Решение от 22 декабря 2024 г. по делу № А66-2951/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТВЕРСКОЙ ОБЛАСТИ

170100, г. Тверь, пл. Святого Благоверного Князя

Михаила Тверского, д. 5

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А66-2951/2024
г. Тверь
23 декабря 2024 года


Резолютивная часть объявлена 03 декабря 2024 года


Арбитражный суд Тверской области в составе: судьи Рощупкина В.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Бибиковой С.Н., при участии представителей: истца – ФИО1, ответчика – ФИО2 (с использованием системы веб – конференции),

рассмотрев в судебном заседании дело по иску Индивидуального предпринимателя ФИО3, г. Москва (ОГРНИП <***>, ИНН <***>, дата государственной регистрации 22.05.2007 г.),

к ответчику: Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тверской области, г. Тверь (ОГРН <***>, ИНН <***>, дата государственной регистрации 11.11.2010г.),

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО3, г. Москва (далее - «истец») обратился в Арбитражный суд Тверской области с исковым заявлением к Территориальному Управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тверской области, г. Тверь (далее - «ответчик») с требованием урегулировать разногласия, возникшие между истцом и ответчиком при заключении договора купли-продажи от 15 февраля 2024 года № 01-01/2024-159-ФЗ недвижимого имущества: земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под административное здание, кадастровый № 69:40:0400059:751, общей площадью 1229+/-12 кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <...> с расположенным на нем административным зданием общей площадью 487,5 кв.м., кадастровый номер 69:40:0400059:280, по адресу: Российская Федерация, Тверская область, городской округ город Тверь, <...>, назначение: нежилое, наименование: административное здание, кол-во этажей, в том числе подземных этажей: 1, в том числе подземных этажей 0, путем принятия пунктов 3.1, 3.2 и абзаца 1 пункта 3.3 указанного договора купли-продажи (далее Договор) в следующей редакции:

Пункт 3.1 Договора:

«3.1. Цена Имущества в соответствии с отчетом об оценке от 21 декабря 2023 года № 1725/2023, выполненным ООО «АФК-Аудит», и отчетом об оценке от 09 февраля 2024 года № 16074, выполненным ООО «Центр оценки и экспертизы «НЭКС», установлена в размере 8 344 000,00 (Восемь миллионов триста сорок четыре тысячи) руб., в том числе:

стоимость земельного участка 3 976 000,00 (Три миллиона девятьсот семьдесят шесть тысяч) руб., НДС не облагается.

стоимость административного здания 4 368 000,00 рублен 00 копеек, НДС не облагается в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового Кодекса Российской Федерации».

Пункт 3.2 исключить из Договора.

Абзац 1 пункта 3.3 Договора изложить в следующей редакции: «3.3. Оплата стоимости земельного участка и объекта недвижимого имущества осуществляется в рассрочку в течение 5 (пяти) лет со дня его заключения посредством внесения ежемесячных платежей. На сумму денежных средств, по уплате которых предоставляется рассрочка, подлежат начислению проценты равные одной трети ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации (ключевой ставки) равной 16%...».

Определением от 22 мая 2024 года суд назначил по делу №А66-2951/2024 судебную экспертизу, проведение которой поручил Индивидуальному предпринимателю ФИО4.

06 июня 2024 года экспертное заключение представлено в дело.

Определением от 24 июня 2024 года суд удовлетворил ходатайство истца об уточнении исковых требований, согласно которого Индивидуальный предприниматель ФИО3 просил урегулировать разногласия, возникшие между Индивидуальным предпринимателем ФИО3 (ОГРНИП <***>; ИНН <***>) и Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тверской области при заключении договора купли-продажи от 15 февраля 2024 года № 01-01/2024-159-ФЗ недвижимого имущества: земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под административное здание, кадастровый № 69:40:0400059:751, общей площадью 1229+/-12 кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <...> с расположенным на нем административным зданием общей площадью 487,5 кв.м., кадастровый номер 69:40:0400059:280, по адресу: Российская Федерация, Тверская область, городской округ город Тверь, <...>, назначение: нежилое, наименование: административное здание, кол-во этажей, в том числе подземных этажей: 1, в том числе подземных этажей 0, путем принятия пунктов 3.1. 3.2 и абзаца 1 пункта 3.3 указанного договора купли-продажи (далее Договор) в следующей редакции:

Пункт 3.1 Договора:

«3.1. Цена Имущества в соответствии с отчетом об оценке от 21 декабря 2023 года № 1725/2023, выполненным ООО «АФК-Аудит», и заключением судебной оценочной экспертизы от 06 июня 2024 года, выполненной при рассмотрении Арбитражным судом Тверской области дела № А66-2951/2024 выполненной в установлена в размере 9 348 832 (девять миллионов триста сорок восемь тысяч восемьсот тридцать два) рубля., в том числе: стоимость административного здания 3317 832 рублей 00 копеек, НДС не облагается в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового Кодекса Российской Федерации», стоимость земельного участка 6 031 000 рублей, НДС не облагается в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового Кодекса Российской Федерации»

Пункт 3.2 исключить из Договора.

Абзац 1 пункта 3.3 Договора изложить в следующей редакции:

«3.3. Оплата стоимости земельного участка и объекта недвижимого имущества осуществляется в рассрочку в течение 5 (пяти) лет со дня его заключения посредством внесения ежемесячных платежей. На сумму денежных средств, по уплате которых предоставляется рассрочка, подлежат начислению проценты равные одной трети ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации (ключевой ставки) равной 16%...».

Истец поддержал уточненные исковые требования в полном объеме, указал, что согласен с экспертизой, ранее представил письменные пояснения  по иску, возражал против назначения по делу повторной экспертизы, считает, нет оснований для ее проведения. Истец сослался на практику ВС РФ в части предоставления рассрочки оплаты земельного участка.

