инвентарный номер 030:011-14492;

- земельный участок 787 кв.м., КН 50:28:0050214:327, по адресу: Московская обл., Домодедовский р-н, д. Заболотье, категория земель: земли населённых пунктов, разрешенное использование: для дачного строительства и ведения дачного хозяйства;

- земельный участок 4 365 кв.м., КН 50:28:0050214:3, по адресу: Московская обл., Домодедовский р-н, д. Заболотье, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для дачного строительства и ведения дачного хозяйства;

- земельный участок 310 кв.м., КН 50:28:0050214:225, по адресу: Московская обл., Домодедовский р-н, д. Заболотье, категория земель: земли населённых пунктов, разрешенное использование: для дачного строительства и ведения дачного хозяйства;

- земельный участок 839 кв.м., КН 50:28:0050214:44, по адресу: Московская обл., Домодедовский р-н, д. Заболотье, категория земель: земли населённых пунктов, разрешенное использование: для дачного строительства и ведения дачного хозяйства;

- земельный участок 62 кв.м., КН 50:28:0050214:252, по адресу: Московская обл., Домодедовский р-н, д. Заболотье, категория земель: земли населённых пунктов, разрешенное использование: для дачного строительства и ведения дачного хозяйства;

- земельный участок 410 кв.м., КН 50:28:0050214:224, по адресу: Московская обл., Домодедовский р-н, д. Заболотье, категория земель: земли населённых пунктов, разрешенное использование: для дачного строительства и ведения дачного хозяйства.

Признать договор купли-продажи от 27.07.18 между ЗАО «Центральная Девелоперская компания» и ФИО9 недействительным.

Обязать ФИО9 передать в муниципальную собственность Домодедовского района водозаборный узел, сооружение по очистке стоков, земельные участки, который состоит из следующих объектов:

- объект незавершенного строительства, КН 50:28:0050204:635, по адресу: <...> стр.72, площадью застройки: 3 789,5 кв.м., инвентарный номер 030:110-9821;

- сооружения по очистке ливневых стоков и хозяйственно-бытовых стоков, КН 50:28:0050204:642, по адресу: Московская обл., Домодедовский р-н, д. Заболотье, площадью застройки: 202,5 кв.м., инвентарный номер 030:011-14492;

- земельный участок 787 кв.м., КН 50:28:0050214:327, по адресу: Московская обл., Домодедовский р-н, д. Заболотье, категория земель: земли населённых пунктов, разрешенное использование: для дачного строительства и ведения дачного хозяйства;

- земельный участок 4 365 кв.м., КН 50:28:0050214:3, по адресу: Московская обл., Домодедовский р-н, д. Заболотье, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для дачного строительства и ведения дачного хозяйства;

- земельный участок 310 кв.м., КН 50:28:0050214:225, по адресу: Московская обл., Домодедовский р-н, д. Заболотье, категория земель: земли населённых пунктов, разрешенное использование: для дачного строительства и ведения дачного хозяйства;

- земельный участок 839 кв.м., КН 50:28:0050214:44, по адресу: Московская обл., Домодедовский р-н, д. Заболотье, категория земель: земли населённых пунктов, разрешенное использование: для дачного строительства и ведения дачного хозяйства;

- земельный участок 62 кв.м., КН 50:28:0050214:252, по адресу: Московская обл., Домодедовский р-н, д. Заболотье, категория земель: земли населённых пунктов, разрешенное использование: для дачного строительства и ведения дачного хозяйства;

- земельный участок 410 кв.м., КН 50:28:0050214:224, по адресу: Московская обл., Домодедовский р-н, д. Заболотье, категория земель: земли населённых пунктов, разрешенное использование: для дачного строительства и ведения дачного хозяйства.

Взыскать с администрации г.о. Домодедово Московской области компенсацию в размере 2 401 000 рублей в пользу ФИО9

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Московского округа через Арбитражный суд Московской области в месячный срок со дня его принятия.

Председательствующий Н.Н. Катькина

Судьи: М.В. Досова

С.Ю. Епифанцева