Постановление от 23 сентября 2025 г. по делу № А60-65204/2024

СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Пушкина, 112, <...> e-mail: 17aas.info@arbitr.ru


П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ 17АП-5863/2025-ГК
г. Пермь
24 сентября 2025 года
Дело № А60-65204/2024

Резолютивная часть постановления объявлена 16 сентября 2025 года. Постановление в полном объеме изготовлено 24 сентября 2025 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Дружининой О.Г.,

судей Крымджановой Д.И., Семенова В.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Черногузовой А.В.,

при участии:

от истца, индивидуального предпринимателя ФИО1, ФИО2, паспорт, доверенность от 20.09., диплом,

при неявке иных лиц, участвующих в деле,

лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании с использованием веб-конференции апелляционную жалобу истца, индивидуального предпринимателя ФИО1,

на решение Арбитражного суда Свердловской области от 23 мая 2025 года

по делу № А60-65204/2024

по иску индивидуального предпринимателя ФИО1, (ОГРНИП <***>, ИНН <***>)

к акционерному обществу Специализированный застройщик «Региональная строительная группа – Академическое», (ОГРН <***>, ИНН <***>),


третьи лица: общество с ограниченной ответственностью «Объединенная служба заказчика», (ОГРН <***>, ИНН <***>), общество с ограниченной ответственностью «Аркос-Строй», (ОГРН <***>, ИНН <***>), индивидуальный предприниматель ФИО3, (ОГРНИП <***>, ИНН <***>)

о соразмерном уменьшении договорной цены, установил:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец, предприниматель) обратился в Арбитражный суд Свердловской области к акционерному обществу Специализированный застройщик «Региональная строительная группа – Академическое» (далее – ответчик, общество, застройщик) с иском об уменьшении договорной цены договоров купли-продажи № 26.2.1.3-02 от 25.04.2022, № 26.2.1.3-03 от 25.04.2022 на сумму 74 700 руб., взыскании денежных средств в сумме 74 700 руб., расходов по оплате государственной пошлины в размере 10 000 руб.

На основании статьи 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью «Объединенная служба заказчика», общество с ограниченной ответственностью «Аркос- Строй», индивидуальный предприниматель ФИО3 (далее – ИП ФИО3).

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 23.05.2025 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, предприниматель обратился в апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.

В апелляционной жалобе истец приводит доводы о несогласии с выводом суда первой инстанции об окончании гарантийного срока 05.05.2023. В силу пункта 5.3 договоров инвестирования стороны установили гарантийный срок на объект в один год, который исчисляется с момента перехода права собственности. Считает, что гарантийный срок начался 06.05.2022 и закончился 05.05.2023. Ссылается, что суд первой инстанции пришел к необоснованному выводу, что претензия по качеству направлена истцом 03.08.2022. Предприниматель направлял в адрес ответчика заявления об устранении недостатков от 03.08.2022, от 09.11.2022, от 06.12.2022, 08.02.2023, а также претензию от 14.04.2023, в которой истец просил ответчика безвозмездно устранить дефекты и недостатки, выявленные в рамках гарантийного срока. В рамках гарантийного срока с 06.05.2022 по 05.05.2023 предприниматель направил 5 обращений, содержащих информацию о выявленных недостатках и с просьбой их устранения. Ссылается на признание


