Постановление от 3 августа 2025 г. по делу № А03-13886/2024

СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

улица Набережная реки Ушайки, дом 24, Томск, 634050, http://7aas.arbitr.ru



ПОСТАНОВЛЕНИЕ


город Томск                                                                            Дело № А03-13886/2024


Резолютивная часть постановления объявлена 24 июля 2025 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 04 августа 2025 года.


Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего 


Киреевой О.Ю.,

судей


Апциаури Л.Н.,


ФИО1,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Крючковой Е.А., рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2 (№07АП-3826/2025) на решение от 12.05.2025 Арбитражного суда Алтайского края по делу № А03-13886/2024 (судья Винникова А.Н.) по исковому заявлению Администрации города Рубцовска Алтайского края (ОГРН <***>, ИНН <***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО2, г. Рубцовск (ОГРИП 305220926900046, ИНН <***>) о расторжении договора аренды земельного участка от 16.09.2016 № 10141,

В судебном заседании приняли участие:

от ИП ФИО2 - ФИО3 по доверенности от 20.10.2024 г., паспорт, диплом (онлайн-заседание),

УСТАНОВИЛ:

Администрация города Рубцовска Алтайского края (далее – Администрация,  истец) обратилась в Арбитражный суд Алтайского края с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – ИП ФИО2, ответчик) о расторжении договора аренды земельного участка от 16.09.2016 № 10141.

Решением Арбитражного суда Алтайского края от 12.05.2025 (резолютивная часть объявлена 22.04.2025) иск удовлетворен.

Не согласившись с решением суда, ИП ФИО2 обратился с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований, ссылаясь, в том числе на то, что Администрация г. Рубцовска 20.05.2024 продлила срок разрешения на строительство до 05.10.2026; фактически обращаясь с исковыми требованиями к ИП ФИО2 Администрация г.Рубцовска злоупотребила правом; истцом в адрес ответчика направлено письмо с требованием о расторжении договора аренды земельного участка и проектом соглашения о расторжении договора аренды, при этом предупреждения о необходимости соблюдения обязательств, с указанием разумных сроков данное письмо не содержало; за период действия договора аренды ИП ФИО2 произвел улучшение земельного участка, путем его отсыпки и планирования, следил за его состоянием, проводил санитарную уборку в виде удаления мусора, а также осуществлял обкос травы; подтверждением освоения участка является тот факт, что участок огорожен, на нем складировались стройматериалы (бетонные блоки) для монтажа фундамента, установлена металлическая бытовка для рабочих, что подтверждается Актом осмотра земельного участка с фототаблицей от 23.01.2025 №13, а также Актом от 30.12.2024 который не нашел отражения в судебном решении; Администрация г.Рубцовска не предоставила доказательств причинения ей ущерба, путем не внесения арендатором установленной договором арендной платы, следовательно, отсутствует существенное нарушение послужившее бы основанием для расторжения договора.

От истца поступило заявление, в котором просил рассмотреть дело без участия представителя его представителя, указав, что Администрация города Рубцовска Алтайского края возражает по заявленным доводам апеллянта, настаивает на доказательствах, указанных в исковом заявлении в полном объеме, считает вынесенный судебный акт законным, обоснованным и мотивированным. Администрация города Рубцовска Алтайского края просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу- без удовлетворения.

Истец, извещенный надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание апелляционной инстанции своих представителей не направил.

Арбитражный апелляционный суд считает возможным на основании статей 123, 156 (частей 1, 3), 266 (части 1) АПК РФ рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие неявившихся участников арбитражного процесса.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Заслушав представителя ответчика, исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьей 268 АПК РФ законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов жалобы, апелляционная инстанция считает его не подлежащим отмене или изменению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом, в соответствии с протоколом от 05.09.2016 №4 о результатах аукциона по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков для строительства отдельными лотами, участнику аукциона по Лоту № 7 ФИО2 предложено заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 22:70:021901:56, общей площадью 1635,0 кв.м, расположенный по адресу: Алтайский край, г.Рубцовск, в 78 метрах северо- западнее жилого дома по пр. Ленина,249, общей площадью 1635 кв.м, для строительства торгово-административного здания, для строительства объектов общественного питания (столовые, кафе, закусочные, бары, рестораны.

