Решение от 21 июня 2017 г. по делу № А50-6137/2017

Арбитражный суд Пермского края

Екатерининская, дом 177, Пермь, 614068, www.perm.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А50-6137/2017
22 июня 2017 года
город Пермь


Резолютивная часть решения вынесена 15.06.2017 года.

Решение в полном объеме изготовлено 22.06.2017 года.

Арбитражный суд Пермского края в составе судьи Истоминой Ю.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 304594806200014, ИНН <***>)

к индивидуальному предпринимателю Мусейибову Шахину Гамид-Оглы (ОГРНИП 307590520500012, ИНН <***>)

о расторжении договора аренды, возложении обязанности вернуть арендуемое имущество,

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО4, доверенность, паспорт,

от ответчика: ФИО5, доверенность, паспорт, ФИО6, доверенность, паспорт,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО2 обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Мусейибову Шахину Гамид-Оглы о досрочном расторжении договора аренды и об освобождении арендатором занимаемых помещений: самовольно возведенного строения литер Р-1 и реконструированного здания - 1-этажный кирпичный стол заказов общей площадью 95,8 кв.м, с двумя холодными пристроями, расположенный по адресу: Пермский край, Пермский район, с/а Савинская, ш. ФИО11, д. 316.

Представитель истца в судебном заседании на исковых требованиях настаивала в полном объеме, доводы, изложенные в иске, поддержала, на привлечении в качестве третьего лица ГУП «Центр технической инвентаризации Пермского края» не настаивает.

Представитель ответчика против удовлетворения требований возражает, представила устные пояснения.

В судебном заседании 11.05.2017 года в качестве свидетелей заслушаны ФИО7 и ФИО8, в судебном заседании 15.06.2017 года в качестве свидетеля заслушан ФИО9

Заслушав пояснения представителей истца, ответчика, исследовав материалы дела, представленные документы, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

Решением Арбитражного суда Пермского края от 21.12.2015 по делу № А50-12704/2015 по иску ИП ФИО2 к ИП ФИО10 оставлено без рассмотрения требование о расторжении договора аренды от 20.07.2008. В удовлетворении остальной части иска о взыскании задолженности в размере 129 000 руб. за период с 01.01.2009 по 31.08.2015, расходов на ремонт арендованного помещения в размере 50 000 руб. отказано.

Данное решение не обжаловалось, вступило в законную силу.

Решением Арбитражного суда Пермского края от 05.08.2016 года по делу № А50-8390/2016 по иску ИП ФИО2 к ИП ФИО10 о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 105 000 руб. 00 коп., расторжении договора аренды нежилого помещения от 20.07.2008, возложении на ИП ФИО10 освободить занимаемое нежилое помещение – 1-этажный кирпичный стол заказов общей площадью 95,8 кв.м, с двумя холодными пристроями, расположенный по адресу: Пермский край, Пермский район, с/а Савинская, ш. ФИО11, д. 316 (с учетом уменьшения, принятого протокольным определением от 05.07.2016) в удовлетворении исковых требований отказано.

Данное решение также не обжаловалось и вступило в законную силу.

Названными судебными актами установлено следующее.

ФИО2 на праве собственности принадлежит 1-этажный кирпичный стол заказов, общей площадью 95,8 кв.м, с двумя холодными пристроями (лит.Р, р-1, р-2), что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 14.07.2003 (л.д.19).

20.07.2008 между ФИО2 (арендодатель) и ООО «Дальнобойшик», в лице директора ФИО10 (арендатор) был подписан договор аренды, согласно которому арендодатель сдает, а арендатор принимает в срочное возмездное владение 1-этажный кирпичный стол заказов, общей площадью 95,8 кв.м, с двумя холодными пристроями (лит.Р, р-1, р-2) расположенный по адресу: Пермский край, Пермский район, с/а Савинская, ш.Космонавтом, д.316 (л.д.17-18). Договор заключен на 49 лет с 23.06.2008 по 23.06.2057 (п. 1.2 договора).

От лица арендатора договор подписан ФИО10, на договоре имеется печать индивидуального предпринимателя ФИО10.

Помещение передано арендатору по акту приема-передачи 18.07.2008. Акт от лица арендатора подписал индивидуальный предприниматель ФИО10.

Фактически нежилое помещение использовал индивидуальный предприниматель ФИО10 в процессе осуществления предпринимательской деятельности и вносил арендную плату от своего имени.

В связи с изложенным суд пришел к выводу, что фактически договор заключен между ФИО2 и индивидуальным предпринимателем ФИО10.