Ответчик иск оспорил по основаниям, изложенным в отзыве на иск и дополнении к нему, поддержал свое ходатайство о назначении по делу повторной экспертизы, проведение которой просил поручить ООО «Агентство независимой оценки и экспертизы», эксперту ФИО5, представил ранее доказательства внесения денежных средств на депозитный счет суда за проведение экспертизы в сумме 25 000 руб. 00 коп.

Суд определил: отклонить ходатайство ответчика о назначении по делу повторной экспертизы как необоснованное, суд не усматривает оснований для его удовлетворения, ввиду следующего:

Судебные экспертизы проводятся арбитражным судом в случаях, порядке и по основаниям, предусмотренным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Необходимость назначения экспертизы в порядке статьи 82 АПК РФ для разъяснения вопросов, возникающих при рассмотрении дела и требующих специальных познаний, определяется судом исходя из тех возражений, которые заявлены сторонами процесса, и представленных ими доказательств.

Согласно правовой позиции, выраженной в определении Конституционного Суда Российской Федерации от 29.09.2016г. №2130-О, арбитражный суд в силу части 3 статьи 9 АПК Российской Федерации, сохраняя независимость, объективность и беспристрастность, осуществляет руководство процессом и создает условия для установления фактических обстоятельств при рассмотрении и разрешении дел, а в случае возникновения в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний, - назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле (часть 1 статьи 82 АПК Российской Федерации), что является необходимым для достижения такой задачи судопроизводства в арбитражных судах, как защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность (пункт 1 статьи 2 АПК Российской Федерации). Предусмотренное статьей 82 АПК РФ полномочие арбитражного суда по назначению экспертизы вытекает из принципа самостоятельности судебной власти и является проявлением дискреционных полномочий суда, необходимых для осуществления правосудия. Гарантией процессуальных прав лиц, участвующих в деле, выступают обязанность суда мотивировать отклонение ходатайства о назначении экспертизы, а также установленные данным Кодексом процедуры проверки судебных постановлений вышестоящими судами и основания для их отмены или изменения.

На основании пункта 2 статьи 64, пункта 3 статьи 86 АПК РФ заключение эксперта является одним из доказательств по делу и оценивается наряду с другими доказательствами.

Таким образом, судебная экспертиза назначается судом в случаях, когда вопросы права нельзя разрешить без оценки фактов, для установления которых требуются специальные познания, а, следовательно, требование одной из сторон спора о назначении судебной экспертизы не создает обязанности суда ее назначить.

Определением от 22 мая 2024 года суд назначил по делу №А66-2951/2024 судебную экспертизу, проведение которой поручил Индивидуальному предпринимателю ФИО4.

06 июня 2024 года экспертное заключение от 06.06.2024г. ИП ФИО4 представлено в дело.

В соответствии со статьей 7 Федерального закона от 31.05.2001г. №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», который распространяет свое действие и на лиц, осуществляющих производство судебных экспертиз вне государственных судебно-экспертных учреждений (статья 41), эксперт независим от органа или лица, назначивших судебную экспертизу, сторон и других лиц, заинтересованных в исходе дела, и дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями, что соответственно предполагает независимость в выборе методов, средств и методик экспертного исследования, необходимых, с его точки зрения, для выяснения поставленных вопросов и решения экспертных задач.

Согласно ч. 1 ст. 87 АПК РФ в случаях недостаточной ясности или неполноты заключения эксперта суд может назначить дополнительную экспертизу, поручив ее проведение тому же или другому эксперту. В случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов (ч. 2 ст. 87 АПК РФ).

Вопрос о необходимости проведения экспертизы, в том числе и повторной, согласно статьям 82 и 87 АПК РФ относится к компетенции суда, рассматривающего спор по существу.

В соответствии со статьей 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств; проверяет и оценивает доказательства на предмет относимости, допустимости и достоверности каждого доказательства в отдельности, соотношения с другими доказательствами, также проверяет их достаточность и взаимную связь в совокупности.

Оценив представленные ответчиком возражения на экспертное заключение от 06.06.2024г. ИП ФИО4  по делу, пояснения эксперта по доводам ответчика, суд не усматривает противоречий в его выводах, у суда не имеется оснований считать выводы эксперта, изложенные в экспертном заключении, недостоверными, поскольку перед проведением экспертизы эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, ответчик не привел убедительных доводов, вызывающих сомнения в экспертном заключении. Обстоятельства, на которые ссылается ответчик, не свидетельствуют о наличии противоречий в выводах эксперта и не влекут возникновения сомнений в обоснованности заключения, не свидетельствуют о недостаточной ясности или полноте заключения эксперта, а также при возникновении вопросов в отношении ранее исследованных обстоятельств дела.

Оснований для сомнения в компетентности эксперта, предупрежденного об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, у суда не имеется. Квалификация эксперта документально подтверждена, оценена судом при назначении по делу экспертизы. Существенные нарушения при проведении экспертизы, которые могли бы привести к выводу о недопустимости экспертного заключения как доказательства по делу, отсутствуют.

Представленные в дело экспертное заключение от 06.06.2024г. ИП ФИО4  соответствует требованиям статей 82, 83, 86 АПК РФ, в нем отражены все предусмотренные частью 2 статьи 86 АПК РФ сведения, оно основано на материалах дела, соответствует предмету спора, исследование проведено в рамках поставленных вопросов, с применением необходимых знаний и методик, в соответствии с требованиями действующего законодательства, является ясным, противоречия в выводах эксперта отсутствуют.

С учетом изложенного, основания предусмотренные частью 1 статьи 87 АПК РФ для назначения дополнительной экспертизы, отсутствуют.

Ответчик пояснил, что по иску кроме цены оплаты и порядка оплаты земельного участка (рассрочка оплаты земельного участка) возражений нет.