Между Администрацией города Рубцовска Алтайского края и ФИО2 заключен договор аренды земельного участка от 16.09.2016 № 10141. Срок договора аренды земельного участка 10 лет с момента его государственной регистрации.

Арендодатель имеет право требовать в судебном порядке досрочного расторжения договора в следующих случаях: при использовании земельного участка не по целевому назначению и разрешенному использованию, при использовании способами, приводящими к его порче, если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного, договором срока платежа не вносит арендную плату; при нарушении других существенных условий договора (пункт 4.1.2 договора).

Согласно пунктам 4.4 - 4.4.8 договора арендатор обязан: Использовать земельный участок в соответствии с установленным целевым назначением и его разрешенным использованием, требованиями, предъявляемыми к группе земель, к которым относится арендуемый земельный участок. Уплачивать в размере и на условиях, установленных Договором, арендную плату. Не допускать ухудшения экологической обстановки на земельном участке и прилегающих территориях в результате своей хозяйственной деятельности. Исполнить установленные предельные параметры разрешенного строительства на арендуемом земельном участке с учетом интересов иных правообладателей земельных участков. Согласовать с владельцами инженерных коммуникаций продление срока действия, изменение, получение технических условий для технологического присоединения и заключение договоров о подключении к централизованным инженерным сетям с учетом проектных параметров объекта. Оформить в установленном порядке градостроительный план земельного участка и разрешение на строительство здания торгово-административного здания, здания магазина, объектов общественного питания (столовые, кафе, закусочные, бары, рестораны). Осуществить в нормативные сроки строительство здания торгово-административного здания, здания магазина, объектов общественного питания (столовые, кафе, закусочные, бары, рестораны) и ввод его в эксплуатацию. Выполнять в соответствии с техническими нормами и правилами, условия эксплуатации городских подземных и наземных инженерных коммуникаций, дорог, подъездов и др., не препятствовать их ремонту и обслуживанию.

В целях контроля за соблюдением использования земельного участка по целевому назначению, 21.03.2024 заведующим сектором муниципального земельного контроля комитета по управлению имуществом ФИО4, проведен осмотр земельного участка, находящегося по адресу: <...>, по результатам которого установлено, что какие-либо строения, временные сооружения на указанном земельном участке отсутствуют. Строительство объектов недвижимости на земельном участке не ведется, участок зарос дикорастущим кустарником, сухой травой. Прилегающая территория так же захламлена мусором, заросла травой, кустарником, что подтверждается актом осмотра земельного участка № 36 с фототаблицей.

При этом срок действия разрешения на строительство от 02.12.2019 окончен 02.12.2022.

В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязанностей по использованию земельного участка, администрация направляла в адрес индивидуального предпринимателя ФИО2 письмо от 18.03.2024 №266/0/1959 с соглашением о расторжении договора земельного участка, в ответ на которое 24.04.2024 от ответчика поступил отказ.

Полагая, что ответчиком длительное время нарушаются существенные условия по освоению спорного земельного участка, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции принял по существу правильное решение, при этом выводы арбитражного суда первой инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм действующего законодательства Российской Федерации.

Суд апелляционной инстанции поддерживает выводы суда первой инстанции, отклоняя доводы апелляционной жалобы, при этом исходит из следующего.

Как указано в статье 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон, договор, может быть, расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной стороной, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

На основании статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе, случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно пункту 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

На основании пунктов 1, 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Наряду с указанными в пункте 1 статьи 46 ЗК РФ основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 ЗК РФ.

Основополагающим правилом и земельного и градостроительного законодательства является принцип целевого использования земли (статья 7 ЗК РФ, статьи 35, 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ)).

В силу подпункта 1 пункта 2 статьи 45 ЗК РФ, таким основанием является неиспользование земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом.

