Постановление от 28 декабря 2021 г. по делу № А49-1253/2020

ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г. Самара, ул. Аэродромная, 11А, тел. 273-36-45

www.11aas.arbitr.ru, e-mail: info@11aas.arbitr.ru



ПОСТАНОВЛЕНИЕ

апелляционной инстанции по проверке законности и

обоснованности решения арбитражного суда

Дело № А49-1253/2020
г. Самара
28 декабря 2021 года
Резолютивная часть постановления оглашена 21 декабря 2021 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 28 декабря 2021 года.


Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ястремского Л.Л.,

судей Коршиковой Е.В., Романенко С.Ш.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления муниципального имущества города Пензы на решение Арбитражного суда Пензенской области от 10.09.2021 по делу № А49-1253/2020 (судья Новикова С.А.),

принятое по иску Управления муниципального имущества города Пензы

к индивидуальному предпринимателю ФИО2

третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области (Росреестра), администрация города Пензы, Управление градостроительства и архитектуры города Пензы, общество с ограниченной ответственностью Правовой центр «Независимость»

о взыскании 877386 руб. 11 коп.,

в отсутствие лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.

УСТАНОВИЛ:

Управление муниципального имущества города Пензы обратилось в Арбитражный суд Пензенской области с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО2 которым, с учетом принятого судом уменьшения размера исковых требований, просило взыскать сумму 877386 руб. 11 коп., в том числе: 801055 руб. 50 коп. – задолженность по арендной плате по договору № 144 от 11.04.2016 за период с июня по декабрь 2018 года, 22407 руб. 50 коп. – пени за период с 11.05.2018 по 27.12.2018, 53923 руб. 11 коп. – проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 28.12.2018 по 25.06.2020.

Арбитражный суд Пензенской области решением от 10.09.2021 в удовлетворении исковых требований отказал.

Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой прocил отменить обжалуемое решение, принять новый судебный акт об удовлетворении иска в полном объеме.

В обоснование своей жалобы истец не согласился с выводами суда о размере арендной платы.

Ответчик представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором прoсил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Стороны, третьи лица явку представителей в судебное заседание не обеспечили, о месте и времени судебного разбирательства извещены надлежащим образом.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд пришeл к выводу об отсутствии оснований для отмены или изменения судебного акта, принятого арбитражным судом первой инстанции.

Как следует из материалов дела, между муниципальным образованием г.Пенза в лице Управления муниципального имущества администрации города Пензы (в настоящее время - Управление муниципального имущества города Пензы, арендодатель) и ФИО2 (арендатор) 11.04.2016 заключен договор аренды земельного участка № 144, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает по акту приема-передачи в пользование на условиях аренды земельный участок площадью 1099 кв. м, категория земель – земли населенных пунктов, местоположение земельного участка: г.Пенза, в районе ул.Ключевского, 20, кадастровый номер 58:29:4004009:601, для строительства блокированного жилого дома (п.п. 1.1., 1.3 договора).

Границы переданного в аренду земельного участка указаны в кадастровом паспорте земельного участка, который является неотъемлемой частью договора.

Во исполнение условий договора истец передал в арендное пользование ответчику земельный участок, о чем сторонами составлен и подписан акт приема-передачи от 11.04.2016.

Вышеуказанный договор аренды заключен сторонами на срок с 11.04.2016 по 11.04.2028 (п. 2.1 договора).

Согласно п. 2.3 договора ежегодная арендная плата за участок составляет 2339104 руб.

Сумма ежегодной арендной платы, указанная в п. 2.3 договора подлежит оплате в полном объеме и вносится единовременно победителем аукциона в течение 10 дней с момента подписания договора и включает в себя сумму внесенного задатка за участие в аукционе (п. 2.4 договора).

В соответствии с п. 2.6 договора арендодатель пересматривает размер арендной платы раз в год в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Размер ежегодной арендной платы, установленный в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности, изменяется арендодателем путем направления арендатору соответствующего уведомления с приложением нового расчета ежегодной арендной платы и порядка ее внесения.