ответчиком гарантийными и подлежащими устранению, выявленные в нежилых помещениях (офисы 2 и 3) дефекты, что подтверждается актами от 03.08.2022 и от 20.03.2025. Указывает, что актом осмотра от 20.03.2025 зафиксированы следующие недостатки (дефекты): не установлены ручки на верхних створках окон, отпал уплотнитель у 2-ой входной двери, короткий уплотнитель по периметру входной двери № 1, провисание входной двери № 1 щель по верху, не установлена ответная пластина на входной двери со стороны арки (эвакуационный выход), короткий уплотнитель входной двери № 1 по периметру, не закреплена декоративная планка по низу остекления тамбура, не установлена ручка на створках окна по верху (левой) (на правой створке установлен откидной механизм, дополнительно собственнику был выдан 2-ой комплект откидного механизма для установки в офис 2), отсутствуют отверстия в месте прохода вентиляционных коробов через ПП. Ссылается, что суд первой инстанции не указал в решении, что ответчиком представлена своя калькуляция стоимости устранения недостатков на общую сумму 11 253 руб. 60 коп., в связи с чем фактически ответчик признал имеющиеся недостатки, но при этом указал, что на их устранение необходимо потратить 11 253 руб. 60 коп. Не согласен с выводом суда первой инстанции об отсутствии актов по помещению № 2. Отсутствие актов по офису № 2 не свидетельствует об отсутствии недостатков в этом офисе, между тем, в заявлении истца от 09.11.2022 предприниматель указал, что истцом направлена заявка от 03.08.2022, представитель ответчика не производил осмотр помещения № 2, следовательно, акт по офису № 2 не составлен, в связи отказом в осмотре представителя ответчика. Более того, истцом направлены заявления от 06.12.2022, 08.02.2023, 14.04.2023 в отношении указанного помещения, а ответчик признал гарантийными и подлежащими устранению, выявленные в нежилых помещениях недостатки, что подтверждается актами от 03.08.2022 и от 20.03.2025. Считает необоснованным вывод суда первой инстанции, что в связи с поступившей претензией от 03.08.2022 истцом и представителем ответчика составлен акт осмотра помещения относительно офиса 3, а недостатки устранены, что подтверждено актом об устранении недостатков от 29.04.2023. Между тем указанный акт не является доказательством, подтверждающим устранение недостатков. Истец подал ходатайство о привлечении ИП ФИО3 в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, поскольку он является арендатором помещения. Акт об устранении недостатков подписан ФИО4, который не находится в трудовых отношениях с ИП ФИО3 либо уполномоченным лицом истца. При таких обстоятельствах акт от 29.04.2023 не является относимым и допустимым доказательством по настоящему делу.

До начала судебного заседания от ответчика поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором общество просит решение суда первой


инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В судебном заседании представитель истца ФИО2 на удовлетворении апелляционной жалобы настаивала по изложенным в ней доводам, просит решение суда первой инстанции отменить, апелляционную жалобу – удовлетворить.

Представителю истца ФИО5 была предоставлена возможность участия в судебном заседании суда апелляционной инстанции в режиме веб- конференции посредством использования информационной системы «Картотека арбитражных дел», однако по независящим от арбитражного суда причинам указанный представитель истца к участию в судебном заседании не подключился.

Судебное заседание проведено в порядке статьи 156 АПК РФ в отсутствие представителей иных лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте проведения судебного заседания.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, 04.02.2019 обществом с ограниченной ответственностью «Объединенная служба заказчика» и обществом с ограниченной ответственностью «ТехСтрой» заключен договор генерального подряда № 26,2/А-ЕК, пунктом 1.1. которого установлено, что заказчик поручает, а генподрядчик принимает на себя обязательство по выполнению полного комплекса строительно-монтажных работ по комплекс строительно-монтажных работ по возведению объектов 26.2.1,26.2.2,26,2.3, со встроенными помещениями общественного назначения и подземной автостоянкой 26,2.01 блока 26.2 квартала 26 первой очереди строительства района «Академический» в планировочном районе «Академический» в г. Екатеринбурге с комплексной поставкой материалов и оборудования в соответствии с Технической документацией и условиями Договора (далее - «Подрядные работы») и передаче построенного объекта заказчику.

В соответствии с соглашением от 01.08.2022 о замене стороны в обязательствах по договору генерального подряда № 26,2/А-ЕК от 04.02.2019 права и обязанности по договору генерального подряда № 26.2/А-ЕК от 04.02.2019 на завершение строительства объектов 26.2.1, 26.2.2, 26.2.3, со встроенными помещениями общественного назначения и подземной автостоянкой 26.2.01 Блока 26.2 квартала 26 первой очереди строительства района «Академический» (далее - договор генподряда) на условиях, определенных в договоре генподряда, переданы обществом с ограниченной ответственностью «Техстрой» обществу с ограниченной ответственностью «Аркос-Строй».