Суд определил: с учетом обстоятельств дела, на основании ст. 163 АПК РФ объявить перерыв в судебном заседании 25.11.2024 г. до 14 час. 00 мин. 03.12.2024 г., которое продолжить в помещении суда по адресу: <...>, каб. №25–3 (5 этаж). Суд о перерыве объявил участвующим в деле лицам, а также разместил информацию на официальном сайте Арбитражного суда Тверской области по веб-адресу: http: //tver.arbitr.ru/ в сети Интернет. 03.12.2024г. после перерыва судебное разбирательство было продолжено с участием представителей истца и ответчика.

Истец пояснил, что стоимость административного здания указана с учетом зачета неотделимых улучшений (1 050 168 руб. 20 коп. согласно ходатайству об уточнении исковых требований).

Истец поддержал уточненные исковые требования в полном объеме, относительно предоставления рассрочки по земельному участку сослался на определение ВС РФ от 09.10.2024 г. по делу №301-ЭС24-12888.

Ответчик иск оспорил по основаниям, изложенным в отзыве на иск, оспорил рассрочку в отношении земельного участка и цену земельного участка.  В отношении цены административного здания ответчик не согласен с зачетом стоимости неотделимых улучшений в цену этого здания, считает, что необходимо указать стоимость здания в полном объеме, а стоимость земельного участка – в редакции договора, предложенной ответчиком.

Как следует из материалов дела, 23 ноября 2020 года между арендатором ФИО3 и Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тверской области был заключен договор аренды № 1599-т.

По условиям данного договора аренды (п.1.1) ответчик предоставил, а истец принял в аренду объект недвижимого имущества: административное здание, площадью 487,5 кв. м с кадастровым № 69:40:0400059:280, расположенное по адресу: Тверская область, г. Тверь, ул. Володарского (впоследствии переименовано в ул. Андрея Дементьева), д. 33 (далее по тексту - объект).

Согласно условиям договора аренды объект расположен на земельном участке общей площадью 1 229 кв.м. с кадастровым номером № 69:40:0400059:751, категории земель - земли насаленных пунктов с видом разрешенного использования: под административное здание, находящемся по адресу: Тверская область, г. Тверь, ул. Володарского (впоследствии переименовано в ул. Андрея Дементьева).

Согласно представленным в материалы дела выпискам из ЕГРН собственником вышеуказанного объекта недвижимого имущества и земельного участка является Российская Федерация.

Как указано в п. 1.1 договора аренды, в соответствии с ч. 1 ст. 652 ГК РФ по договору аренды арендатору передано право пользования земельным участком, который занят объектом аренды и необходим для его использования.

Вышеуказанный договор аренды заключен с 23 ноября 2020 года и действует по 22 ноября 2035 года. Объект передан Истцу по акту приема-передачи от 23 ноября 2020 года.

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке, 01 декабря 2020 года в ЕГРН произведена государственная регистрация договора аренды № 1599-т за № 69:40:0400059:280-69/175/2020-1.

Административное здание общей площадью 487,5 кв. м с кадастровым № 69:40:0400059:280, расположенное по адресу: Тверская область, городской округ город Тверь, <...> является объектом культурного наследия регионального значения - «Дом жилой, 1-я пол. XIX в. Тверской почтовой телеграфной конторы».

24 августа 2023 года истец обратился к ответчику с заявлением о реализации преимущественного права выкупа арендуемого объекта в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22 июля 2008 года №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

В данном заявлении Истец также просил продать ему в собственность арендуемое здание и земельный участок, а также и предусмотреть оплату по договору купли-продажи в рассрочку.

05 сентября 2023 года Ответчик направил в адрес Главного управления по государственной охране объектов культурного наследия Тверской области запрос о состоянии указанного объекта культурного наследия и земельного участка, на котором данный Объект расположен.

Согласно акту отнесения / не отнесения объекта культурного наследия (памятника истории и культуры), составленному 05 октября 2023 года, объект культурного наследия регионального значения - «Дом жилой, 1-я пол. XIX в. Тверской почтовой телеграфной конторы» по адресу: Тверская область, городской округ город Тверь, <...>, не относится к объектам, находящимся в неудовлетворительном состоянии.

Истец указывает, что является субъектом малого и среднего предпринимательства, задолженность по арендной плате, неустойкам (штрафам, пеням) по договору аренды № 1599-т у Заявителя отсутствует, а арендуемое Истцом им здание на день подачи заявления (24 августа 2023 года) находится во временном владении и пользовании арендатора непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором аренды.

В ходе рассмотрения заявления Истца Ответчиком была организована оценка рыночной стоимости арендуемого Объекта и земельного участка с кадастровым номером № 69:40:0400059:751.

19 января 2024 года Ответчиком было вынесено распоряжение № 12-р об условиях приватизации земельного участка с кадастровым номером № 69:40:0400059:751 с расположенным на нём объектом недвижимого имущества - административным зданием с кадастровым № 69:40:0400059:280, по адресу: Тверская область, городской округ город Тверь, <...>.

Из указанного распоряжения следовало, что цена выкупаемого имущества (здания и земельного участка) определена Ответчиком в общей сумме 19 239 000 рублей (НДС не облагается), т. ч. стоимость административного здания в размере 4 368 000 рублей, а стоимость земельного участка в размере 14 871 000 рублей. Данная цена определена Ответчиком на основании отчета об оценке № 1725 2023 года 21 декабря 2023 года ООО «АФК-Аудит».

29 января 2024 года, в соответствии с письмом № 69-АК-01/517-п Ответчиком в адрес Истца было направлено 2 экземпляра проекта договора купли продажи № 01-01/2024-159ФЗ.

15 февраля 2024 года Истцом в адрес Ответчика был направлен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № 69:40:0400059:751 с расположенным на нём объектом недвижимого имущества - административным зданием с кадастровым № 69:40:0400059:280, по адресу: Тверская область, городской округ город Тверь, <...>, подписанный Истцом с протоколом разногласий.