Договор не прошел государственную регистрацию.

В силу ч. 2 ст. 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица, то есть имеют преюдициальное значение.

По утверждению истца, ответчик в конце 2015 года самовольно произвел строительство пристроя и перепланировку здания, что зафиксирована в техническом паспорте домовладения по состоянию на 06.10.2016 года, чем допустил существенное нарушение условий договора аренды.

Истцом в адрес ответчика направлено предупреждение о расторжении договора аренды нежилого помещения от 20.07.2008 года и освобождении занимаемого помещения, неудовлетворение требований которого послужило основанием для обращения с настоящим иском.

Как указано ранее, между ФИО2 (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем ФИО10 (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения от 20.07.2008 года, по условиям которого, арендодатель сдает, а арендатор принимает в срочное возмездное владение 1-этажный кирпичный стол заказов, общая площадь 95,8 кв.м., с двумя холодными пристроями (лит.Р, р-1, р-2), располоденный по адресу: Пермский край, Пермский район, с/а Савинская, ул.Ш.ФИО11, д. 316.

Указанное помещение передано ответчику по акту приема-передачи помещения от 18.07.2008 (л.д. 94). Как указано в акте, помещение передается в технически исправном и надлежащем санитарном состоянии.

Согласно п. 1.2. указанного договора, срок аренды нежилого помещения устанавливается на 49 лет с 23.06.2008 по 23.06.2057 года.

В соответствии с пунктами 2.2.1, 2.2.4 договора, арендатор обязан использовать сданный им по договору аренды 1-этажный кирпичный стол заказов по своему усмотрению, своевременно устранять повреждения в арендуемом 1-этажном кирпичном столе заказов, обеспечивать ремонт и эксплуатацию здания.

Поскольку спорный договор не прошел необходимую государственную регистрацию, он не порождает тех последствий (ст. 617, п. 1 ст. 621 ГК РФ), которые могут оказать влияние на права и интересы третьих лиц, не знавших о факте заключения договора аренды и о содержании его условий.

Вместе с тем отсутствие регистрации договора аренды, в котором согласованы все его существенные условия, не освобождает стороны договора от его исполнения. К такому обязательству в отношении сторон должны применяться правила гражданского законодательства о договоре аренды

Ссылаясь на осуществление ответчиком незаконной перепланировки помещений, также самовольной реконструкции здания, истец обратился в суд с настоящими исковыми требованиями.

Согласно ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Из искового заявления следует, что истец в обоснование допущенных ответчиком существенных нарушений условий договора аренды ссылается на произведение ответчиком без согласия арендодателя и без разрешительной документации перепланировки и реконструкции помещения.

Согласно п. 1 ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, в том числе, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

Согласно ст. 616 ГК РФ обязанностью арендатора, если иное не предусмотрено договором аренды, является проведение текущего ремонта арендуемого имущества, обязанность по проведению капитального ремонта законом возлагается на арендодателя.

Согласно п. 2 ст. 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Пунктом 3 ст. 623 ГК РФ предусмотрено, что стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

В силу указанных норм права капитальный ремонт арендуемого имущества является его неотделимым улучшением и, по общему правилу, возможен только по согласованию с арендодателем. Проведение капитального ремонта без согласия арендодателя возможно в связи с неотложной необходимостью, и если арендодатель не исполняет своей обязанности по его производству. При этом капитальным ремонтом являются такие работы, в результате которых произошло существенное изменение или улучшение технических характеристик названного объекта недвижимости.

Вместе с тем, из пункта 1 ст. 616 ГК РФ следует, что обязанность по проведению капитального ремонта может быть возложена договором на арендатора.

Из условий договора аренды от 20.07.2008 (п. 2.2.4) не следует, что договором обязанность по проведению капитального ремонта возложена на ответчика, как арендатора имущества, исходя из буквального толкования условий договора (п.п. 2.2.1, 2.2.4), суд приходит к выводу о том, что, передавая арендатору имущество с обязанностью своевременно устранять повреждения и обеспечивать ремонта, истец выразил свою волю на проведение текущих ремонтных работ.

Как указано истцом и не оспаривается ответчиком, арендодатель разрешения арендатору на производство капитального ремонта не предоставлял.

В силу ч. 1 и ч. 2 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации производство работ на объекте капитального строительства, если при их проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство.