Разделом «Значение используемых терминов» договора генерального


подряда № 26,2/А-ЕК от 04.02.2019 установлено, что гарантийный период - временной интервал, который начинает исчисляться с момента подписания акта сдачи-приемки объекта и заканчивается по истечении 60 (Шестидесяти) месяцев с даты подписания сторонами акта сдачи-приемки результата работ. В течение гарантийного периода генподрядчик обеспечивает устранение всех недостатков/дефектов по сданному генподрядчиком заказчику объекту, выявленных заказчиком в этот период.

Как указывает истец и не оспаривает ответчик между предпринимателем (собственник), и обществом (застройщик) заключены договоры купли-продажи № 26.2.1.3-02 от 25.04.2022, № 26.2.1.3-03 от 25.04.2022 (далее - договоры купли-продажи) о приобретении в частную собственность объектов недвижимости (нежилые помещения, офис 2, офис 3) по адресу: <...>.

В силу условий и положений указанных договоров застройщик гарантирует, что качество нежилых помещений соответствует требованиям технических регламентов, проектной документации, градостроительным нормам, а также иным обязательным требованиям (п. 1.4., п.5.1. договоров купли-продажи).

Приобретенные нежилые помещения (офис 2, 3) переданы застройщиком и приняты собственником по актам, датированным 29.04.2022.

В ходе эксплуатации нежилых помещений собственником выявлены дефекты и недостатки, о чем собственник сообщал застройщику в заявлениях от 03.08.2022, 09.11.2022, 06.12.2022, 09.02.2023.

Как указывает истец, до настоящего времени в нежилых помещениях (офис 2, 3) не устранёнными остаются следующие недостатки:

отсутствует откидной механизм на створах окон (офис № 2);

отсутствует уплотнитель, прижимная планка (штапик) алюминиевой конструкции тамбурной двери со стороны офиса (офис № 3);

отсутствует плотное примыкание дверного полотна к дверной коробке (притвор): наблюдается провисание, а также образование щели (офис № 2).

По мнению истца, допущенные строительные дефекты и недостатки нарушают требования технических регламентов, распространяющих своё действие на территории Российской Федерации.

Поскольку имеющиеся строительные дефекты и недостатки ответчиком в добровольном порядке не устранены, направленная в адрес ответчика претензия оставлена без удовлетворения, истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемым исковым заявлением.

Разрешая требования предпринимателя, суд первой инстанции исходил из отсутствия оснований для их удовлетворения.

Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, заслушав пояснения лиц, участвующих в деле, исследовав


имеющиеся в материалах дела доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, арбитражный апелляционный суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со статьей 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (пункт 1 статьи 454 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу пункта 5 статьи 454, пункта 1 статьи 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.

Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора (пункт 2 статьи 556 ГК РФ).

Под качеством товара понимается совокупность потребительских свойств товара, обусловливающих его пригодность удовлетворять текущие и перспективные потребности в соответствии с его назначением.

В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору (статья 557 ГК РФ).

Положениями статьи 475 ГК РФ предусмотрены различные последствия


поставки некачественного товара в зависимости от признака их существенности.

Несущественные отступления от требований к качеству товара, наличие которых не препятствует использованию его по назначению, порождают у покупателя совокупность прав, предусмотренных диспозицией нормы пункта 1 статьи 475 ГК РФ: соразмерное уменьшение покупной цены; безвозмездное устранение недостатков товара в разумный срок; возмещение расходов на устранение недостатков товара.

Существенные нарушения требований к качеству товара предоставляют покупателю право на отказ от исполнения договора купли-продажи или предъявления требования о замене товара (пункт 2 статьи 475 ГК РФ).

Иными словами, в обоих случаях покупатель может потребовать возврата уплаченных денежных средств (в первом случае - в соответствующей части, во втором - полностью), то есть продавец при передаче некачественной вещи не имеет права на ее полную оплату.

Из положений пункта 2 статьи 470 ГК РФ следует, что в случае, когда договором купли-продажи предусмотрено предоставление продавцом гарантии качества товара, продавец обязан передать покупателю товар, который должен соответствовать требованиям, предусмотренным статьей 469 настоящего Кодекса, в течение определенного времени, установленного договором (гарантийного срока).

Положениями статьи 471 ГК РФ установлено, что гарантийный срок начинает течь с момента передачи товара покупателю (статья 457), если иное не предусмотрено договором купли-продажи.