В случае несвоевременного перечисления ежегодной арендной платы в размере и в срок, установленные в п.п. 2.3. и 2.4 договора, арендатор обязан уплатить арендодателю пеню в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ от суммы невнесенной арендной платы за каждый день просрочки.

Уведомлением № 9/1375 от 21.03.2018 Управление сообщило ФИО2, что согласно выписке из отчета № 53/2018-П от 13.02.2018 о стоимости объекта оценки, арендная плата за период с 11.04.2017 по 10.04.2018 составляет: 1399030 руб. в год, и 116585 руб. 83 коп. в месяц. Арендная плата в сумме не менее месячного арендного платежа подлежит уплате ежемесячно, не позднее 10-го числа месяца, за который производится платеж. Данное уведомление получено ответчиком 02.04.2018.

Уведомлением № 9/1745 от 11.04.2018 Управление сообщило ФИО2, что согласно выписке из отчета № 53/2018-П от 13.02.2018 о стоимости объекта оценки, арендная плата за период с 11.04.2018 по 10.04.2019 составляет: 1399030 руб. в год, и 116585 руб. 83 коп. в месяц. Арендная плата в сумме не менее месячного арендного платежа подлежит уплате ежемесячно, не позднее 10-го числа месяца, за который производится платеж. Данное уведомление получено ответчиком 26.04.2018.

20.02.2019 сторонами подписано соглашение о расторжении договора аренды № 144 от 11.04.2016 с 27.12.2018.

В связи с нарушением обязательства по своевременному внесению арендной платы за период с апреля 2017г. по февраль 2019г. Истец направил в адрес ответчика претензию с требованием об оплате задолженности и пени.

Поскольку ответчиком оплата арендных платежей и пени не была произведена, истец обратился в арбитражный суд с иском о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате в сумме 801055 руб. 46 коп. за период с июня 2018г. по декабрь 2018г., пени в сумме 66171 руб. 12 коп. за период с 11.04.2017 по 27.12.2018 и процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 29463 руб. 48 коп. за период с 28.12.2018 по 24.06.2019.

В ходе рассмотрения дела истец неоднократно изменял размер исковых требований и в окончательной редакции просил взыскать с ответчика сумму 877386 руб. 11 коп., в том числе: 801055 руб. 50 коп. – задолженность по внесению арендной платы за период с июня по декабрь 2018 года, 22407 руб. 50 коп. – пени за период с 11.05.2018 по 27.12.2018, 53923 руб. 11 коп. – проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 28.12.2018 по 25.06.2020.

Как установлено судом первой инстанции, ФИО2 на земельном участке с кадастровым номером 58:29:4004009:601, площадью 1099 кв. м, расположенном по адресу: <...> (в настоящее время - ул.Ключевского, 18А) осуществлено строительство блокированного жилого дома - четырех квартирного жилого дома, который введен в эксплуатацию 25.05.2018. После получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию ответчиком принимались меры по регистрации права собственности на объект, но без постановки объекта на кадастровый учет в регистрации права ей отказывали.

Заявление о постановке на государственный кадастровый учет объекта недвижимости с кадастровым номером 58:29:4004009:849, расположенного по адресу: г.Пенза, Ленинский р-н, ул.Ключевского, д. № 18 А, поступило в Управление Росреестра только 13.12.2018 в электронном виде посредством сервиса прямого доступа от Администрации г.Пензы, в лице ФИО3, действующего на основании решения Пензенской городской думы от 16.12.2015 № 331-16/6 «О назначении главы администрации города Пензы».

После постановки дома на кадастровый учет за ответчиком 28.12.2018 было зарегистрировано право собственности на дом.

После чего между истцом и ответчиком было подписало соглашение о расторжении договора аренды с 27.12.2018.

В настоящее время на участке расположен блокированный жилой дом с кадастровым № 58:29:4004009:849 площадью 784,4 кв. м, в котором расположены 4 квартиры: № 1 и № 3, принадлежащие на праве собственности ФИО2, № 2 принадлежащая на праве собственности ФИО4, № 4 принадлежащая на праве собственности ФИО5

Квартиры № 2 и № 4 были проданы ФИО2 по договорам купли-продажи.

