Постановление от 4 сентября 2024 г. по делу № А62-3373/2024

ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Староникитская ул., 1, г. Тула, 300041, тел.: (4872)70-24-24, факс (4872)36-20-09

e-mail: info@20aas.arbitr.ru, сайт: http://20aas.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ


г. Тула                                                                                                 Дело № А62-3373/2024

Резолютивная часть постановления объявлена   04.09.2024

Постановление изготовлено в полном объеме    05.09.2024

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего  Капустиной Л.А., судей Воронцова И.Ю. и Мосиной Е.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Кузнецовой Ю.Н.,  при участии от истца – Прокуратуры Смоленской области (ОГРН <***>; ИНН <***>) – ФИО1 (доверенность от 26.08.2024), в отсутствие ответчиков –    администрации города Смоленска  (ОГРН <***>,  ИНН <***>)  и  индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП <***>),  рассмотрев в открытом судебном заседании, проводимом путем использования  системы  видеоконференцсвязи при содействии Арбитражного суда Смоленской области,  апелляционную жалобу администрации города Смоленска  на решение Арбитражного суда Смоленской области от 26.06.2024 по делу № А62-3373/2024 (судья Печорина В.А.), 



УСТАНОВИЛ:

Прокуратура Смоленской области  (далее – прокуратура) обратилась в Арбитражный суд Смоленской области  с исковым  заявлением к администрации города Смоленска (далее – администрация) и  индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – предприниматель) о признании недействительным (ничтожным) пункта 4.3.2 договора аренды земельного участка от 12.12.2023 № 878/А.

Решением суда от 26.06.2024 исковые требования удовлетворены.

В апелляционной жалобе администрация просит решение отменить, в удовлетворении исковых требований отказать.  Оспаривая судебный акт, заявитель  считает не противоречащим закону включение в договор аренды земельного участка, заключенного на торгах,  условия о возможности передачи имущества в субаренду. Считает, что  арендатор земельного участка, приобретенного на торгах после  июня 2015  года,  может передавать свои права и обязанности по договору при  отчуждении принадлежащего ему объекта недвижимости, расположенного на арендуемом земельном участке, и  при предоставлении земельного участка  гражданам для индивидуального  жилищного строительства, ведения личного  подсобного хозяйства.  Отмечает,  что действующее законодательство содержит запрет непосредственно на перевод (переуступку) прав и обязанностей по договору аренды, в то время как запрета                     на передачу в субаренду земельного участка закон не устанавливает. Указывает, что  при субаренде земельного участка не вносятся изменения в договор аренды, а арендатором продолжает оставаться лицо, выигравшее торги и заключившее договор.

В отзыве истец просит решение оставить без  изменения,  апелляционную жалобу – без удовлетворения. Считает, что выводы суда соответствуют правовой позиции,  изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 05.07.2022 № 308-ЭС22-2357, согласно которой в отношении  договоров аренды  публичных  земельных участков, заключенных  после 01.06.2015 по результатам торгов,  уступка права аренды (передача договора третьим лицам) не допускается.

В судебном заседании представитель истца поддержал позицию, изложенную в отзыве на апелляционную жалобу.

Ответчики, извещенные надлежащим образом о времени и месте  рассмотрения дела, в том числе путем размещения информации о движении дела в сети Интернет, в суд представителей не направили. С учетом мнения представителя прокуратуры судебное  заседание проводилось  в их   отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266  Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителя истца, Двадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.

Как видно из материалов дела, на основании постановления администрации от 21.03.2023 № 643-адм «О проведении аукциона в электронной форме на право заключения договора аренды земельного участка, расположенного по Московскому шоссе»  проведен  аукцион на право заключения договора аренды земельного участка с  кадастровым номером  67:27:0014211:129, по адресу:  Смоленская область, городской округ город Смоленск, <...> площадью 1476 кв. метров, с  разрешенным видом использования  -  склады (для строительства склада).