Согласно пункту 1 статьи 483 ГК РФ покупатель обязан известить продавца о нарушении условий договора купли-продажи о количестве, об ассортименте, о качестве, комплектности, таре и (или) об упаковке товара в срок, предусмотренный законом, иными правовыми актами или договором, а если такой срок не установлен, в разумный срок после того, как нарушение соответствующего условия договора должно было быть обнаружено исходя из характера и назначения товара

Договорами, заключенными между истцом и ответчиком установлен гарантийный срок на устранение недостатков переданных помещений в течение года с момента перехода права собственности на помещения, что не оспаривается сторонами.

Из доводов искового заявления следует, что помещения приняты предпринимателем от общества по акту приема-передачи от 29.04.2022, переход права собственности на указанные помещения зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости 05.05.2022.

Таким образом, гарантийный срок с учетом правил, предусмотренных статьей 191, пунктом 1 статьи 192, пунктом 1 статьи 471 ГК РФ и пунктом 5.3 договоров начался 06.05.2022 и закончился 06.05.2023.


В момент фактической передачи имущества по актам приема-передачи от ответчика истец относительно состояния имущества претензий не выразил.

Между тем, в период эксплуатации помещений после их фактической передачи, истцом обнаружены в помещениях недостатки, отраженные в заявлении от 03.08.2022: поднятие двери в туалет после керамогранита, нет механизмов (ручек или других приспособлений) для открытия на проветривания двух окон, отсутствует ключ запасной двери (якобы они поменяны офисом продаж). Следует замена личинки: заявка и выдача ключей собственнику.

09.11.2022 истцом направлена предсудебная претензия, в которой предприниматель указал, что по заявлению от 03.08.2022 недостатки устранены частично, а именно произведена заделка пеной отверстий через проходку вентиляционного короба 150х50 мм, остальные недостатки ответчиком не устранены.

Кроме того, из указанной претензии следует, что осмотр второго помещения не производился, а недостатки по поднятию двери устранены арендатором.

В обращении от 06.12.2022 истец указал на наличие недостатков в части: отсутствия механизмов (ручек или других приспособлений) для открытия проветривания двух окон, отсутствует ключ от запасной двери (требуется замена замка и выдача ключей собственнику), доводчик не может дожать входную дверь, образуется щель.

В обращении 08.02.2022 истец указывает, что на наличие недостатков в части: не решен вопрос по установке кронштейна для открывания окна на проветривание (прилагается данное письмо от арендатора застройщику), не решен вопрос по уплотнителю, прижимная планка (штапик) аллюминиевой конструкции двери тамбура со стороны помещения, офис 2 – доводчик двери делали, но дверь провисает и щель снова видна.

Дополнительно предоставлен акт об устранении недостатков от 29.04.2023, подписанный ИП ФИО6 со стороны застройщика и ФИО4 со стороны покупателя.

В соответствии с актом осмотра от 20.03.2025, проведенном сторонами совместно, следует, что в офисе № 2:

Не установлены ручки на верхние створки окон – 2 шт., вдоль окон установлена столешница (нет возможности установить ручки либо откидной механизм, поскольку мешает столешница).

Выпал уплотнитель из второй входной двери (эксплуатационный случай).

Короткий уплотнитель по периметру входной двери № 1 (гарантийный случай, замена уплотнителя).

Провисание входной двери № 1 (гарантийный случай, регулировка входной двери).

Не установлена ответная планка на входной двери со стороны арки


(гарантийный случай).

Офис № 3:

Короткий уплотнитель по периметру входной двери № 1 (гарантийный случай, замена уплотнителя).

Не закреплена декоративная планка по низу остекления тамбура (не гарантия, эксплуатация, ранее не заявлялось).

Не установлена ручка на верхнюю створку окна по верху, левая. На правой створке установлен откидной механизм. Дополнительно собственнику выдан второй комплект откидного механизма для установки в офис № 2.

В месте прохода вентиляционного короба через ПП отверстия нет.

Предпринимателем подписан акт и указаны замечания о несогласии с выводом об эксплуатационном дефекте по пункту 2 в отношении офиса 2, по пунктам 3, 4 офиса 3 указано, что визуально не видно.