Как следовало из указанного письма и протокола разногласий Истец выразил несогласие со стоимостью земельного участка с кадастровым номером № 69:40:0400059:751 в размере 14 871 000 рублей, а также выразил несогласие с пунктом 3.2 проекта Договора об оплате стоимости земельного участка не позднее одного месяца с даты заключения договора. Истцом было указано, что данный пункт противоречит положениям пунктов 1-2 статьи 5 Федерального закона «Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» № 159-ФЗ.

К указанному письму Истцом был приложен Отчет об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № 69:40:0400059:751 от 09 февраля 2024 года № 16074, выполненный ООО «Центр оценки и экспертизы «НЭКС».

Согласно указанному Отчету об оценке, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № 69:40:0400059:751 по состоянию на 24 августа 2023 года (дату обращения Истца с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого недвижимого имущества) составила 3 976 000 рублей.

Письмом от 16 февраля 2024 года № 69-АК-01/987-п Ответчик отклонил представленный Истцом протокол разногласий.

В связи с возникшими между Истцом и Ответчиком разногласиями при заключении договора купли-продажи продажи от 15 февраля 2024 года № 01-01/2024-159ФЗ, как в отношении стоимости приобретаемого Истцом земельного участка, так и в отношении условий договора о предоставлении рассрочки в отношении приобретаемого и находящегося в пользовании у Истца земельного участка, Истец обратился с настоящим исковым заявлением в арбитражный суд.

В процессе рассмотрения дела, поскольку между сторонами возник спор о рыночной стоимости земельного участка,  определением от 22 мая 2024 года суд по ходатайству истца назначил по делу №А66-2951/2024 судебную экспертизу, проведение которой поручил Индивидуальному предпринимателю ФИО4.

На разрешение эксперта был поставлен следующий вопрос с учетом мнения лиц, участвующих в деле: определить рыночную стоимость земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под административное здание, кадастровый № 69:40:0400059:751, общей площадью 1229+/-12 кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <...> на 24 августа 2023 года, для целей возмездного приобретения указанного земельного участка в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22 июля 2008 года №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

06 июня 2024 года экспертное заключение представлено в дело.

В силу статьи 64 АПК РФ заключение эксперта является доказательством, полученным по результатам разъяснения возникших при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных познаний (статья 82 АПК РФ). При этом данное доказательство получается в особом порядке - с предупреждением экспертов об уголовной ответственности. В связи с этим выводы, содержащиеся в заключении, могут быть опровергнуты либо по правилам статьи 87 АПК РФ (основания для применения, которых в настоящем случае отсутствуют), либо в случае установления ложности заключения экспертов (при наличии вступившего в законную силу приговора суда).

При ответе на вопрос эксперт указал, что рыночная стоимость земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под административное здание, кадастровый №69:40:0400059:751, общей площадью 1229+/-12 кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <...> на 24.08.2023 г. на 24 августа 2023 года, для целей возмездного приобретения указанного земельного участка в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22 июля 2008 года №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» составляет 6 031 000 (Шесть миллионов тридцать одна тысяча) рублей. НДС не облагается согласно под.6 п.2 ст. 146 НК РФ.

Дополнительно экспертом даны письменные пояснения на возражения ответчика относительно проведенной экспертизы.

В соответствии со статьей 7 Федерального закона от 31.05.2001г. №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», который распространяет свое действие и на лиц, осуществляющих производство судебных экспертиз вне государственных судебно-экспертных учреждений (статья 41), эксперт независим от органа или лица, назначивших судебную экспертизу, сторон и других лиц, заинтересованных в исходе дела, и дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями, что соответственно предполагает независимость в выборе методов, средств и методик экспертного исследования, необходимых, с его точки зрения, для выяснения поставленных вопросов и решения экспертных задач.

Возражения ответчика по заключению судебной экспертизы отклоняются судом. По существу, доводы возражений ответчика направлены на несогласие с заключением судебной экспертизы, при этом они не свидетельствуют о порочности данного заключения, не свидетельствуют о проведении судебной экспертизы с нарушением соответствующих методик и норм процессуального права. При этом отсутствуют какие-либо бесспорные доказательства, которые могут поставить под сомнение достоверность результатов проведенной судебной экспертизы. Суд в оценке доводов ответчика по экспертизе соглашается с позицией истца.

Оценив возражения ответчика на экспертизу, пояснения эксперта, представленное им заключение, суд не усматривает противоречий в выводах эксперта, у суда не имеется оснований считать выводы эксперта, изложенные в экспертном заключении, недостоверными, поскольку перед проведением экспертизы эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, ответчик не привел убедительных доводов, вызывающих сомнения в экспертном заключении. Обстоятельства, на которые ссылается ответчик, не свидетельствуют о наличии противоречий в выводах экспертов и не влекут возникновения сомнений в обоснованности заключения.

Представленные в дело заключение эксперта от 06.06.2024 г. соответствует требованиям статей 82, 83, 86 АПК РФ, в нем отражены все предусмотренные частью 2 статьи 86 АПК РФ сведения, оно основано на материалах дела, является ясным, противоречия в выводах эксперта отсутствуют.

В связи с вышеизложенным, заключение эксперта от 06.06.2024 г. принимается судом в качестве доказательств по делу в порядке статьи 64 АПК РФ.


По мнению Истца, в том числе с учетом проведенной по делу экспертизы,  в судебном порядке подлежат урегулированию разногласия, возникшие при заключении вышеуказанного договора купли-продажи от 15 февраля 2024 года № 01-01/2024-159-ФЗ путем принятия пунктов 3.1. 3.2 и абзаца 1 пункта 3.3 указанного договора купли-продажи (далее Договор) в следующей редакции (в редакции уточнения):

Пункт 3.1 Договора:

«3.1. Цена Имущества в соответствии с отчетом об оценке от 21 декабря 2023 года № 1725/2023, выполненным ООО «АФК-Аудит», и заключением судебной оценочной экспертизы от 06 июня 2024 года, выполненной при рассмотрении Арбитражным судом Тверской области дела № А66-2951/2024 выполненной в установлена в размере 9 348 832 (девять миллионов триста сорок восемь тысяч восемьсот тридцать два) рубля., в том числе: стоимость административного здания 3317 832 рублей 00 копеек, НДС не облагается в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового Кодекса Российской Федерации», стоимость земельного участка 6 031 000 рублей, НДС не облагается в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового Кодекса Российской Федерации»

Пункт 3.2 исключить из Договора.

