Постановление от 24 сентября 2018 г. по делу № А46-21649/2017

ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

644024, г. Омск, ул. 10 лет Октября, д.42, канцелярия (3812)37-26-06, факс:37-26-22, www.8aas.arbitr.ru, info@8aas.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А46-21649/2017
24 сентября 2018 года
город Омск



Резолютивная часть постановления объявлена 18 сентября 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 24 сентября 2018 года.


Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Веревкина А.В.,

судей Аристовой Е.В., Краецкой Е.Б.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-8487/2018) общества с ограниченной ответственностью «Инвест-Строй» на решение Арбитражного суда Омской области от 09 июня 2018 года по делу № А46-21649/2017 (судья Яркова С.В.), по иску общества с ограниченной ответственностью «Зеленая долина» (ОГРН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Инвест-Строй» (ОГРН <***>), при участии в деле в качестве третьего лица департамента имущественных отношений Администрации города Омска, о расторжении договора,


при участии в судебном заседании:

представителя общества с ограниченной ответственностью «Инвест-Строй» ФИО2 по доверенности от 04.09.2018 сроком действия 3 года,

представителя общества с ограниченной ответственностью «Зеленая долина» ФИО3 по доверенности от 09.01.2018 сроком действия 3 года,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Зелёная долина» (далее – ООО «Зелёная долина», истец) обратилось в Арбитражный суд Омской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Инвест-Строй» (далее – ООО «Инвест-Строй», ответчик) о расторжении договора субаренды земельного участка от 12.01.2011 в части земельного участка с кадастровым номером 55:36:11 02 01:3924.

Определением от 12.12.2017 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечён департамент имущественных отношений Администрации города Омска (далее – Департамент).

Решением Арбитражного суда Омской области от 09.06.2018 по делу № А46-21649/2017исковые требования удовлетворены.

Не соглашаясь с принятым судебным актом, ответчик в апелляционной жалобе просит его отменить и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование жалобы ее податель указывает на неисполнением истцом обязанности по доказыванию обстоятельств невозможности освоения ответчиком земельного участка. По мнению апеллянта, неиспользование земельного участка для целей строительства в течение какого-либо срока (внутри общедоговорного срока) не может признаваться нецелевым использованием земельного участка и квалифицироваться как существенное нарушение условий договора субаренды; при этом суд не учел, что отдельные мероприятия по освоению ответчиком выполняются. Кроме того, ООО «Инвест-Строй» считает, что суду первой инстанции следовало объединить производства по настоящему делу и по делам №№ А46-1663/2018, А46-4501/2018, А46-4636/2018. Податель жалобы также ссылается на непринятие ООО «Зелёная долина» достаточных мер к досудебному урегулированию спора.

В письменном отзыве учреждение просит оставить определение суда первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Третье лицо, надлежащим образом извещенное в соответствии со статьей 123 Арбитражного процессуального кодекса (далее – АПК РФ) о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы, явку своего представителя в заседание апелляционного суда не обеспечило. На основании части 1 статьи 266, части 3 статьи 156 АПК РФ жалоба рассмотрена в отсутствие неявившегося участника процесса.

В заседании апелляционного суда представитель ООО «Инвест-Строй» поддержал требования, изложенные в апелляционной жалобе, представитель ООО «Зелёная долина» высказался согласно отзыву на апелляционную жалобу.

Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, отзыв на нее, заслушав представителей сторон, проверив законность и обоснованность судебного акта, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для его отмены.

Как следует из материалов дела, 07.03.2008 Департаментом (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Сибстрой» (далее – ООО «Сибстрой», арендатор) заключен договор аренды земельного участка № Д-Кр-31-7103, в соответствии с которым арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду сроком на 7 лет находящийся в государственной собственности земельный участок из состава земель населённых пунктов в границах города Омска с кадастровым номером 55:36:00 00 00:0573.

В соответствии с пунктами 3.1.2, 3.1.3 данного договора арендатор вправе передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам, передавать участок в субаренду при условии письменного уведомления арендодателя.

Актом приема-передачи подтверждается предоставление земельного участка с кадастровым номером 55:36:00 00 00:0573 ООО «Сибстрой».

01.10.2010 ООО «Сибстрой» и ООО «Зелёная долина» подписано соглашение о перенайме по договору аренды № Д-Кр-31-7103, согласно которому все права и обязанности по указанному договору перешли к ООО «Зелёная долина». Передача спорного земельного участка последнему подтверждается актом приема передачи от 01.12.2010.

12.01.2011 ООО «Зелёная долина» (субарендодатель) и ФИО4 (субарендатор) заключен договор субаренды земельного участка, на основании которого субарендодатель передал за плату, а субарендатор принял во временное владение и пользование (субаренду) земельный участок, с кадастровым номер 55:36:00 00 00:0573 площадью 302 629 кв.м., сроком действия до 30.03.2015.

