Постановление от 16 сентября 2025 г. по делу № А63-15020/2024

ШЕСТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Вокзальная, 2, г. Ессентуки, Ставропольский край, 357601, http://www.16aas.arbitr.ru, e-mail: i № fo@16aas.arbitr.ru, тел. <***>, факс: <***>


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Ессентуки Дело № А63-15020/2024 17.09.2025

Резолютивная часть постановления объявлена 10.09.2025 Постановление изготовлено в полном объеме 17.09.2025

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Счетчикова А.В., судей: Демченко С.Н., Мишина А.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Левкиным А.С., при участии в судебном заседании представителя общества с ограниченной ответственностью «Мехавтосервис» - ФИО1 (по доверенности № 26АА4318747 от 06.04.2021), в отсутствие представителей иных лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 30.05.2025 по делу № А63-15020/2024,

УСТАНОВИЛ:

комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (далее – истец, комитет) обратился в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к

обществу с ограниченной ответственностью «Мехавтосервис» (далее – общество, ответчик) о расторжении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 26:12:020105:24, расположенного по адресу: <...>, от 31.08.2023 № 11723.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФИО2, ФИО3, общество с ограниченной ответственностью фирма «Берег», администрация города Ставрополя, управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю.

Решением суда от 30.05.2025 в иске отказано. Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд пришел к выводу, что истцом не приведены основания предусмотренные статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 45, 46 Земельного Кодекса Российской Федерации для расторжения договора аренды земельного участка, а содержащееся в иске основание прекращения арендных отношений не является существенным нарушением условий договора и не предусмотрено положениями гражданского и земельного законодательства.

В жалобе комитет просит обжалуемое решение отменить и принять новое решение, которым удовлетворить исковые требования. В обоснование доводов жалобы истец указывает, что на момент заключения спорного договора аренды земельного участка в границах земель муниципального образования города Ставрополя Ставропольского края (под зданиями, сооружениями) от 31.08.2023 № 11723 в отношении нежилого помещения, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 26:12:020105:24 велись судебные разбирательства, о которых комитету не было известно. Собственники объектов недвижимости, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 26:12:020105:24 (ФИО2 и ФИО3) 31.01.2024 обратились в комитет с заявлениями о предоставлении данного участка в аренду без проведения торгов, в связи с чем, истец полагает, что имеются основания для расторжения договора аренды от 31.08.2023 № 11723. Апеллянт указывает, что после осуществления государственной регистрации соглашения о расторжении, собственники объектов недвижимости, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 26:12:020105:24 будут вправе обратиться с заявлением о предоставлении муниципальной услуги «Предоставление в аренду без проведения торгов земельных участков под зданиями, сооружениями» для заключения договора аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора.

Определением суда апелляционной инстанции от 16.07.2025 апелляционная жалоба принята к производству арбитражного суда апелляционной инстанции и назначена к рассмотрению в судебном заседании на 10.09.2025.

Информация о времени и месте судебного заседания размещена в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» на общедоступных сайтах http://arbitr.ru// в разделе «Картотека арбитражных дел» и Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда http://16aas.arbitr.ru в соответствии положениями статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и с этого момента является общедоступной.

В отзыве на апелляционную жалобу, ответчик, отклоняя изложенные в ней доводы, просил решение оставить без изменения, жалобу без удовлетворения.

В судебном заседании представитель ООО «Мехавтосервис» поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу в полном объеме, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без - удовлетворения.

Иные лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание своих представителей не направили, в связи с чем, судебное заседание проведено в их отсутствие в соответствии со статьями 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Обжалуемый судебный акт проверен судом апелляционной инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что решение не подлежит отмене по следующим основаниям.

Как усматривается из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 31.08.2023 между комитетом (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка в границах земель муниципального образования города Ставрополя Ставропольского края (под зданиями, сооружениями) № 11723 (далее – договор), в соответствии с которым арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 26:12:020105:24, площадью 14 671 кв. м, расположенный по адресу: <...>, сроком по 30.08.2072.