Абзац 1 пункта 3.3 Договора изложить в следующей редакции:

«3.3. Оплата стоимости земельного участка и объекта недвижимого имущества осуществляется в рассрочку в течение 5 (пяти) лет со дня его заключения посредством внесения ежемесячных платежей. На сумму денежных средств, по уплате которых предоставляется рассрочка, подлежат начислению проценты равные одной трети ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации (ключевой ставки) равной 16%...».

Рассмотрев представленные по делу материалы, заслушав представителей истца и ответчика, суд пришел к следующим выводам:

В соответствии с ч. 1 ст. 64, ст. ст. 71, 168 АПК РФ арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств. Статьей 65 АПК РФ установлена обязанность лиц, участвующих в деле, доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основание своих требований и возражений.

Из содержания статей 1, 2 и 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует, что заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Частью 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации  договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иным правовым актам (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Как установлено пунктом 2 статьи 445 ГК РФ, в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Указанные нормы предусматривают право стороны на обращение в суд с иском об урегулировании разногласий по договору на стадии его заключения.

Согласно пункту 7 Постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014г. №16 «О свободе договора и ее пределах» для определения условий договоров стороны могут воспользоваться примерными условиями (стандартной документацией), разработанными, в том числе саморегулируемыми и иными некоммерческими организациями участников рынка для договоров соответствующего вида и опубликованными в печати (статья 427 ГК РФ). При этом стороны могут своим соглашением предусмотреть применение таких примерных условий (стандартной документации) к их отношениям по договору, как в полном объеме, так и частично, в том числе по своему усмотрению изменить положения стандартной документации или договориться о неприменении отдельных ее положений.

Согласно Определению Конституционного Суда РФ от 08.02.2011г. № 131-О-О при заключении договоров о продаже субъектам малого и среднего предпринимательства муниципального имущества муниципальные образования, выступающие в отношениях, регулируемых гражданским законодательством, на равных началах с другими участниками гражданского оборота (пункт 1 статьи 124 Гражданского кодекса Российской Федерации), вправе действовать своей волей в своем интересе, поскольку это право не ограничено основанным на Конституции Российской Федерации федеральным законом. Вместе с тем, определяя условия этих договоров, включая порядок оплаты приватизируемого имущества, органы местного самоуправления не должны включать в них требования, которые для субъектов малого и среднего предпринимательства фактически означали бы невозможность реализации установленного законом права на приобретение арендуемых ими объектов недвижимости путем выкупа.

За разрешением возникающих в таких случаях разногласий (в том числе относительно размера первоначального платежа - если предполагается оплата в рассрочку) стороны вправе обратиться в арбитражный суд, который при рассмотрении конкретного спора не должен ограничиваться формальным установлением фактов, поскольку это умаляло бы закрепленное статьей 46 Конституции Российской Федерации право на судебную защиту и противоречило бы требованиям реального обеспечения прав и свобод граждан правосудием (Постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 6 июня 1995 года № 7-П и от 3 ноября 1998 года № 25-П). Давая оценку предложению о размере первоначального платежа по договору купли-продажи, арбитражный суд на основе имеющихся в деле доказательств может разрешить вопрос о соблюдении сторонами общего запрета злоупотребления правом (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации), в частности - исходя из того, что государство, закрепляя в законе право на приватизацию, обязано обеспечить возможность его осуществления, гарантируя при передаче имущества в собственность субъектов частного права соблюдение конституционных принципов и норм (Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 3 ноября 1998 года № 25-П), - установить, позволяют ли предложенные муниципальным образованием условия субъекту малого или среднего предпринимательства воспользоваться правом на рассрочку оплаты приобретаемого им имущества и тем самым реализовать свое право на приватизацию.

В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации  имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ).

Из положений статей 3, 4, 6 Закона № 159-ФЗ в совокупности следует, что заключение компетентным органом местного самоуправления с субъектом малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 названного Закона критериям, договора купли-продажи арендуемого муниципального имущества является обязательным, в связи с чем возникшие при заключении такого договора разногласия в силу статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации могут быть переданы на рассмотрение арбитражного суда.

В силу статьи 3 Закона № 159-ФЗ отчуждение имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности льготной категории покупателей производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон № 135-ФЗ).

В пункте 2 части 8 статьи 4 Закона № 159-ФЗ указано, что субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

Как следует из статьи 12 Закона №135-ФЗ, итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Законом №135-ФЗ признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Назначать экспертизу, в том числе в виде иной независимой оценки, при оценке имеющегося отчета независимого оценщика как одного из доказательств по делу рекомендовано судам пунктом 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005г. № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» (далее - Информационное письмо № 92).

Согласно пункту 2 Информационного письма № 92 в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона № 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

В ходе рассмотрения заявления Истца о реализации преимущественного права выкупа арендуемого Объекта Ответчиком была организована оценка рыночной стоимости арендуемого Объекта и земельного участка с кадастровым номером № 69:40:0400059:751.

19 января 2024 года Ответчиком было вынесено распоряжение № 12-р об условиях приватизации земельного участка с кадастровым номером № 69:40:0400059:751 с расположенным на нём объектом недвижимого имущества - административным зданием с кадастровым № 69:40:0400059:280, по адресу: Тверская область, городской округ город Тверь, <...>.