Согласно протоколу подведения итогов аукциона 22000142530000000015, лот № 1, от 01.12.2023 победителем аукциона признан предприниматель, предложивший наибольшую цену лота в размере 292 520 рублей.

12.12.2023 между администрацией (арендодатель) и предпринимателем  (арендатор) заключен договор аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, № 878/А, по условиям которого  арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду (во временное владение и пользование) земельный участок из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 67:27:0014211:129, находящийся по адресу (имеющиеся ориентиры): Российская Федерация, Смоленская область, городской округ <...> разрешенное использование: склад (для строительства склада), общей площадью 1476 кв. метров, на срок с 12.12.2023 по 12.06.2026.

Пунктом 4.3.2 договора арендатору предоставлено   право сдавать участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия арендодателя

Ссылаясь на то, что указанный пункт договора не соответствует императивным требованиям пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, прокурор  обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В силу пункта 1 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с  иском о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований;

Как указано в пункте 10 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.03.2012 № 15 «О некоторых вопросах участия прокурора в арбитражном процессе», предъявляя иск о признании недействительной сделки или применении последствий недействительности ничтожной сделки, совершенной лицами, названными в абзацах втором и третьем части 1 статьи 52 Кодекса, прокурор обращается в арбитражный суд в интересах публично-правового образования.

Таким образом,  правовым последствием обращения прокурора в суд является восстановление нарушенных прав не конкретного  частного лица, а публичного субъекта.

На основании пунктов 1 и 3 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

В силу пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 1). Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2).

В пунктах 73 – 75 постановления   Пленума Верховного Суда Российской Федерации  от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – постановление Пленума № 25)  разъяснено, что  договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы. Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов.

Настоящие требования заявлены прокурором относительно недействительности пункта 4.3.2 договора аренды земельного участка, заключенного по итогам аукциона.

В силу пункта 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Согласно пункту 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Федеральным законом от 08.03.2015 № 42-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации» внесены изменения в статью 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, уточняющие возможность изменения условий договора по предоставлению земельных участков, а также возможность уступки прав по таким сделкам.

Согласно пункту 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено в соответствии с законом.

В соответствии с пунктом 8 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора, заключенного по результатам торгов в случае, когда его заключение допускается только путем проведения торгов, могут быть изменены сторонами, если это изменение не влияет на условия договора, имевшие существенное значение для определения цены на торгах, а также в иных случаях, установленных законом.

Приведенное ограничение направлено в конечном счете на обеспечение соблюдения принципа конкуренции при проведении торгов и недопущение предоставления лицу, не участвовавшему в проведении торгов, необоснованных преимуществ; на исключение возможности для лица, не участвовавшего в торгах, стать стороной по договору в обход установленной процедуры, а в случае, когда проведение торгов предусмотрено законом, - в обход закона, что расценивается как злоупотребление правом (пункт 3 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В данном случае земельный участок предоставлен в аренду на основании договора, заключенного по итогам проведенного аукциона, при этом заключение договора аренды имело место после даты вступления в силу измененной редакции пункта 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации (позднее июня 2015 года), в связи с чем суд первой инстанции пришел  к обоснованному  выводу о том, что на спорные правоотношения распространяются ограничения, введенные указанной нормой.

Доводы заявителя о том, что законодательством прямо указан запрет лишь непосредственно на перевод (переуступку) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, а запрета на передачу в субаренду земельного участка в законе не содержится, правомерно  отклонены судом первой инстанции как основанные на неверном толковании пункта 8 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 2 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. Таким образом, законом допускается ограничение права арендатора земельного участка сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем).

Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, сформулированной в определении от 05.07.2022 № 308-ЭС22-2357, в отношении договоров аренды публичных земельных участков, подлежащих заключению после 01.06.2015 по результатам торгов, уступка права аренды (передача договора третьим лицам) по общему правилу не допускается. Такое законодательное регулирование обусловлено необходимостью обеспечения равного доступа граждан и организаций, включая хозяйствующих субъектов, к аренде публичных земель и исключения ситуаций, при которых передача земельных участков иным лицам происходила бы в обход конкурентных процедур - путем заключения сделки по передаче договора аренды между первоначальным и новым арендатором без проведения торгов и предложения земельного участка в аренду иным участникам оборота.