Указанный договор зарегистрирован в установленном законом порядке 17.10.2023 за номером 26:12:020105:24-26/094/2023-1, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 07.02.2024 № КУВИ-001/2024-39214495.

В пунктах 19 и 20 договора аренды стороны согласовали, что все изменения и (или) дополнения к договору оформляются сторонами в письменной форме. Договор может быть расторгнут по соглашению сторон, по решению суда, на основании и в порядке, установленном гражданским законодательством, а также по основаниям, указанным в подпункте 5 пункта 12 договора.

В соответствии со сведениями из Единого государственного реестра недвижимости в пределах земельного участка, являющегося предметом договора расположены объекты недвижимости с кадастровыми номерами 26:12:020105:254, 26:12:020105:251, 26:12:020105:257 и 26:12:020105:255, принадлежащие на праве собственности ответчику (26:12:020105:254, 26:12:020105:251 и 26:12:020105:257), а также ФИО3, обществу с ограниченной ответственностью «Беререг» и ФИО2 (помещения с кадастровыми номерами 26:12:020105:395, 26:12:020105:396 и 26:12:020105:408, соответственно, расположенные в здании с кадастровым номером 26:12:020105:255).

Собственники объектов недвижимости, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 26:12:020105:24 (ФИО2 и ФИО3) 31.01.2024 обратились в комитет с заявлениями о предоставлении данного участка в аренду без проведения торгов.

Ссылаясь на указанные обстоятельства (сведения о расположенных на спорном участке объектов недвижимости, принадлежащих на праве собственности помимо общества иным лицам, обращение ФИО4 и ФИО3 с заявлениями в комитет о заключении договоров аренды), комитет письмом от 02.04.2024 № 08/13-282.5с предложил ответчику подписать соглашение о расторжении договора аренды от 31.08.2023 № 11723, одновременно уведомив о праве заключить аналогичный договор со множественностью лиц на стороне арендатора.

Данное письмо оставлено ответчиком без удовлетворения.

Поскольку меры досудебного урегулирования спора не привели к его разрешению, комитет обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанций руководствовался статьями 12, 421, 445, 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьями 39.20, 22, 45, 46, 22 Земельного Кодекса Российской Федерации, исходил из того, что истец при обращении с рассматриваемым иском не привел оснований, предусмотренных статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации для расторжения договора аренды земельного участка, а содержащееся в иске основание прекращения арендных отношений не является существенным нарушением условий договора и не предусмотрено положениями

гражданского и земельного законодательства. При этом, суд учел, что отказ в удовлетворения требований комитета не нарушает права третьих лиц, поскольку они, как собственники объектов недвижимости, расположенных в границах спорного земельного участка в силу закона обладают правом на вступление в действующий договор аренды земельного участка в качестве соарендаторов.

Апелляционный суд считает выводы суда, содержащиеся в обжалуемом судебном акте, верными исходя из следующего.

Статьей 271 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Согласно пункту 2 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации в случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам, или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Совокупное толкование положений статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 271 Гражданского кодекса, свидетельствует о том, что исключительность права собственников зданий и сооружений на приобретение в собственность или в аренду соответствующего земельного участка без проведения торгов обусловлена именно нахождением на участке объектов недвижимости. В связи с этим приобретение земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности гражданам или юридическим лицам, имеет целью обеспечение возможности эксплуатации таких объектов недвижимости.

При этом любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду (пункт 6 статьи 39.20 Земельного Кодекса Российской Федерации).

Поскольку у иных собственников (третьих лиц по делу) также имеется исключительное право на земельный участок с кадастровым номером 26:12:020105:24 в

пределах эксплуатационных потребностей, расположенного в границах данного участка нежилого здания с кадастровым номером 26:12:020105:255, на котором находятся помещения, с кадастровыми номерами 26:12:020105:395, 26:12:020105:396, 26:12:020105:408, суд первой инстанции правильно отметил, что препятствия для вступления третьих лиц в действующие арендные отношения в качестве соарендатора в рассматриваемом случае отсутствуют.