Довод ответчика о не подведомственности спора арбитражному суду был отклонен судом первой инстанции, поскольку на день обращения истца в суд с иском ФИО2 имела статус индивидуального предпринимателя, и не весь блокированный жилой дом был построен в личных целях.

Ответчик возражал против размера арендной платы, определенного истцом на основании отчета ООО Правовой центр «Независимость» № 53/2018-П от 13.02.2018, поскольку отчет был составлен по состоянию на 31.01.2018, тогда как истец распространил размер определенной платы на период с 11.04.2017 по 10.04.2018 и с 11.04.2018 по 11.04.2019.

Судом назначена судебная оценочная экспертиза, которая была поручена эксперту ООО «Центр Бизнес-планирования» ФИО6.

Перед экспертом были поставлены следующие вопросы: соответствует ли требованиям действующего законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки (ФСО), утвержденных методик оценки, отчет № 53-2018 от 13.02.2018 об оценке рыночной стоимости размера арендной платы сроком на 1 год (аренда) земельного участка кадастровый номер 58:29:4004009:601, площадью 1099 кв. м, адрес: г.Пенза, в районе ул.Ключевского, 20, выполненного оценщиком ООО Правовой центр «Независимость» г.Воронеж?; какова рыночно обоснованная арендная плата сроком на 1 год земельного участка с кадастровым номером № 58:29:4004009:601, площадью 1099 кв. м, расположенного по адресу: <...> за период с 11.04.2017 по 10.04.2018 и за период с 11.04.2018 по 10.04.2019.

Согласно выводам экспертного заключения № 15/21 от 02.06.2021 выполненного ФИО6, отчет № 53-2018 от 13.02.2018 об оценке рыночной стоимости размера арендной платы сроком на 1 год (аренда) земельного участка кадастровый номер 58:29:4004009:601, выполненный оценщиком ООО Правовой центр «Независимость» г.Воронеж не соответствует требованиям действующего законодательства РФ об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки (ФСО), утвержденным методикам оценки, в частности: неоднозначно определен объект оценки; в сравнительном подходе используются аналоги, которые не участвуют в анализе, что подвергает сомнению полноту и достоверность проведенного анализа фактических данных о ценах сделок и (или) предложений; в отчете оценщиком не определяется сегмент рынка для оцениваемого объекта; в отчете обосновывается отказ от применения затратного подхода для объекта оценки – помещения, тогда как в задании на оценку указан другой объект; в качестве аналогов выбраны объекты торгово-офисного назначения, которые не соответствуют результатам анализа НЭИ – для строительства блокированного жилого дома; выбранные аналоги не участвовали в анализе рынка, проведенном в п. 7.2.3., в связи с чем можно сделать вывод, что в тексте отчета не описан полный доступный оценщику объем рыночных данных; не описаны принцип и критерии, по которым были отобраны аналоги для расчета и т.д.

На второй вопрос эксперт ответил, что размер годовой арендной платы за спорный земельный участок за период с 11.04.2017 по 10.04.2018 составит 534000 руб., а за период с 11.04.2018 по 10.04.2019 – 451000 руб.

Вызванный в судебное заседание 08.09.2021 эксперт ФИО6 ответил на вопросы суда, представителей истца и ответчика. А также пояснил, что оценщиком ООО Правовой центр «Независимость» фактически определена рыночная стоимость земельного участка, при этом были выбраны аналоги оценки, не предназначенные для строительства жилого дома.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции указал, что исходя из определенной экспертом годовой арендной платы за спорный земельный участок за период с 11.04.2017 по 10.04.2018 в размере 534000 руб. (в месяц – 44500 руб.) и за период с 11.04.2018 по 10.04.2019 – 451000 руб. (в месяц – 37583 руб. 33 коп.), за период с 01.04.2017 по 27.12.2018, размер арендной платы составляет 854872 руб. 73 коп.