В подтверждения передачи субарендатору земельного участка в материалы дела представлен акт приема-передачи от 12.01.2013.

01.11.2013 в пункт 1.1 договора аренды № Д-Кр-31-7103 внесены изменения относительно выделения из земельного участка с кадастровым номером 55:36:00 00 00:573 двенадцати земельных участков: 55:36:11 02 01:3921, 55:36:11 02 01:3922, 55:36:11 02 01:3923, 55:36:11 02 01:3924, 55:36:11 02 01:3925, 55:36:11 02 01:3926, 55:36:11 02 01:3927, 55:36:11 02 01:3928, 55:36:11 02 23:2274, 55:36:11 02 23:2275, 55:36:11 02 23:2276 и 55:36:00 00 00:151295.

06.03.2014 ФИО4 и ООО «Инвест-Строй» заключено соглашение о перенайме по договору субаренды от 12.01.2011, по условиям которого к ответчику перешли все права и обязанности субарендатора в части земельного участка с кадастровым номером 55:36:11 02 01:3924 площадью 8 209 кв.м. Сторонами подписан передаточный акт к соглашению от 06.03.2014.

Впоследствии соглашением между ООО «Зелёная долина» и Департаментом срок договора аренды № Д-Кр-31-7103 продлен до 04.04.2020.

Срок договора субаренды от 12.01.2011 также продлен до 04.04.2020 дополнительным соглашением сторон. Из условий пункта 1.3 договора субаренды следует, что земельный участок с кадастровым номером 55:36:11 02 01:3924 предоставлен субарендатору в целях строительства жилых микрорайонов.

На основании пунктов 3.2.1, 3.2.1.1 договора субаренды от 12.01.2011 помимо арендной платы субарендодатель передаёт субарендатору право получить в собственность долю от общей площади жилых и/или нежилых помещений в объектах недвижимости, создаваемых субарендатором на переданном в субаренду земельном участке.

Согласно пункту 3.2.1.3.1 данного договора в течение 14 дней со дня получения субарендатором разрешения на строительство очередного объекта недвижимости на земельном участке субарендатор обязуется направить в адрес субарендодателя копию такого разрешения, выкопировку проектной документации, а также письменный расчёт площади доли объекта недвижимости (жилых и/или нежилых помещений), подлежащей передаче субарендодателю в рамках настоящего договора.

Как указывает ООО «Зелёная долина», ООО «Инвест-Строй» указанные документы не предоставил, в связи с чем истец направил в адрес ответчика претензию № 86 от 24.07.2017 с требованием предоставить доказательства осуществления строительства на спорном земельном участке и с указание на расторжение договора от 12.01.2011 в случае неисполнения изложенных требований.

Поскольку ООО «Инвест-Строй» претензию истца не исполнило, ООО «Зелёная долина» обратилось в суд с настоящим иском.

Удовлетворение исковых требований явилось поводом для подачи ответчиком апелляционной жалобы, при оценке доводов которой апелляционный суд учел следующее.

Статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) в качестве оснований возникновения гражданских прав и обязанностей указаны основания, предусмотренные законом и иными правовыми актами, а также действия граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии со статьей 307 ГК РФ обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

На основании пункта 1 статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования.

В силу пункта 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируется гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

По общим правилам частей 1, 2 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. Аналогичная обязанность возложена на лиц, в чьем ведении (пользовании) находится земельный участок, статьей 42 ЗК РФ.

Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков (часть 3 статьи 615, часть 1 статьи 619 ГК РФ).

Статьей 309 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором (статья 310 ГК РФ).

В силу части 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных действующим законодательством или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Как изложено выше, в договоре субаренды от 12.01.2011 установлено, что земельный участок с кадастровым номером 55:36:11 02 01:3924 предоставлен субарендатору в целях строительства жилых микрорайонов.

Апелляционный суд соглашается с выводом суда первой инстанции о нарушении ООО «Инвест-Строй» данного условия спорного договора исходя из следующего.

На основании части 1 статьи 64, статьей 71, 168 АПК РФ арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств.

Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, представить соответствующие доказательства (статьи 65, 66 АПК РФ).

В соответствии с частью 1 статьи 9 АПК РФ судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Участвующее в деле лицо, не совершившее процессуальное действие, несет риск наступления последствий такого своего поведения.

Вместе с тем, ООО «Инвест-Строй» не представило в материалы дела доказательств использования земельного участка по целевому назначению, а именно разрешение на строительство, проект строительства объектов, предполагаемых к размещению на спорном земельном участке. Совершение ответчиком таких действий, как ограждение территории, вынос сетей газоснабжение и временных гаражей с территории участка не свидетельствуют об осуществлении капитального строительства на спорной территории.

Суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (статья 71 АПК РФ).

Проанализировав представленные в материалы дела доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, апелляционный суд приходит к выводу, что длительное неиспользование субарендатором земельного участка по целевому назначению является существенным нарушением условий договора, поскольку лишает истца возможности получения в собственность доли от общей площади жилых и/или нежилых помещений в объектах недвижимости в целях создания которых земельный участок передан субарендатору, на которую арендатор рассчитывал при заключении договора, и названное обстоятельство является основанием для расторжения договора субаренды.

Согласно части 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор, либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом или договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.

По смыслу статей 452, 619 ГК РФ и рекомендаций пункта 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» (далее – Информационное письмо № 66) арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок и получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор, либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.

Необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства (пункт 30 Информационного письма № 66).

Апелляционный суд также отмечает, что под досудебным порядком подразумевается принятие мер по урегулированию спора до обращения в суд путем направления контрагенту оформленного в письменном виде предарбитражного уведомления о расторжении договора, либо письма с предложением расторгнуть договор по соглашению сторон.

О соблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора по искам о расторжении договора субаренды может свидетельствовать уведомление с предложением о расторжении договора, направленное до предъявления соответствующего иска.

Ссылаясь на нарушение ответчиком условий договора (неиспользование земельного участка по целевому назначению), истец в адрес ответчика направил претензию № 86 от 24.07.2017 с требованием устранить нарушения.

В претензии № 86 содержится предложение расторгнуть спорный договор по истечении 30-дневного срока со дня направления данной претензии.

Указанная претензия направлена ценным письмом по адресу <...>, которое возвращено ООО «Зелёная долина» в связи с истечение срока хранения.

В соответствии с данными Единого государственного реестра юридических лиц местом нахождения ответчика является <...>.

Согласно разъяснениям, содержащихся в пунктах 63, 67, 68 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», с учетом положения части 2 статьи 165.1 ГК РФ юридически значимое сообщение, адресованное юридическому лицу, направляется по адресу, указанному в едином государственном реестре юридических лиц либо по адресу, указанному самим индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом.

При этом необходимо учитывать, что юридическое лицо несет риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, доставленных по адресам, перечисленным в абзацах первом и втором настоящего пункта, а также риск отсутствия по указанным адресам своего представителя.

Учитывая факты наличия в претензии предложения расторгнуть договор, надлежащего исполнения истцом обязанности по уведомлению ответчика, неполучение ответа в установленные претензией № 86 срок, апелляционная коллегия приходит к выводу о соблюдении ООО «Зелёная долина» досудебного порядка урегулирования спора, в связи с чем доводы апелляционной жалобы отклоняются как несостоятельные.

Обращаясь с апелляционной жалобой, ответчик указывает, что суду первой инстанции следовало объединить производства по настоящему делу и по делам №№ А46-1663/2018, А46-4501/2018, А46-4636/2018.

Из материалов дела не следует, что ответчик обращался с ходатайством об объединении указанных дел в одно производство при рассмотрении дела в суде первой инстанции.

В арбитражном суде апелляционной инстанции не применяются правила о соединении и разъединении нескольких требований, об изменении предмета или основания иска, об изменении размера исковых требований, о предъявлении встречного иска, о замене ненадлежащего ответчика, о привлечении к участию в деле третьих лиц, а также иные правила, установленные настоящим Кодексом только для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции (часть 3 статьи 266 АПК РФ).

В пункте 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 № 36 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции» разъяснено, что следует также учитывать, что согласно части 7 статьи 268 АПК РФ новые требования, которые не были предметом рассмотрения в суде первой инстанции, не принимаются и не рассматриваются судом апелляционной инстанции. К примеру, не могут быть приняты и рассмотрены требования о снижении размера пеней, неустойки, штрафа, которые не были заявлены в суде первой инстанции.

Исходя из изложенного, суд апелляционной инстанции не принимает во внимание обозначенные апеллянтом доводы относительно необходимости объединения производств по настоящему делу и по делам №№ А46-1663/2018, А46-4501/2018, А46-4636/2018.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции полно исследовал и установил фактические обстоятельства дела, дал надлежащую оценку представленным доказательствам и правильно применил нормы материального права, не допустив при этом нарушений процессуального закона.

Принятое по делу решение суда первой инстанции по делу подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба – без удовлетворения.

Расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в порядке статьи 110 АПК РФ относятся на подателя жалобы.

Руководствуясь статьей пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Омской области от 09 июня 2018 года по делу № А46-21649/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.



Председательствующий


А. В. Веревкин

Судьи


Е. В. Аристова

Е. Б. Краецкая