В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, за исключением случаев, когда земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Как указано выше, согласно пункту 23 постановления Пленума ВАС РФ N 11 в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ, статьями 450, 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Согласно определению Конституционного Суда Российской Федерации от 30.09.2019 № 2485-О федеральный законодатель, предусматривая в ЗК РФ право публичного собственника земельных участков на досрочное расторжение договора аренды земельных участков, предоставленных в целях строительства объектов недвижимого имущества, учитывал необходимость защиты общественных интересов, в частности потребность в эффективном использовании указанных земельных участков. В свою очередь, относя неиспользование находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет к основаниям расторжения договора аренды, федеральный законодатель исходил из необходимости конкретизации применительно к особенностям данного вида договоров положения пункта 2 статьи 450 ГК РФ, согласно которому существенным признается нарушение договора одной из сторон, влекущее для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Стороны договора аренды земельного участка, которые при его заключении исходят из принципа добросовестности участников гражданского оборота при выполнении взятых на себя по договору обязательств, несут связанные с недостижением ожидаемого экономического эффекта риски.

При этом предусмотренный абзацем 6 подпункта 1 пункта 2 статьи 45 ЗК РФ трехлетний срок для начала использования земельного участка в указанных целях не может рассматриваться как необоснованный, что предопределяет возможность введения данного законодательного требования в отношении заключенных до его вступления в силу долгосрочных договоров аренды, призванных изначально обеспечить взаимные интересы арендаторов и арендодателей в наиболее эффективном использовании земельных участков, предоставление для строительства, в соответствии с их целевым назначением и разрешенным использованием.

В качестве основания для расторжения договора истцом указано неиспользование земельного участка в целях строительства в течение трех лет.

Согласно акту осмотра от 23.01.2025 № 13, проведенного главным специалистом сектора муниципального земельного контроля комитета по управлению имуществом ФИО5, совместно с ФИО3, действующего по доверенности в интересах ИП ФИО2, проведен осмотр земельного участка, находящегося по адресу: Алтайский край, г. Рубцовск, пр- кт Ленина, 251 А. На момент осмотра земельный участок по всему периметру огорожен. На земельном участке установлено временное металлическое сооружение в виде гаража, складированы строительные материалы (железобетонные блоки). Территория занесена снегом, строительство объектов недвижимости на земельном участке не ведется и не начиналось.

Доказательства, опровергающие сведения, изложенные в акте осмотра от 23.01.2025 № 13, ответчиком не представлены.

При этом, как обоснованно указано судом первой инстанции,  имеющиеся на участке временные деревянные щиты для огораживания территории, не являются объектами капитального строительства и не могут рассматриваться как существенное улучшение или начало строительства.

Доказательства, подтверждающие совершение ответчиком действий по использованию земельного участка в целях строительства с 2016 года, а также наличия фундамента на спорном земельном участке и проведение каких–либо работ по строительству объекта, ответчиком не представлены.

Доводы апеллянта о том, что подтверждением освоения участка является тот факт, что участок огорожен, на нем складировались стройматериалы (бетонные блоки) для монтажа фундамента, установлена металлическая бытовка для рабочих, что подтверждается Актом осмотра земельного участка с фототаблицей от 23.01.2025 №13, а также Актом от 30.12.2024, отклоняется, поскольку на момент обращения истца в суд с настоящим иском строительство объектов недвижимости на земельном участке не велось и не начиналось.

 Отклоняя доводы апелляционной жалобы о том, что Администрация г. Рубцовска 20.05.2024 продлила срок разрешения на строительство до 05.10.2026; фактически обращаясь с исковыми требованиями к ИП ФИО2 Администрация г.Рубцовска злоупотребила правом, апелляционный суд  исходит из того, что наличие продленного разрешения на строительство не подразумевает предоставление арендатору неограниченного периода времени для осуществления целей, для которых данный земельный участок был предоставлен, а потому не является безусловным основанием для сохранения арендных правоотношений в условиях длительного бездействия со стороны ответчика по строительству объекта недвижимого имущества.