Из указанного распоряжения следовало, что цена выкупаемого имущества (здания и земельного участка) определена Ответчиком в общей сумме 19 239 000 рублей (НДС не облагается), т. ч. стоимость административного здания в размере 4 368 000 рублей, а стоимость земельного участка в размере 14 871 000 рублей. Данная цена определена Ответчиком на основании отчета об оценке № 1725 2023 года 21 декабря 2023 года ООО «АФК-Аудит».

Истец не согласился с выкупной стоимостью, определенной ООО «АФК-Аудит», в связи, с чем по заявлению покупателя составлен Отчет об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № 69:40:0400059:751 от 09 февраля 2024 года № 16074, выполненный ООО «Центр оценки и экспертизы «НЭКС».

Согласно указанному Отчету об оценке, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № 69:40:0400059:751 по состоянию на 24 августа 2023 года (дату обращения Истца с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого недвижимого имущества) составила 3 976 000 рублей.

Поскольку между сторонами возник спор об определении рыночной стоимости земельного участка, в процессе рассмотрения дела, с учетом указанного выше, суд по ходатайству истца назначил по делу №А66-2951/2024 судебную экспертизу, проведение которой поручил Индивидуальному предпринимателю ФИО4.

Согласно представленному экспертному заключению рыночная стоимость земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под административное здание, кадастровый №69:40:0400059:751, общей площадью 1229+/-12 кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <...> на 24.08.2023 г. на 24 августа 2023 года, для целей возмездного приобретения указанного земельного участка в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22 июля 2008 года №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» составляет 6 031 000 (Шесть миллионов тридцать одна тысяча) рублей. НДС не облагается согласно под.6 п.2 ст. 146 НК РФ.

Правильность определения рыночной стоимости оценщиком ИП ФИО4 при проведении судебной экспертизы у суда сомнений не вызывает, поскольку перед проведением экспертизы оценщик был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, ответчик не привел убедительных доводов, вызывающих сомнения в экспертном заключении.

Исследовав в порядке статьи 71 АПК РФ указанное заключение, суд считает, что отчет соответствует Федеральному закону от 29.07.1998г. 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а также федеральным стандартам оценки, что в силу статей 67, 68 АПК РФ влечет признание его надлежащим доказательством.

Суд, признавая достоверность выводов судебной экспертизы, учитывая отсутствие иных допустимых бесспорных доказательств, подтверждающих рыночную стоимость спорного земельного участка по состоянию на 24 августа 2023 года, то, что не представлено доказательств недостоверности указанной величины рыночной стоимости объекта оценки по состоянию на 24 августа 2023 года, и принимая во внимание имущественные интересы ответчика, как продавца имущества, оценив в порядке статьи 71 АПК РФ, имеющиеся в материалах дела документы, считает возможным определить продажную цену земельного участка в размере 6 031 000 руб. 00 коп.

Кроме того, ответчик оспаривает возможность зачета в счет стоимости выкупаемой недвижимости (здания) затрат Истца на проведенные проектные и изыскательские работы. Ответчик полагает, что выполнение Истцом реставрации и приспособления объекта культурного наследия к современному использованию, в том числе проведения комплекса научных исследований по сохранению объекта культурного наследия не могут быть квалифицированы как неотделимые улучшения арендованного имущества.

Вышеуказанные доводы являются необоснованным ввиду следующего:

Административное здание общей площадью 487,5 кв. м. с кадастровым № 69:40:0400059:280, расположенное по адресу: Тверская область, городской округ город Тверь, <...> является объектом культурного наследия регионального значения - «Дом жилой, 1-я пол. XIX в. Тверской почтовой телеграфной конторы». Границы территории указанного объекта культурного наследия утверждены Приказом Главного управления по государственной охране объектов культурного наследия Тверской области № 145 от 26 февраля 2014 года.

Согласно ч. 6 статьи 5 Федерального закона от 22 июля 2008 года №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет его оплаты при приобретении из государственной собственности, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателя.

Согласно указанной норме права истец должен доказать улучшение арендатором арендованного имущества в виде неотделимых улучшений, выполнение им этих улучшений с согласия арендодателя, неотделимость произведенных улучшений без вреда для арендованного имущества; действительную рыночную стоимость произведенных улучшений; выполнение улучшений арендованного имущества за счет собственных средств арендатором.

Из материалов дела следует, что в отношении указанного административного здания Главным управлением по государственной охране объектов культурного наследия Тверской области выдано задание на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия, включенного в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, или выявленного объекта культурного наследия, в соответствии с которым была разработана проектная документация.

16 апреля 2021 года ответчиком было согласовано проведение комплекса научных исследований при согласовании с государственными органами по охране памятников культуры. Инженерно-геологические, инженерно-геодезических и инженерно-экологические изыскания в отношении вышеуказанного объекта культурного наследия, в целях его реставрации и приспособления для современного использования были проведены Истцом в период августа - октября 2021 года.

В дальнейшем был разработан и согласован в установленном порядке с Главным управлением по государственной охране объектов культурного наследия Тверской области проект реставрации и приспособления арендуемого Истцом объекта культурного наследия «Дом жилой Тверской почтовой телеграфной конторы» 1-я пол. ХIХв. - объект культурного наследия регионального значения, входящий в состав объекта культурного наследия регионального значения «Комплекс зданий Тверской городской почтово-телеграфной станции», сер. ХIХв., 1913 год».

Письмом № 69-ЛА-02/3437-р от 12 июля 2022 года ответчик сообщил Истцу об отсутствии возражений против проведения работ по реставрации и приспособления арендуемого Истцом административного здания к современному использованию при условии соблюдения норм действующего законодательства.

Начиная с февраля 2023 года, Истцом на основании выданного Главным управлением по государственной охране объектов культурного наследия Тверской области разрешения проводятся работы по реставрации и приспособлению объекта культурного наследия. При этом весь указанный период времени арендная плата в каком-либо льготном размере в отношении арендуемого Истцом объекта культурного наследия не устанавливалась. Доказательств обратного в материалы дела не представлено.