При этом, рассмотрев требование истца о расторжении договора аренды земельного участка от 31.08.2023 № 11723 арбитражный апелляционный суд приходит к следующим выводам.

Обращаясь с настоящим иском комитет мотивировал свои требования обязанностью органа местного самоуправления заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 26:12:020105:24 (в пределах которого расположены здания с кадастровыми номерами 26:12:020105:254, 26:12:020105:251, 26:12:020105:257 и 26:12:020105:255) со множественностью лиц на стороне арендатора, поскольку на данном участке расположены объекты недвижимости принадлежащие помимо ответчика (с кадастровыми номерами 26:12:020105:254, 26:12:020105:251 и 26:12:020105:257) и иным лицам, а именно помещения, расположенные в здании с кадастровым номером 26:12:020105:255 принадлежат на праве собственности: ФИО3 – помещение 26:12:020105:395, обществу с ограниченной ответственностью «Беререг» – помещение 26:12:020105:396 и ФИО2 – помещение 26:12:020105:408.

В связи с изложенным комитет полагает, что ранее заключенный в 2023 году договор аренды между комитетом и обществом подлежит расторжению, поскольку иные собственники (ФИО3 и ФИО2) также обратились в орган местного самоуправления с заявлениями о предоставлении данного участка в аренду без проведения торгов.

Спорные правоотношения возникли из договора аренды земельного участка, в силу чего подлежат регулированию положениями общих норм обязательственного права части первой Гражданского кодекса Российской Федерации, главы 34 части второй Гражданского кодекса Российской Федерации, а также специальным отраслевым законодательством.

Согласно пункту 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях,

предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Как верно отмечено судом первой инстанции наличие у общества задолженности по уплате арендных платежей (заключение комитета от 14.02.2024) истец в качестве основания для расторжения спорного договора в иске не приводит, как не ссылается на иные существенные нарушения обществом условий договора, приведенные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Поскольку спорный договор заключен на срок более чем пять лет, к ним применимы специальные правила пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка арендатором.

В пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено отличие специального правила об основании и порядке прекращения договоров аренды земельных участков от общих оснований и порядка прекращения договора аренды.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного Кодекса Российской Федерации и статьей 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного Кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду

соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Часть 1 статьи 9, часть 1 статьи 65, часть 1 статьи 156 Арбитражного кодекса Российской Федерации предусматривают, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые ссылается в обоснование своих требований и возражений, и несет риск непредставления доказательств.

Вместе с тем, истцом не представлены допустимые доказательства существенного нарушения ответчиком условий договора аренды.

Судом апелляционной инстанции установлено, что земельный участок с кадастровым номером 26:12:020105:24, на котором расположены объекты недвижимого имущества ФИО4 и ФИО3, принадлежит на праве аренды ООО «Мехавтосервис» на основании договора аренды от 31.08.2023 № 11723.

Договор аренды заключен сроком по 30.08.2072.

В силу статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено данной статьей или другим Федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Согласно пункту 6 статьи 39.20 Земельного Кодекса Российской Федерации любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду.

В течение тридцати дней со дня получения указанного заявления от одного из правообладателей здания, сооружения или помещений в них уполномоченный орган направляет иным правообладателям здания, сооружения или помещений в них, имеющим право на заключение договора аренды земельного участка, подписанный проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.

В течение тридцати дней со дня направления проекта договора аренды земельного участка правообладатели здания, сооружения или помещений в них обязаны подписать этот договор аренды и представить его в уполномоченный орган. Договор аренды земельного участка заключается с лицами, которые подписали этот договор аренды и представили его в уполномоченный орган в указанный срок.

Из пункта 7 статьи 39.20 Земельного Кодекса Российской Федерации следует, что в течение трех месяцев со дня представления в уполномоченный орган договора аренды земельного участка, подписанного в соответствии с пунктом 6 настоящей статьи

арендаторами земельного участка, уполномоченный орган обязан обратиться в суд с требованием о понуждении правообладателей здания, сооружения или помещений в них, не представивших в уполномоченный орган подписанного договора аренды земельного участка, заключить этот договор аренды.