Более того, даже в том случае, когда срок освоения земли и срок начала строительства продлен, арендатор не может осваивать земельный участок более трех лет, поскольку это входит в противоречие с императивными нормами закона, установленными статьями 45, 46 Земельного кодекса РФ и предусматривающими трехлетний срок для начала использования земельного участка в отношении долгосрочных договоров аренды, которые призваны обеспечить взаимные интересы арендаторов и арендодателей в наиболее эффективном использовании земельных участков, предоставленных для строительства, в соответствии с их целевым назначением и разрешенным использованием, защиту общественных интересов, поскольку бездействие арендатора приводит к неиспользованию представляющих экономическую ценность площадей.

Злоупотребление правом со стороны истца, в смысле статьи 10 ГК РФ, апелляционным судом не установлено.

Указание ответчика на то, что отсутствие строения до настоящего времени обусловлено тем, что за период действия договора в стране ухудшалась эпидемиологическая обстановка в связи с распространением новой короновирусной инфекции СОVID-19, что привело к снижению развития деятельности индивидуального предпринимателя ФИО2 и несением им убытков вследствие применения ограничительных мер связанных с предупреждением распространения вируса, правомерно признано судом несостоятельным со ссылками на то, что  с момента окончания пандемии СОVID-19, которая официально завершена 05.05.2023, о чем объявлено Всемирной организацией здравоохранения, а также учитывая дату заключения договора аренды (16.09.2016), у ответчика имелось достаточно времени для того что приступить к целевому использованию земельного участка.

Условия договора аренды земельного участка, статьи 309, 310, 450, 606, 611, 614, 615, 619, 622 Гражданского кодекса РФ, 45, 46 Земельного кодекса РФ, разъяснения, приведенные в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», позволяют арендодателю, при доказанности факта неиспользования арендатором участка по целевому назначению, досрочно расторгнуть договор аренды публичного земельного участка.

Отклоняя доводы апелляционной жалобы о том, что истцом в адрес ответчика направлено письмо с требованием о расторжении договора аренды земельного участка и проектом соглашения о расторжении договора аренды, при этом предупреждения о необходимости соблюдения обязательств, с указанием разумных сроков данное письмо не содержало, апелляционный суд отмечает следующее.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.

Согласно пункту 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

В пункте 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса).

Вместе с тем, поскольку спорный земельный участок предоставлен в аренду под строительство, обязательным этапом, связанным с подготовкой к строительству, является подготовка всей необходимой документации, без которой осуществить строительство не предоставляется возможным, в том числе, градостроительного плана земельного участка (статья 44 Градостроительного кодекса Российской Федерации), проектной документации (статьи 47, 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации), получения положительного заключения экспертизы проектной документации объекта капитального строительства и так далее.

Исследовав обстоятельства дела и оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные сторонами доказательства, установив факт отсутствия наличия каких-либо строительных работ на арендуемом земельном участке в течение длительного срока аренды, арбитражный суд пришел к выводу о том, что ФИО2, арендовав земельный участок для целей строительства, в период действия договора аренды не осуществил строительные работы и цель, в соответствии с которой была предоставлена в аренду земельный участок, не была достигнута. Таким образом, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил требование Администрации о расторжении договора аренды, само по себе направление уведомления о существенном нарушении условий аренды не исключило бы наличие существенного нарушения договора.

Иные доводы, изложенные в апелляционной жалобе, направлены на переоценку фактических обстоятельств и представленных в дело доказательств, правильно установленных и оцененных судом первой инстанции, и не могут служить основаниями для отмены принятого решения.

Суд апелляционной инстанции считает, что в данном случае подателем жалобы не представлено в материалы дела надлежащих и бесспорных доказательств в обоснование своей позиции, доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены решения суда первой инстанции.

Учитывая изложенное, оснований для отмены решения суда первой инстанции, установленные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а равно принятия доводов апелляционной жалобы, у суда апелляционной инстанции не имеется.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина по апелляционной жалобе подлежит отнесению на ее подателя.

Настоящее постановление выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, в связи с чем, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в сети "Интернет".

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 110, 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 12.05.2025 Арбитражного суда Алтайского края по делу № А03-13886/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства  в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев  со дня вступления его в законную силу, путем подачи кассационной жалобы через Арбитражный суд Алтайского края.


     Председательствующий                                                     О.Ю. Киреева


      Судьи                                                                                  Л.Н. Апциаури


                                                                                                   ФИО1