Поскольку указанный акт подписан сторонами совместно в период рассмотрения дела судом и учитывает недостатки офисов № 1, 2, изложенные ранее в претензиях от 03.08.2022, 06.12.2022, 08.02.2023, 14.04.2023, то он нивелирует ранее направленные заявления от приведенных дат, в том числе и акт от 29.04.2023.

Подписание акта от 29.04.2023 неуполномоченным лицом не имеет правового значения для рассматриваемого дела, поскольку все недостатки, имеющиеся в помещениях предпринимателя, описаны в акте от 20.03.2025. Более того, из заявлений, направленных ответчику от 03.08.2022, 09.11.2022, 06.12.2022, 08.02.2022 следует, что ответчиком устранялись недостатки в период гарантийного срока.

Более того, из указанного акта от 20.03.2025 и пояснений ответчика следует, что по пункту 1 требований истца (не установлены ручки на створках), между сторонами имелась договоренность об установке на окна вместо 4 ручек более дорогого откидного механизма по одному в каждый офис, поскольку монтаж устройств открывания верхних створок витражей офиса № 2 невозможен из-за монтажа столешницы, установленной арендатором.

В офисе 3 откидной механизм установлен; в офисе 2, как указывалось ранее, в связи с отсутствием доступа механизм установить не представилось возможным, в связи с чем, он был передан истцу, что подтверждается актом осмотра от 20.03.2025 и не оспаривается предпринимателем.

Указанное подтверждается также письмом от 22.05.2023 б/н в адрес предпринимателя, направленного руководителем группы контроля по устранению недостатков на введенных объектах застройщика (приложение к исковому заявлению).

Поскольку из акта от 20.03.2025 следует, что часть заявленных истцом недостатков являются эксплуатационными (устранение недостатков окон невозможно вследствие монтажа арендатором столешницы, выдан откидной механизм), часть недостатков являются гарантийными и застройщик берет на


себя обязательства по их устранению (замена уплотнителя, регулировка дверей, монтаж ответной планки), один из выявленных недостатков в период гарантийного срока не заявлялся (отсутствие отверстия вентиляционного короба), суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для уменьшения покупной цены приобретенных офисных помещений. Избранный предпринимателем способ устранения недостатков осуществляется застройщиком по гарантийным обязательствам.

При таких обстоятельствах, доводы заявителя апелляционной жалобы о том, что ответчиком признаются указанные недостатки, не являются безусловным основанием для возложения обязанности на ответчика по возмещению денежных средств на их устранение, поскольку ответчиком работы по их устранению проведены. Калькуляция предоставленная ответчиком свидетельствует лишь о предоставлении застройщиком контрасчета требований истца. В свою очередь расчет истца по стоимости устранения недостатков в размере 74 000 руб. осуществлен на основании справки от 16.08.2014 ООО «Негосударственный экспертно-криминалистический центр», составленного на основании акта осмотра помещения от 03.08.2022. При этом недостатки после 03.08.2022 неоднократно устранялись.

Сам по себе факт несогласия истца с тем, что ряд указанных недостатков является эксплуатационными, не может являться основанием для возложения обязанности на ответчика по их устранению, поскольку доказательства того, что указанные недостатки являются дефектами, устранить которые необходимо обществу, в материалах дела отсутствуют.

Суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что заявление истца одновременно двух взаимоисключающих требований о соразмерном уменьшении покупной цены и возмещении своих расходов на устранение недостатков товара, в отсутствие доказательств несения расходов, удовлетворению не подлежат.

При названных обстоятельствах решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, отмене не подлежит.

Обстоятельства дела установлены судом первой инстанции верно и в полном объеме. Выводы суда сделаны на основе обоснованной оценки имеющихся в материалах дела доказательств, оснований для иной оценки апелляционным судом в зависимости от доводов апелляционной жалобы не имеется.

Нарушений при рассмотрении дела судом первой инстанции норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 270 АПК РФ являются основанием к отмене или изменению судебного акта, не установлено.


В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы, связанные с уплатой государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы, относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 23 мая 2025 года по делу № А60-65204/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий О.Г. Дружинина

Судьи Д.И. Крымджанова

В.В. Семенов

Электронная подпись действительна.

Данные ЭП:

Дата 31.07.2025 2:56:39

Кому выдана ДРУЖИНИНА ОЛЬГА ГЕННАДЬЕВНА