Из совокупного толкования положений пункта 1 статьи 421, пункта 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 39.20 Земельного Кодекса Российской Федерации следует, что в силу прямого указания закона заключению с каждым правообладателем подлежит не отдельный договор, а единый для всех собственников объектов недвижимого имущества, расположенных на одном земельном участке, в конкретном рассматриваемом случае это - соглашение о вступлении в уже действующий договор.

Соглашение о присоединении к договору представляет собой прилагаемый к основному обязательству документ, в котором стороны сделки фиксируют изменения ранее заключенной сделки.

С учетом изложенного, третьи лица как собственники объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, имеют право присоединиться к уже заключенному с ответчиком договору аренды земельного участка.

При этом, аренда земельного участка, заключенная с прежним арендатором, продолжает действовать и регулировать отношения по пользованию земельным участком в неизмененном виде и с новыми арендаторами земельного участка.

В силу пункта 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с этим кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

При наличии нескольких правообладателей помещений в здании, расположенном на неделимом земельном участке, находящемся в публичной собственности, при оформлении любым из них договора аренды в отношении такого земельного участка, остальные обязаны вступить в арендные правоотношения с множественностью лиц на стороне арендатора. Правообладателям помещений в здании, в том числе тем, кто не обращался самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду, направляется проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора. У них возникает обязанность по подписанию договора в течение тридцатидневного срока и представлению его в уполномоченный орган.

Соответственно, заключение договора аренды в таком случае является не правом, а обязанностью правообладателя здания или помещений в нем.

При этом судебная коллегия отмечает, что ФИО2, обращаясь в комитет с заявлением просила, в том числе, внести изменения в имеющийся договор аренды земельного участка с кадастровым номером 26:12:020105:24, расположенного по адресу: <...>, от 31.08.2023 № 11723 и только в случае невозможности внесения изменений в действующий договор аренды, просила заключить договор аренды земельного участка со всеми собственниками помещений, расположенных по адресу: <...>.

Доказательств, что третьи лица уклоняются от подписания соглашения о присоединении к действующему договору аренды при наличии императивной обязанности по вступлению в имеющиеся арендные правоотношения в качестве соарендатора в материалы дела не представлено.

Не представлено суду и доказательств обращения комитета в суд с иском о понуждении ответчика и третьих лиц заключить соглашение к договору о вступлении в него соарендаторов.

Таким образом, суд приходит к выводу, что истец не имеет правовых оснований к расторжению договора аренды от 31.08.2023 № 11723, поскольку расторжение текущего договора аренды только по такому основанию как необходимость оформления правоотношений относительно этого же земельного участка, но со множественностью лиц на стороне арендатора, действующим законодательством не предусмотрено.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание, что истец при обращении с иском не привел оснований, предусмотренных статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 46 Земельного Кодекса Российской Федерации для расторжения договора аренды земельного участка, а содержащееся в иске основание прекращения арендных отношений не является существенным нарушением условий договора и не предусмотрено положениями гражданского и земельного законодательства, суд первой инстанции правомерно отказал истцу в удовлетворении требования о расторжении договора аренды от 31.08.2023 № 11723.

При этом, как суд первой инстанции, так и апелляционный суд учитывают, что отказ в удовлетворения требований комитета не нарушает права третьих лиц, поскольку они, как собственники объектов недвижимости, расположенных в границах спорного земельного участка в силу закона обладают правом на вступление в действующий договор аренды земельного участка в качестве соарендаторов.

На основании изложенного у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для переоценки выводов суда первой инстанции по доводам апелляционной жалобы.

Не содержит апелляционная жалоба фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, в связи с чем, апелляционная жалоба не может быть признана обоснованной и не может служить основанием для отмены обжалуемого решения.

Нарушений процессуальных норм, влекущих безусловную отмену судебных актов (часть 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271, 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 30.05.2025 по делу № А63-15020/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа. Кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий А.В. Счетчиков Судьи С.Н. Демченко А.А. Мишин