Приказом Минрегиона РФ от 30.12.2009 N 624 утвержден перечень видов работ по инженерным изысканиям, по подготовке проектной документации, по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, среди которых, в частности указаны разборка (демонтаж) зданий и сооружений, стен, перекрытий, лестничных маршей и иных конструктивных и связанных с ними элементов или их частей, монтаж элементов конструкций надземной части зданий и сооружений, в том числе колонн, рам, ригелей, ферм, балок, плит, поясов, панелей стен и перегородок, устройство кровель, устройство внутренних инженерных систем и оборудования зданий и сооружений.

Из сопоставления графической части технических паспортов арендуемого помещения по состоянию на 12.03.2003 (л.д. 26) и на 06.10.2016 (л.д. 32) и особых отметок, содержащихся в техническом паспорте на 06.10.2016 года следует, что к помещению примыкает объект незавершённого строительства без соответствующего разрешения, осуществлена перепланировка: произведен демонтаж и возведение перегородок, обшивка стен отделочными материалами, заделка окон, пробивка дверного проема между помещениями, а также реконструкция в виде пробивки дверного проема в капитальной стене, установка и демонтаж СТО.

Принимая во внимание характер произведенных работ согласно представленным в материалы дела доказательствам при отсутствии доказанности обратного, суд первой инстанции приходит к выводу о необходимости получения для проведения данных работ разрешения на строительство (реконструкцию) в соответствии с требованиями ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Доказательств получения данного документа сторонами не представлено.

При таких обстоятельствах проведенная в арендуемом здании реконструкция не соответствует требованиям ст. 51, 52 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Одновременно, ответчиком заявлен довод о том, что истцом не доказан факт производства перепланировки и реконструкции именно ответчиком, поскольку имущество передано в аренду в 2008 году, тогда, как, исходя из представленных технических паспортов по состоянию на 12.03.2003 и 06.10.2016 года невозможно установить архитектурно-планировочные и эксплуатационные показатели помещения на момент передачи их в аренду.

Суд признает обоснованным указанный довод ответчика, факт производства перепланировки и реконструкции силами ответчика в период после передачи помещения в аренду истцом не доказан (ст. 65 АПК РФ).

Из пояснений сторон, показаний свидетелей и отчета «Об оценке рыночной стоимости части движимого и недвижимого имущества, расположенного по адресу: Пермский край, Пермский район, с/а Савинская, <...>» № 0549/07/16-ОЦ, проведенного ООО «Пермский центр комплексных решений», следует, что техническое состояние помещения в настоящим момент улучшилось по сравнению с тем, в котором оно находилось в 2008 году.

Однако, из условий договора не следует, что производство работ по текущему ремонту помещения без согласия арендодателя является основанием для расторжения договора в одностороннем порядке.

Таким образом, нарушения условий договора и оснований расторжения договора в силу указанного обстоятельства судом не установлено.

При этом суд отмечает, что правовые последствия проведения реконструкции без соответствующей разрешительной документации регулируются ст. 222, ст. 622, гл. 59 ГК РФ.

Согласно абз. 4 п. 2 ст. 450 ГК РФ существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Между тем истцом не доказано то обстоятельство, что произведенные ответчиком ремонтные работы влекут для него причинение ущерба.

Сторонами не оспаривается и подтверждается показаниями свидетеля ФИО9, что на момент передачи помещение имело недостатки, требующие ремонта, тогда, как на текущий момент состояние имущества улучшено.

При таких обстоятельствах суд из материалов дела не усматривает оснований полагать, что имуществу истца причинен значительный ущерб. Напротив, представленные доказательства по делу свидетельствуют об улучшениях в арендуемом имуществе.

Таким образом, истец, заключая договор на указанных условиях, не лишился права на то, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, ввиду чего существенность нарушения договора отсутствует, и оснований для расторжения договора в силу п. 2 ст. 450 ГК РФ не имеется.

Из изложенного следует, оснований для расторжения договора по основанию проведения ответчиком текущего ремонта помещения не имеется, факт произведения перепланировки ответчиком не доказан. Кроме того, истцом не доказано существенное нарушение ответчиком условий договора, поскольку не доказано, что в результате ремонта помещения ему причинен значительный материальный ущерб, который соизмерим с выгодой, получаемой арендодателем от сдачи имущества и от его ремонта.

Чек-ордером от 10.03.2017 года истцом оплачена государственная пошлина в размере 6 000 руб., расходы по несению которой, по правилам ст. 110 АПК РФ, подлежат отнесению на истца, возмещению не подлежат.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Пермского края

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Пермского края.

Судья Ю.В.Истомина