Ответчик за спорный период перечислил денежные средства в общем размере 1593341 руб. 70 коп.: платежным поручением № 21404772 от 28.12.2017 на сумму 400000 руб., платежным поручением № 21816080 от 21.02.2018 на сумму 882440 руб., платежным поручением № 22274859 от 03.04.2018 на сумму 116585 руб. 83 коп., платежным поручением № 22579630 от 15.05.2018 на сумму 116585 руб. 83 коп., чеком-ордером от 25.05.2018 на сумму 77730 руб.

Суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что поскольку имеется переплата арендной платы за спорный период, оснований для взыскания с ответчика задолженности по арендной плате в сумме 801055 руб. 46 коп. не имеется.

В связи с отсутствием оснований для взыскания задолженности в удовлетворении требований о взыскании пени суд первой инстанции также отказал.

Доводы заявителя, приведенные в апелляционной жалобе, суд апелляционной инстанции нашел необоснованными.

Статьей 71 АПК РФ установлено, что арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Пунктом 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе» разъяснено, что согласно положениям частей 4 и 5 статьи 71 АПК РФ заключение эксперта не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами. Суд оценивает доказательства, в том числе заключение эксперта, исходя из требований частей 1 и 2 статьи 71 Кодекса.

Оценив заключение эксперта № 15/21 от 02.06.2021, суд пришел к выводу о том, что оно соответствуют требованиям, предъявляемым законом, в заключении даны полные, конкретные и достаточно ясные ответы на поставленные вопросы, не допускающие противоречивых выводов или неоднозначного толкования. Исследование было проведено в соответствии с избранной методикой исследования экспертом, обладающим необходимой квалификацией и предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Форма и содержание заключения эксперта соответствуют требованиям законодательства о судебно-экспертной деятельности и требованиям ст. 86 АПК РФ. Сомнений в обоснованности заключения эксперта не возникает.

Несогласие истца с выводами эксперта не свидетельствует о какой-либо порочности (недостаточной полноте или ясности) судебной экспертизы. Ходатайство от истца о назначении дополнительной либо повторной экспертизы не поступило.

Кроме того, представителем истца была представлена копия технического задания на оказание услуг по определению рыночной стоимости, в том числе и спорного земельного участка, из которого следует, что основной задачей выполнения услуг является составление отчета по определению именно рыночной стоимости земельных участков на территории г.Пензы.

Тогда как целью проведения услуг являлось определение рыночной стоимости размера арендной платы земельных участков.

То есть фактически оценщиком ООО Правовой центр «Независимость» по заданию истца определена рыночная стоимость земельного участка, которая не может быть положена в основу определения годового размера арендной платы.

Для определения размера арендной платы к рыночной стоимости земельного участка необходимо применять соответствующие поправочные коэффициенты, что им и было сделано при выполнении судебной экспертизы.

Довод заявителя о том, что аналоги, использованные судебным экспертом, располагаются в разных кадастровых кварталах, не может сам по себе служить основанием для признания выводов экспертов ошибочными.

Довод заявителя о том, что представленный истцом отчет о размере арендной платы не был признан недействительным, не имеет значения, поскольку оценка этого отчета дана судом.

На основании изложенного арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемое решение принято судом первой инстанции обоснованно, в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права, и основания для его отмены отсутствуют.

Доводы, приведенные в апелляционной жалобе, были предметом рассмотрения в суде первой инстанции, им дана надлежащая правовая оценка. Выводы суда первой инстанции соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Несогласие заявителя жалобы с выводами суда, иная оценка им фактических обстоятельств дела, представленных доказательств и иное толкование положений закона не являются основанием для отмены судебного акта суда первой инстанции.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине за подачу апелляционной жалобы возлагаются на заявителя.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Пензенской области от 10.09.2021 по делу № А49-1253/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа, через арбитражный суд первой инстанции.



Председательствующий Л.Л. Ястремский


Судьи Е.В. Коршикова


С.Ш. Романенко