Судебная практика применения пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (в данном случае, исходя из целей правового регулирования, правовая позиция Верховного Суда Российской Федерации применима и к положениям пунктов 5, 6 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации) исходит из того, что предусмотренное данной нормой регулирование связано только с долгосрочным характером аренды и неприменимо к ситуациям, когда запрет на передачу права аренды публичных земельных участков другим лицам установлен иными законодательными актами и обусловлен особенностями правового режима земельных участков и совершаемых с ними сделок (определения Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 22.07.2021 № 305-ЭС21-4791, от 17.03.2021 № 305-ЭС16-19742(6), от 01.09.2020 № 305-ЭС20-6940, от 28.05.2020 № 310-ЭС19-26737).

Между предписаниями статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации отсутствует коллизия общей и специальной норм: первая из упомянутых норм регулирует условия договора аренды, заключенного без проведения торгов, в то время как предписания второй касаются передачи в аренду публичных земельных участков, в отношении которых законодательством установлено обязательное проведение торгов и воплощен публичный интерес, связанный, в том числе с развитием конкуренции.

Допускаемая администрацией возможность арендатора, вопреки требованиям пункта 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, сдавать земельный участок в субаренду, по сути предоставляет  возможность получения права использования земельным участком лицам, которые наравне с остальными не принимали участия в торгах на право заключения договора аренды, что противоречит публичному порядку распоряжения указанными земельными участками, так как в противном случае позволяет обойти конкурентные процедуры предоставления земельных участков

Установив, что в рассматриваемом случае договор аренды был заключен по результатам торгов, суд пришел  к  верному выводу, что условия договора аренды публичного земельного участка, заключенного после 01.06.2015 (дата вступления в силу пункта 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ) по результатам торгов о возможности передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору третьим лицам (каким в данном случае является субаренда) противоречат установленному законодательному запрету, а потому   являются ничтожными (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично. Аналогичная правовая позиция изложена в Определениях Верховного Суда Российской Федерации от 05.07.2022 № 308-ЭС22-2357, от 29.12.2023 № 309-ЭС23-25494, от 08.02.2024 № 306-ЭС23-29223.

Ссылка заявителя на то, что арендатор земельного участка, приобретенного на торгах после  июня 2015  года,  может передавать свои права и обязанности по договору при  отчуждении принадлежащего ему объекта недвижимости, расположенного на арендуемом земельном участке, и  при предоставлении земельного участка  гражданам для индивидуального  жилищного строительства, ведения личного  подсобного хозяйства, не влияет на существо принятого решения. 

В силу статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

 При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

В пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» при рассмотрении споров, связанных с применением положений пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее. Покупатель здания, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Следовательно, передача прав на недвижимое имущества, находящееся на земельном участке, не влечет заключения договора субаренды.

Таким образом, оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции по приведенным в  апелляционной жалобе  доводам не имеется.

Нарушений процессуальных норм, влекущих безусловную отмену  судебного акта (часть 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлено.

В соответствии с частью 3 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции указывается на распределение судебных расходов, в том числе расходов, понесенных в связи с подачей апелляционной жалобы.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Поскольку заявитель в силу статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты госпошлины, последняя взысканию не подлежит.

В соответствии со статьей 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством размещения на официальном сайте  суда  в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» (в информационной системе «Картотека арбитражных дел» на сайте федеральных арбитражных судов по адресу: http://kad.arbitr.ru). По ходатайству лиц, участвующих в деле, копии судебных актов на бумажном носителе могут быть направлены им заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд.

На основании изложенного,  руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 269, статьей  271  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд 



ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Смоленской области от 26.06.2024 по делу № А62-3373/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской

Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.


Председательствующий

Судьи

                         Л.А. Капустина

                         И.Ю. Воронцов            

                         Е.В. Мосина