В соответствии со ст. 44 Федерального закона № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации», приспособление объекта культурного наследия для современного использования - научно-исследовательские, проектные и производственные работы, проводимые в целях создания условий для современного использования объекта культурного наследия, включая реставрацию представляющих собой историко-культурную ценность элементов объекта культурного наследия, что означает выполнение работ по укреплению несущих конструкций, проведению инженерных коммуникаций, изменению схемы электроснабжения с установкой счетчиков и распределительных щитков, проведению необходимых противопожарных доработок, устранению повреждений, причиненных временем, погодными и бытовыми условиями, т. е. это комплекс работ, который затрагивает все элементы объекта культурного наследия.

Таким образом, все выполненные за счет Истца проектные и изыскательские работы необходимы для реставрации и приспособления для современного использования, арендуемого Истцом административного здания, направлены на его сохранение и фактически относятся к неотделимым улучшениям арендуемого имущества, стоимость которых подлежит зачету в счет оплаты за приобретаемое в порядке реализации преимущественного права выкупа здание, в соответствии с частью 6 ст. 5 Федерального закона от 22 июля 2008 года №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Согласно правовым подходам, изложенным в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.12.2012 г. № 9785/12 по делу № А46-764/2011 при применении части 6 статьи 5 Закона № 159-ФЗ в целях расчета рыночной стоимости выкупаемого имущества следует уменьшать выкупную цену выкупаемого имущества на стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором с согласия арендодателя.

Из материалов дела следует, что общая сумма затрат истца на проведение проектных и изыскательских работ составила 1 050 168 руб. 00 коп. (120 000 руб. 00 коп. – затраты на инженерно-геологические, инженерно-геодезических и инженерно-экологические изыскания, 930 168 руб. 00 коп. – затраты на выполнение эскизного проекта реставрации), что подтверждается представленными в материалы дела договорами, актами, счетами и платежными поручениями.

С учетом изложенного, принимая во внимание стоимость неотделимых улучшений – затраты истца на проведение проектных и изыскательских работ, рыночная стоимость здания для целей выкупа составляет 3 317 832 руб. 00 коп. (из расчета: стоимость административного здания, определенная ответчиком и неоспариваемая истцом 4 368 000 руб. 00 коп. – стоимость затрат истца на проведение проектных и изыскательских работ 1 050 168 руб. 00 коп.).

При таких обстоятельствах пункт 3.1 подлежит включению в договор в следующей редакции, предложенной истцом, с учетом частичной корректировки судом – указания лица, выполнявшего судебную экспертизу - Индивидуального предпринимателя ФИО4:

«Цена Имущества в соответствии с отчетом об оценке от 21 декабря 2023 года № 1725/2023, выполненным ООО «АФК-Аудит» (административное здание с учетом зачёта неотделимых улучшений), и заключением судебной оценочной экспертизы от 06 июня 2024 года, выполненной Индивидуальным предпринимателем ФИО4 при рассмотрении Арбитражным судом Тверской области дела №А66-2951/2024 (земельный участок) установлена в размере 9 348 832 (девять миллионов триста сорок восемь тысяч восемьсот тридцать два) рубля., в том числе: стоимость административного здания 3 317 832 рублей 00 копеек, НДС не облагается в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового Кодекса Российской Федерации», стоимость земельного участка 6 031 000 рублей, НДС не облагается в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового Кодекса Российской Федерации».

Кроме того, подлежат урегулированию разногласия сторон в части оплаты стоимости земельного участка в рассрочку - п.3.3 договора.

Как видно из материалов дела, условия договора купли-продажи земельного участка и объекта недвижимости, расположенного на нем, о заключении которого просил заявитель, предусматривают передачу в собственность истца одновременно здания и земельного участка, на котором оно расположено. Указанный договор подлежит заключению в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ, которым регулируются отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства на день вступления данного Закона в силу, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества.

Согласно части 1 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях.

Приватизация земельных участков, занятых объектами недвижимости, в том числе имущественными комплексами, производится в соответствии со статьей 28 Федерального закона от 21 декабря 2001 г. №178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее - Закон №178-ФЗ).

В силу пункта 7 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее - Закон №137-ФЗ) и статьи 28 Закона №178-ФЗ приватизация зданий, строений, сооружений без одновременной приватизации земельных участков, на которых они расположены, не допускается, за исключением случаев, если такие земельные участки изъяты из оборота или ограничены в обороте, а также случаев, предусмотренных федеральными законами.

Сделка по приобретению объекта недвижимости без земельного участка, принадлежащего продавцу, является ничтожной, что соответствует правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлениях от 23 марта 2010 г. №14831/09 и от 03 апреля 2012 г. №14556/11.

По смыслу пункта 4 статьи 421 и статьи 422 ГК РФ условия, на которых суд обязывает заключить договор, не могут противоречить законодательству, действующему на момент рассмотрения спора.

Приобретение арендованного отдельно стоящего здания (сооружения) в порядке Закона №159-ФЗ осуществляется одновременно с земельным участком, на котором здание (сооружение) расположено (за исключением случаев, указанных в земельном законодательстве и иных федеральных законах), а предусмотренный статьей 5 Закона №159-ФЗ порядок оплаты (единовременно или в рассрочку) распространяется на все приобретаемые объекты недвижимости, в том числе и на земельный участок.

Право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с указанной статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (часть 2 статьи 5 Закона № 159-ФЗ).

Руководствуясь вышеизложенными нормами права, а также установив, что в рассматриваемом случае договор купли-продажи заключается сторонами в порядке Закона № 159-ФЗ, при этом предметом договора купли-продажи являются одновременно административное здание и земельный участок, на котором данное здание находится, суд пришел к выводу о том, что предусмотренный частью 1 статьи 5 названного Закона порядок оплаты (единовременно или в рассрочку) распространяется как на здание, так и на земельный участок.

Иное толкование противоречит цели принятия Закона №159-ФЗ, состоящей в оказании адресной поддержки субъектам малого и среднего предпринимательства посредством установления для них временной преференции, направленной на их участие в приватизации, и может привести к существенному нарушению прав арендаторов зданий при реализации ими права, предусмотренного Законом №159-ФЗ, на выкуп арендованного ими имущества с учетом необходимости одновременного приобретения ими здания и земельного участка, на котором здание расположено, исходя из их рыночной стоимости.

Следует отметить, что возложение на субъектов малого и среднего предпринимательства обязанности единовременно выплатить рыночную стоимость земельного участка существенно снизило бы возможность арендаторов выкупить арендованные здания и поставило бы их в неравное положение с иными субъектами малого и среднего предпринимательства, арендующими лишь помещения в зданиях.

При изложенных обстоятельствах, учитывая, что покупатель в соответствии с предоставленным ему правом выбрал в соответствии с Законом № 159-ФЗ порядок оплаты приобретаемого недвижимого имущества - в рассрочку, суд пришел к выводу о том, что рассрочка подлежит предоставлению как в отношении здания, так и земельного участка.

Данный правовой подход соответствует правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 25 ноября 2024 г. №301-ЭС24-12888.

При указанных обстоятельствах, в связи с тем, что покупатель в соответствии с предоставленным ему правом выбрал порядок оплаты по договору - в рассрочку (в течение 5 (пяти) лет со дня его заключения посредством внесения ежемесячных платежей), то спорные условия абзаца 1 пункта 3.3 договора подлежат принятию в редакции, предложенной покупателем.

 «Оплата стоимости земельного участка и объекта недвижимого имущества осуществляется в рассрочку в течение 5 (пяти) лет со дня его заключения посредством внесения ежемесячных платежей. На сумму денежных средств, по уплате которых предоставляется рассрочка, подлежат начислению проценты равные одной трети ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации (ключевой ставки) равной 16%.».

Учитывая изложенное, пункт 3.2 рассматриваемого договора купли-продажи в редакции, предложенной ответчиком и предусматривающей оплату стоимости земельного участка Покупателем единовременно не позднее  одного месяца с даты заключения договора, подлежит исключению из договора.

По правилам ст. 110 АПК РФ, в связи с удовлетворением исковых требований, суд относит на ответчика государственную пошлину по делу в сумме              6 000 руб. 00 коп., которая подлежат взысканию с него в пользу истца, уплатившего государственную пошлину в данной сумме платежным поручением №32 от 28.02.2024 г.

В связи с удовлетворением иска, расходы по оплате экспертизы по делу в сумме 20 000 руб. 00 коп. и внесенные истцом на депозитный счет суда платежным поручением от 17.05.2024 г. №75 для оплаты экспертизы, относятся судом на ответчика и подлежат взысканию с него в пользу истца.

Уплаченные ответчиком на основании поручения о перечислении на счет от 23.08.2024 г. (номер распоряжения 466, дата исполнения распоряжения 26.08.2024 г.) денежные средства за проведение повторной  экспертизы в сумме 25 000 руб. 00 коп., в связи с отказом судом в назначении по делу повторной экспертизы, подлежат возврату данному лицу отдельным определением суда после представления банковских реквизитов для их возврата.

Руководствуясь ст. ст. 49, 65, 70, 110, 121-123, 163, 167-170, 176 АПК РФ, суд,

Р Е Ш И Л:

Урегулировать разногласия между Индивидуальным предпринимателем ФИО3, г. Москва (ОГРНИП <***>, ИНН <***>, дата государственной регистрации 22.05.2007 г.) и Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тверской области, г. Тверь (ОГРН <***>, ИНН <***>, дата государственной регистрации 11.11.2010г.), возникшие при заключении договора купли-продажи от 15 февраля 2024 года № 01-01/2024-159-ФЗ,  а именно изложив указанные пункты договора в следующей редакции:

- пункт 3.1 договора:

«Цена Имущества в соответствии с отчетом об оценке от 21 декабря 2023 года № 1725/2023, выполненным ООО «АФК-Аудит» (административное здание с учетом зачёта неотделимых улучшений), и заключением судебной оценочной экспертизы от 06 июня 2024 года, выполненной Индивидуальным предпринимателем ФИО4 при рассмотрении Арбитражным судом Тверской области дела №А66-2951/2024 (земельный участок) установлена в размере 9 348 832 (девять миллионов триста сорок восемь тысяч восемьсот тридцать два) рубля., в том числе: стоимость административного здания 3 317 832 рублей 00 копеек, НДС не облагается в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового Кодекса Российской Федерации», стоимость земельного участка 6 031 000 рублей, НДС не облагается в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового Кодекса Российской Федерации»

- абзац 1 пункта 3.3:

«Оплата стоимости земельного участка и объекта недвижимого имущества осуществляется в рассрочку в течение 5 (пяти) лет со дня его заключения посредством внесения ежемесячных платежей. На сумму денежных средств, по уплате которых предоставляется рассрочка, подлежат начислению проценты равные одной трети ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации (ключевой ставки) равной 16%.».

- пункт 3.2 исключить из договора.

Взыскать с Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тверской области, г. Тверь (ОГРН <***>, ИНН <***>, дата государственной регистрации 11.11.2010г.) в пользу Индивидуального предпринимателя ФИО3, г. Москва (ОГРНИП <***>, ИНН <***>, дата государственной регистрации 22.05.2007 г.):

- 20 000 руб. 00 коп. – расходы за проведение экспертизы по делу,

- 6000 руб. 00 коп. - расходов по оплате государственной пошлины.

Исполнительный лист выдать взыскателю в порядке ст. 319 АПК РФ после вступления решения в законную силу.

Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд г. Вологда в месячный срок со дня его принятия.

Судья:                                   В.А. Рощупкин